¿Comprar un bloque de apartamentos sí / no? La tasación más rápida del mundo (también sirve para pisos)

¿Se ha enterado por un amigo de que se va a vender un bloque de pisos? Entonces quiere saberlo rápidamente: ¿Vale la pena comprarlo o no? Con unas sencillas cifras, puede comprobarlo usted mismo en unos minutos(Valorar un bloque de pisos rápidamente), sin necesidad de un experto ni de un agente inmobiliario. ¿Qué necesita? Dirección, precio de compra, alquiler anual neto en frío (JNKM), estado de renovación, estado de alquiler, … ¡vamos allá!

Evalúe un bloque de apartamentos en menos de 5 minutos

Empecemos con un caso que podría ocurrirle hoy mismo:

Imagínese que un conocido se sienta a su lado en un café y le dice: «Alguien quiere vender un bloque de pisos aquí en la calle, conocí a la anciana, su hijo lo cuida ahora. Me informaré por usted». Un día después, recibes las cifras por WhatsApp: 240.000 euros de alquiler anual, el precio de compra se dice que es de 8,5 millones, ubicación A. Suena emocionante, pero ¿es realmente un buen negocio?

Lo importante es que sólo necesitas dos cifras: el precio de compra (PP) y el alquiler anual neto en frío (ANR). Una vez que las tengas, podrás calcular inmediatamente el factor de precio de compra y el rendimiento. Ambos son los ratios más importantes para reconocer si una inversión tiene sentido o no.

Otro consejo: Independientemente del factor rendimiento o precio de compra, utilice mi calculadora inmobiliaria gratuita en Immobilien Guru.

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Calcular el factor de precio de compra y el rendimiento

Ejemplo:

• Precio de compra: 8.500.000 euros
• JNKM: 240.000 EUROS

Ahora puede empezar de inmediato:

Factor de precio de compra = precio de compra / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Un factor de precio de compra de 35 significa que se tarda más de 35 años en recuperar el precio de compra a través de los ingresos por alquiler, sin costes, sin intereses, sin riesgos. Demasiado tiempo.

¿Qué rentabilidad obtienes?

También puedes verlo inmediatamente:

Rendimiento = JNKM / precio de compra = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %.

Suena bien al principio, pero ¿lo es realmente?

El límite mágico: 5,5% o más – se aplica a los tipos de interés actuales del 3,5

Si trabajas con capital prestado -y casi todo el mundo lo hace-, tienes que tener en cuenta los tipos de interés vigentes. Supongamos que obtienes un 3,5% de interés. Si somos realistas, añadiremos un 2% para mantenimiento y reservas. En total, un 5,5%.

Así que sólo se gana de un rendimiento de más de 5,5

Con una rentabilidad de sólo el 2,8 %, está sufriendo pérdidas mes tras mes, a pesar de los ingresos por alquiler.

¿Cuánto debe pagar como máximo?

He aquí el truco: basta con invertir la fórmula. ¿Quieres al menos un 6 % de rentabilidad? Pues entonces:

Precio de compra = JNKM / rendimiento deseado Precio de compra = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 euros

Con un rendimiento del 6 %, la propiedad debería costar un máximo de 4 millones de euros. Con un rendimiento del 8 %, podría llegar a costar 3 millones de euros.

Ejemplo: Desea un 8

Precio de compra = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 euros

Todo lo que supere esa cifra no es atractivo desde el punto de vista financiero, o hay que negociar a la baja el precio de compra.

Eso es todo lo que tienes que recordar en el primer paso, ¡con una rápida evaluación desde tu smartphone o cuaderno! ¿Recibes una oferta? Pregunte por la dirección, el precio de compra, JNKM (estado de renovación, estado de alquiler, …) – entonces usted puede hacer una valoración rápida y el vendedor puede vender su edificio de apartamentos rápidamente.

Conclusión: «Sólo 2 números deciden» – en pocas palabras

Todo lo que realmente necesitas:

• El alquiler anual neto en frío (JNKM)
• El precio de compra

Luego compáralo con los costes de financiación actuales y el colchón de mantenimiento del 2 %. A partir de una rentabilidad del 5,5 %, estás en números negros: todo lo que sea menos es un riesgo o un pasatiempo.

Fórmula para su vida cotidiana

Rendimiento deseado / JNKM = precio máximo de compra

Tenga presente esta fórmula: la necesitará más a menudo cuando estudie ofertas inmobiliarias. Reconocerá en segundos si una propiedad es adecuada o no. Y aún mejor: podrás hacer inmediatamente una oferta realista al vendedor.

¿Son 8,5 millones un buen negocio?

He entrado en esto en detalle en immobilien-erfahrung.de, se puede leer de nuevo aquí: La diferencia entre propiedad de inversión y propiedad de inversión.

La diferencia radica en el enfoque: con una propiedad de inversión, lo que cuenta es lo que entra en su cuenta cada mes, es decir, un flujo de caja positivo de los ingresos por alquiler, por lo general en B-ubicaciones y C-ubicaciones. Con una inversión inmobiliaria, en cambio, lo que cuenta es la revalorización a largo plazo y los ingresos por ventas, normalmente en ubicaciones A como Berlín, Colonia, Düsseldorf & Co.

¿Quiere ingresos directos? La primera opción le aporta ingresos directamente. ¿Quiere más dinero a largo plazo? La segunda requiere paciencia, capital y conocimiento del mercado; a cambio, puede esperar grandes beneficios más adelante.

Aún mejor:

Si compra barato en una ubicación A, tanto mejor Flujo de caja + efectivo a largo plazo = clase superior. Compra, mejora, aumenta el alquiler, aumenta el valor.

Eso es. Así es como se evalúa con extrema rapidez. Buena suerte con su inversión.

Por lo tanto, su oferta de precio de compra depende siempre de sus objetivos personales: ¿Necesita/quiere liquidez operativa o estratégica?

¿Cuánto valdría para usted esta propiedad con un alquiler neto anual de 240.000 euros en una ubicación A?

¿Más consejos sobre el terreno?

¿Quiere reconocer regularmente las buenas operaciones, tomar decisiones más rápidas o simplemente aprender de mi experiencia? Entonces navegue por el blog o lea los artículos más importantes sobre los temas: paso a paso, desde la práctica, para inversores.

Te he explicado estos temas con detalle:

• Valorar bloque de apartamentos
• Calcular el factor precio de compra
• Consejo: Mi calculadora del factor precio de compra
• Calcular correctamente las devoluciones
• Financiación con apalancamiento

¿Quiere vender o tiene preguntas? Entonces escríbame: estaré encantado de ayudarle.

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