Vender una casa: los fundamentos legales y las trampas en las que no debes caer

Vender una casa es una gran decisión que implica muchos procedimientos legales, contratos y requisitos. Como propietario, debe estar bien informado de antemano sobre lo que le espera en la tienda y a lo que debe prestar atención para salir airoso del trato. Para los desinformados en la materia, hay muchos fundamentos jurídicos a tener en cuenta y, sobre todo, pequeños escollos que conviene evitar a toda costa.

El notario: funciones legales, tareas y necesidad en la celebración de contratos

Los notarios son abogados que, a diferencia de los abogados, no apoyan los intereses de una parte, sino que actúan de forma imparcial. Su trabajo se centra en la certificación notarial de los actos jurídicos, las declaraciones de intenciones escritas, como los testamentos, pero también los contratos. Por lo tanto, son titulares independientes y confidenciales de un cargo público. En casos especiales, los notarios también pueden retener fondos en fideicomiso a través de una «cuenta de depósito en garantía notarial», por ejemplo cuando se trata de pagar el precio de compra. Por lo tanto, el notario desempeña un papel importante en la venta de una casa.

Las tareas – este es el papel del notario en la venta de una casa

Las tareas de un notario consisten en regular la venta de un inmueble como autoridad legal imparcial, de manera que todas las partes queden satisfechas y se eviten o resuelvan todos los posibles puntos de disputa de principio a fin. El notario redacta una escritura pública (el contrato de compraventa) en la que se resuelven de forma transparente y sin ambigüedades todas las cuestiones jurídicas necesarias. Otras tareas del notario son:

El contrato de compraventa de bienes inmuebles debe ser notariado

En Alemania, el artículo 311b del Código Civil (BGB) estipula que todos los contratos legales relacionados con terrenos, bienes, fincas e inmuebles requieren una certificación notarial obligatoria.

Los notarios garantizan la protección del comprador y del vendedor

Para la protección legal del comprador, reserva la propiedad para el comprador en el registro de la propiedad como aviso de prioridad, para que el vendedor no pueda vender la propiedad a otra persona a corto plazo. Para la protección jurídica del vendedor, el notario organiza la transferencia definitiva de la propiedad en el registro de la propiedad tan pronto como el comprador haya pagado efectivamente el precio de compra.

Los notarios garantizan que los créditos sean inmediatamente ejecutables

Esto significa que las reclamaciones estipuladas en los contratos notariales son inmediatamente ejecutables. Por lo tanto, para hacer valer los créditos, ya no es necesario presentar una acción adicional ante un tribunal, sino que se puede encargar a un agente judicial inmediatamente. Esto ocurre, por ejemplo, si no se paga el precio de compra.

Un notario explica todas las cuestiones legales no resueltas en una venta de inmuebles

El notario debe explicar todas las cuestiones legales y jurídicas a todas las partes contratantes de forma tan completa, comprensible y suficiente que sea posible dejar constancia documental de la voluntad real de ambas partes. Están obligados a hacerlo en virtud de su cargo público.

Los notarios siempre cuestan lo mismo

Los gastos del notario son siempre los mismos, ya que los honorarios notariales están regulados de manera uniforme en toda Alemania en la Ley de Honorarios Judiciales y Notariales (Gerichts- und Notarkostengesetz, GnotKG). En caso de que un notario intente regular los costes de forma diferente, esto es ineficaz, ya que está prohibido por la ley. Esto se aplica tanto a las reducciones como a los aumentos de costes.

El contrato de compraventa: cuestiones jurídicas, inscripción en el registro de la propiedad, protección jurídica y lista de comprobación

El contrato de compraventa es la base jurídica sobre la que se construye la venta de una vivienda. Según el caso, un contrato de compraventa siempre tiene un aspecto diferente y contiene más o menos normas, en función de lo que hayan acordado las partes. Un contrato de compraventa es un contrato complejo y extenso que contiene muchas ambigüedades legales y también trampas para algunas personas. La aplicación también puede llevar bastante tiempo. A veces pasan hasta 8 semanas entre la firma del contrato en la notaría y la transferencia de la propiedad en el registro de la propiedad. Esta disparidad entre la transferencia del precio de compra, el cambio de propiedad y, por tanto, de usufructo y gravámenes, y el cambio final de propiedad y entrega plantea otras cuestiones jurídicas en la venta de una vivienda, que deben regularse detalladamente en el contrato de compraventa.

Paso a paso del contrato de compraventa – ¿Qué pasa cuando?

El contrato de compraventa es muy complejo y a menudo se revisa y repasa. Todas las partes deben conocer el contenido del contrato de compraventa y las normas que en él se establecen. Ahora se explica paso a paso lo que hay que tener en cuenta.

Paso 1 – ¿Qué ocurre antes del contrato de compraventa y qué hay que tener en cuenta?

Si ambas partes están de acuerdo, se organiza una reunión preliminar informal con un notario. El notario aclara cuestiones formales, como el registro de datos personales y el estado de los asuntos, y responde a las primeras preguntas legales. También comprueba la inscripción en el registro de la propiedad y comienza a redactar un contrato de compraventa. El contrato de compraventa debe enviarse a ambas partes al menos dos semanas antes de la fecha oficial de la protocolización, para que las cuestiones pendientes puedan aclararse de antemano en una posible reunión y todos estén de acuerdo con el contrato de compraventa. El notario está obligado a proporcionar información legal sobre el contrato, así que no tenga miedo de hacer preguntas.

Paso 2 – ¿Qué ocurre durante el contrato de compraventa y qué hay que tener en cuenta?

Durante la protocolización del contrato de compraventa, el notario lee el contrato de compraventa a ambas partes. Durante este tiempo, se pueden hacer preguntas sobre cada punto y modificar el texto del contrato si es necesario. Cuando todas las partes están satisfechas con el contrato, lo firman y lo certifican ante el notario. Al firmar el contrato, el comprador se compromete a pagar la totalidad del precio de compra y no puede rescindir el contrato una vez que se haya protocolizado. Por lo tanto, el compromiso de financiación del banco debería estar siempre disponible antes de esta fecha.

Paso 3 – ¿Qué ocurre después del contrato de compraventa y qué hay que tener en cuenta?

Tras la cita con el notario, éste está autorizado a dar los siguientes pasos en nombre de las partes para iniciar la ejecución. En primer lugar, el notario inscribe en el registro de la propiedad la llamada «notificación prioritaria de transmisión». Se trata, por así decirlo, de una reserva en el registro de la propiedad y anuncia la transferencia de la propiedad del vendedor al comprador. Además, la reserva protege al comprador de vender la propiedad dos veces. Tan pronto como se haya completado, el notario envía el contrato de compra a la oficina de impuestos. Sólo después del pago del impuesto de transmisiones patrimoniales, de todos los gastos (honorarios del notario y del registro de la propiedad) y del precio de compra, que suele ir directamente a la cuenta del vendedor, el notario solicita la transmisión de la propiedad en el registro de la propiedad. Dado que pueden transcurrir hasta dos meses entre el pago del precio de compra y la inscripción del comprador en el registro de la propiedad, la transferencia de la propiedad y de las llaves suele tener lugar antes, normalmente cerca del momento del pago del precio de compra.

¿En qué debe consistir un contrato de compraventa? La lista de control de los puntos más importantes

• ¿Qué objeto de compra se vende?
• ¿Quién vende a quién?
• ¿Qué se vende con él? ( Cocina amueblada, propiedad,… )
• ¿Cómo se vende?
• ¿Cómo se paga? ( Efectivo, transferencia bancaria, … )
• ¿Cuándo es la fecha de entrega?
• ¿Cuál es el desglose de los costes auxiliares y de mantenimiento?
• ¿Cómo se regulan los costes de desarrollo?
• ¿Existe alguna posibilidad de reclamar la garantía?
• ¿Cuál es el estado del objeto?
• ¿Tiene defectos el objeto?
• ¿Qué permisos están disponibles y cuáles faltan?
• Asignación de costes
• Autorización de la notaría

Comprobación del contrato de compraventa: estas son las cosas que debe encontrar en el contrato de compraventa de inmuebles

Recibirá el contrato de compraventa de bienes inmuebles en la notaría al menos dos semanas antes de la fecha de protocolización. A continuación, debes leer el contrato con atención y aclarar todas las cuestiones importantes y encontrar ciertas cosas en él. En primer lugar, debe comprobar si todos los nombres, direcciones, … se escriben correctamente. También debe encontrar los datos sobre el objeto de la compra en el contrato de venta. Esto incluye un extracto del registro de la propiedad, donde puede encontrar el propietario, la ubicación, la descripción de la propiedad y la descripción del edificio. Además, debe figurar exactamente qué es lo que se vende. Esto incluye el mobiliario, pero también los suelos o los toldos. El siguiente punto debería ser cómo se vende. Esto incluye el precio de venta, la cuenta bancaria a la que se transferirá el dinero y si se ha acordado el pago a plazos o similar. El contrato también debe especificar la fecha de transferencia y la transferencia de la posesión, ya que esto también transfiere los derechos, las obligaciones y los costes al comprador.

Protección jurídica: ¿qué opciones hay para un contrato de compraventa?

Hay varias formas de protegerse legalmente en un contrato de compraventa. Uno de ellos es el contrato de compra provisional. Se utiliza si, por ejemplo, el comprador aún no ha recibido la confirmación completa de la financiación o falta un permiso de construcción. A continuación, se celebra un contrato de compraventa provisional en el que se regulan los casos excepcionales en los que el comprador podría desistir del contrato. Sin embargo, también es posible reclamar el llamado derecho de desistimiento. Esto es necesario si el comprador no cumple sus obligaciones, porque entonces el vendedor puede rescindir el contrato de compra.

Otra opción de protección legal es la ejecución hipotecaria. Esto garantiza que el comprador pague realmente, ya que se somete a una obligación de compra y pago con todos sus bienes. La última opción de protección legal son las sanciones contractuales. Éstas protegen al comprador porque si, por ejemplo, el vendedor no puede mantener la fecha de transferencia de la posesión, será responsable de los daños y podrá tener que pagar las penalizaciones contractuales acordadas.