Inversión en inmuebles de cuidados: Comprar pisos de cuidados como inversión – costes, rendimientos y 5 factores de valor

Inversión en inmuebles de cuidados – ¿Comprar inmuebles de cuidados como inversión? Muy pocas personas que quieren invertir en inmuebles piensan primero en una residencia de ancianos o en pisos. Sin embargo, merecela pena echar un vistazo a este tipo de inversión, también en lo que respecta a las ventajas e inconvenientes. Las residencias de ancianos surgen en toda Alemania, no sólo en las aglomeraciones urbanas; la población envejece. En todos los distritos hay viviendas e instalaciones para personas mayores. Por lo tanto, se ofrecen como objetos de inversión para los inversores regionales, como inversiones de capital en las cercanías, pero también para los inversores suprarregionales. ¿Cómo evoluciona el mercado de los inmuebles asistenciales en Alemania? ¿Qué tipo / qué ubicación es interesante para la inversión como propiedad de rendimiento? Hemos identificado 5 factores en la primera mirada a esta forma de inversión.

Invertir dinero en bienes raíces de cuidado, pero ¿cómo?

¿Qué significa la propiedad asistencial? ¿Cuánto cuesta una vivienda de acogida? ¿Se puede comprar en una residencia de ancianos? Preguntas sinceras, respuestas sinceras.

Una mirada a Alemania como mercado de inversión.

Actualmente hay 4,1 millones de personas que necesitan asistencia en Alemania. 731.000 personas son atendidas en centros de atención integral. Alemania tiene el sistema sanitario más caro del mundo. El mayor factor de rentabilidad a la hora de invertir en inmuebles asistenciales es, por supuesto, la evolución de la demografía, pero también la capacidad económica de un país, que es la que, en última instancia, sostiene el sistema asistencial y su financiación. Al igual que muchos países ricos o acomodados, la población alemana está cada vez más envejecida.

Dentro de poco, la mitad de la población tendrá más de 50 años, y la demanda de inmuebles asistenciales, residencias de ancianos y casas de reposo aumentará en consecuencia. La demanda de viviendas sencillas que cumplan la norma y, por supuesto, también de inmuebles en el sector asistencial que cumplan normas más estrictas. Los inquilinos posteriores pagan aquí 2.000 euros y más al mes, según el nivel de atención. Una media de 2.600 euros al mes, con 731.000 personas que necesitan atención hospitalaria, supone 1.900 millones de euros al mes o 22.800 millones al año.

Sin rodeos, primero un vistazo a las ventajas y desventajas de este sistema:

Ventajas de una residencia de ancianos como inversión financiera

Las residencias de ancianos son populares entre los inversores experimentados. Ofrecen algunas ventajas que los inmuebles «clásicos» no ofrecen como inversión. La mayor ventaja es, sin duda, que usted, como inversor, puede invertir con relativa tranquilidad.

El arrendamiento a largo plazo de un inmueble asistencial con el operador garantiza un esfuerzo mínimo. Usted, como arrendador o propietario, tiene muy poco trabajo que hacer. La gestión de la propiedad encargada regula casi todo directamente con el operador de la propiedad.

Ventajas:

• Alto potencial de desarrollo, 4,1 millones (en aumento) necesitan atención
• 731.000 personas son atendidas en centros de atención integral
• Inversión de capital in situ, 100 unidades en ciudades de 10.000 habitantes
• Contrato de arrendamiento a largo plazo con el operador
• Poco esfuerzo, la administración de la propiedad lo arregla casi todo con el operador
• Los promotores inmobiliarios buscan inversores para los nuevos edificios

Desventajas: Riesgos de la forma de inversión en residencias de ancianos

Por supuesto, no puede haber interés propio. Asimismo, existe una normativa especial de construcción que, sin embargo, como comprador «puro», no desempeña realmente un papel, puesto que los requisitos ya los cumple la empresa constructora o el promotor.

Desventajas:

• No hay opción de uso propio (el ETW se alquila al operador)
• Normas especiales de construcción (cumplidas por el promotor)
• Y…

También hay críticas al modelo, como aquí en la revista inmobiliaria FIV (entrevista). La pregunta a nuestro experto: «¿Qué opina de las inversiones en residencias de ancianos o jubilados?» Su respuesta: «¡Muy poco! – es mi escueta respuesta. Esto tiene que ver con el altísimo riesgo que tiene esta forma de vivienda como inversión. Estamos hablando de los llamados bienes raíces sociales. Teniendo en cuenta el constante envejecimiento de la población y la demanda, ciertamente creciente, de plazas para personas mayores y residencias de ancianos, se sugiere que es una inversión segura. Pero como propiedades de gestión -como los hoteles, por ejemplo- estas propiedades tienen una seria desventaja: si la empresa operadora hace un mal trabajo, dicha propiedad se convierte rápidamente en un pozo sin fondo».

Más información en la revista (externa):

• La propiedad inmobiliaria como inversión: ¿ventajas fiscales? ¿Asilo de ancianos?

Rendimiento y costes (precio de compra, costes accesorios de adquisición)

En todos los distritos hay residencias de ancianos, casas de retiro y otras variantes. Una cosa que tienen en común los inversores es que los contratos de alquiler son a largo plazo. Los operadores firman contratos de 20, 25 años, con opciones de renovación de 3 años, a veces de 5 años. Así que el «negocio está asegurado a largo plazo». Los que quieran entrar pueden esperar que los rendimientos típicos de las propiedades se sitúen entre el 3,2 y el 5,0 %.

Rendimiento:

Rendimiento mayoritariamente entre 3,2 – 5,0 %.

Por supuesto, para conseguir la rentabilidad, primero hay que invertir. Estos costes secundarios de adquisición se añaden al precio de compra:

Impuesto de transmisiones patrimoniales (3,0 – 6,5 %)

y además:

Notario, tribunal (2,5 %)

Destacan dos factores: en primer lugar, el impuesto de transmisiones patrimoniales, y en segundo lugar, los gastos notariales y judiciales. Dependiendo del estado federal, el impuesto de transferencia de tierras varía entre el 3,0 y el 6,5 %. Los gastos notariales y judiciales suponen alrededor del 2,5 % del precio de compra.

Pasemos ahora al «lado de la demanda». ¿Cómo evoluciona el mercado inmobiliario de la asistencia sanitaria en Alemania?

Envejecimiento de la sociedad: creciente demanda de viviendas adaptadas a la edad

Factor 1: Envejecimiento de la sociedad. Le pongo un ejemplo: una plaza en una residencia de ancianos cuesta 2.600 euros de media en Cáritas Altenhilfe. En un año, son 31.200 euros. Dependiendo del nivel de atención, del estado federal y del centro, los costes varían entre 1.800 y 3.990 euros al mes, según Cáritas.

En Alemania hay unos 4,1 millones de personas que necesitan asistencia (según la Oficina Federal de Estadística). La mayoría de las personas que necesitan cuidados en este país son mayores de 60 años. En definitiva, el gasto mensual, para el particular que está detrás de la persona necesitada de cuidados, es muy elevado. En el nivel de atención 2, los costes son ya de unos 2.800 euros al mes, para un piso de atención individual. Aquí estamos hablando del equipamiento básico absoluto. Dependiendo de la residencia, el tamaño y el equipamiento de cada piso, no hay, como siempre, límites máximos.

• 731.000 personas en residencias
• 2.600 euros / mes; o 31.200 euros / año
• Rendimientos / mes: 1.900 millones
• Rendimientos / año: 22.800 millones

Por eso las residencias de ancianos son tan interesantes como inversión para los inversores inmobiliarios. Especialmente en Alemania.

El ejemplo de cálculo muestra las ventajas de esta evolución de la estructura de edad en Alemania para los inversores alemanes y extranjeros.

Edad de los habitantes en Alemania

Como ya se informó en las estadísticas inmobili arias, Alemania se encuentra entre los 20 países con la población más envejecida. Actualmente, Alemania está incluso en el 5º lugar, como se verá en un momento. Esta es la distribución actual por grupos de edad en Alemania. Es claramente visible el gran grupo de 40/50 años o más, que cada vez está más envejecido y que está creando una necesidad creciente de alojamiento en residencias de ancianos y hogares para mayores.

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Habitantes Edad en comparación: Mundial

Alemania ocupa el 5º lugar entre los países con la población media más envejecida. Sólo Portugal, Martinica, Italia y Japón están por delante de la República Federal.

1. Japón
2. Italia
3. Martinica
4. Portugal
5. Alemania

PD: En caso de que se pregunte, ¿qué es Martinica? Martinica es una isla del mar Caribe que forma parte del territorio francés.

Economía nacional fuerte y previsión

Factor 2: Economía fuerte y previsión – Alemania es la cuarta potencia económica del mundo y la mayor zona económica de Europa. Casi ningún otro país es tan interesante en lo que respecta a la inversión de capital. Sin embargo, muy pocas personas tienen en su radar las residencias de ancianos, sino que invierten en el clásico condominio como inversión o en una casa. Sin embargo, los rendimientos que se generan aquí son muy considerables, especialmente en comparación con otros bienes inmuebles como inversión en Alemania.

Al margen de los fenómenos globales (crisis financiera de 2009, Corona de 2020), la economía alemana en el corazón de Europa es muy robusta y estable. Como se puede ver aquí, en la evolución del producto interior bruto real (variación interanual) en Alemania, de 2008 a 2019 y previsión hasta 2022.

Mayor grado de atención en la vejez, mayores costes

Factor 3: Mayor grado de atención en la vejez, mayores costes – El sistema sanitario alemán es uno de los más caros del mundo. No sólo el Estado, sino también los familiares de los futuros residentes invierten en residencias de ancianos o en los gastos mensuales de sus residentes.

Todos los que tienen un familiar en una residencia de ancianos en Alemania pagan una determinada cantidad cada mes. Esto depende del nivel de atención de la persona atendida. El nivel de atención 1 es el que recibe la subvención más baja. Cuanto más alto es el nivel de atención, más subvenciones hay por parte del Estado, por lo que los costes son más elevados.

Nadie quiere sacrificar la comodidad de sus seres queridos en el proceso.

A pesar del aumento de los costes, se presta atención a las instalaciones de alta calidad. Esto significa que los condominios no tienen que ser construidos y comercializados en el segmento de «precios bajos». En el ámbito de los bienes inmuebles asistenciales, todo es cuestión de calidad.

Área metropolitana o campo – rendimiento inmobiliario

Factor 4: Área metropolitana o campo – rendimientos inmobiliarios – Las residencias de ancianos no siempre se construyen sólo en áreas metropolitanas como Berlín, Hamburgo, Múnich o Colonia y Düsseldorf. Se construyen residencias de ancianos en todas las pequeñas ciudades alemanas, incluso en las más pequeñas, de 5.000 a 10.000 habitantes. Cada residencia de ancianos suele tener al menos 100 unidades residenciales.

En las grandes aglomeraciones, hay mucha competencia por los condominios individuales, dentro de las propiedades asistenciales. En el campo, a veces se pueden conseguir buenas gangas. El rendimiento de la propiedad es, por tanto, mucho mayor. La competencia es menor y, por lo general, el capital de los compradores locales también es menor que el de los inversores inmobiliarios suprarregionales.

Invertir «en el campo»: lejos de las grandes ciudades

Por lo tanto, como inversor, no debe concentrarse únicamente en las grandes ciudades, sino también vigilar los pueblos más pequeños. Especialmente cuando se trata de invertir en 5, 10 o 20 condominios.

Todo el proceso de compra de una propiedad no es diferente al de un condominio típico. Sólo algunos parámetros son diferentes, pero éstos tienen poca importancia para usted como inversor inmobiliario. El promotor o la empresa constructora ya han cumplido todas las condiciones legales y reglamentarias.

Adquisición de bienes inmuebles

Factor 5: Adquisición de inmuebles – Un factor decisivo para la rentabilidad (rendimiento de los inmuebles) es, por tanto, la búsqueda de inmuebles (adquisición de inmuebles).

¿Dónde se pueden encontrar edificios nuevos y atractivos? Muy pocas propiedades de alto rendimiento aparecen en los típicos portales inmobiliarios; se compran«fuera de mercado», directamente al agente inmobiliario o al promotor. Si busca propiedades de alto rendimiento, no debe confiar únicamente en los anuncios inmobiliarios, sino crear su red de contactos con antelación para llegar a las propiedades realmente interesantes.

Especialmente para los principiantes este consejo:

Consejo: Contacte con los agentes en una fase temprana; la propiedad se vende antes de su finalización.

Para tener el menor número posible de inconvenientes y riesgos, conviene ponerse en contacto con los corredores con antelación. Tal y como se ha descrito, las propiedades no sólo se venden cuando se termina la construcción, sino mucho antes. Por ello, todas las unidades individuales suelen venderse 6 meses antes de que finalice la construcción.

Resumamos una vez más las ventajas de los pisos de acogida:

1. Alto potencial de desarrollo, 4,1 millones (en aumento) necesitan atención
2. 731.000 personas son atendidas en centros de atención integral
3. Inversión de capital in situ, 100 unidades en ciudades de 10.000 habitantes
4. Contrato de arrendamiento a largo plazo con el operador
5. Poco esfuerzo, la administración de la propiedad lo arregla casi todo con el operador
6. Los promotores inmobiliarios buscan inversores para los nuevos edificios

Inversión Alemania: Berlín, Hamburgo, Colonia & Co.

¿Busca una inversión rentable en Alemania? En el mayor mercado inmobiliario de Europa, hay muchas opciones disponibles, desde pequeños condominios en conurbaciones internacionales como Berlín, hasta las mencionadas residencias de ancianos, cada vez más atractivas en una sociedad envejecida como la alemana. En última instancia, la rentabilidad del inmueble es lo que más influye en la elección y selección del mismo.

Condominio, comercial, propiedad de cuidado & Co.

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