Primera inversión inmobiliaria: casa y plano como inversión o para uso propio

Comprar inmobiliaria – Compra de vivienda o Compra de piso, cada semana recibimos muchas preguntas de lectores y clientes – es hora de un guía! El proceso completo de A a Z, con todos los consejos, fórmulas, definiciones para usuarios finales (vivir en ella) y inversores (comprar y alquilar). Objetivos personales, criterios para la búsqueda de inmobiliaria, evaluación rápida, así como análisis detallado de cifras y solidez de la inmobiliaria, hasta la negociación con el vendedor. Financiación, tramitación de la compra, contrato de compra, registro de la propiedad, impuestos y entrega de llaves. Todo, para principiantes en inmobiliaria, en Immobilien-Erfahrung.de.

Comprar inmobiliaria para principiantes: Ahora nuevo!

Para la primera inmobiliaria, casa o plano, como inversión o para uso propio, aquí recopilamos ahora conocimiento y herramientas (fórmulas, etc.) para principiantes en inmobiliaria. De hecho, recibimos muchas correos electrónicos, las preguntas aumentan cada vez más, por eso la idea de diseñar un nuevo proyecto que se especialice exclusivamente en el tema:

• Aprender inversión inmobiliaria – en Inmobiliaria-Erfahrung.de

Permítanos echar un vistazo conjunto a los contenidos, en un breve resumen.

Criterios de la inmobiliaria: Sus objetivos personales

Paso número 1: Definimos sus objetivos personales. Dicho de forma sencilla:

• Uso propio vs Inversión

Sus objetivos con una inmobiliaria de inversión

Antes de comenzar en el proceso de búsqueda de inmuebles, piense en sus objetivos como inversor inmobiliario. ¿Se trata únicamente del uso propio o quiere la famosa «libertad financiera», «nunca más trabajar» y «vivir de inmuebles», es decir, «vivir muy bien».

Pensión de jubilación uso propio – ¡Deténgase!

Lo interesante es que muchas personas adquieren una propiedad para uso propio y luego piensan: «¡Nunca más tendré que pagar alquiler!». Muchos cometen este error y creen que al comprar una propiedad para uso propio, ya tienen asegurado el futuro y vivirán sin pagar alquiler. Un error fatal, ya que siempre hay gastos de administración. Si la propiedad tiene después 20, 30 o incluso 40 años, también se sumarán muchas reparaciones, rehabilitaciones y modernizaciones.

La solución: Primero inversión, luego (posiblemente) uso propio

Por eso, si su objetivo es «solo» el uso propio, piense también en adquirir una segunda propiedad como inversión.

Al menos, para pagar los gastos de administración en la vejez, así como las reparaciones, y obtener una pequeña rentabilidad mensual por el alquiler, de una propiedad ya pagada. Junto con uso propio vs inversión, se trata de evaluar su situación financiera personal. La gran pregunta:

¿Cuánta propiedad se puede permitir?

Pero también conocerán parámetros, por ejemplo, la ubicación.

La transición perfecta a los criterios de su búsqueda inmobiliaria.

Capital propio: financiación? Solvencia?

La pregunta «¿cuánta inmobiliaria me puedo permitir?» ya la hemos tratado. Normalmente, el banco pide aproximadamente un 15% de capital propio, según la solvencia, banco y contacto (+/- 5%). Con buena solvencia, sin embargo, también es posible financiar una inmobiliaria con 0% de capital propio.

La solvencia, es decir, la solvencia crediticia y el capital propio disponible, es un tema importante para los nuevos inversores inmobiliarios, ya que ¿quién puede pagar una inmobiliaria al contado?

A la vez, aquí se dividen las opiniones: los propietarios deben aportar tanta capital como sea posible. Por otro lado, los inversores deberían intentar proporcionar el mínimo capital propio posible para la financiación, es decir, idealmente un 0%.

Aprenderá aquí por qué y cómo:

• Comprar inmobiliaria

Buscar vivienda: agente inmobiliario, portales, …?

Ha definido sus objetivos, ha revisado la ubicación y ha encontrado las zonas y lugares óptimos para usted. Ha revisado su solvencia, la financiación y quizás incluso ha obtenido una confirmación previa de financiación para el importe XY.

Consejo! Con una confirmación previa de financiación de su banco, podrá acceder mucho más rápido a buenas propiedades inmobiliarias rentables.

Esto significa que el banco confirma de antemano: Financiaríamos a la señora o señor XY una vivienda con un valor de XY.

La mayoría busca primero una vivienda y luego acude a su banco. Esto consume mucho tiempo y, en algunos casos, el vendedor encuentra rápidamente a otra persona, especialmente en un mercado inmobiliario como el de Alemania, que puede comprar la vivienda y ofrecer la financiación correspondiente de inmediato.

Después, existen diferentes caminos y posibilidades para acceder a viviendas.

• Anuncios clasificados en periódicos
• Anuncios clasificados en Ebay
• Portales inmobiliarios, como ImmobilienScout24, Immonet y otros
• Contactar con la red privada, «¿quién conoce a alguien que conoce a alguien?»
• Agente inmobiliario, también para accesos, publicación en portal inmobiliario
• …

Lugar, tipo de vivienda y estado

A continuación se trata de encontrar la ubicación adecuada para su inversión inmobiliaria. Existen varios tipos de ubicaciones.

¿Cuáles son los 3 tipos de ubicaciones en inmobiliaria?

Conocen la frase de todos los agentes inmobiliarios e inversores: «Ubicación, ubicación, ubicación». Tienen razón, ya que la ubicación es un parámetro importante en su (futura) cálculo de rentabilidad.

En el 99,9 % de los casos se habla de A-, B- y C-ubicación.

A-Lage: Inmobiliaria de inversión

A-Lage bei Inmobiliaria heißt:

• Preis: Muy altos precios de compra / precios por metro cuadrado
• Compra de inmobiliaria de inversión (apuesta por el futuro)
• Ubicaciones como Múnich

B-Lage: Inmobiliaria con rentabilidad

B-Lage bei Inmobiliaria heißt:

• Preis: Altos / «promedio» precios de compra
• Compra de inmobiliaria con rentabilidad (flujo de efectivo por alquiler)
• Ubicaciones como Wiesbaden

C-Lage: Inmobiliaria de riesgo

C-Lage bei Inmobiliaria heißt:

• Pueblos / comunidades en regiones estructuralmente débiles
• Desarrollo demográfico, estancado o decreciente

Selección del emplazamiento y proximidad de la(s) inmobiliaria(s)

En el caso ideal, busque / compre una propiedad inmobiliaria en un lugar que no esté demasiado alejado de su «vida». Ud. mismo vive en Hannover, pero su familia en Múnich? Entonces también podrían considerarse ubicaciones que estén en el camino. Práctico para visitas y también para el trabajo posterior con la propiedad.

En este ejemplo, en el camino se encuentran buenas ciudades en B-Lage (más rentables que Hannover, pero no Múnich mismo), como:

• Kassel
• Núremberg
• Ingolstadt
• Gotinga
• Würzburg
• Erfurt
• Jena
• Bamberg

Así es cómo elige su ubicación como inversor inmobiliario, explicado de forma sencilla.

Esto significa que la elección de ubicación vuelve a referirse a la preparación del paso 1. Una propiedad que se encuentre a cientos de kilómetros de distancia y que requiera visitas con gran esfuerzo no se recomienda como primera inmobiliaria.

¿Qué tipo de inmueble se adapta a su ubicación, situación financiera y demografía? Como inversor inmobiliario, tiene a su disposición muchas diferentes tipologías de vivienda y tipologías de vivienda. La pregunta es, ¿qué tipo de inmueble se adapta mejor a sus objetivos personales que definió en el paso 1?

Evaluar una vivienda en propiedad: precio de compra? Para evaluar una vivienda en propiedad y calcular el precio de compra – aquí tiene todos los detalles.

Han encontrado una propiedad inmobiliaria en la ubicación que usted previamente había pronosticado, a un precio que para usted es bueno, ¡perfecto! ¿Pero se puede hacer algo aún con el precio? En general:

¿La propiedad, ya sea una vivienda o una casa, vale la pena?

Recuerde lo siguiente:

Un precio de oferta (p. ej. portal inmobiliario) no es un precio de venta

Ventaja para usted!

Al menos, si sabe cómo argumentar con hechos concretos para obtener un precio de venta más bajo. El factor más importante en la reducción del precio de compra, por supuesto, es la calidad de la propiedad inmobiliaria. Pero ¿cómo se evalúa una propiedad? ¿Qué aspectos forman parte de una evaluación inmobiliaria? ¿Qué debe tener en cuenta cuando se trata de propiedad comunitaria, salón, baño, cocina, estructura del techo, …?

Una evaluación inmobiliaria fundamentada tiene las efectivas consecuencias cuando se trata de la fijación del precio de compra. No puede encontrar mejores argumentos que hechos claros.

Además, aprenderá cómo puede evaluar una propiedad ya desde la primera mirada en la oferta. Calculará con mayor precisión la rentabilidad de la propiedad en caso de alquiler. Este valor (rendimiento de alquiler) ofrece una visión a través de solo dos factores: precio de compra y alquiler anual.

Consejo para futuros inversores inmobiliarios!

Dos cosas que constantemente necesitará y escuchará son la rentabilidad de alquiler, más específicamente la rentabilidad bruta, y el factor de precio de compra. Ambos le ayudan a evaluar rápidamente ofertas inmobiliarias. Aprenda aquí más sobre la diferencia y conozca mi recomendación para usted, como principiante en inmobiliaria:

• Rentabilidad de alquiler vs factor de precio de compra

Proceso de compra, notario, registro de la propiedad, entrega de llaves?

Por último, llega la tramitación de la compra. Todo, desde el notario, pasando por el contrato de compraventa provisional, el contrato de compraventa, el registro en el libro de registro de la propiedad, la entrega de llaves y, por supuesto, todos los costes, que como comprador inmobiliario debe transferir a las distintas entidades. Al precio de compra se suman los costes accesorios de la compra. Estos costes accesorios, ya sea para una casa o una vivienda en propiedad, en la mayoría de los casos incluyen:

• Costes notariales
• Costes del registro en el libro de registro de la propiedad
• Costes del agente inmobiliario
• Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles

Para compradores de inmuebles, en el primer paso es importante conocer el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles. Este impuesto varía según el estado federal y actualmente se encuentra entre el 3,5 % y el 6,5 % del precio de compra.

Cuando el vendedor, el notario, y en su caso el agente inmobiliario, así como el departamento fiscal (impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles), han pagado, se puede realizar el registro en el libro de registros inmobiliarios.

Felicitaciones, ¡usted es el propietario de su primera propiedad inmobiliaria!