Todo sobre el alquiler

El término alquiler define la contraprestación que un arrendador recibe de un arrendatario por la entrega de una cosa. El uso concedido por contrato está limitado a un periodo fijo y difiere sustancialmente de un arrendamiento. Según el Código Civil alemán, los bienes son objetos con cuerpos sólidos, líquidos o gaseosos. Entre otras cosas, se alquilan terrenos, casas y pisos.

Lo que hay que saber sobre el contrato de arrendamiento

Como propietario de un inmueble, usted celebra un contrato con un inquilino en el que se especifica la duración del arrendamiento y se define el importe de la renta que debe pagar. Se trata de un contrato sin forma por tiempo indefinido o por un periodo de tiempo determinado. En el caso de este último, se trata de un contrato de arrendamiento temporal, con el que el arrendamiento se limita a un determinado periodo de tiempo y finaliza sin más plazo de preaviso. La base legal es el Código Civil alemán (BGB) con los artículos 535 a 580a en la versión reformada de la ley de arrendamiento de junio de 2001.Para los contratos de arrendamiento con una validez superior a un año, los acuerdos deben estar siempre por escrito y firmados por todas las partes con sus nombres. Según el artículo 126 del Código Civil alemán, un documento debe contener siempre las firmas del inquilino y del propietario. Si usted, como arrendador, incumple el requisito formal, el contrato no será nulo, pero su validez se fijará por tiempo indefinido. En el caso de los contratos de alquiler preformulados, asegúrate de que cumplen la ley de condiciones generales (AGB).

Obligaciones derivadas del cobro de alquileres

Si alquilas un piso o una casa y cobras una renta especificada en el contrato de alquiler, surgen ciertas obligaciones para ti. No sólo debe conceder a su inquilino el uso estipulado por contrato de la propiedad alquilada, sino también mantenerla en condiciones de uso. Además, debe realizar las reparaciones si se han producido daños por desgaste de acuerdo con el contrato. Sin embargo, es importante distinguir si el daño fue causado por una acción deliberada o por un uso indebido. En estos casos, el inquilino tendría que correr con los gastos de reparación. Cuando alquila un local de uso comercial, también está obligado a mantener alejada a la competencia de su inquilino. Aquí se aplica la regla: de buena fe. Como propietario, tiene derecho a recibir la renta a tiempo y, especialmente en el caso de una propiedad alquilada, el llamado derecho de retención del propietario. Esto significa que puede embargar los bienes muebles del inquilino si no se satisface la demanda de acuerdo con el artículo 562 del Código Civil alemán (BGB).

Deberes del inquilino

La persona que paga el alquiler está obligada a hacer un uso adecuado de la propiedad alquilada que se le ha confiado y a realizar las reparaciones estéticas de acuerdo con el contrato. Además, tiene que pagar el alquiler acordado por adelantado, por lo que se suelen acordar pagos mensuales. Por lo general, el alquiler consta de dos componentes diferentes. El llamado alquiler frío define el precio por el uso puro de la propiedad alquilada. El segundo componente del alquiler está formado por los costes auxiliares o de funcionamiento.

Lo que hay que saber sobre el «segundo alquiler

Como arrendador, tiene derecho a prorratear la segunda renta al inquilino. Se trata de gastos de funcionamiento derivados del alquiler, cuyo prorrateo entre los inquilinos es habitual en la RFA. Los fundamentos de la asignación de los costes de explotación no siempre están formulados de forma clara y comprensible en los contratos estándar. El siguiente texto le familiarizará con los detalles de la segunda renta.

Costes de explotación por definición

El artículo 1 de la Ordenanza de Costes de Explotación (BetrKV) ofrece información precisa. Se trata de los gastos de funcionamiento en los que incurre el propietario de una vivienda con terreno por el uso del edificio o de las instalaciones en él. Hay que distinguir entre los costes de funcionamiento en frío y en caliente. Sólo puede repercutir en su inquilino determinados costes de explotación, entre otros:

• El impuesto sobre bienes inmuebles
• Costes de recogida de residuos
• Cantidades para la limpieza del edificio, el conserje o el mantenimiento del jardín
• Seguros varios

Los gastos de mantenimiento, administración y reparación no son prorrateables. Los costes que usted, como propietario, ha acordado contractualmente con su inquilino pueden imputarse al alquiler. Según el BGH VIII ZR 137/15, usted no está obligado a enumerar todos los costes incurridos si en el contrato se menciona el término «costes de explotación». El estado de los costes de explotación puede incluir las tasas de alcantarillado divididas, además del impuesto sobre la propiedad y los costes ya mencionados. El canon de saneamiento se calcula de forma fraccionada porque usted paga un canon dependiente del consumo de aguas residuales y el importe del canon de precipitaciones depende del sellado de la zona de su propiedad. Independientemente del fraccionamiento, el canon de aguas residuales es prorrateable, aunque sólo la parte de aguas residuales puede cobrarse en función del consumo. La limpieza de las calles y la recogida de basuras son costes prorrateables, pero no los gastos de los nuevos contenedores de basura. La limpieza de escaleras, ascensores y lavaderos puede imputarse al alquiler, al igual que los gastos de desinsectación. Lo mismo ocurre con el alumbrado de las zonas de acceso general, sin embargo, los iluminadores y las reparaciones no pueden repercutir en el inquilino. También pueden repartirse los costes de mantenimiento de los detectores de humo y los gastos de análisis del agua potable.

¿Cuáles son los costes de funcionamiento en caliente?

Según las ordenanzas de la ley de arrendamiento, el término «gastos de funcionamiento en caliente» incluye todos los gastos de agua caliente y calefacción. Como propietario de un edificio con sistema de calefacción central, la Ordenanza de Gastos de Calefacción le obliga a asignar entre el 50 y el 70 por ciento de los gastos totales a sus inquilinos en función del consumo.

¿Cómo se determina el alquiler de un inmueble?

Usted es libre de negociar el alquiler de su casa o piso con el inquilino, sin perjuicio de las disposiciones legales. En este caso, el punto de referencia es el alquiler comparable habitual en la localidad. La ley establece límites más estrictos en lo que respecta a los aumentos de los alquileres. Un aumento sólo es posible si el alquiler se ha mantenido estable durante los 15 meses anteriores. En un plazo de tres años, puede aumentar el alquiler hasta un máximo del 20%. Sin embargo, usted es libre de acordar un alquiler escalonado con su inquilino. En el caso de los alquileres escalonados, se puede hacer un aumento cada 12 meses, dentro de los cuales no se permite ningún otro aumento. Después de la modernización, puede aumentar el alquiler hasta la renta comparativa local, aunque puede estar sujeto a límites estrictos. En cualquier caso, debe informar a sus inquilinos por escrito sobre el aumento de la renta y dar razones detalladas de la demanda. Cualquier aumento del alquiler requiere el consentimiento del inquilino, y debes darle dos meses para que se lo piense.

Consideraciones sobre el aumento del alquiler

Por supuesto, su interés por obtener una rentabilidad atractiva está totalmente justificado, pero el aumento de la renta también puede dar lugar a una relación negativa con el inquilino. Se puede objetar un aumento de la renta que no sea comprendido por el inquilino. Al final, le queda la larga búsqueda de un nuevo inquilino cuando se muda. La desocupación también supone una falta de ingresos para los gastos de funcionamiento.

¿En qué se diferencian el alquiler y el arrendamiento?

Muchos profanos utilizan los términos alquiler y arrendamiento como sinónimos por falta de conocimiento. Es correcto que ambos son los llamados contratos existentes. El propietario o arrendador cede el uso de una vivienda o terreno por un periodo de tiempo limitado a cambio de un pago final fijado por contrato. Hay que pagar un alquiler si permite a una persona el uso privado de su casa o de un piso situado en ella. Debe exigirse un alquiler si el edificio o el terreno se utilizan para una supuesta compra de fruta. Por ocupación de la fruta se entiende la generación de ingresos. Los ingresos pueden generarse, por ejemplo, gestionando un restaurante o cultivando un terreno que pueda utilizarse para la agricultura.

• La renta se aplica a los bienes cuyo uso, con diligencia y trabajo, da lugar a un beneficio.
• El alquiler que usted toma en la transferencia de una propiedad para fines residenciales

En los locales comerciales, los límites entre el alquiler y el arrendamiento son a menudo difusos. Propietarios e inquilinos deben informarse con precisión sobre las diferencias en la normativa legal antes de firmar el contrato. Independientemente del alquiler o el arrendamiento, la cosa confiada debe devolverse en el mismo estado en que se tomó.