8 reglas para la fianza del alquiler: a qué debe prestar atención

En la mayoría de los casos, la fianza del alquiler asciende a tres rentas frías y es, por tanto, una suma considerable. El propietario lo toma como garantía en caso de que el inquilino no pague el alquiler o no abandone la vivienda alquilada tal y como se estableció en el contrato. Si todo va bien, el inquilino debería recuperar la fianza en su totalidad tras la mudanza. Por lo tanto, no se trata de una pérdida de dinero, sino que puede considerarse una especie de inversión sin intereses.

Fianza de alquiler: importe, entrega y deducciones

La fianza del alquiler es un gasto nada despreciable, sobre todo para el inquilino, y representa una seguridad para el propietario. Como suele tratarse de grandes cantidades de dinero, es importante ser preciso y evitar disputas. Por lo tanto, para proteger al propietario y al inquilino, hay algunas reglas que se pueden seguir.

Consejo 1 Protocolo de traspaso de apartamentos: compruebe si hay defectos al instalarse

El primer paso antes de mudarse es insistir en un protocolo de traspaso al entregar el piso. Por regla general, hay uno de todos modos, ya que garantiza la seguridad de ambas partes. Registra todos los defectos que tiene la propiedad. Cuando entregue la propiedad, tómese el tiempo suficiente para examinarla de cerca. De este modo, puede evitar que los defectos del anterior inquilino recaigan sobre usted y reduzcan su fianza más adelante. Más información sobre el protocolo de traspaso.

Consejo 2 cuentas individuales – depósito separado de los activos

Para garantizar la seguridad de su dinero, los propietarios están legalmente obligados a invertir la fianza del alquiler por separado de los demás bienes (BGH, decisión de 9 de junio de 2015, VIII ZR 324/14). Si el depósito se entrega en efectivo, suele invertirse en una libreta de ahorro creada específicamente para ello. También hay que tener en cuenta que la suma depositada sólo se utiliza como garantía del contrato de arrendamiento y no puede ser utilizada de otra manera por el propietario. Así se evita el mal uso por parte del propietario y se le protege a usted y a su dinero. Para mayor tranquilidad, pida al propietario que le proporcione una copia de los documentos de la cuenta. Durante el arrendamiento, el arrendador no puede tocar su fianza y utilizarla para otros fines (BGH, sentencia de 7 de mayo de 2014, VIII ZR 234/13).

Consejo 3: Pagar la fianza a plazos

Algunos datos legales sobre la fianza del alquiler que probablemente aún no conocías. No estás obligado a entregar la totalidad de la fianza del alquiler al propietario de una vez, aunque éste te lo pida. La ley estipula que puede pagar la fianza en tres plazos mensuales iguales. El primero de los tres pagos debe realizarse al inicio del arrendamiento. Los otros dos plazos vencen en los dos meses siguientes junto con los pagos del alquiler (artículo 551 (2) del BGB). Además, el propietario no puede exigirles una fianza superior a tres meses de alquiler en frío (artículo 551 (1) BGB). Este método es más fácil para muchos que reunir todo el importe del depósito de una sola vez. Después de pagar la fianza, ya sea a plazos o de una sola vez, insista en un extracto de cuenta en cualquier caso, como se explica en el consejo 2. De este modo, te aseguras de que el arrendador no pueda utilizar tu fianza para otros fines.

Consejo 4 Garantía – depósito no de la libreta de ahorros

Suele ser habitual sacar la fianza para el arrendador de una cuenta de ahorros o separarla del dinero que tengas ahorrado. Al fin y al cabo, el dinero no se pierde, simplemente no se puede acceder a él durante el periodo de alquiler. Durante mucho tiempo, este método era la única forma de cubrir el depósito cuando se mudaba. Sin embargo, en los últimos años es habitual considerar también una garantía de alquiler en caso de que el dinero sea escaso cuando te mudes. Para ello, existen inversiones financieras que resultan mucho más atractivas para el inquilino que la opción de la cuenta de ahorro debido a los mayores tipos de interés. Entre ellos se encuentran, por ejemplo, el dinero a la vista o las cuentas de depósito en un banco. Sin embargo, las garantías de alquiler también son una alternativa adecuada. Con esta garantía se puede depositar la garantía de alquiler sin dinero en efectivo y a cambio se paga una cuota anual. Aunque se necesita el consentimiento del propietario para esta variante, no hay desventajas para el propietario, por lo que no debería ser un problema.

Consejo 5 Deducciones – Busque defectos

Las deducciones de la fianza del alquiler no son buenas para ningún inquilino. Pero presta atención, porque el arrendador no puede descontarte algo de la fianza por cada pequeño desperfecto cuando te mudes. Por lo tanto, sólo algunos defectos constituyen un motivo para retener el depósito. En general, las señales normales de uso no pueden deducirse de la fianza, ya que están cubiertas por el alquiler. Por ejemplo, un pequeño agujero en la pared o una pequeña abrasión en la alfombra. En cambio, los defectos causados por ellos pueden deducirse de la fianza. Esto incluye, por ejemplo, agujeros de quemaduras de cigarrillos en la alfombra o una tubería de desagüe obstruida que llegó a esta condición por un uso inadecuado. En estos casos, el propietario puede deducir la reparación profesional de la fianza del alquiler y utilizarla para este fin.

Sugerencia 6 Reparaciones cosméticas – deducción de la fianza

Otro motivo que puede llevar a una reducción de la fianza son las reparaciones estéticas. Sin embargo, se aplican algunas reglas. Las reparaciones estéticas que el propietario puede obligar a realizar al inquilino son cosas menores, como una nueva capa de pintura en las paredes cuando el inquilino se muda. Sin embargo, estas obligaciones no pueden perjudicar injustificadamente al inquilino ni eximir al propietario de las tareas de mantenimiento. Estos siguen siendo responsabilidad del propietario. Sin embargo, estas obligaciones de reparaciones estéticas sólo son admisibles si se mencionan expresamente en el contrato de arrendamiento. Si no lo son, su cumplimiento no puede dar lugar a una deducción de la fianza. Por lo tanto, cuando se mude, oriéntese sobre el contrato de alquiler y cumpla con las reparaciones cosméticas especificadas para evitar una reducción de la fianza.

Consejo 7: protocolo de entrega en caso de mudanza

Una vez finalizado el arrendamiento, debe entregar la vivienda alquilada en el estado «acordado». Si se han acordado reparaciones estéticas en el contrato de alquiler, debes llevarlas a cabo. Si se ha producido algún daño durante el periodo de alquiler que pueda atribuirse a usted, deberá repararlo. Lo mejor es entregar el piso en las mismas condiciones en que lo recibiste para no poner en peligro la devolución de la totalidad de la fianza del alquiler.

No olvides el protocolo de entrega cuando te mudes, para que el propietario no pueda hacerte responsable de los daños posteriores. Ambas partes deben firmar y recibir una copia del protocolo y así documentar el estado de la propiedad alquilada. Una vez realizado el protocolo y la entrega y documentados todos los defectos existentes o no, nada impide el pago de su fianza, que, si lo ha hecho todo correctamente, debería ser abonada íntegramente en su cuenta.

Consejo 8 Fin de la garantía: devolución de la fianza del alquiler

También suelen surgir disputas sobre la devolución de la fianza del alquiler. El arrendador tiene derecho a un llamado periodo de inspección y consideración, que puede hacer valer. Esto significa que puede retener la fianza del alquiler para inspeccionar la vivienda en busca de defectos y fallos antes de devolver la fianza. Este periodo puede durar hasta seis meses, lo que puede causar problemas al inquilino. Sin embargo, si ambas partes acuerdan en la entrega que no hay defectos ni deudas pendientes, la fianza debe devolverse rápidamente. Según la jurisprudencia, se espera que esto lleve unos días. En este caso, el inquilino recibe la totalidad de la fianza más los intereses. Sin embargo, el propietario también tiene otro derecho aquí. Puede retener una pequeña parte de la fianza del alquiler incluso después de la finalización del arrendamiento para una cuenta de gastos de servicio pendiente.