Edificio de apartamentos comprar ¿sí / no?! La evaluación más rápida del MUNDO (también funciona para viviendas)

¿Has oído de un conocido que se quiere vender un Edificio de apartamentos? Entonces quieres saber rápidamente: ¿vale la pena comprarlo o no? Con unas pocas cifras simples puedes comprobarlo tú mismo en pocos minutos (Evaluar rápidamente un Edificio de apartamentos) – sin perito ni agente inmobiliario. ¿Qué necesitas? Dirección, precio de compra, alquiler neto anual (JNKM), estado de rehabilitación, nivel de alquiler, potencial de aumento de alquiler – ¡vamos! ¿Más videos? 👉 Sigue mi canal en YouTube x Lukinski Inmobiliaria.

Evaluación de un Edificio de apartamentos en menos de 5 minutos

Lass uns mit einem caso starten, der dir heute passieren könnte:

Imagina que un conocido se sienta a tu lado en el café y dice: «Aquí en esta calle alguien quiere vender un edificio de apartamentos, conocía a la anciana, ahora su hijo se encarga. Preguntaré por ti.» Un día después recibes los números por WhatsApp: 240.000 euros de alquiler anual, el precio de compra debería ser de 8,5 millones, ubicación A. Suena interesante – ¿pero es realmente una buena oferta?

Lo importante es que necesitas solo dos números: el precio de compra (KP) y la renta neta anual (JNKM). Con estos puedes calcular inmediatamente el factor de precio de compra y la rendimiento bruto de alquiler. Ambos son las cifras clave para determinar si una inversión puede ser realmente interesante.

Calculadoras gratuitas para tu evaluación rápida

E independientemente de la rentabilidad o el factor de precio de compra – utiliza mis calculadoras inmobiliarias gratuitas en Inmobiliaria Guru o directamente el calculador del factor de precio de compra.

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Calcular el factor de precio de compra y la rentabilidad bruta

Ejemplo:

• Precio de compra: 8.500.000 €
• JNKM: 240.000 €

Comienza ahora directamente:

Factor de precio de compra = Precio de compra / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Un factor de precio de compra de 35 significa: tardarías más de 35 años en recuperar el precio de compra mediante los ingresos por alquiler – sin costes, sin intereses, sin riesgo.

Cálculo de la rentabilidad bruta

Rentabilidad = Ingresos anuales por alquiler / Precio de compra = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %

Suena primero bien – pero esta es la rentabilidad bruta. Después de los costes, queda claramente menos. Más información al respecto enseguida.

Factor de precio de compra según la ubicación – entender el rango

Un factor de 35 no es siempre malo – y un factor de 18 no es siempre bueno. Aquí las bandas típicas:

Lage	Factor típico	Rendimiento bruto	Estrategia
A-Lage (Múnich, Berlín Mitte, Hamburgo)	28–38	2,6–3,6 %	Valoración
A-Lage zonas periféricas / ciudades B	22–28	3,6–4,5 %	Mix
B-Lage	17–22	4,5–5,9 %	Flujo de caja + ligera valoración
C-Lage	12–17	5,9–8,3 %	Flujo de caja puro

El límite mágico: por qué se empieza a calcular a partir de ~5,5 % de rendimiento bruto

Si trabajas con capital ajeno – y así lo hace casi todo el mundo – debes contrarrestar los costes recurrentes. Aquí tienes la desglose honesto:

¿Qué realmente come tu rentabilidad?

• Interés: actualmente aproximadamente 3,5 % anuales sobre el importe del préstamo
• Mantenimiento: 1,0 % (nuevo) hasta 4,0 % (edificio antiguo no rehabilitado) – regla de dedo medio: 2,0 %
• Gestión: 250–350 € por unidad de vivienda anuales (aproximadamente 0,3–0,5 % del KP)
• Pausa por incumplimiento de alquiler: 2 % de la JNKM (vacíos, nómadas de alquiler)
• Amortización: 1–3 % – esto no es una pérdida, sino construcción de patrimonio

Regla de dedo: Solo a partir de una rentabilidad bruta superior al 5,5 % el objeto se sostiene por sí mismo. Con un 2,8 % pagas cada mes encima – a pesar de ingresos de alquiler completos.

Bruto vs. Netto – la diferencia decisiva

Ejemplo con un precio de compra de 4 millones € con 240.000 € de JNKM (= 6 % bruto):

• Ingresos brutos por alquiler: 240.000 €
• – Mantenimiento 2 %: −80.000 €
• – Gestión: −10.000 €
• – Pérdida de alquiler 2 %: −4.800 €
• = Ingresos brutos por alquiler: aproximadamente 145.000 €
• Rentabilidad bruta: 145.000 / 4.000.000 = 3,6 %

De los 6 % brutos se pasa rápidamente a 3,6 % netos. Esta cifra debe estar en cada presentación.

¿Cuánto deberías pagar como máximo?

Invierte la fórmula. ¿Quieres al menos una rentabilidad bruta del 6 %?

Precio máximo de compra = Ingresos brutos anuales / rentabilidad deseada = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 €

Por tanto, el objeto no debería costar más de 4 millones de euros con una rentabilidad del 6 %. Con un 8 % incluso solo 3 millones de euros.

Ejemplo: Quieres un 8 %

Precio de compra = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 €

Todo lo que esté por encima de eso no es financieramente atractivo – o tendrás que negociar el precio de compra.

Gastos de compra – el factor olvidado

Atención: El precio de compra puro nunca es el precio final. En el caso del Edificio de apartamentos se añaden gastos de compra del 8 al 12 %:

• Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos: 3,5 % (Baviera) hasta 6,5 % (Renania del Norte-Westfalia, Brandeburgo)
• Notario + Registro de la propiedad: aprox. 1,5–2,0 %
• Comisión del agente inmobiliario: 0–7,14 % (negociable, a menudo compartida)

Con un precio de compra de 4 Mio. €, debes planificar realistamente un inversión de capital de 4,3–4,5 Mio. €. Estos gastos adicionales empeoran tu rentabilidad adicionalmente en aproximadamente 0,3–0,5 puntos porcentuales.

Comprobación de cashflow – qué queda al final del mes?

Cálculo rápido para un MFH de 4 Mio. € con un 80 % de financiación:

• Capital propio (20 % + gastos adicionales): aprox. 1,2 Mio. €
• Prestamo: 3,2 Mio. € → interés 3,5 % + amortización 2 % = 5,5 % anualidad
• Anualidad anual: 176.000 €
• Ingresos anuales por alquiler neto: aprox. 145.000 €
• Cashflow operativo: −31.000 € anuales (antes de impuestos, antes de amortización)
• Después de la amortización (2 %) y ventaja fiscal: normalmente ±0 o ligeramente positivo

Conclusión: Incluso con una rentabilidad bruta del 6 %, el negocio suele ser solo «negro cero» en los primeros años. La construcción de patrimonio se produce a través de la amortización + incremento de valor, no a través del cashflow.

Potencial de aumento de alquiler – el palanca oculta

Un factor de 30 puede ser un buen negocio – si los alquileres están un 30 % por debajo del nivel del mercado. Esto es muy común en edificios antiguos con inquilinos a largo plazo.

Ejemplo: 240.000 € JNKM hoy, el alquiler de mercado sería 320.000 €. Tras el cambio de inquilino y la modernización, la rentabilidad aumenta del 2,8 % al 3,8 % – y también lo hace el valor de mercado. Eso es la disciplina real: comprar, mejorar, alquilar, mantener.

Por eso, siempre pregunta:

• ¿Cuánto tiempo tienen los contratos de alquiler? (alquiler indexado? alquiler por temporada?)
• ¿Cuánto están por debajo del índice de alquileres?
• ¿Existe potencial de modernización (aumento de alquiler tras modernización según el artículo 559 del BGB)?
• ¿Cuál es la renta de comparación local?

Lista de verificación: ¿Qué cifras preguntas al vendedor?

Antes de hacer una oferta – estos puntos debes conocer:

• ✅ Precio de compra + presentación del margen de negociación
• ✅ JNKM – listado por unidad (alquileres previstos y reales)
• ✅ Superficie útil y de uso en m² (total + por unidad)
• ✅ Año de construcción + última rehabilitación integral
• ✅ Certificado energético (clase de eficiencia, demanda energética final)
• ✅ Calefacción (tipo, año de construcción, conformidad con GEG)
• ✅ Tejado + fachada (estado, última rehabilitación)
• ✅ Estructura de inquilinos (duración del alquiler, edad, situación social)
• ✅ Vacantes actualmente + últimos 3 años
• ✅ Reserva de mantenimiento (si aplica)
• ✅ Extracto del registro de la propiedad (cargas, servidumbres, derecho de paso)
• ✅ Valor del suelo de referencia + tamaño del terreno
• ✅ Derecho de superficie? (criterio decisivo para muchos compradores)

¿Son 8,5 millones una buena oferta? Objeto de rentabilidad vs. objeto de inversión

En Diferencia entre inmuebles de rentabilidad e inmuebles de inversión he hablado ampliamente en immobilien-erfahrung.de.

La diferencia radica en el enfoque: en una inmueble de rentabilidad lo que importa es lo que entra mensualmente en tu cuenta, es decir, un flujo de caja positivo a través de ingresos por alquiler, generalmente en zonas B y zonas C. En una inmueble de inversión apuestas por una subida de valor a largo plazo y un beneficio al vender, generalmente en zona A como Berlín, Colonia, Düsseldorf, Hamburgo, Múnich.

Quieres dinero inmediato? La variante 1 te da ingresos continuos. Quieres más dinero a largo plazo? La variante 2 requiere paciencia, capital y conocimiento del mercado – a cambio, se espera un gran beneficio más tarde (y posiblemente después de 10 años sin impuestos).

Aún mejor:

Si compras en una ubicación A a bajo costo y lo mejoras: Cashflow + Longterm Cash = clase reina. Comprar, mejorar, aumentar el alquiler, aprovechar la plusvalía.

FAQ – las preguntas más frecuentes sobre la valoración rápida de edificios de apartamentos

¿A partir de qué factor de precio de compra se justifica un edificio de apartamentos?

Como regla general: un factor inferior a 20 es el clásico área de cashflow, entre 20 y 25 es una cálculo mixto, por encima de 25 necesitas subst