El capital propio en la compra de inmuebles: ¡carga mensual, capital rodante & Co!

Capital propio en la compra de inmuebles – Tanto si es usted inversor como propietario, el banco le exige un determinado porcentaje de capital propio cada vez que compra un inmueble. ¿Cuánto capital necesita? Eso depende de su estrategia de inversión y de su calificación crediticia. Veamos ahora los dos perfiles de compra, a qué factores debe prestar atención y cómo puede utilizar el capital rodante para usted.

Inversión de capital en la compra de bienes inmuebles

Ya sea para uso propio o como inversión, el capital propio es necesario para toda compra de propiedades. Especialmente si va a comprar su primera propiedad, la cantidad de capital que debe aportar es importante. Si va a comprar una propiedad para su propio uso, debe aportar el máximo de capital posible. Si está invirtiendo en una propiedad como inversión de capital, menos es más.

Como regla básica:

• Interés propio = La mayor equidad posible
• Inversión de capital = el menor capital posible

¿Por qué?

La equidad como mecanismo de seguridad

Para que el banco le conceda un préstamo para su propiedad, necesita una cierta seguridad de que recuperará ese dinero en su totalidad más adelante. Por eso se comprueba previamente su solvencia. Cuanto más líquidas sean tus finanzas, menos capital necesitarás. Sin embargo, si sus gastos superan a sus ingresos, necesitará más capital. Una vez que haya recibido su préstamo, lo devolverá mensualmente mediante cuotas.

Cuanto mejor sea su calificación crediticia, menor será su patrimonio neto

Importante: Como propietario, tiene que pagar usted mismo los intereses de su préstamo. Los inversores, en cambio, pueden deducirlos de sus impuestos.

Interés propio: Este es el capital que necesitas

Por lo tanto, como propietario, debe aportar el máximo de capital posible. Además, cuanto mayor sea el patrimonio neto, menor será la carga de los intereses. Cuanto más capital aportas, menos riesgo hay para el banco financiador y menos se calculan los tipos de interés.

Como norma general: 20% de fondos propios para los propietarios

Gastos e ingresos mensuales

Entonces, ¿cuánto debe ganar cada mes? Nuestro consejo: el coste mensual de tu préstamo no debe superar el 40% de tus ingresos netos.

He aquí un ejemplo de cálculo:

• Ingresos (netos): 3.000 euros
• 40% = 1.300 euros

Por lo tanto, el reembolso mensual, incluidos los intereses, no debe superar los 1.300 euros.

Inversión de capital: es el poco capital que necesitas

Mientras que para ser propietario se necesita el máximo capital propio posible, como inversor se disfruta de la ventaja de tener que aportar mucho menos capital propio. También puede deducir los intereses de sus impuestos. Lo ideal es que incluso el inquilino pague indirectamente sus intereses. Como comprador de una propiedad como inversión, su capital cubre sólo el 10-15% de los costes.

Entre ellas se encuentran:

• Gastos de compra incidentales
• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
• Gastos de notario
• Costas judiciales
• Costes de intermediación

Fondos propios rodantes: inversiones rápidas

Nuestro consejo: aprovecha tu capital rodante. ¿Pero cómo funciona? Es sencillo: compras una propiedad y aportas capital. Ahora se vuelve a pagar a través del canje y puedes utilizarlo directamente para tu próxima inversión.

Conclusión: ¡este es el capital que necesitas!

Así que aquí está la regla general de nuevo:

• Interés propio = La mayor equidad posible
• Inversión de capital = el menor capital posible

En el caso del uso personal, su capital sirve como garantía para el banco de que definitivamente recuperará su dinero tarde o temprano. En principio, los fondos propios que pongas no deben superar el 40% de tu salario neto. Como inversor, en cambio, sólo tiene que aportar entre el 10 y el 15 por ciento como capital. Los intereses corren a cargo del inquilino y, con la ayuda del capital rodante, se puede invertir directamente en la siguiente propiedad.

En mi nuevo proyecto para compradores de inmuebles (Immobilien-Erfahrung.de) puede encontrar más información sobre la financiación de fondos propios e inmobiliarios:

• Patrimonio (externo)