Venta parcial/compra parcial: ¿Qué es? Explicación + ventaja

Seguro que ya ha visto los anuncios de los numerosos proveedores de compraventa parcial. Esta oferta de compra se dirige en particular a los propietarios de edad avanzada que necesitan dinero, por ejemplo, para una jubilación más agradable.

Una mirada a los costes de uso, las ventajas, las desventajas, la venta total, el aumento de valor calculado bajo la inflación y una comparación de qué es más «barato»: ¿la compra parcial o el préstamo inmobiliario alternativo, más concretamente el préstamo hipotecario? Además, los impuestos, la venta de una comunidad de herederos, el divorcio y mucho más.

Aquí también encontrará todas las calculadoras con ejemplos: Comparación de proveedores de venta parcial.

En primer lugar, una definición rápida y breve.

Definición de venta parcial o compra parcial

¿Qué significa la venta parcial de un inmueble?

Por supuesto, no hay una segunda persona que se mude a su propiedad, usted sigue siendo el único usuario. Sin embargo, como antiguo propietario único, ahora paga un canon por el uso de la parte de la propiedad que ya no posee en su totalidad tras la compra parcial, comparable al alquiler. Este pago se denomina «compensación por uso» o «indemnización por uso».

Venta parcial resumida:

• Vendes parte de tu propiedad (normalmente entre el 10 y el 50%)
• Compra parcial de la casa: Sí
• Compra parcial del piso: Sí
• Compra parcial de terrenos: Sí
• La empresa financiera se convierte en copropietaria
• Usted sigue siendo el único usuario de la propiedad
• Pagas una cuota mensual de uso
• Ventas totales en X años (opcional)

Las preguntas más importantes sobre la compra parcial

Las preguntas más importantes de un vistazo:

• ¿Puedo vender la mitad de la casa? Sí, la mayoría de los vendedores ~ 20-50%.
• ¿Puedo vender parte de mi piso? Sí.
• ¿Compra parcial también de terrenos? Sí.
• ¿Ventaja? Transferencia del precio de compra rápida y sin complicaciones.
• ¿Desventaja? Tasa de uso (~ 3-5% anual)
• Además, para las ventas totales: a veces por debajo de la inflación

Estos factores son importantes a la hora de comprar piezas

Los factores clave para la venta parcial:

• Valor de la propiedad = 500.000 euros
• Pago inmediato deseado = 100.000 euros
• Acción en venta = 20%.
• Cuota mensual de uso = ?
• (si) Venta total después de X años = ?

Hay que responder a dos preguntas centrales en la comparación:

1. ¿A cuánto asciende la cuota mensual de uso?
2. (En la venta total, más adelante) ¿revalorización y tasas?

Diferencia: Venta vs. venta parcial

¿Qué distingue la venta parcial de la venta normal de la propiedad? Si quiere vender un inmueble de forma normal, pasará por un total de tres fases principales (preparación, visitas/comprobación de solvencia, venta), que a su vez contienen varios pasos. La búsqueda de compradores solventes (solvencia) puede llevar más tiempo en función de la situación inmobiliaria (demanda).

Venta periódica de inmuebles: calendario

A grandes rasgos, la venta de inmuebles incluye los siguientes pasos:

1. Preparar los documentos
2. Valoración
3. Comercialización inmobiliaria
4. Preparación de una exposición
5. Realización y planificación de las citas de visualización
6. Negociaciones de compra
7. Tramitación y elaboración del contrato de compraventa
8. Entrega de llaves

Acortar la fase de venta

Con una venta parcial, una gran parte de estos pasos se salta por completo. Usted acude directamente a un proveedor de servicios financieros que compra su propiedad a prorrata. En consecuencia, los siguientes pasos se mantienen del proceso de venta de una propiedad regular:

1. Valoración
2. Tramitación y elaboración del contrato de compraventa
3. Entrega de llaves

Las ventajas de un vistazo: Vendido y pagado rápidamente

Ya sea una casa adosada, un chalet o incluso un condominio en un edificio de apartamentos: nunca ha vendido una parte de su propiedad tan rápidamente.

Una venta parcial tiene ventajas:

• Método de financiación independiente de los bancos
• Sin comprobación de crédito, con financiación de crédito
• Proceso de venta rápido

¿Desventaja? Utilización en la comparación de costes

Como se ha descrito en la introducción, la oferta de «compra parcial» se dirige en particular a los propietarios de edad avanzada.

«Los bancos no conceden a las personas mayores ningún / pocos préstamos».

Este es un prejuicio común. Por eso la publicidad con la «compra parcial de su propiedad» funciona tan bien en este momento. Sin embargo, a menudo no se tienen en cuenta los costes de seguimiento. Si, por ejemplo, vendes el 25% de la propiedad y pagas 300 euros al mes en concepto de gastos de uso, no dudes en comparar la cantidad con un préstamo inmobiliario normal, más concretamente con un préstamo hipotecario.

Si no, a posteriori, es una experiencia que te cuesta dinero cada mes.

Empecemos el análisis.

Tasa de uso por compra parcial: Desventaja 1

Ahora los «costes de seguimiento».

¿Qué es la cuota mensual del usuario? Muchos lo anuncian actualmente como «fácil», «agradable», «sin banco». Es cierto. Pero el precio es alto. Sobre todo, los costes continuos que surgen en la compra parcial a las empresas financieras. La empresa financiera se convierte en copropietaria. La parte vendida de la propiedad se pone de nuevo a su disposición.

Por lo tanto, no cede «la mitad» del jardín o parte de sus habitaciones: sigue utilizando su propiedad en solitario.

Por ello, se paga la «compensación por uso».

Importe de la compensación por uso

La compensación que la financiera exige por el uso del inmueble suele ser con:

• Entre el 3 y el 5% del importe desembolsado anualmente.

La suma se refiere a 1 año en cada caso. La fórmula para calcular la cuota de uso (según el proveedor) por mes:

• Cuota mensual de uso = 3% * precio de compra (acción) / 12
• = 3% * 100.000 / 12

Esto significa que, con una venta parcial por valor de 100.000 euros, se pagan 250 euros al mes.

Cuota de usuario a 100.000 euros = 250 euros / mes

Como siempre, dependiendo del proveedor. Puede encontrar todos los proveedores aquí en la Casa de Compras Parciales: Comparación.

Comparación de préstamos inmobiliarios: 2-4% más baratos

¿Cuánto paga actualmente por un préstamo inmobiliario «clásico»? Debido a la fase de bajos tipos de interés, actualmente sólo paga:

• Aproximadamente el 1% del importe desembolsado anualmente.

En comparación con la solicitud de financiación de 100.000 sólo ~ 80 euros / mes.

Sólo crédito ~ 80 euros / mes

Vale la pena calcular y tener en cuenta cuando se trata de la venta parcial de su propiedad. ¡Tip! También conocerá la «renta inmobiliaria» como otra alternativa a la venta parcial.

Los impuestos: ¿Qué hay que pagar?

El impuesto no es diferente para una venta parcial que para una venta regular.

Como puede ver en esta lista de comprobación de impuestos, para los particulares se trata en realidad «sólo» del impuesto sobre la especulación. Entra en vigor cuando una propiedad se vende de nuevo dentro de los primeros 10 años después de la compra. El importe del impuesto sobre la especulación se calcula en función del tipo impositivo individual, que puede ser superior al 25%.

En aras de la exhaustividad, cualquier persona que venda 3 o más propiedades en 5 años también está sujeta al comercio de propiedades comerciales y, por tanto, también al impuesto sobre actividades económicas. Por último, en aras de la exhaustividad, el impuesto sobre el volumen de negocios (comprador) para el comercio de bienes inmuebles comerciales.

Más sobre el tema de los impuestos en la venta de inmuebles:

• Venta de inmuebles: Impuestos

¡Calculadora! Comparación de proveedores

En este análisis, he calculado un ejemplo para usted en todas las calculadoras de los proveedores. ¿A cuánto asciende la cuota del usuario? ¿Cuánto se obtiene por la venta total? Puede encontrar la comparación de grandes proveedores aquí:

• Proveedores de venta parcial en comparación

Precio total de compra e inflación: Desventaja 2

Si piensa detenidamente en el cálculo online del paso 2) la compra total, se dará cuenta de que no especifica ninguna región(ubicación de la propiedad) del inmueble. Por lo tanto, el aumento de valor es un valor muy aproximado. Pero tomemos esto como base.

Inflación frente a revalorización: comparación (-2,8% de pérdida)

Factor de inflación (devaluación de la moneda) – Si ahora se añade la inflación como segundo factor, que según el Banco Central Europeo debería ser del 2% anual, pero que actualmente llega al 5% (a fecha de 22 de enero), entonces se verá:

La revalorización de sólo un 25 %, un 30 % en 15 años, no compensa siquiera la inflación.

Así que comparemos el 30% en 15 años y la inflación («como se quiera» al 2%, sin aumentos):

El resultado de nuestra comparación:

Según la (mayoría) de las calculadoras online, una pérdida del -2,8%.

En consecuencia, ni siquiera se le compensará la inflación si está por debajo del 32,8%.

Consejos para su venta parcial: uso, renta vitalicia, divorcio y herencia

He aquí algunos consejos prácticos y elementos de reflexión:

Pensión inmobiliaria: Otra alternativa

Ahora se ha enterado de la venta parcial, también del préstamo hipotecario. Tal vez otro consejo para ti sea la pensión inmobiliaria. Esto es especialmente interesante si ya ha alcanzado una edad superior, normalmente 70 o 75 años.

La renta inmobiliaria significa: usted vende su propiedad (directamente) por completo, pero conserva un derecho de residencia y uso de por vida. Además, recibe una pequeña cantidad mensual. Para algunos, esta es una buena solución. Además, usted ya no tiene nada que ver con los gastos de mantenimiento, el nuevo propietario se encarga de ello.

La pensión inmobiliaria explicada de forma sencilla:

• Venta directa y completa de su propiedad
• Derecho de residencia y uso de por vida
• Pequeña «pensión extra» mensual del vendedor
• Sin costes de mantenimiento

Derecho de usufructo: «Derecho de residencia único y vitalicio

Antes de comparar los diferentes proveedores, le damos un consejo importante si realmente decide vender su propiedad en parte. Como ya ha aprendido en la guía sobre la venta parcial, puede vender su propiedad de dos maneras: Venta total en X años.

Si está considerando una venta global después de X años, asegúrese de echar un vistazo a la:

Derecho de usufructo en caso de venta total

En términos sencillos, el usufructo significa que usted tiene el derecho exclusivo de utilizar su propiedad, incluso después de la venta (así como en otros casos, como la herencia anticipada).

Ventaja: El derecho de usufructo te da la ventaja de que no dependes de la buena voluntad o del consentimiento del vendedor en ningún momento.

¿Es posible la venta parcial a pesar de la financiación actual?

Las ventas parciales son posibles -por acuerdo- pero tanto usted, como prestatario (propietario del inmueble), como el banco están fundamentalmente vinculados al acuerdo de préstamo celebrado, al menos durante un período de interés fijo acordado. Lo ideal es que su propiedad esté pagada.

¿Cuál es la diferencia entre una venta parcial y una renta vitalicia?

Aclaremos primero el término renta vitalicia: En una renta vitalicia, usted vende su propiedad a cambio del pago de una renta y del derecho de residencia y uso simultáneo y vitalicio. Es, por tanto, una forma especial de vender una propiedad. La ventaja: la liquidez.

• La mayoría de los propietarios tienen más de 70 años
• Venta completa a una empresa financiera
• A cambio, el derecho de residencia y uso de por vida
• Cantidad mensual adicional para usted (renta vitalicia)
• Sin costes adicionales / costes de mantenimiento

Comunidad de herederos: Venta después de la herencia

¿Se puede vender una acción en una comunidad de herederos? Sí. Con referencia al artículo 2033, apartado 1, del BGB, que establece:

«Cada coheredero puede disponer de la parte de la herencia».

Más sobre el tema:

• Comunidad de herederos: venta de bienes

Divorcio: Venta después de la separación

¿Es posible vender las acciones de una separación o divorcio? En el caso del divorcio, las cosas son un poco más complicadas al principio. En principio, sólo después del año de separación, pero como máximo después del divorcio, los cónyuges pueden exigir a su pareja que venda su vivienda. Hable con los proveedores individualmente sobre esto.

Más a:

• El divorcio: Venta de inmuebles

Vender un edificio de apartamentos [año]: Paso a paso

Empecemos por las 3 preguntas más habituales de quienes venden por primera vez:

• ¿Cuánto vale su edificio?
• ¿Con o sin agente inmobiliario?
• ¿Vender públicamente o discretamente?

¡Entonces aprenderás los 18 pasos de la venta!

¿Cuánto vale su edificio?

Berlín, Hamburgo, Múnich, Colonia, Düsseldorf, Fráncfort y toda Alemania, hay muchas preguntas que responder. La mejor respuesta es contar con un experto a su lado para la tasación de inmuebles. Si desea vender su edificio de apartamentos, entonces una cosa importa: Un precio de compra informado, orientado al mercado y realista. El tipo de inmueble determina el método de tasación utilizado para determinar el valor de mercado. Existen tres métodos de valoración normalizados para determinar el valor de mercado de los inmuebles: el método del valor comparativo, el método del valor de los activos y el método del valor de los beneficios capitalizados. Por regla general, al menos dos de estos procedimientos se calculan simultáneamente.

• Método del valor comparativo
• Método de los beneficios capitalizados
• Método del valor real
• Procedimiento residual
• Determinación del valor del préstamo hipotecario

Las preguntas centrales de los propietarios: ¿Cuánto vale mi propiedad? ¿Cómo se calcula el valor de un edificio de apartamentos? ¿Cómo determina la Agencia Tributaria el valor de una casa? ¿Quién determina el valor de mercado de una propiedad? ¿Cómo valora el banco una propiedad? Para darle una primera impresión de la complejidad de la ubicación, el valor de mercado, las propiedades comparables, la estructura del edificio, etc., hemos escrito esta guía sobre el tema de la valoración de edificios de apartamentos.

• Tarifa casa de apartamentos

¿Vender con o sin agente inmobiliario?

No debe subestimar el tiempo de preparación. Sea realista y sincero consigo mismo, por ejemplo, sobre el posible retraso de las reformas. A todas las obras en la vivienda hay que añadir los preparativos para la venta.

Más del 70% vende con el apoyo professional del agente inmobiliario. Pasan meses sin conocer el mercado, desde la tasación hasta la creación del exposé, pasando por el acercamiento al cliente y la fase de venta. En todos los ámbitos, la ubicación es el factor más importante, no sólo en la venta de edificios de apartamentos. Es fácil cometer errores en la venta de inmuebles, sobre todo cuando se trata de grandes propiedades, como edificios de apartamentos.

A la pregunta con: «¿Vender con o sin agente inmobiliario?» viene la pregunta:

¿Vender en el mercado o fuera de él?

Off Market – Una venta off market significa que la venta de su inmueble nunca será visible públicamente. Su inmueble sólo se recomendará a un grupo interno y solvente de compradores con una constelación ideal. Las ventas fuera de mercado son especialmente populares entre personas prominentes que desean mantener en secreto la venta, la dirección, las fotos y mucho más. Los particulares también recurren a este servicio, por ejemplo si no quieren que su familia o sus vecinos se enteren de la próxima venta. Su ventaja: nadie se enterará de la venta.

• Inmuebles fuera de mercado

En el mercado – Con las ventas en el mercado, el agente presenta su edificio de apartamentos a través de los canales de comercialización habituales. Probablemente conozca los canales de comercialización habituales:

• Expositor publicitario en la oficina del agente
• Anuncios en periódicos regionales
• Portales inmobiliarios suprarregionales
• Portales de anuncios clasificados como Ebay

Así que al proceso habitual de 18 pasos se le añade +1 pregunta:

¿Vender en el mercado o fuera de él?

Para encontrar buenos agentes inmobiliarios fuera del mercado, debe prestar especial atención a las referencias, a las propiedades que se han vendido. A menudo podrá encontrarlas en los sitios web de los agentes inmobiliarios. Por lo tanto, merece la pena echar un vistazo al sitio web del agente inmobiliario en lugar de limitarse a «Contacto».

18 pasos para la venta: lista de comprobación MFH

Procedimiento, costes y consejos – todo en un gran artículo gratuito para la propiedad, piso, casa, chalet, edificio de apartamentos. Aprender a vender una propiedad, paso a paso: la venta de la propiedad.

Los 18 pasos en 3 fases:

1. Preparación: Preparar la casa y la venta
1. Planificación financiera y calendario de venta
2. Contratar a un agente inmobiliario
3. Registros y documentos
4. Aumentar el valor de la propiedad
5. Determinar el precio de la oferta
6. Crear exposición
2. Fase de venta: comercializar la casa y encontrar compradores
1. Mercado inmobiliario
2. Contacto con posibles compradores
3. Filtrar y seleccionar posibles compradores
4. Control de crédito
5. Ver fechas
6. Conversación de venta y negociación del precio de compra
3. Transacción de venta: Contrato de compra hasta la entrega
1. Redactar el contrato de compraventa ante notario
2. Nombramiento de notario
3. Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
4. Entrega de la propiedad
5. Gastos de notario y comisión de agente
6. Pagar impuestos

He aquí algunos detalles más.

Preparación para la venta: procedimiento

¿Quiere vender su vivienda sin agente inmobiliario? Entonces debería planificar y llevar a cabo estos pasos de venta en su orden.

Decisión de vender

¿Cuándo es el momento adecuado para vender? En última instancia, sólo usted decide cuándo vender. No hay ningún momento del año que sea particularmente «prometedor» o «particularmente infructuoso» para vender inmuebles. Si no quiere agobiarse con las vacaciones o las Navidades, esa es sólo su decisión. Porque los propios compradores suelen decidir con total independencia de la época del año.

Consejo de Lukinski: Los inmuebles con jardín se venden mejor entre primavera y otoño. Sin embargo, el jardín también debe estar en buenas condiciones.

Análisis de mercado y estrategia de precios

¿Cómo conseguir el precio de venta adecuado?

Aquí es donde la cosa se pone muy especial. Porque evaluar el mercado inmobiliario en general y también a nivel regional requiere muchos conocimientos y experiencia. Esto también se aplica a la valoración de una propiedad. Especialmente cuando se trata de sus propias «cuatro paredes» que están a la venta.

La mejor forma de determinar el valor de una propiedad es sin «ataduras emocionales» a la misma. Por lo tanto, si quiere vender su propiedad sin un agente inmobiliario, tiene que liberarse de toda «atadura» a la casa. Pero incluso así sigue habiendo bastantes «trampas» en las que puede caer el vendedor particular. Por ejemplo, las inversiones en accesorios de alta calidad para baños, suelos, etc. no aumentan per se el valor de la vivienda. Especialmente la elección de baños, revestimientos de suelos, accesorios, etc. depende a menudo del gusto del propietario. Un nuevo propietario, por ejemplo, no querrá gastar dinero en estas cosas e intentará rebajar así el precio de compra. Un agente inmobiliario como Lukinski sabe con certeza qué mobiliario de una propiedad se considera «de lujo».

Un indicador importante del precio «correcto» de su inmueble puede ser la comparación con el precio de otros inmuebles de ubicación, equipamiento y estado comparables. Para ello, tendrá que hablar con compradores y vendedores de otros inmuebles o consultar los portales inmobiliarios de su región. Sin embargo, ni siquiera entonces sabrá con seguridad si los precios de otros inmuebles son totalmente trasladables a su situación. Esto se debe a que en la valoración de una propiedad siempre intervienen microfactores, que los expertos inmobiliarios le explicarán sin prejuicios.

Preparativos: ¿Renovar, diseñar, modernizar?

Pregunta frecuente a la hora de vender una casa: ¿Hay que hacer reformas previas? Nuestro consejo Lukinski en este punto: Si quiere conseguir el precio más alto por su propiedad, los principales defectos de construcción deben ser eliminados. Por supuesto, esto debe poder comprobarse mediante las facturas correspondientes. Las manchas de humedad en las paredes, el moho, los marcos de las ventanas con pintura desconchada, las ventanas «ciegas» o el parqué desgastado reducen considerablemente el precio de compra. Aunque sólo haya unos pocos lugares en los que su propiedad no muestre su mejor cara, estas deficiencias repercutirán en el conjunto del inmueble.

Los costes de renovación o modernización deben guardar siempre una proporción razonable con el precio de venta previsto. A menudo es muy difícil hacer una estimación. Por supuesto, también en este caso se puede consultar a un experto en construcción. Pero este peritaje cuesta dinero en cualquier caso. Lukinski y, por supuesto, otras agencias inmobiliarias asesoran gratuitamente con gran pericia y experiencia.

Un caso especial son las propiedades que no están (o han dejado de estar) habitadas en el momento de la venta. Una vez retirados todos los muebles y efectos personales de la casa o piso, los posibles daños se harán patentes muy rápidamente. También en este caso, el lema es: ¡retirar! De lo contrario, la venta puede anularse posteriormente debido a la ocultación de defectos. Si quedan muebles en la vivienda, deben estar en perfecto estado. Todo lo demás da la impresión de ser «desechos voluminosos» y debe retirarse antes de la primera visita.

Difícil para los vendedores particulares, pero ya práctica habitual para los expertos inmobiliarios: la llamada «home staging». Los pisos vacíos se amueblan deliberadamente para las citas de visita. Esto da al comprador una impresión de comodidad y confort y aumenta así -a menudo sin que el comprador se dé cuenta- la intención de compra.

Marketing y presentación: Exposé

¿Cómo se crea una exposición de ventas?

Sin duda, una de las tareas más exigentes del proceso de venta: la creación de un documento de venta significativo para la propiedad. Muy a menudo, la exposición es uno de los factores decisivos para el precio y también para la rapidez con la que se vende la propiedad. Las condiciones de iluminación adecuadas para las fotos, una buena perspectiva al tomar las fotos y textos significativos son los factores decisivos para la exposición. Las fotos deben transmitir una imagen realista del inmueble, y los textos no deben tener demasiadas palabras. Si las afirmaciones de la exposición y la realidad distan demasiado, el comprador tendrá la impresión de que el vendedor no es de fiar.

Incluso en la era digital, las exposiciones impresas y encuadernadas suelen ser muy útiles. Sobre todo si su propiedad es de gran valor. Si desea realizar la exposición en su impresora doméstica, los cartuchos de tinta deben estar bien cargados. Los colores apagados o las impresiones con rayas son absolutamente poco professionales.

No importa cómo: presentar su propiedad mediante fotos y texto requiere mucho tiempo. A esto hay que añadir una experiencia más profunda a la hora de elegir las palabras adecuadas para el texto que lo acompaña. Deje de lado toda relación personal con el inmueble y adopte -lo mejor que pueda- una perspectiva distanciada de su propiedad.

Oferta y negociación

¿Quién es el mejor comprador y cómo consigo el mejor precio?

Si vende su inmueble sin agencia inmobiliaria, no tiene casi ninguna posibilidad de filtrar previamente a los compradores. Los posibles compradores pueden causar una excelente impresión por teléfono. Pero, al final, nunca se sabe a quién dejarán entrar en la casa en la visita. Para la primera conversación exploratoria, haga una lista de preguntas al posible comprador. Entre otras cosas, pregúntele dónde y cómo vive actualmente. También es importante preguntar si ya existe una financiación bancaria para la posible compra. Sin embargo, sólo oídos entrenados pueden escuchar si el posible comprador dice la verdad por teléfono o no.

Si vende su propiedad de forma privada, también deberá coordinar y realizar usted mismo todas las citas de visita. Esta suele ser la parte del trabajo que más tiempo consume cuando se trata de inmuebles especialmente interesantes. Le cuesta tiempo y a menudo también nervios, ya que los posibles compradores reales hacen preguntas muy detalladas durante la visita. Y por último, usted mismo tiene que rechazar a los interesados que no son preseleccionados. Esto también cuesta tiempo y nervios.

Contrato de compraventa: ¿Cómo de individual puede ser el contrato?

La designación de un notario para el contrato final de compraventa también es responsabilidad del vendedor en el caso de una venta privada. Por supuesto, el notario también le dirá qué cosas deben figurar en el contrato y cuáles no. Muchos compradores tienen deseos individuales sobre el pago del precio de compra, la fecha de entrega, la responsabilidad, etc. Discutir estos puntos del contrato también lleva mucho tiempo. Por otro lado, el riesgo de que el vendedor privado cometa errores importantes es menor en este punto, ya que el notario actúa como asesor en la preparación del contrato de compraventa.

Entrega de la casa

Dependiendo de la relación entre la inmobiliaria y el vendedor, ésta es sin duda una de las partes emocionalmente más difíciles de la venta de una casa. Sobre todo si la venta de la casa ha surgido de una situación de emergencia y la separación de la propiedad es más o menos involuntaria. La venta a través de un tercero -como Lukinski- es especialmente tranquila y poco problemática en este punto.

A menudo se producen retrasos en la entrega de una vivienda. Por ejemplo, porque la nueva vivienda del vendedor aún no está lista para ser ocupada, o por otros motivos. En una venta puramente privada, corresponde de nuevo al vendedor gestionar estos retrasos. Esto implica a menudo discusiones desagradables con el comprador e incluso litigios. Como intermediario en el verdadero sentido de la palabra, los conocimientos y la experiencia del corredor también pueden ser necesarios en este caso.

Inspección, negociación y error

Preparación: documentos, planificación y apoyo

¿Desea vender su casa o una comunidad de propietarios y encontrar rápidamente un comprador adecuado y solvente? Entonces tenga en cuenta que la fase de preparación es la base de una venta sin problemas. Prepárese para una tarea larga y compleja.

Para una venta privada se necesita todo un contingente de documentos. Incluso los errores más pequeños pueden tener consecuencias costosas y hacer que la venta de la casa sea muy difícil y a largo plazo. La complejidad comienza ya con la determinación del precio de oferta. Si establece la condición sobre la base de una tasación inmobiliaria professional, tendrá muchas posibilidades de alcanzar el precio de venta deseado. No obstante, se necesita mucha capacidad de negociación, sensibilidad y conocimiento de la naturaleza humana. Prepárese para una gran variedad de preguntas de los posibles compradores y ármese con todos los documentos necesarios que le puedan pedir o que deba mostrar sin que se los pidan. Ahora tiene que preparar una exposición y describir su propiedad con veracidad, pero desde su lado más bello. La elección de las palabras en la presentación decide decisivamente con qué rapidez y a qué precio cambia de manos su propiedad.

Visitas: Charlas y presentación

Todo posible comprador quiere ver la vivienda antes de comprarla para hacerse una idea de cómo es. La visita es, por tanto, una parte importante de la fase de venta. Cuanto más atractiva sea la presentación del inmueble y mejor preparado esté usted para responder a las preguntas del posible comprador, mayores serán sus posibilidades de éxito. Sin embargo, para ello se requiere cierto trabajo de preparación y buenas dotes organizativas.

La primera impresión cuenta

Orden, transparencia y un ambiente adecuado: lo mismo ocurre cuando se vende una casa: la primera impresión es la que cuenta. Por eso, un inmueble debe presentarse de la forma más atractiva posible. Esto significa que tanto el interior como el exterior deben estar preparados en consecuencia. El césped y los setos deben estar bien cuidados. Si es necesario, se recomienda una nueva capa de pintura para la fachada. Hay que retirar la basura y los residuos voluminosos. En el interior, las habitaciones ordenadas y limpias crean un ambiente agradable. En el mejor de los casos, las visitas deben realizarse durante el día. En los meses de invierno, debe haber suficiente iluminación. Si las habitaciones están oscuras, dan una impresión incómoda. Puede hacer que la habitación parezca acogedora utilizando objetos decorativos discretos, como plantas o cortinas.

Presentación y decoración

Pero no sólo cuenta la presentación. Los vendedores de viviendas también deben ser capaces de responder a preguntas críticas en la cita de visita. También en este caso tiene ventaja si contrata a un agente inmobiliario. Ellos conocen las preguntas más habituales y, por supuesto, las respuestas adecuadas. Tendrá a mano el plano y el certificado energético y conocerá la superficie de la casa. A muchos compradores potenciales también les interesa la información sobre los gastos accesorios y los honorarios de la casa. Durante la visita, todas las preguntas deben responderse satisfactoriamente. Se puede hacer hincapié en las ventajas. Por el contrario, no deben ocultarse los defectos. El vendedor es responsable de ellos incluso después de la firma del contrato, al menos si conocía los defectos en cuestión y no los nombró cuando se le preguntó. Un agente inmobiliario con experiencia sabe exactamente qué debe revelar y qué no.

Por regla general, es aconsejable que el vendedor no esté presente en la visita. En su lugar, deje esta tarea enteramente en manos del agente inmobiliario. Esto tiene muchas ventajas. Por ejemplo, los posibles compradores se sienten menos cohibidos a la hora de hacer preguntas. Además, usted, como vendedor, no corre el riesgo de hacer un comentario que pueda desanimar al posible comprador. Además, el agente inmobiliario mantiene siempre una conversación professional y sin emociones. Después de la visita, entrega al posible comprador una exposición preparada con todos los datos clave importantes del inmueble.

Negociación: preparación, conocimientos y experiencia

Negociar la venta de una casa no sólo requiere pericia y experiencia, sino también sensibilidad. Los propietarios que venden su piso o casa suelen estar emocionalmente ligados a la propiedad y a menudo estiman su valor por encima de lo que es. Esto no sólo es perjudicial a la hora de evaluar el valor de la propiedad, sino también durante las negociaciones. Un agente inmobiliario, en cambio, siempre es objetivo. No se deja guiar por las emociones y, por tanto, suele ofrecer un mejor resultado en la negociación.

Si desea asistencia en la venta de una casa y en la negociación, lo mejor es ponerse en contacto con Lukinski. Vendemos inmuebles y nos distinguimos por nuestros conocimientos y años de experiencia. En las conversaciones de negociación, utilizamos nuestros conocimientos y nuestro tacto para que pueda conseguir el mejor precio de compra. Confíe en nuestro talento para la venta y benefíciese de nuestra rutina.

Lo que importa en la negociación

Una buena preparación es lo más importante para negociar el precio con éxito. El agente inmobiliario de Lukinski sabe que el comprador también se preparará para la negociación y sabrá utilizar cada defecto de la casa en su contra. Por eso es tan importante conocer las ventajas del inmueble. Entre ellas, por ejemplo, una ubicación tranquila en el campo o céntrica en la ciudad. Las buenas conexiones de transporte y las instalaciones comerciales también aumentan el valor de una propiedad. Otras ventajas pueden ser un sistema de calefacción recién instalado, paredes recién pintadas o una reforma reciente. La proximidad a una universidad o a un empleador importante también habla a favor de la propiedad.

Como la venta de una casa siempre se negocia, es de esperar que no se pueda alcanzar el precio de salida. En consecuencia, debe fijarse más alto, pero tampoco demasiado. Si el agente inmobiliario y el vendedor deciden un precio de salida moderado, el comprador se siente tratado con justicia y no tiene la sensación de estar sentado frente a un aprovechado. Un precio de compra inflado lleva a negociaciones más largas y duras, durante las cuales hay que bajar más el precio. Si la casa está en un lugar muy solicitado y hay que venderla rápidamente, también es posible fijar un precio bajo, lo que lleva a que varios posibles compradores pujen más que los demás y a que usted, como vendedor, acabe obteniendo el precio deseado. La estrategia más adecuada para su propiedad depende de muchos factores individuales.

Evitar errores: ¿Vender de forma privada o a través de un intermediario?

No puede ser tan difícil vender su casa o piso. Pero si procede a vender su casa con esta certeza, los errores costosos ya están preprogramados. Antes de entrar en más detalles sobre los errores y mostrarle por qué debería confiar la venta de su propiedad a un agente inmobiliario experimentado como Lukinski, nos gustaría señalar un problema fundamental.

Si gestiona usted solo la venta de la casa, prácticamente trabaja día y noche y tiene que invertir todo su tiempo en presentar el inmueble, responder a las consultas de los compradores y programar las visitas. Incluso la necesaria obtención de todos los documentos por adelantado es una carrera de obstáculos que no todos los propietarios dispuestos a vender pueden superar sin un «ojo morado». Puede vender inmuebles de forma seria y professional externalizando la compleja tarea y concentrándose en la ejecución professional por parte de agentes inmobiliarios como Lukinski. Como agente inmobiliario en línea, trabajamos de forma rápida y fiable para que usted pueda vender a un comprador solvente al mejor precio sin ningún tipo de estrés.

Los errores más comunes al vender

El primer error se produce mucho antes incluso de que te ocupes de la exposición y su preparación. Usted fija el precio de venta de su propiedad demasiado alto y tiende a sobrevalorarlo, lo cual es bastante humano en relación con su conexión emocional con la propiedad. Un precio astronómicamente alto y completamente alejado del mercado acabará por alargar innecesariamente la venta y por no despertar ningún interés real entre los compradores. Por el contrario, un precio de oferta demasiado bajo también conlleva desventajas para usted. Si ofrece su inmueble por menos de lo que vale, numerosos compradores se presentarán inmediatamente, pero usted saldrá perdiendo cuando se firme el contrato. Los documentos que faltan, las fotos sin sentido o subexpuestas, las fotos del inmueble tomadas en un día lluvioso y las fotos en las que se ve la calle y el número de su casa siempre resultan ser un error en la venta de inmuebles. Si no quiere que le echen de casa sin una cita de visita acordada, debe dificultar la localización de su propiedad y, por este motivo, abstenerse deliberadamente de publicar en la exposición datos como el número de la casa o la identificación de la calle. Una venta privada atrae a los cazadores de gangas, pero también a numerosos revendedores dudosos. Difícilmente podrá evitar las consultas, pero difícilmente podrá conseguir el precio deseado y una transacción de venta satisfactoria. A más tardar durante una visita, la presencia del propietario puede tener un efecto perjudicial para la venta.

Contrato de compraventa: procedimiento, notario, contrato preliminar y principal

El contrato de compraventa recoge todas las normas e información necesarias para la venta de su casa. Por lo tanto, debe redactarse con sumo cuidado. Para evitar ambigüedades y sorpresas desagradables, es aconsejable poner el contrato de compraventa y toda la venta de la casa en manos de un agente inmobiliario con experiencia.

El precontrato notarial casi siempre es vinculante

Cuando se vende una casa o una comunidad de propietarios, se celebran los llamados contratos preliminares. Estos contratos sólo son jurídicamente vinculantes cuando se elevan a escritura pública. Sólo con la firma del notario se considera realmente vendida la casa. En el contrato preliminar se registran todos los puntos clave importantes para la venta de la casa. Si ambas partes están de acuerdo y se firma el contrato preliminar, a continuación se firma el contrato principal. Si el contrato preliminar no se ha formalizado ante notario, carece de importancia. En este caso, tanto el comprador como el vendedor pueden rescindir el contrato sin alegar motivos. Sin embargo, una vez formalizado ante notario, el contrato preliminar es vinculante, por lo que da seguridad a ambas partes. Sólo en raras ocasiones es posible rescindir el contrato preliminar. Por ejemplo, en caso de catástrofe natural. Si no hay motivos graves y una de las partes se retira del contrato preliminar, la otra parte puede reclamar daños y perjuicios.

En el contrato preliminar deben constar los siguientes puntos:

• Nombre y dirección del comprador y del vendedor
• Detalles del objeto de la compra, incluido el mobiliario
• El precio de compra y las condiciones de pago
• Fecha fijada para la celebración del contrato principal
• Cláusula de indemnización

Una vez aclarada la financiación, se puede firmar y elevar a escritura pública el contrato preliminar. El notario comprueba el registro de la propiedad y discute otros detalles con ambas partes contratantes. A continuación, el notario redacta el contrato principal. Este contiene la información del contrato preliminar, así como todas las condiciones que se discutieron durante la cita con el notario. Esto incluye, por ejemplo, la entrega de la casa, la regulación de los pagos del precio de compra y la fecha de vencimiento, las declaraciones del registro de la propiedad y, si procede, un poder de financiación. Esto es necesario si el comprador necesita un préstamo para financiar la propiedad.

Ambas partes tienen tiempo para revisar el contrato principal. Si no hay objeciones, el contrato principal puede firmarse y certificarse ante notario. Esto hace que la venta de la casa sea jurídicamente vinculante. Después de la fecha de pago, la casa y las llaves pueden entregarse según lo acordado en el contrato.

Comprobar comprador: Comprobación de crédito

Comprobación de solvencia y solvencia – La comprobación de solvencia proporciona información sobre diversos factores. Por un lado, certifica la capacidad de financiar una compra inmobiliaria y, por otro, la voluntad de pago y la fiabilidad. Estos datos pueden obtenerse a través de préstamos y cuotas anteriores. Con una autodeclaración de Schufa, los vendedores pueden evaluar de forma realista si el comprador puede y está dispuesto a pagar el precio de compra, así como otros costes, como los del notario o los del impuesto de transmisiones patrimoniales. El vendedor puede solicitar él mismo la información a Schufa o pedir una autodeclaración al comprador. Esta última opción es la más utilizada en la práctica, ya que implica menos costes. Además, la autodeclaración contiene todos los datos pertinentes, como la evaluación general del riesgo de pago y toda la información sobre las experiencias de pago en el pasado. La autodeclaración es gratuita para el comprador.

Confirmación de financiación, cuenta de garantía bloqueada ante notario y calificación crediticia

Además, se puede solicitar al banco una confirmación de la financiación. Sin embargo, esto sólo tiene sentido si el préstamo se destina expresamente a la financiación de una compra inmobiliaria. Además, el desembolso del préstamo no debe depender de otras condiciones.

Para mayor seguridad, también se puede crear una cuenta de depósito en garantía notarial. El notario se encarga de supervisarla y su objetivo es proteger al vendedor. Sólo cuando se ha recibido el dinero se transfiere la propiedad a posesión del comprador.

La evaluación del crédito debe realizarse lo antes posible. Así se evitan largas negociaciones que al final resultan superfluas. Además, es posible que ya haya rechazado a otros posibles compradores que hayan adquirido otra vivienda entretanto. Un buen agente inmobiliario realizará la comprobación del comprador a tiempo. Además, también indicará al comprador que debe mantener conversaciones de financiación con su banco lo antes posible. Esto se debe a que la confirmación de la financiación puede tardar hasta 14 días. Además, el comprador debe tener listos los documentos para la aprobación de un préstamo, que puede tener que obtener primero.

Traspaso: protocolo, entrega de claves y documentos

Una vez firmado el contrato de compraventa y tramitada la cita con el notario, llega el último paso de la venta de una casa: la entrega. Es el momento de poner la vivienda en manos del nuevo propietario. Para que nada falle y no haya sorpresas desagradables tras la firma del contrato de compraventa, hay que tener en cuenta algunos puntos. Los daños o una reducción posterior del precio de compra ponen los pelos de punta a muchos compradores.

Una vez firmado el contrato de compraventa y realizada la cita con el notario, llega el último paso de la venta de una casa: la entrega. Es el momento de poner la vivienda en manos del nuevo propietario. Para que nada falle y no haya sorpresas desagradables tras la firma del contrato de compraventa, hay que tener en cuenta algunos puntos. Los daños o una posterior reducción del precio de compra ponen los pelos de punta a muchos compradores. Pero no tiene por qué ser así.

El traspaso es el último obstáculo que hay que superar al vender una casa. Como agente inmobiliario, por supuesto también nos encargamos de esta tarea por usted. Un protocolo de entrega aporta claridad y evita disputas. El contrato de compraventa por sí solo no registra todos los puntos importantes. Los defectos, las lecturas de los contadores y el inventario existente pueden registrarse de nuevo o con mucho más detalle en un protocolo. Éste es firmado por el vendedor para que posteriormente no pueda alegar que no encontró la casa según lo acordado contractualmente.

El protocolo de traspaso para la venta de una vivienda no difiere mucho del protocolo de traspaso de una vivienda de alquiler. Sin embargo, hay que dejar constancia de otros puntos importantes. Entre ellos, por ejemplo, los defectos que aún debe subsanar el vendedor. También debe fijarse una fecha para ello. Además, el protocolo de entrega debe registrar qué inventario queda por retirar. Además, deben anotarse todas las lecturas de los contadores. El proceso de entrega de llaves también debe anotarse en el protocolo. Si aún faltan llaves, se anota cuántas y cuándo se entregarán. Por cierto, las llaves no suelen entregarse hasta que se ha pagado íntegramente el precio de compra.

En la entrega de la casa no sólo se entregan las llaves, sino también muchos otros documentos importantes. Ese día se entregan al nuevo propietario los planos del edificio, los planos del piso, el cálculo de la superficie habitable, los contratos de construcción, los dictámenes periciales, los contratos de mantenimiento, las pólizas de seguro y muchos otros documentos. Si vende una vivienda de alquiler, también debe entregar los contratos de arrendamiento y los documentos sobre los distintos inquilinos. Durante la entrega, el vendedor también suele explicar al comprador el funcionamiento del sistema de calefacción y de otros apparatos importantes de la casa.

Lista de control de los documentos de traspaso:

• Planos de construcción
• Planos
• Cálculo de la superficie habitable
• Contratos de construcción
• Opinión de los expertos
• Contratos de mantenimiento
• Pólizas de seguros

Notarización: Legalización notarial

Para redactar un contrato de compraventa de una propiedad, es necesario elevarlo a escritura pública. El propósito de la certificación notarial es proteger al comprador y al vendedor de decisiones precipitadas y garantizar que los intereses de ambas partes queden debidamente registrados. La consignación de los intereses la realiza un notario que no representa los intereses de una de las partes, sino que actúa con imparcialidad.

Valoración de bienes inmuebles: determinar el valor de mercado

¿Por qué precio puedo vender mi casa? Esta pregunta se la hace todo propietario que va a vender una casa y quiere saber qué precio es realista en la oferta. Aunque la tasación inmobiliaria es una estimación, se basa en una valoración objetiva y, por tanto, plausible. La práctica demuestra que el valor varía de un tasador a otro y que pueden darse diferentes recomendaciones de precio a pesar de la tasación inmobiliaria. No obstante, no debe fiarse de su instinto ni de sus propias estimaciones emocionales cuando se trate del precio de venta de su casa. Para valorar una propiedad, deben incluirse varios factores en la determinación. Cuanto más exhaustiva y professional sea la tasación del inmueble, más seguro estará de vender la casa y menores serán los riesgos de presentar una oferta por debajo o por encima del valor real de mercado.

¿No hay tasación? No es posible fijar precios realistas.

Prescindir de una tasación inmobiliaria significa que usted hace que el precio de su casa dependa principalmente de una sensación y de los gastos que le ocasione la propiedad. Los inmuebles que se venden sin tasación suelen tener un precio demasiado alto, por lo que prácticamente no se pueden vender, o demasiado bajo, por lo que sufren pérdidas al venderse. Como propietario, no necesita conocer los factores que influyen en el precio de venta si opta por una tasación experta. Antes de fijar un precio y comprometerse a un importe de venta, debería averiguar cuál es el valor de mercado de su casa. Si vende sin una tasación de la propiedad, estará cometiendo uno de los mayores errores en el negocio inmobiliario y rara vez hará una oferta que sea auténtica en el contexto de la propiedad en oferta y, por lo tanto, interesante para el comprador y adecuada para sus propias finanzas.

Valor real y valor de mercado: las diferencias

A la hora de vender una casa, existen en última instancia dos valores, de los cuales el valor de mercado o valor real de mercado es relevante para determinar el precio. El valor material real establece cuál es el valor de una casa en función de su año de construcción, su equipamiento y su sustancia, así como del tamaño de la parcela. Si conoce el valor material, sabrá cuál es el valor objetivo asociado a su casa. Sin embargo, el precio de compra no está relacionado con el valor material puro, sino con el valor de mercado o valor justo de mercado. Esta valoración de la propiedad tiene en cuenta factores relevantes para el entorno y el mercado y es la base para la fijación del precio. Para determinar el valor de mercado son necesarios muchos conocimientos técnicos y de mercado, análisis y comparaciones, así como experiencia en la valoración de bienes inmuebles. Debido a la gran demanda y a la escasez de ofertas, el valor de mercado actual suele ser superior al valor puro del activo y le brinda la oportunidad de vender el inmueble al precio más alto posible en la actualidad. El mercado desempeña el papel más importante a la hora de determinar el valor de mercado y es un factor decisivo para decidir si puede vender su casa por un buen precio o por un precio más bien bajo. Para evitar errores, debería encargar a un agente inmobiliario o a un perito los retos de la tasación y hacer que determinen el mejor precio de venta por el que se anunciará y venderá su inmueble.

El valor del préstamo hipotecario se basa en un peritaje fundado de una tasación inmobiliaria

El valor de mercado es un parámetro importante no sólo para usted como propietario, sino también para los posibles compradores. Para permitir la financiación inmobiliaria, el banco prestamista necesita el valor hipotecario del inmueble. Éste se basa en el valor de mercado y asciende al 80% de la suma determinada como valor de mercado en la tasación del inmueble. En concreto, el valor hipotecario es una estimación fundamentada de la cantidad por la que puede venderse un inmueble a largo plazo. Para un posible comprador, la tasación del inmueble es importante por dos razones. El precio de venta refleja seriedad e indica que ha sido determinado con pericia professional y no estimado con influencias emocionales. En segundo lugar está el valor del préstamo hipotecario, que es importante en el contexto de la financiación y decide decisivamente si un posible comprador puede financiar la propiedad por el precio de venta específico y obtener la confirmación del banco.

Datos importantes del informe de valoración

La valoración inmobiliaria se compone de diferentes aspectos. Por supuesto, la estructura del edificio, es decir, el valor material real de la casa, desempeña un papel importante, por no decir el más importante. Pero igualmente significativa es la información sobre la ubicación, que tiene un efecto decisivo en el precio de venta. En las regiones muy frecuentadas y populares, los precios de los inmuebles están muy por encima de las ofertas en las regiones rurales, débiles desde el punto de vista de las infraestructuras y menos solicitadas. Mientras que el valor patrimonial del inmueble es una variable variable, por ejemplo por demolición y nueva construcción, la ubicación permanece estática e inmutable. Una tasación inmobiliaria tiene en cuenta el desarrollo futuro de la región, así como la popularidad actual del lugar en el que desea vender su propiedad. Cuanto mejor sea el desarrollo de las infraestructuras y las redes en el lugar donde se encuentra la propiedad, mayor será el precio de venta. Para tasar un inmueble, también se tienen en cuenta la demanda de una propiedad en esa ubicación y el volumen de oferta de viviendas. También se incluyen en la valoración los precios comparativos de propiedades similares en la misma ubicación.

Determinar el valor de mercado

La determinación del valor de mercado de un inmueble está regulada por ley en el Reglamento de Tasación Inmobiliaria (ImmoWertV). Además del tipo de uso, el tamaño y el estado del inmueble, las condiciones energéticas también son factores importantes para determinar el valor de mercado. También se tienen en cuenta la relevancia del valor de las circunstancias urbanísticas (medidas urbanísticas en zonas de reurbanización) y los desarrollos futuros previsibles. El valor de mercado lo determina un agente inmobiliario o un perito. Sin embargo, sólo los tasadores inmobiliarios autorizados pueden determinar un valor de mercado reconocido por un tribunal.

El valor de mercado es el precio que puede obtenerse en el plazo especificado en el curso ordinario de los negocios de acuerdo con las circunstancias legales y las características reales, otras características y la ubicación de la propiedad u otro objeto de la valoración. En 2004, el término «valor de mercado», que se utiliza en toda la UE, se añadió a la definición de valor de mercado § 194 Baugesetzbuch (BauGB). El valor de mercado es, por tanto, una estimación del precio que puede alcanzarse en el mercado. En la compraventa de terrenos y edificios suele utilizarse el valor de mercado. La determinación del valor de mercado también puede ser necesaria en el caso de subastas obligatorias, exacciones fiscales por parte de la Agencia Tributaria, así como en el caso de divorcios y herencias.

Determinar el valor de mercado: ¿qué factores son importantes?

La tasación del valor de mercado se refiere a la macrolocalización (ciudad/región) y la microlocalización (entorno inmediato del inmueble) del inmueble, su sección, tamaño y cualquier anotación existente sobre cargas del terreno que pueda reducir el valor. Según el BauGB, el valor de mercado no es un valor fijo permanente, sino que se refiere a la fecha de referencia indicada en el informe de tasación. Es posible que el valor de mercado cambie de forma decisiva en un determinado periodo de tiempo.

El valor de mercado cuantifica el valor en el momento de la tasación. La tasación del valor de mercado tiene en cuenta los siguientes puntos:

• Valor material de la propiedad, si está edificada
• Naturaleza y ubicación de la propiedad (tamaño, tipo de desarrollo)
• Circunstancias jurídicas (por ejemplo, catastro, protección de monumentos)
• Otros objetos de la valoración

De hecho, sin embargo, la demanda del mercado influye decisivamente en el valor de su propiedad. La demanda de inmuebles, así como las características buscadas, varían mucho de una región a otra.

Procedimiento práctico para determinar el valor de mercado

Cuando se trata de vender bienes inmuebles, la tasación inmobiliaria gratuita es un excelente punto de partida para una venta rápida y buena. Sin embargo, si un tasador debe determinar el valor de mercado, la tarea exacta se discute primero con el cliente. En casos especiales (por ejemplo, en caso de disputas por herencias o en caso de divorcio) debe designarse un tasador si, por ejemplo, se requiere una tasación del valor de mercado o una declaración escrita sobre el valor de mercado. El tasador sólo puede determinar el estado y el valor del inmueble en una cita in situ con acceso a todos los locales.

Documentos para la determinación del valor de mercado

En general, se evalúan los siguientes documentos para la valoración de las ventas de bienes inmuebles:

• Extracto del catastro
• Planos del edificio, planos de planta, secciones
• Especificación del edificio
• Plano del solar y mapa catastral
• Cálculo de la superficie habitable
• Certificado energético

En caso de propiedad horizontal, se exige además lo siguiente:

• Actas de las tres últimas juntas de propietarios
• Plan de empresa
• Declaración de división (registro de la propiedad)
• Declaración del subsidio de vivienda

En el caso de las propiedades de renta, también debe presentarse lo siguiente:

• Gastos de explotación
• Listas de alquiler
• Contratos de alquiler

En el caso de los derechos y gravámenes, también debe incluirse lo siguiente:

• Documentos notariales
• Registros especiales (derechos de paso, derechos residenciales, etc.)

Ponderación de los criterios en el valor de mercado

Se concede especial importancia a la ubicación y a los riesgos futuros previstos del inmueble. Los riesgos son sobre todo de modernización, como los costes que cabe esperar de un retraso en la renovación. Además, se evalúan las medidas de mantenimiento más costosas, que suelen incluir el tejado, el sótano, las ventanas y la calefacción. También se evalúa el tipo de casa. Si se construyó antes de 1945, se trata de un edificio antiguo; después de 1945, el edificio se clasifica como nuevo. Además, se tienen en cuenta el diseño exterior, la planta, el jardín, la fachada, la distribución de las habitaciones y las condiciones de iluminación.

Factores como la ubicación, el balcón y el atractivo para el grupo destinatario desempeñan un papel importante en la rentabilidad del inmueble. Otros factores incluidos en la valoración son, por ejemplo, el ascensor y el mobiliario del inmueble:

• Superficie del inmueble (superficie habitable proporcional o superficie total)
• Espacio habitable según la Ordenanza sobre el Espacio Habitable (WoFIV)
• Garaje, aparcamiento subterráneo, plazas de aparcamiento (riesgos de reurbanización existentes)
• El sótano se puede utilizar adicionalmente o, por ejemplo, atrasos de renovación en el sótano
• Datos demográficos de la ubicación del inmueble
• Tipo de propiedad (comercial, residencial, asistencial, monumento, otras formas especiales, propiedad mixta)

Valoración: método del valor de los beneficios capitalizados y método del valor de los activos

Toda la información importante sobre la tasación para la venta de bienes inmuebles y los demás procedimientos de tasación claramente resumidos para usted:

El método del valor de los ingresos capitalizados – división en valor de mercado y valor de los ingresos del edificio

El método del valor de los ingresos capitalizados divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de los ingresos del edificio. Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. En consecuencia, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

Nuestro equipo de inversores de Lukinski estará encantado de elaborar cálculos de rentabilidad para la propiedad de sus sueños. Los posibles compradores podrán convencerse de la buena rentabilidad. Previa solicitud, le informaremos de los datos necesarios para el cálculo. Una vez recibida la documentación, determinaremos el valor capitalizado y le daremos una primera estimación del rendimiento.

El método del valor de los activos: valor para la reconstrucción de una propiedad

El cálculo determina en primer lugar el valor de mercado del terreno utilizando el valor estándar del terreno y, a continuación, se añade el valor real del edificio. El valor real del edificio resulta de los costes de producción del edificio menos las reducciones por antigüedad. El valor del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real. El cálculo del factor de valor real depende del tipo de edificio, del valor real provisional y del valor estándar del terreno. El valor real total así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el inmueble.

El método del valor comparativo: comparación con propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza sobre todo para la venta de pisos y casas ocupados por sus propietarios. El valor comparativo también puede determinarse para terrenos no urbanizados. La comparación sólo tiene en cuenta los inmuebles situados en lugares similares y con una distribución comparable. Las propiedades incluidas en la valoración deben ser de la vecindad inmediata de la propiedad residencial. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

El certificado energético, obligatorio al vender un inmueble

El estado energético de una vivienda es uno de los criterios de decisión más importantes para los futuros compradores. Aquí es donde entra en juego el pasaporte energético, ya que proporciona información sobre la eficiencia energética de la vivienda y, por tanto, sobre el consumo futuro. La eficiencia energética se clasifica en una escala de la A+ a la H, en la que la letra H significa medidas urgentes de rehabilitación energética e indica que el inmueble ya no está al día en cuanto a consumo de energía.

Prohibida la venta de inmuebles sin certificado energético

Sólo los peritos autorizados pueden preparar un certificado energético (según el artículo 16 de la EnEV). Esto significa que debe buscar un perito con la debida autorización. El artículo 16 de la EnEV establece que todo comprador de un inmueble debe obtener un certificado energético. Para usted, como propietario y vendedor, esto significa que debe hacerlo elaborar e incluirlo en los documentos de venta. Si se niega a elaborarlo y presentarlo, el propietario comete una infracción administrativa y puede ser multado con hasta 15.000 euros.

¿Por qué es tan importante el certificado energético? Contiene toda la información relevante para el comprador sobre el estado energético del inmueble. También proporciona información sobre cuánta energía se ha consumido y qué costes de suministro puede esperar el futuro propietario. Si el balance energético es negativo, esta circunstancia indica a un posible comprador la necesidad de una renovación adecuada y, por tanto, los elevados costes que supondrá, por ejemplo, la renovación de un sistema eléctrico y de calefacción obsoletos. El certificado energético forma parte integrante de la exposición cuando una casa es vendida por nuestros agentes inmobiliarios y se publica directamente en línea. Durante una visita, los interesados reciben una vista directa del original y una explicación nuestra sobre cómo leer y evaluar el certificado energético.

¿Certificado de demanda o certificado de consumo?

Un certificado de consumo cuesta 100 euros, mientras que un certificado de demanda cuesta entre 300 y 500 euros. Los costes de emisión del certificado energético corren a cargo del propietario, que está obligado a facilitar estos datos al vender la vivienda. Le aconsejamos que haga expedir el certificado informativo a la demanda y que no ahorre por el lado malo facilitando sólo un certificado de consumo con datos mucho menos útiles para el comprador.

El certificado de consumo se basa en las 3 últimas facturas anuales del proveedor de energía. En cambio, el certificado de demanda contiene hechos determinados concretamente que son comprobados in situ por un asesor energético. La principal diferencia entre un certificado de consumo y un certificado de demanda es que el primero proporciona información sobre el pasado, mientras que el certificado de demanda analiza el consumo de energía en perspectiva. Para ello es necesario que un especialista in situ compruebe el estado del edificio, el aislamiento y el sistema de calefacción, y elabore una previsión del balance energético del edificio a partir de estos datos individuales.

Agente inmobiliario: ventajas

El mayor reto a la hora de vender una casa o un piso es determinar el precio de venta correcto. A este respecto, recomendamos una tasación del valor de mercado que incluya todos los factores alejados del puro precio del inmueble.

El mobiliario y la estructura de una casa son tan importantes para determinar el valor de mercado como la ubicación, los factores específicos del mercado y la infraestructura, así como la diferencia entre oferta y demanda. Si encarga la tasación como cliente privado, debe contar con unos costes de unos 1.000 euros o más.

Determinación del valor de mercado y costes accesorios de compra

Si, por el contrario, contrata a un agente inmobiliario, la tasación del valor de mercado está incluida en el alcance de los servicios y es financiada por el comprador a través de los gastos accesorios de compra. De este modo, podrá vender su inmueble de forma professional sin incurrir en ningún gasto a la hora de vender la casa o el piso. Quienes renuncian a una tasación del valor de mercado suelen estimar un precio inverosímil y ofrecer la casa por encima o por debajo de su valor real. En ambos casos, se está cometiendo un error trascendental que puede prolongar el proceso de venta o acarrear pérdidas evitables.

Con un agente inmobiliario experimentado, usted se protege de los errores en la venta de inmuebles y tiene la seguridad de saber que recibirá una oferta de venta que incluye el valor actual de su casa, terreno o piso basada en todos los hechos. Asimismo, no tiene que preocuparse de organizar los documentos, preparar la exposición o publicar su oferta. Todos los procesos relevantes en la venta se llevan a cabo desde una única fuente y de forma professional.

Venta de piso: Vender condominio

Conozca las respuestas a preguntas como: ¿Cuándo es un buen momento para vender su casa? ¿Con o sin agente inmobiliario? ¿Qué documentos necesita por adelantado? ¿Puede vender su piso si aún no está totalmente pagado?

Antes de profundizar en el asunto de la «venta de un piso» paso a paso, primero el factor de valor (central) que seguramente conoces:

Ubicación, ubicación, ubicación

Factor de valoración ubicación y precio de venta

Independientemente de si vende su terreno, su casa o su edificio de apartamentos, la ubicación es un factor de valoración central para el precio de venta de su propiedad. Vender de forma privada o «por libre» y sin agente inmobiliario conlleva riesgos y hace que la venta, así como toda la transacción(valoración a notario y contrato de compraventa), sea propensa a errores. Piensa también en las negociaciones. Los compradores expertos destrozarán rápidamente su piso. Errores de construcción por aquí, defectos por allá. Así que la venta tiene 2 perspectivas:

1. Perspectiva macro (ubicación al suelo)
2. Microperspectiva(tipo de vivienda, mobiliario)

Después de la ubicación viene la propiedad en sí, es decir, el apartamento. ¿Vende un amplio piso de 150 m² en un edificio antiguo de Berlín, un pequeño ático de 60 m² o un espacioso loft o ático en Hamburgo?

¡Tip! ¡Haga clic en los enlaces que continúan (marcados gruesamente) y de nuevo, para que aprenda todo lo importante para la venta de inmuebles!

He aquí otra mirada especial a las grandes ciudades:

• Berlín
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburgo
• Colonia
• Múnich
• Stuttgart

Razones: Traslado, herencia, divorcio o liquidez

Puede haber varias razones para vender un condominio. ¿Compraste el piso como inversión y te ves obligado a desprenderte del condominio debido a un atasco financiero? ¿O vivía usted en el piso y se traslada a otra ciudad por motivos professionales o personales? No importa la razón que le motive a vender: Una transacción rápida y un precio de venta acorde con sus expectativas son sin duda importantes para usted.

Si tiene un apego muy emocional al piso, por ejemplo porque lo vende a raíz de un divorcio o tras otra experiencia drástica, como la herencia de una propiedad, debe considerar cuidadosamente la venta privada.

Los nuevos propietarios no (!) pagan el valor ideal del condominio, sino el valor real.

Con el apego emocional, la valoración realista es difícil y a más tardar tendrá problemas a la hora de negociar el precio de compra.

Apego emocional vs. evaluación realista

A la hora de vender un piso, hay que ser consciente de la complejidad del asunto y actuar con professionalidad desde el primer momento. Si tiene un apego muy emocional al piso, por ejemplo porque lo vende a raíz de un divorcio o tras otra experiencia drástica, debería considerar cuidadosamente la venta privada.

Con el apego emocional, la evaluación realista del estado, la ubicación, el mobiliario, etc. es mucho más difícil y, a más tardar, tendrá problemas a la hora de negociar el precio de compra. Los nuevos propietarios no pagan el valor ideal del condominio, sino el valor real desde su perspectiva (y también las condiciones del mercado). Así que los primeros escollos para el vendedor ya están esperando en este punto inicial del proceso de venta.

Procedimiento: Vender un piso por la vía rápida

La conexión emocional que acabamos de describir, un precio de compra realista, las negociaciones, son todas las razones por las que se contrata a los agentes inmobiliarios. Y, en primer lugar, piense en las numerosas citas para ver el inmueble, las negociaciones con los posibles compradores o inversores y las comprobaciones crediticias que hay que llevar a cabo de antemano.

Preguntas del propietario: Antes de la venta – lista de comprobación

Mucho antes de que venda su condominio, tiene que hacer arreglos. Una de las cuestiones más importantes es, sin duda, si ya tiene una propiedad de seguimiento (segura) en perspectiva. La reforma de los pisos, especialmente la de los edificios antiguos, puede aumentar el valor de su condominio antes de la venta. Hablando de reurbanización e inventario, ya ha reunido todos los documentos necesarios, como el mapa catastral, el extracto del registro de la propiedad, los planos de planta y el certificado energético . He aquí un rápido resumen de las preguntas más importantes antes de empezar a vender su piso.

9 preguntas que debes hacerte como propietario antes de vender:

1. ¿Tiene una propiedad de seguimiento en perspectiva?
2. ¿Es necesario renovar o reformar el piso?
3. ¿Están disponibles todos los registros y documentos?
4. ¿Hay que pagar penalizaciones por reembolso anticipado?
5. ¿Están disponibles la declaración de partición, el seguro del edificio, el acta de la junta de propietarios, las facturas de los servicios públicos, la lista de alquileres, etc.?
6. ¿Existen listas del mantenimiento del condominio (gastos de mantenimiento)?
7. ¿Hay que vender las existencias?
8. ¿Existe el derecho de tanteo?
9. ¿Valor del piso?

Planificación del tiempo: Fase de ventas – Lista de comprobación

Entonces entramos de lleno en la cuestión de la venta de un piso. Aquí se trata sobre todo de la experiencia en el comercio inmobiliario, para evitar riesgos y errores de antemano al vender un piso. La parte activa también consiste en comercializar la propiedad. Hay que encontrar la plataforma adecuada o no, palabra clave fuera del mercado inmobiliario. Además, hay que tener en cuenta el tiempo de planificación de la venta, desde la preparación hasta la cotización, la respuesta a las consultas, la concertación de citas para ver, la comprobación de la solvencia del interesado, las negociaciones, el contrato de compraventa, los impuestos y mucho más.

9 sencillos pasos para vender un piso:

Valorar un piso: calcular el precio de compra

Hay muchas preguntas que responder, la mejor respuesta es tener un experto a su lado para la valoración de la propiedad. Valoración de pisos – ¿Tiene un piso y quiere saber cuánto vale? Por supuesto, puede dirigirse directamente a un tasador y/o agente inmobiliario con esta pregunta.

Sin embargo, la valoración exacta cobra importancia a más tardar cuando se quiere vender o legar el piso. El valor también debe determinarse con mucha precisión en el caso de que se hipoteque, por ejemplo, porque se quiere comprar otra propiedad. Es entonces cuando entra en juego el experto.

¿Qué influye en el valor de un piso?

Pero vamos a ceñirnos primero al llamado «valor de pi por pulgar», es decir, a una determinación muy aproximada del valor. Para determinar el valor de su piso, primero intervienen una serie de factores «blandos» que influyen.

Antes de profundizar en el tema de la valoración de la ubicación, la estructura del edificio, el valor de mercado y demás, vamos a empezar con las 3 preguntas básicas que recibimos en las reuniones de asesoramiento con los clientes:

• ¿Cómo puedo valorar una propiedad?
• ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble?
• ¿Cómo valora el banco una propiedad?

Ubicación, ubicación, ubicación: argumento de valorización y venta

Esto se refiere a todas las cosas que se pueden ver pero que no se pueden traducir directamente en un valor monetario o de otro tipo. En primer lugar, se trata, por ejemplo, de la llamada micro y macro localización del piso, es decir, la visión del entorno inmediato y regional. Si su piso está situado en una calle muy transitada o en un barrio tranquilo, si el entorno de su piso es más bien de clase media o socialmente desfavorecido: todas estas condiciones «blandas» influyen en el valor de su piso.

• Tarifa plana

Siempre en demanda: el centro de la ciudad.

Planificación y preparación de la venta

A la hora de planificar la venta de un condominio, hay que tener en cuenta algunas características especiales.

Documentos y adiciones

Además de los documentos clásicos (inscripción en el registro de la propiedad, plano, etc.), en los que el piso no difiere de la vivienda ocupada por el propietario, son necesarios otros documentos y pruebas. Esto es especialmente cierto si se trata de una comunidad de propietarios o de un condominio alquilado como inversión.

Comunidad de propietarios o un condominio alquilado como inversión de capital

A la hora de planificar la venta de un condominio, hay que tener en cuenta algunas características especiales. Además de los documentos clásicos, en los que el piso no difiere de la vivienda en propiedad, son necesarios otros documentos y pruebas. Esto se aplica si se trata de una comunidad de propietarios o de un condominio alquilado como inversión.

Propiedad, reembolso residual e impuestos

Los documentos importantes que hay que organizar en cualquier caso son el extracto del registro de la propiedad, que aclara su titularidad. Si, por el contrario, todavía está pagando el piso y el banco está en el registro de la propiedad, deberíais llegar a un acuerdo antes de la venta prevista y discutir detalladamente el pago restante. Es obligatorio presentar un plano de planta y también hay que obtener una prueba del seguro contra incendios, la descripción del edificio y el certificado energético.

Extracto del registro de la propiedad al plano

Entre los documentos importantes que hay que organizar en cualquier caso está el extracto del registro de la propiedad, que aclara su titularidad. Si, por el contrario, todavía está pagando el piso y el banco está en el registro de la propiedad, deberíais llegar a un acuerdo antes de la venta prevista y discutir detalladamente el pago restante.

Es obligatorio presentar un plano de planta y también hay que obtener una prueba del seguro contra incendios, el pliego de condiciones del edificio y el certificado energético. Si contrata a un agente inmobiliario para vender el piso, puede insistir en que el comprador pague la comisión, según la legislación. En el caso de un alquiler, usted, como propietario, corre con los gastos, lo que simplifica la decisión entre vender el condominio o alquilarlo.

Trampa: Pérdida financiera por renunciar al ahorro fiscal

Incluso con una venta privada, no puede prescindir del apoyo professional externo. Por lo general, necesitará un abogado o un notario para redactar y ejecutar el contrato de compraventa.

Un asesor fiscal puede ser útil para aquellos que han alquilado su vivienda hasta ahora y ahora quieren conocer los cambios en los ingresos fiscales. Como también se recomienda una evaluación objetiva del valor de mercado a la hora de vender, también necesitará un tasador o experto. Todos estos servicios tienen un coste: el suyo.

La conclusión es que los costes de los servicios encargados individualmente para la venta del condominio son más elevados que si se coopera directamente con un corredor y se opta por todos los servicios de una sola fuente. Planifique la venta del condominio de forma ventajosa y calcule cómo puede ahorrar dinero de la mejor manera posible, gastar la menor cantidad de tiempo y no tener que visitar un punto de contacto diferente para cada servicio.

Asegúrate de recordar esto:

El agente inmobiliario sólo cuesta dinero cuando la compra es perfecta.

¿Quién paga los gastos de intermediación?

Si utiliza un agente inmobiliario para vender el piso, la legislación le permite insistir en que el comprador pague la comisión. En el caso de un alquiler, usted, como propietario, corre con los gastos, lo que simplifica la decisión entre vender el condominio o alquilarlo.

Partes propietarias y nuevos propietarios

Si vende un piso en su propiedad, este problema no se plantea. Sin embargo, en el caso de propiedades gestionadas por otros o de varios propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal estipula que todas las partes propietarias deben estar de acuerdo con su venta y con el nuevo propietario.

Seguramente lo primero que te preguntas es por qué los propietarios de otros pisos tienen que opinar sobre tu venta. La ley lo prevé, ya que todo complejo de condominios tiene varios locales y áreas de gestión conjunta, además de las áreas privadas.

¿Múltiples propietarios?

Hace años compró un condominio en una propiedad administrada por varios propietarios. ¿O es un gestor la persona de contacto con la que se comunicó en el momento de la compra y que decidió el consentimiento? Si es así, la venta del condominio puede plantear mayores problemas.

Venta en comunidades de propietarios

Una venta privada puede resultar una tarea compleja, casi irresoluble. Por otro lado, vender el condominio a través de un corredor local que esté familiarizado con las asociaciones de condominios y tenga muchos años de experiencia en la venta de condominios en complejos administrados.

Reunión de propietarios

La aclaración de la propiedad también es necesaria si vende un piso en una propiedad de una comunidad de herederos. Siempre que no sea el único propietario de todo el complejo en el registro de la propiedad, hay que tener en cuenta características especiales a la hora de vender un piso. En la mayoría de los casos, una presentación en la junta de propietarios puede ser útil e informarle de hasta qué punto los demás propietarios entienden su intención de vender y aceptar un nuevo propietario. No puede ignorar los motivos plausibles de rechazo, sino que debe buscar una solución mutuamente aceptable con la agencia inmobiliaria y la comunidad de propietarios.

Sí, lo es:

¿Qué hacer si el administrador no está de acuerdo con la venta del piso?

Como agente inmobiliario con experiencia y conocimientos en la venta de condominios, podemos tranquilizarle en este punto. Por lo general, no es posible una denegación general de venta, por lo que puede vender su piso.

Nuevos propietarios: denegación, solvencia y motivos de denegación

Los aspectos básicos para un rechazo sólo se refieren al nuevo propietario que usted propone y presenta en una junta de propietarios. Si existen dudas justificadas sobre la solvencia de un posible nuevo propietario que supere el precio de compra, el rechazo está justificado y debe ser aceptado por usted.

Otro motivo de denegación de la autorización se refiere a los planes de uso del inmueble. Si, por ejemplo, el potencial comprador prevé un uso comercial del condominio y esto contradice las normas de la comunidad, el administrador, la comunidad de propietarios o la comunidad de herederos también pueden negarse.

Motivos de rechazo:

• Dudas sobre la solvencia – Consejo de lectura: Evaluación del crédito
• Planes de uso de la propiedad

¿Evitar errores y riesgos?

Si quiere vender su condominio y evitar estos escollos desde el principio, póngase en contacto directamente con una agencia inmobiliaria. Los agentes inmobiliarios son contactos con experiencia que comprueban a los posibles compradores y averiguan su solvencia incluso antes de hacer una recomendación en la junta de propietarios.

En una conversación personal con los interesados, averiguan la intención de uso y también pueden descartar de antemano este motivo de rechazo.

Las recomendaciones que le hacen los agentes inmobiliarios se basan en los conocimientos que han adquirido sobre el complejo de apartamentos, las normas de la comunidad y las reclamaciones de los demás propietarios.

Con el servicio de un agente inmobiliario, usted descarta las largas negociaciones y los compradores rechazados, de modo que puede hacer que se redacte rápidamente un contrato de compra del condominio e iniciar la entrega.

Lista de comprobación – Documentos para la venta de un piso

Los siguientes documentos deberían estar ya disponibles antes de poner un anuncio de propiedad. El certificado energético es obligatorio. También estaremos encantados de ayudarle a obtener los demás documentos.

Consejo. Prepare un archivo para la venta del piso que conserve todos los documentos importantes. En la cita de visita, no sólo podrá responder a las preguntas de forma competente, sino también justificar la información con certificados y pruebas oficiales.

Plano de la planta

Este plano muestra la superficie del condominio, junto con los metros cuadrados del balcón, el piso y las habitaciones auxiliares. La distribución de las habitaciones también puede verse en el plano.

• Plano de la planta

Declaración de división

Se trata de un acta notarial que el comprador debe recibir antes de la venta del piso, porque es la base del contrato notarial. La declaración de división regula la relación interna de los condóminos.

• Declaración de división

Extracto del registro de la propiedad

Puede obtener un extracto actualizado y completo en el registro de la propiedad. Lea detenidamente el extracto para familiarizarse con los detalles legales del piso, la casa y el terreno. Certificado de seguro de incendio: Suele ser solicitado por el comprador, que lo necesita básicamente para financiar el piso. En Alemania, el seguro contra incendios es obligatorio.

• Extracto del registro de la propiedad

Actas de las reuniones de propietarios

Los últimos 3 protocolos suelen ser suficientes. También puede solicitarlos a la administración de la propiedad. Las actas de propietarios proporcionan al comprador más información sobre los acuerdos y planes de la comunidad de propietarios. Declaración de la ayuda a la vivienda / plan económico / reservas: La última declaración de la ayuda a la vivienda muestra la composición mensual de los gastos de la ayuda a la vivienda, cuánto se ahorra al año y mucho más.

• Actas de las reuniones de propietarios

Descripción del edificio

Si todavía existe una descripción del edificio del periodo de construcción de la casa, puede presentarse al comprador a la hora de determinar el precio de mercado y como información.

Certificado energético

Por regla general, recibirá el certificado energético de la administración de la propiedad. Este certificado energético es obligatorio para la venta del piso.

• Certificado energético

También para la venta de edificios de apartamentos:

Valoración de los condominios

En los edificios nuevos, pero también en los antiguos, el valor de mercado es la base para la venta de un condominio. Los análisis son más amplios que en el caso de una vivienda aislada en su propia parcela.

A la hora de determinar el precio de venta se tiene en cuenta el tamaño del piso y su mobiliario, pero también los factores que afectan al conjunto del inmueble. Por ejemplo, el estado de las instalaciones comunes, el número de unidades residenciales del edificio y la propiedad de los demás pisos.

También se determinan los precios de comparación de estos otros pisos y se comparan con su propiedad. Porque un precio de compra demasiado alto alarga notablemente el tiempo de venta, un precio demasiado bajo le acarrea dolorosas pérdidas.

• Guía: Valorar un piso

¿Precio de venta demasiado bajo?

Un precio demasiado bajo provocará insatisfacción en la junta de propietarios y le acarreará grandes pérdidas. No debe utilizar el precio de compra que pagó en su momento como base para su cálculo actual. En general, el valor de la propiedad ha aumentado, al igual que la demanda de condominios, por lo que puede obtener una atractiva rentabilidad por la venta.

La valoración professional le dirá cuánto dinero pide por el condominio y qué margen de negociación puede dejar. En el caso de las ventas urgentes, vale la pena que deje un poco de margen a la baja y nos dé la oportunidad de negociar. Tomamos como base el valor de mercado, determinamos los precios comparativos con análisis de mercado y nos aseguramos de que consiga el precio de venta deseado para su condominio con Lukinski.

Precios por metro cuadrado de las viviendas en las ciudades alemanas

Aquí puedes ver las ciudades con los precios más altos por metro cuadrado para los condominios en una comparación de 2010 y 2018* (en euros por metro cuadrado).

1. Múnich (Baviera) con 8.342 euros por metro cuadrado; desde los 6.737 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 1.695 euros por metro cuadrado en 4 años.
2. Stuttgart (Baden-Württemberg) con 5.925 euros por metro cuadrado; desde los 4.744 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 1.181 euros por metro cuadrado
3. Fráncfort del Meno (Hesse) con 6.060 euros por metro cuadrado; desde los 4.373 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 1.687 euros por metro cuadrado
4. Friburgo de Brisgovia (Baviera) con 4.943 euros por metro cuadrado; desde los 4.740 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 203 euros por metro cuadrado
5. Ingolstadt (Baviera) con 4.969 euros por metro cuadrado; desde los 4.287 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 682 euros por metro cuadrado

Puede encontrar más estadísticas en Statista

¿Qué influye en el valor de un piso?

Pero vamos a ceñirnos primero al llamado «valor pi por pulgar», es decir, una valoración muy aproximada.

«Factores blandos» para determinar el valor

Para determinar el valor de su vivienda, primero intervienen una serie de factores «blandos» que influyen. Son todas las cosas que se pueden ver pero que no se pueden traducir directamente en un valor monetario o de otro tipo. En primer lugar, se trata, por ejemplo, de la llamada micro y macro localización del piso, es decir, la visión del entorno inmediato y regional. Si su piso está situado en una calle muy transitada o en un barrio tranquilo, si el entorno de su piso es más bien de clase media o socialmente desfavorecido: todas estas condiciones «blandas» influyen en el valor de su piso.

«Factores duros» para determinar el valor

Entre los factores «duros» de la microlocalización se encuentran, de nuevo, la proximidad a médicos, instalaciones públicas o lugares culturales. Porque aquí las condiciones pueden medirse al menos en términos de distancias y número de instalaciones disponibles.

La regla básica aquí es:

Cuanto más cerca de la vida pública, más valor tienen estos factores

La proximidad de su piso al transporte público es también -y ciertamente cada vez más- una ventaja. Al fin y al cabo, los autobuses y los trenes están ganando importancia en la ciudad y en el país en el contexto del debate sobre el clima. Sin duda, disponer de plazas de garaje propias o incluso de un aparcamiento subterráneo también tiene un efecto positivo en el valor del piso.

¿Conoce el índice de criminalidad de su barrio? Se trata de un verdadero «factor mixto» de hard y soft en la valoración de la vivienda. Por un lado, esta tasa «dura» puede determinarse mediante cifras, pero por otro lado, la tasa de un barrio no tiene por qué aplicarse a la ubicación inmediata de la calle de su propiedad. Especialmente en esta zona hay mucha seguridad o inseguridad «percibida».

• Lea más: Tarifa plana
• Consejo: Estadísticas inmobiliarias

¿Comprobar su solvencia o hacerla comprobar?

La comprobación del crédito es fundamental para la venta. Y es una tarea compleja y que requiere mucho tiempo Como se indica en el punto Características especiales y motivos de rechazo, la comprobación de la solvencia de los posibles compradores requiere el máximo cuidado. Una buena calificación crediticia y la garantía de financiación para la compra de pisos no son suficientes en el caso de las comunidades de propietarios y los complejos de condominios gestionados.

Ingresos y ahorros seguros y elevados

Unos ingresos seguros y elevados, así como los ahorros, tienen un efecto positivo en la decisión y demuestran a los copropietarios que el comprador es capaz de pagar las reparaciones que surjan y de contribuir a los gastos comunes del complejo.

Riesgo: La evaluación del crédito es compleja

El examen de los posibles compradores es complejo y requiere mucho tiempo. Dado que se trata de grandes sumas, la comprobación del crédito para la compra de un condominio, por ejemplo, requiere conocer la puntuación, es decir, la evaluación del riesgo del posible socio contractual. Los datos deben ser leídos y evaluados de forma professional para que el riesgo se evalúe de forma transparente y de acuerdo con la verdad.

Como agencia inmobiliaria, nos encargamos de esta tarea durante la venta de su casa y le remitimos los documentos de los interesados que cumplen las condiciones de la comunidad de propietarios y que, por tanto, tienen la garantía de no ser rechazados. También le acompañamos en el proceso de venta posterior y somos la interfaz entre usted y el comprador.

Desventaja de la venta privada: riesgos, apego emocional y bajo precio de compra

Debido a la complejidad de la venta de un piso, sólo es aconsejable hacerlo de forma privada si ya se tiene experiencia y se pueden superar los obstáculos que se presentan con conocimiento de causa. De lo contrario, la venta se prolongará, provocará el rechazo de los posibles compradores o generará pérdidas debido a un bajo precio de compra. Seleccionamos a los posibles compradores y le ofrecemos un servicio integral a la hora de vender su condominio.

Al fin y al cabo, no se trata sólo de anunciar una oferta. La venta de un piso conlleva muchas preguntas. Las básicas sobre valoración, pero también las detalladas:

• ¿Qué documentos se necesitan para vender un piso? Sugerencia: ¡Más adelante tendremos la lista de control de los documentos!
• ¿Cuánto cuesta un condominio?
• ¿Qué es el consentimiento del administrador?
• ¿Qué se entiende por propiedad especial? También preguntas más específicas como:
• ¿Qué es la propiedad separada y qué es la propiedad común?
• ¿Es una tubería de agua propiedad del condominio?
• ¿El balcón es propiedad del condominio?
• … y mucho más

Venta con intermediario: negociación, precio de venta

Saquemos una conclusión: seguro que ya te has dado cuenta de una cosa: ¡no subestimes el esfuerzo y el tiempo necesarios para vender inmuebles! La falta de experiencia y un precio de venta demasiado alto o demasiado bajo pueden dificultar decisivamente la venta. En pocos pasos, puede evaluar de forma realista las posibilidades de venta de su condominio con nosotros. ¿Está pensando en vender su condominio ocupado por el propietario o alquilado anteriormente? Entonces, invierta en la experiencia de una agencia inmobiliaria nacional. Se encargarán de su encargo de forma gratuita y encontrarán rápidamente un comprador.

Nuestra cartera de servicios incluye la organización de todos los documentos, la comunicación con los demás propietarios del complejo o con la administración, así como las visitas y comprobaciones de los posibles compradores. La venta de condominios cuesta mucho tiempo y nervios, ya que los gastos son muy superiores a los de la venta de una vivienda unifamiliar.

Protéjase de las trampas y las pérdidas financieras

Protéjase de las trampas y las pérdidas financieras realizando una valoración y dejándonos comprobar los requisitos para un nuevo propietario.

Seguridad

Nos encargamos de todo, desde la valoración gratuita de su propiedad hasta la comprobación del crédito.

Ahorro de tiempo

Gracias a los clientes habituales y a la presencia en los medios de comunicación, sus inmuebles estarán más disponibles.

Buen precio de venta

Con el conocimiento de los compradores y del mercado, nuestros agentes inmobiliarios conseguirán un buen precio de venta para usted.

Comparación: Precios de los inmuebles en Alemania

Buenos tiempos para los condominios en venta – Los precios en el mercado de la vivienda son decididamente buenos. En estos momentos, los condominios -incluso en las localidades rurales de la región del Rin-Meno- pueden venderse de forma ventajosa. Estaremos encantados de contarle cómo evoluciona el mercado regional. Para ello, determinaremos un valor de mercado óptimo comparando propiedades similares en ubicaciones comparables. Sólo entonces se decidirá si se desea vender el piso.

A efectos de comparación, puede encontrar aquí varios precios de inmuebles en Alemania. Centrado en las grandes aglomeraciones de los distintos estados federados.

Los precios de los inmuebles:

• Berlín
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Colonia
• Hamburgo
• Hannover
• Múnich
• Stuttgart

Experiencias: Los 6 principales errores

Como ya ha visto, vender una casa de forma privada puede ser exigente. Pero peores son los riesgos y errores que pueden surgir durante una venta privada. Errores que, en última instancia, conducen a un menor precio de venta y, por tanto, a pérdidas económicas directas para usted como vendedor. Los errores más comunes al vender un piso:

Ventas bajo presión de tiempo, mala preparación

A menudo se subestiman el esfuerzo y el alcance de la venta de un piso. Una consecuencia frecuente es la presión de tiempo resultante, que tiene un efecto negativo en el precio de venta. Los errores en la preparación de la venta pueden tener consecuencias de largo alcance, no sólo financieras. Al fin y al cabo, el comprador también debe obtener financiación de su banco con la información facilitada y los documentos presentados. Si la preparación es insuficiente, el proyecto de venta puede fracasar en cualquier fase.

Consejo: No deje nada al azar. Tómese el tiempo suficiente para preparar la venta de su piso.

Establezca los objetivos y planifique los pasos de la venta con previsión. Deje que nuestro servicio professional le apoye en la venta selectiva y mejor de su casa.

Estimar el precio de venta de forma realista

El valor del piso debe determinarse con precisión. La valoración personal de los propietarios suele desviarse mucho de esto: El precio de venta se estima demasiado alto o demasiado bajo. En ambos casos, hay una pérdida financiera y el comprador puede no ser capaz de financiar la propiedad residencial. Nuestra valoración en línea con el mercado se compone de varios factores. Sólo tenemos en cuenta las propiedades que son comparables a la suya. Esto se aplica tanto al tipo de propiedad como a la ubicación y el mobiliario. La determinación del precio de compra es un aspecto muy decisivo para el éxito de la venta de un piso.

Consejo: Nuestro proceso evalúa las propiedades vendidas en su región y así determina un precio de venta realista y acorde con el mercado. No regales dinero.

Documentación incompleta

Es necesario obtener y presentar los documentos relativos a la venta y al piso en cada etapa. Los posibles compradores, las autoridades, las oficinas y los bancos exigen documentos o los emiten. Reúna todos los documentos necesarios lo antes posible. Los extractos del registro de la propiedad actuales son emitidos por el tribunal local, y las declaraciones de partición del complejo residencial también son importantes. Los datos clave completos de la propiedad, que resultan de los planos de construcción, extractos del registro de la propiedad y planos del sitio, serán solicitados por el futuro comprador serio a más tardar en la cita de visualización. Si el pase de energía o los documentos importantes no están disponibles en una fase temprana, los posibles compradores pueden perder el interés o la venta puede fracasar en una fecha posterior, por ejemplo, si el banco se opone a la falta de documentos o a un precio de compra demasiado alto.

Consejo: Si lo desea, podemos obtener muchos de los documentos requeridos por usted.

Toda la información se incluye en nuestra valoración para determinar un valor de mercado justo. Con los documentos completos y una declaración realista sobre la propiedad, el futuro comprador también puede evaluar y completar todos los pasos legales para la compra.

No presente su propiedad por debajo del valor

Hoy en día, los inmuebles se venden por Internet, ya sea por divorcio, separación o herencia. Los posibles compradores buscan pisos adecuados en las redes sociales y en las bases de datos de Internet. Presente su propiedad de forma óptima y de acuerdo con el grupo objetivo.

Consejo: Antes de la cita de visita e incluso antes de la primera sesión de fotos, el inmueble en venta debe parecer bien cuidado y acogedor.

No se pierda la oportunidad de tener su propiedad en las mejores condiciones por dentro y por fuera.

• No posponga más los trabajos de reparación y mantenimiento.
• Despeje y cree una impresión clara.
• Garantizar la limpieza y un ambiente hogareño y atractivo.

El llamado «home staging» vale la pena. Para ello, el inmueble se prepara de tal manera que los posibles compradores se sientan como en casa desde el primer momento y se enamoren del piso. Estaremos encantados de asesorarle. Algunos consejos sobre el home staging:

• Retire sus objetos personales antes de la cita de visita.
• Realzar el piso visual y emocionalmente.

Fotos: Luz del día, espacio abierto y diversidad

Sin embargo, el factor más importante son las imágenes. Naturalmente, un comprador quiere ver la mayor parte posible de la propiedad para hacerse una idea de si puede ser algo para él.

Para tomar buenas fotos de su propiedad, hay algunas cosas que debe tener en cuenta. En primer lugar, las habitaciones deben estar ordenadas y limpias. A nadie le atraen las fotos de una casa desordenada, ya que los compradores potenciales querrán imaginarse viviendo en la propiedad al ver las fotos.

Definitivamente, debe tomar las fotos con luz de día para que las habitaciones se vean realmente bien y los compradores puedan evaluar la cantidad de luz natural que entra en las habitaciones. Su foto de portada debe ser la más expresiva y representar lo mejor del piso.

La habitación más bonita, la terraza de la azotea, la cocina abierta o quizás el mirador con vistas. La primera foto debe impresionar y hacer que el posible comprador quiera ver el piso. Nunca deben faltar fotos de todas las habitaciones y, si están disponibles, del jardín/balcón/terraza, una vista exterior y, sobre todo, un plano.

Nunca debe faltar el plano de planta, ya que da a los posibles compradores una impresión de las proporciones de las distintas habitaciones en relación con las demás y facilita la visión de la distribución de las estancias. También es posible realizar un vídeo y, aunque no sustituye a la cita de visita, ofrece al posible comprador una buena visión general.

Consejos fotográficos de un vistazo:

• Habitaciones limpias y ordenadas
• La luz del día (habla de habitaciones luminosas)
• La primera foto debería ser la mejor
• Cubrir todas las habitaciones y superficies
• Plano de la planta

Creación de la exposición: tutorial en vídeo

Las imágenes y los textos venden su propiedad. De la multitud de ofertas en línea, debería atraer a los compradores potenciales, a primera vista. Para ello, tanto las fotos como las descripciones deben parecer professionales y competentes. Tenemos en cuenta qué grupo de compradores está interesado en su piso y diseñamos tanto las fotos como los textos de la exposición en consecuencia.

Consejo: No subestime el trabajo de los professionales a la hora de preparar la exposición de ventas. Conocemos muy bien los mercados regionales de la vivienda y sabemos qué características y propiedades se demandan y qué grupos de compradores se especializan en ellas.

Mal preparado para la cita de visualización

Los posibles compradores tienen preguntas importantes en las citas de visita. Necesitan tiempo para familiarizarse con la propiedad y sus alrededores. Cuando se trata de cuestiones estructurales, se espera una información competente y professionalmente sólida. Cuando se venden condominios, se hacen preguntas detalladas sobre los bienes comunes, porque estas acciones también se compran junto con el piso.

Consejo: Le ayudamos con las posibles preguntas en la cita de visualización. Ya durante la selección de los posibles compradores hacemos una preselección para que no se pierda ni tiempo ni esfuerzo.

Nos encargamos de las negociaciones de venta por usted. Con años de experiencia, podemos llevar a cabo las negociaciones para la venta de un piso con mucho éxito. Como agentes inmobiliarios, somos objetivos y no nos dejamos presionar para tomar decisiones.

• Consejos para las citas de visualización

Paso a paso para vender un piso: Conclusión

En resumen, la venta del condominio es un proyecto que necesita una buena preparación. La paciencia y la capacidad de negociación son cruciales para la fase de venta. A la hora de determinar el precio de compra, confíe en la valoración del experto. No fije el precio demasiado alto ni demasiado bajo. Decida si ha llegado el momento de vender en función del valor de mercado estimado. Estos son los hitos más importantes para vender un piso.

Plano y registro de la propiedad – Antes de vender su piso, obtenga el correspondiente plano, un extracto del registro de la propiedad y otros documentos necesarios.

Comisión del corredor – Tenga en cuenta que, según el estado federal, se debe pagar una comisión del corredor en una venta, pero esto se paga en todas las etapas del proyecto de venta.

Impuesto de sucesiones: cuando se vende una vivienda heredada, hay que tener en cuenta el impuesto de sucesiones que puede corresponder. Estaremos encantados de asesorarle sobre el uso o la venta de su propiedad residencial heredada. ¿Qué debe tener en cuenta el propietario? Más sobre el tema de la venta de una propiedad heredada

Divorcio- También hay que tener en cuenta numerosos detalles a la hora de vender un piso o una casa después de un divorcio. Nuestros expertos conocen los escollos y problemas legales, incluso en el caso de una venta forzosa en caso de divorcio. ¿Qué hay que tener en cuenta? Más información sobre la venta de bienes después del divorcio

Crédito – Se puede vender un piso a pesar de tener un préstamo que aún no se ha devuelto, pero hay que tener en cuenta varias cuestiones legales. A menudo el préstamo puede ser asumido por el futuro comprador. Nuestros especialistas están familiarizados con las condiciones básicas para el rescate y la asunción de préstamos. Más sobre el tema de los préstamos inmobiliarios

Impuestos – La venta de un piso también puede conllevar ciertos costes, como los impuestos. Podemos darle una estimación inicial de los costes previstos.

Entrega de llaves

Las llaves se entregan el día de la firma del contrato de compraventa definitivo. El comprador ha pagado el precio de compra y el vendedor le entrega las llaves a cambio. Con este gesto simbólico concluye el «traspaso de propiedad y posesión».

El comprador es dueño de la propiedad el día que se firma el contrato de compra. Puede vivir en ella o alquilarla como quiera. Esto también transfiere todos los riesgos y gastos imprevistos. Corresponde al propietario contratar un seguro para la propiedad (daños por agua, incendio, robo…). Además, hay que pagar los impuestos locales, las tasas y las obras de copropiedad.

Para protegerse legalmente al entregar las llaves de su piso alquilado, hay que tener en cuenta algunos puntos. ¿Seguro que no quiere cargar con costes de renovación innecesarios?

• Buenos consejos para el traspaso (externo): Entrega de lasllaves

Entrega anticipada de llaves (contrato de compra provisional)

Muchos compradores ya quieren obtener las llaves al firmar el contrato de compraventa preliminar. Por ejemplo, para iniciar las obras de construcción del inmueble, el acondicionamiento de la tienda, etc. Esta entrega anticipada de llaves es ventajosa para que los compradores ahorren tiempo o por comodidad. Sin embargo, entregar las llaves antes de tiempo sin esperar a que se firme el contrato de compraventa conlleva riesgos para usted como vendedor:

Desde el punto de vista del vendedor

Si la venta no se lleva a cabo, usted, como vendedor, puede tener un ocupante en su propia propiedad que no tiene derecho ni título. Sin embargo, en caso de duda, puede permanecer en la propiedad durante mucho tiempo. Este puede ser el caso, por ejemplo, si el comprador no obtiene una hipoteca, si el ayuntamiento ejerce su derecho de tanteo, si el comprador fallece.

Si el comprador ha realizado obras importantes, la propiedad puede haber quedado debilitada en su esencia. A veces ocurre que el comprador descubre la presencia de un defecto de construcción durante la ejecución de la obra y decide que ya no quiere comprar el inmueble. En este caso, el comprador puede intentar reclamar al vendedor una indemnización por el trabajo realizado, ya que se siente engañado.

Si las llaves se entregaron al comprador antes de la venta y se produce una catástrofe (incendio, daños por agua, etc.), esto suele acarrear problemas con la compañía de seguros y una reclamación de cobertura por la catástrofe.

Para los vendedores, la entrega anticipada de llaves conlleva muchos inconvenientes

Agente inmobiliario y persona de contacto: ETW

Tómese su tiempo al vender su piso. Como Lukinski, proporcionamos una importante asistencia en la venta de su condominio. Ahorramos tiempo y dinero en la venta de su propiedad. Desde la valoración, pasando por la presentación de escrituras y documentos, hasta la preparación de la exposición, nos encargamos de funciones importantes y de promoción de ventas para una venta a corto plazo y sin problemas de su propiedad residencial. Confíe en nuestra experiencia en las negociaciones de venta: ¡vale la pena!

Póngase en contacto con nuestro equipo inmobiliario y la persona de contacto para los condominios – ¡esperamos sus preguntas!

• Agente / Condominio – Persona de contacto
• Valoración de pisos: consejos, cálculos y errores

Vender propiedades inmobiliarias: Guía XXL + listas de control

Procedimiento, costes y consejos – todo en un gran artículo gratuito para la propiedad, piso, casa, chalet, edificio de apartamentos. Aprenda a vender una propiedad, paso a paso: vender una propiedad.

Vender un condominio: lista de comprobación en 3 fases

¿Conoce ya las 3 fases de la venta de un inmueble?

1. Preparación: Preparar la propiedad y la venta
1. Planificación financiera y calendario de venta
2. Contratar a un agente inmobiliario
3. Registros y documentos
4. Aumentar el valor de la propiedad
5. Determinar el precio de la oferta
6. Crear una exposición
2. Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores
1. Propiedad del mercado
2. Contacto con posibles compradores
3. Filtrar y seleccionar a los posibles compradores
4. Comprobación de crédito
5. Fechas de visualización
6. Charla de ventas y negociación del precio de compra
3. Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega
1. Redactar el contrato de compraventa ante notario
2. Nombramiento de notario
3. Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
4. Entrega de la propiedad
5. Gastos de notario y comisión de agente
6. Pagar impuestos

En esta guía aprenderás todos los pasos paso a paso. Perfecto para quienes venden su primera propiedad.

• Vender la propiedad

Venta de inmuebles: Procedimiento + listas de comprobación

Hay muchos tipos de inmuebles y cada uno de ellos atrae a grupos muy específicos de compradores (grupos objetivo). Condominio, casa, villa, edificio de apartamentos o incluso terreno. Pero los motivos de la venta también son importantes (si tiene que ser rápida). La venta de un inmueble puede tener diversos motivos, entre ellos los casos «urgentes» como la insolvencia inminente, el divorcio o incluso la casa paterna heredada con la gran pregunta: ¿Qué hacer? ¿Mantener, alquilar y gestionar o vender?

¡Ubicación, ubicación, ubicación! He aquí otra mirada especial a una selección de grandes ciudades:

• Berlín
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburgo
• Colonia
• Múnich
• Stuttgart

Vender propiedades inmobiliarias: ¿Qué debe tener en cuenta?

En esta guía aprenderá todos los pasos centrales de la venta. Aplicable a todo tipo de bienes inmuebles, desde condominios hasta edificios de apartamentos. Aquí encontrará características especiales sobre las viviendas multifamiliares: Venta de un edificio de apartamentos. Comencemos paso a paso en el tema de la venta de inmuebles.

En nuestras sesiones de asesoramiento, estas son las 8 preguntas más frecuentes de nuestros clientes:

• ¿Cuál es la mejor manera de vender una propiedad?
• ¿Cuándo debo vender mi propiedad?
• ¿Qué debe aclarar antes de iniciar las ventas?
• ¿Vender una propiedad de forma privada o a través de un agente inmobiliario?
• ¿A qué precio puede ofrecer su propiedad?
• ¿Qué párrafos deben figurar en el contrato de compraventa y cuáles no?
• ¿Debe mencionar los defectos conocidos en el contrato de compraventa?
• ¿Cuándo está libre de impuestos la venta de un inmueble?

En todos los ámbitos:

La ubicación y el tipo determinan significativamente el precio de venta de su propiedad

Empecemos con el procedimiento en 3 fases: ¡así es como se vende su propiedad!

Las 3 fases de la venta de un inmueble

1. Preparación: Preparar la propiedad y la venta
1. Planificación financiera y calendario de venta
2. Contratar a un agente inmobiliario
3. Registros y documentos
4. Aumentar el valor de la propiedad
5. Determinar el precio de la oferta
6. Crear una exposición
2. Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores
1. Propiedad del mercado
2. Contacto con posibles compradores
3. Filtrar y seleccionar a los posibles compradores
4. Comprobación de crédito
5. Fechas de visualización
6. Charla de ventas y negociación del precio de compra
3. Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega
1. Redactar el contrato de compraventa ante notario
2. Nombramiento de notario
3. Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
4. Entrega de la propiedad
5. Gastos de notario y comisión de agente
6. Pagar impuestos

En esta guía aprenderás todos los pasos paso a paso. Perfecto para quienes venden su primera propiedad.

¡Tip! ¡Haga clic en los enlaces que continúan (marcados gruesamente) y de nuevo, para que aprenda todo lo importante para la venta de inmuebles!

Preparación: Preparar la propiedad y la venta

Antes de vender un inmueble, como en todos los proyectos empresariales rentables, con beneficios suficientes al final de las negociaciones, es necesario planificar con antelación. Una persona vende una de las X propiedades de su propia cartera, por lo que tiene poca presión de tiempo. Otra persona vende su propia casa (ocupada por el propietario) y necesita el capital para financiar una nueva propiedad, lo que crea una presión de tiempo en la venta.

Por tanto, paso 1: «Planificación del tiempo y, si es necesario, planificación financiera».

Planificación financiera y calendario de venta

Por ello, hay dos aspectos especialmente importantes a la hora de preparar la venta. Un plan temporal realista y un plan financiero inicial y aproximado (para patrimonios mayores, trimestres & co.). S0 no sólo hay que fijar el momento de la venta de forma realista, sino que también hay que calcular por adelantado los costes accesorios.

• Planificación financiera y calendario de venta

Contratar a un agente inmobiliario: tareas y ventajas

¿Vender con o sin agente inmobiliario? Una gran parte depende del agente inmobiliario, pero no sólo por estos procedimientos y procesos individuales, sobre todo su propio tiempo, es un bien muy preciado para la mayoría de los vendedores. Por ello, siempre recomendamos vender su casa o piso junto con un agente inmobiliario. Un agente inmobiliario experimentado está muy familiarizado con el mercado actual, tiene su propia red de compradores y aprovecha su experiencia.

• Contratar a un agente inmobiliario

Si comete errores al vender su propiedad, lo pagará caro. Las propiedades presentadas professionalmente se venden mejor. Por eso los agentes inmobiliarios consiguen los precios de venta más altos. Por término medio, el 72% de las propiedades se venden a través de agentes inmobiliarios (fuente: Oficina Federal de Estadística).

1. Berlín con corredor: 78,6%.
2. Düsseldorf con corredor: 76,0%.
3. Hamburgo con corredor: 65,1%.
4. Colonia con corredor: 63,0%.
5. Stuttgart con corredor: 56,8%.
6. Múnich con corredor: 55,2%.
7. Fráncfort con corredor: 53,3%.

Vender supuestamente «por libre», es decir, de forma privada y sin intermediario, conlleva riesgos y hace que tanto la venta como toda la transacción (valoración a notario y contrato de compraventa) sean propensas a errores.

Documentos y registros: Certificado energético & Co

¿Qué documentos necesita para preparar la venta? Antes de llegar a la comercialización de los bienes inmuebles, primero hay que organizar todos los documentos importantes necesarios para la venta. Esto puede llevar bastante tiempo. Descubra aquí qué documentos necesita para la venta de su casa o piso.

• Registros y documentos

Aumentar el valor de la propiedad: piso y casa

En la preparación, hay mucho que puede hacer para influir positivamente en el precio de venta de su propiedad. Dependiendo de la propiedad, el tipo de construcción, el estado y las posibilidades, la gama va desde las mejoras visuales, por ejemplo, mediante personal de limpieza especializado, hasta la renovación y modernización para aumentar el valor de la propiedad.

• Aumentar el valor de la propiedad: piso y casa

Determine el precio de la oferta: Valorar una casa y un piso

Como ya hemos aprendido, un precio de oferta no es un precio de venta. Se puede ofrecer un simple piso de 100 metros cuadrados en Bochum por 5 millones, pero es dudoso que un solo interesado relevante responda entonces a la oferta. Por lo tanto, es importante definir un buen precio de oferta. Pero, ¿cómo se calcula el precio de venta de un inmueble? ¿Cómo se valora un inmueble?

• Determine el precio de la oferta: Valorar una casa y un piso

Crear una exposición para la casa – lista de comprobación

Ya ha aprendido mucho sobre la venta de inmuebles. Ahora es el momento de aplicar los conocimientos iniciales creando la exposición de la propiedad. La exposición ofrece a los interesados una primera visión. Antes de tener que organizar largas citas de visita, los posibles compradores pueden ver rápida y fácilmente la información más importante y, en caso de duda, también compararla con otras ofertas.

• Crear una exposición: Documentos, fotos, estrategia

Ahora pasemos a la fase de ventas.

Valoración: tipos de propiedad (valor de mercado)

Además del paso: «Precio de oferta: Valoración y precio de venta deseado», aquí encontrará información aún más detallada sobre los distintos tipos de inmuebles. Toda la información importante sobre la valoración de las ventas inmobiliarias, resumida para usted: Valorar una propiedad.

¿Cuánto vale todavía mi casa? Ya sea una casa, un terreno, un piso o un edificio entero de apartamentos, la base de una transferencia inmobiliaria exitosa es siempre una valoración sólida y realista de la propia propiedad.

Si el precio de venta está muy por encima del valor real del mercado, no venderás / el comprador no atacará

Si el precio es demasiado bajo, está regalando dinero; si el precio de compra es demasiado alto, está alejando a los posibles compradores genuinos. Fijar el precio de venta correcto es uno de los puntos más importantes a la hora de vender una propiedad.

Valoración de los distintos tipos de propiedad:

• Valoración inmobiliaria
• Tierra
• Plano
• Casa – también casa adosada, casa adosada & Co.
• Casa de apartamentos

Pasemos ahora a los 3 métodos de valoración mencionados anteriormente.

1. Método de las ganancias capitalizadas
2. Método del valor real
3. Método del valor comparativo

Enfoque de ingresos: Desglose del valor de mercado y del valor de la renta del edificio

El método del valor de las ganancias capitalizadas divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de la renta del edificio.

Interés del valor del terreno = 7 por ciento * 100.000 euros = 7.000 euros

Valor de la renta del edificio = 5.600 euros * 12,50 (multiplicador) = 70.000 euros

Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. Para ello, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

• Método de las ganancias capitalizadas

Método del valor del material: Valor de la nueva construcción de un inmueble

El cálculo determina en primer lugar el valor de mercado del terreno con el valor estándar del suelo, y luego se añade el valor real del edificio.

El valor real del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por edad. El valor real del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor real del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real.

Valor en especie = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

El cálculo del factor de valor real se basa en el tipo de edificio, el valor real preliminar y el valor estándar del suelo. El valor total del activo material así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el bien.

• Método del valor real

Método del valor comparativo: Comparación de propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza, en particular, para la venta de pisos y casas en propiedad. El valor comparativo también puede determinarse para los terrenos no urbanizados.

Precio por metro cuadrado del inmueble comparable = 300.000 euros / 100 metros cuadrados = 3.000 euros por metro cuadrado

Precio de compra del inmueble a valorar = 3.000 euros * 200 m2 = 600.000 euros

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con una disposición comparable. Los inmuebles incluidos en la valoración deben proceder de las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

• Procedimiento de valor comparativo

Antes de pasar al proceso de venta, aquí están los métodos de valoración de los distintos tipos de inmuebles.

Valoración de un piso / condominio (incluida una parcela parcial)

La valoración exacta de su propia vivienda adquiere importancia a más tardar cuando quiere venderla o legarla. Incluso en el caso de que se hipoteque -por ejemplo, porque se quiere comprar otra propiedad- el valor debe determinarse con mucha precisión. Aquí es donde entra en juego un experto. ¿Qué influye en el valor de un piso? Pero vamos a ceñirnos primero al llamado «valor de pi por pulgar», es decir, a una determinación muy aproximada del valor. Para determinar el valor de su piso, primero intervienen una serie de factores «blandos» que influyen.

• Tarifa plana

Tarifa de la casa / casa unifamiliar

Evaluar aproximadamente el precio de compra o hacer una estimación – Si la casa o el piso se compró hace poco tiempo, los costes de construcción o el precio de compra proporcionan unas pautas iniciales para la valoración de la vivienda. El criterio más importante es la ubicación. Los precios de los inmuebles varían considerablemente de una región a otra. Por lo tanto, en la comparación de propiedades sólo deben incluirse las que se encuentran en las proximidades. Los aspectos de las micro y macrolocalizaciones, así como la ubicación inmediata del inmueble, también son importantes en la valoración de la vivienda: el ruido de fondo, las vistas y las condiciones de luz interesan a los posibles compradores e influyen en el valor de la propiedad y en el precio alcanzable.

• Califique una casa

Valoración de un edificio de apartamentos (incluidos los contratos de arrendamiento)

Si quiere vender su edificio de apartamentos, una cosa es importante: Un precio de compra informado, orientado al mercado y realista. Las cuestiones centrales de los propietarios: ¿Cuánto vale mi propiedad? ¿Cómo se calcula el valor de un edificio de apartamentos? ¿Cómo determina la Agencia Tributaria el valor de una vivienda? ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble? ¿Cómo valora el banco una propiedad? Son muchas las preguntas y muchos los datos que te vas a encontrar durante la valoración de la vivienda multifamiliar. Para que tenga una primera impresión de la complejidad que rodea a la ubicación, el valor de mercado, los inmuebles comparables, la estructura del edificio, etc., hemos redactado para usted esta guía sobre el tema de la valoración de las viviendas plurifamiliares. Factores de valor, ubicación, equipamiento, valor de mercado, precio realista:

• Calificar la casa de apartamentos

Valoración del suelo (urbanizado y no urbanizado)

Determinar el valor de mercado, la tasación y el precio de compra – ¿Cómo valorar un inmueble? ¿Cómo se calcula el valor de mercado de un inmueble? ¿Quién puede valorar un inmueble? ¿Quién proporciona información sobre el valor estándar del suelo?

• Tasa de propiedad

Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores

La fase de ventas comienza con la búsqueda de una estrategia. ¿Encontrar la estrategia en la venta de inmuebles? Sí, así es. También aquí se trata de un juego de oferta y demanda.

Comercialización de bienes inmuebles: Defensivo, ofensivo y fuera del mercado

Para que su piso o casa llegue al comprador, también hay que comercializarlo adecuadamente. Hay algunas estrategias para ello, que difieren según el tipo de propiedad y la ubicación. Veamos con más detalle las diferentes opciones.

• Comercialización de bienes inmuebles: Defensivo, ofensivo y fuera del mercado

Contacto con posibles compradores: Aceptar consultas

Una gran parte del trabajo consiste ahora en procesar las consultas de los interesados. Porque: nada más anunciar su propiedad, los posibles compradores empiezan a ponerse en contacto con usted. Lea más aquí.

• Contacto con posibles compradores: Aceptar consultas

Filtrar y seleccionar a los posibles compradores: Consejos

Dependiendo de la exclusividad del inmueble, el proceso de comunicación con cada posible comprador puede durar horas o incluso semanas. Al fin y al cabo, no todos los posibles compradores son adecuados.

• Filtrar y seleccionar a los posibles compradores

Evaluación del crédito: Comprobación de la solvencia económica de los interesados

Para asegurarse de que el comprador potencial puede pagar, primero hay que comprobar su solvencia económica. Qué significa el proceso de evaluación del crédito y cómo funciona – lea más aquí:

• Evaluación del crédito: comprobar la solvencia económica

Organizar y llevar a cabo las citas de visita

Hay que preparar concienzudamente una cita de visita. Al fin y al cabo, a menudo se decide aquí quién está realmente interesado en su propiedad y quién quedará fuera como comprador. Para poder presentar los argumentos adecuados, todos los documentos deben estar disponibles a más tardar en este momento. Al fin y al cabo, la mayoría de los nuevos compradores quieren saber en qué se meten cuando compran una casa o un piso.

• Organizar y llevar a cabo las citas de visita

Charla de ventas y negociación del precio de compra

No sólo hay que preparar bien las visitas, sino también las conversaciones de venta. Una vez encontrado un comprador adecuado, el siguiente paso es negociar el precio. Aquí se necesitan tanto las habilidades de venta como el poder de persuasión. Puede encontrar nuestros consejos aquí:

• Charla de ventas y negociación del precio de compra

Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega

Una vez encontrado el comprador adecuado, es el momento de pasar a la siguiente fase, el proceso de venta.

Redactar el contrato de compraventa ante notario

Las negociaciones de compra tuvieron éxito y se encontró un comprador. Enhorabuena. Ahora sólo es cuestión de redactar el contrato de compra y la transacción puede comenzar. Número de llaves, entrega, equipamiento & Co. – descubra aquí qué puntos deben incluirse en el contrato de compra.

• Redactar el contrato de compraventa ante notario

Cita con el notario: Notarización, procedimiento y duración

Antes de entregar su propiedad, usted y el comprador conciertan una cita con el notario para confirmar la venta de la propiedad. Lea más sobre el procedimiento y la duración en nuestra guía:

• Cita con el notario: Notarización, procedimiento y duración

Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos

Con la inscripción en el registro de la propiedad y la transferencia del precio de compra, la venta de la propiedad prevista se convierte en una venta exitosa. El precio total de la compra se acredita en su cuenta y ahora puede utilizar el dinero para nuevas inversiones.

• Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos

Entrega de la propiedad

Un protocolo de traspaso, más concretamente un protocolo de traspaso de piso o un protocolo de traspaso de casa, resume el estado de un inmueble en el momento de la entrega a un nuevo propietario, arrendador o inquilino. La entrega es siempre la misma, se entregan los documentos importantes, por supuesto en el original, y finalmente las llaves.

• Entrega de la propiedad

Gastos de notario y comisión de agente

Después del precio de compra, el comprador suele tener que pagar al notario y al agente inmobiliario. Sin embargo, hay un pequeño cambio aquí, por lo que se menciona por separado como un elemento. Con la nueva ley sobre agentes inmobiliarios, bajo reserva, se da el caso de que yo divida los gastos para el agente inmobiliario cuando se vende a un particular. En virtud de esta nueva ley, el vendedor debe pagar al menos la mitad de los gastos del agente inmobiliario. Es importante señalar que esto sólo se aplica a las ventas privadas.

• Gastos de notario y comisión de agente

Pagar impuestos al vender un inmueble

En el ámbito de los impuestos, en la mayoría de los vendedores sólo el comprador está gravado con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Si vende como particular y no lo hace con fines comerciales, generalmente no está sujeto a impuestos. Sin embargo, esto sólo se aplica si la venta de la propiedad tiene lugar diez años después de la compra y si no ha vendido más de tres propiedades en los últimos cinco años, incluida ésta. Consulte aquí la legislación actual y exacta.

• Pagar impuestos al vender un inmueble

Venta de inmuebles – Conclusión

Con esta guía detallada y gratuita sobre el tema de la venta de inmuebles, quiero darle una visión del proceso de venta de inmuebles. Empezando por la correcta gestión del tiempo, la selección de un agente inmobiliario, la preparación del inmueble, la exposición adecuada, el marketing, la comunicación con los interesados, la concertación de citas de visita, la negociación del precio de compra, el contrato de compra, el notario, el registro de la propiedad y todo lo demás.

Has aprendido a vender una propiedad paso a paso, con pequeños trucos y consejos por el camino.

Si está buscando un experto inmobiliario para su condominio, casa o chalet, somos el contacto adecuado para el trabajo. Con una sólida red en Alemania, Europa y Estados Unidos. De esta manera no sólo llegará a los típicos compradores de los típicos portales. Puede llegar a círculos de compradores exclusivos, promotores inmobiliarios de Alemania, empresarios de Europa, inversores de Estados Unidos. Encontramos la estrategia adecuada y usted puede utilizar su tiempo de forma provechosa.

• Contacte con

Venta de inmuebles: más consejos para los vendedores

Aquí encontrará consejos aún más específicos para terrenos, condominios, casas, edificios de apartamentos y villas.

• Vender terrenos / tierras de cultivo / terrenos forestales
• Vender piso
• Vender casa
• Vender villa
• Venta de locales comerciales / hotel / centro comercial
• Vender casa de apartamentos / Casa de apartamentos antigua
• Vender bienes inmuebles

Vender terrenos

Vender una propiedad es una decisión que se ha pensado durante mucho tiempo. Puede haber varias razones para la venta. Pero cuando se trata del éxito de la venta, todos los propietarios están de acuerdo. La propiedad debe venderse al mejor precio y sin una larga espera. Si decide vender de forma privada, se enfrenta a una enorme cartera de tareas y detalles organizativos. En la práctica, ofrecer su propiedad a través de un agente inmobiliario con conocimientos técnicos ha demostrado su valor, ya que se eliminan las fuentes de error y usted puede ofrecer su propiedad completamente sin estrés y sin una reorganización de su vida cotidiana.

• Vender terrenos
• Tasa de propiedad

Vender piso

Venta de pisos – Muchas razones en la vida nos hacen jugar con la idea de vender el condominio. Especialmente en la vejez. ¿Es menos adecuado para la vida de los mayores, difícil de alcanzar o simplemente demasiado grande y caro? ¿Se trata de una mudanza por motivos de trabajo o el piso se ha quedado pequeño para la familia? Lukinski le apoya de forma competente y fiable en la venta de su vivienda. Utilice nuestro servicio en línea y reciba una valoración de su propiedad residencial.

De la valoración al impuesto sobre la especulación. En esta guía, encontrará todos los factores importantes explicados en términos sencillos. Conoce el proceso de venta de un piso paso a paso para que también puedas responder a la pregunta: ¿Vender con o sin agente inmobiliario? La venta privada de inmuebles conlleva muchos riesgos y fuentes de error, empezando por la tasación del piso, pasando por el precio de venta, hasta la comercialización individual, desde la «publicidad» hasta las redes internas de clientes y las ventas inmobiliarias fuera del mercado. Conozca las respuestas a preguntas como: ¿Cuándo es un buen momento para vender su casa? ¿Qué documentos necesita por adelantado para vender? ¿Y puede vender su piso si aún no está totalmente pagado?

• Vender piso
• Tarifa plana

Vender casa

Vender una casa – Las casas unifamiliares se caracterizan por estar ocupadas por una sola familia, una pareja o una persona que vive sola. Tienen un jardín que también es propiedad del dueño. No todas las viviendas unifamiliares son habitadas por sus propietarios. También existe la posibilidad de alquilar una casa unifamiliar con jardín. En casi todos los estados federales, las casas unifamiliares son muy populares como forma de vivienda. La demanda en el mercado inmobiliario es correspondientemente alta.

• Vender casa
• Califique una casa

Tipos de casas: Tipos

El proceso de venta de los distintos tipos de vivienda es similar.

• Casa unifamiliar (y edificio de apartamentos)
• Casa adosada
• Casa adosada
• Villa urbana
• Villa
• Casa de diseño
• Casa de campo
• Casa con entramado de madera
• Bauhaus / Cubo
• Casa del Mediterráneo
• Más especial (casa del capitán, casa frisona, casa de tejado inclinado, casa sueca o bungalow)

Para ayudarle mejor en la venta del inmueble, le recomendamos que prepare los documentos necesarios de la mejor manera posible antes de la cita.

• Vender casa

¿Vender su casa rápidamente? Consejos

Vender una casa rápidamente – Vender una casa es un asunto complejo y conlleva muchos pasos diferentes. Desde la creación de un anuncio atractivo hasta la valoración de la propiedad y los pasos legales posteriores, como el contrato de compraventa y las citas con el notario. Durante todos estos pasos, hay que tener en cuenta varios puntos para completar la venta de la propiedad de la forma más rentable y rápida posible.

Vender una propiedad con éxito lo antes posible es más difícil de lo que se piensa. Hay muchas cosas que hay que tener en cuenta y muchos errores que se pueden cometer. Por ello, debe conocer los procesos desde el principio y estar seguro de que lo está haciendo todo bien. El proceso sólo le resultará más fácil si cuenta con la experiencia y el apoyo adecuados en la materia.

• ¿No tienes tiempo? Vender casa rápido

Vender casa apartamento

Vender un edificio de apartamentos – ¿Quiere vender? Si decide vender su casa de forma privada, esto significa invertir mucho tiempo. Desde la valoración hasta la creación de la exposición, pasando por el acercamiento al cliente y la fase de venta, pasan meses sin conocer el mercado.

Por eso, lo más importante para los vendedores particulares es calcular siempre el tiempo de forma realista. Después de todo, todo empieza antes de la venta, no hay que subestimar el tiempo de preparación. Sea realista y honesto consigo mismo, por ejemplo, sobre el posible retraso de las renovaciones. Además de todo el trabajo en el condominio o la casa, están todos los preparativos para la venta.

Las cuestiones fundamentales surgen mucho antes de la venta. He aquí un rápido resumen de las preguntas más importantes antes de empezar a vender su edificio de apartamentos: ¿Tiene una propiedad de seguimiento en perspectiva? ¿Es necesario renovar o reformar? ¿Están disponibles todos los documentos (mapa catastral, extracto del registro de la propiedad, planos, certificado energético)?

• Vender casa apartamento
• Calificar la casa de apartamentos

Vender villa

Vender una villa – La venta de villas y fincas exclusivas no sigue un patrón regular. ¿Por qué? Cuanto más exclusiva sea la propiedad, más probable será que los vendedores busquen agentes inmobiliarios absolutamente discretos. El término técnico aquí: Propiedades fuera del mercado. No aparecen en ningún portal inmobiliario. Las propiedades fuera del mercado sólo se ofrecen a compradores internos y conocidos, como particulares, family offices e inversores. Aquí tiene un resumen del tema: Vender un chalet.

• Vender villa

Divorcio

Quien decide casarse y contraer matrimonio, en la mayoría de los casos tiene la intención de pasar la vida con su cónyuge para siempre y compartir todo lo que le pertenece. Al casarse, nadie piensa en el hecho de que al final habrá un divorcio y posiblemente incluso una disputa sobre las posesiones. Pero en 2017, la tasa de divorcios en Alemania superó el 36%, lo que demuestra que, por desgracia, no todos los matrimonios duran para siempre. A menudo, el engaño, la vida cotidiana, incluida la rutina, o incluso los problemas financieros son las razones del divorcio.

• Venta de bienes: divorcio
• Más sobre el tema de los bienes inmuebles y el divorcio

Patrimonio

Vender una casa heredada – Hay preguntas comunes que nos llegan, como «¿Cuándo puedo vender una casa heredada?» y, en particular, muchas variaciones en torno a un tema: los impuestos al vender. ¿La venta de una casa heredada está sujeta a impuestos? ¿Cómo se grava una casa heredada? ¿A cuánto asciende el impuesto de sucesiones sobre una vivienda? Antes de vender la casa heredada, hay que decidir si se acepta la herencia. Hay que tener en cuenta que una herencia sólo puede ser aceptada en su conjunto. No sólo se adquiere el terreno y la propiedad, sino que también la hipoteca y las posibles deudas son asumidas por el heredero. Así, no sólo los derechos, sino también las obligaciones llegan al heredero. Tienes seis semanas para decidirte a favor o en contra de la herencia. Dentro de este periodo, hay que calcular si es económicamente rentable aceptar la herencia.

En la mayoría de los casos, los herederos deciden heredar. Incluso si la propiedad está lejos del lugar de residencia del heredero. Pero precisamente en esta situación, se plantea la cuestión de qué debe hacerse con la propiedad. Si ni vivir en la casa ni alquilarla es una opción, la consideración más común es vender la casa heredada.

• Vender propiedades inmobiliarias: Herencia
• Más sobre el tema de los bienes inmuebles y la herencia

Insolvencia patrimonial

Insolvencia patrimonial, ¿qué es? La muerte de una persona que estaba cerca de nosotros es siempre una carga pesada. Independientemente de si ya era previsible que a una persona no le quedara mucho tiempo de vida o si fue un golpe de suerte sorprendente, la situación nunca es fácil para los familiares. El fallecimiento de una persona no sólo suele ir asociado a un dolor agobiante, sino que también hay que tratar el tema de la herencia. Hay muchas situaciones diferentes: Algunas personas ya han pensado en quién debe heredar qué acciones antes de su muerte y otras no han pensado en ello o no han tenido tiempo de ocuparse del tema porque les ha sorprendido un golpe del destino.

• Vender propiedades inmobiliarias: Insolvencia patrimonial

Proyectos de construcción: Los altos precios de la energía facilitan el cambio

¿Debe su futuro hogar ser especialmente apto para niños o tener conexiones de transporte muy favorables? Escríbanos para que podamos presentarle proyectos adecuados.

Cuando los gastos de servicio son elevados, muchos inquilinos se plantean un proyecto de nueva construcción. Los nuevos proyectos de construcción están equipados con los más modernos sistemas técnicos de calefacción y suministro de agua, lo que reduce los costes auxiliares. Muchos proyectos también hacen gran hincapié en la protección del medio ambiente y la sostenibilidad. Deben sentirse cómodos en su nuevo hogar y, al mismo tiempo, ser capaces de mostrar consideración por el medio ambiente.

¿Independientes o en fila?

Todas las formas de construcción tienen sus ventajas. La casa adosada convence con un precio por metro cuadrado especialmente favorable, la casa unifamiliar o plurifamiliar con mucho jardín y margen para nuevas ideas. Si está buscando un condominio, tenemos numerosos proyectos de nueva construcción muy atractivos en oferta. Cerca de la ciudad, en el centro o en las afueras: encontraremos el piso adecuado para usted.

La propiedad inmobiliaria como inversión: especial

1. Parte: Inversión clásica o exótica – ¿Qué propiedad es adecuada como inversión?
2. Parte: La propiedad inmobiliaria como inversión – ¿Qué debo tener en cuenta?

Promotor inmobiliario: Red exclusiva

Edificio de apartamentos: Modernización

Elementos prefabricados: Casa prefabricada a partir de elementos

Nueva construcción de viviendas multifamiliares y locales comerciales: Desarrollo de la tierra

Financiación de la construcción: comparación y consejos

Una cuestión importante y complicada para muchos constructores es la financiación de la construcción. Casi todos los que quieren comprar o construir una propiedad tienen que pedir un préstamo. Esto plantea la cuestión de la financiación inmobiliaria, pero podemos asesorarle de forma exhaustiva y seria al respecto. En cualquier caso, vale la pena obtener ofertas de varios bancos. Calcular las opciones individuales es crucial, pero no siempre es posible comparar las ofertas a primera vista.

Una vez que se ha considerado el proyecto de nueva construcción adecuado, una entidad de crédito apropiada debe garantizar una financiación sostenible y a largo plazo. La financiación es lo más importante a la hora de comprar un inmueble o construir una casa. La financiación correcta de la construcción es sostenible y puede ser atendida a largo plazo. Los proyectos de nueva construcción son básicamente propiedades que las instituciones de crédito están dispuestas a financiar. El tejido del edificio es bueno y la ubicación suele ser prometedora. Los proyectos de nueva construcción suelen ser también adecuados como inversiones o provisiones para la jubilación. Su precio suele aumentar, al igual que la demanda en la región.

Además, existen diversas ayudas estatales para facilitar a los ciudadanos la creación de propiedades. Entre ellos se encuentran los préstamos del KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau), pero también son posibles las subvenciones regionales de los municipios y los Estados federados.

Financiación de la construcción: Los 6 errores más caros – Vídeo

Preguntas para los professionales: descripción del edificio y tipo de casa

Asegúrese de que un experto compruebe las especificaciones de construcción del nuevo proyecto. Regula los servicios que debe prestar el contratista de obras. El pliego de condiciones no debe estar formulado de forma imprecisa ni conllevar costes demasiado elevados. Los servicios que no forman parte de la descripción de la construcción pueden dar lugar a elevados costes adicionales, así como a retrasos en la construcción. Es aconsejable que las especificaciones del edificio sean revisadas por un tercero. Póngase en contacto con nosotros si necesita ayuda en este sentido. También merece la pena echar un vistazo a las especificaciones del edificio. ¿Es una construcción sólida, una casa de madera o una construcción prefabricada? Cada tipo de casa y edificio tiene sus propias características especiales que deben convenir al comprador.

Los inmuebles de nueva construcción también son cada vez más populares como inversiones de capital. El alto nivel de equipamiento y la estructura del edificio, junto con una excelente ubicación residencial, prometen un aumento de valor a largo plazo. La carga fiscal se reduce en los proyectos de nueva construcción y, en muchos casos, también hay apoyo financiero de las autoridades estatales y locales. Los proyectos de nueva construcción se diseñan teniendo en cuenta una mayor seguridad, de modo que también se pueda obtener una alta rentabilidad a largo plazo.

La planificación urbana crea espacio para nuevos proyectos de construcción

El creciente crecimiento de la población está siendo absorbido por las aglomeraciones urbanas con su correspondiente planificación urbanística. Los grupos objetivo buscados por los municipios pueden diferir significativamente por cada proyecto de nueva construcción. Se crean plazas de vivienda asistencial que entran en la categoría de vivienda social. La asignación la realizan sobre todo las oficinas y las autoridades.

Los ambiciosos proyectos de nueva construcción, en cambio, persiguen una política social para hacer posible que los conciudadanos con bajos ingresos vivan en un lugar céntrico. También para este tipo de propiedades, la ciudad concede a veces préstamos favorables.

Los proyectos de nueva construcción de alto nivel suelen construirse en zonas residenciales selectas de la ciudad o directamente en el centro. Es posible que sean urbanizaciones de lujo, con un diseño espectacular y un equipamiento de alto precio.

Proyectos de nueva construcción en distritos periféricos

Con el aumento de las conexiones de transporte y también con vistas a la mayor creación de puestos de trabajo desde casa, merece la pena buscar proyectos de nueva construcción asequibles en zonas rurales o en las afueras de la ciudad. Los precios de compra por metro cuadrado de vivienda suelen ser bastante más baratos que en las zonas densamente edificadas y centrales de la ciudad. Sin embargo, también es precisamente esta oferta ventajosa la que se disputa ferozmente entre los compradores. Háganos saber sus ideas para que podamos presentarle proyectos de nueva construcción adecuados.

Además de los precios considerablemente más bajos del suelo, los proyectos de nueva construcción en las afueras de la ciudad tienen otras ventajas convincentes. Con la distancia a la conurbación, la naturaleza virgen aumenta. Los lagos y ríos adyacentes se pueden recorrer a remo y a nado, y la oferta de actividades de ocio se amplía cada vez más. El sector médico también se está adaptando a la mayor demanda de las personas mayores. Los servicios de reparto y la ayuda a domicilio están bien integrados en muchas regiones rurales.

La infraestructura fue ayer

Aunque la proximidad a la ciudad sigue siendo el distrito residencial preferido, los empresarios están creando nuevas oportunidades para vivir con la descentralización y la creación de oficinas en casa. Al mismo tiempo, están surgiendo excelentes conexiones de transporte público y se están ampliando cada vez más las rutas existentes. Cuanto menos tengan que desplazarse los ciudadanos a la ciudad para trabajar y comprar, más atractivas resultarán las localidades de los alrededores.

Consejo de lectura: Construir una casa de campo.

Las ciudades pequeñas suelen tener una oferta más favorable en términos de espacio para vivir, pero aún más, las amplias instalaciones recreativas, la naturaleza circundante y las buenas escuelas son un atractivo para los propietarios. Los nuevos proyectos de construcción (también por nosotros) en el campo también son interesantes para las personas mayores. Ofrecen paz y tranquilidad y la oportunidad de dar paseos. Muchas regiones rurales se caracterizan por contar con excelentes hospitales locales y apoyo médico. Hay muchas buenas razones para elegir lugares periféricos, no sólo para la vejez.

Permítase el tiempo suficiente a la hora de elegir su nuevo proyecto de construcción. Consulta las ofertas para descubrir la vivienda perfecta para ti.

Lo justo: proyectos de obra nueva a su gusto

Sus proyectos de nueva construcción son tan diversos como los promotores e inversores. Los estándares convencionales también han sido abandonados arquitectónicamente durante mucho tiempo. En muchos lugares se da gran importancia a los métodos de construcción ecológicos y sostenibles. La moderna tecnología de calefacción, la electricidad y el suministro de agua son muy solicitados por los posibles compradores. La oferta está disponible y puede integrarse en proyectos de nueva construcción en estilo casa de campo, así como en construcciones modernas con fachadas de cristal. Los suelos y baños revestidos de piedra natural están de moda. Los compradores suelen preferir un equipamiento de mayor calidad a una ubicación cercana a la ciudad.

Planificación de la arquitectura

Trabajo práctico: desarrollo de proyectos y promotores inmobiliarios