Impuesto sobre el primer adquisición 2026: Todos los estados federales en comparación + ahorrar impuestos

La impuesto sobre el primer adquisición de bienes inmuebles es competencia de los estados federados – cada estado federal fija el tipo impositivo por sí mismo. El resumen para 2026.

¿Cuánto es el impuesto sobre el primer adquisición de bienes inmuebles en 2026?

Estado: abril de 2026. Baviera y Sajonia con la tasa más baja, NRW/Brandenburgo/Saarland/Turingia con la tasa más alta.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

Normalmente paga el comprador la plusvalía municipal. Se solicita al ayuntamiento después de la firma notarial mediante un informe y normalmente debe abonarse dentro de 4 semanas. Solo después del pago, el ayuntamiento emite una «declaración de no objeción», necesaria para el registro en el registro de la propiedad.

Ahorra plusvalía municipal: 5 estrategias legales

1. Descontar el inventario: Mobiliario, cocina, armarios empotrados, herramientas de jardín pueden indicarse por separado en el contrato de compraventa. Sobre esta parte no se aplica la plusvalía municipal. Consejo práctico: Hasta un 15% del precio de compra puede corresponder razonablemente al inventario. En 500.000 €: 75.000 € exentos de impuestos = ahorro de 3.500–4.875 € según el estado.
2. Donación en lugar de compra (dentro de la familia): Entre padres e hijos, cónyuges no se aplica la plusvalía municipal. Si los padres donan una vivienda en lugar de venderla, la GrESt se elimina por completo – solo se aplica impuesto sobre donaciones si se superan los límites de exención.
3. Deuda compartida (en grandes inversiones): Quien compra una sociedad que posee una vivienda no debe pagar GrESt – si se adquieren menos del 90% de las participaciones. Esta estrategia es poco relevante para personas físicas, pero muy común en compras inmobiliarias institucionales.
4. Elije el Bundesland: Quien tiene margen para elegir qué Bundesland comprar: Baviera ahorra frente a NRW un 3%, en 500.000 € = diferencia de 15.000 €.
5. Optimizar el momento de la transmisión: En herencia no se aplica la GrESt. La donación durante la vida también es libre de GrESt entre parientes cercanos.

Plusvalía municipal en caso de divorcio, herencia & donación

Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles

Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Das Finanzamt schickt nach dem Notartermin einen Bescheid. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel 4 Wochen. Vor Zahlung wird keine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, ohne die kein Grundbucheintrag erfolgt.

Kann man die Grunderwerbsteuer finanzieren?
Ja, viele Banken erlauben die Finanzierung der Grunderwerbsteuer über das Baudarlehen. Allerdings erhöht das die Darlehenssumme und damit Zinslast. Empfehlung: Kaufnebenkosten (inkl. GrESt) aus Eigenkapital zahlen.

Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?
Für Eigennutzer: Nein, nicht absetzbar. Für Kapitalanleger: Ja – die Grunderwerbsteuer ist Teil der Anschaffungskosten und erhöht damit die Abschreibungsbasis (AfA). Indirekt spart man also Steuern über die Abschreibung.

{
«@context»: «https://schema.org»,
«@type»: «FAQPage»,
«mainEntity»: [
{
«@type»: «Question»,
«name»: «Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?»,
«acceptedAnswer»: {
«@type»: «Answer»,
«text»: «Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bayern und Sachsen erheben den niedrigsten Satz von 3,5 Prozent. NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen verlangen 6,5 Prozent.»
}
},
{
«@type»: «Question»,
«name»: «Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer?»,
«acceptedAnswer»: {
«@type»: «Answer»,
«text»: «In der Regel zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt stellt nach dem Notartermin einen Bescheid aus, der innerhalb von 4 Wochen zu zahlen ist.»
}
},
{
«@type»: «Question»,
«name»: «Wie kann man Grunderwerbsteuer sparen?»,
«acceptedAnswer»: {
«@type»: «Answer»,
«text»: «Inventar (Möbel, Küche) separat ausweisen, Schenkung innerhalb der Familie nutzen, Erbschaft ist steuerfrei. Bei größeren Investments: Share Deal-Strukturen. Im Vergleich der Bundesländer: Bayern spart gegenüber NRW 3 Prozent des Kaufpreises.»
}
}
]
}