Valor inmobiliario: determinación, expertos y consecuencias

Saber cuánto vale una propiedad es especialmente importante a la hora de vender o comprar. Son muchos los factores que determinan el valor del inmueble y sólo un experto puede evaluarlo objetivamente. Sin embargo, también hay algunas diferencias entre los expertos y las distintas cualificaciones determinan su eficacia.

Peritos – Cualificación, tareas y costes

Especialmente para las personas sin mucha experiencia en el sector inmobiliario, es difícil evaluar si la cantidad exigida es realista y si la propiedad vale realmente tanto. Para averiguarlo, se recurre a la ayuda de expertos, que pueden determinar el valor real mediante conocimientos especializados y una evaluación objetiva. Pero, ¿dónde se puede encontrar a esos expertos y quién está realmente autorizado a emitir un dictamen pericial?

Expertos certificados por la UE

Como el nombre del experto no está protegido, cualquiera puede utilizarlo. Para evitarlo y demostrar la verdadera cualificación, existen expertos certificados por la UE. Estos expertos tienen un alto nivel de conocimientos y experiencia profesional. Demuestran sus conocimientos superando un examen y tienen que demostrar su nuevo nivel de conocimientos cada cinco años. La prueba la realizan organismos de certificación acreditados y sólo reciben la certificación de la UE quienes vuelven a demostrar su nivel de conocimientos cada cinco años. En cualquier caso, esta cualificación identifica a un buen experto que puede ayudarle con sus conocimientos especializados.

Peritos nombrados y jurados públicamente

Como su nombre indica, estos expertos son nombrados y jurados por una institución de derecho público. También se les llama expertos en öbuv. Esta institución de derecho público puede ser la cámara de arquitectos, ingenieros, industria, artesanía o comercio de un país. A continuación, examinan la idoneidad personal y profesional de los candidatos y, si están cualificados, se les nombra por cinco años. Actúan bajo los valores de objetividad, conciencia, independencia, libertad de instrucciones e imparcialidad, por lo que se les da preferencia en el Código de Procedimiento.

Expertos autónomos e independientes

Los peritos autónomos no están sujetos a exámenes ni a la supervisión del Estado. Actúan de forma independiente y sin verificación de las cualificaciones, por lo que se les considera un riesgo mayor. No obstante, deben tener una determinada formación para poder demostrar su cualificación. El conocimiento experto y los muchos años de experiencia profesional, así como las normas, deben estar presentes en el nivel de conocimientos para poder desempeñar la profesión de perito a conciencia.

Chartered Surveyors de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

Un chartered surveyor es un experto que ha sido examinado por la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). El instituto es una asociación profesional de expertos y peritos inmobiliarios, que actualmente está representada en unos 150 países. La titulación de chartered surveyor exige un nivel profesional muy alto y tiene una gran relevancia práctica. Por lo tanto, los peritos colegiados son muy buenos expertos en cuyo juicio se puede confiar con un alto grado de certeza.

Expertos de asociaciones

Las asociaciones pueden designar a los expertos en función de sus necesidades, por muy altas o bajas que sean. En este caso no existe un sistema de aplicación general para los requisitos. Si consulta a un experto de este tipo, preste especial atención a la formación y experiencia que aporta y al tiempo que lleva en el mercado. Los informes periciales completos requieren un alto nivel de conocimientos, por lo que no debe escatimar en este punto. Apueste por una buena valoración más que por un precio bajo.

Autoridades como expertos a través de comités de expertos

En el ámbito de la tierra, el comité de expertos debe ser nombrado aquí. Hay comités de expertos independientes en las autoridades de todos los distritos y ciudades independientes. Estos comités reciben de los notarios y los tribunales todas las escrituras de venta y derechos de construcción hereditarios sobre bienes inmuebles y las resoluciones sobre subastas obligatorias, ya que están obligados a hacerlo. Las escrituras entran directamente en la recaudación de los precios de compra y pueden ser tenidas en cuenta por los expertos de las autoridades.

Costes de los tasadores: preparación de las tasaciones

Los costes de los informes periciales no están regulados ni fijados por la ley. Por lo tanto, los costes de un dictamen y del perito se acuerdan individualmente y dependen del caso respectivo y del perito. Sin embargo, muchos expertos se guían por la antigua Ordenanza de Honorarios de Arquitectos e Ingenieros (HOAI). En ella se establece que, en función del precio de compra y del grado de dificultad de la obra, se cobra entre el 2 y el 10 por ciento del valor de la casa como tasa. Así que si quieres un informe pericial, asegúrate de saber de antemano qué debe contener exactamente el informe y qué aspectos se tendrán en cuenta para evitar sorpresas a la hora de la factura. Una tasación completa es más cara que una simple valoración. Se puede cobrar por horas, por la tarifa mínima o por comisión. Obtenga por adelantado varias ofertas comparables tanto en precio como en servicio y encuentre la mejor oferta para usted.

Determinar el valor de un inmueble: así proceden los expertos

Pero, ¿cuáles son los criterios exactos para determinar el valor del inmueble y cómo proceden exactamente los tasadores a la hora de elaborar la tasación? En general, según el artículo 194 de la ley del Suelo, el valor de mercado debe reflejar el precio que se habría alcanzado en el ejercicio normal de la actividad empresarial en el momento de la determinación, sin tener en cuenta circunstancias inusuales o personales. Para determinar este valor, los expertos se guían por varios criterios:

El valor estándar del suelo

El valor estándar del suelo es probablemente el criterio más importante para determinar el valor de mercado, ya que es la base para su cálculo. El valor estándar del suelo indica el valor de un metro cuadrado de suelo no urbanizado en las respectivas zonas de valor estándar del suelo.

El estado estructural y técnico de un inmueble

El segundo criterio importante es, por supuesto, el estado del inmueble. Esto incluye no sólo los materiales utilizados, como los materiales de construcción, el cableado, las tuberías o los sistemas eléctricos, sino también la edad de la propiedad y los materiales. Además, los extras como las instalaciones exteriores, las cocheras, los jardines y los garajes pueden tener un efecto positivo en la valoración y reforzar una evaluación positiva.

La ubicación de las propiedades

Por un lado, la ubicación del inmueble incluye la infraestructura del entorno cercano, como las conexiones de transporte, las instalaciones comerciales, pero también las conexiones con los médicos o los hospitales. Por otro lado, los lugares de moda tienen una ventaja, especialmente en las grandes ciudades. Cuanto mayor sea la popularidad del barrio, mayor será el valor de la propiedad en él.

El estado energético

En primer lugar, por supuesto, hay que presentar el certificado energético. Esto muestra el alto consumo de energía. Cuanto más alto, peor. Además, está la calidad y la novedad del aislamiento de las paredes exteriores y del techo. Estos tienen una influencia decisiva en el consumo de energía y los costes energéticos aumentan enormemente con un mal aislamiento.

El nivel de desarrollo de la propiedad

También es importante para el valor de la propiedad el grado de desarrollo. Esto significa que hay que comprobar si la propiedad está conectada a redes importantes como la red de agua, la red telefónica y también la electricidad. Por supuesto, es una ventaja que la propiedad esté conectada a todas las redes importantes.

Sitios contaminados en la propiedad

Los lugares contaminados en la propiedad no son, por supuesto, ventajosos para la misma, ya que deben ser asumidos por el nuevo propietario. Dichos lugares contaminados se inscriben en el registro de la propiedad y tienen una influencia negativa en la valoración, ya que los posibles compradores tienen más gastos.

La situación actual del mercado

El precio de un inmueble siempre viene determinado por la oferta y la demanda, por lo que este criterio también desempeña un papel importante para el experto. En este caso, se utilizan los datos de ventas de propiedades comparables en ubicaciones similares y se comparan con los datos de la propiedad que se está examinando.