Crear una empresa (inmobiliaria) – ¿Quiere crear su primera empresa? Requisitos para usted como fundador, capital social, acuerdos de accionistas, costes de la fundación, formularios legales y listas de comprobación. Esto parece complicado para los principiantes, pero en realidad es bastante sencillo. El proceso de creación de una empresa suele ser relativamente igual. Aquí le resumo el proceso en sencillos pasos. Aprenda a crear su propia empresa. Después de la gran guía sobre todas las formas jurídicas y los tipos de empresas, hoy nos ocupamos en detalle de la creación de una empresa (inmobiliaria) para principiantes.
Al crear una empresa, se pasa de la teoría a la práctica, por así decirlo.
En primer lugar, por supuesto, se trata del tipo o estructura de su empresa. El primer paso es muy básico: tiene que elegir la empresa adecuada para su construcción (personal).
En el artículo Formas jurídicas de sociedad/empresa, es posible que ya se haya familiarizado con las diferentes formas societarias o tipos de empresa que puede elegir en relación con los bienes inmuebles, ya sean de alquiler o simplemente de compraventa. Cada tipo de empresa tiene sus propias ventajas y desventajas, que usted, como empresario, ya conoce de antemano. ¿Qué requisitos y factores influyen en la selección?
Así que los factores de elección de la empresa incluyen:
Capital social
Número de fundadores o accionistas
Responsabilidad
Impuestos
Capital social del plan
Capital social – Como siempre, uno de los requisitos más importantes es el capital propio. Para crear una empresa, se necesita dinero para el capital social. Si ya es propietario de un inmueble, el capital social no será un problema para usted. Si tiene que comprar su primera propiedad, el «capital social» significa «sin costes» para usted. Puede utilizar el capital inmediatamente después de la fundación. Por lo tanto, tiene la ventaja de que puede reinvertir su capital social directamente después de la fundación, en la medida en que la propiedad no se compra de forma privada sino a través de su empresa.
Número de fundadores o accionistas
Número de fundadores o socios – Además del capital social de su empresa, el número de personas también es un factor importante. Más adelante, en el apartado «Acuerdo de los accionistas», se habla de ello.
Responsabilidad de los fundadores
Responsabilidad – La responsabilidad desempeña un papel importante a la hora de crear una empresa; en algunas formas de negocio se es responsable de forma privada, en otras sólo se es responsable de forma limitada. Como un e.K. (Comerciante individual) usted es totalmente responsable, con una GmbH usted es «no» responsable (no significa aquí si todas las transacciones son limpias).
Impuesto sobre la renta / beneficios
Impuestos – Además del factor de responsabilidad, también está la futura estructura fiscal de su empresa. Por ejemplo, cuando se trata de un alquiler y de los beneficios que ha obtenido de las plusvalías. Ya he escrito sobre esto en el artículo Immobilien GmbH. Veamos un ejemplo de cálculo extraído del artículo.
Excursus: Tipo de empresa e impuestos
Ejemplo: Cálculo de los ingresos por alquileres privados
He aquí un cálculo muy simplificado para comparar rápidamente la fiscalidad de los ingresos por alquileres privados en comparación con los ingresos comerciales de una GmbH. No se tienen en cuenta las desgravaciones fiscales ni el recargo de solidaridad.
Ejemplo de cálculo simplificado (privado):
Renta mensual de alquiler: 1.000 euros
Ingresos por alquiler / año: 12.000 euros
Carga fiscal (impuesto sobre la renta 42%): 5.040 euros
Beneficio después de impuestos: 6.960 euros
Ejemplo: Cálculo de los ingresos por alquileres comerciales
He aquí un cálculo muy simplificado para comparar rápidamente la fiscalidad de los ingresos por alquileres privados en comparación con los ingresos comerciales de una GmbH. Aquí no se tienen en cuenta las desgravaciones fiscales.
Ejemplo de cálculo simplificado (GmbH):
Renta mensual de alquiler: 1.000 euros
Ingresos por alquiler / año: 12.000 euros
Carga fiscal (impuesto de sociedades 15%): 1.800 euros
Beneficio después de impuestos: 10.200 euros
La diferencia aquí, en nuestro cálculo simplificado, es:
+ 3.240 euros / año
Más arriba puede leer en detalle todos los tipos, factores, ventajas y desventajas individuales. Pasemos ahora al paso 2, la distribución de las acciones de la empresa.
Capital social: importe y formas societarias
La cantidad de capital social no suele ser un problema a la hora de fundar una empresa inmobiliaria. El capital está disponible, al menos lo suficiente para que el capital social que debe aportarse a una fundación pueda proporcionarse fácilmente en casi todos los casos. Si no es así, debería pensar de nuevo en crear una «empresa inmobiliaria». Como alternativa a los bienes inmuebles, podría, por ejemplo, comprar acciones inmobiliarias.
Comparación: AG, GmbH, KG y UG
Para una GmbH sólo se necesitan 25.000 euros, o sólo 12.500 euros (entonces los beneficios se convierten gradualmente en capital social). A las KG se les aplican las mismas normas que a las GmbH.
La suma más alta que habría que reunir para una fundación es actualmente de 50.000 euros si se quiere fundar una AG (sociedad anónima). La constitución de una sociedad anónima es, por supuesto, el caso excepcional y tiene otros objetivos, a saber, la captación de capital por parte de los inversores en la bolsa. Por regla general, se fundan OHG, KG y GmbH.
Teóricamente, se puede constituir una UG con 1 euro, o 1000 euros, ya que de los gastos de constitución aún hay que pagar al notario (constitución) y al registro mercantil.
El capital social se utiliza inmediatamente para:
Gastos de notaría ~ 600 euros para empresas sencillas
Registro mercantil & Co. con ~ 150 euros
Capital social para empresas
Este es el capital social que necesita al crear su empresa:
Acciones de la empresa: ¿Quién aporta/consigue qué?
Si no va a fundar solo, sino que tiene cofundadores, debe calcular las acciones de la empresa con bastante antelación a la fundación. Porque no se trata de que dos personas se repartan «simplemente» el 50% de los beneficios cada una.
Conocimiento y red
Conocimientos – En la distribución de acciones de la empresa, es importante el caudal de experiencia que aporta una persona. El conocimiento (también incluye la creación de redes, es decir, los contactos), que en determinadas circunstancias crea ventajas estratégicas y operativas que no habrían sido posibles sin el conocimiento.
Trabajos prácticos y resultados
Trabajo práctico – Además de los conocimientos, también se trata del trabajo práctico en la empresa, ¿quién aporta qué resultados laborales futuros? Los resultados del trabajo no siempre son medibles en términos cualitativos, es decir, en la pura medición del tiempo. Algunos funcionan bien y rápidamente. Pueden conseguir los mismos resultados en poco tiempo que otros en el doble o el triple de tiempo. Esto debe tenerse en cuenta desde el principio a la hora de distribuir las acciones de la empresa.
Evitar los conflictos: Hablar y planificar con objetividad
Antes de fundar una empresa «ingenuamente» con un 50% de acciones cada uno, debe considerarse estratégicamente quién aportará qué activos (valores) y quién no. Así se evitan disputas posteriores cuando en la práctica el fundador A aporta el 70% de los resultados y el fundador B sólo el 30%.
La redistribución posterior de las acciones de la empresa es muy difícil, porque suele dar lugar inevitablemente a disputas. Esto debilita el negocio.
Factores de las acciones de la empresa:
Capital y capital social de los fundadores individuales
Know-how Conocimientos básicos para obtener ventajas operativas y estratégicas
Resultados y rendimiento reales y posteriores del trabajo
Una vez que se ha discutido todo lo relativo a las acciones de la empresa, se pasa al siguiente paso, el acuerdo de los accionistas.
Acuerdo de accionistas: preparar la fundación y el negocio
El siguiente paso es redactar el acuerdo de accionistas. En el caso de las personas que se encuentran solas, lo hace el notario (según el protocolo estándar). Si son dos o más personas las que fundan la empresa, el acuerdo de accionistas es más amplio. Encontrará información detallada sobre los distintos acuerdos de accionistas en nuestros datos y cifras sobre las distintas formas de negocio.
Fíjese específicamente en el tipo de empresa que le interesa:
Cuanto más activos se disponga, cuanto más grande sea el proyecto, más importante es consultar a un abogado especializado durante el proceso de constitución y en la fase del acuerdo de accionistas. En última instancia, el acuerdo de asociación es la base de toda la cooperación futura entre los empresarios. Todo lo que no esté regulado aquí puede dar lugar a disputas más adelante. Los conflictos siempre tienen un impacto negativo en la empresa. Esto es exactamente lo que se quiere evitar en el acuerdo de asociación.
Puede encontrar buenos abogados para la constitución de sociedades en casi cualquier parte de la ciudad.
¿Aportar bienes inmuebles a una empresa? Abogado inmobiliario
¿Ya es propietario? Si ya es propietario y va a incorporar un inmueble a la nueva empresa, también debe ponerse en contacto con un abogado especializado en propiedades si es necesario. Aquí tiene una lista con recomendaciones para las principales ciudades, como Fráncfort, Düsseldorf, Colonia, Berlín, Hamburgo y Múnich:
Se elige el tipo de empresa. Las acciones de la empresa se distribuyen. El acuerdo de accionistas está en vigor. Ahora viene la cita con el notario.
Notario: Concertar una cita para la fundación
Los notarios oficializan los contratos de compraventa de inmuebles, pero también la constitución de una empresa. Este paso se refiere a la cita con el notario en la que se sella oficialmente la fundación de su empresa (inmobiliaria).
¿Cuánto tiempo dura una cita con un notario?
Una cita con el notario para constituir una empresa suele ser relativamente rápida si todo se desarrolla según el protocolo estándar. Esto significa que debe llamar a un notario con antelación y concertar una cita. Usted proporciona toda la información importante por adelantado. El notario que elija le indicará qué datos o documentos son necesarios.
Si se presenta solo, la cita con el notario no suele durar más de 60 minutos. Si quiere constituir una empresa con varias personas, la cita no suele durar más de tres horas. Sin embargo, sí lo hace para los contratos más complejos.
60 – 120 minutos (caso estándar)
¿Qué ocurre en la cita con el notario?
En la cita con el notario, se le leerá de nuevo el acuerdo de asociación en voz alta. Los aspectos legales pueden discutirse con el notario una última vez. Aquí también puede aclarar por última vez cualquier pregunta pendiente.
Una vez leído todo, se procede a la firma o firmas de los socios. Tras la firma, el notario estampa su sello oficial y su firma en el acuerdo de accionistas.
Se establece la empresa.
Para los siguientes pasos necesita una dirección comercial. Esta dirección comercial puede ser independiente, por ejemplo, con una agencia inmobiliaria, en una oficina independiente o más pequeña, en un coworking. También puede ser la dirección de su casa si trabaja desde ella, lo que hace mucha gente en el sector inmobiliario.
Cuenta comercial: Operaciones financieras de base
Montar un negocio consiste en obtener beneficios. Su siguiente paso entre las tareas es abrir una cuenta comercial.
Cuenta comercial separada: En exclusiva para la empresa
Es importante que tenga una cuenta comercial separada para esta empresa. No hay entradas en esta cuenta que no estén directamente relacionadas con su empresa.
Sin uso privado/empresarial, crear una cuenta adicional
Segunda cuenta comercial para la seguridad de pago / solvencia
Si va a crear una empresa por primera vez, le damos un consejo: abra dos cuentas comerciales. Si alguna vez tienes problemas con una cuenta, siempre tendrás acceso a una segunda alternativa.
Consejo 1: Comience con 2 cuentas comerciales
Esto puede ocurrir, por ejemplo, si trabajas solo al principio y no te das cuenta de que hay un recordatorio. Se convierte en un archivo adjunto y pum, tu cuenta se congela. Esto puede tardar hasta 30 días. Sólo entonces podrá volver a tener acceso a su cuenta de empresa. ¡Aunque el embargo sea sólo de 20 euros y tengas 100.000 euros en tu cuenta! Su cuenta permanecerá congelada hasta el cobro oficial. Por supuesto, esto interrumpiría inmediatamente sus transacciones de pago.
Dos cuentas también tienen la ventaja de que, en tiempos normales, dos bancos conocen su buena calificación crediticia. Si alguna vez necesita ayuda para financiar una propiedad, tiene dos personas de contacto que le conocen desde hace tiempo.
Consejo 2: hable con su banco, incluso en los buenos tiempos
Un consejo para el futuro: no te limites a hablar con un banco cuando necesites financiación o préstamos. Comparta también información positiva. Cuanto más grande sea su empresa, más a menudo hablará (automáticamente) con el banco para pedir préstamos, descubiertos a corto plazo y todas las demás formas de financiación, por ejemplo para poner en marcha nuevos proyectos de construcción.
Ahora sigue la inscripción en registros importantes.
Registro mercantil, comercio, agencia tributaria e IHK
En el último paso, inscribe su nueva empresa en los registros importantes. El último paso se explica rápidamente en una lista clara de puntos clave. En el caso de una sociedad anónima inmobiliaria, son:
Inscripción en el registro mercantil
Entrada en la Oficina de Licencias Comerciales
Entrada en la Agencia Tributaria
Registro en la IHK
Conclusión: Creación de una empresa / sociedad inmobiliaria para principiantes
Enhorabuena. Ya lo ha hecho todo y ha completado todo el proceso de creación de una empresa. Esa fue una visión rápida de la creación de una empresa. Por supuesto, hay muchos más detalles que considerar, la responsabilidad juega un papel importante, al igual que la futura estructura fiscal de la empresa. Para obtener más información sobre cada uno de los puntos, consulte nuestro resumen aquí. Todo, desde GbR, KG, GmbH hasta AG & Co. con comparación, ventajas e impuestos de todos los tipos de empresas:
https://lukinski.es/wp-content/uploads/2020/02/rechtsformen-firma-unternehmen-immobilien-gbr-kg-gmbh-ag-co-vergleich-vorteile-steuern-mann-buero-auswahl-strategie-immobilienfirma-steueroptimierung.jpg8011200L_kinski/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svgL_kinski2021-02-26 11:55:512022-03-01 10:39:00Creación de una empresa (inmobiliaria): procedimiento, costes, requisitos, formas jurídicas – Lista de comprobación en 7 pasos
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