Resumen del precio de la propiedad: cálculo, procedimiento, costes y evaluación del valor de mercado

Panorama de los precios de los inmuebles – Con la bajada del tipo básico, muchas personas han decidido comprar inmuebles. Desde hace algunos años, los precios de los inmuebles aumentan rápidamente y, sobre todo en las metrópolis y los centros urbanos, apenas pueden ser financiados por los asalariados normales. Los que buscan una vivienda se sienten a menudo molestos por la «codicia» de los propietarios que, en opinión de los posibles compradores, valoran demasiado su propiedad.

El cálculo del precio de los inmuebles

El mercado marca los precios, como se puede ver en las valoraciones inmobiliarias. Allí donde la demanda es mayor y la oferta menor, los precios suben y la compra de casas o pisos se encarece rápidamente. Que una compra merezca la pena depende de cada caso. El hecho es que la propiedad inmobiliaria es siempre una buena previsión para la jubilación y una inversión de valor estable en activos tangibles. Por lo tanto, tanto los propietarios como los inversores de capital están bien aconsejados para invertir en propiedades. Porque lo que no hay que pasar por alto es que los precios de los alquileres están subiendo con la misma rapidez y no se ve el final. Es difícil encontrar un espacio vital asequible. Sólo por esta razón, merece la pena considerar la compra de una casa o un piso, a pesar de la subida de los precios de los inmuebles.

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Debe encargarse una valoración profesional

Por regla general, el propietario encarga una tasación del valor de mercado. Si vende de forma privada y quiere ahorrarse los costes de la tasación, no debe reaccionar de forma negativa a las preguntas de los posibles compradores sobre el valor de mercado. Como posible comprador, puede pedir la base de cálculo del precio del inmueble y encargar una tasación con el conocimiento del propietario. Si sospecha de un precio de oferta ideal, emocionalmente determinado, esta medida puede resultar una estrategia de reducción de costes.

Determinación del valor de mercado por los expertos

Como propietario, debe tener en cuenta que un comprador está realizando la mayor compra de su vida y, por lo tanto, quiere seguridad en términos de un precio de la propiedad neutral. Si una propiedad se vende a través de una agencia inmobiliaria, en la mayoría de los casos se ha llevado a cabo una evaluación del valor de mercado. Esto significa que el precio de la propiedad refleja los factores actuales y se determinó sobre la base del mobiliario, el tamaño y la ubicación de la propiedad, la integración de la infraestructura y sobre la base de un análisis detallado del mercado. Si basa los precios de sus propiedades en una evaluación del valor de mercado, es menos probable que el comprador dude del precio de la propiedad y más probable que esté dispuesto a tomar la decisión de compra sin una negociación a largo plazo. Si ha prescindido de la valoración, puede hacerlo a posteriori.

Influencia en los propietarios e inversores de capital

Como propietario de una vivienda, tiene que sopesar si el precio más los costes secundarios de la compra y los intereses del préstamo son adecuados para usted. Para determinar este cociente, tome como base sus pagos de alquiler en los últimos 20 años (con un periodo de amortización de 20 años) y compare los dos valores. Si ha pagado un alquiler mayor o idéntico al precio de compra del inmueble, la compra es la mejor decisión para usted. Si los pagos del alquiler son muy inferiores al precio de la vivienda, seguir viviendo de alquiler puede ser una mejor solución.

Los inversores de capital utilizan un método de cálculo diferente. En este caso, la rentabilidad de la compra puede reconocerse en función de si los costes de gestión y mantenimiento son inferiores a los ingresos por alquiler existentes o posibles tras el realquiler. Si no hay diferencia con una perspectiva de retorno, la inversión no es una buena inversión de capital.

Si va a comprar una propiedad como residencia familiar, asegúrese en primer lugar de devolver la financiación con un tipo de interés fijo y de no tener deudas antes de la jubilación. Los criterios de selección se basan en los aspectos que usted personalmente considera esenciales. Fíjate un presupuesto máximo que se ajuste a tus ingresos y al importe de la cuota mensual de la financiación. El hecho es que, debido a los elevados precios de los inmuebles, especialmente en los centros urbanos, aumenta el importe de la financiación para la compra. Por lo tanto, es muy importante que calcule el precio de compra del inmueble, incluida la tasa anual equivalente, y que tenga en cuenta que la demanda del banco es superior al importe del préstamo a la hora de devolverlo.

Vender una propiedad – Cómo determinar el precio correcto

¿Son negociables los precios de los inmuebles?

El precio de venta de un inmueble no es una cifra estática. Aunque se haya determinado sobre la base de una evaluación del valor de mercado, en la mayoría de los casos existe un cierto margen de negociación. Por lo tanto, como comprador potencial, debe preguntar si es posible una reducción del precio y en qué medida. Las negociaciones tienen más éxito con las propiedades más antiguas, ya que estará en una buena posición de negociación durante la inspección y cuando se descubran pequeños defectos. Sin embargo, también hay que tener en cuenta que el propietario o el agente inmobiliario que actúa en nombre del propietario no tiene por qué negociar. Los precios de los inmuebles han subido mucho en los últimos años. Si está interesado en una propiedad en lugares con una inmensa demanda, su posición en las negociaciones de precios es menos buena.

Habilidad y estrategias tácticas en la negociación

Si, por el contrario, decide comprar una propiedad en una zona rural, hay sin duda un margen de maniobra que puede utilizar positivamente para usted con un poco de habilidad y estrategias tácticas. Al entrar en una negociación, proceda con cautela y empatía. Especialmente en el caso de las propiedades de vendedores particulares, el precio de venta suele basarse en valores sentimentales y recuerdos de momentos agradables en la propiedad. Un enfoque demasiado descarado y exigente suele tener el efecto contrario y puede hacer que el propietario no quiera venderle nada. Como propietario y como posible comprador, debe saber que las negociaciones forman parte del negocio. Con experiencia y tacto, la negociación del precio de la propiedad aumenta el interés del comprador y la comodidad del vendedor. Si no le gusta negociar por sí mismo y se siente incómodo en este tipo de discusiones, le convendría recurrir a un agente inmobiliario. Las habilidades de negociación y la experiencia en los precios del mercado son una ventaja si no se actúa de forma privada como posible comprador, sino que se hace la búsqueda de la propiedad.

¿Caerán los precios de los inmuebles en un futuro próximo?

Algunos expertos del sector suponen que los precios de los inmuebles caerán en los próximos tres a cinco años. Esto es una conjetura, ya que no hay ninguna razón real para una suposición manifiesta. Actualmente, la demanda está aumentando, mientras que la oferta es cada vez más escasa. Este hecho por sí solo descarta el pago de precios inmobiliarios menos elevados en un futuro próximo. Tampoco se discute ni se vislumbra un aumento del tipo de interés clave y el consiguiente endurecimiento de la política monetaria.

Comprar una vivienda e invertir en bienes inmuebles

Si quiere comprar una vivienda o invertir en el mercado inmobiliario, no debe confiar en suposiciones y posponer su compra con la esperanza de que los precios de los inmuebles bajen. Recuerde: la compra de una casa o la adquisición de una vivienda es una garantía para su jubilación y una decisión que toma para usted y su familia. Los precios de los inmuebles llevan varios años subiendo rápidamente y la tendencia es que el aumento continúe durante bastante tiempo.

Si encuentra la casa o el piso de sus sueños que se ajusta a sus criterios y le convence a primera vista, tiene varias opciones para negociar el precio del inmueble. Esperar, por el contrario, no es recomendable, pero asegurará que la propiedad de sus sueños encuentre otro dueño. Hace dos años los críticos ya decían que habría una burbuja inmobiliaria. Pero la realidad es diferente. El mercado está en auge y los elevados precios actuales de los inmuebles son el resultado del aumento de la demanda, la reducción de la oferta y el continuo aumento del interés por la compra de inmuebles. Por lo tanto, si está esperando un momento favorable, debería actuar ahora y no confiar en poder realizar su sueño a precios inmobiliarios más bajos en un periodo de tiempo previsible.

El precio del inmueble como criterio de decisión de compra

¿Se obtiene necesariamente «menos casa por un precio más alto de la propiedad» hoy en día? Aunque muchos compradores potenciales tengan esta sensación, este pensamiento no es fundamentalmente cierto. ¿Tiene una idea concreta del precio de la vivienda y está buscando un inmueble que pueda comprar por la suma que ha presupuestado?

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Hechos y cifras: Estadísticas sobre la propiedad de la vivienda en Alemania

Estadísticas: Propiedad residencial en Alemania

¿Cuál es la tasa de propiedad en los distintos estados federales? Aquí están las «últimas» cifras de la Oficina Federal de Estadística. Todavía no ha habido una nueva encuesta después de 2014. En cuanto haya nuevos datos disponibles, los incluiremos aquí. Aquí puedes ver la tasa de propiedad en Alemania de 1998 a 2014 por estado federal.

© Statista 2019 – Fuente: Oficina Federal de Estadística

	1998	2002	2006	2010	2014
Saarland	58,1%	56,9%	54,9%	63,7%	62,6%
Renania-Palatinado	55%	55,7%	54,3%	58%	57,6%
Baja Sajonia	48,9%	51%	49%	54,5%	54,7%
Schleswig-Holstein	46,8%	49,4%	47,1%	49,7%	51,5%
Baden-Württemberg	48,3%	49,3%	49,1%	52,8%	51,3%
Baviera	47,6%	48,9%	46,4%	51%	50,6%
Hesse	43,3%	44,7%	44,3%	47,3%	46,7%
Brandenburgo	35,5%	39,8%	39,6%	46,2%	46,4%
Total de Alemania	40,9%	42,6%	41,6%	45,7%	45,5%
Turingia	39,2%	41,8%	40,6%	45,5%	43,8%
Renania del Norte-Westfalia	37,4%	39%	38,7%	43%	42,8%
Sajonia-Anhalt	36,5%	39,6%	37,9%	42,7%	42,4%
Mecklemburgo-Pomerania Occidental	32,2%	35,9%	33,2%	37%	38,9%
Bremen	37,5%	35,1%	35,4%	37,2%	38,8%
Sajonia	28,7%	31%	29,5%	33,7%	34,1%
Hamburgo	20,3%	21,9%	20,2%	22,6%	22,6%
Berlín	11%	12,7%	14,1%	14,9%	14,2%

Precio por metro cuadrado de los condominios

¿Quieres vender? Por supuesto, como propietario también se beneficiará del aumento de los precios de compra en las grandes aglomeraciones de las metrópolis. Aquí puedes ver las ciudades con los precios más altos por metro cuadrado para los condominios en una comparación de 2010 y 2018* (en euros por metro cuadrado).

1. Múnich (Baviera) con 8.342 euros por metro cuadrado; desde los 6.737 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 1.695 euros por metro cuadrado en 4 años.
2. Stuttgart (BW) con 5.925 euros por metro cuadrado; desde los 4.744 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 1.181 euros por metro cuadrado
3. Fráncfort del Meno (Hesse) con 6.060 euros por metro cuadrado; desde los 4.373 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 1.687 euros por metro cuadrado
4. Friburgo de Brisgovia (Baviera) con 4.943 euros por metro cuadrado; desde los 4.740 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 203 euros por metro cuadrado
5. Ingolstadt (Baviera) con 4.969 euros por metro cuadrado; desde los 4.287 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 682 euros por metro cuadrado

Puede encontrar más estadísticas en Statista

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