Alquilar un piso o una casa: ¿Qué hay que tener en cuenta? Propiedad, Impuestos y Guía

Alquilar una propiedad puede ser un gran ingreso extra, pero también puede convertirse en tu trabajo principal. Los propietarios tienen muchas obligaciones para con el inquilino y tienen que cuidar la propiedad. Sin embargo, si esto tiene éxito, se pueden obtener muchos beneficios. Le explicamos cuál es la mejor manera de alquilar su propiedad y cómo puede encontrar el inquilino adecuado para usted.

Alquilar un piso o una casa: los inquilinos adecuados, un contrato de alquiler apropiado y

¿Cómo se fija el alquiler correctamente? ¿Cómo puedo hacer que mi anuncio sea atractivo? ¿Y cómo puedo redactar un contrato de alquiler adecuado y justo? Todas estas preguntas se las hace un futuro arrendador, porque alquilar con éxito un inmueble requiere muchos conocimientos y experiencia. Sin embargo, si sigues unos sencillos pasos, darás el salto para convertirte en un arrendador de éxito y beneficiarte de las ganancias.

Lo más importante de un vistazo:

• Los propietarios tienen muchas obligaciones y tareas, entre las que se incluyen, por ejemplo, la organización de un cambio de inquilino o la preparación anual de una declaración de gastos de servicio para el inquilino.
• El alquiler puede fijarse con la ayuda del índice local de alquileres, pero siempre hay que tener en cuenta si la región en cuestión tiene un control de alquileres o no.
• El contrato de alquiler debe ser justo para el inquilino y el propietario y regular todos los puntos importantes
• A la hora de elegir al inquilino adecuado, no sólo cuenta el efecto de simpatía, sino también otros factores importantes, como la solvencia
• La exposición debe contener todos los datos importantes sobre el inmueble y convencer con fotos profesionales.
• La visita es posible tanto a puerta abierta como a puerta cerrada y depende principalmente del número de interesados.
• El piso sólo se entrega tras el pago de la fianza y del primer mes de alquiler. Se elabora un protocolo que documenta las lecturas de los contadores y los daños existentes.

La rutina diaria del alquiler: estas son las tareas del propietario de un inmueble

Cualquiera que quiera ser propietario debe ser consciente de que una propiedad no se mantiene sola. El arrendador también tiene tareas y obligaciones para mantener el arrendamiento. Estas tareas incluyen, por ejemplo, la preparación anual de una declaración de gastos de servicio para el inquilino, la presentación anual de la rentabilidad para la oficina de impuestos, la organización de un cambio de inquilino, las renovaciones o reparaciones de la propiedad y, por supuesto, la participación en la junta de propietarios. Dependiendo de la situación inicial, una gran parte de las tareas puede ser asumida por un administrador de fincas, pero ser propietario siempre implica un compromiso de tiempo. Si quieres mantenerlo lo más bajo posible, debes esforzarte por firmar un contrato de alquiler permanente para conseguir un compromiso a largo plazo.

• Los propietarios tienen muchas obligaciones y tareas
• Esto incluye, por ejemplo, la organización de un cambio de inquilino o la preparación anual de una declaración de gastos de servicio para el inquilino.

El alquiler adecuado: orientación sobre el índice de alquileres

El alquiler correcto no sólo es decisivo para el éxito, sino que también es enormemente importante para el alquiler. A la hora de determinar un alquiler adecuado, hay que guiarse siempre por el índice de alquileres locales de la ciudad correspondiente. Ofrece criterios como la ubicación, el tamaño, el año de construcción o el mobiliario del piso, según los cuales se puede clasificar la propia vivienda. Una vez hecho esto con éxito, se puede leer la llamada «renta local comparativa». Esto proporciona un valor de orientación para los propietarios. Si existe un freno al alquiler en la región en cuestión, el alquiler del inmueble puede ser un 10% superior al «alquiler local comparable». Si no lo hay, el alquiler puede ser un 20% superior al «alquiler comparativo local».

Sólo se hacen excepciones si se puede demostrar que, de lo contrario, se producirían pérdidas. Sin embargo, si el alquiler supera el 50%, la ley asume la «usura», por lo que también hay límites en este caso. La renta debe determinarse siempre en cada caso concreto. Dependiendo de la región y del inmueble, tiene sentido cumplir con la «renta comparativa local» o superarla hasta un porcentaje razonable.

• El precio del alquiler puede fijarse con la ayuda del índice de alquiler local
• Siempre hay que tener en cuenta si la región en cuestión tiene un freno de alquiler o no

El contrato de alquiler: justo para ambas partes

La redacción del contrato de arrendamiento es muy importante y, por lo general, no se puede confiar simplemente en el primer formulario disponible en Internet. En función de la normativa, el contrato es favorable al propietario o al inquilino. Lo ideal es que sean ambas cosas y que cubran todos los puntos importantes. Esto incluye, por ejemplo, las normas sobre la tenencia de animales domésticos, las obligaciones de limpieza del inquilino, las obras de renovación cuando se muda, las opciones de subarriendo o el importe de los anticipos de los gastos de servicio. Evite las normas poco claras o que sean claramente desfavorables para el inquilino.

En el mejor de los casos, el contrato de alquiler es justo para ambas partes y no deja lugar a interpretaciones. Los contratos de alquiler prefabricados de las asociaciones de protección de los inquilinos o de los propietarios suelen ser muy detallados y adecuados, pero siempre deben comprobarse en cada caso concreto. En caso de preguntas o problemas abiertos, un agente inmobiliario profesional puede ayudar y remediar la situación.

• El contrato debe ser justo tanto para el inquilino como para el propietario
• Un contrato de alquiler debe regular todos los puntos importantes

Encontrar al inquilino adecuado: simpatía y datos clave importantes

Elegir al inquilino adecuado no siempre es fácil y puede causar muchos problemas y costes si se toma la decisión equivocada. A la hora de elegir un inquilino, no sólo hay que tener en cuenta el efecto de simpatía, sino también obtener datos clave importantes. Esto incluye una comprobación de crédito y la obtención de pruebas de ingresos recientes, una autoevaluación del inquilino y la obtención de un certificado de ausencia de deudas de alquiler. Si todos estos datos clave son satisfactorios, la impresión personal del posible inquilino es importante. Conocerlos personalmente en la cita de visita puede aclarar muchas dudas y ayudar a tomar la decisión. El efecto de simpatía no debe pasar desapercibido, porque una buena relación entre inquilino y propietario ayuda a evitar futuros problemas y disputas y a conseguir un arrendamiento a largo plazo.

• A la hora de elegir el inquilino adecuado, no sólo cuenta el efecto de simpatía
• Otros muchos factores son importantes, como la solvencia

La exposición y la cita para ver: el camino hacia el inquilino ideal

La exposición es lo más importante a la hora de buscar un inquilino. Es lo primero que el potencial inquilino ve del piso y, por tanto, debe causar una buena primera impresión. Además de los datos clave más importantes, como el tamaño, el mobiliario, el alquiler, los costes adicionales y la ubicación, los propietarios están obligados a publicar las cifras clave más importantes del certificado energético en el anuncio del inmueble. Además, hay que destacar aquí las características especiales del inmueble. Una terraza en el tejado, el estucado o una cocina equipada proporcionada por el propietario son características que aumentan el valor de la propiedad y justifican un alquiler más alto, por ejemplo, y también atraen la atención de los posibles inquilinos. Asegúrese de que el número de metros cuadrados se indica correctamente en la exposición. Dado que el alquiler se basa en esta cifra, debe ser correcta, ya que de lo contrario los inquilinos pueden reclamar pagos en exceso. A la hora de calcular el alquiler, preste especial atención a los tejados inclinados, los techos bajos y el cálculo correcto de las terrazas o balcones.

La cita de visualización puede tener lugar de diferentes maneras. Para muchos posibles inquilinos, es posible una visita abierta, en la que todos los posibles inquilinos ven el piso de forma independiente y luego le presentan una pequeña solicitud con una autodeclaración, una carta de presentación y otros documentos. En función de ellas, podrá elegir un inquilino. Pero también son posibles las visitas a puerta cerrada, en las que se puede mostrar el piso a los posibles inquilinos y así aclarar una vez más las ventajas y conocer mejor a las personas. El tipo que se prefiera depende del gusto de cada uno.

• La exposición debe contener todos los datos importantes sobre el inmueble y convencer con fotos profesionales.
• La visita puede ser tanto abierta como cerrada

La correcta entrega del piso – protocolo de entrega y la fianza

Antes de la entrega del piso, el inquilino debe haber pagado ya la fianza y el primer mes de alquiler. Si no es así, este hecho ya arroja dudas sobre la moral de pago del inquilino y no suele ser una buena señal. Si el traspaso se realiza según lo previsto, se mantiene un protocolo de traspaso. En él se documentan las propuestas existentes en cada habitación del piso, el sótano, el garaje y el ático. Además, se documentan las lecturas de los contadores de electricidad, agua y gas. En el momento de la entrega de un piso, es aconsejable que cada parte lleve consigo a una segunda persona, que debe ser lo más neutral posible, como testigo y para garantizar la existencia del protocolo en caso de litigio en los tribunales. En cualquier caso, sin embargo, el protocolo debe ser firmado por ambas partes después de dejar la propiedad y guardado en los documentos.

• El piso sólo se entrega tras el pago de la fianza y del primer mes de alquiler.
• En el momento de la entrega, se elabora un protocolo en el que se documentan las lecturas de los contadores y los daños existentes

Las preguntas más importantes sobre el alquiler de una casa o un piso

Especialmente para los inexpertos o principiantes, el tema del alquiler de inmuebles plantea muchas preguntas. ¿Quién es el inquilino adecuado? ¿Cómo redactar un contrato de alquiler justo? ¿Cuáles son mis obligaciones como propietario? El apoyo de un agente inmobiliario con experiencia ayuda en estas cuestiones, pero esta opción siempre implica perder dinero. Para que todas las preguntas queden resueltas y puedas empezar con éxito como arrendador, los expertos de Lukinski responden a las preguntas más importantes sobre el alquiler de una casa o un piso.

¿Cuáles son los contenidos más importantes de un anuncio?

El anuncio debe contener toda la información importante sobre el inmueble, como el tamaño, la ubicación, el mobiliario, el certificado energético, el plano, el precio del alquiler y los costes adicionales. Sin embargo, son especialmente importantes las fotos, que transmiten la primera impresión del inmueble a los interesados.

¿El contrato de alquiler debe ser verificado por un notario?

El contrato de arrendamiento no tiene que ser verificado por un notario. El notario puede, a lo sumo, comprobar si toda la normativa existente está legalmente permitida, pero el documento no tiene que ser protocolizado por él.

¿Es obligatorio el protocolo de traspaso plano?

El protocolo de traspaso plano no es obligatorio por ley, pero a pesar de ello suele hacerse. Protege tanto al inquilino como al propietario y sólo es beneficioso para ambas partes.

¿Debe determinarse el alquiler mediante el índice de alquileres?

La renta debe determinarse mediante el índice de renta. Esto ayuda a mantener los precios dentro de un rango determinado y a garantizar la equidad para los inquilinos.