Espacio útil, espacio habitable y espacio de suelo: ¿cuál es la diferencia?

Empecemos de forma muy sencilla. Encontrará estos valores en las exposiciones, en los anuncios, en cada búsqueda de propiedades. Por eso es importante conocer la diferencia.

3 A menudo te encontrarás con superficies:

1. Espacio en el suelo
2. Área útil
3. Espacio vital

El orden ha sido elegido especialmente para este fin. Porque como se puede ver aquí, se pasa de la 1) superficie de suelo a la 2) superficie útil a la 3) superficie habitable final.

¡Tip! Al final del artículo también encontrará una infografía adicional para aclarar las cosas

Como todavía existe una «fórmula» sencilla de cálculo en Internet, aquí se explica de forma bastante sencilla.

Simplemente expresado como una «fórmula»:

• Superficie de suelo = superficie útil + superficie de circulación (como la escalera) + superficie funcional (como la sala de calderas)
• Superficie útil = Superficie utilizable (superficie habitable – sótano – ático – …)
• Espacio vital = sala de estar (sala de estar + dormitorio + …)

Calcular paso a paso

Veamos de nuevo el proceso paso a paso:

Superficie básica: Paso 1 + definición

Esto significa que la 1) superficie del suelo incluye toda la superficie útil, así como los pasillos y las escaleras (zona de circulación), y la sala de basuras o de calefacción (zona funcional).

Esto incluye todas las áreas del piso:

• Espacio vital
• Áticos, sótanos, garajes y balcones
• Escalera, pasillos, … (llamada zona de tráfico)
• Cuarto de la basura, cuarto de la caldera, … (llamada área funcional)

Esto no incluye:

• Tierra

Calcula:

Superficie de suelo = superficie útil + superficie de circulación (como la escalera) + superficie funcional (como la sala de calderas)

Infografía:

Ejemplo: Todas las zonas edificadas, las zonas cubiertas y los pisos superiores.

Área útil: Paso 2 + definición

Después de la superficie, hay que tener en cuenta el 2) espacio útil, es decir, lo que realmente se puede utilizar en la casa o el edificio de apartamentos (para los condominios).

Entre ellas se encuentran, por ejemplo:

• Ático
• Bodega
• Garajes
• Trasteros (fuera de la vivienda)
• Balcones

Esto ya no incluye:

• Escalera, pasillos, … (llamada zona de tráfico)
• Cuarto de la basura, cuarto de la caldera, … (llamada área funcional)

Calcula:

Superficie útil = Superficie utilizable (espacio habitable, sótano, ático, …)

Infografía:

Ejemplo: La escalera forma parte de la superficie útil.

Espacio vital: Paso 3 + definición

Sólo entonces se llega al 3) espacio vital. La superficie habitable indica entonces el espacio realmente habitable del inmueble.

Normalmente sólo incluye:

• Habitaciones (dormitorio, cocina, baño, sala de estar, etc.)
• Los balcones, las logias, las terrazas y los tejados ajardinados se contabilizan al 25% y, como máximo, al 50% (art. 4 de la WoFlV).

Calcula:

Espacio vital = sala de estar (sala de estar + dormitorio + …)

Ahora ya sabes la diferencia.

Infografía:

Ejemplo: Sala de estar de un condominio.

Resumen: Términos técnicos en forma de infografía

Una vez más, resumidos rápidamente, los ámbitos, simplificados con infografía.

1. Superficie total (uso + tráfico + función)
   1. Zona de tránsito (escaleras, pasillos de la casa)
   2. Área funcional (sala de calderas, sala de residuos, etc.)
2. Área utilizable (todo excepto el área de tráfico / área funcional)
3. Espacio habitable (espacio utilizable que no está ocupado, ejemplo: sótano)

Superficie total / superficie de la casa

Uso + tráfico + función dan como resultado la superficie total.

Espacio utilizable en la casa

Todo, excepto el área de tráfico / área funcional, resulta en el área utilizable.

Espacio vital en la casa

El espacio utilizable que no está ocupado, por ejemplo: el sótano, se denomina espacio habitable.

Valoración de inmuebles: explicada paso a paso

Por experiencia podemos decir que una valoración objetiva y exhaustiva de la propiedad determina el éxito de la venta. Si el precio es demasiado bajo, está regalando dinero; si el precio de compra es demasiado alto, está alejando a los posibles compradores genuinos. Fijar el precio de venta correcto es uno de los puntos más importantes a la hora de vender una propiedad.

Antes de profundizar en el tema de la valoración de la ubicación, la estructura del edificio, el valor de mercado y demás, vamos a empezar con las 3 preguntas básicas que recibimos en las reuniones de asesoramiento con los clientes:

• ¿Cómo puedo valorar una propiedad?
• ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble?
• ¿Cómo valora el banco una propiedad?

¡Tip! Más adelante en el artículo encontrará información mucho más detallada sobre todos los tipos de procedimientos de valoración de inmuebles.

Eliminación: edad, inversión, herencia y cambios

Hay muchas razones para vender una propiedad. Las consideraciones de inversión, una herencia o los cambios en las circunstancias de la vida pueden ser decisivos. Si hay niños, la familia puede querer una propiedad más grande.

En la vejez, muchas personas quieren mudarse a una vivienda más pequeña, por ejemplo para ahorrar en gastos de mantenimiento. Los propietarios suelen tener un fuerte apego a su propiedad. Se ha invertido mucho tiempo, trabajo y amor en la casa o el piso.

La propiedad tiene un alto valor personal, que se refleja en el precio de compra deseado. Sin embargo, si el precio es demasiado alto, muchos compradores lo descartan inmediatamente. El éxito aporta el equilibrio adecuado.

Cualquiera que se presente a la cita para ver el producto ya tiene argumentos para rebajar el precio de compra. Se buscan los defectos y el comprador potencial sólo evalúa, en última instancia, cuánto trabajo le queda por hacer a la propiedad. En resumen:

Si el precio de venta está muy por encima del valor real del mercado, no venderá.

Para que el periodo de venta sea corto y se consiga el mejor precio de compra, es fundamental una correcta evaluación del precio de mercado.

¿Qué propiedades se valoran y cómo?

En la siguiente tabla hemos recopilado los tipos de bienes inmuebles y sus procedimientos habituales de valoración. Con el procedimiento de valoración de «compensación», se produce una revisión de los valores previamente determinados:

Pisos (ocupados por el propietario)

• Método del valor comparativo
• Compensando con: Enfoque de ingresos o enfoque de activos

Pisos (alquilados a terceros)

• Método de las ganancias capitalizadas
• Compensando con: Método del valor comparativo o método del valor de los activos

Casa residencial (ocupada por el propietario)

• Método del valor real
• Compensando con: Enfoque de capitalización de ingresos

Edificio residencial (alquilado, por ejemplo, edificio de apartamentos)

• Método de las ganancias capitalizadas
• Compensando con: Método del valor del material

Terreno (sin urbanizar)

• Método del valor comparativo
• Desplazamiento con: [Ninguno]

Terreno (sin desarrollar pero alquilado)

• Método del valor comparativo
• Compensando con: Enfoque de capitalización de ingresos

¿¡Haga que valoren su propiedad!? Sí. Por supuesto.

Si quiere vender una casa, nuestra recomendación es: acuda a expertos para una valoración bien fundamentada. Si el precio es demasiado bajo, perderá dinero. Le daremos una valoración aproximada para una evaluación inicial.

Valoro su propiedad de forma gratuita: Valoración inmobiliaria

Un breve dictamen pericial suele ser suficiente para la valoración del inmueble. Este tipo de tasación experta va más allá de una valoración estandarizada y se convierte en la base esencial para determinar el mejor precio de oferta.

En esa valoración, los expertos también tienen en cuenta las características regionales, la oferta y la demanda. Le ayudan a determinar el valor de mercado actual de su propiedad. Confíe en contactos experimentados y consiga el mejor precio de venta posible para su propiedad.

Valoración para la venta de inmuebles

Un resumen de toda la información importante sobre la valoración a la hora de vender un inmueble:

Enfoque de ingresos: Desglose del valor de mercado y del valor de la renta del edificio

El método del valor de las ganancias capitalizadas divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de la renta del edificio.

Interés del valor del terreno = 7 por ciento * 100.000 euros = 7.000 euros

Valor de la renta del edificio = 5.600 euros * 12,50 (multiplicador) = 70.000 euros

Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. Para ello, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

• Método de las ganancias capitalizadas

Método del valor del material: Valor de la nueva construcción de un inmueble

El cálculo utiliza en primer lugar el valor estándar del terreno para determinar el valor de mercado del mismo y, a continuación, se añade el valor real de la construcción.

El valor real del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por edad. El valor real del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor real del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real.

Valor en especie = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

El cálculo del factor de valor real se basa en el tipo de edificio, el valor real preliminar y el valor estándar del suelo. El valor total del activo material así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el bien.

• Método del valor del material

Método del valor comparativo: Comparación de propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza, en particular, para la venta de pisos y casas en propiedad. El valor comparativo también puede determinarse para los terrenos no urbanizados.

Precio por metro cuadrado del inmueble comparable = 300.000 euros / 100 metros cuadrados = 3.000 euros por metro cuadrado

Precio de compra del inmueble a valorar = 3.000 euros * 200 m2 = 600.000 euros

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con una disposición comparable. Los inmuebles incluidos en la valoración deben proceder de las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

• Procedimiento de valor comparativo

Formulario para propietarios de inmuebles

Alquilar, comprar, vivir, aquí encontrará todas las fórmulas importantes para usted como propietario. En nuestra colección de fórmulas inmobiliarias encontrará cálculos y ejemplos para comprar, vender y alquilar. Multiplicador del precio de alquiler o de compra, rendimiento bruto, rendimiento de los fondos propios, rendimiento de la propiedad, reservas para el mantenimiento y mucho más. Pulse aquí para volver a la vista general:

• Formulario inmobiliario

Costes: Evaluación final de la casa y el piso

Para el cálculo, se realiza primero una valoración aproximada. Por lo tanto, el precio de la tasación final se basa, en la mayoría de los casos, en el valor estimado del inmueble a valorar.

Para un valor de la propiedad que esté por debajo del límite de 150.000 euros, puede esperar unos costes aproximados de 1.500 euros. Para los edificios de apartamentos con un valor de la propiedad superior a 1 millón, la tasa estimada aumenta a 3.000 euros.

• Por debajo de 150.000 euros, aproximadamente 1.500 euros
• Más de 1.000.000 de euros, alrededor de 3.000 euros

Costes adicionales: Derecho de paso & Co.

Como también se ha evaluado un derecho de paso, se puede facturar un recargo del 20% = 360 euros. Esto significa que para una propiedad de menos de 150.000 euros, la tasa sería de 1.500 euros por la valoración de la propiedad más 360 euros por la tramitación del derecho de paso; el coste total sería de 1.860 euros netos.

Evaluación del valor (costes)

¿Quién prepara las tasaciones de los bienes inmuebles? ¿Cuánto cuesta un tasador de viviendas? ¿Cuánto cuesta un tasador de edificios antiguos? A menos que la normativa legal exija la designación de un perito, una tasación inmobiliaria le proporcionará una valoración realista de su propiedad en el mercado regional y nacional. Proporcionamos valoraciones puntuales y precisas de terrenos, propiedades residenciales y comerciales.

Sin embargo, si la valoración se va a presentar ante los tribunales, como en el caso de un divorcio, hay que llamar a los expertos a cambio de una tarifa. La propiedad residencial o de alquiler se inspecciona in situ. Por regla general, se emiten tanto una copia escrita como una digital de la tasación.

• Informe de valoración

Tarifa plana

Valoración de pisos y factores de valor – ¿Tiene un piso y quiere saber cuánto vale? Por supuesto, puede acudir inmediatamente a un tasador y/o agente inmobiliario con esta pregunta. Sin embargo, la valoración exacta cobra importancia a más tardar cuando se quiere vender o legar el piso. Incluso si se hipoteca la propiedad -por ejemplo, porque se quiere comprar otra- el valor debe determinarse con mucha precisión. Es entonces cuando entra en juego el experto.

¿Qué influye en el valor de un piso? Pero vamos a ceñirnos primero al llamado «valor de pi por pulgar», es decir, a una determinación muy aproximada del valor. Para determinar el valor de su piso, primero intervienen una serie de factores «blandos» que influyen.

• Tarifa plana

Califique una casa

Evaluar aproximadamente el precio de compra o hacer que se estime – Si una casa o un piso se compró hace poco tiempo, los costes de construcción o el precio de compra proporcionan puntos de referencia iniciales para la valoración de la vivienda. En el portal inmobiliario de Lukinski puede obtener más indicaciones sobre el valor actual de su propiedad comparándola con propiedades en ubicaciones similares, del mismo tamaño y con el mismo mobiliario, etc. La determinación exacta del precio del inmueble depende de varios criterios.

El criterio más importante es la ubicación. Los precios de los inmuebles varían según la región, a veces considerablemente. Por lo tanto, sólo pueden incluirse en la comparación de propiedades las que se encuentran en las proximidades. Como expertos en la venta de inmuebles en las regiones de Renania-Palatinado y Hesse, podemos ofrecer rápidamente una valoración realista mediante la comparación de inmuebles. Los aspectos de las micro y macrolocalizaciones, así como la ubicación inmediata del inmueble, son igualmente importantes en la valoración de la vivienda: el ruido de fondo, las vistas y las condiciones de luz interesan a los posibles compradores e influyen en el valor de la propiedad y en el precio alcanzable.

• Califique una casa

Calificar la casa de apartamentos

Valor de mercado, valoración y precio de compra de su propiedad –

Si quiere vender su edificio de apartamentos, una cosa es importante: Un precio de compra informado, orientado al mercado y realista. Las cuestiones centrales de los propietarios: ¿Cuánto vale mi propiedad? ¿Cómo se calcula el valor de un edificio de apartamentos? ¿Cómo determina la Agencia Tributaria el valor de una vivienda? ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble? ¿Cómo valora el banco una propiedad? Son muchas las preguntas y muchos los datos que te vas a encontrar durante la valoración de la vivienda multifamiliar. Para darle una primera impresión de la complejidad de la ubicación, el valor de mercado, los inmuebles comparables, la estructura del edificio, etc., hemos redactado para usted esta guía sobre el tema de la valoración de edificios de apartamentos.

• Calificar la casa de apartamentos

Tasa de propiedad

Determinar el valor de mercado, la tasación y el precio de compra – ¿Cómo valorar un inmueble? ¿Cómo se calcula el valor de mercado de un inmueble? ¿Quién puede valorar un inmueble? ¿Quién proporciona información sobre el valor estándar del suelo?

• Tasa de propiedad

Calcula el rendimiento: Colección de fórmulas

Calcular el valor de la propiedad – alquilar, comprar, vivir, aquí encontrará todas las fórmulas importantes para usted como propietario. En nuestra colección de fórmulas inmobiliarias encontrará cálculos y ejemplos para comprar, vender y alquilar. Multiplicador del precio de alquiler o de compra, rendimiento bruto, rendimiento de los fondos propios, rendimiento de la propiedad, reservas para el mantenimiento y mucho más.

• Calcular el valor de la propiedad: Colección de fórmulas

Gastos de funcionamiento y reservas

• Gestión inmobiliaria para su propiedad
• Costes dereparación, mantenimiento y renovación
• Gastos de mantenimiento que no se producen regularmente
• Llamadas telefónicas, correspondencia, cuenta e intereses
• Tasas de servicio proporcionales para los pisos vacíos
• Seguro de gastos judiciales y pérdida de alquileres

Multiplicador del alquiler (factor de precio de compra)

En las exposiciones inmobiliarias casi siempre se encuentra información sobre el rendimiento bruto, a veces también sobre el multiplicador del alquiler. El multiplicador del alquiler (factor de precio de compra) es un simple ratio para comparar diferentes propiedades de un vistazo.

Así se calcula el multiplicador de la renta:

Multiplicador del alquiler = precio de compra / alquiler frío anual

Ejemplo:

Un piso en Los Ángeles cuesta 1.000.000 de euros y aporta una renta anual de 52.000 euros, tiene un multiplicador de renta de 19,2:

Multiplicador del alquiler = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendimiento bruto

El rendimiento bruto en porcentaje es la contrapartida del multiplicador.

Así se calcula el rendimiento bruto:

Rendimiento bruto = alquiler anual en frío x 100 / precio de compra

Ejemplo:

Su piso en Los Ángeles genera unos ingresos anuales por alquiler del equivalente a 52.000 euros, el precio de compra fue de 1.000.000 de euros. El rendimiento bruto es de 5,2:

• Rendimiento bruto = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Rendimiento bruto del alquiler

Así se calcula el rendimiento bruto del alquiler:

100 x alquiler frío neto anual / precio de compra del inmueble = rendimiento bruto del alquiler en %.

Ejemplo de cálculo del rendimiento bruto del alquiler:

1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
2. Paso: Alquiler neto en frío por año = 150.000
3. Paso: 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rentabilidad bruta del alquiler

Rendimiento neto del alquiler

Así se calcula el rendimiento neto del alquiler:

1. Etapa: Precio de compra + gastos accesorios de compra
2. Paso: Alquiler neto en frío – gastos de gestión (anuales) – gastos de mantenimiento (anuales) = ingresos netos anuales
3. Paso: Rendimiento neto anual / costes de inversión

Ejemplo de cálculo del rendimiento neto del alquiler:

1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
2. Paso: 150.000 euros netos de alquiler en frío – 20.000 euros de administración – 70.000 euros de mantenimiento = 60.000 euros de ingresos netos anuales
3. Paso: 60.000 euros de ingresos netos anuales / 3.350.000 euros de costes de inversión x 100 = 1,79 por ciento de rentabilidad neta del alquiler

Rendimiento de los fondos propios

La rentabilidad de los fondos propios se calcula con la siguiente fórmula de rentabilidad:

Beneficio después de impuestos x 100 / capital inmovilizado

Rendimiento de la propiedad

El rendimiento de la propiedad se calcula de la siguiente manera:

Ingresos por alquiler – gastos de mantenimiento – carga fiscal = rendimiento de la propiedad

Venta de inmuebles: Procedimiento + listas de comprobación

Hay muchos tipos de inmuebles y cada uno de ellos atrae a grupos muy específicos de compradores (grupos objetivo). Condominio, casa, villa, edificio de apartamentos o incluso terreno. Pero los motivos de la venta también son importantes (si tiene que ser rápida). La venta de un inmueble puede tener diversos motivos, entre ellos los casos «urgentes» como la insolvencia inminente, el divorcio o incluso la casa paterna heredada con la gran pregunta: ¿Qué hacer? ¿Mantener, alquilar y gestionar o vender?

¡Ubicación, ubicación, ubicación! He aquí otra mirada especial a una selección de grandes ciudades:

• Berlín
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburgo
• Colonia
• Múnich
• Stuttgart

Vender propiedades inmobiliarias: ¿Qué debe tener en cuenta?

En esta guía aprenderá todos los pasos centrales de la venta. Aplicable a todo tipo de bienes inmuebles, desde condominios hasta edificios de apartamentos. Aquí encontrará características especiales sobre las viviendas multifamiliares: Venta de un edificio de apartamentos. Comencemos paso a paso en el tema de la venta de inmuebles.

En nuestras sesiones de asesoramiento, estas son las 8 preguntas más frecuentes de nuestros clientes:

• ¿Cuál es la mejor manera de vender una propiedad?
• ¿Cuándo debo vender mi propiedad?
• ¿Qué debe aclarar antes de iniciar las ventas?
• ¿Vender una propiedad de forma privada o a través de un agente inmobiliario?
• ¿A qué precio puede ofrecer su propiedad?
• ¿Qué párrafos deben figurar en el contrato de compraventa y cuáles no?
• ¿Debe mencionar los defectos conocidos en el contrato de compraventa?
• ¿Cuándo está libre de impuestos la venta de un inmueble?

En todos los ámbitos:

La ubicación y el tipo determinan significativamente el precio de venta de su propiedad

Empecemos con el procedimiento en 3 fases: ¡así es como se vende su propiedad!

Las 3 fases de la venta de un inmueble

1. Preparación: Preparar la propiedad y la venta
1. Planificación financiera y calendario de venta
2. Contratar a un agente inmobiliario
3. Registros y documentos
4. Aumentar el valor de la propiedad
5. Determinar el precio de la oferta
6. Crear una exposición
2. Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores
1. Propiedad del mercado
2. Contacto con posibles compradores
3. Filtrar y seleccionar a los posibles compradores
4. Comprobación de crédito
5. Fechas de visualización
6. Charla de ventas y negociación del precio de compra
3. Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega
1. Redactar el contrato de compraventa ante notario
2. Nombramiento de notario
3. Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
4. Entrega de la propiedad
5. Gastos de notario y comisión de agente
6. Pagar impuestos

En esta guía aprenderás todos los pasos paso a paso. Perfecto para quienes venden su primera propiedad.

¡Tip! ¡Haga clic en los enlaces que continúan (marcados gruesamente) y de nuevo, para que aprenda todo lo importante para la venta de inmuebles!

Preparación: Preparar la propiedad y la venta

Antes de vender un inmueble, como en todos los proyectos empresariales rentables, con beneficios suficientes al final de las negociaciones, es necesario planificar con antelación. Una persona vende una de las X propiedades de su propia cartera, por lo que tiene poca presión de tiempo. Otra persona vende su propia casa (ocupada por el propietario) y necesita el capital para financiar una nueva propiedad, lo que crea una presión de tiempo en la venta.

Por tanto, paso 1: «Planificación del tiempo y, si es necesario, planificación financiera».

Planificación financiera y calendario de venta

Por ello, hay dos aspectos especialmente importantes a la hora de preparar la venta. Un plan temporal realista y un plan financiero inicial y aproximado (para patrimonios mayores, trimestres & co.). S0 no sólo hay que fijar el momento de la venta de forma realista, sino que también hay que calcular por adelantado los costes accesorios.

• Planificación financiera y calendario de venta

Contratar a un agente inmobiliario: tareas y ventajas

¿Vender con o sin agente inmobiliario? Una gran parte depende del agente inmobiliario, pero no sólo por estos procedimientos y procesos individuales, sobre todo su propio tiempo, es un bien muy preciado para la mayoría de los vendedores. Por ello, siempre recomendamos vender su casa o piso junto con un agente inmobiliario. Un agente inmobiliario experimentado está muy familiarizado con el mercado actual, tiene su propia red de compradores y aprovecha su experiencia.

• Contratar a un agente inmobiliario

Si comete errores al vender su propiedad, lo pagará caro. Las propiedades presentadas professionalmente se venden mejor. Por eso los agentes inmobiliarios consiguen los precios de venta más altos. Por término medio, el 72% de las propiedades se venden a través de agentes inmobiliarios (fuente: Oficina Federal de Estadística).

1. Berlín con corredor: 78,6%.
2. Düsseldorf con corredor: 76,0%.
3. Hamburgo con corredor: 65,1%.
4. Colonia con corredor: 63,0%.
5. Stuttgart con corredor: 56,8%.
6. Múnich con corredor: 55,2%.
7. Fráncfort con corredor: 53,3%.

Vender supuestamente «por libre», es decir, de forma privada y sin intermediario, conlleva riesgos y hace que tanto la venta como toda la transacción (valoración a notario y contrato de compraventa) sean propensas a errores.

Documentos y registros: Certificado energético & Co

¿Qué documentos necesita para preparar la venta? Antes de llegar a la comercialización de los bienes inmuebles, primero hay que organizar todos los documentos importantes necesarios para la venta. Esto puede llevar bastante tiempo. Descubra aquí qué documentos necesita para la venta de su casa o piso.

• Registros y documentos

Aumentar el valor de la propiedad: piso y casa

En la preparación, hay mucho que puede hacer para influir positivamente en el precio de venta de su propiedad. Dependiendo de la propiedad, el tipo de construcción, el estado y las posibilidades, la gama va desde las mejoras visuales, por ejemplo, mediante personal de limpieza especializado, hasta la renovación y modernización para aumentar el valor de la propiedad.

• Aumentar el valor de la propiedad: piso y casa

Determine el precio de la oferta: Valorar una casa y un piso

Como ya hemos aprendido, un precio de oferta no es un precio de venta. Se puede ofrecer un simple piso de 100 metros cuadrados en Bochum por 5 millones, pero es dudoso que un solo interesado relevante responda entonces a la oferta. Por lo tanto, es importante definir un buen precio de oferta. Pero, ¿cómo se calcula el precio de venta de un inmueble? ¿Cómo se valora un inmueble?

• Determine el precio de la oferta: Valorar una casa y un piso

Crear una exposición para la casa – lista de comprobación

Ya ha aprendido mucho sobre la venta de inmuebles. Ahora es el momento de aplicar los conocimientos iniciales creando la exposición de la propiedad. La exposición ofrece a los interesados una primera visión. Antes de tener que organizar largas citas de visita, los posibles compradores pueden ver rápida y fácilmente la información más importante y, en caso de duda, también compararla con otras ofertas.

• Crear una exposición: Documentos, fotos, estrategia

Ahora pasemos a la fase de ventas.

Valoración: tipos de propiedad (valor de mercado)

Además del paso: «Precio de oferta: Valoración y precio de venta deseado», aquí encontrará información aún más detallada sobre los distintos tipos de inmuebles. Toda la información importante sobre la valoración de las ventas inmobiliarias, resumida para usted: Valorar una propiedad.

¿Cuánto vale todavía mi casa? Ya sea una casa, un terreno, un piso o un edificio entero de apartamentos, la base de una transferencia inmobiliaria exitosa es siempre una valoración sólida y realista de la propia propiedad.

Si el precio de venta está muy por encima del valor real del mercado, no venderás / el comprador no atacará

Si el precio es demasiado bajo, está regalando dinero; si el precio de compra es demasiado alto, está alejando a los posibles compradores genuinos. Fijar el precio de venta correcto es uno de los puntos más importantes a la hora de vender una propiedad.

Valoración de los distintos tipos de propiedad:

• Valoración inmobiliaria
• Tierra
• Plano
• Casa – también casa adosada, casa adosada & Co.
• Casa de apartamentos

Pasemos ahora a los 3 métodos de valoración mencionados anteriormente.

1. Método de las ganancias capitalizadas
2. Método del valor real
3. Método del valor comparativo

Enfoque de ingresos: Desglose del valor de mercado y del valor de la renta del edificio

El método del valor de las ganancias capitalizadas divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de la renta del edificio.

Interés del valor del terreno = 7 por ciento * 100.000 euros = 7.000 euros

Valor de la renta del edificio = 5.600 euros * 12,50 (multiplicador) = 70.000 euros

Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. Para ello, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

• Método de las ganancias capitalizadas

Método del valor del material: Valor de la nueva construcción de un inmueble

El cálculo determina en primer lugar el valor de mercado del terreno con el valor estándar del suelo, y luego se añade el valor real del edificio.

El valor real del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por edad. El valor real del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor real del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real.

Valor en especie = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

El cálculo del factor de valor real se basa en el tipo de edificio, el valor real preliminar y el valor estándar del suelo. El valor total del activo material así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el bien.

• Método del valor real

Método del valor comparativo: Comparación de propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza, en particular, para la venta de pisos y casas en propiedad. El valor comparativo también puede determinarse para los terrenos no urbanizados.

Precio por metro cuadrado del inmueble comparable = 300.000 euros / 100 metros cuadrados = 3.000 euros por metro cuadrado

Precio de compra del inmueble a valorar = 3.000 euros * 200 m2 = 600.000 euros

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con una disposición comparable. Los inmuebles incluidos en la valoración deben proceder de las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

• Procedimiento de valor comparativo

Antes de pasar al proceso de venta, aquí están los métodos de valoración de los distintos tipos de inmuebles.

Valoración de un piso / condominio (incluida una parcela parcial)

La valoración exacta de su propia vivienda adquiere importancia a más tardar cuando quiere venderla o legarla. Incluso en el caso de que se hipoteque -por ejemplo, porque se quiere comprar otra propiedad- el valor debe determinarse con mucha precisión. Aquí es donde entra en juego un experto. ¿Qué influye en el valor de un piso? Pero vamos a ceñirnos primero al llamado «valor de pi por pulgar», es decir, a una determinación muy aproximada del valor. Para determinar el valor de su piso, primero intervienen una serie de factores «blandos» que influyen.

• Tarifa plana

Tarifa de la casa / casa unifamiliar

Evaluar aproximadamente el precio de compra o hacer una estimación – Si la casa o el piso se compró hace poco tiempo, los costes de construcción o el precio de compra proporcionan unas pautas iniciales para la valoración de la vivienda. El criterio más importante es la ubicación. Los precios de los inmuebles varían considerablemente de una región a otra. Por lo tanto, en la comparación de propiedades sólo deben incluirse las que se encuentran en las proximidades. Los aspectos de las micro y macrolocalizaciones, así como la ubicación inmediata del inmueble, también son importantes en la valoración de la vivienda: el ruido de fondo, las vistas y las condiciones de luz interesan a los posibles compradores e influyen en el valor de la propiedad y en el precio alcanzable.

• Califique una casa

Valoración de un edificio de apartamentos (incluidos los contratos de arrendamiento)

Si quiere vender su edificio de apartamentos, una cosa es importante: Un precio de compra informado, orientado al mercado y realista. Las cuestiones centrales de los propietarios: ¿Cuánto vale mi propiedad? ¿Cómo se calcula el valor de un edificio de apartamentos? ¿Cómo determina la Agencia Tributaria el valor de una vivienda? ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble? ¿Cómo valora el banco una propiedad? Son muchas las preguntas y muchos los datos que te vas a encontrar durante la valoración de la vivienda multifamiliar. Para que tenga una primera impresión de la complejidad que rodea a la ubicación, el valor de mercado, los inmuebles comparables, la estructura del edificio, etc., hemos redactado para usted esta guía sobre el tema de la valoración de las viviendas plurifamiliares. Factores de valor, ubicación, equipamiento, valor de mercado, precio realista:

• Calificar la casa de apartamentos

Valoración del suelo (urbanizado y no urbanizado)

Determinar el valor de mercado, la tasación y el precio de compra – ¿Cómo valorar un inmueble? ¿Cómo se calcula el valor de mercado de un inmueble? ¿Quién puede valorar un inmueble? ¿Quién proporciona información sobre el valor estándar del suelo?

• Tasa de propiedad

Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores

La fase de ventas comienza con la búsqueda de una estrategia. ¿Encontrar la estrategia en la venta de inmuebles? Sí, así es. También aquí se trata de un juego de oferta y demanda.

Comercialización de bienes inmuebles: Defensivo, ofensivo y fuera del mercado

Para que su piso o casa llegue al comprador, también hay que comercializarlo adecuadamente. Hay algunas estrategias para ello, que difieren según el tipo de propiedad y la ubicación. Veamos con más detalle las diferentes opciones.

• Comercialización de bienes inmuebles: Defensivo, ofensivo y fuera del mercado

Contacto con posibles compradores: Aceptar consultas

Una gran parte del trabajo consiste ahora en procesar las consultas de los interesados. Porque: nada más anunciar su propiedad, los posibles compradores empiezan a ponerse en contacto con usted. Lea más aquí.

• Contacto con posibles compradores: Aceptar consultas

Filtrar y seleccionar a los posibles compradores: Consejos

Dependiendo de la exclusividad del inmueble, el proceso de comunicación con cada posible comprador puede durar horas o incluso semanas. Al fin y al cabo, no todos los posibles compradores son adecuados.

• Filtrar y seleccionar a los posibles compradores

Evaluación del crédito: Comprobación de la solvencia económica de los interesados

Para asegurarse de que el comprador potencial puede pagar, primero hay que comprobar su solvencia económica. Qué significa el proceso de evaluación del crédito y cómo funciona – lea más aquí:

• Evaluación del crédito: comprobar la solvencia económica

Organizar y llevar a cabo las citas de visita

Hay que preparar concienzudamente una cita de visita. Al fin y al cabo, a menudo se decide aquí quién está realmente interesado en su propiedad y quién quedará fuera como comprador. Para poder presentar los argumentos adecuados, todos los documentos deben estar disponibles a más tardar en este momento. Al fin y al cabo, la mayoría de los nuevos compradores quieren saber en qué se meten cuando compran una casa o un piso.

• Organizar y llevar a cabo las citas de visita

Charla de ventas y negociación del precio de compra

No sólo hay que preparar bien las visitas, sino también las conversaciones de venta. Una vez encontrado un comprador adecuado, el siguiente paso es negociar el precio. Aquí se necesitan tanto las habilidades de venta como el poder de persuasión. Puede encontrar nuestros consejos aquí:

• Charla de ventas y negociación del precio de compra

Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega

Una vez encontrado el comprador adecuado, es el momento de pasar a la siguiente fase, el proceso de venta.

Redactar el contrato de compraventa ante notario

Las negociaciones de compra tuvieron éxito y se encontró un comprador. Enhorabuena. Ahora sólo es cuestión de redactar el contrato de compra y la transacción puede comenzar. Número de llaves, entrega, equipamiento & Co. – descubra aquí qué puntos deben incluirse en el contrato de compra.

• Redactar el contrato de compraventa ante notario

Cita con el notario: Notarización, procedimiento y duración

Antes de entregar su propiedad, usted y el comprador conciertan una cita con el notario para confirmar la venta de la propiedad. Lea más sobre el procedimiento y la duración en nuestra guía:

• Cita con el notario: Notarización, procedimiento y duración

Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos

Con la inscripción en el registro de la propiedad y la transferencia del precio de compra, la venta de la propiedad prevista se convierte en una venta exitosa. El precio total de la compra se acredita en su cuenta y ahora puede utilizar el dinero para nuevas inversiones.

• Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos

Entrega de la propiedad

Un protocolo de traspaso, más concretamente un protocolo de traspaso de piso o un protocolo de traspaso de casa, resume el estado de un inmueble en el momento de la entrega a un nuevo propietario, arrendador o inquilino. La entrega es siempre la misma, se entregan los documentos importantes, por supuesto en el original, y finalmente las llaves.

• Entrega de la propiedad

Gastos de notario y comisión de agente

Después del precio de compra, el comprador suele tener que pagar al notario y al agente inmobiliario. Sin embargo, hay un pequeño cambio aquí, por lo que se menciona por separado como un elemento. Con la nueva ley sobre agentes inmobiliarios, bajo reserva, se da el caso de que yo divida los gastos para el agente inmobiliario cuando se vende a un particular. En virtud de esta nueva ley, el vendedor debe pagar al menos la mitad de los gastos del agente inmobiliario. Es importante señalar que esto sólo se aplica a las ventas privadas.

• Gastos de notario y comisión de agente

Pagar impuestos al vender un inmueble

En el ámbito de los impuestos, en la mayoría de los vendedores sólo el comprador está gravado con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Si vende como particular y no lo hace con fines comerciales, generalmente no está sujeto a impuestos. Sin embargo, esto sólo se aplica si la venta de la propiedad tiene lugar diez años después de la compra y si no ha vendido más de tres propiedades en los últimos cinco años, incluida ésta. Consulte aquí la legislación actual y exacta.

• Pagar impuestos al vender un inmueble

Venta de inmuebles – Conclusión

Con esta guía detallada y gratuita sobre el tema de la venta de inmuebles, quiero darle una visión del proceso de venta de inmuebles. Empezando por la correcta gestión del tiempo, la selección de un agente inmobiliario, la preparación del inmueble, la exposición adecuada, el marketing, la comunicación con los interesados, la concertación de citas de visita, la negociación del precio de compra, el contrato de compra, el notario, el registro de la propiedad y todo lo demás.

Has aprendido a vender una propiedad paso a paso, con pequeños trucos y consejos por el camino.

Si está buscando un experto inmobiliario para su condominio, casa o chalet, somos el contacto adecuado para el trabajo. Con una sólida red en Alemania, Europa y Estados Unidos. De esta manera no sólo llegará a los típicos compradores de los típicos portales. Puede llegar a círculos de compradores exclusivos, promotores inmobiliarios de Alemania, empresarios de Europa, inversores de Estados Unidos. Encontramos la estrategia adecuada y usted puede utilizar su tiempo de forma provechosa.

• Contacte con

Venta de inmuebles: más consejos para los vendedores

Aquí encontrará consejos aún más específicos para terrenos, condominios, casas, edificios de apartamentos y villas.

• Vender terrenos / tierras de cultivo / terrenos forestales
• Vender piso
• Vender casa
• Vender villa
• Venta de locales comerciales / hotel / centro comercial
• Vender casa de apartamentos / Casa de apartamentos antigua
• Vender bienes inmuebles

Vender terrenos

Vender una propiedad es una decisión que se ha pensado durante mucho tiempo. Puede haber varias razones para la venta. Pero cuando se trata del éxito de la venta, todos los propietarios están de acuerdo. La propiedad debe venderse al mejor precio y sin una larga espera. Si decide vender de forma privada, se enfrenta a una enorme cartera de tareas y detalles organizativos. En la práctica, ofrecer su propiedad a través de un agente inmobiliario con conocimientos técnicos ha demostrado su valor, ya que se eliminan las fuentes de error y usted puede ofrecer su propiedad completamente sin estrés y sin una reorganización de su vida cotidiana.

• Vender terrenos
• Tasa de propiedad

Vender piso

Venta de pisos – Muchas razones en la vida nos hacen jugar con la idea de vender el condominio. Especialmente en la vejez. ¿Es menos adecuado para la vida de los mayores, difícil de alcanzar o simplemente demasiado grande y caro? ¿Se trata de una mudanza por motivos de trabajo o el piso se ha quedado pequeño para la familia? Lukinski le apoya de forma competente y fiable en la venta de su vivienda. Utilice nuestro servicio en línea y reciba una valoración de su propiedad residencial.

De la valoración al impuesto sobre la especulación. En esta guía, encontrará todos los factores importantes explicados en términos sencillos. Conoce el proceso de venta de un piso paso a paso para que también puedas responder a la pregunta: ¿Vender con o sin agente inmobiliario? La venta privada de inmuebles conlleva muchos riesgos y fuentes de error, empezando por la tasación del piso, pasando por el precio de venta, hasta la comercialización individual, desde la «publicidad» hasta las redes internas de clientes y las ventas inmobiliarias fuera del mercado. Conozca las respuestas a preguntas como: ¿Cuándo es un buen momento para vender su casa? ¿Qué documentos necesita por adelantado para vender? ¿Y puede vender su piso si aún no está totalmente pagado?

• Vender piso
• Tarifa plana

Vender casa

Vender una casa – Las casas unifamiliares se caracterizan por estar ocupadas por una sola familia, una pareja o una persona que vive sola. Tienen un jardín que también es propiedad del dueño. No todas las viviendas unifamiliares son habitadas por sus propietarios. También existe la posibilidad de alquilar una casa unifamiliar con jardín. En casi todos los estados federales, las casas unifamiliares son muy populares como forma de vivienda. La demanda en el mercado inmobiliario es correspondientemente alta.

• Vender casa
• Califique una casa

Tipos de casas: Tipos

El proceso de venta de los distintos tipos de vivienda es similar.

• Casa unifamiliar (y edificio de apartamentos)
• Casa adosada
• Casa adosada
• Villa urbana
• Villa
• Casa de diseño
• Casa de campo
• Casa con entramado de madera
• Bauhaus / Cubo
• Casa del Mediterráneo
• Más especial (casa del capitán, casa frisona, casa de tejado inclinado, casa sueca o bungalow)

Para ayudarle mejor en la venta del inmueble, le recomendamos que prepare los documentos necesarios de la mejor manera posible antes de la cita.

• Vender casa

¿Vender su casa rápidamente? Consejos

Vender una casa rápidamente – Vender una casa es un asunto complejo y conlleva muchos pasos diferentes. Desde la creación de un anuncio atractivo hasta la valoración de la propiedad y los pasos legales posteriores, como el contrato de compraventa y las citas con el notario. Durante todos estos pasos, hay que tener en cuenta varios puntos para completar la venta de la propiedad de la forma más rentable y rápida posible.

Vender una propiedad con éxito lo antes posible es más difícil de lo que se piensa. Hay muchas cosas que hay que tener en cuenta y muchos errores que se pueden cometer. Por ello, debe conocer los procesos desde el principio y estar seguro de que lo está haciendo todo bien. El proceso sólo le resultará más fácil si cuenta con la experiencia y el apoyo adecuados en la materia.

• ¿No tienes tiempo? Vender casa rápido

Vender casa apartamento

Vender un edificio de apartamentos – ¿Quiere vender? Si decide vender su casa de forma privada, esto significa invertir mucho tiempo. Desde la valoración hasta la creación de la exposición, pasando por el acercamiento al cliente y la fase de venta, pasan meses sin conocer el mercado.

Por eso, lo más importante para los vendedores particulares es calcular siempre el tiempo de forma realista. Después de todo, todo empieza antes de la venta, no hay que subestimar el tiempo de preparación. Sea realista y honesto consigo mismo, por ejemplo, sobre el posible retraso de las renovaciones. Además de todo el trabajo en el condominio o la casa, están todos los preparativos para la venta.

Las cuestiones fundamentales surgen mucho antes de la venta. He aquí un rápido resumen de las preguntas más importantes antes de empezar a vender su edificio de apartamentos: ¿Tiene una propiedad de seguimiento en perspectiva? ¿Es necesario renovar o reformar? ¿Están disponibles todos los documentos (mapa catastral, extracto del registro de la propiedad, planos, certificado energético)?

• Vender casa apartamento
• Calificar la casa de apartamentos

Vender villa

Vender una villa – La venta de villas y fincas exclusivas no sigue un patrón regular. ¿Por qué? Cuanto más exclusiva sea la propiedad, más probable será que los vendedores busquen agentes inmobiliarios absolutamente discretos. El término técnico aquí: Propiedades fuera del mercado. No aparecen en ningún portal inmobiliario. Las propiedades fuera del mercado sólo se ofrecen a compradores internos y conocidos, como particulares, family offices e inversores. Aquí tiene un resumen del tema: Vender un chalet.

• Vender villa

Divorcio

Quien decide casarse y contraer matrimonio, en la mayoría de los casos tiene la intención de pasar la vida con su cónyuge para siempre y compartir todo lo que le pertenece. Al casarse, nadie piensa en el hecho de que al final habrá un divorcio y posiblemente incluso una disputa sobre las posesiones. Pero en 2017, la tasa de divorcios en Alemania superó el 36%, lo que demuestra que, por desgracia, no todos los matrimonios duran para siempre. A menudo, el engaño, la vida cotidiana, incluida la rutina, o incluso los problemas financieros son las razones del divorcio.

• Venta de bienes: divorcio
• Más sobre el tema de los bienes inmuebles y el divorcio

Patrimonio

Vender una casa heredada – Hay preguntas comunes que nos llegan, como «¿Cuándo puedo vender una casa heredada?» y, en particular, muchas variaciones en torno a un tema: los impuestos al vender. ¿La venta de una casa heredada está sujeta a impuestos? ¿Cómo se grava una casa heredada? ¿A cuánto asciende el impuesto de sucesiones sobre una vivienda? Antes de vender la casa heredada, hay que decidir si se acepta la herencia. Hay que tener en cuenta que una herencia sólo puede ser aceptada en su conjunto. No sólo se adquiere el terreno y la propiedad, sino que también la hipoteca y las posibles deudas son asumidas por el heredero. Así, no sólo los derechos, sino también las obligaciones llegan al heredero. Tienes seis semanas para decidirte a favor o en contra de la herencia. Dentro de este periodo, hay que calcular si es económicamente rentable aceptar la herencia.

En la mayoría de los casos, los herederos deciden heredar. Incluso si la propiedad está lejos del lugar de residencia del heredero. Pero precisamente en esta situación, se plantea la cuestión de qué debe hacerse con la propiedad. Si ni vivir en la casa ni alquilarla es una opción, la consideración más común es vender la casa heredada.

• Vender propiedades inmobiliarias: Herencia
• Más sobre el tema de los bienes inmuebles y la herencia

Insolvencia patrimonial

Insolvencia patrimonial, ¿qué es? La muerte de una persona que estaba cerca de nosotros es siempre una carga pesada. Independientemente de si ya era previsible que a una persona no le quedara mucho tiempo de vida o si fue un golpe de suerte sorprendente, la situación nunca es fácil para los familiares. El fallecimiento de una persona no sólo suele ir asociado a un dolor agobiante, sino que también hay que tratar el tema de la herencia. Hay muchas situaciones diferentes: Algunas personas ya han pensado en quién debe heredar qué acciones antes de su muerte y otras no han pensado en ello o no han tenido tiempo de ocuparse del tema porque les ha sorprendido un golpe del destino.

• Vender propiedades inmobiliarias: Insolvencia patrimonial

Compra y alquiler de inmuebles: Empecemos…

El fin de semana me tomé la molestia de hojear muchísimos artículos de Alex Fischer. Si lees mi blog, seguro que conoces a Alex Fischer. También es muy nuevo mi artículo sobre experiencias de coaching fiscal (¡merece la pena leerlo!), y antes se publicó Finanzas: 7 reglas básicas. Artículos comoComprender los impuestos y Construir la riqueza también se basan en esto. Hoy, la atención se centra en los bienes inmuebles y las inversiones, desde la compra hasta la financiación y los impuestos.

Aprenda a comprar y alquilar inmuebles paso a paso.

A partir de aquí, todos los enlaces son externos y conducen al blog y los vídeos de Alex Fischer.

Los artículos de la guía y los vídeos son totalmente gratuitos. He aprendido tanto, tanto, aplicado: Inversión inmobiliaria, estructuras financieras y optimización fiscal (convertir los impuestos en riqueza privada). Si te preguntas quién es Alex Fischer, aquí tienes más información sobre este inversor inmobiliario (20.000 m² sólo en Düsseldorf en propiedad privada).

Procedimiento, fundamentos y definiciones

¿Va a comprar su primera vivienda? En el glosario inmobiliario de Alex Fischer encontrará todas las definiciones importantes, desde los préstamos de renta vitalicia hasta la financiación intermedia.

• Enciclopedia inmobiliaria

Si ya está inmerso en el tema de la compra de bienes inmuebles, también puede echar un vistazo a los procesos de transferencia de bienes inmuebles directamente aquí.

Estos son los 4 criterios principales que necesitas para poder empezar de a poco como inversor inmobiliario. En primer lugar, necesitas unos ingresos estables y regulares. Para los solteros, actualmente es de unos 2.000 euros al mes, para los matrimonios de 2.500 euros, además hay que calcular 300 por hijo y mes. Necesita un saldo positivo de activos (consejo: ayuda pedir un informe de crédito). Su capital social existente cuenta en la decisión del banco. Debería tener un 10-12%, con un buen asesor bancario.

P.D.: En el capítulo «Financiación» aprenderá mucho más sobre los fondos propios.

• Comprar un inmueble: Procedimiento

¿Qué hay que tener en cuenta? Evitar errores

Conocer el proceso de compra de un inmueble es un aspecto. Otra es la de las cosas a las que hay que prestar atención, ya sea un condominio, una casa o una villa urbana. En primer lugar, como arrendador, el punto de equilibrio a través de los ingresos por alquiler que conseguirá. Ciertas decisiones pueden llevar a la pérdida de beneficios fiscales, también tendrá que hacer frente a un retraso en la renovación en algún momento. Y… ¿no estábamos a punto de comprar una propiedad? Aquí también hay muchos otros aspectos a tener en cuenta, especialmente: «ubicación, ubicación, ubicación», así como el equipamiento y la zona de la propiedad.

• Comprar un inmueble: ¿Qué hay que tener en cuenta?

Esto da lugar a muchos errores de compra claramente identificables. Puede encontrar los más importantes aquí:

• Comprar una propiedad: Error

Valoración del inmueble: ubicación, estructura del edificio y equipamiento

¡Para! Antes de llegar a la valoración de la propiedad, aquí está el factor central para el precio de compra de la propiedad:

Ubicación de la propiedad

Ubicación, ubicación, ubicación: factor de precio de compra

Incluso en un mismo distrito, el precio de compra de una propiedad puede ser extremadamente diferente. Mientras que una calle es barata, los precios de las propiedades 3 o 4 calles más allá ya son el doble, el triple, como se verá en un momento en el ejemplo de Berlín. El factor central del precio de compra es siempre la ubicación de la propiedad. No en vano, en el mundo de los agentes inmobiliarios existe el dicho «location, location, location».

Como comprador inmobiliario (también comprador, inversor) tienes 3 factores:

1. Situación macro: ¿En qué lugar de Alemania?
2. Ubicación del meso = ¿En qué parte de la ciudad?
3. Microlocalización = ¿Dónde se encuentra exactamente el inmueble?

Situación macro: ¿En qué lugar de Alemania?

La macrolocalización se explica rápidamente, por ejemplo, observando la diferencia de precios de compra entre Múnich, en Baviera, y Bochum, en Renania del Norte-Westfalia. En Múnich se pagan actualmente 1,8 millones de euros por una casa relativamente estándar de 185 m². En Bochum, una propiedad similar estaría actualmente en el mercado por unos 230.00 euros. Eso es 7,8 veces el precio de la vivienda en Múnich. En Berlín, el precio de compra de una casa de 185 m² (con el mismo mobiliario) oscila entre los 749.000 euros en el extrarradio y los 2,3 millones de euros en Zehlendorf, y hasta los 16,7 millones de euros para un chalet en Grunewald -pero más sobre esto en un momento en la localidad de Meso.

Ejemplo de macro localización: Berlín

Meso-localización: ¿En qué parte de la ciudad?

La situación meso analiza las partes individuales de una ciudad. Veamos el ejemplo de Berlín y la extrema diferencia entre los distritos de la ciudad. Mientras que las villas individuales en
Berlín-Grunewald cuesta hasta 16,7 millones de euros, en Berlín-Köpenick se puede conseguir un edificio entero de apartamentos por «sólo» 2,8 millones de euros, con 1.400 m² de espacio habitable, 1.200 m² de terreno y unas 48 habitaciones distribuidas entre las unidades residenciales.

Ejemplo de macro localización: Berlín-Grunewald

Microlocalización: ¿Dónde exactamente? ¿Qué hay cerca?

La microlocalización es importante para los propietarios, pero también para los arrendadores. No sólo responde a la pregunta de la ubicación exacta (calle, número de casa, piso). La microlocalización también responde a la pregunta: ¿qué hay en las inmediaciones del inmueble? Colegios, restaurantes, conexiones de transporte a otros distritos, ciudades, así como supermercados y cines. La ubicación meso tendría acceso directo a todas las necesidades importantes y cotidianas, como en este ejemplo: Desde la cafetería de la esquina, hasta el supermercado, pasando por la farmacia.

Ejemplo de macro localización: Berlín-Grunewald, Teplitzer Straße

Valoración: ¿Cuál es el precio máximo de compra?

Si el precio es demasiado bajo, estás regalando dinero en efectivo (tu patrimonio). Un precio de compra demasiado elevado minimiza su beneficio como arrendador. Evaluar el precio de venta correcto es uno de los puntos más importantes a la hora de comprar una propiedad. Antes de profundizar en el tema de la valoración de la ubicación, la estructura del edificio, el valor de mercado y demás, he aquí un resumen del tema de la valoración de la propiedad en Lukinski. ¡Tip! En los artículos individuales sobre casas, pisos, edificios de apartamentos y terrenos, encontrará información mucho más detallada sobre todos los tipos de métodos de valoración inmobiliaria.

Cuanto mejor sea la valoración de la propiedad, menores serán los costes auxiliares y el impuesto sobre actividades económicas. Por eso te recomiendo que también te fijes en la valoración de los inmuebles. PD: Por cierto, esta es también la razón por la que mucha gente contrata a un agente inmobiliario. Si acepta un precio de compra inmediatamente, probablemente pagará más. Podrías considerarlo como un aprendizaje. Pero si se trata de una suma de 5 dígitos, se convierte rápidamente en algo doloroso para muchas personas. Podría haber invertido el dinero en una renovación o modernización, por ejemplo, instalando un nuevo sistema de calefacción. Esto tendría dos efectos secundarios positivos:

1. Minimización del precio de compra mediante puntos concretos de crítica (por ejemplo, el tejido del edificio)
2. Aumento del valor mediante la renovación / modernización en la reventa

Así, no sólo paga menos, sino que puede utilizar los activos disponibles para aumentar el valor de su propiedad. Por lo tanto, recuerde: cuanto más detalladamente compruebe la propiedad, antes podrá minimizar el precio de compra. Puede obtener más información sobre lo que es importante a la hora de valorar los bienes inmuebles aquí en el artículo principal.

• Valorar una propiedad

Si ya tiene en mente una propiedad concreta, le recomiendo que lea los artículos individuales sobre terrenos, pisos, casas y similares.

• Tarifa plana
• Califique una casa
• Calificar la casa de apartamentos
• Tasa de propiedad

Si desea valorar una propiedad exclusiva, de forma discreta, le recomendamos una valoración sin compromiso por parte de un experto. Si desea ponerse en contacto con nosotros, puede encontrar nuestros datos de contacto aquí: Contacto.

Alquiler: rendimiento, costes accesorios, renovación y desocupación

Para la decisión de compra, hay que tener en cuenta el rendimiento del alquiler: Llegaremos a esto en el siguiente paso, es decir, el alquiler. Si busca un inmueble que quiera comprar directamente y alquilar (para que los inquilinos se hagan cargo de sus pagos), la rentabilidad del alquiler es la herramienta que debe calcular.

Calcule el rendimiento del alquiler: Para los propietarios, base de valoración

Si busca propiedades en alquiler, asegúrese de mirar el rendimiento del alquiler. El rendimiento del alquiler es la renta anual dividida por el precio de compra x 100. Hay varios métodos de cálculo, pero por ahora utilizaré el más sencillo:

Alquiler anual dividido por el precio de compra x 100

El resultado será un porcentaje. En el caso de los condominios, debe ser un porcentaje de 4 a 6. De lo contrario, está comprando demasiado caro.

En los lugares más caros, los rendimientos bajan un poco, en los más pobres suben un poco.

¡Este es el rango en el que se reconocen los inmuebles baratos!

Alquiler: ubicación, gastos accesorios e impuestos

Si quieres convertirte en propietario, hay muchos factores que entran en juego. Son la razón de su éxito o fracaso. ¿Proporcionar los gastos de servicio, facturar los gastos de servicio o incluso qué hacer si el inquilino deja de pagar repentinamente? Si compras un bloque de pisos y quieres vivir en uno tú mismo, ¿qué haces? Muy importante: los impuestos. Hay muchas cosas a las que hay que prestar atención cuando se trata de impuestos. Puede conocer estos aspectos en el siguiente enlace. Aquí Alex Fischer explica todo lo relacionado con el alquiler de inmuebles.

Como ya se ha comentado en el apartado «ubicación, ubicación, ubicación», hay, como siempre, muchos, muchos factores: hay que mirar el barrio con detenimiento, ¿hay vacantes? ¿Cuál es la tasa general de vacantes? Muchas viviendas vacías no son una buena señal. Consulta los precios de venta locales para hacerte una idea del valor del mercado local. Puede encontrar estos consejos y otros más aquí:

• Alquilar

Co-ingreso a beneficio fiscal

En este artículo aprenderás cómo puedes conseguir otros seis euros por cada uno que pagues con determinadas rentas. Una visión completa de la parte económica de los bienes inmuebles, tanto para los inversores de dinero, es decir, los que compran bienes inmuebles por razones de inversión, como para los propietarios. Resumido breve y sencillamente por adelantado: Imagínate que consigues algo por 10.000 euros que tiene un valor de 100.000 euros.

Por lo tanto, no son 100.000 euros en 30 años, sino que obtienes un valor de 100.000 euros inmediatamente.

Ejemplo: compras un Porsche que vale 100.000 euros, pero sólo tienes que pagar 10.000 euros por él y ya te entregan este Porsche. No tienes que pagar los 10.000 euros inmediatamente, sino poco a poco. ¿Qué te parece? Conozca el principio de la propiedad inmobiliaria.

• Balance inmobiliario: cofinanciación del beneficio fiscal

Uso propio: ¿Qué hay que tener en cuenta?

¿Quiere comprar una propiedad para su propio uso? Entonces le esperan nuevos factores. Pero no se preocupe, aquí encontrará las primeras respuestas a la ocupación por el propietario. De hecho, no se trata sólo de unos cuantos elementos que entran en juego a la hora de comprar y elegir una propiedad, sino de unos cuantos puntos que hay que tener en cuenta antes de plantearse la compra de dicha propiedad. Aquí puede saber qué buscar al comprar una propiedad para uso propio.

• Uso propio
• Patrimonio por uso propio

El caso de la vivienda en propiedad Absolutamente leído como propietario-ocupante

Sin embargo, también es necesario un gran PERO para los posibles propietarios. Porque hay un peligro:

Peligro con la ocupación por el propietario: La ocupación por el propietario puede hacer que al final te encuentres con que sólo -digo sólo- trabajas para tu propia casa o condominio.

…entonces te das cuenta de que has renunciado a tu libertad. Por lo tanto, no sólo consejos sobre la ocupación de los propietarios, aquí hay otro artículo muy bueno (con vídeo explicativo) sobre el tema de las trampas para los propietarios. Muchos propietarios cometen un error. Compran una propiedad para su propio uso y piensan: «Eso resuelve su problema de pensiones». Porque, «en cuanto mi propiedad esté pagada, ya no tengo que pagar el alquiler». Esto es definitivamente cierto y es un pilar importante, según Alex Fischer. Sin embargo, la experiencia que ha acumulado en los últimos 15 años demuestra que muchos propietarios tienen que volver a vender su vivienda una vez pagada. ¿Por qué?

Propietarios: «¡Por fin libre de alquileres! Sí, pero… En primer lugar, analicemos de nuevo este problema: imagina que ahora eres propietario. Reduces tu comportamiento de consumo, amueblas tu vivienda, inviertes en ella, pagas las cuotas al banco, compras menos ropa bonita, ya no el coche más nuevo, porque simplemente quieres pagar tu vivienda en propiedad lo antes posible. Cuando esté pagada, puede que te encuentres en una situación en la que tengas que venderla».

• Caso de uso propio

Uso propio en un edificio de apartamentos alquilados

Utilizar una «unidad residencial ocupada por el propietario en un edificio de apartamentos alquilados»: Casi todos los propietarios han oído hablar de esta idea. Cuando se trata de edificios de apartamentos, a muchos les gustan las «casas de tres partes». El plan es entonces ocupar ellos mismos un piso, normalmente el de la planta baja porque tiene jardín. Los otros dos se alquilan entonces.

De este modo, se puede obtener la ayuda de los inquilinos para pagar el piso de los propietarios.

Básicamente es una buena idea, si puedes encontrar algo así.

• Uso propio en edificio de apartamentos

Financiación y fondos propios

Mañana continuamos con la segunda parte sobre «Compra y alquiler»: Invertir en vivienda». Aprenderá muchas cosas, desde el acuerdo de préstamo hasta el acuerdo de préstamo, la financiación inmobiliaria con y sin capital, así como la gran pregunta de la creación de riqueza a través de los bienes inmuebles: ¿Por qué invertir?

La renovación del núcleo como forma eficaz de aumentar el valor de su propiedad

La reforma no sólo proporciona un aspecto moderno, sino que también ahorra energía y, por tanto, aumenta el valor de la casa. La renovación suele tener sentido por razones económicas. Esto también se aplica si no quiere vender la casa y espera que el precio de venta sea mayor mediante la renovación. Esto se debe a que la llamada renovación energética puede reducir significativamente sus costes auxiliares, de modo que la inversión se amortiza a largo plazo.

El riesgo de daños disminuye: Aumento del precio de venta

Además, las primas de los seguros de edificios residenciales para las casas renovadas son significativamente más baratas que las de las propiedades sin renovación del núcleo. Esto se debe a que el riesgo de daños se reduce considerablemente, por lo que en muchos casos se puede ahorrar más de la mitad de los costes del seguro. Si quiere vender su casa y no está seguro de si una reforma es adecuada, puede ponerse en contacto con nosotros.

Renovación integral: gasto único

A la hora de renovar, la casa debe considerarse siempre como un todo. Sólo una renovación integral permite mejorar la calidad de vida y reducir los costes energéticos. En el caso de los edificios en estado de desolación, es necesaria una renovación del núcleo. Además, puede ser necesaria una renovación del tejado. Sólo así se puede crear una base óptima para la renovación. A continuación, se crea una envoltura hermética del edificio que, gracias a un buen aislamiento, garantiza que el calor de la calefacción permanezca en la casa.

La instalación de un nuevo sistema de calefacción que utilice, al menos parcialmente, energías renovables también forma parte de ello. Las ventanas con múltiples cristales y un buen aislamiento también contribuyen a un mejor balance energético.

La modernización y el aumento de valor de un vistazo:

• Aumento del valor mediante una apariencia moderna
• Eficiencia energética y economía
• Mayor calidad de vida
• Reducción de los costes auxiliares
• Mayor precio de venta

Renovación del núcleo y del techo

Antes de comenzar con la renovación, debería contar con un experto que determine qué medidas son necesarias para su casa. Una vez que haya identificado los puntos débiles, puede empezar a planificar.

La renovación del núcleo y del tejado no es en absoluto necesaria para todos los edificios. Sin embargo, si adquiere un edificio antiguo, puede enfrentarse de repente a esta tarea.

Como parte de la renovación del núcleo, se sustituyen todas las tuberías eléctricas y de agua. En muchos casos, la cobertura completa del techo también forma parte de esto. El estado de las paredes, los techos, los suelos, las ventanas y las puertas se comprueba exhaustivamente. Si es necesario, también se renuevan. Sin embargo, las habitaciones existentes no se destruyen. Así que no se derriba ningún muro.

El núcleo del edificio permanece intacto. Si se derriban las paredes interiores para que sólo queden las exteriores, se habla de destripamiento.

Bienes inmuebles bajo protección monumental

Hay que tener especial cuidado con los edificios catalogados. En este caso, debe ponerse en contacto con la oficina responsable de la protección de monumentos y preguntar por las condiciones de renovación del núcleo.

Existen varias opciones de financiación para la renovación del núcleo, por lo que puede ahorrar mucho dinero. Por ejemplo, puede deducir los costes de los artesanos en su declaración de la renta y recuperar hasta el 20% de los gastos.

El 20% de los costes de los artesanos se reembolsa en la declaración de la renta

Sin embargo, el importe máximo de la devolución es de 1.200 euros. Además, tiene la posibilidad de acogerse a uno de los numerosos programas de financiación para la renovación de edificios antiguos. Sin embargo, por regla general, sólo puede beneficiarse de estos programas si decide renovar su edificio para hacerlo más eficiente energéticamente.

Los programas de financiación difieren según la región y, por tanto, varían mucho. Un asesor energético certificado puede aconsejarle al respecto y ayudarle a encontrar el programa adecuado para usted.

Reserva de mantenimiento según la ordenanza de cálculo

¡Consejo de lectura! En nuestra colección de fórmulas encontrará muchas más fórmulas importantes para el cálculo de reservas, rendimientos, etc. Cálculos y ejemplos de compra, venta y alquiler. Multiplicador del precio de alquiler o de compra, rendimiento bruto, rendimiento de los fondos propios, rendimiento de la propiedad, reservas para el mantenimiento y mucho más.

• Calcular el valor de la propiedad: Colección de fórmulas

La fórmula de Peter

La fórmula de Peters calcula una vida útil de 80 años.

La fórmula establece que durante este periodo se incurre en el 150% de los costes de construcción puros (costes de construcción sin costes de terreno, desarrollo, arquitecto & Co.

Casa
80 años de vida útil
150% de los costes de producción para la renovación, el mantenimiento

Para los condominios en edificios de apartamentos, se supone el 100%. Esta cantidad se divide en un 65% para los trabajos en la propiedad común y otro 35% para los trabajos en la propiedad individual.

Condominio
80 años de vida útil
100% de los costes de fabricación

Formación de reservas

Si además se calcula, por ejemplo, con un inmueble cuyos costes de producción son de 4.500 euros por metro cuadrado, resulta una reserva mensual de 7,05 euros por metro cuadrado.

Reserva: Casa
Costes de producción: 4.500 € / m²
Reserva mensual: 7,05 € / m²

En el caso de los condominios, esto se traduce en una reserva algo menor de 4,50 euros por metro cuadrado para la comunidad de propietarios.

Reserva: Condominio
Costes de producción: 4.500 € / m²
Reserva mensual: 7,05 € / m²

¡Tip! Se divide en el mencionado 65% para las obras en la propiedad común y otro 35% para las obras en la propiedad separada.

• Reserva de la comunidad de propietarios: 4,65 / m²
• Reserva de propietarios de pisos: 2,40 € / m²

Estos costes no pueden repercutirse en el inquilino.

Reserva anual según el § 28, párrafo 2

El artículo 28, párrafo 2, de la segunda ordenanza de cálculo también proporciona directrices sobre el importe adecuado de una reserva de mantenimiento razonable. Estas estimaciones de costes son bastante más bajas que las que se hacen según la fórmula de Peters, pero se escalonan en función de la edad del edificio (base: costes de producción de 4.500 euros por metro cuadrado):

• Edificios residenciales hasta 22 años = 21,30 €/m² de superficie habitable
• Edificios residenciales hasta 32 años = 27,00 euros/m² de superficie habitable
• Edificios residenciales de más de 32 años = 34,50 euros / m² de superficie habitable
• Edificio con ascensor + 3,00 € / m²

Rehabilitación energética: bajo consumo de energía

La renovación energéticamente eficiente es la reparación de un edificio con el objetivo de garantizar el menor consumo energético posible. Si lleva a cabo una renovación energéticamente eficiente, ahorrará costes de calefacción, contribuirá a la protección del clima y podrá disfrutar de un mayor confort en su vivienda.

Esto no sólo es útil si quiere vivir en la casa, sino también si piensa venderla.

Cada vez son más las personas que buscan viviendas sostenibles y de bajo consumo. Así, aumentará sus posibilidades en el mercado de la vivienda con una reforma de eficiencia energética. Una parte importante de la renovación energéticamente eficiente es el aislamiento eficaz y completo de la envolvente del edificio. La estanqueidad continua es la máxima prioridad en este caso.

Envolvente del edificio: paredes exteriores, tejado, puerta de entrada, ventanas y Co.

La envolvente del edificio no son sólo los muros exteriores, sino también el tejado, la puerta de entrada, las ventanas y el techo del sótano. Todas estas partes protegen el espacio vital del aire frío del exterior. Un mal aislamiento térmico de la envolvente del edificio tiene un efecto desastroso en el consumo energético de la casa.

Hasta – 50% de reducción de la demanda de energía = costes de funcionamiento

Una renovación adecuada puede reducir la demanda en más de un 50% en muchos casos.

Aislamiento: fibras minerales, materiales aislantes naturales & Co.

Para el aislamiento se utilizan diversos materiales, como fibras minerales o materiales aislantes naturales, como la celulosa, el cáñamo o el corcho. Cuanto mayor sea el grosor del aislamiento, mayor será el ahorro de energía. Hay que evitar a toda costa las fugas y los puentes térmicos.

Una envoltura hermética del edificio es lo que más ahorra. Si instala un sistema de calefacción moderno que funcione en gran medida con energías renovables, podrá reducir la huella ecológica de su hogar y contribuir así a la protección del clima. Al mismo tiempo, se puede ahorrar energía instalando un nuevo sistema de calefacción, ya que la mayoría de los sistemas de calefacción de gas y petróleo están anticuados y tienen un bajo rendimiento. Como resultado, se desperdicia mucha energía de calefacción.

Incluso si opta por un sistema de calefacción clásico que funciona con combustibles fósiles, podrá ahorrar mucho dinero.

Sistemas de calefacción orientados al futuro: calefacción, pellets y co.

Sin embargo, los sistemas de calefacción que utilizan energías renovables tienen más futuro. Tienes una amplia gama de sistemas diferentes. Por ejemplo, hay sistemas de calefacción que utilizan energía solar o agua caliente sanitaria. También son posibles los sistemas de calefacción geotérmica. Los sistemas de calefacción de pellets también se consideran respetuosos con el clima. La solución que elija no sólo depende de sus preferencias, sino también de las circunstancias individuales. Un asesor energético encontrará la solución óptima para usted.

Antes de reformar una casa: consejos energéticos

Antes de empezar con la renovación energética, debería aprovechar una consulta energética. Sólo con la ayuda de un professional podrá sacar lo mejor de su casa. Esto se debe a la complejidad del tema.

Una casa es siempre un concepto global en el que influyen muchos pequeños cambios. Estos deben influirse mutuamente de la manera más positiva posible. Las acciones individuales de renovación que se llevan a cabo de forma poco professional a menudo no producen el efecto deseado o incluso provocan costes adicionales inesperados.

Consultores energéticos certificados

Para evitar este problema, lo mejor es obtener la ayuda de un consultor energético certificado. Evaluará el estado del edificio y trabajará con usted para desarrollar un concepto de asesoramiento energético sensato y específico.

Al hacerlo, no sólo inspecciona la casa, sino que también tiene en cuenta sus necesidades y, por supuesto, también incluye el presupuesto en la planificación.

Además, puede señalarle posibilidades que antes ni siquiera sabía que existían. Si busca un buen asesor energético, puede, por ejemplo, ponerse en contacto con la Cámara de Arquitectos de su estado federado o buscar en Internet un experto adecuado.

Subvenciones estatales

Al igual que la propia reforma energética, los costes del asesor energético también pueden ser subvencionados. La Oficina Federal de Economía y Control de las Exportaciones subvenciona el asesoramiento energético de las casas unifamiliares y adosadas, así como de los apartamentos.

• Subvenciones estatales – Página oficial de la Oficina Federal de Migración yRefugiados

Renovar el edificio antiguo

Renovación de edificios antiguos – Los edificios antiguos son muy populares por su estructura única. Las grandes habitaciones con ventanas altas y las antiguas puertas de madera que se dejan crujir un poco al abrirse y cerrarse representan un modo de vida tradicional. Muchos de los edificios tienen más de cien años. Las reformas pueden dar un nuevo brillo a los pisos. Si se prevén obras de envergadura tanto en la fachada como en el interior, es aconsejable reubicar a los inquilinos con antelación.

Para una reforma completa, la salida de los inquilinos es incluso obligatoria

Lo mismo ocurre con los propietarios que, con el apoyo de la comunidad de propietarios, han acordado una reforma en una resolución mayoritaria. Sin embargo, a los propietarios que acaban de adquirir un inmueble también les gusta esforzarse por reformar el edificio antiguo con el consiguiente realquiler. En todas las regiones de Alemania hay muchas posibilidades de que los pisos reformados gocen de gran popularidad y se alquilen posteriormente a corto plazo.

• Renovación del edificio antiguo

Sistema de calefacción

El tema de la calefacción no sólo es interesante para los constructores, sino también para los propietarios. La calefacción no sólo es necesaria en una vivienda, sino que también la exige la ley. ¿Qué tipos de calefacción existen, cómo hay que mantenerlas y existen subvenciones legales para la construcción de determinados tipos de calefacción o los costes deben ser asumidos en su totalidad por el propietario?

• Toda la guía: Calefacción

Energía solar térmica: Energía solar

La energía solar térmica es el proceso por el cual la energía solar se convierte en calor utilizable. En las viviendas, el calor producido suele utilizarse para calentar agua o para la calefacción. Dependiendo de la ubicación y las condiciones de la propiedad, este sistema puede sustituir por completo el sistema de calefacción utilizado anteriormente.

Subvención estatal de 2.000 euros

Calefacción de gas: calefacción con gas natural, gas licuado o biogás

La calefacción de gas es probablemente el tipo de calefacción más extendido en Alemania, y con razón, porque el sistema ofrece muchas ventajas. La tecnología moderna, la eficiencia y la buena relación calidad-precio son las señas de identidad de la calefacción de gas. Además, son fáciles de combinar con energías renovables, ahorran espacio y son fáciles de instalar en proyectos de modernización y renovación.

Calefacción de gasóleo: Calefacción de gasóleo o biogasóleo

Después de la calefacción de gas, los sistemas de calefacción de gasóleo son probablemente los más comunes en Alemania. El modo de funcionamiento es simple y ha funcionado de la misma manera durante décadas. El fuel se bombea al sistema de calefacción a través de un tubo de aceite, donde se pulveriza y se quema. El calor generado durante este proceso se utiliza para calentar el agua de la calefacción y, por tanto, para proporcionar calefacción. La mayoría de estos componentes se encuentran en la caldera, que ahora ocupa poco más de un metro cuadrado de espacio y, según el modelo, puede incluso colgarse en la pared.

Calefacción de pellets: calefacción con residuos de madera prensada

Un sistema moderno de calefacción con pellets es conocido tanto por sus bajos costes de combustible como por ser respetuoso con el medio ambiente, por lo que está un paso por delante de los sistemas convencionales de calefacción de gas y petróleo. Su funcionamiento también es relativamente sencillo. Los pellets de madera se suministran periódicamente a la cámara de combustión con la ayuda de un dispositivo de alimentación, por lo que el llenado correcto es totalmente automático. El calor generado por la combustión de los pellets se utiliza en una caldera independiente para calentar el agua. De este modo, se puede hacer funcionar el sistema de calefacción y producir agua caliente.

Bomba de calor: calentar con el calor del ambiente

En términos muy técnicos, una bomba de calor es un sistema capaz de extraer energía térmica de un medio con bajas temperaturas mediante trabajo técnico y energía de trabajo suministrada. A priori, esto parece bastante complicado, pero el principio de la bomba de calor es en realidad bastante sencillo. La bomba de calor extrae el calor de las distintas fuentes de energía: el aire, la tierra y el agua, y lo utiliza para calentar el agua para la calefacción. Para ello hay que seguir suministrando electricidad externa, pero ni de lejos la que se necesitaría para un sistema de calefacción convencional.

• Toda la guía: Calefacción

Extra: Calefacción por infrarrojos

Aunque los sistemas de calefacción convencionales han demostrado su eficacia, la calefacción por infrarrojos es sin duda una alternativa que debe tenerse en cuenta. Aunque la calefacción con electricidad se considera generalmente cara, hay otros factores relevantes que hacen que la calefacción con electricidad sea económica. En nuestra guía detallada podrá saber qué puntos son importantes y cuándo merece la pena calentar con electricidad.

• Calefacción por infrarrojos

Extra: Chimenea y estufa

Una chimenea proporciona relajación, sensación de bienestar y calor. Por eso no es de extrañar que las chimeneas y otras estufas estén en lo más alto de la lista de deseos de los propietarios de viviendas. Especialmente en los días fríos, no hay nada mejor que acurrucarse frente a una chimenea crepitante y llena de calor y disfrutar del tiempo. Hay muchos tipos diferentes de chimeneas. Desde las abiertas y cerradas hasta las estufas de baldosas o de pellets, todas ellas con ventajas e inconvenientes.

• Chimenea y estufa

Alquilar: Leyes, impuestos y arrendatarios

Alquilar una propiedad puede ser un gran ingreso extra, pero también puede convertirse en tu trabajo principal. Los propietarios tienen muchas obligaciones para con el inquilino y tienen que cuidar la propiedad. Sin embargo, si esto tiene éxito, se pueden obtener muchos beneficios. Le explicamos cuál es la mejor manera de alquilar su propiedad y cómo puede encontrar el inquilino adecuado para usted.

¡Hay tanto que aprender!

Los inquilinos adecuados, un contrato de alquiler apropiado & Co.

¿Cómo se fija el alquiler correctamente? ¿Cómo puedo hacer que mi anuncio sea atractivo? ¿Y cómo puedo redactar un contrato de alquiler adecuado y justo? Todas estas preguntas se las hace un futuro arrendador, porque alquilar con éxito un inmueble requiere muchos conocimientos y experiencia. Sin embargo, si sigues unos sencillos pasos, darás el salto para convertirte en un arrendador de éxito y beneficiarte de las ganancias.

Además: Los propietarios tienen muchas obligaciones y tareas, como organizar un cambio de inquilino o preparar una declaración anual de gastos de servicio para el inquilino. El alquiler puede fijarse con la ayuda del índice local de alquileres, pero siempre hay que tener en cuenta si la región en cuestión tiene un tope de alquileres o no. El contrato de alquiler debe ser justo tanto para el inquilino como para el propietario y debe regular todos los puntos importantes. A la hora de elegir al inquilino adecuado, no sólo cuenta el efecto de la simpatía, sino también otros factores importantes como la solvencia: conozca todo lo importante para alquilar su vivienda en nuestro artículo.

Los inquilinos adecuados, el contrato de arrendamiento adecuado & Co. siga leyendo aquí:

• Alquiler de casa y piso.

Conclusión: Reformar la propiedad

Una renovación del núcleo pone al día su propiedad y aumenta su valor al mismo tiempo. Aumenta el confort de la vivienda y, en la mayoría de los casos, también reduce el consumo energético de la misma. Esto puede reducir los costes energéticos y las emisiones de C0² de la casa. Además, como el cambio a combustibles no fósiles de los sistemas de calefacción es inevitable a largo plazo, puede equipar su casa para el futuro. Para llevar a cabo la renovación más eficaz, es esencial buscar el asesoramiento de un experto en energía.