Comprar y alquilar: Invertir en vivienda, valorar y comprar inmuebles – Parte 1

Compra y alquiler: Invertir en vivienda: nueva construcción (como en la imagen de portada visualizada [ejemplo de propiedad Berlín]) o compra directa de una propiedad. Mucha gente opta por la vivienda en propiedad, pero ¿no sería el alquiler una alternativa mucho más inteligente (palabra clave 1: previsión para la vejez; palabra clave 2: el inquilino paga el rescate)? En este artículo resumo algunas de las experiencias de Alex Fischer. Alex Fischer tiene el mayor canal de Youtube sobre inmuebles e impuestos. He leído su libro, capítulos en parte 3, 4 veces por toda la información. Estructuras de cuentas, «Immobilien GmbH», fundaciones, ventajas fiscales. En mi opinión, los bienes inmuebles son la inversión más fuerte. Si conoce los trucos adecuados, podrá evitar muchos errores a la hora de comprar una propiedad. Cuantos menos errores cometa, más beneficios tendrá en su bolsillo como propietario. He aprendido mucho de Alex Fischer. Por eso he querido escribir y enlazar este resumen sobre la compra y el alquiler para ti. Todos estos artículos de Alex Fischer son gratuitos. Si también te dedicas a la optimización fiscal, te recomiendo que leas mi informe de experiencias de coaching fiscal: Experiencias. Más información sobre Alex Fischer.

Compra y alquiler de inmuebles: Empecemos…

El fin de semana me tomé la molestia de hojear muchísimos artículos de Alex Fischer. Si lees mi blog, seguro que conoces a Alex Fischer. También es muy nuevo mi artículo sobre experiencias de coaching fiscal (¡merece la pena leerlo!), y antes se publicó Finanzas: 7 reglas básicas. Artículos comoComprender los impuestos y Construir la riqueza también se basan en esto. Hoy, la atención se centra en los bienes inmuebles y las inversiones, desde la compra hasta la financiación y los impuestos.

Aprenda a comprar y alquilar inmuebles paso a paso.

A partir de aquí, todos los enlaces son externos y conducen al blog y los vídeos de Alex Fischer.

Los artículos de la guía y los vídeos son totalmente gratuitos. He aprendido tanto, tanto, aplicado: Inversión inmobiliaria, estructuras financieras y optimización fiscal (convertir los impuestos en riqueza privada). Si te preguntas quién es Alex Fischer, aquí tienes más información sobre este inversor inmobiliario (20.000 m² sólo en Düsseldorf en propiedad privada).

Procedimiento, fundamentos y definiciones

¿Va a comprar su primera vivienda? En el glosario inmobiliario de Alex Fischer encontrará todas las definiciones importantes, desde los préstamos de renta vitalicia hasta la financiación intermedia.

• Enciclopedia inmobiliaria

Si ya está inmerso en el tema de la compra de bienes inmuebles, también puede echar un vistazo a los procesos de transferencia de bienes inmuebles directamente aquí.

Estos son los 4 criterios principales que necesitas para poder empezar de a poco como inversor inmobiliario. En primer lugar, necesitas unos ingresos estables y regulares. Para los solteros, actualmente es de unos 2.000 euros al mes, para los matrimonios de 2.500 euros, además hay que calcular 300 por hijo y mes. Necesita un saldo positivo de activos (consejo: ayuda pedir un informe de crédito). Su capital social existente cuenta en la decisión del banco. Debería tener un 10-12%, con un buen asesor bancario.

P.D.: En el capítulo «Financiación» aprenderá mucho más sobre los fondos propios.

• Comprar un inmueble: Procedimiento

¿Qué hay que tener en cuenta? Evitar errores

Conocer el proceso de compra de un inmueble es un aspecto. Otra es la de las cosas a las que hay que prestar atención, ya sea un condominio, una casa o una villa urbana. En primer lugar, como arrendador, el punto de equilibrio a través de los ingresos por alquiler que conseguirá. Ciertas decisiones pueden llevar a la pérdida de beneficios fiscales, también tendrá que hacer frente a un retraso en la renovación en algún momento. Y… ¿no estábamos a punto de comprar una propiedad? Aquí también hay muchos otros aspectos a tener en cuenta, especialmente: «ubicación, ubicación, ubicación», así como el equipamiento y la zona de la propiedad.

• Comprar un inmueble: ¿Qué hay que tener en cuenta?

Esto da lugar a muchos errores de compra claramente identificables. Puede encontrar los más importantes aquí:

• Comprar una propiedad: Error

Valoración del inmueble: ubicación, estructura del edificio y equipamiento

¡Para! Antes de llegar a la valoración de la propiedad, aquí está el factor central para el precio de compra de la propiedad:

Ubicación de la propiedad

Ubicación, ubicación, ubicación: factor de precio de compra

Incluso en un mismo distrito, el precio de compra de una propiedad puede ser extremadamente diferente. Mientras que una calle es barata, los precios de las propiedades 3 o 4 calles más allá ya son el doble, el triple, como se verá en un momento en el ejemplo de Berlín. El factor central del precio de compra es siempre la ubicación de la propiedad. No en vano, en el mundo de los agentes inmobiliarios existe el dicho «location, location, location».

Como comprador inmobiliario (también comprador, inversor) tienes 3 factores:

1. Situación macro: ¿En qué lugar de Alemania?
2. Ubicación del meso = ¿En qué parte de la ciudad?
3. Microlocalización = ¿Dónde se encuentra exactamente el inmueble?

Situación macro: ¿En qué lugar de Alemania?

La macrolocalización se explica rápidamente, por ejemplo, observando la diferencia de precios de compra entre Múnich, en Baviera, y Bochum, en Renania del Norte-Westfalia. En Múnich se pagan actualmente 1,8 millones de euros por una casa relativamente estándar de 185 m². En Bochum, una propiedad similar estaría actualmente en el mercado por unos 230.00 euros. Eso es 7,8 veces el precio de la vivienda en Múnich. En Berlín, el precio de compra de una casa de 185 m² (con el mismo mobiliario) oscila entre los 749.000 euros en el extrarradio y los 2,3 millones de euros en Zehlendorf, y hasta los 16,7 millones de euros para un chalet en Grunewald -pero más sobre esto en un momento en la localidad de Meso.

Ejemplo de macro localización: Berlín

Meso-localización: ¿En qué parte de la ciudad?

La situación meso analiza las partes individuales de una ciudad. Veamos el ejemplo de Berlín y la extrema diferencia entre los distritos de la ciudad. Mientras que las villas individuales en
Berlín-Grunewald cuesta hasta 16,7 millones de euros, en Berlín-Köpenick se puede conseguir un edificio entero de apartamentos por «sólo» 2,8 millones de euros, con 1.400 m² de espacio habitable, 1.200 m² de terreno y unas 48 habitaciones distribuidas entre las unidades residenciales.

Ejemplo de macro localización: Berlín-Grunewald

Microlocalización: ¿Dónde exactamente? ¿Qué hay cerca?

La microlocalización es importante para los propietarios, pero también para los arrendadores. No sólo responde a la pregunta de la ubicación exacta (calle, número de casa, piso). La microlocalización también responde a la pregunta: ¿qué hay en las inmediaciones del inmueble? Colegios, restaurantes, conexiones de transporte a otros distritos, ciudades, así como supermercados y cines. La ubicación meso tendría acceso directo a todas las necesidades importantes y cotidianas, como en este ejemplo: Desde la cafetería de la esquina, hasta el supermercado, pasando por la farmacia.

Ejemplo de macro localización: Berlín-Grunewald, Teplitzer Straße

Valoración: ¿Cuál es el precio máximo de compra?

Si el precio es demasiado bajo, estás regalando dinero en efectivo (tu patrimonio). Un precio de compra demasiado elevado minimiza su beneficio como arrendador. Evaluar el precio de venta correcto es uno de los puntos más importantes a la hora de comprar una propiedad. Antes de profundizar en el tema de la valoración de la ubicación, la estructura del edificio, el valor de mercado y demás, he aquí un resumen del tema de la valoración de la propiedad en Lukinski. ¡Tip! En los artículos individuales sobre casas, pisos, edificios de apartamentos y terrenos, encontrará información mucho más detallada sobre todos los tipos de métodos de valoración inmobiliaria.

Cuanto mejor sea la valoración de la propiedad, menores serán los costes auxiliares y el impuesto sobre actividades económicas. Por eso te recomiendo que también te fijes en la valoración de los inmuebles. PD: Por cierto, esta es también la razón por la que mucha gente contrata a un agente inmobiliario. Si acepta un precio de compra inmediatamente, probablemente pagará más. Podrías considerarlo como un aprendizaje. Pero si se trata de una suma de 5 dígitos, se convierte rápidamente en algo doloroso para muchas personas. Podría haber invertido el dinero en una renovación o modernización, por ejemplo, instalando un nuevo sistema de calefacción. Esto tendría dos efectos secundarios positivos:

1. Minimización del precio de compra mediante puntos concretos de crítica (por ejemplo, el tejido del edificio)
2. Aumento del valor mediante la renovación / modernización en la reventa

Así, no sólo paga menos, sino que puede utilizar los activos disponibles para aumentar el valor de su propiedad. Por lo tanto, recuerde: cuanto más detalladamente compruebe la propiedad, antes podrá minimizar el precio de compra. Puede obtener más información sobre lo que es importante a la hora de valorar los bienes inmuebles aquí en el artículo principal.

• Valorar una propiedad

Si ya tiene en mente una propiedad concreta, le recomiendo que lea los artículos individuales sobre terrenos, pisos, casas y similares.

• Tarifa plana
• Califique una casa
• Calificar la casa de apartamentos
• Tasa de propiedad

Si desea valorar una propiedad exclusiva, de forma discreta, le recomendamos una valoración sin compromiso por parte de un experto. Si desea ponerse en contacto con nosotros, puede encontrar nuestros datos de contacto aquí: Contacto.

Alquiler: rendimiento, costes accesorios, renovación y desocupación

Para la decisión de compra, hay que tener en cuenta el rendimiento del alquiler: Llegaremos a esto en el siguiente paso, es decir, el alquiler. Si busca un inmueble que quiera comprar directamente y alquilar (para que los inquilinos se hagan cargo de sus pagos), la rentabilidad del alquiler es la herramienta que debe calcular.

Calcule el rendimiento del alquiler: Para los propietarios, base de valoración

Si busca propiedades en alquiler, asegúrese de mirar el rendimiento del alquiler. El rendimiento del alquiler es la renta anual dividida por el precio de compra x 100. Hay varios métodos de cálculo, pero por ahora utilizaré el más sencillo:

Alquiler anual dividido por el precio de compra x 100

El resultado será un porcentaje. En el caso de los condominios, debe ser un porcentaje de 4 a 6. De lo contrario, está comprando demasiado caro.

En los lugares más caros, los rendimientos bajan un poco, en los más pobres suben un poco.

¡Este es el rango en el que se reconocen los inmuebles baratos!

Alquiler: ubicación, gastos accesorios e impuestos

Si quieres convertirte en propietario, hay muchos factores que entran en juego. Son la razón de su éxito o fracaso. ¿Proporcionar los gastos de servicio, facturar los gastos de servicio o incluso qué hacer si el inquilino deja de pagar repentinamente? Si compras un bloque de pisos y quieres vivir en uno tú mismo, ¿qué haces? Muy importante: los impuestos. Hay muchas cosas a las que hay que prestar atención cuando se trata de impuestos. Puede conocer estos aspectos en el siguiente enlace. Aquí Alex Fischer explica todo lo relacionado con el alquiler de inmuebles.

Como ya se ha comentado en el apartado «ubicación, ubicación, ubicación», hay, como siempre, muchos, muchos factores: hay que mirar el barrio con detenimiento, ¿hay vacantes? ¿Cuál es la tasa general de vacantes? Muchas viviendas vacías no son una buena señal. Consulta los precios de venta locales para hacerte una idea del valor del mercado local. Puede encontrar estos consejos y otros más aquí:

• Alquilar

Co-ingreso a beneficio fiscal

En este artículo aprenderás cómo puedes conseguir otros seis euros por cada uno que pagues con determinadas rentas. Una visión completa de la parte económica de los bienes inmuebles, tanto para los inversores de dinero, es decir, los que compran bienes inmuebles por razones de inversión, como para los propietarios. Resumido breve y sencillamente por adelantado: Imagínate que consigues algo por 10.000 euros que tiene un valor de 100.000 euros.

Por lo tanto, no son 100.000 euros en 30 años, sino que obtienes un valor de 100.000 euros inmediatamente.

Ejemplo: compras un Porsche que vale 100.000 euros, pero sólo tienes que pagar 10.000 euros por él y ya te entregan este Porsche. No tienes que pagar los 10.000 euros inmediatamente, sino poco a poco. ¿Qué te parece? Conozca el principio de la propiedad inmobiliaria.

• Balance inmobiliario: cofinanciación del beneficio fiscal

Uso propio: ¿Qué hay que tener en cuenta?

¿Quiere comprar una propiedad para su propio uso? Entonces le esperan nuevos factores. Pero no se preocupe, aquí encontrará las primeras respuestas a la ocupación por el propietario. De hecho, no se trata sólo de unos cuantos elementos que entran en juego a la hora de comprar y elegir una propiedad, sino de unos cuantos puntos que hay que tener en cuenta antes de plantearse la compra de dicha propiedad. Aquí puede saber qué buscar al comprar una propiedad para uso propio.

• Uso propio
• Patrimonio por uso propio

El caso de la vivienda en propiedad Absolutamente leído como propietario-ocupante

Sin embargo, también es necesario un gran PERO para los posibles propietarios. Porque hay un peligro:

Peligro con la ocupación por el propietario: La ocupación por el propietario puede hacer que al final te encuentres con que sólo -digo sólo- trabajas para tu propia casa o condominio.

…entonces te das cuenta de que has renunciado a tu libertad. Por lo tanto, no sólo consejos sobre la ocupación de los propietarios, aquí hay otro artículo muy bueno (con vídeo explicativo) sobre el tema de las trampas para los propietarios. Muchos propietarios cometen un error. Compran una propiedad para su propio uso y piensan: «Eso resuelve su problema de pensiones». Porque, «en cuanto mi propiedad esté pagada, ya no tengo que pagar el alquiler». Esto es definitivamente cierto y es un pilar importante, según Alex Fischer. Sin embargo, la experiencia que ha acumulado en los últimos 15 años demuestra que muchos propietarios tienen que volver a vender su vivienda una vez pagada. ¿Por qué?

Propietarios: «¡Por fin libre de alquileres! Sí, pero… En primer lugar, analicemos de nuevo este problema: imagina que ahora eres propietario. Reduces tu comportamiento de consumo, amueblas tu vivienda, inviertes en ella, pagas las cuotas al banco, compras menos ropa bonita, ya no el coche más nuevo, porque simplemente quieres pagar tu vivienda en propiedad lo antes posible. Cuando esté pagada, puede que te encuentres en una situación en la que tengas que venderla».

• Caso de uso propio

Uso propio en un edificio de apartamentos alquilados

Utilizar una «unidad residencial ocupada por el propietario en un edificio de apartamentos alquilados»: Casi todos los propietarios han oído hablar de esta idea. Cuando se trata de edificios de apartamentos, a muchos les gustan las «casas de tres partes». El plan es entonces ocupar ellos mismos un piso, normalmente el de la planta baja porque tiene jardín. Los otros dos se alquilan entonces.

De este modo, se puede obtener la ayuda de los inquilinos para pagar el piso de los propietarios.

Básicamente es una buena idea, si puedes encontrar algo así.

• Uso propio en edificio de apartamentos

Financiación y fondos propios

Mañana continuamos con la segunda parte sobre «Compra y alquiler»: Invertir en vivienda». Aprenderá muchas cosas, desde el acuerdo de préstamo hasta el acuerdo de préstamo, la financiación inmobiliaria con y sin capital, así como la gran pregunta de la creación de riqueza a través de los bienes inmuebles: ¿Por qué invertir?