Derecho de arrendamiento: mudanza, rescisión y derechos

El derecho de arrendamiento es un gran tema, especialmente para las personas que viven en régimen de arrendamiento. Hay muchas disputas y muchos puntos en los que las partes pueden chocar. El derecho de arrendamiento debe contribuir a evitar conflictos y a hacer la vida lo más cómoda posible para inquilinos y propietarios.

Derechos de los inquilinos: ruido, rescisión y propiedad

Los inquilinos tienen muchos derechos en un arrendamiento de los que normalmente no saben nada. En caso de litigio, usted se encuentra perdido y no sabe si tiene la razón o si tiene derechos. Para evitarlo, hay muchas leyes de arrendamiento que deberían formar parte de los conocimientos básicos de muchos inquilinos y que son importantes para muchas situaciones.

Rescisión por uso propio – ¿Qué puede hacer el arrendador y qué no?

El primer paso más importante para rescindir un contrato de arrendamiento por uso propio es que debe hacerse por escrito. Existen numerosas sentencias judiciales sobre este tema, ya que puede convertirse en un problema incluso para los inquilinos de larga duración. Esto se debe a que si el propietario presenta una reclamación por uso propio, el inquilino puede perder rápidamente el piso. Sin embargo, esto no ocurre fácilmente y requiere algunas reglas. Este tipo de rescisión requiere una notificación de necesidad propia que sea correcta en su forma y contenido. Estos avisos pueden darse incluso a inquilinos que no han hecho nada malo durante todo el periodo de alquiler y que siempre se han comportado de acuerdo con el contrato. Dicha rescisión también debe ser justificada por el arrendador ante el inquilino. Sin embargo, es un error pensar que tras una rescisión de este tipo el inquilino siempre perderá el piso, ya que aunque este es el motivo más común de rescisión en Alemania, no siempre tiene por qué darse este caso.

El mero deseo de vivir en el propio piso no es suficiente como motivo para poner fin al arrendamiento por uso personal. El propietario debe dar una razón razonable y comprensible para la terminación. Numerosas sentencias judiciales demuestran que el inquilino no siempre tiene que abandonar la vivienda alquilada tras dicha rescisión. Por ejemplo, las empresas no pueden notificar la rescisión por uso personal, pero los propietarios que hubieran podido prever en el momento de firmar el contrato que el piso se necesitaría para uso personal en un futuro próximo no pueden notificar la rescisión por uso personal, porque en este caso habrían tenido que celebrar un contrato de arrendamiento de duración determinada. Pero, ¿cuál es el motivo que puede dar lugar a una notificación de baja por uso propio? Esto incluye, por ejemplo, las razones por las que el propietario necesita las habitaciones para sí mismo, sus parientes o los miembros de su hogar, pero también si quiere utilizar las habitaciones para su trabajo profesional o el de un familiar.

Un punto importante a tener en cuenta si su casero le envía una notificación de este tipo es si posee otras propiedades. A menudo los propietarios son dueños de varios inmuebles. En ese caso, el arrendador debe comprobar si existe o va a existir otro inmueble comparable para su uso antes de notificar la rescisión por uso personal. En caso de que el arrendador siga sin poder utilizar este inmueble comparable para sus fines debido, por ejemplo, a una discapacidad para caminar, debe ofrecerle el inmueble comparable como sustituto y también informarle de las condiciones financieras de esta alternativa. En caso contrario, el cese por uso personal no es válido.

Si recibe una notificación de despido para uso personal, revísela a fondo, porque hay algunos puntos formales y de fondo que deben incluirse. Si no se incluyen en la carta de rescisión, ésta no es válida. Presta atención a los siguientes puntos:

• La notificación de rescisión por uso propio debe hacerse por escrito y debe dirigirse a todos los inquilinos del piso que sean parte del contrato de arrendamiento.
• El aviso de rescisión también debe ser firmado por todos los propietarios.
• Las personas que se instalarán a título personal deben figurar con nombre, edad y dirección
• Cuanto más largo sea el arrendamiento, más largo será el periodo de preaviso: al menos tres meses, seis meses para arrendamientos de cinco años o más, y nueve meses para arrendamientos de más de ocho años.
• El motivo de la necesidad del propietario debe describirse detalladamente
• Los plazos de preaviso legales se aplican en el caso de un preaviso de rescisión por uso propio.

Contaminación acústica: derecho a vivir sin ruido

La contaminación acústica es un tema frecuente de disputa entre el propietario y el inquilino, ya que el propietario está obligado a eliminar el ruido pero a menudo no tiene ninguna influencia sobre él. Si hay molestias por ruido en el piso, hay que informar inmediatamente al propietario. El propietario debe mantener la vivienda en un estado libre de defectos, y esto incluye el ruido, ya que puede causar molestias al inquilino. Tras la notificación de este defecto, el propietario debe subsanarlo en un plazo razonable. Si no lo hace, el inquilino tiene derecho a reducir el alquiler, incluso si el ruido es causado por terceros ajenos al control del propietario.

Reducción del alquiler: ¿cuáles son sus derechos y cuándo puede reducir el alquiler?

A menudo se discute sobre qué fuente de ruido puede dar lugar a una reducción de la renta y sobre la idoneidad de dicha reducción. Probablemente el caso más común es el ruido del piso vecino. En este caso, no se puede reclamar una reducción del alquiler si se trata de ruidos relacionados con el uso normal de la vivienda. Sin embargo, si la música suena tan fuerte cada noche que no puedes dormir, una reducción del alquiler es definitivamente posible. Otro motivo de reducción del alquiler son los pasos que se oyen desde el piso superior. Los propietarios son responsables de garantizar que haya suficiente aislamiento acústico de las pisadas. Si no es el caso, existe automáticamente un motivo para una reducción del alquiler. El aislamiento acústico de impacto debe cumplir las normas en el momento de la instalación, aunque ahora hay una normativa más estricta. Por tanto, si hay un aislamiento acústico de impacto, pero se sigue oyendo cada paso del vecino, hay que vivir con ello. De hecho, el ruido de la construcción es también una de las razones más comunes para la reducción del alquiler. Dependiendo de la magnitud del ruido, los inquilinos pueden reducir su alquiler hasta un 35%. Aunque los propietarios no pueden influir en el ruido y normalmente no pueden hacer nada al respecto, tienen que aceptar esta normativa. En tal caso, los propietarios pueden hacer valer una reclamación de indemnización por daños y perjuicios contra el propietario del solar.

Sin embargo, el ruido causado por los niños recibe un tratamiento especial. Esto debe ser tolerado por los vecinos, sin importar la hora del día en que ocurra. Sin embargo, debe seguir siendo socialmente adecuado y, por tanto, estar dentro de los límites de lo habitual. Esto incluye, por ejemplo, los gritos y chillidos de los niños. Sin embargo, si los niños patinan por el piso o lanzan continuamente pelotas contra las paredes o el suelo, se ha superado el límite y se puede reclamar una reducción del alquiler. El tipo de ruido es muy diferente y depende de la situación. No siempre tiene que ser música fuerte, porque incluso los pequeños ruidos pueden ser molestos a la larga. Lo que tampoco puede figurar como motivo de reducción del alquiler es el ruido del tráfico. Aunque el ruido de los aviones o de los coches también puede ser muy molesto, no es suficiente para reducir el alquiler siempre que esté dentro de los límites para la ubicación del piso. Por eso, antes de mudarse, preste atención a la ubicación del inmueble y a las molestias acústicas que puede esperar.