Interdependencia económica del corredor

¿Cuándo está el corredor económicamente vinculado a una de las partes del negocio inmobiliario? ¿Qué significa esta formulación y qué implica en el contexto del proceso de venta de una propiedad? ¿Se ven igualmente afectados el vendedor y el comprador de una casa o un piso por un posible enclavamiento? A más tardar, en lo que respecta a los honorarios de intermediación -también denominados comisiones-, el vendedor y/o el comprador deberían haber comprobado hasta qué punto el intermediario mantiene relaciones más estrechas con la «otra parte» respectiva, es decir, está interrelacionado económicamente.

Corredor: intermediario neutral entre el comprador y el vendedor

Nombrar a un agente inmobiliario para vender su casa, o para comprar una, ¡no hay problema! En todas las regiones hay muchas agencias inmobiliarias especializadas en la intermediación de inmuebles residenciales y/o comerciales. Si no le apetece buscar un comprador para su propiedad usted mismo, puede contratar a un agente inmobiliario. Incluso aquellos que estén interesados en una propiedad por sí mismos pueden encargar a un agente inmobiliario la búsqueda de una propiedad adecuada. El agente actúa como intermediario neutral entre las dos partes -comprador y vendedor- en el proceso de venta.

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El agente inmobiliario recibe una comisión por su trabajo, a menudo muy extenso. Por cierto, en el caso de las agencias inmobiliarias de renombre, esto sólo ocurre cuando se ha cerrado el contrato de compraventa de la propiedad. Pero también hay casos en los que el agente inmobiliario no tiene derecho a la comisión. Este es el caso, sobre todo, si el agente inmobiliario está económicamente vinculado a una de las dos partes (vendedor o comprador).

Objetividad: el primer deber del corredor

En el sector inmobiliario, los corredores representan, pues, intermediarios independientes entre compradores y vendedores. La independencia u objetividad del corredor se nota rápidamente durante el proceso de consulta y venta. Por ejemplo, enumera las ventajas e inconvenientes de un inmueble de forma neutral en cuanto a su ubicación, equipamiento, estado, etc. El vendedor y el comprador de un inmueble son asesorados por el corredor. Tanto los vendedores como los compradores de un inmueble se ven igualmente apoyados y reforzados en su posición por el agente inmobiliario. Por supuesto, esto no significa que el agente inmobiliario «esté de acuerdo» o deba estarlo siempre con cada una de las partes. En el mejor de los casos, encontrará un compromiso entre las posiciones de ambas partes. Por lo general, se trata del precio de compra y de las modalidades de pago.

Sin embargo, si un corredor está vinculado de algún modo a una de las dos partes, la objetividad deja de estar garantizada y surgen conflictos de intereses. Problema para el corredor: en tal situación, el corredor ya no tiene derecho a su comisión. Por lo tanto, la objetividad del corredor, tanto hacia el vendedor como hacia el comprador, es la máxima prioridad en un negocio de corretaje serio. Esto es en el propio interés del corredor.

La interdependencia económica de un vistazo: Rechazo de la reclamación de la comisión

El derecho a la comisión requiere que el contrato principal se celebre con un tercero, es decir, que exista una «relación triangular» corredor-cliente-contratista en la que el corredor se interpone entre las partes del contrato principal como tercero probatorio o mediador. Si el corredor está vinculado a una de las partes de tal manera que esta última no puede tomar su decisión independientemente de la voluntad del corredor, no existe una «relación triangular». El contrato principal es entonces básicamente una transacción propia del corredor, en la que éste exige al oponente del contrato principal una remuneración adicional a la contraprestación real en forma de comisión.

Existe una relación de interrelación si el intermediario tiene un interés legal o económico significativo en la parte contratante principal o es económicamente idéntico a la parte contratante principal.

• Los corredores deben ser intermediarios independientes entre las partes
• Si no es así, la objetividad del corredor deja de darse y surgen conflictos de intereses entre las partes
• Las interdependencias económicas incluyen, entre otras, la participación del corredor en el capital de una empresa de la parte contratante
• Como resultado, el corredor ya no tiene derecho a la comisión

Enclavamiento del corredor: ejemplos

Por lo tanto, queda excluida la reclamación de comisiones en el caso de los negocios propios del corredor, en los que éste se presenta ante el cliente como parte contratante. Además, los siguientes tipos de interrelación en el derecho de sociedades son perjudiciales para la comisión:

1. El corredor y el contratante son sociedades que están controladas económicamente por la misma persona.
2. El corredor es copropietario del inmueble que se va a vender como copartícipe de una pareja de hecho.
3. El socio gerente de la inmobiliaria era el propietario del piso probado en el momento de la prueba
4. Si el corredor es el director general de la GmbH vendedora, no puede exigir una comisión al comprador.
5. Las relaciones personales estrechas pueden ser perjudiciales para la comisión, aunque las relaciones amistosas entre el corredor y la parte contraria no suelen afectar al derecho a la comisión.

¿Enredo real o falso?

En el caso del interlocutor«no genuino«, se admite que no existe una relación de control según la cual el corredor controla a una parte contratante según su voluntad. Por otra parte, la relación del corredor con la otra parte puede ser tal que se encuentre en un conflicto de intereses en el que ya no pueda salvaguardar adecuadamente los intereses de su cliente. Este es el caso si el corredor está autorizado a vender una propiedad y debe decidir por sí mismo si se celebra el contrato de compraventa con el comprador y en qué condiciones.

El entrelazamiento de un agente inmobiliario -en la mayoría de los casos con el lado del vendedor y, por tanto, en detrimento del comprador- es difícil de reconocer en la práctica. Aparte de los enredos enumerados anteriormente, las construcciones más complicadas, que sí se dan en el mercado inmobiliario, son difíciles de reconocer para el profano.

Por lo tanto, en el negocio del corretaje, la palabra clave «confianza» tiene la máxima prioridad. Por ello, los vendedores y compradores deben informarse siempre de la seriedad del corredor antes de celebrar un contrato de intermediación.

Compruebe la calidad del corredor

En la era digital, también existen, por supuesto, las calificaciones de los corredores. Los que sólo se fijan en el número de «estrellas» o en el tono de los textos de evaluación pueden caer mal. Por lo tanto, aquí

Tres criterios para evaluar las calificaciones de los corredores

• Número: Para que las reseñas de los corredores sean realmente significativas, debería haber al menos diez, mejor 20 o 30 reseñas diferentes.
• Fecha: ¿Las evaluaciones de los agentes inmobiliarios se redactaron todas en uno o dos días laborables? Entonces esto es al menos un indicio de manipulación.
• La redacción: Siempre que puedas escribir reseñas como inquilino o comprador, mira los textos existentes. ¿La redacción es similar en todas partes? ¿O es que sólo hay texto para muy pocas reseñas?

En el negocio de las agencias inmobiliarias también se aplica lo siguiente: ¡la recomendación es el mejor camino! Por lo tanto, se aconseja a los compradores o vendedores que pregunten en la agencia inmobiliaria. Preferiblemente con antiguos o actuales socios contractuales.

Por último, aquí podrá saber qué hace un agente inmobiliario por sus clientes.

Qué hace un corredor de bolsa – explicado de forma sencilla

Conclusión:

Como en todos los negocios, los compradores y vendedores del sector inmobiliario deben ser capaces de comprobar y clasificar la calidad de sus socios comerciales. Sin embargo, en contra de la reputación general, la inmensa mayoría de los agentes inmobiliarios trabajan con seriedad. No siempre es fácil demostrar que existen vínculos entre el agente inmobiliario y una de las partes implicadas en la transacción. Pero hay muchos indicios para saber si el corredor dirige su negocio con seriedad y sin enredos económicos. Dado que el corredor pierde su derecho a la comisión si está vinculado económicamente a una de las partes, le interesa evitar estos errores. Por cierto: también en el negocio inmobiliario puede ser necesario seguir el «instinto» de uno.