La venta típica: «asset deal»

La diferencia: en una operación de activos en el contexto inmobiliario, los activos específicos, como terrenos y edificios, se venden individualmente, mientras que en una operación de acciones se transfieren las participaciones de la empresa propietaria del inmueble.

En pocas palabras:

• Asset deal = se vende la propiedad
• Venta de acciones = Immobilien GmbH se vende

Una operación por acciones significa que el comprador no adquiere la propiedad en sí, sino la empresa Immobilien GmbH, en este caso. He aquí una breve infografía. A continuación, volveremos a la venta directa del bloque de apartamentos, después de lo cual voy a explicar más acerca de las sociedades de cartera y los impuestos sobre la venta.

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Normalmente, como particular, suele vender directamente el edificio de apartamentos. Esto es relevante para usted:

1. Impuesto de especulación
2. Regla de los tres objetos

Impuestos sobre la venta

Un vistazo muy rápido a los impuestos al vender un edificio de apartamentos en Berlín:

1. Impuesto de especulación: vender libre de impuestos
2. 3 propiedades gobiernan en Berlín
3. Activos y acciones: sólo 1,54% de impuestos

Impuesto de especulación: vender libre de impuestos

El periodo de especulación se explica más rápidamente:

• Ocupado por el propietario = 3 años
• Alquilado = 10 años

Si vende dentro del periodo de especulación, deberá pagar impuestos sobre los beneficios, como si se tratara de una renta del trabajo, independientemente de si es trabajador por cuenta ajena o por cuenta propia. Una vez transcurrido el plazo, la venta está exenta de impuestos. Si quiere hacer un cálculo rápido, utilice mi calculadora gratuita del periodo de especulación.

Cálculo de impuestos: Ejemplo

Si vende dentro del periodo de especulación, deberá pagar los impuestos sobre los beneficios de forma normal, como si fueran rendimientos del trabajo, independientemente de si trabaja por cuenta ajena o por cuenta propia. En el caso de una persona soltera, el tipo impositivo máximo suele ser del 42%.

Venta dentro del periodo de especulación (< 10 años) como particular:

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta 2033 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible = 2.000.000 euros
• Al 42 % (una sola persona) = 840.000 euros

Venta dentro del periodo de especulación (< 10 años) como empresa:

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta 2033 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible Berlín aprox. 19,1 % (impuesto sobre actividades económicas 4,1 %, impuesto de sociedades 15 %) = 2.000.000 EUR
• Al 19,1 % = 382.000 euros

Venta dentro del periodo de especulación (> 10 años):

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta en 2034 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible = 2.000.000 euros
• Libre de impuestos

Sin embargo, no se pueden comprar 10 propiedades ahora, esperar 3 años y llevarse los beneficios de la revalorización de la propiedad, porque:

3 propiedades gobiernan en Berlín

También existe la regla de las 3 propiedades. Si vendes más de 3 propiedades en 5 años, se trata de comercio de propiedades comerciales.

La «regla de los tres inmuebles» se refiere al hecho de que en Alemania los particulares pueden vender hasta tres inmuebles en un periodo de cinco años libres de impuestos. Si una persona vende más de tres propiedades en ese periodo, se considera que comercia con propiedades comerciales y está sujeta al impuesto sobre la renta, incluso si no están alquiladas sino ocupadas por el propietario.

Sin embargo, tras 10 años de tenencia, la venta siempre está exenta de impuestos.

¿Por qué existe esta norma?

Al igual que el impuesto sobre la especulación, la norma pretende frenar la especulación en el mercado inmobiliario y favorecer la venta de propiedades con fines residenciales.

¿Cómo ahorran impuestos los «grandes»?

Compraventa de acciones: vender una empresa «en lugar de» un inmueble

Una opción para una venta fiscalmente optimizada es la compraventa de acciones. En este caso, sin embargo, la propiedad ya debe haber sido adquirida por una empresa (como Immobilien GmbH) (no como particular).

Sólo 1,54% de impuestos sobre la venta

Es posible realizar una operación con acciones si tiene la empresa en una estructura de holding. Esto significa que solo pagará un 1,54% de impuestos debido al privilegio entre empresas(artículo 8b de la KStG).

• Asset deal = se vende la propiedad
• Venta de acciones = se vende la empresa (con propiedad)

Calculemos ahora de nuevo nuestro ejemplo, partiendo de la venta directa de un inmueble:

Venta de una propiedad como empresa (asset deal):

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta en 2028 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible Berlín aprox. 19,1 % (impuesto sobre actividades económicas 4,1 %, impuesto de sociedades 15 %) = 2.000.000 EUR
• Al 19,1 % = 382.000 euros

Venta de una sociedad inmobiliaria GmbH como sociedad anónima (share deal):

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta en 2028 = 3.100.000 euros
• Beneficio imponible = 1.000.000 euros
• Para GmbH 1,54 % = 1.540 euros

Puedes ver lo enorme que es la diferencia.

Sin impuesto de transmisiones patrimoniales en la compra

Profundicemos un poco más en el tema de la optimización inmobiliaria y fiscal.

De nuevo, en pocas palabras:

• Venta de Immobilien GmbH por debajo del 89% = sin impuesto de transmisiones patrimoniales

¿Por qué? En Alemania, la venta de participaciones en una GmbH propietaria de bienes inmuebles no suele estar sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales siempre que las participaciones sean inferiores a un determinado porcentaje(art. 5 GrEStG).

¿Cuáles son las ventajas? La propiedad como inversión debe reportar un beneficio, normalmente calculado por el rendimiento del alquiler. El impuesto de transmisiones patrimoniales incrementa el precio de compra hasta un 6,5%, dependiendo del Estado federado. Para 1 millón de euros, esto supone un coste de 65.000 euros. Esto aumenta directamente el rendimiento en unos pocos puntos porcentuales.

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Comprar una casa? Riesgo: 100% propiedad = costos

Casa – La propia casa, la vivienda propia, para muchos el gran objetivo cuando se trata de comprar una vivienda. Sea para uso propio o como inversión, usted es el único propietario y, por tanto, también es responsable de todos los costos de inversión si compra una casa.

No hay reparto de costos, ninguna carga sobre los inquilinos

¡Aún más extremo se pone con el uso propio, ya que aquí no puedes pasar los costos a los inquilinos. Ya has aprendido en el artículo comprar su primera propiedad inmobiliaria que el uso propio es la forma más cara de vivir. Finalmente, eres responsable de todos los costos, incluso en la vejez!

Los costos de operación y mantenimiento siempre llegarán a ti, incluso si la casa está pagada. Una casa se vuelve rápidamente cara, ya que a diferencia de una vivienda, en la que formas parte de una comunidad de propietarios, asumes el 100% de los costos de inversión que se generen.

Consejo: Lee aquí la comparación completa entre casa, edificio de apartamentos, comercio y piso en propiedad, en mi nuevo proyecto para compradores de inmuebles (Immobilien-Erfahrung.de):

• Tipos de inmuebles, ¿comprar casa o piso? – externo

Gastos de inversión perpetuos – Ejemplo: instalación de calefacción

Acaba de pagar su casa y un año más tarde debe comprar una nueva instalación de calefacción. Digamos que esta instalación de calefacción cuesta 10.000. Su parte es, por tanto, completa 10.000 (ya que es propietario al 100%).

Si tuviera un piso en propiedad en un Edificio de apartamentos, digamos con 10 unidades (viviendas), de las que posee una, solo tendría que pagar 1.000, es decir, el 10%.

Digamos que un año más tarde hay un gran daño en el techo. Un daño que se ha desarrollado poco a poco a lo largo del tiempo. Otros 10.000 de costes de reparación. Como propietario de la casa, todo vuelve a caer sobre usted. Si fuera propietario de una vivienda, es decir, parte de una comunidad de propietarios (edificio de apartamentos con 10 unidades), solo tendría que pagar 1.000.

¿Libre de alquiler en la vejez? Una casa antigua…

Ninguna facilidad fiscal para los propietarios, ninguna subvención para la creación de vivienda, ninguna tarifa adicional para sus inquilinos.

Este es un ejemplo simplificado.

Sin costes adicionales de mantenimiento y gestión, como propietario ya tendría que pagar 20.000 euros. Eso es todo sobre el tema de «vivir sin alquiler en la vejez», como usuario propio.

Sea para uso propio o como inversión, para principiantes en inmobiliaria la vivienda en propiedad resulta rentable de muchas maneras y más que una casa.

Comprar un edificio de apartamentos: más riesgo y fuentes de peligro

Edificio de apartamentos – Al comprar un edificio de apartamentos, primero tendrá los inconvenientes del propietario de una vivienda, más costos de inversión significativamente altos, si compra un edificio de apartamentos.

Más superficie de terreno, más superficie habitable, más inquilinos, más fachada, más riesgos.

Por lo tanto, usted debe tener más capital propio disponible para poder pagar el precio de compra, así como también el funcionamiento completo y continuo del edificio de apartamentos. Y recuerde, existen dos grandes riesgos para los propietarios: el retraso en los pagos de alquiler y el vacío de alquiler. Con más inquilinos, el riesgo se potencia, especialmente en ubicaciones de tipo C y B-minus.

Para un edificio de apartamentos como inversión, cuando hablamos del ingreso al sector inmobiliario, también necesita más conocimientos y experiencia. Las negociaciones del precio de compra, la posterior alquiler y el mencionado vacío de alquiler de unidades individuales. Esto debe ser capaz de asumirlo, tanto en términos de conocimientos (nuevos inquilinos con solvencia) como en aspectos financieros (pagos de crédito que continúan).

Comprar una propiedad comercial

Comercio – El comercio tiene varios inconvenientes para principiantes en inmobiliaria, por un lado, las condiciones legales son diferentes, los requisitos para la propiedad inmobiliaria, así como también las condiciones legales generales, como los contratos de arrendamiento. Además, existe un mayor riesgo de vacancia con inquilinos comerciales debido a una mayor fluctuación en comparación con las viviendas. Todo esto debe tenerse en cuenta si quiere comprar una propiedad comercial.

Sea como sea, sede principal, edificio de apartamentos, comercio, el camino más sencillo para entrar en el mundo inmobiliario son las viviendas en propiedad!

Comprar una vivienda en propiedad:

Vivienda en propiedad – Si por casualidad ya ha leído nuestro guía sobre el tema comprar su primera propiedad, ya sabe que las viviendas en propiedad son el camino más sencillo para entrar en el mundo inmobiliario.

El camino «más sencillo» para convertirse en inversor inmobiliario.

Aquí un resumen breve:

En general necesitará menos capital propio, tanto para la compra como para el posterior funcionamiento de la propiedad.

Formará parte de una comunidad de propietarios y, en consecuencia, dividirá los costos de inversión entre las partes.

La renta de una vivienda en propiedad es predecible, a diferencia de los edificios de viviendas múltiples. Las casas tienen además una clientela muy específica, generalmente familias. Sin embargo, la demografía se está inclinando más hacia hogares unipersonales.

Por ello, nuestro consejo es que compre viviendas de 1-2 habitaciones!

Comprar una casa: tipos de viviendas a un vistazo

Gerade beim compra de una vivienda son muchos factores los que hay que considerar y la elección del tipo de casa adecuado es esencial, tanto para la rentabilidad (alquiler) como para la apreciación de valor (inversión). Aprenda aquí más sobre la compra de una casa y los tipos de viviendas individuales.

• Comprar casa

Tipos de viviendas en una lista:

• Granja
• Bungalow
• Mitad de casa doble
• Casa unifamiliar
• Casa de madera
• Casa de vacaciones
• Casa prefabricada
• Casa de madera
• Casa rural
• Casa de hormigón
• Edificio de apartamentos
• Casa adosada
• Casa de playa
• Villa
• Casa de baja energía
• Casa de energía cero & casa pasiva

Comprar vivienda: Tipos de viviendas a un vistazo

El mercado inmobiliario es casi ilimitado, por lo tanto, la categoría de viviendas tampoco es una excepción. Existen numerosos tipos de viviendas que se diferencian entre sí por diversos factores. Lea aquí más sobre el tema:

• Comprar vivienda

Aquí encontrará un resumen de los tipos de viviendas:

• Vivienda en edificio antiguo
• Apartamento
• Vivienda en ático
• Vivienda con habitación independiente
• Vivienda en planta
• Loft
• Vivienda en maisonette
• Penthouse
• Vivienda en sotano
• Vivienda con terraza

Más información sobre casa, edificio de apartamentos y plano, la encontrarás ahora en mi nuevo proyecto para compradores de inmobiliaria (Immobilien-Erfahrung.de): Tipos de inmuebles, ¿comprar casa o plano?

Ventas en hoteles: iniciarse en las ventas

¿Nunca has tenido nada que ver con la venta de una propiedad? A continuación, me gustaría darle algunos consejos generales sobre el proceso de venta de inmuebles.

En muchas páginas web y en portales online, se apuntan principalmente los procedimientos típicos, como la pregunta, ¿vender con o sin agente inmobiliario? Los propietarios de hoteles no deberían hacerse esta pregunta, después de todo, se trata de algo más que «sólo» un condominio.

Los operadores de hoteles tienen una propiedad especial, con una dedicación especial, muchos son ya una producción especial, en cuanto a corte (y dedicación). En consecuencia, se necesitan compradores especiales para este tipo de bienes.

Así pues, vender un hotel no sólo consiste en disponer de los documentos y registros adecuados, sino también de una estrategia de marketing correcta, idealmente exclusiva.

Como puede leer en el artículo Vender una propiedad, la venta de una propiedad implica 3 fases. Primero viene 1) la preparación, luego 2) la comercialización y 3) la realización de la venta.

Un vistazo a la preparación

El primer paso es siempre la estrategia correcta. El primer paso determina todo el proceso de venta. Dentro de la estrategia, se determina el calendario que se pretende para la venta, se reúnen los documentos y registros necesarios para la valoración del inmueble y la previsión económica, para el futuro de su hotel. Esto se utiliza para determinar el precio de venta.

Para aumentar el valor de la propiedad, también vale la pena considerar las correcciones y renovaciones cosméticas. Estos son los primeros e importantes pasos de la preparación.

Más adelante se hablará de ello.

Fase de venta: Discretamente o en portales

Luego pasa a la fase de ventas. En la fase de ventas, se abordan los contactos individuales de forma específica. Al menos en el caso de las ventas exclusivas en la zona fuera del mercado. Cuanto más ricas son las partes implicadas, más valioso es el tiempo. El tiempo es el único bien que no puedes producir. El dinero no es un problema para este tipo de compradores. Pruebas de financiación, acuerdos de confidencialidad, todo está disponible inmediatamente.

En consecuencia, estos inversores sólo quieren que se les presenten ofertas a las que nadie más tiene acceso. Un inversor con un volumen de más de diez millones de euros que desperdicia un mes está muy frustrado.

La reputación, en particular, desempeña un papel importante en estos círculos. Por eso te lo recomendamos si ya estás en este punto del artículo:

No queme su propiedad en los portales online. Puede que recibas cientos de consultas aquí, pero ¿quién tiene realmente la calificación crediticia? ¿Quién debe escribir a todos ellos, comprobar su solvencia, hablar con ellos, reunirse con ellos, negociar? Más bien fuera del mercado, dirigido a 1 o 2 inversores.

Por último, seguimos con toda la comunicación inicial. La criba de las solicitudes, la comprobación de la solvencia de los interesados, la información adicional, las llamadas telefónicas, hasta la cita de visita y, por supuesto, las negociaciones.

¿Con cuántos actores quiere pasar por este proceso?

El tiempo es dinero.

Tramitación de la venta: contrato de compraventa, notario e impuestos

El último paso es el proceso de venta. Aquí se trata principalmente del contrato de compra, la cita con el notario y la entrega del hotel.

Eso es a grandes rasgos, todo el proceso en la venta de un hotel. Si quiere más información sobre la venta de su primera propiedad, lea más aquí:

• Vender la propiedad

Aquí puede encontrar todo sobre el tema de los impuestos:

• Venta de inmuebles: Impuestos

Aquí hemos resumido el proceso en sus tres fases para usted:

• Preparación: Preparar el hotel y la venta
1. Cronometraje
2. Cita con el agente
3. Documentos
4. Preparar el hotel
5. Precio de la oferta
6. Exposición
• Fase de ventas: comercializar el hotel y encontrar compradores
1. Estrategia de marketing
2. Acepta las peticiones
3. Contacto con las partes interesadas
4. Comprobación de crédito
5. Fechas de visualización
6. Charla de ventas
• Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega
1. Contrato de compra
2. Nombramiento de notario
3. Inscripción en el registro de la propiedad y precio de compra
4. Entrega
5. Facturas para el notario y el agente inmobiliario
6. Pagar impuestos

Si usted trabaja con professionales en ambas ventas de propiedades, entonces no necesita preocuparse por los errores en las ventas de propiedades.

Siempre un buen lugar para alojarse, los hoteles en Berlín.

Tiempo y presión de tiempo en las ventas

Demasiado estrés, la vejez o la falta de un sucesor. Hay varios factores que a veces influyen en el tiempo en el que el hotel se va a vender / tiene que venderse. Por lo tanto, no espere demasiado tiempo si puede estimar ciertos factores (presión debido a las finanzas, presión debido a la edad o el deseo del fin del negocio).

Los motivos de la venta pueden ser diferentes:

• Demasiado estrés en el trabajo
• Alta edad
• Falta de sucesión
• Impresión de créditos

Antes de que la venta de su hotel prevista se convierta en una venta de emergencia, debe pensar en el momento óptimo con tiempo. El caso ideal es que no tengas presión de tiempo. Si lo hace, debe prepararse mejor para la venta.

No vender «demasiado tarde» si la venta es previsible, de lo contrario habrá presión de tiempo

Sin embargo, debido a los efectos anticíclicos, también se puede entrar en una fase en la que la demanda de hoteles, por parte de los inversores, sea menor.

Fuentes de error: Vender sin experiencia

Una mala o insuficiente preparación puede llevar a errores legales, pero también a errores fiscales. Así que no espere años y posponga la venta si se pueden estimar ciertos factores.

Pero no sólo se pueden cometer errores en la fase de preparación, sino también en la fase posterior de venta, cuando se comercializa el inmueble.

Incluso los agentes inmobiliarios inexpertos se equivocan y «queman» la propiedad, por ejemplo, publicando el hotel en todos los portales inmobiliarios. Especialmente los grandes inversores se plantean rápidamente la pregunta:

¿Cuál es el problema si la propiedad está en todos los portales inmobiliarios? No se realiza ninguna otra comprobación.

El consejo aquí: Ventas fuera del mercado, directamente a operadores, inversores, inversores extranjeros y fondos. Especialmente en el ámbito de los inmuebles hoteleros, la discreción y el anonimato del vendedor suelen ser una cuestión muy importante en el proceso.

Anónimo y discreto: directo a los inversores

Siempre garantizamos el máximo nivel de discreción y anonimato en la venta de nuestros clientes. Los hoteles que se ajustan a nuestro perfil de compra sólo se comunican internamente a los compradores conocidos. Incluso esta comunicación tiene lugar en varios pasos.

Se informa a los inversores de forma selectiva y discreta

En el mejor de los casos, esto ya crea una coincidencia 1:1. Esto significa que hay un vendedor y un comprador y que ninguna información sobre la venta y la propiedad se revela al mundo exterior. Esto es tan importante para las familias, que también tienen que lidiar con el tema de la herencia de bienes, como para los empresarios que no quieren que otros se enteren de la inminente venta.

¿Cuánto vale mi hotel?

Cuando se vende un inmueble, se suele suponer que se trata principalmente del edificio y de la sustancia.

Para los inversores, sin embargo, siempre se trata de la rentabilidad = beneficios del futuro.

El factor decisivo en la valoración, tanto de los inmuebles hoteleros como de las empresas, son los ingresos futuros, es decir, el volumen de negocio que se generará a través del flujo de caja.

No es diferente cuando se compra una propiedad de alquiler.

Y aquí también, como en la venta de inmuebles en general, se aplica lo siguiente:

¡Ubicación, ubicación, ubicación!

El método del valor comparativo, de probada eficacia, ayuda a la valoración. Explicado de forma sencilla: ¿hay algún negocio de hostelería en los alrededores que se haya vendido recientemente? Si es así, esta información puede utilizarse para determinar los precios de oferta de su hotel y para prever los precios de venta.

Por ejemplo, cuando se trata de Kitzbühel, siempre resulta caro.

Fuente de error: la valoración del corredor es demasiado alta

El precio de la oferta posterior del hotel es importante, porque ahí se decide si los interesados pican o no, sencillamente. Precio demasiado alto, zona demasiado pequeña, sin interés. Aquí hay dos fuentes de error:

1. Precio de venta erróneo de los propietarios
2. Una valoración demasiado alta de los agentes inmobiliarios

En primer lugar, en el mal, demasiado alto precio de venta de los propietarios, antes de la primera cita con el agente inmobiliario.

Para una primera evaluación aproximada, muchas personas echan un vistazo a los portales inmobiliarios en línea. Sin embargo, allí encontrará los precios de oferta (!), no los precios de venta finales. Que se ofrezca un negocio hotelero por 20 millones no significa que el hotel se vaya a vender por 20 millones. Recuérdalo cuando te informes de antemano sobre los precios en los portales online.

Otra fuente de errores radica en la selección de ofertas por parte de los agentes inmobiliarios. Más concretamente, en una valoración demasiado alta de los agentes inmobiliarios. Dirán: «genial, una gran calificación». Pero de nuevo la referencia al cliente:

Precio demasiado alto, zona demasiado pequeña, sin interés.

Si la valoración del hotel es demasiado alta, nadie estará interesado y eso nos lleva al principio, ¡la presión para vender! Por eso, si pide ofertas a varias agencias inmobiliarias, no se quede automáticamente con la que tenga la mejor calificación. Asegúrese de que los aspectos críticos también se incluyen en la evaluación. Esto aumenta el éxito y la rapidez de la venta.

Elija corredores que también tengan en cuenta los aspectos críticos en lugar de centrarse en la calificación más alta

Los compradores serán igual de críticos y, en caso de duda, se retirarán, posiblemente ya en el primer contacto.

El tiempo y el precio de la oferta determinan el éxito

Sin embargo, vender una propiedad comercial también significa dirigirse a un grupo especial y relativamente pequeño de compradores. El hotel necesita inversiones para correcciones cosméticas, pequeñas y grandes renovaciones, los préstamos tienen que ser atendidos, si el momento de la venta no se elige inteligentemente, el precio de la oferta demasiado alto, el hotel no se venderá. Esto nos lleva de nuevo a la venta forzosa.

Ventajas fuera del mercado: inversores directos, venta discreta de hoteles

Por lo tanto, nuestra recomendación es comerciar exclusivamente con su hotel. Esto significa un socio, no portales inmobiliarios, sino inversores inmobiliarios, inversores de capital, contactos directos de una red. El término técnico para este tipo de venta de propiedades es, como ya hemos aprendido, fuera de mercado.

La ventaja, a través de la venta exclusiva, es que se pueden abordar los inversores sólidos. El proceso de venta es mucho más rápido, a veces sólo lleva semanas en lugar de años.

Con el socio adecuado a su lado, no sólo llegará al mercado regional de inversores de capital, tampoco al nacional, ¿ha pensado alguna vez en el mercado internacional de inversores?

Muchos inversores del extranjero están muy interesados en el sector inmobiliario de este país. Todo a gran escala, para los fondos inmobiliarios, las familias, pero también para las grandes cadenas hoteleras que quieren implantarse en este país. Por eso no sólo nos dirigimos a los inversores de nuestro país, si la rentabilidad es la adecuada, la información inmobiliaria llega discretamente a inversores de todo el mundo. Una gran ventaja para usted como vendedor, aquí el dinero se sienta un poco más suelto que con el doméstico, la comprobación y la investigación de los inversores si un objetivo se va a cumplir.

Documentos y registros

Al vender un hotel, se necesitan muchos más documentos y cifras que al vender un inmueble privado. El nuevo propietario necesita cifras de negocio, datos sobre el contrato de alquiler y el funcionamiento del hotel.

Toda la información sobre las habitaciones, los niveles de ocupación, los asientos y las capacidades se incluyen en la decisión y muestran al posible cliente si su hotel es adecuado para su uso previsto.

Para convencer a un hotelero experimentado o a un futuro operador hotelero, los documentos deben ser completos y todas las cifras verificables.

Sin un agente experimentado, la venta de un hotel se hace difícil y conlleva algunos escollos que no deben subestimarse.

Como alternativa a la venta, puede optar por el arrendamiento. Puede averiguar qué variante es la mejor solución para usted como propietario en una comparación de las dos opciones y en una consulta de competencia del agente inmobiliario. La información básica en ambos casos incluye informar si el hotel está actualmente desocupado o si se pretende un cambio de propiedad mientras el hotel está en funcionamiento.

Vender un hotel – Conclusión

Si quiere comprar un hotel, necesita un socio fuerte, porque las mejores propiedades ya están vendidas de antemano. A través de conocidos y redes locales, las propiedades más lucrativas suelen comprarse antes de que aparezcan en el mercado y en los portales inmobiliarios. Por regla general, no encontrará las propiedades de primera calidad en una bolsa de inmuebles.

Como vendedor, usted también se beneficia de estas ofertas más exclusivas. Porque, por supuesto, se puede conseguir un precio de venta más alto siempre que los inmuebles se sigan comercializando en exclusiva. Aquí, uno u otro comprador sube un poco el precio de compra del hotel para que la oferta no vaya más allá. Desde los hoteles rurales hasta los hoteles boutique, el desarrollo actual del turismo nacional ofrece excelentes condiciones para la venta de hoteles con intermediarios.

Si quiere vender un hotel, el enfoque professional desde el principio es de gran importancia. A diferencia de lo que ocurre con los inmuebles de uso privado, la valoración global y la estrategia de comercialización desempeñan un papel conciso. ¿A qué grupo de compradores debe dirigirse su oferta? ¿Qué condiciones son relevantes en el actual contrato de alquiler y qué reputación tiene el hotel? Todos estos aspectos influyen en el precio de la oferta y deciden el interés de los hoteleros experimentados en su propiedad.

Estadísticas: boom del turismo

Como ya se ha mencionado al principio de la guía, el turismo nacional está en auge y lleva más de 10 años brillando con cifras récord. En consecuencia, el número de pernoctaciones y la demanda de hoteles en el mercado inmobiliario están aumentando. Desde el elegante y lujoso hotel boutique en el centro de la ciudad hasta el hotel con gastronomía conectada y áreas para eventos. En Alemania, la gente no sólo toma más vacaciones, sino que también gasta más en ellas. Así, los precios de las pernoctaciones aumentan y la industria hotelera se convierte en un negocio lucrativo para cada vez más empresas y empresarios.

Ergo: el mercado inmobiliario y el mercado turístico están en alza en este momento. Si vende ahora, obtendrá un buen precio de venta: ¿por qué esperar a la próxima burbuja inmobili aria? Le mostramos cómo aprovechar los beneficios actuales. Negocie su propiedad hotelera de forma anticíclica.

¿Quiere más datos y cifras interesantes de toda Alemania para los propietarios de inmuebles? Lea más sobre las estadísticas inmobiliarias aquí.

La prueba es que el turismo en Alemania está en auge desde hace años. Con un nuevo concepto, los viejos hoteles pueden aparecer rápidamente con un nuevo esplendor. Puede encontrar más estadísticas interesantes sobre el turismo interno y los efectos en la industria hotelera bajo el diagrama y el «Procedimiento de ventas de hoteles».

Noches de hotel en Alemania

Pernoctaciones en establecimientos de alojamiento alemanes de 1992 a 2018 (en millones).

Turismo Contribución al producto interior bruto

Evolución de la contribución directa y total de la industria turística alemana al producto interior bruto en los años 2012 a 2028 (en miles de millones de euros).

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Empleados del sector turístico

Evolución de la contribución directa y total de la industria turística alemana al empleo en los años 2012 a 2028 (en 1.000).

Número de hoteles por estrellas

Número de hoteles clasificados en Alemania por estrellas de hotel (a fecha de enero de 2019).

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Lo que importa a la hora de ofrecer un inmueble comercial

Los buenos agentes inmobiliarios no sólo encuentran rápidamente un comprador solvente, sino que también le apoyan en la venta del inmueble comercial según sus circunstancias y posibilidades. Las citas de visita se organizan, coordinan y llevan a cabo de forma professional.

Para acelerar la venta y ofrecerle seguridad en la selección de un socio contractual y del nuevo propietario, comprobamos la solvencia de los posibles compradores y obtenemos un concepto de financiación. Antes de que un agente inmobiliario con experiencia en usos comerciales le haga una recomendación y le proponga un comprador, ha obtenido todas las comprobaciones necesarias sobre la solvencia, la financiación segura y los datos específicos del cliente.

Se le libera de toda la fase de preparación y venta, para que pueda ocuparse de su negocio principal y externalizar la intermediación sin preocupaciones y de forma segura.

Tareas de intermediario en la venta de inmuebles comerciales

¿Quiere vender una casa o un piso, no tiene experiencia en el mercado inmobiliario y quiere evitar errores a toda costa? En ese caso, le conviene recurrir a los servicios integrales de un agente inmobiliario y simplificar la larga y compleja venta de su vivienda. Cuando contrata a un agente inmobiliario, no tiene que incluir la venta de su propiedad en su agenda, ya que todas las tareas son asumidas directamente por su agente inmobiliario y llevadas a cabo en su interés.

Básicamente, un agente inmobiliario realiza todas las tareas importantes antes y durante la fase de venta y alquiler. Crea una exposición, determina el valor de mercado de su propiedad, anuncia su propiedad y luego actúa como interfaz entre usted y las partes interesadas. Mientras que la creación y publicación de un anuncio es una tarea que requiere mucho tiempo pero que se realiza una sola vez, responder a las consultas de los clientes forma parte de la actividad diaria de un agente inmobiliario.

Aquí puede encontrar más información sobre el:

• Tareas de un corredor

Comisión para el corredor: las normas más importantes

Más del 80% de los inmuebles en venta o alquiler son intermediados. Esto significa que el propietario encarga a un agente inmobiliario la publicidad de la oferta y la realización de todas las tareas hasta la celebración del contrato en su nombre. La intermediación professional es un servicio que se acuerda entre el cliente y el agente inmobiliario. Una vez prestado el servicio, se debe pagar una comisión, la llamada tasa de intermediación.

El pago de la comisión depende del tipo de comisión y del motivo de la misma. Si vende su propiedad a través de un agente inmobiliario, el comprador suele pagar. En el caso de los alquileres, desde 2015 se aplica el principio del comprador, por lo que el destinatario de la factura y el pagador de la comisión es idéntico a la persona que ha encargado un servicio de agente inmobiliario.

Aquí encontrará más información sobre el:

• Comisión del corredor

¿Vender un local comercial? Procedimiento, impuestos & Co.

La venta de inmuebles comerciales es una tarea compleja que requiere mucho tiempo y conocimientos. Sin los conocimientos y la experiencia necesarios en la venta de inmuebles comerciales, los errores son inevitables. Si el precio de venta es desproporcionadamente alto, sólo recibirá unas pocas consultas y tendrá que estar preparado para un proceso de venta más largo. Si el precio es demasiado bajo, perderá dinero y quedará insatisfecho con la venta.

¡¿Vender en privado?! Evitar errores

Apóyese en expertos con experiencia en la venta de inmuebles comerciales y que sepan lo que es importante en la preparación de las ofertas, en la determinación de los precios y en las conversaciones con los interesados. Dedíquese a sus tareas diarias y opte por la venta professional de su local comercial. Evite errores al vender su propiedad.

Valoración y precio de oferta

¿Quiere vender su propiedad? Para que la venta de un inmueble tenga éxito y sea rentable, el primer paso es siempre una valoración bien fundada y realista. Esto determina, en última instancia, el precio de venta que debe fijarse. En el siguiente paso, los agentes inmobiliarios llevan su propiedad a interesados solventes. No se trata sólo de los portales inmobiliarios y la comercialización, sino también de la valoración de la propiedad( valoración dela casa / valoración del piso), la evaluación crediticia de los posibles compradores, las citas de visita y las negociaciones son tarea del agente inmobiliario, hasta el contrato de compraventa, la cita con el notario y las cuestiones fiscales. Conozca el tema de la venta de inmuebles aquí en la guía. Explicado de forma sencilla, paso a paso.

• Vender la propiedad

Propiedad comercial: caso especial

La venta de inmuebles comerciales es siempre un caso especial en comparación con el típico apartamento o casa unifamiliar. Por ejemplo, al vender hoteles y centros comerciales enteros, con garajes subterráneos como extra.

Vender propiedades hoteleras

Recibimos muchas preguntas específicamente sobre el tema de la venta de un hotel. Por eso hemos resumido aquí el tema una vez más para nuestros lectores. Especialmente para aquellos que venden un hotel por primera vez, o la primera propiedad.

Los hoteles tienen algunos parámetros especiales, por ejemplo en la valoración. Al igual que ocurre con los inmuebles comerciales en general, no se trata sólo del fondo, sino también del potencial de la propiedad, desde el estado de renovación hasta la ubicación del hotel. En pocas palabras, ¿cuánto generará el inmueble comercial, o en este caso especial el hotel, en los próximos cinco años? En pocas palabras. La valoración del hotel es, por tanto, mucho más compleja.

Lea más aquí en la pequeña guía sobre el tema:

• Vender hotel

Vender centro comercial

Ventas en centros comerciales – El comportamiento de compra está cambiando. Cada vez son más las personas que encargan artículos, ya sea ropa, accesorios, muebles o incluso otras chucherías en Internet, en las tiendas online. Los centros urbanos, las calles comerciales más caras, pero también la vida en los pueblos pequeños está cambiando. En consecuencia, la fluctuación de los centros comerciales es igualmente, cada vez menor. Si se encuentra en la desfavorable situación de pensar en vender su propiedad o centro comercial, puede encontrar aquí información inicial.

• Vender centro comercial

Immobilien AG: actividades, bolsa, condiciones y ventajas

Una sociedad anónima inmobiliaria -o AG inmobiliaria para abreviar- es una empresa inmobiliaria que tiene la forma jurídica de una sociedad anónima ordinaria (AG) y cuya actividad principal está orientada al sector inmobiliario. Así pues, los activos de la empresa se destinan predominantemente -o exclusivamente- a inversiones inmobiliarias, o bien consisten en la construcción de inmuebles y la posterior venta de los mismos.

Las mayores empresas alemanas que cotizan en bolsa en el sector inmobiliario residencial (a 31.12.2o19):

• Vonovia
• Viviendas alemanas
• LEG
• DÍA
• Grand City Properties
• Inmobiliaria Adler
• GAG

Actividades comerciales Real Estate AG – Construcción, Comercio, Gestión & Co.

La gama de actividades de las sociedades anónimas inmobiliarias se centra, por ejemplo, en el desarrollo de proyectos y la construcción de inmuebles. La gestión y la venta de inmuebles también son focos habituales de este tipo de empresas. En definitiva, las sociedades anónimas pueden dedicarse al comercio de inmuebles, a la intermediación de los mismos, así como a la tenencia y gestión de sus propias carteras o a ofrecer los correspondientes servicios para carteras de inversión ajenas a la sociedad. Las sociedades anónimas inmobiliarias son una opción popular, especialmente para el alquiler.

Las posibles actividades de un vistazo:

• Desarrollo de proyectos
  • Construcción
• Comercio inmobiliario
  • Adquisición
  • Distribución
• Gestión inmobiliaria
  • Mantenga
  • Agricultura
  • Alquilar
• Servicios a terceros
  • Adquisición de bienes inmuebles fuera de la empresa

Empresa inmobiliaria en la Bolsa – Requisitos legales y ventajas

Las sociedades anónimas inmobiliarias pueden elegir si quieren o no cotizar en bolsa. Si usted es accionista de una sociedad anónima inmobiliaria y decide cotizar en bolsa, está sujeto a la Ley alemana de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (Ley REIT). La Ley de REIT determina qué normas generales se aplican a su empresa y qué calificaciones debe tener su empresa para ser admitida como sociedad REIT, y qué normas fiscales deben tenerse en cuenta.

Muchas empresas familiares que desean operar en el sector inmobiliario como sociedad anónima (AG) deciden deliberadamente no cotizar en bolsa, ya que los accionistas de su empresa van a estar restringidos a su propio círculo de contactos familiares y no se prevé la negociación de acciones en público.

Sociedad anónima inmobiliaria cotizada / REIT-AG

La sociedad REIT se basa originalmente en una forma societaria estadounidense, a saber, el «Real Estate Investment Trust» – abreviado: REIT – que dio nombre a la sociedad inmobiliaria cotizada. Desde sus inicios, el fondo ha experimentado un considerable auge. La forma jurídica de la empresa, que era poco conocida en 1960, conquistó lenta pero inexorablemente el mundo en los años 90 y adquirió renombre internacional. Con la promulgación de la Ley de REIT en 2007, también se introdujo en Alemania la forma jurídica del REIT-AG.

Para facilitar la distinción entre ellos, los REITs alemanes también se denominan a menudo G-REITs, siendo la «G» de «Alemania». A veces, REIT también se traduce incorrectamente como fondo inmobiliario en este país – sin embargo, hay algunas características legales y económicas especiales en comparación con la forma legal alemana del fondo inmobiliario.

Requisitos legales según REITG – cotización en bolsa, cuota & Co.

Para que las sociedades anónimas inmobiliarias sean reconocidas como sociedades anónimas REIT y puedan disfrutar de las ventajas y beneficios correspondientes, deben cumplir una serie de requisitos definidos en la Ley alemana de sociedades anónimas inmobiliarias con acciones cotizadas (REITG). Una de estas normas exige que la sociedad anónima inmobiliaria cotice obligatoriamente en bolsa. Otras restricciones se refieren al free float permitido de la empresa -es decir, todas las acciones de la empresa distribuidas entre varios inversores menores-, así como la participación de los accionistas junto con la distribución per cápita de las acciones. Otros requisitos regulan los fondos propios, el inmovilizado y el volumen de negocio generado por la gestión de los inmuebles.

Requisitos legales para un REIT-AG:

• Sede y gestión en Alemania
• Obligación de cotizar en el mercado
• Free float en el momento de la admisión a bolsa: al menos el 25%.
• Flotante libre después de la cotización: al menos el 15%.
• Ratio de fondos propios: al menos el 45
• Inversiones inmobiliarias (bienes inmuebles): al menos el 75%.
• Ingresos procedentes de la propiedad inmobiliaria: al menos el 75
• Participación del REIT por accionista: máximo 10%.
• Ratio de distribución (beneficio neto): al menos el 90%.

Pequeño consejo: Para las sociedades anónimas inmobiliarias, poco antes de la cotización, se concede un plazo de dos años para cumplir todos los requisitos necesarios. Hasta que no se hayan cumplido todos los requisitos de la REITG, dicha empresa se considera un pre-REIT.

Ventajas de las sociedades anónimas REIT: exención fiscal, ventaja competitiva & Co

Las sociedades anónimas inmobiliarias que cotizan en bolsa son especialmente populares entre los financieros y los grandes inversores porque están exentas tanto del impuesto de sociedades como del impuesto sobre actividades económicas, siempre que cumplan los requisitos legales de acuerdo con el REITG. Al ser el sector inmobiliario una oportunidad de inversión especialmente segura, ofrece la posibilidad de amortiguar las fluctuaciones y los riesgos de la inflación. Además, la compra y venta de acciones es sencilla gracias al acceso al mercado, y las transferencias de propiedad pueden realizarse con rapidez y flexibilidad.

El acceso al mercado de capitales permite a una empresa inmobiliaria generar hábilmente capital propio, que puede financiar la inversión en bienes inmuebles. En consecuencia, las sociedades anónimas inmobiliarias tienen una clara ventaja en cuanto a la velocidad de crecimiento de su patrimonio, lo que supone una mayor competitividad en el mercado en general. Otras formas jurídicas de empresas, en cambio, dependen de la retención de sus beneficios -es decir, de dejar los beneficios en la empresa en lugar de distribuirlos y acumularlos en ella- para aumentar el capital social de su empresa o, de lo contrario, no tienen derecho legal a un reparto de beneficios. La forma jurídica también ofrece un grado considerable de seguridad, ya que el capital social representa algo menos de la mitad del capital total de la sociedad anónima.

Ventajas para las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa:

• No hay impuesto de sociedades
• Sin impuesto comercial
• Asegurar la inversión mediante activos tangibles (bienes inmuebles)
• Oportunidad de compensar la inflación
• Compra/venta de acciones rápida y sencilla
• Transferencia flexible de acciones
• Adquisición de capital simple
• Ventaja competitiva gracias a la alta tasa de crecimiento
• Alta seguridad a través de la proporción de fondos propios

Ventajas para los inversores – Flujo de caja estable, crecimiento y 90 % de dividendos

Otra ventaja: la sociedad anónima REIT también ofrece un negocio lucrativo para los inversores. Las sociedades anónimas suelen establecerse a largo plazo, lo que significa que la empresa puede ofrecer a los inversores la perspectiva de un flujo de caja estable y un crecimiento a largo plazo sin exponerlos a un mayor riesgo. El reparto de dividendos también es muy atractivo para los accionistas, con un mínimo legal del 90% del beneficio neto del ejercicio según la legislación mercantil.

Ventajas para los inversores inmobiliarios de AG:

• Flujo de caja estable
• Crecimiento empresarial a largo plazo
• Riesgo bajo
• Atractivo reparto de dividendos

Sin embargo, la aplicación del procedimiento de media renta no es posible para los accionistas en lo que respecta a la distribución de beneficios. Sus beneficios deben estar totalmente gravados.

Sociedad anónima inmobiliaria / REIT-AG – ¿Para quién vale la pena?

¿También está pensando en fundar una empresa inmobiliaria o tomar una participación en una empresa inmobiliaria ya existente? Para las empresas constructoras y promotoras suele ser una empresa lucrativa, pero también como financiador o accionista de un holding inmobiliario, la constitución de una sociedad anónima inmobiliaria puede ser muy rentable. Además, la ocurrencia económica de las sociedades anónimas inmobiliarias se extiende a las asociaciones de viviendas, a las empresas de gestión inmobiliaria y a las grandes empresas de intermediación.

La propiedad de la cartera inmobiliaria puede ser mantenida como inversión directa por la propia empresa inmobiliaria o por otra empresa inmobiliaria cuyas acciones son adquiridas por la empresa inmobiliaria mediante una participación. A menudo se utiliza una mezcla de inversiones directas y de terceros para adquirir, mantener o vender bienes inmuebles. Debido a la amplia gama de propiedades, tanto residenciales como comerciales, la cotización en bolsa representa un modelo atractivo para las empresas inmobiliarias.

AG: Fundación, forma jurídica, acciones inmobiliarias (lista)

1. Sociedad anónima (AG)
2. Acciones inmobiliarias: Lista de empresas
3. Inmobiliaria Ltd.
4. Alternativas al REIT: formas jurídicas en Alemania

Sociedad Anónima (AG): formación, responsabilidad, forma jurídica y Co.

Aktiengesellschaft (AG) – La sociedad anónima es una forma jurídica alemana fundada por al menos una persona y organizada por diferentes organismos. En lugar de un director general, la empresa es gestionada por un consejo de administración formado por al menos una persona. Como su nombre indica, esta forma jurídica de empresa se dedica principalmente al comercio de acciones. ¿Desea crear una empresa por su cuenta o junto con otras personas y conocer de antemano los formularios del derecho de sociedades? Entonces ha llegado al lugar adecuado.

• Sociedad anónima (AG)

Acciones inmobiliarias: Lista de empresas

Acciones inmobiliarias – No todo el mundo puede permitirse un inmueble como inversión de capital. Sin embargo, a través de las acciones inmobiliarias, todo el mundo puede participar en el mercado inmobiliario e invertir dinero. Los precios de las acciones de las grandes empresas suben año tras año. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE y Patrizia son algunas de las empresas activas más conocidas en Alemania. Además, hay más de 25 empresas más. Tenemos un resumen de las acciones inmobiliarias más populares para usted como inversor. Pero primero, un vistazo a los riesgos de las acciones, el mercado de valores, para los principiantes y novatos. Ahora a la lista y más sobre el mercado inmobiliario, sus opciones de inversión y todos los precios de un vistazo, aquí en el artículo sobre acciones inmobiliarias.

• Acciones inmobiliarias

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

Alternativa – En este artículo aprenderá lo básico sobre las empresas inmobiliarias. Explicado brevemente: Una empresa inmobiliaria es una empresa que persigue el objetivo de alquilar, desarrollar, financiar, realizar y/o comercializar. No importa si se trata de una o varias propiedades. La gestión de inmuebles residenciales y comerciales -en interés propio o como servicio ofrecido a terceros- es también un enfoque popular para las empresas inmobiliarias y las sociedades de responsabilidad limitada de gestión de activos. Infórmese sobre las principales ventajas e inconvenientes de la compra de bienes inmuebles y los costes que cabe esperar.

• Inmobiliaria Ltd.

Alternativas al REIT: formas jurídicas en Alemania

Formas jurídicas – ¿Qué tipos de empresa existen? Si quiere crear su primera empresa, la elección de la forma jurídica ideal es uno de los primeros pasos en el proceso de creación de una empresa. Tanto si quiere crear una empresa inmobiliaria especial como una empresa de nueva creación, aquí le he resumido todos los tipos de empresas en Alemania.

• Formas jurídicas: Lista

Tipos de empresas en detalle:

• Empresa unipersonal
• Empresario registrado / mujer de negocios registrada (e. K.)
• Asociación civil (GbR)
• Sociedad General (OHG)
• Sociedad Limitada (KG)
• Empresa emprendedora (UG)
• GmbH: Sociedad de responsabilidad limitada
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Sociedad anónima (AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fundación / Fundación familiar