Inflación alta, tipos de interés en aumento: consejos sobre préstamos inmobiliarios y financiación posterior

Inflación alta, tipos de interés en aumento – La inflación es más alta de lo que ha sido en décadas! La consecuencia: tipos de interés en aumento para los préstamos. ¿Qué hacer cuando la inflación es alta y los tipos de interés suben? La mejor idea: comprar vivienda y hacerlo rápidamente para asegurar los tipos de interés favorables ahora. Lo que solo un cambio del 1% en el tipo de interés puede hacer, te lo muestro aquí. PS: En los 90 los tipos de interés estaban en el rango del 7%, 8%, actualmente aún financias alrededor del 2%, a veces tan bajo como el 3%. Se trata de 1) protección contra la inflación, por otro lado 2) el momento adecuado para comprar – ¡ahora! Porque los tipos de interés continuarán subiendo y subiendo. Consejos para el primer préstamo y para quienes están pensando en su financiación posterior.

Préstamos inmobiliarios: Explicado rápidamente

Quienes busquen consejos sobre financiación posterior pueden saltarse esta pequeña sección. Quien quiera financiar su primera propiedad, ya sea una casa o un apartamento, se explica nuevamente de forma rápida:

¿Qué significa anualidad / cuota de crédito?

Anualidad / cuota de préstamo – El término técnico «anualidad» es el pago anual que realizas al banco, para un préstamo inmobiliario. Esto consiste en primer lugar en la amortización (devolución del préstamo) y los intereses (coste de tu préstamo). Si los intereses aumentan, tu cuota mensual de préstamo, o anualidad anual, aumenta.

Explicado rápidamente:

• Anualidad – Suma anual compuesta por amortización e intereses
• Abono del préstamo – Pago mensual (amortización e intereses)

¿Qué significa amortización? – Devolución del préstamo

Amortización (devolución del préstamo) – El término amortización se refiere a tu pago del préstamo. Con cada amortización, la deuda restante disminuye, así como también los intereses.

Consejo. Digresión – Como propietario de una vivienda con financiación, no piensas que la inflación sea tan mala. ¿Por qué?

Típicamente eran del 2% anuales de amortización. Con estos 2% financias tu vivienda durante 30 años (cada año 2%) y aprovechas así también las ventajas que se derivan de la inflación (devaluación del dinero). Porque 1.000 euros hoy, ya no son los mismos dentro de 10 años con una inflación del 3%, 4% o incluso 5%. Mientras tanto, el valor de tu propiedad ha aumentado, al igual que tus ingresos por alquiler. Lee más sobre vivienda & inflación aquí.

¿Qué significa interés? – Coste del crédito

El interés (costo del crédito) – El interés es, por así decirlo, el costo que paga por pedir prestado. La base para los costos mensuales o anuales de interés es el monto de su deuda restante.

En los últimos 10 años, 15 años, la gente contaba principalmente con tasas de interés del 2%. Eso está cambiando ahora, ya que las tasas de interés están subiendo.

Mayor será la tasa de interés, mayores serán sus costos mensuales

Qué impacto tendrán los próximos aumentos de las tasas de interés en sus activos, podrán verlo en un momento en la calculadora.

Alta inflación, tasas de interés en aumento: consejos para su préstamo

Consejos de mi artículo: Alta inflación, tasas de interés en aumento, ¿qué hacer?? en inmobiliaria-erfahrung.de

Alta inflación, tasas de interés en aumento, para la mayoría esto es nuevo

No ha habido un aumento en la tasa de interés clave por parte del BCE desde 2011. Esta nueva situación desafía a los constructores de viviendas y a los inversores en capital y obliga a nuevas formas de pensar. Vamos a resumir nuevamente los consejos:

Nuevo préstamo inmobiliario: no espere mucho

Deberías cerrar tu préstamo lo antes posible y, al mismo tiempo, lo más largo posible, esa es la mejor recomendación que podemos darte en tiempos de cambio en las tasas de interés.

Las tasas de interés subirán y la mejor manera de protegerte del alza, ya que pagarás el préstamo durante décadas, es contratar un préstamo rápidamente. Tu préstamo también debería tener la duración más larga posible, para que puedas aprovechar las aún favorables tasas de interés durante el mayor tiempo posible.

¿Quieres comprar pronto? Entonces:

• Completa lo antes posible
• Concluye lo más a largo plazo posible

Si ya no se trata de tu primer financiamiento inmobiliario, sino del siguiente financiamiento que viene, te puedo recomendar lo siguiente:

Financiamiento posterior en 1+ años: Préstamo a plazo fijo

Mediante «préstamos a plazo fijo», puedes fijar hoy las tasas de interés actuales, para tu financiamiento posterior dentro de 1, 2 años.

Esa es mi recomendación cuando llegue el momento de refinanciar tu vivienda o apartamento.

¿Nunca has oído hablar de un préstamo a plazo fijo? Entonces aquí te lo explico rápidamente.

Préstamo a plazo fijo = concluir temprano, asegurar las tasas de interés actuales

Préstamo anticipado – Un préstamo anticipado es un préstamo de cuotas constantes típico, la única diferencia es que lo contratas uno o dos años antes del final de la financiación actual. Los costes son ligeramente más altos, pero ya tienes fijada ahora (incluso con una tasa de interés más favorable). Si dentro de dos años las tasas de interés suben significativamente, tu financiación posterior comenzará con la tasa de interés vigente hoy.

Financiación posterior en 5+ años: a corto plazo

Desafortunadamente, un préstamo anticipado solo es posible en un período determinado, si tu financiación posterior comienza dentro de cinco, seis o siete años, este consejo te ayudará a aprovechar la situación actual de las tasas de interés.

Financiación posterior a corto plazo (solo plazo de 1 o 2 años) y esperar el desarrollo de las tasas de interés.

Normalmente, tomarías tu financiación con un tipo de interés fijo de débito, lo más largo posible. Ahora estamos en una fase de tipos de interés bajos, por lo tanto solo puede subir, especialmente teniendo en cuenta la actual inflación.

Por ello, solo deberías planificar tu financiación posterior con un plazo a corto plazo, para poder reaccionar a los cambios en los tipos de interés. Si el tipo de interés luego vuelve a bajar, podrás aprovecharlo en tu financiación posterior.

Estos fueron los consejos más importantes para comprar una casa, apartamento en tiempos de tipos de interés en alza. Del mismo modo, para quienes ya han comprado su casa o apartamento y pronto tendrán que afrontar la financiación posterior.

Con estos tres consejos, puedes minimizar los riesgos para ti y tu inversión inmobiliaria.

Pasemos ahora a lo práctico:

¿Cuánto te costará un cambio del 1%, 2% en la tasa de interés?

Ejemplo de préstamo de 100.000 euros para casa y apartamento

¿Qué significa un cambio en la tasa de interés para tu bolsillo?

Aquí tienes dos ejemplos más prácticos con un cambio en la tasa de interés del 1% y 2%, con perspectiva sobre los próximos años. Para simplificar el cálculo, utilizamos un volumen de financiación de 100.000 euros. ¿Cuál es el impacto de un cambio en la tasa de interés del solo 1%, en el primer año de tu financiación?

Préstamo al 2% (actual): 4.000 euros / año

Paso 1: Considera pedir prestado hoy, con una tasa de interés del 2%.

Préstamo hoy:

• Préstamo: 100.000 euros
• Amortización (2%): 2.000 euros / año
• Interés (2%): 2.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 4.000 euros

Crédito 2023 (3% / +1% de aumento): 5.000 euros / año

Supongamos que el aumento de los tipos de interés en 2023 subirá un punto porcentual. Esto cambiaría rápidamente tu cálculo de rentabilidad, ya que los costos están subiendo.

Habla de aumentos de costos ¡Qué decir de los aumentos de costos! ¿Has oído hablar de la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles? Desde 2022, los propietarios de terrenos en Alemania han recibido cartas y se les ha pedido que envíen nuevos datos a la oficina de impuestos. El objetivo es reformar el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles, ya que se basa en datos que tienen más de 50 años. Lee más sobre la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles de 2025 aquí.

Ahora volvamos a aumentar tus costes de interés, que se incurrirán en el primer año y (dependiendo de la deuda restante) en los años siguientes.

2023 Crédito (Aprobado):

• Crédito: 100.000 euros
• Amortización (2%): 2.000 euros / año
• Interés (3%): 3.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 5.000 euros

Conclusión con un aumento del tipo de interés del 1% en un préstamo de 100.000 euros:

Con solo un aumento del 1% en el tipo de interés, tus costes aumentarán directamente en + 1.000 euros, solo en el primer año.

El interés se calcula anualmente ¡Costes posteriores!

Este efecto se repite cada año siguiente, pagando un 1% más de interés. Esto significa que si amortizas tus primeros 2.000 euros en el primer año de tu financiación (100.000 euros), aún tendrás 98.000 euros de deuda restante. Por tanto, en el segundo año también pagarás 980 euros más de interés a tu banco que antes.

• Año 1 + 1.000 euros
• Año 2 + 980 euros
• …

Por lo tanto, un aumento del tipo de interés del 1% solo, en los primeros dos años de financiación, supone un costo adicional de 1.980 euros.

Préstamo 2024 (4% / +2% aumento) – 6.000 euros / año

¿Qué ocurriría si los tipos de interés de tu financiación inmobiliaria aumentaran un 2%? Echemos un vistazo a este ejemplo: Si los tipos de interés subieran un 2% en 2024.

Préstamo 2024 (Adoptado):

• Préstamo: 100.000 euros
• Amortización (2%): 2.000 euros / año
• Intereses (4%): 4.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 6.000 euros

Conclusión +2% aumento:

Con solo un aumento del 2% en el tipo de interés, tus costos aumentarán directamente en +2.000 euros, solo en el primer año.

Ejemplo de préstamo de 500.000 euros para casa y apartamento

100.000 euros no es una base de financiación para una propiedad en la mayoría de las ciudades, especialmente en las zonas A y zonas B, donde la suma de financiación suele ser mucho mayor. Por tanto, aquí nuevamente un ejemplo de los costos adicionales de intereses calculados, con un monto del préstamo de 500.000 euros.

Préstamo al 2% (actual): 20.000 euros / año

En primer lugar, volvamos a ver la base, la financiación inmobiliaria con 500.000 euros al nivel actual de tipos de interés, de aproximadamente el 2% para la financiación inicial.

Préstamo actual:

• Préstamo: 500.000 euros
• Amortización (2%): 10.000 euros / año
• Intereses (2%): 10.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 20.000 euros

Préstamo 2023 (3% / +1% de aumento): 25.000 euros / año

Si la tasa de interés sube solo un 1%, esto significa directamente un aumento de costes de 5.000 euros al año para ti. Mostrado aquí en el ejemplo para el año 2023.

Préstamo 2023 (Adaptado):

• Préstamo: 500.000 euros
• Amortización (2%): 10.000 euros / año
• Intereses (3%): 15.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 25.000 euros

Conclusión con un aumento del 1% en la tasa de interés para un préstamo de 500.000 euros:

Con solo un aumento del 1% en la tasa de interés, tus costes aumentarán directamente en +5.000 euros, solo en el primer año.

Préstamo 2024 (4% / +2% de aumento) – 30.000 euros / año

El aumento del 1% solo proporciona 5.000 euros de costes adicionales que tienes en el primer año de tu financiación inmobiliaria. Si las tasas de interés suben un 2%, los costes adicionales aumentan hasta 10.000 euros en el primer año de tu financiación inmobiliaria.

De nuevo, si se amortiza 10.000 euros en el primer año a la tasa de amortización regular del 2%, esto deja 490.000 euros de deuda restante. Por tanto, 9.800 euros de costes adicionales y un total de 19.800 euros después de solo dos años.

Préstamo 2024 (Adaptado):

• Préstamo: 500.000 euros
• Amortización (2%): 10.000 euros / año
• Interés (4%): 20.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 30.000 euros

Conclusión +2% de aumento:

Con solo un aumento del 2% en la tasa de interés, tus costos aumentarán directamente en +10.000 euros, solo en el primer año.