11 consejos – esto debe tener en cuenta durante una visita inmobiliaria

Cita para la visita – desde semanas o meses está buscando su nueva propiedad inmobiliaria. Ya sea Berlín, Hamburgo, Colonia o Múnich – una casa para la familia, un piso en propiedad como ahorro para la vejez o un edificio de apartamentos como inversión. Al comprar cualquier propiedad inmobiliaria, llega al punto decisivo: la cita para la visita. Aquí se decide si la propiedad cumple en la realidad lo que prometen las imágenes y la descripción del anuncio – y si como comprador quiere invertir una cantidad de seis o siete cifras. ¿Qué documentos debe pedirle que le muestren? ¿Qué defectos constructivos costarán realmente dinero más adelante? ¿Y cómo negociar el precio hacia abajo después de la visita? Los siguientes 11 consejos le muestran exactamente en qué debe prestar atención como comprador durante la cita para la visita.

Evitar errores: Lo que los compradores deben tener en cuenta durante la visita

Encontrar la vivienda adecuada es más exigente de lo que parece, especialmente en ciudades con factores de precio de compra entre 30 y 45. Quien actúe apresuradamente aquí, puede pagar fácilmente seis cifras más de lo debido o heredar un retraso en la rehabilitación que erosione la rentabilidad durante años. La cita de visita es su punto de control más importante: aquí examina la estructura, la ubicación y los documentos – y establece la base para su rentabilidad inmobiliaria.

Desde la primera impresión hasta la inspección técnica y la estrategia de negociación después de la visita, los siguientes 11 consejos provienen de la práctica de miles de visitas y le ayudarán a evitar errores costosos antes de firmar el contrato de compraventa ante notario.

Consejo 1: La primera impresión cuenta – también para el comprador

También como comprador dejas una primera impresión. En especial con objetos muy demandados en ubicaciones privilegiadas, el vendedor o el agente inmobiliario suele decidir entre varios interesados – y la simpatía más la solvencia también influyen. Una apariencia cuidada y profesional transmite seriedad y capacidad de pago.

• Ropa: Smart casual – no es necesario un traje, pero sí estar bien presentado
• Puntualidad: 5 minutos antes del horario acordado en el lugar
• Actitud: Amable, pero profesional – sin entusiasmo excesivo
• Acompañamiento: Máximo una persona en la primera visita
• Preparación: Hoja informativa leída, ubicación estudiada en el mapa, tabla de alquileres revisada

Consejo 2: Vaya preparado como comprador a la cita

Una buena preparación es lo más importante al comprar una vivienda. A diferencia del inquilino, usted como comprador no tiene que demostrar su solvencia mediante un informe Schufa – pero una confirmación de financiación de su banco es la mejor arma contra otros compradores. Vendedores y agentes inmobiliarios toman en serio a los compradores que ya tienen una confirmación de financiación.

Documentos que debe llevar como comprador

1. Documento de identidad
2. Confirmación de financiación de su banco (o comprobante de capital propio en caso de compra al contado)
3. Bloque de notas y bolígrafo para la lista de defectos
4. Cinta métrica / medidor láser de distancias
5. Luz de bolsillo (para el sótano, el ático, rincones oscuros)
6. Smartphone con cámara (fotos y aplicación de nivel)
7. Higrómetro (opcional, a partir de 30 €)
8. Lista de preguntas preparada
9. Exposición en formato papel con anotaciones

Calcule previamente su necesidad de capital propio, revise las Construir el interés actuales y calcule los gastos de compra (10–15 % del precio de compra). Así sabrá ya en el momento del cita si el inmueble encaja en su marco financiero.

Consejo 3: Estas documentaciones debe solicitarle al vendedor

Mientras que los vendedores suelen tener solo el folleto y el certificado de eficiencia energética en el caso de viviendas, como comprador serio debe solicitar activamente más documentaciones – al menos antes del segundo encuentro. Lo que no vea aquí le golpeará con toda su fuerza después de la compra.

Documentos obligatorios para la revisión del comprador

• Extracto del registro de la propiedad (no mayor de 3 meses) – muestra al propietario, cargas, derechos de paso → ver Entrada en el registro de la propiedad
• Plano de parcelas / plano de situación – límites exactos del terreno
• Certificado de eficiencia energética – obligatorio en el momento del contrato, de lo contrario multa hasta 10.000 €
• Extracto del registro de servidumbres de construcción – obligaciones públicas ocultas
• Permisos de construcción y planos arquitectónicos – ¿están autorizados todos los anexos?
• Cálculo de la superficie útil según la WoFlV – a menudo se indica un 5–10 % más alto

Adicional en el caso de pisos en propiedad

• Declaración de partición con plano de partición
• Actas de las últimas 3 asambleas de propietarios – muestran conflictos y posibles cargas especiales planeadas
• Plan económico y liquidaciones de la cuota de comunidad de los últimos 3 años → ver calcular la cuota de comunidad
• Estado de la reserva de mantenimiento – regla de dedo: al menos 15–25 €/m²
• Compilación de acuerdos de la comunidad de propietarios

Adicional en el caso de inmuebles arrendados

• Contrato de alquiler existente vigente con la renta fría actual
• Mieterliste, gastos adicionales, Mietspiegel-Abgleich
• En el caso de viviendas de múltiples familias: lista completa de alquileres → relevante para método del valor de renta

¿Sabe como comprador qué busca?

Antes de cada cita para visitar una propiedad, debe aclararse: uso propio o inversión? Los requisitos son fundamentalmente diferentes. Lea nuestro comparativo Uso propio vs. Inversión.

Consejo 4: Criterios para usuarios propios vs. criterios para inversores

Definir el mínimo de requisitos antes de la cita: número de habitaciones, metros cuadrados, piso, balcón/jardín, plaza de garaje, máximo de necesidades de reforma, presupuesto incluyendo gastos adicionales en la compra de una vivienda. En inversiones de capital, calcule además la rentabilidad bruta esperada rentabilidad bruta y el factor de precio de compra.

Consejo 5: Haga las preguntas adecuadas durante la visita

Quien hace preguntas inteligentes no solo parece serio, sino que también obtiene información valiosa para la negociación. Los vendedores están obligados según el VerkProspG a dar una información veraz sobre los defectos conocidos; los defectos ocultos pueden dar lugar a reclamaciones de daños posteriores. Por lo tanto, formule sus preguntas de manera consciente y registrables – lo ideal es que las envíe por escrito o las confirme por correo electrónico.

Lista de preguntas para los compradores

Sobre la propiedad en sí misma

• Año de construcción, años de rehabilitación de los distintos oficios (tejado, calefacción, ventanas, electricidad, baños)?
• ¿Qué tipo de calefacción está instalada – y cuántos años tiene? (Atención: §72 GEG, obligación de sustitución a partir de 30 años)
• ¿Hubo daños por agua, moho, grietas por asentamiento?
• ¿Qué rehabilitaciones están previstas en los próximos 5 años?
• ¿Cuál es la última evaluación energética (demanda de energía final en kWh/m²a)?
• ¿Está libre de amianto el inmueble (relevante año de construcción <1993) y sin aislamiento KMF?

Sobre la ubicación y el entorno

• ¿Quién vive en el entorno – proporción de propietarios o inquilinos?
• Proyectos de construcción planeados en el entorno (ruido, vistas)?
• Nivel de ruido en diferentes horarios del día?
• Conexión al transporte, posibilidades de compra, escuelas, médicos?

Sobre el precio de compra y la comercialización

• ¿Por qué se vende? (herencia, mudanza, venta urgente?)
• ¿Cuánto tiempo lleva el inmueble en el mercado?
• ¿Cuántos otros interesados hay?
• ¿Existe margen de negociación?

Sobre los costos recurrentes

• Cuota de comunidad por mes, de la cual se puede repercutir en los inquilinos?
• Cantidad de la reserva de mantenimiento – por unidad de vivienda?
• ¿Aportaciones especiales planeadas en las asambleas de propietarios?
• Impuesto sobre bienes inmuebles, seguros, contratos de mantenimiento?

Consejo 6: Nunca vayas solo a una visita a una vivienda

Los cuatro ojos ven más que dos – un principio que en compras de inmuebles puede valer cifras de cinco cifras. En la primera visita basta con un familiar experimentado o un amigo con conocimientos técnicos. En la segunda visita – al menos antes de tomar la decisión de compra – llega el profesional.

La segunda visita con un perito en construcción

Con precios de compra a partir de 300.000 €, una segunda visita con un perito independiente en construcción es prácticamente indispensable. Coste: 500 € a 2.500 € – en relación con el precio de compra, una fracción que a menudo genera una suma x veces mayor de margen de negociación o ahorro en costes de rehabilitación.