Balance inmobiliario / rentabilidad: rentabilidad de los inmuebles, compra de inmuebles y optimización de la tesorería

Balance inmobiliario (Fuente: Alex Fischer) – ¿Le gustaría que otros acumularan su riqueza con usted? ¡En este vídeo aprenderás cómo puedes conseguir otros seis por cada euro que pagues con ciertas propiedades de renta! Una visión completa de la parte económica de los bienes inmuebles, tanto para los inversores de dinero, es decir, los que compran bienes inmuebles por razones de inversión, como para los propietarios. Resumido breve y sencillamente por adelantado: Imagínate que consigues algo por 10.000 euros que tiene un valor de 100.000 euros. Por lo tanto, no obtienes 100.000 euros en 30 años, sino que obtienes un valor de 100.000 euros inmediatamente. Ejemplo: compras un Porsche que vale 100.000 euros, pero sólo tienes que pagar 10.000 euros por él y ya te entregan este Porsche. No tienes que pagar los 10.000 euros inmediatamente, sino poco a poco. ¿Qué te parece? Conozca el principio de la propiedad inmobiliaria. Más información sobre Alex Fischer.

Balance inmobiliario: de la inversión al superávit

Si no tienes la oportunidad de ver el vídeo (avión, tren, etc.): puedes encontrar la transcripción con todos los consejos directamente debajo del vídeo.

Consejo. Impuestos, finanzas: Es un asunto para el jefe. Llevo casi un año siguiendo a Alex como inversor inmobiliario. Recientemente también asistí a su coaching fiscal, lee más sobre esa vez y lo que aprendí en el coaching fiscal aquí: Experiencia de Alex Fischer.

Cómo funciona el sector inmobiliario como inversión

Sólo tienes que pagar 10.000 euros una vez y obtienes inmediatamente un valor de 100.000 euros. Una vez más, no tienes este valor de 100.000 euros en 30 años, sino que lo tienes inmediatamente, el aumento de valor puede tener lugar inmediatamente. ¿Cómo funciona eso? ¡Te lo mostraré ahora mismo!

Lo interesante del sector inmobiliario es que es un balance. Eso significa que tiene una parte de ingresos y otra de gastos. Otra particularidad de los inmuebles es que no es necesario tener 100.000 euros. Si normalmente quieres invertir dinero en un fondo de acciones o en una sociedad de crédito hipotecario, tienes que tener 100.000 euros para poder hacer una inversión de 100.000 euros en una sociedad de crédito hipotecario o de 100.000 euros.

Con los bienes raíces, funciona así: Por ejemplo, si ganas lo suficiente. Esto significa que tiene unos ingresos netos de más de 2.000 euros como persona soltera o de más de 2.500 euros como persona casada. Entonces esto significa que ya pagas impuestos, que tienes un buen nombre para el banco. Esto significa que el banco piensa que usted es un buen cliente. Por ello, el banco le presta 100.000 euros y toma la propiedad como garantía.

¡Consejo de lectura! Financiación inmobiliaria: ¿Cómo piensa el banco?

Ahora veamos este balance.

El lado de los ingresos y el lado de los gastos de una propiedad

Ya lo he dicho: el balance tiene una parte de ingresos y otra de gastos. En cuanto a los ingresos, el primer factor es la «renta». Aquí calculamos aproximadamente un 5% de ingresos por alquiler, lo que corresponde a 5.000 euros al año. Entonces tenemos una ventaja fiscal. Esto equivale aproximadamente al 1% anual, lo que supondría 1.000 euros. Esa sería la parte de los ingresos. El lado de los gastos: ahí tenemos los intereses; lo importante de los intereses es que son intereses de la deuda. Has pedido dinero prestado y por eso tienes que pagar intereses de la deuda al banco, por el hecho de estar endeudado con el banco. Esa es la cuota del préstamo por el dinero, por así decirlo. No debe confundirse con los intereses de los saldos de los créditos. Eso es algo diferente. Es decir, si el banco te debe dinero, entonces recibes dinero. Pongamos este interés al 4%. Eso correspondería a unos 4.000 euros.

De hecho, los tipos de interés son incluso más bajos en este momento. Pero prefiero calcular a un plazo un poco más largo y un poco peor para la propiedad, para que se vea que incluso en el caso de una subida de los tipos de interés, el conjunto seguiría funcionando. Más adelante se sabrá mucho más sobre las subidas de los tipos de interés, etc.

El lado de los ingresos del balance:

• Ingresos por alquiler (5%) = 5.000 euros / año
• Ventaja fiscal (1%) = 1.000 euros / año

El lado de los gastos del balance

• Intereses de la deuda (4%) = 4.000 euros / año

Importante en este ejemplo: se trata de entender el principio de la propiedad inmobiliaria.

Redención y factores de perturbación

Ahora pasemos al reembolso. El reembolso no es otra cosa que la devolución del dinero. El interés es el préstamo de dinero, el reembolso es la devolución. Así que te aseguras de que la deuda sea cada vez menor.

En este ejemplo, ahora fijamos el reembolso en un 2%. Eso corresponde a un plazo de unos 25-30 años. Esto corresponde a 2.000 euros al año. Luego hay que calcular los costes. Entre ellos se encuentra el mantenimiento, por ejemplo, si hay que reparar algo en la propiedad, o los costes de gestión de la misma. Estos no pueden ser transferidos al inquilino. En otras palabras, son costes que realmente tiene que pagar de su propio bolsillo. Se puede calcular el 1%, un buen valor medio, que corresponde a 1.000 euros en este ejemplo.

Calcula la inversión propia: Después del reembolso y los costes

Ahora trazamos una línea. 4.000 euros más 2.000 euros más 1.000 euros, es decir, un total de 7.000 euros al año. Un balance debe estar equilibrado.

Nuevo en el lado de los gastos:

• Reembolso (2%) = 2.000 euros / año
• Duración: 25-30 años
• Gastos de funcionamiento (1%) = 1.000 euros / año
• [Intereses de la deuda (4%) = 4.000 euros / año de lo anterior].

Si lo sumamos ahora, vemos «Vaya, faltan 1.000 euros». Esa es la inversión personal. Lo calculamos en un 1%, es decir, 1.000 euros al año. Para una propiedad de 100.000 euros, eso significa unos 80 euros al mes. Por estos 80 euros al mes, obtenemos una propiedad de 100.000 euros. Ahora bien, ya te he dicho que lo bueno de los inmuebles es que tienes que invertir 10.000 euros de una vez y ni siquiera inmediatamente, sino a plazos. A cambio, obtienes un valor de 100.000 euros de inmediato.

Esta (captura de pantalla) es una pista de tiempo. A partir del año cero. Ese sería el año de la compra. En el año 30, que es el año en que se paga la propiedad. La propiedad, con una amortización del 2%, se liquidaría al cabo de unos 30 años. Más adelante explicaré por qué y cómo. Aquí simplemente he marcado las estaciones intermedias: Año 10, año 20. Así que tenemos que pagar (inicialmente) 1.000 euros de nuestra propia contribución al año. Eso significa que pagamos 1.000 euros al año, por 10 años. Así que en total tenemos que pagar 10.000 euros.

Extracto (vídeo de arriba, 6:15 minutos)

Fuente: Alex Fischer Youtube

Factor de aumento de la renta y plazo

Entonces digamos lo siguiente: En el año 10, aumentamos el alquiler una vez en un 20%. Por supuesto, nadie lo hace, pero el punto aquí es entender el principio de los bienes raíces y es por eso que lo mantenemos simple. No aumentamos todos los años seguidos, en pequeños porcentajes, sino que no hacemos nada durante 10 años y luego aumentamos una vez un 20%.

Ejemplo de cálculo: Corredor cero

Luego, después de 20 años, volvemos a hacer el mismo juego. Ahora veamos cómo afecta eso a nuestro balance. En el año 10 aumentamos un 20%, es decir, 5.000 euros es nuestro alquiler anterior, lo aumentamos un 20%, entonces de repente tenemos 6.000 euros de alquiler. 6.000 euros de alquiler más 1.000 euros de ventaja fiscal, son 7.000 euros, necesitamos 7.000 euros, eso significa que nuestra propia inversión se reduce. Eso significa que del año 10 al 20 pagamos más menos cero todo el tiempo.

• Alquiler (primeros 9 años): 5.000 euros / año
• Alquiler (10-19 años): 6.000 euros / año (+20%)
• Más ventaja fiscal (arriba): 1.000 euros / año
• Ingresos totales: 7.000 euros / año
• Inversión propia (a partir del año 11): 0 euros

Ejemplo de cálculo: flujo de caja positivo

Luego, en el año 20, volvemos a aumentar el alquiler en un 20%. Eso sería aquí, el 20%, ahora tenemos 6.000 euros de renta, significa que entonces tenemos 7.200 euros de renta. Significa que ahora tenemos más 1.200 euros aquí. ¿Por qué? Tenemos 7.200 euros, 1.000 euros de ventaja fiscal son 8.200 euros, sólo necesitamos 7.000, lo que significa que tenemos un excedente de 1.200 euros. Esto significa que en el año 20-30 recuperaremos 12.000 euros.

• Alquiler (20-29 años): 7.200 euros / año (+20%)
• Más ventaja fiscal (arriba): 1.000 euros / año
• Ingresos totales: 8.2000 euros / año
• Excedente: 1.200 euros / año

Optimizar el flujo de caja y automatizar el proceso

Primero hay que agudizar el ojo para las «oportunidades de flujo de caja» (formas de generar flujo de caja pasivo). Obtenga más información sobre la optimización del flujo de caja y la automatización de los procesos aquí. Cómo aumentar su tesorería (externa).

1. Paso: Financiación y compra de inmuebles
2. Paso: Optimizar el flujo de caja

Fuente: Alex Fischer

Valor real de un inmueble: estabilidad del valor frente a la inflación

Pero al principio dije que había que invertir 10.000 euros una vez para conseguir una propiedad por 100.000 euros inmediatamente. Eso es porque no he tenido en cuenta esta parte aquí. Porque esta parte la dejo para los imprevistos. Por ejemplo, es posible que el piso no se alquile o que sea necesario realizar reparaciones importantes. Otra ventaja de los inmuebles es que normalmente, si tienes un saldo de 100.000 euros, la inflación reduce ese saldo cada año.

Un 3% de inflación te deja con sólo 97.000 euros al cabo de un año, o 40.100 euros al cabo de 25 años.

Lo bueno de los bienes inmuebles es que tienes un activo tangible, y este activo tangible aumenta de valor por la inflación. En las próximas lecciones explicaremos cómo funciona exactamente.

El préstamo disminuye, el valor real aumenta

Los activos son valores monetarios positivos, los préstamos son valores monetarios negativos. El préstamo con el que compró la propiedad es una especie de valor monetario negativo. Por supuesto, este valor monetario negativo también está sujeto a la inflación. Eso es:

Después de 30 años, 100.000 euros de deuda, es decir, un valor monetario negativo, también valen sólo 40.100 euros.

Esta tijera de que la propiedad sube y la deuda baja al mismo tiempo es lo realmente divertido de la propiedad.

Recuerde: la solvencia lo es todo

Algunos os estaréis preguntando: «Vaya, si eso es tan genial. ¿Por qué no lo hace todo el mundo? Es sencillo: no todo el mundo puede hacerlo. Para poder hacerlo, hay que a) pagar los impuestos correspondientes y b) tener un buen nombre en el banco. ¿Cuándo se tiene un buen nombre en el banco? Cuando gane al menos 2.000 euros netos como persona soltera o al menos 2.500 euros netos como persona casada.

¿Inmobiliario o fondo de inversión?

¿Inmobiliario o fondo de inversión? La diferencia entre un inmueble y una inversión convencional es que con una inversión convencional nunca podrías tener 200.000 euros con 5.000 euros. Eso nunca funcionará. Con una propiedad de inversión sí. Por qué es inteligente invertir tu dinero en inmuebles en lugar de en fondos, por ejemplo, y cómo funcionan los inmuebles como inversión, lo explicaré aquí.

• ¿Inmobiliario o fondo de inversión? (externo)