Diferentes variantes de la compra a plazos: ¿alternativa al préstamo inmobiliario?

¿Sueña con ser dueño de sus propias cuatro paredes, pero carece de los fondos propios que son el requisito para una financiación favorable? En el siguiente artículo, le presentaremos una alternativa a la clásica compra de inmuebles. Aprenderá todo lo que necesita saber sobre la compra a plazos, cómo funciona este modelo y qué ventajas e inconvenientes conlleva.

¿Por qué la compra a plazos es una alternativa al préstamo inmobiliario?

Para solicitar financiación inmobiliaria, normalmente hay que aportar entre el 10 y el 20 por ciento del precio de compra como capital. Para el banco, el capital existente reduce el riesgo; además, los costes auxiliares no se cofinancian y deben ser pagados por separado por usted. Por supuesto, también hay instituciones que financian totalmente los bienes inmuebles. Sin embargo, los tipos de interés y los requisitos son significativamente más altos para la financiación completa.

Un principio sencillo y comprensible

Con la compra a plazos, usted celebra un contrato de alquiler con el propietario. Esto establece que la propiedad alquilada pasará a ser de su propiedad en un momento determinado. Además, el precio de compra acordado para la casa o el piso se establece por escrito. El alquiler incluye una cantidad de ahorro definida con precisión para una compra posterior. Con la compra a plazos, usted se instala en el inmueble como inquilino y se convierte en propietario a través del importe de los ahorros. Al comprar la vivienda, sólo se compensa el importe ahorrado con el precio; el anterior propietario se queda con una parte de la mensualidad en concepto de alquiler.

Compra a plazos: dos modelos a elegir

Puede elegir uno de los dos modelos descritos a continuación para este procedimiento:

La compra a plazos en su forma clásica

En este modelo, usted y el propietario actual determinan las condiciones en las que la propiedad será transferida a su propiedad y cuándo. El precio de compra, incluidos los intereses, se aplaza y usted paga sus deudas con cuotas mensuales. O bien las cuotas mensuales se fijan de forma tan elevada que usted será el propietario después de un cierto período de tiempo sin ningún pago final. O bien pagas la deuda restante con un préstamo después de un periodo de alquiler. En este caso, la suma ahorrada podría servir como garantía (capital) para el banco financiador.

El modelo cooperativo

En el caso de las casas y pisos propiedad de cooperativas, se suele utilizar la opción de compra. Usted firma un contrato de alquiler que incluye una opción de compra de la vivienda. En caso de compra, la cooperativa deduce del precio de compra una parte del alquiler pagado. El precio se fija al firmar el contrato de alquiler y no se modifica. Puede negarse a comprar al final del arrendamiento porque no contrae ninguna obligación de compra. También conviene saber que, en la variante clásica de la compra a plazos, no es raro que se le exija el 20 por ciento del precio de compra como pago inicial. Si no puede reunir esta suma, el pago inicial se añade al alquiler a plazos y supone una carga mensual considerablemente mayor. Dado que en una compra a plazos clásica se celebra un contrato vinculante con el propietario, deberá disponer del importe restante de la compra en el momento acordado. En el caso de la compra a plazos, siempre hay que pagar una cuota única a la firma.

Opción de compra

En la compra con opción, no hay contrato vinculante, pero su derecho de opción debe inscribirse en el registro de la propiedad. De este modo, se asegura el derecho de compra en el plazo previsto. Sin embargo, esta seguridad se traduce en alquileres comparativamente altos, que incluyen tanto la amortización como los intereses. Las cooperativas obligan a sus inquilinos a la compra con las elevadas cuotas mensuales. Son muy pocos los proveedores de cooperativas que permiten la rescisión y la devolución de las cuotas de ahorro.

Compra a plazos siempre con certificación notarial

Al igual que en la compra clásica de un inmueble, el contrato de arrendamiento con opción de compra debe ser suscrito por un notario. El esfuerzo es aún mayor porque hay que redactar dos contratos. Además del contrato de alquiler, hay que redactar un contrato de compraventa de la vivienda y ambos documentos deben ser legalizados por un notario. Sin la certificación notarial, cualquier contrato de alquiler con opción a compra no es válido. En el caso de una compra con opción, el notario debe encargarse de hacer una inscripción en el registro de la propiedad. Este derecho de tanteo expira automáticamente a la finalización del contrato de arrendamiento; en caso contrario, es válido hasta la fecha fijada para la compra. Nota: Independientemente de la opción preferida, debe buscar el asesoramiento de un experto inmobiliario independiente antes de tomar una decisión de alquiler-compra. Por desgracia, siempre hay ovejas negras en el sector que quieren deshacerse de sus propiedades difíciles de vender con ofertas de alquiler con opción a compra supuestamente atractivas. Antes de firmar el contrato, ambas partes deben consultar al notario sobre la posible insolvencia y acordar las disposiciones adecuadas.

Ventajas e inconvenientes de la compra a plazos

Ambos modelos tienen ventajas e inconvenientes tanto para el propietario como para el inquilino (posterior propietario). Los siguientes aspectos parecen ser ventajosos:

• El préstamo concedido por el vendedor facilita el acceso a la propiedad de la vivienda, pero el alquiler es mucho más alto que el de las propiedades de alquiler tradicionales
• Como rara vez hay que pedir un préstamo para comprar, los bancos se quedan al margen cuando se trata de la compra a plazos
• Desde el punto de vista económico, el inmueble pasa a ser inmediatamente propiedad del inquilino, ya que éste también aporta sus ahorros con el pago del alquiler.
• Las cuotas acordadas son independientes de la evolución de los tipos de interés y se mantienen constantes durante todo el periodo.
• El modelo de opción de compra permite al inquilino vivir en la casa o el piso durante un tiempo y luego decidir si lo compra o no.
• El propietario no está vinculado al índice local de alquileres, puede exigir rentas más altas y no tiene que hacer ningún reembolso si se cancela el contrato

Como toda transacción en la vida económica, la compra a plazos tiene, además de sus ventajas, sus inconvenientes. El reverso de la moneda tiene este aspecto:

• Al final, pagas bastante más como inquilino que si compraras la propiedad directamente
• En comparación con un préstamo inmobiliario convencional, las condiciones suelen ser peores. El alquiler es significativamente más alto que el alquiler local comparable, y también hay gastos de cierre y otros costos.
• En cualquier caso, se requiere tener unos ingresos superiores a la media y seguros para poder pagar los elevados alquileres y las aportaciones al ahorro.
• Sus pagos suelen perderse en caso de que el vendedor se declare insolvente y la compra prevista no se materialice
• Las subvenciones disponibles para la compra tradicional de inmuebles no están disponibles para el arrendamiento con opción a compra.
• Aunque tienes que pagar las reparaciones y la modernización a prorrata durante el periodo de alquiler, a menudo se te niega la posibilidad de participar en medidas de construcción de mayor envergadura.
• Los expertos aconsejan un ratio de reembolso de al menos el 80%, basado en la cuota mensual, para la compra a plazos.

Conclusión: La compra a plazos como alternativa al crédito

La compra a plazos es a menudo una opción elegida a toda prisa para financiar las propias cuatro paredes. Con los elevados ingresos necesarios para ello, la financiación completa a través del banco se hace posible y parece sensata. Los tipos de interés algo más elevados de la financiación sin capital propio se compensan con las ayudas y subvenciones del gobierno, especialmente para las familias jóvenes. Antes de decidirse por la compra a plazos, debe buscar asesoramiento competente y considerar la vía clásica de financiación inmobiliaria.