Aumento del alquiler: sus derechos, reclamaciones y el alquiler indexado

Una pesadilla para muchos inquilinos y, sin embargo, ocurre con regularidad en Alemania. El aumento de la renta. Pero no siempre es admisible, porque los aumentos de renta requieren ciertas normas formales y de fondo. Descubra aquí cómo puede protegerse y qué sencillas reglas debe observar.

Opciones de aumento del alquiler: ¿qué puede hacer el propietario y qué no?

Los aumentos de los alquileres están regulados por la ley. Para ser más precisos, el responsable es el Código Civil alemán, el BGB. Los aumentos de los alquileres no pueden ser arbitrarios, sino que requieren una de estas tres razones. Entre ellos se encuentran el alquiler comparativo local, el alquiler escalonado o el alquiler indexado.

Alquileres comparables habituales en la localidad: propiedades comparables como base

El alquiler comparativo local se refiere al importe de los alquileres pagados de media por propiedades comparables en una región durante los últimos cuatro años. Por lo tanto, el alquiler local comparable podría ser una razón para un aumento de la renta. A continuación, el propietario indica en la carta, por ejemplo, el índice de alquileres, la opinión de un experto, la base de datos de alquileres, al menos tres pisos comparables como motivo del aumento. En este último caso, los pisos comparables deben describirse de forma muy específica, incluyendo la ubicación, el tipo, el tamaño, el estado y el precio por metro cuadrado. Las bases de datos de alquiler utilizadas para recoger los datos deben ser de libre acceso. El alquiler comparativo local puede ser aumentado por el propietario cada quince meses, ya que se estipula que el alquiler debe permanecer constante durante al menos un año. Si se produce otro aumento del alquiler después de quince meses, el inquilino tiene dos meses para aceptarlo. Si no lo hace, el propietario puede emprender acciones legales contra el inquilino y aplicar el aumento del alquiler, si es legal.

Alquiler escalonado – aumento de alquiler previsto

El alquiler escalonado es una opción segura para el propietario, pero está sujeto a normas estrictas. En el caso de los alquileres escalonados, el aumento de la renta se fija por adelantado y suele formar parte del contrato de arrendamiento. Para que este alquiler escalonado se haga efectivo, deben respetarse las siguientes normas:

• El alquiler escalonado debe constar por escrito
• Los aumentos de alquiler deben ser siempre constantes durante al menos un año
• No se permiten aumentos adicionales, como la adaptación al alquiler comparativo local o debido a la modernización (aparte de los costes auxiliares)
• El momento y el importe final del aumento del alquiler deben figurar claramente (en la versión escrita); no se admiten declaraciones porcentuales.
• Se puede haber estipulado en el contrato de arrendamiento una exclusión de terminación por un máximo de cuatro años
• Si el alquiler supera el alquiler comparativo local en un 10% o más, el aumento es inadmisible y puede ser rechazado por el inquilino.

Si se cumplen estos puntos, el alquiler escalonado es legal y puede estipularse en el contrato de alquiler.

Alquiler indexado: depende del mercado

El alquiler indexado se basa en el índice de precios del coste de la vida de todos los hogares de Alemania y es, por tanto, un alquiler variable. Las cifras de la encuesta son publicadas por la Oficina Federal de Estadística. Los propietarios que ofrecen sus inmuebles en función de los alquileres comparativos locales aprovechan esta oportunidad, ya que de otro modo difícilmente podrían aumentar su renta. De nuevo, hay que respetar algunas reglas. El inquilino debe ser informado por escrito del aumento del alquiler y éste debe mantenerse constante durante un año. Además, el propietario debe poder presentar sus cálculos al inquilino de forma transparente. Si el alquiler se incrementa con la ayuda de la renta indexada, los aumentos por modernización no están permitidos mientras no haya requisitos legales en contra. Tampoco se permiten nuevos aumentos de renta basados en los alquileres comparativos locales. Para los propietarios, este método es atractivo porque no necesitan el consentimiento del inquilino. En cuanto un inquilino recibe una notificación de aumento del alquiler, el aumento del alquiler debe pagarse a partir del mes siguiente a la entrega de la notificación. Entonces no hay mucho que el inquilino pueda hacer mientras se cumplan las formalidades.

Trámites del aumento del alquiler: ¿qué implica?

Como ya se ha descrito, el aumento del alquiler debe seguir unas formalidades precisas, de lo contrario será inválido. En primer lugar, el inquilino debe recibir el aumento del alquiler por escrito. La carta debe mostrar un alquiler total calculado con precisión que incluya todos los gastos de funcionamiento. Además, la carta debe dar una razón exacta y detallada del aumento del alquiler. Puede ser un índice de alquileres actual, pero también una lista de pisos comparables o una copia de un dictamen pericial. El inquilino debe estar de acuerdo con ese aumento del alquiler en un plazo determinado, de lo contrario no es válido y no puede aplicarse en la fecha fijada. Si el inquilino se niega, el propietario tiene tres meses para hacer valer el aumento ante los tribunales, siempre que éste sea legal.

Modernizaciones permitidas para mejoras sostenibles

El Código Civil alemán establece de nuevo algunas normas que son necesarias para aumentar el alquiler. En concreto, el artículo 559 del BGB establece que las obras en la propiedad deben aumentar realmente el valor de la misma. Literalmente, dice: «Si el arrendador ha llevado a cabo medidas de modernización en el sentido del § 555b número 1, 3, 4, 5 o 6, podrá aumentar el alquiler anual en un 11% de los gastos realizados para la vivienda.″ Esto incluye una gran variedad de cosas. Por ejemplo, se incluyen las modernizaciones que ahorran energía o agua a largo plazo, pero también las medidas estructurales que aumentan el valor de la utilidad o mejoran en general las condiciones de vida. Las obras de modernización prescritas por las autoridades también entran en esta categoría, por lo que el propietario debe informar al inquilino tres meses antes del inicio de las obras, pero el aumento sólo puede producirse una vez finalizadas. Si se da este caso, el aumento de la renta con el motivo de la modernización es bastante permisible y debe ser aceptado por el inquilino. Esta es probablemente la razón más agradable para los inquilinos, ya que la calidad de vida aumenta.

Costes de explotación: ¿pagos anticipados o tarifa plana?

También es posible un aumento de los costes de explotación. En cuanto estos aumentan, el propietario tiene derecho a repercutir el aumento en el inquilino. El requisito para ello es un acuerdo por escrito entre ambas partes sobre una tarifa fija para los costes de explotación o pagos anticipados para los costes de explotación. Si los costes aumentan, el propietario debe informar al inquilino del aumento a pesar de este acuerdo escrito. Sin embargo, la ley sólo exige que se justifique el aumento en el caso de una tarifa plana de gastos de funcionamiento. En el caso de los anticipos de los gastos de funcionamiento, no es obligatoria la motivación. El ajuste o el aumento suele ser el resultado de una declaración de gastos de funcionamiento. Si el anticipo no ha sido suficiente y hay que hacer pagos adicionales, éstos deben ajustarse a los costes anuales incurridos.

Límite máximo: el freno de la renta

Por supuesto, también se supone que los inquilinos están protegidos contra las subidas de los alquileres, por lo que los propietarios no pueden subirlos indiscriminadamente. Algunas normas tienen por objeto proteger contra los aumentos inadmisibles. Entre ellas se encuentra la de que en un contrato de arrendamiento la renta puede incrementarse como máximo un veinte por ciento en un plazo de tres años hasta alcanzar la renta comparativa local. En los países con escasez de viviendas, es posible reducir el tope hasta un máximo del quince por ciento. Si le aumentan el alquiler, compruebe de antemano si se han respetado todas las normas formales y de fondo importantes y si el aumento es realmente legal.