Financiación de un chalet en el extranjero: efectos del crédito, los fondos propios y los intereses Rendimiento del alquiler + ejemplos

¿Quiere comprar un chalet en España? Ya sea en Mallorca, Marbella o Ibiza, las condiciones de financiación inmobili aria difieren considerablemente. Si no va a comprar su chalet para un uso 100% personal, sino que lo va a alquilar parcial o totalmente como inversión, debe conocer las condiciones especiales de España. Además, también les daré algunas ideas de los Estados Unidos, a modo de comparación. De este modo, podrá comprobar lo barata que es la financiación en su país y lo caros que resultan los préstamos como extranjero en otros países, en relación con su tipo de interés y su patrimonio. Al final, siempre se trata de la rentabilidad.

Apalancamiento de la rentabilidad: fondos propios e intereses

Las mayores palancas dentro de la rentabilidad son 1) la cuota de capital, 2) el tipo de interés y 3) el periodo de interés fijo. Cuanto más «altos sean los costes», peor será la rentabilidad.

Una guía complementaria para comprar y alquilar una villa.

¿Qué significa rendimiento?

La rentabilidad, en pocas palabras, compara su inversión de capital con lo que gana por su propiedad (alquiler). Si el rendimiento (renta / inversión) es del 6% o más al año, su villa está generando lo suficiente para que el inquilino o los inquilinos paguen su villa.

Efectos de rentabilidad negativos debidos a los tipos de interés & co.

Cuanto mayores sean los costes mensuales (amortización, intereses y mantenimiento), menor será la rentabilidad. Por lo tanto, si el tipo de interés que tiene que pagar por un préstamo aumenta, esto tiene un efecto negativo en la rentabilidad.

Los efectos negativos de un vistazo:

1. Inversión de capital
2. Reembolso
3. Interés
4. Mantenimiento

Lo mismo ocurre con la equidad, por supuesto. Porque, como aprenderá dentro de un momento, tiene que aportar mucho más capital como garantía en el extranjero. Cuanto más capital tenga que aportar, más activos estarán inmovilizados en su propiedad.

Alquileres y extras en el sur: piscina, jardín & co.

Además, están los típicos gastos de mantenimiento, ampliados por supuesto, y aspectos como el servicio de jardinería y el servicio de piscina. Por ejemplo, si sólo utiliza su chalet durante 2, 3 o 4 meses al año y lo alquila el resto del tiempo.

Aprenda todo lo que necesita saber sobre la financiación de un chalet en España.

Inversión de capital en el extranjero: España

El uso del capital social difiere considerablemente en el extranjero. El motivo principal es que, en caso de duda (impago), los bancos sólo pueden acceder a la propiedad con mayor esfuerzo. Por ello, los bancos alemanes rara vez financian inmuebles en el extranjero y le remiten a un socio local.

Comparación de la renta variable: Alemania, España y Estados Unidos

Para la financiación inmobiliaria en Alemania, se necesita aproximadamente un 15% de capital propio para la primera, segunda y tercera propiedad.

En España, ya sea en Mallorca, Ibiza, Marbella u otros lugares de interés, el banco cobra bastante más, normalmente un 50-60%.

• Equidad en Alemania: 10-15
• Capital social en España: 50-60
• Capital social en EE.UU.: 100%.

Si quiere comprar su propiedad en los Estados Unidos, tiene que esperar aún más. A menudo incluso hay que comprar con el 100%. ¿Por qué?

Seguridad, acceso y sistemas legales

Como ya se ha descrito en la introducción: Los fondos propios sirven de garantía para el banco. Cuanto más «arriesgado» sea el préstamo, peores serán las condiciones. En este país, una buena calificación crediticia es suficiente para obtener las condiciones habituales del 10-15%. En el extranjero entran en juego muchos factores, como el sistema jurídico. Dentro de Europa, o de la Comunidad Europea, es un poco más fácil que en terceros países como Estados Unidos.

Factores de préstamo:

• Tipo de interés
• Período de interés fijo
• Participación en el capital

Tipo de interés y tipo de interés fijo

Tipo de interés y tipo de interés fijo – El hecho es que, como extranjero, obtienes peores condiciones en otros países, después de todo el riesgo aumenta. Los tipos de interés, o el aumento de los mismos, tienen un efecto extremo en la rentabilidad.

Efecto de los intereses: aumento de los costes a sólo un 1% más

Supongamos que pides un préstamo de 500.000 euros para financiarte. Cada año (cada mes) devuelves un poco del importe del préstamo. Cuanto menor sea esta deuda restante, menor será la cantidad que pague en concepto de intereses.

Ejemplo de tipo de interés en el primer año:

• 500.000 euros al 1% anual = 5.000 euros / 1er año
• 500.000 euros al 2% anual = 10.000 euros / 1er año
• …

Cálculo de la deuda restante y de los intereses p.a. (por año)

Supongamos que después del primer año has devuelto el 5% del importe del préstamo, es decir, 25.000 euros. Eso deja un préstamo restante de 475.000 euros. La base para el cálculo de los intereses en el año siguiente.

Ejemplo de tipo de interés en el segundo año:

• 475.000 euros al 1% anual = 4.750 euros / 2º año
• 475.000 euros al 2% anual = 9.000 euros / 2º año

Conclusión: un 1% más de intereses = 94,9% más de costes de intereses

La diferencia se va acumulando con cada año que dura el préstamo.

• 1º + 2º año al 1% anual = 9.750 euros de interés
• 1º + 2º año al 2% anual = 19.000 euros de interés
• Diferencia = 9.250 euros (94,9%)

La fijación de los tipos de interés explicada brevemente

Con un 5% de amortización al año se asume (sin amortización no programada) un préstamo con un plazo de 20 años. Aquí es donde entra en juego el tipo de interés fijo.

Por eso es tan importante el tipo de interés fijo (tipo de préstamo). En este caso, el tipo de interés se fija para el periodo X y permanece invariable dentro del periodo. Después de X años, deberá buscar una financiación posterior.

Esto le permitirá saber más sobre el capital que necesita, la amortización y el bloque de intereses. He escrito una guía aparte sobre el tema del mantenimiento de villas en países como España.

Los efectos negativos de un vistazo:

1. Inversión de capital
2. Reembolso
3. Interés
4. Mantenimiento: más información en la guía:

Comprar y alquilar una villa en el extranjero

Rendimiento, temporada, gastos de servicio, renovación, financiación… Comprar y alquilar una villa – Un modelo popular entre muchos propietarios, especialmente las villas situadas en lugares donde otros van de vacaciones. Por ejemplo, España como punto caliente, especialmente Mallorca, Ibiza pero también Marbella, dependiendo de los lazos personales que tengas con alguno de los lugares.

Los que quieren alquilar su chalet no sólo lo compran para su propio uso, sino también, clásicamente, como inversión con el objetivo de que la propiedad genere ingresos. Tanto (rendimiento) que se cubren los gastos (devolución del préstamo, intereses y mantenimiento de la villa). Aprenda todo lo que necesita saber sobre el rendimiento, el alquiler de temporada de una villa, sus costes adicionales, desde el mantenimiento hasta el servicio de piscina, y datos sobre la financiación. También el impuesto sobre la propiedad español al comprar un inmueble.

• Comprar y alquilar un chalet

Agentes: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Como agente inmobiliario estoy en la búsqueda de clientes, proporcionamos exposiciones, programamos visitas y ayudamos con el proceso de compra en el lugar, desde el notario hasta la financiación si es necesario. Una pequeña selección de mis villas en Mallorca, Marbella e Ibiza se puede encontrar aquí:

• Lukinski: Villas