Investment Darmstadt: Inmuebles, casas y pisos – invertir dinero en los suburbios de Frankfurt

Inversiones inmobiliarias en Darmstadt – ¿Cómo invertir en inversiones inmobiliarias en Darmstadt? ¿Cómo se calcula el importe del préstamo? ¿Y dónde puede encontrar los mejores precios de compra en los alrededores? Tamaño del inmueble, financiación y rentabilidad – Hablamos con un auténtico conocedor de la ciudad y la región sobre las opciones que tienen los inversores inmobiliarios en Darmstadt y sus alrededores. Volver a la vista general: Inmobiliaria Frankfurt. ¡Tip! Inversión de capital Especial Rin-Meno.

Mercado inmobiliario de Darmstadt: la demanda supera la oferta

Pregunta: Usted trabaja principalmente como asesor e inversor inmobiliario en Darmstadt y la región del Rin-Meno. Según su experiencia, ¿cuál es la evolución del mercado inmobiliario en esta región de Alemania?

Lugar popular para vivir y ciudad de negocios

En el extremo sur de Hesse se encuentra Darmstadt, que recientemente se autodenomina oficialmente «ciudad científica». Esto no sólo se debe a la «Universidad Técnica», sino también a las numerosas empresas tecnológicas que se han instalado allí específicamente.

Darmstadt ocupa una posición realmente especial en la región del Rin-Meno, si es que hay que incluir a Darmstadt en esta región. Como ciudad universitaria, Darmstadt tiene ya una mayor afluencia que otras ciudades de su tamaño. Por otro lado, en los últimos años la ciudad ha tenido mucho éxito en su imagen de «ciudad científica».

Numerosas empresas de carácter tecnológico tienen allí su sede, o al menos grandes sucursales. Esto significa un número correspondiente de puestos de trabajo, en su mayoría muy bien remunerados, y el deseo de estas personas de vivir también en la ciudad o en sus alrededores.

Por eso vale la pena comprar una propiedad en Darmstadt:

• Ubicación central
• Sector científico estable
• Ciudad Universitaria
• Trabajos muy bien pagados

Ubicación de Darmstadt

Darmstadt está situada en el sur de Hesse y está dividida en nueve distritos. Las ciudades cercanas son:

• Offenbach
• Frankfurt
• Mannheim
• Mainz

Aquí está el mesolaje de Darmstadt:

Populares en Darmstadt: Construcción nueva

Esta evolución continuará, sobre todo porque las tecnologías desarrolladas en Darmstadt en materia de «inteligencia artificial», investigación climática, etc. son verdaderas tecnologías del futuro con una demanda creciente de empleados. Por supuesto, esto también se refleja en los precios de las casas y los pisos. Las tasas de aumento han alcanzado dos cifras en pocos años. El número de permisos de construcción solicitados para edificios residenciales en Darmstadt sigue siendo muy inferior a la demanda.

En Darmstadt hay una gran demanda de obras nuevas.

Atraso en la construcción de viviendas y en la renovación de las mismas

Por otro lado, en Darmstadt hay ya un número visible de pisos vacíos con un dramático retraso en las obras de renovación. Bessungen, Martins- y Johannes-Viertel son sólo algunos ejemplos. Es realmente incomprensible que los propietarios de estos edificios no pongan el capital para reformar los pisos y así aliviar la situación en el mercado. Estoy muy seguro de que nadie tendrá que contar con la caída de los ingresos por alquiler y de los precios de compra como resultado. El nivel de alquiler ya es absolutamente comparable con el de Fráncfort, Wiesbaden o incluso Múnich.

Nivel de alquiler similar al de Fráncfort, Wiesbaden y Múnich

Con una reforma y renovación adecuadas, podrá disfrutar de un aumento del valor de su propiedad:

Conviértase en inversor inmobiliario, pero ¿cómo?

Pregunta: ¿Cómo financian los inversores inmobiliarios profesionales la compra o la nueva construcción de un inmueble?

Quien invierte en el sector inmobiliario de forma profesional suele llevar mucho tiempo en el negocio. Esto significa que dicha persona, en primer lugar, tiene muy buenas conexiones bancarias y, en segundo lugar, tiene bastante experiencia en el negocio. Así, siempre tiene el «olfato» adecuado para los proyectos o las ofertas inmobiliarias que pueden llevarse a cabo bien y goza de la confianza de los bancos para obtener financiación sin problemas.

Utilizar el apalancamiento y el capital rodante

Pero básicamente es lo mismo si entras en el mercado como profesional o como principiante. El principio sigue siendo el mismo: Compras tu primera propiedad, debes tener una cierta cantidad de capital y la alquilas. En el mejor de los casos, los ingresos por alquileres cubrirán la totalidad del servicio de la deuda, pero al menos debería ser una gran parte de la anualidad de los intereses y la amortización. Si ha prestado atención a la ubicación, el equipamiento y el estado de su propiedad cuando la compró, pronto se beneficiará del aumento de valor. Dado que el dicho «una propiedad no es una propiedad» también se aplica a los bienes inmuebles, el futuro profesional de la inversión inmobiliaria puede utilizar ahora este aumento de valor para comprar y financiar su segunda propiedad. Esto se llama entonces«efecto palanca«, y puede continuar casi indefinidamente.

1. Comprar su primera propiedad con fondos propios
2. Beneficio mediante el aumento de valor
3. El efecto de apalancamiento influye en la compra de una segunda propiedad

Primero un piso de estudiantes, luego una casa unifamiliar

En Darmstadt, por ejemplo, puedes empezar con un pequeño apartamento para estudiantes. Al cabo de unos años, se podría añadir un piso de varias habitaciones alquilable, hasta que quizás se añadan a la cartera uno o dos edificios de apartamentos completos. Lo que desaconsejo encarecidamente como inversor inmobiliario es comprar y alquilar casas unifamiliares. Ciertamente, alquilar en Darmstadt y sus alrededores no será un problema, y nadie tiene que temer una pérdida de renta. Pero los inquilinos de viviendas unifamiliares suelen ser muy exigentes. Para mantener el estado deseado de la casa, el propietario suele tener que invertir bastante más y con más frecuencia que en el caso de un piso o una casa multifamiliar.

He aquí un resumen de todo lo importante:

• Rentables: microapartamentos, pisos de varias habitaciones y edificios de apartamentos
• No son rentables: las viviendas unifamiliares

Perfectos para los estudiantes son sobre todo los numerosos pisos en edificios antiguos de Darmstadt, que son ideales para compartir:

Caso especial de los promotores inmobiliarios: prefinanciación y modernización

Un caso especial entre los inversores inmobiliarios es el del promotor inmobiliario. Compran terrenos o edificios antiguos con el objetivo de construir nuevos o modernizarlos a gran escala. Los pisos que se construyen se suelen vender como propiedades «llave en mano». Además de una gran experiencia, el promotor también necesita la confianza incondicional de sus bancos, ya que tiene que prefinanciar los costes de compra, construcción y renovación, a veces durante un largo periodo de tiempo. También necesita un grupo de buenos artesanos para todos los oficios necesarios para el exterior y el interior del edificio. Comprar y alquilar es absolutamente el camino más fácil.

Propiedad, rentabilidad y financiación: calculadora de rendimiento en línea

Pregunta: ¿Cuál de las innumerables calculadoras online le parece útil para los inversores inmobiliarios o los que están en camino de serlo?

Calcular el préstamo con la calculadora online

Empezaré con las calculadoras de préstamos: No veo que se esté haciendo nada mal ahí. Por eso no voy a recomendar ningún ordenador en particular. Las calculadoras de la Stiftung Warentest o de un periódico online de renombre no son ciertamente sospechosas en cuanto a la transmisión oculta de los datos del usuario. Básicamente, esta calculadora en línea sólo puede ser una fuente de información inicial. Por ejemplo, para mi pregunta sobre lo que tengo que pagar mensualmente por mi préstamo inmobiliario en términos de intereses y tasas de amortización. También puedo preguntar al revés:

Si dispongo de una cantidad x al mes, ¿qué cantidad de préstamo puedo permitirme para comprar un piso?

Estas calculadoras para determinar el préstamo son fiables:

1. Stiftung Warentest
2. Periódicos serios en línea

Préstamo inmobiliario: hable con el asesor bancario

Por otro lado, no conozco ninguna calculadora de préstamos -ni siquiera la de una entidad financiera- que calcule el tipo de interés que tengo que pagar por mi préstamo inmobiliario en función de mi patrimonio y otras garantías. Eso es siempre una cuestión de discusión personal con el banco. Por eso no sirve de nada llamar y utilizar varias calculadoras de préstamos en Internet. La mejor calculadora de préstamos con la información más precisa y el resultado más seguro para mí sigue siendo hablar con el propio financiero. Es una buena idea obtener ofertas de diferentes bancos. A veces hay diferencias realmente notables en los tipos de interés ofrecidos.

Consejo: La forma más fiable es hablar siempre con su banco financiador.

Calcular las devoluciones: en línea y en persona

Cualquiera que piense en el sector inmobiliario como inversión quiere, naturalmente, saber qué rendimiento tendrá su propiedad. En otras palabras: ¿cuánto dinero voy a ganar con mi inversión? Por supuesto, hay muchas herramientas para esto en Internet. Las calculadoras de rendimiento para inmuebles suelen estar vinculadas a una agencia inmobiliaria o a una entidad financiera. Eso no es una desventaja, sólo hay que saberlo. Porque la gran mayoría de las calculadoras online de rendimientos inmobiliarios no pueden tener en cuenta todos los detalles del inmueble. Por eso siempre es mucho mejor obtener una visión general a través de la calculadora en línea y luego tener una conversación personal con una propiedad real.

En resumen:

• Calcula tanto la rentabilidad como el importe del préstamo online
• A continuación, en el segundo paso, busque una conversación con su asesor bancario.

Tanto si se trata de un edificio antiguo como de una construcción nueva, su asesor bancario está siempre a su disposición para ayudarle con las cuestiones de financiación:

Alternativas de inversión al oro concreto

Pregunta: En Darmstadt, la gente no sólo piensa en el sector inmobiliario cuando invierte. Allí se encuentran empresas interesantes, sobre todo por su proximidad a Fráncfort. En su opinión, ¿qué tres oportunidades de inversión tienen más sentido y cuáles son las desventajas?

La forma de inversión depende del objetivo

En primer lugar, recomiendo a quien quiera invertir su dinero de forma rentable que se pregunte. Y pregúntese sobre su propia disposición a asumir riesgos en términos de pérdidas y ganancias. Porque la inversión debe adaptarse siempre a la persona y a sus objetivos. Un inversor busca la máxima seguridad, mientras que otro no tiene problemas con el riesgo y las pérdidas. Luego hay personas que literalmente quieren ver en qué han invertido su dinero, lo que a su vez es completamente indiferente para otros inversores.

Materias primas y tierras raras

Los que no temen el gran riesgo pueden invertir su dinero en materias primas o tierras raras, por ejemplo. Se trata de una forma de inversión que aún no está muy extendida, pero que cada vez es más popular. Hay personas en algunos bancos importantes y también en el mercado de la asesoría que saben bastante de esto. Como he dicho, no es para los pusilánimes y, por cierto, es una inversión que debería durar varios años para compensar las fluctuaciones de los precios.

Fondo de Inversión en Banco y Seguros

Para los fanáticos de la seguridad pura -por mencionar el lado completamente diferente- hay fondos cuyo beneficio está limitado, pero que también están protegidos contra las pérdidas. Estos fondos los ofrecen los bancos y las compañías de seguros. Sin embargo, muchos los encuentran muy aburridos.

Objetos de arte: ¡Cuidado con las falsificaciones!

Si busca una forma de inversión más inusual, debería echar un vistazo a los objetos de arte. En la ciudad art nouveau de Darmstadt, ésta es sin duda una alternativa concebible, sobre todo porque existe un mercado local para ello, así como mucha experiencia. Sin embargo, no soy un experto en este campo y no puedo decir mucho sobre el valor de las distintas formas de arte. Pero si se observan las estadísticas serias y oficiales, rápidamente se verá que en el mercado del arte pasan muchas cosas. Desde luego, no hay que ser un historiador del arte para invertir el capital en este mercado de forma correcta, es decir, rentable. Pero se necesitan conocimientos y experiencia. E incluso así, no está a salvo de las falsificaciones.

El sector inmobiliario sigue siendo una forma de inversión muy popular. Especialmente en las inmediaciones de los numerosos lugares de interés de Darmstadt:

¿Qué pueden hacer los fondos mejor que sus propios inmuebles?

Pregunta: Muchos inversores se sienten especialmente atraídos por los fondos como opción de inversión porque se consideran menos arriesgados que otras formas. Usted mismo acaba de mencionarlos. ¿Cuáles son sus argumentos a favor y en contra de la inversión en fondos?

Fondos de inversión clásicos: Acciones

Primero tenemos que aclarar de qué fondos queremos hablar. Empecemos por los fondos de inversión clásicos, compuestos por acciones y/o bonos del Estado. Son verdaderos clásicos en el mercado desde hace años y están destinados a todos aquellos que quieran participar en la evolución de las inversiones de las empresas y los gobiernos, pero que rehúyen de su propia «gestión del patrimonio». Ya sea como plan de ahorro o como inversión puntual, estos fondos son más o menos arriesgados en función de la composición de sus valores. Independientemente del riesgo de pérdida, que suele compensarse con un largo periodo de inversión, estas inversiones cuestan dinero. Cuestan dinero debido al recargo por emisión, que se cobra con cada aportación de capital, además, los ingresos generados por la inversión están gravados y también hay que pagar comisiones por la cuenta de custodia. Todo ello debe deducirse del beneficio obtenido o alcanzable.

En el caso de las acciones, debe deducir los siguientes costes de su beneficio:

• Emitir recargos
• Impuestos
• Tasas de custodia en curso

Fondos inmobiliarios abiertos

Como persona del sector inmobiliario, uno piensa inmediatamente en los fondos inmobiliarios. Los fondos inmobiliarios abiertos permiten a los inversores invertir cantidades relativamente pequeñas en inmuebles de diversas ciudades, regiones y países. Allí, los gestores de fondos invierten sobre todo en inmuebles comerciales, principalmente en complejos de oficinas, pero también en hoteles y centros comerciales. Los inversores pueden invertir en estas propiedades comprando acciones, para luego beneficiarse de sus ingresos por alquiler y de los aumentos de valor. Las desventajas son entonces comparables a las de los fondos de renta variable. Esto se debe a que si las propiedades en las que se invierte no tienen ingresos por alquiler durante un periodo de tiempo más largo, o si el valor de la propiedad se deteriora debido a la evolución del mercado, esto hace que el rendimiento disminuya mientras los costes siguen siendo los mismos.

Estas son las ventajas:

• Inversión en inmuebles comerciales
• Beneficios a través de las rentas de alquiler y de los incrementos de valor

Estas son las desventajas:

• Anualidad decreciente en caso de pérdida de renta o depreciación del valor

Fondos inmobiliarios cerrados

La diversificación del riesgo es mayor en los fondos de inversión inmobiliaria abiertos que en los cerrados, por lo que las perspectivas de rentabilidad de los fondos inmobiliarios abiertos son menores. La rentabilidad extraordinaria es posible con los fondos inmobiliarios cerrados. La gama va desde la triplicación del capital invertido hasta la pérdida total de la inversión. Sin embargo, en el pasado, sólo unos pocos fondos inmobiliarios aportaron a sus inversores un gran beneficio; con bastantes inversiones cerradas, los inversores de capital sufrieron pérdidas. Las perspectivas de obtener un rendimiento considerable siempre van asociadas a grandes riesgos. El arrendamiento de inmuebles comerciales suele estar sujeto a más imponderables que la adquisición de inmuebles residenciales. Por tanto, los fondos inmobiliarios cerrados tampoco son para inversores con nervios débiles y reservas de capital limitadas.

Riesgo muy alto con los fondos cerrados

En Darmstadt, cerca del casco antiguo, también se pueden encontrar propiedades populares:

Compra de inmuebles en la zona de Darmstadt

Pregunta: Si uno de nuestros lectores es un inversor inmobiliario en la región del Rin-Meno y está buscando casas, pisos, etc., ¿qué le recomendaría? ¿Cuál es su consejo secreto para ellos para una inversión inmobiliaria que valga la pena?

Odenwald: alquileres y precios de compra favorables

En primer lugar, mencionaría el Odenwald. Además de un terreno edificable barato, también hay alquileres y precios de compra de viviendas correspondientemente bajos. Dependiendo de la distancia al centro de Darmstadt, el riesgo de pérdida de alquiler aumenta. Esto se debe a que las conexiones de las ciudades del Odenwald con el valle del Rin -ya sea por carretera o por ferrocarril- no suelen ser especialmente buenas. Los que no les importa el viaje en coche y prefieren vivir en el campo siempre preferirán un lugar para vivir en el Odenwald. Este es entonces el potencial para los inversores inmobiliarios. No tan económicas, pero sí favorables, son algunas comunidades de los alrededores de Darmstadt. Büttelborn, por ejemplo, u otros lugares del Ried son mis consejos.

Sugerencia: Odenwald o los alrededores de Darmstadt (Büttelborn y Ried)

Oferta y demanda en el mercado de la vivienda: estadísticas

Fráncfort, Darmstadt, Núremberg o Hannover: he aquí un resumen de la oferta y la demanda de pisos de alquiler:

Focus Frankfurt: Invertir en la región del Rin-Meno

¿Quiere invertir en la región del Rin-Meno? Entonces, averigüe más aquí:

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