Ocupación por el propietario frente a inversión de capital Diferencia: crédito, costes, ventajas fiscales

Finalidad de la propiedad: Hecho nº 1

¿Qué significa interés propio?

Se compra una vivienda y se utiliza para vivir. En este caso, el objetivo es la comodidad personal; en pocas palabras: usted compra la casa de sus sueños.

¿Qué significa inversión?

Un inmueble se adquiere para generar ingresos. Esto puede hacerse alquilándolo o vendiéndolo más tarde. La atención se centra en el rendimiento financiero; en pocas palabras: se compra una máquina de hacer dinero.

Consejo extra: hasta cierto punto, ambas cosas pueden combinarse. Compras una casa o un piso, vives en él durante 3 años y luego puedes venderlo libre de impuestos(periodo de especulación). Supongamos que compra en una zona A de Berlín, donde el precio de la vivienda suele subir un 8% al año. Calcula 3 años y verás que este beneficio por sí solo es considerable.

Las diferencias aumentan paso a paso:

Financiación: Capital y crédito

Ocupación por el propietario: la financiación suele realizarse a través de un préstamo inmobiliario o del patrimonio neto del comprador.

Inversión de capital: la financiación suele realizarse mediante capital prestado, como las hipotecas. El objetivo también es aprovechar el capital prestado. Es necesario planificar una financiación adecuada, lea más sobre planificación financiera antes de comprar aquí.

Consejo extra – En principio, ambas formas son iguales, las únicas diferencias son las subvenciones estatales y los impuestos, más sobre esto en un momento. Sin embargo, en el caso del uso personal, los bancos pueden ver un mayor riesgo en la comprobación del crédito. ¿Por qué? Supongamos que usted tiene dos ingresos y una casa. Alguien se pone enfermo, pierde su trabajo y no paga la cuota del préstamo.

¿Por qué les gusta pedir prestado a los inversores?

La explicación sería larga, en pocas palabras: hay muchos aspectos. En primer lugar, no quieres gastar tu capital en una propiedad. Con el efecto palanca de la financiación (20% de fondos propios [o menos] + 80% de capital prestado), puedes «permitirte mucho más». Ahora se pide un préstamo, incluida la cuota del préstamo, es decir, el reembolso mensual. La inflación hace que el dinero valga menos. Por tanto, la cuota del préstamo es cada vez «más barata». Aquí encontrará más información:

• La propiedad como inversión de capital

Vida útil: En aras de la exhaustividad

Ocupación por el propietario: Los propietarios planean a largo plazo y tienen la intención de vivir en la propiedad ellos mismos.

Inversión de capital: el objetivo son los ingresos a corto o largo plazo, ya sea mediante el alquiler o la venta. También es importante para usted: el periodo de especulación. ¿Quiere calcular rápidamente si ya puede vender sin pagar impuestos? Utilice nuestra calculadora del periodo de especulación.

Ahora llegamos a una de las principales diferencias.

Aspectos fiscales: Ventajas fiscales para los arrendadores

Ocupación por el propietario: En determinadas condiciones, pueden solicitarse ventajas fiscales como la desgravación por vivienda o la exención fiscal por venta (tras la ocupación por el propietario).

Inversión de capital: Los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos, pero también se pueden reclamar ventajas fiscales como la amortización y los gastos relacionados con los ingresos.

¿De qué ventajas fiscales disfrutan los propietarios-inquilinos/inversores?

Consejo extra – Explicación rápida, sólo 2 ejemplos cada uno:

Los propietarios-ocupantes reciben la subvención de propietario-ocupante: Bajo ciertas condiciones, los propietarios-ocupantes pueden recibir la subvención de propietario-ocupante para la construcción o compra de una propiedad ocupada por el propietario con el fin de facilitar su financiación. Esto nos lleva de nuevo al periodo de especulación, que, por supuesto, también es importante para los propietarios-ocupantes a la hora de vender.

Exención fiscal en la venta: si vende su vivienda ocupada por el propietario después de un determinado periodo de tenencia, los beneficios obtenidos pueden estar exentos de impuestos en determinadas condiciones. Sin embargo, esto no se aplica si vendes tu vivienda en los diez años siguientes a su compra.

Los inversores de capital pueden reclamar la depreciación: Los inversores de capital pueden reclamar la depreciación de su propiedad alquilada. Esto significa que pueden deducir determinados costes, como la amortización del edificio y los gastos de financiación, lo que reduce su carga fiscal.

Gastos relacionados con los ingresos: Todos los gastos derivados del alquiler, como reparaciones, gastos de administración y seguros, pueden deducirse como gastos relacionados con los ingresos para reducir la base imponible.

Más sobre impuestos y propiedad:

• Ventajas fiscales para los inversores

Mantenimiento y administración

Propietario-ocupante: El propietario es responsable del mantenimiento y la gestión de la vivienda.

Inversión de capital: La gestión y el mantenimiento pueden transferirse a terceros, como empresas de gestión inmobiliaria.

Consejo adicional – ¿Qué debe esperar? Recomiendo un 2% del precio de compra al año. También tengo una pequeña calculadora para la reserva de mantenimiento aquí. PD: Por supuesto, puedes repercutir los gastos de explotación a los inquilinos.

Rentabilidad esperada: ganar dinero, no gastarlo

Ocupación por el propietario: La principal motivación es la calidad de vida personal, el rendimiento de la inversión es secundario.

Inversión de capital: La atención se centra en los rendimientos, y los inversores esperan generar ingresos de su propiedad. De nuevo, porque es muy importante para los inversores:

«La atención se centra en la rentabilidad, y los inversores esperan generar ingresos de sus propiedades».

La elección entre la vivienda en propiedad y la inversión depende de los objetivos financieros, las circunstancias y las preferencias de cada uno. Ambos enfoques tienen ventajas e inconvenientes, y la decisión debe tomarse con cuidado.