Venta de un edificio de apartamentos: así es como funciona

Breve definición: Una casa de alquiler o un edificio de apartamentos es una propiedad alquilada (edificio de apartamentos, casa bifamiliar, también una casa unifamiliar) que pertenece a un solo propietario, es decir, no es una comunidad de propietarios. Esto significa que los posibles compradores están invirtiendo en lo que suele ser un proyecto más extenso. Por eso he escrito para usted esta pequeña guía extra sobre el tema «Vender un edificio de apartamentos».

No todo el mundo tiene experiencia en la venta de bienes inmuebles y edificios de apartamentos, algunos también se enfrentan a su primera venta de bienes inmuebles, a menudo herederos que están abrumados con la gestión de una propiedad de este tipo, que está demasiado lejos o se debe vender por otras razones.

Antes de la primera venta, hay mucho que saber, empezando por la (importante) valoración. Aprenda lo básico aquí.

No venden a los propietarios. Los inversores y capitalistas que invierten en casas de alquiler calculan y comparan las cifras clave. Cuanto mejor preparada esté la venta, más beneficios podrá obtener.

En el caso de los edificios de apartamentos, se aplican tres factores centrales:

• Ubicación de su propiedad: localización y desarrollo
• Estado del edificio de apartamentos: reparaciones y renovaciones
• Inquilinos, contratos de arrendamiento y vacantes

Ubicación de su propiedad: localización y desarrollo

Los vendedores tienen muchas preguntas, pero una de las más importantes para muchos es «¿cuánto vale mi casa de alquiler? En última instancia, el mercado inmobiliario, como todos los demás mercados, depende de la oferta y la demanda. Por lo tanto, la valoración incluye, por un lado, el propio inmueble (objeto de venta) y, por otro, la demanda (posibles compradores).

Comprobación de la ubicación: ciudad, distrito, calle, número de casa

Ubicación (ciudad, distrito y calle) – el aspecto más importante, independientemente de si se trata de un edificio de apartamentos en forma de casa multifamiliar, una casa unifamiliar o una casa bifamiliar, la ubicación de su propiedad tiene la mayor influencia en el precio de la propiedad y por lo tanto también en la valoración global de su casa.

Precios de los terrenos

¿Qué significa eso? Un ejemplo sencillo: un edificio de apartamentos en una mala ubicación C (por ejemplo, Duisburgo, en Renania del Norte-Westfalia) es menos interesante para los compradores que un inmueble con una buena ubicación B (Essen, en Renania del Norte-Westfalia). En consecuencia, los precios de los inmuebles son más bajos en las ubicaciones C. En las ubicaciones B, la demanda es mucho mayor, al igual que los precios de los inmuebles. Conozca más sobre la ubicación de la propiedad aquí.

Más sobre esto en un momento, en el ejemplo de cálculo Múnich vs. Duisburgo.

Tiempo de venta

Los edificios de apartamentos en ubicaciones A (como Hamburgo) se venden rápidamente, si se hace una valoración realista y se cuenta con una buena red. Especialmente en Berlín, Düsseldorf, Fráncfort, Hamburgo, Colonia, Múnich, Stuttgart y otras ciudades con universidades, colegios y un buen desarrollo general. Lo mismo ocurre en las localidades B si el «precio» es el adecuado. En el caso de los edificios de apartamentos en ubicaciones C, el proceso de venta puede ser un poco más largo.

A un precio de venta realista:

• Ubicación A como Hamburgo – se vendió rápidamente
• Ubicación B como Essen – Se vende con relativa rapidez
• Ubicación C como Duisburgo – Relativamente larga (venta por encima del precio)

Rápido significa idealmente, con un comprador válido, que estará en el notario en 2-3 semanas.

Consejo: Confirmación de la financiación de los posibles compradores

Un consejo: antes de invertir mucho «tiempo» en los posibles compradores, pídales que le muestren una confirmación de financiación de su banco. En este caso, el importe de la financiación de X, para el objeto X, ya fue aprobado de antemano por el banco.

Distrito y desarrollo

Después de ver la macro situación, miramos la meso situación, el distrito específico. Por supuesto, no sólo influye la situación/desarrollo de la ciudad (desarrollo de la población, demografía, economía,…), sino que también se tiene en cuenta el desarrollo del distrito en la valoración.

El último paso es la micro-localización, la calle y el número de casa específicos de su propiedad.

Por lo tanto, si quiere realizar una valoración de su propiedad de alquiler, con la experiencia de una tercera persona, tendrá que revelar la dirección, así que busque socios de confianza con referencias.

La valoración sólo es posible con la dirección (ubicación) + la inspección (estado)

Basta con pensar en la diferencia entre un edificio de apartamentos, en una carretera principal con mucho tráfico, y sólo 200 metros más allá, el edificio de apartamentos, en el espacio verde urbano.

Misma calle, diferente calidad y precio del suelo

He aquí una pequeña e interesante comparación:

Precio de venta en Múnich / Leipzig / Duisburgo – ¡Comparación!

El efecto de la ubicación en el valor del edificio de apartamentos es correspondientemente grande. Como ejemplo, comparemos un edificio de apartamentos de 400 metros cuadrados de superficie habitable en un año de construcción y estado similares. 400 m² en ubicaciones C como Duisburgo (Renania del Norte-Westfalia), ubicaciones B en Leipzig (Sajonia) y ubicaciones A en Múnich (Baviera).

En Múnich:

• Distrito: Lehel
• Precio de oferta: 6.671.000 euros
• Diferencia Leipzig: + 4,8 m / + 259 %.
• Diferencia Duisburg: + 6 m / + 871 %.

Leipzig

• Distrito: Lindenau
• Precio de oferta: 1.860.000 euros
• Diferencia Múnich: – 4,8 m
• Diferencia Duisburgo: -1,2 millones.

Duisburgo

• Distrito: Hochemmerich
• Precio de oferta: 687.000 euros
• Diferencia Múnich: – 6 m
• Diferencia Leipzig: – 1,2 millones.

La diferencia entre un edificio de apartamentos en Múnich (ubicación A) y Duisburgo (ubicación C) es, por tanto, de un considerable + 871 %.

A la localización le sigue una mirada cercana a su edificio de apartamentos.

Estado del edificio de apartamentos: reparaciones y renovaciones

Cuanto más trabajo tenga una propiedad, menos querrán gastar los inversores. Cuanto menos trabajo, más están dispuestos a pagar los inversores: una regla simple y sensata.

En consecuencia, el segundo factor de valor más importante es el estado de su edificio de apartamentos. ¿Se ha mantenido todo o tal vez hay un retraso en las renovaciones del antiguo edificio de apartamentos? Dependiendo de la amplitud de las medidas de reparación, esto debe incluirse en el precio de la oferta.

Propiedades antiguas existentes: ya sean construidas en 1920, 1930 o 1960, las propiedades antiguas tienen sus propios defectos y desventajas en comparación con los edificios nuevos. Todo sobre el tejido del edificio, la mampostería, el aislamiento térmico y acústico y qué reparaciones y defectos debe esperar usted como propietario.

Cuanto más antigua es una propiedad, mayor es la lista de defectos. En esta guía, que en realidad escribí para los compradores, encontrará el conjunto típico de propiedades enumeradas por década.

• Año de fabricación y defectos

Valorar un edificio de apartamentos: conocer los métodos

Valor de mercado, tasación y precio de compra de su propiedad – Si quiere vender su propiedad de alquiler, una cosa es importante: Un precio de compra bien fundamentado, orientado al mercado y realista.

Para darle una primera impresión de la complejidad de la ubicación, el valor de mercado, los inmuebles comparables, la estructura del edificio y demás, y para ayudarle a evitar errores a la hora de vender, hemos redactado para usted esta guía sobre el tema de la valoración de edificios de apartamentos. Factores de valor, ubicación, equipamiento, valor de mercado, precio realista: Así puede valorar su propiedad.

• Calificar la casa de apartamentos

Una comparación 1A de Leipzig, el gasto en la reforma (para el lado del comprador) o la propiedad existente bien mantenida, la diferencia es inmensa.

Inquilinos, contratos de arrendamiento y vacantes

El factor 1) la ubicación, el factor 2) la sustancia, el tercer peso importante en la valoración son los inquilinos y los contratos de arrendamiento cuando se trata de la venta de edificios de apartamentos. La lista de inquilinos y el historial de inquilinos desempeñan aquí el papel central. ¿Qué inquilinos tiene en la casa? ¿Qué condiciones se han acordado y cómo cumplen los inquilinos sus obligaciones de pago?

No todas las casas se alquilan por completo, algunas también tienen vacantes. La ubicación del inmueble también influye: en una ubicación C, la tasa de vacantes es naturalmente más alta que en una buena ubicación B o en una ubicación absolutamente privilegiada, la ubicación A, en la que siempre escasea el espacio para vivir.

Con respecto a los inquilinos, pero también con respecto al estado de la propiedad, a veces se necesitan documentos y registros para la valoración concreta. Agentes inmobiliarios, inversores y promotores muy experimentados, sólo tienen que inspeccionar la casa.

En los 18 pasos para vender aprenderás más sobre esto en un momento.

Por último, una pregunta importante para los que venden por primera vez:

¿Vender con o sin agente inmobiliario?

Para quienes venden por primera vez, es esencial contar con un buen agente inmobiliario con experiencia.

De hecho, un corredor te quita mucho, mucho trabajo de encima.

Con su casa de alquiler no se trata de un, simple condominio para poner en un portal inmobiliario para encontrar compradores que compran para la ocupación del propietario, un número correspondientemente alto de compradores.

Es más probable que las casas de alquiler se negocien con redes personales, agentes inmobiliarios con experiencia, con buena reputación y buenas redes de inversores.

De hecho, una gran parte de las propiedades se intermedian con agentes inmobiliarios, especialmente cuando se trata de grandes propiedades, edificios de apartamentos o incluso edificios nuevos con muchas unidades residenciales que se van a vender.

Si comete errores al vender su propiedad, lo pagará caro. Las propiedades presentadas professionalmente se venden mejor. Por eso los agentes inmobiliarios consiguen los precios de venta más altos. Por término medio, el 72% de las propiedades se venden a través de agentes inmobiliarios (fuente: Oficina Federal de Estadística). He aquí un vistazo a las principales ciudades:

1. Berlín con corredor: 78,6%.
2. Düsseldorf con corredor: 76,0%.
3. Hamburgo con corredor: 65,1%.
4. Colonia con corredor: 63,0%.
5. Stuttgart con corredor: 56,8%.
6. Múnich con corredor: 55,2%.
7. Fráncfort con corredor: 53,3%.

Sin embargo, es importante conocer los pasos de la venta, porque esto le ayudará a encontrar agentes inmobiliarios buenos y con experiencia para su venta. Con estos conocimientos, también podrá crear cada vez más su propia red, por ejemplo, si tiene la intención de participar con más frecuencia en el mercado inmobiliario en el futuro.

Paso a paso: Lista de control de ventas

Ahora que ha aprendido mucho sobre el valor o la valoración de las casas de alquiler (y edificios de apartamentos), se trata de la venta real de una casa. Independientemente de si se trata de una casa unifamiliar, una casa adosada o un edificio de apartamentos, todos los tipos de casas de alquiler se venden en última instancia de la misma manera, lo que implica 18 pasos – a menos que usted conozca a un comprador privado y pueda así saltarse pasos individuales como la exposición, la comunicación con los interesados y la visita.

Así es como se vende en el edificio de apartamentos en 18 pasos:

Preparación: Preparar y evaluar la tenencia

Preparar la propiedad y la venta

• Planificación financiera y calendario de venta
• Contratar a un agente inmobiliario
• Registros y documentos
• Aumentar el valor de la propiedad
• Determinar el precio de la oferta
• Crear una exposición

Fase de venta: posibles compradores y negociación

Comercializar la propiedad y encontrar compradores

• Propiedad del mercado
• Contacto con posibles compradores
• Filtrar y seleccionar a los posibles compradores
• Comprobación de crédito
• Fechas de visualización
• Charla de ventas y negociación del precio de compra

Procesamiento de ventas: Entrega de un edificio de apartamentos

Contrato de compra hasta la entrega

• Redactar el contrato de compraventa ante notario
• Nombramiento de notario
• Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
• Entrega de la propiedad
• Gastos de notario y comisión de agente
• Pagar impuestos

¡Buena suerte con la venta!

¿Tiene preguntas, quiere que le hagamos una valoración con opción de compra? Con mucho gusto, aquí encontrará mis datos de contacto.

¿Qué significa venta parcial de inmuebles?

Beim Teilverkauf veräußern Sie einen Anteil Ihrer Immobilie (i. d. R. 10–50 %) an ein spezialisiertes Finanzunternehmen. Sie werden damit Teil einer Eigentümergemeinschaft aus zwei Parteien. Da Sie alleiniger Nutzer der gesamten Immobilie bleiben, verlangt das Finanzunternehmen ein monatliches Nutzungsentgelt – wirtschaftlich vergleichbar mit Miete auf den verkauften Anteil. Grundlage jeder Berechnung ist der aktuelle Verkehrswert Ihrer Immobilie, der per Gutachten festgestellt wird.

Kurzdefinition in einem Satz

El subcompra = usted vende una parte de la propiedad, mantiene el derecho exclusivo de uso (un derecho anclado en un contrato de partición o usufructo), paga un canon mensual de uso – al vender posteriormente la propiedad completa, el comprador parcial recibe su parte más la plusvalía y posiblemente un canon de ejecución.

Las preguntas más importantes antes de la subcompra

• Vender una parte del inmueble? Sí – la mayoría de los proveedores aceptan un porcentaje de 10–50 %.
• Vender una parte de una vivienda? Sí, siempre que se cumpla el valor mínimo (generalmente 100.000–250.000 €).
• Vender una parte de un terreno? Posible en algunos proveedores, limitado.
• Ventaja? Liquidez rápida independiente de los bancos sin verificación de solvencia como en un préstamo.
• Inconveniente? Canon de uso de aproximadamente 2,75–3,5 % anuales más canon de ejecución al vender la propiedad completa.
• Riesgo? Al vender posteriormente, a menudo queda menos de lo que la inflación ha consumido.

Los factores centrales al comprar una parte de una propiedad

Quien quiera comparar correctamente a los proveedores debe entender cinco palancas:

• Valor de mercado de la propiedad (ejemplo: 500.000 €)
• Pago inmediato (liquidez deseada, por ejemplo: 100.000 €)
• Porcentaje de propiedad vendida (por ejemplo: 20 %)
• Costo mensual de uso (en % anuales del pago)
• Condiciones en la venta total (costo de ejecución, garantía mínima de precio, participación en la plusvalía)

Las dos preguntas clave son:

1. ¿Cuánto es el costo de uso anual – y se acumula durante su plazo restante a una cantidad soportable?
2. ¿Cuánto realmente queda en la venta total posterior tras la plusvalía y los gastos?

Regla de thumb: Si el costo de uso anual es superior al tipo de interés actual para un préstamo hipotecario, la compra parcial es financieramente la solución más cara.

Tabla comparativa de proveedores: todas las condiciones a primera vista

Ejemplo base: Valor de la vivienda 500.000 €, porcentaje vendido 20 %, pago inmediato 100.000 €.

*Beneficio restante tras la venta total después de 15 años con una supuesta subida de valor del 35 %. Los gastos de uso son cálculos ejemplificativos, las condiciones individuales varían según la ubicación, el inmueble y la negociación.

6 proveedores en comparación – ganador del test & ranking

Visión general con el ganador del test y una justificación detallada. Se evalúan: altura del gasto de uso, altura del gasto de ejecución, beneficio restante tras la venta total, valor mínimo de la propiedad, transparencia.

Puesto 1: Deutsche Teilkauf – Mejor relación calidad-precio

Proveedor líder actual gracias a un bajo gasto de uso y, lo más importante, a la completa renuncia al gasto de ejecución en la venta total.

• Gasto de uso anual = 2,89 % = 241 €/mes
• Beneficio restante después de 15 años = + 41,53 % frente a la liquidación inmediata
• No hay gasto de ejecución
• Evaluar en Deutsche Teilkauf

Puesto 2: Hausanker – Mejores condiciones (empresa hermana)

Parte operativa de la Deutsche-Teilkauf-Gruppe, condiciones casi idénticas, únicamente +1 €/mes de tarifa de uso.

• Tarifa de uso anual = 2,90 % = 242 €/mes
• Beneficio restante tras 15 años = + 41,53 %
• No hay tarifa de ejecución
• Evaluar en Hausanker

Posición 3: Teilverkauf One

Condiciones justas en la tarifa de uso, aunque en el caso del venta total los beneficios restantes son ligeramente menores.

• Tarifa de uso anual = 2,89 % = 241 €/mes
• Beneficio restante tras 15 años = + 28,50 %
• Evaluar en Teilverkauf One

Posición 4: Wertfaktor

Proveedor establecido con gran cuota de mercado, aunque con una tarifa de ejecución de aproximadamente el 4 % del total de la venta, lo que reduce significativamente el beneficio restante.

• Tarifa de uso anual = 2,90 % = 242 €/mes
• Beneficio restante tras 15 años = + 29,13 %
• Tarifa de ejecución: aproximadamente 4,06 %
• Evaluar en Wertfaktor

Posición 5: Hausvorsorge

El mismo recargo mensual que el factor de valoración, pero un costo de ejecución significativamente más alto – en el caso del total de ventas, estaría usted aproximadamente un 15 % por debajo del ganador del test.

• Costo de uso anual = 2,90 % = 242 €/mes
• Resultado restante después de 15 años = + 26,34 %
• Costo de ejecución: aproximadamente 6,12 %

Posición 6: Engel & Völkers Liquidhome

Costo de uso más bajo del mercado, pero costo de ejecución más alto – atractivo para propietarios con una vida útil restante corta (por ejemplo, 5–7 años).

• Costo de uso anual = 2,75 % = 229 €/mes
• Resultado restante después de 15 años = + 25,33 %
• Costo de ejecución: aproximadamente 6,86 %
• Valor mínimo de la propiedad: aproximadamente 250.000 €

Cálculo acumulado de costes durante 15 años – el escenario peor posible

Lo que muchos calculadores de proveedores ocultan: el costo mensual de uso se acumula. Ejemplo: 100.000 € de pago inmediato, 20 % de participación, plazo de 15 años:

Claridad: durante 15 años, el confort de vivir en la vivienda cuesta al Testsieger aproximadamente 152.000 €, al proveedor más caro más de 214.000 € – en comparación con la venta total clásica seguida de una solución de alquiler.

Perfiles detallados de los proveedores

Compra alemana parcial – ganador del test en detalle

Datos clave de las condiciones (ejemplo: valor de circulación 500.000 €, participación del 20 % = pago de 100.000 €):

• Participación: 20 % | Pago: 100.000 €
• Compensación por uso: 241 €/mes | 2.892 €/año | 2,89 % a. t.
• Valor después de 15 años (estimado): 699.128 €
• Participación restante del propietario: 566.103 €
• Compensación por ejecución: 0 %
• Segundo pago: 566.103 € (+ 41,53 %)

Hausanker – hermana de la Compra alemana parcial

Condiciones prácticamente idénticas, +1 €/mes. Para propietarios sin preferencia por el nombre de marca, es prácticamente equivalente en términos económicos.

Factor valor – con compensación por ejecución

Vender al menos el 20 % (barrera de entrada más alta que en el ganador del test):

• Participación: 20 % | Compensación por uso: 242 €/mes (2,90 % a. t.)
• Valor después de 15 años: 673.000 € | Participación restante: 538.400 €
• Compensación por ejecución: − 21.872 €
• Segundo pago: 516.528 € (+ 29,13 %)
• Atención: la venta total está por debajo del equilibrio de inflación

Protección para la vivienda

• Compensación por uso: 242 €/mes (2,90 % a. t.)
• Valor después de 15 años: 672.934 € | Parte restante: 538.347 €
• Coste de ejecución: − 32.974 €
• Segunda liquidación: 505.373 € (+ 26,34 %)

Engel & Völkers Liquidhome

• Coste de uso: 229 €/mes (2,75 % a. t.)
• Valor después de 15 años: 672.934 € | Parte restante: 538.347 €
• Coste de ejecución: − 37.011 €
• Segunda liquidación: 501.336 € (+ 25,33 %)

Riesgos & escenarios críticos – esto rara vez se explica

La publicidad de los proveedores omite a menudo cuatro escenarios. Quien considere una venta parcial debe conocerlos:

Pfleg

]]> https://lukinski.es/importe-del-impuesto-sobre-bienes-inmuebles-para-la-casa-y-el-piso-explicacion-calculo-ejemplo-2/ Fri, 05 Nov 2021 05:04:05 +0000 https://lukinski.de/importe-del-impuesto-sobre-bienes-inmuebles-para-la-casa-y-el-piso-explicacion-calculo-ejemplo-2/ Importe del impuesto sobre la propiedad para la casa y el piso – Incluso después de haber comprado su propiedad, los impuestos se producen de forma regular. Uno de los impuestos más importantes es el impuesto sobre la propiedad, que se recauda cuatro veces al año. El importe varía en función del tipo de casa y piso, del estado federado y del valor de la propiedad. Descubra aquí qué factores influyen en el impuesto sobre bienes inmuebles y cómo puede calcular el impuesto sobre bienes inmuebles – ¡incluyendo un ejemplo al final!

Impuesto sobre bienes inmuebles: definición y explicación

No hay que confundir el impuesto sobre bienes inmuebles con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Mientras que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales sólo se debe pagar una vez cuando se adquiere una propiedad o un terreno, el impuesto sobre bienes inmuebles se recauda cuatro veces al año. Existe una distinción entre el impuesto sobre la propiedad «A» y el impuesto sobre la propiedad «B». Mientras que el impuesto sobre la propiedad «A» se aplica a los inmuebles y terrenos de uso agrícola y forestal, el impuesto sobre la propiedad «B» se aplica a otros terrenos y edificios urbanizados. Así pues, los bienes de renta y los bienes de inversión entran en el grupo «B».

• Impuesto sobre bienes inmuebles «A» para terrenos de uso agrícola y forestal
• Impuesto sobre bienes inmuebles «B» para otras propiedades desarrolladas y urbanizables

Cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles: factores importantes

Hay varios factores que influyen en el importe del impuesto sobre bienes inmuebles. Entre ellos se encuentran el valor de tasación de la propiedad, el tipo de tasación individual, el estado federal y el tipo de propiedad.

Aquí, de un vistazo:

• Cobro en función del valor de la propiedad (valor de tasación), propiedad gravada
• Municipio (tasa de evaluación individual)
• Estado federal (antiguo o nuevo Länder)
• Tipo de propiedad (casa, casa adosada, piso, otros)

Veamos esto con más detalle.

Valor unitario: Valor del inmueble

El valor estándar es el valor de los bienes inmuebles o el valor de la propiedad. He aquí un breve ejemplo de cálculo:

• Valor de tasación determinado: 100.000
• X Tipo de impuesto sobre bienes inmuebles: 0,35%.
• X Tasa de evaluación municipal (B): 470%.
• = Tipo de impuesto sobre bienes inmuebles

Por lo tanto, necesita saber 1) el valor de su propiedad (valor de tasación), 2) el tipo impositivo de su propiedad y 3) el tipo de tasación municipal (B).

Tipo de gravamen y código del impuesto sobre la propiedad: ubicación y tipo de propiedad

La tasa de gravamen es una cifra determinada individualmente que fija la ciudad o el municipio. Esta cantidad se multiplica por el valor de tasación de su propiedad. Lo mismo ocurre con el código del impuesto sobre la propiedad. Esto depende del estado federal y del tipo de propiedad.

Puede encontrar las cifras exactas del impuesto sobre bienes inmuebles por estado federal aquí: Impuesto sobre bienes inmuebles

Por ejemplo, la cifra del impuesto sobre la propiedad en Hamburgo difiere de la de Berlín.

Ejemplo: Piso por 100.000 euros

Veamos un breve ejemplo para concluir:

• Valor de tasación determinado: 100.000
• Tipo de impuesto sobre bienes inmuebles: 0,35% = 350 euros
• Tasa de evaluación municipal (B): 470% = 1.645 euros
• = 1.645 euros o en el trimestre 411,25 euros (tipo de impuesto sobre la propiedad)

¿Quiere saber más sobre la compra de un piso o una casa? A continuación, podrá informarse de todo, de la A a la Z, sobre la propiedad o el alquiler, la financiación de una vivienda, la búsqueda de pisos, los portales inmobiliarios, los agentes de la propiedad, la tasación, los precios de compra, las negociaciones y los impuestos. El conocimiento y la experiencia de los expertos, en una sola guía.

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• Comprar piso

]]> https://lukinski.es/venta-parcial-de-la-casa-vender-en-la-vejez-desventajas-ventajas-experiencias/ Mon, 27 Sep 2021 14:43:11 +0000 https://lukinski.de/venta-parcial-de-la-casa-vender-en-la-vejez-desventajas-ventajas-experiencias/ Venta parcial de casa – Casa unifamiliar, adosada, adosada, una casa entera y cualquier otro tipo de casa – para muchos, la casa se vuelve «demasiado grande» en algún momento y el dinero «demasiado poco». Una solución rápida y sin complicaciones es la venta parcial de la casa. ¿Tiene sentido una venta parcial? Tanto si vende en Berlín, Hamburgo, Múnich, Colonia o incluso en ciudades más «pequeñas», debe saber algunas cosas antes de decidirse por una venta parcial. A continuación, te mostramos las ventajas, los inconvenientes y los costes (incluidos los préstamos hipotecarios alternativos). Aquí también encontrará un resumen de los proveedores de venta parcial. Volver a la propiedad de venta parcial.

«Vender la mitad de la casa»

Mucha gente se pregunta: ¿puedo vender la mitad de mi casa y seguir siendo el único ocupante? La respuesta es sencilla: ¡sí!

A más tardar, cuando los hijos están fuera de casa, a veces también la pareja, la propia casa se hace rápidamente grande, a veces demasiado grande. No quieres separarte, pero necesitas dinero rápidamente. La solución para muchos: Venta parcial.

En esta guía aprenderá todo lo que necesita saber para dar el primer paso en una venta parcial.

• ¿Qué es la venta parcial?
• ¿Cuánto recibo por mi casa?
• ¿Cuáles son los costes de seguimiento?
• ¿También puedo venderlo todo después?
• …

Venta parcial de la vivienda: ¿Qué es?

Empecemos por la definición de la venta parcial de una casa.

¿Qué significa la venta parcial de la casa?

Como ya se describió en el artículo sobre la comparación de proveedores de venta parcial, con una venta parcial o una compra parcial usted vende parte de su casa a una empresa financiera. A cambio, usted recibe el precio de compra proporcional rápidamente, independientemente de los bancos / préstamos.

Esto le convierte en una comunidad de propietarios formada por dos partes.

Vender el 10%, 20%, 50% de la casa

Los diferentes vendedores compran acciones de casas entre el 20% y el 50%. Para los valores inmobiliarios más altos (7 dígitos), a veces sólo se puede vender el 10% de la casa.

• Hasta 1 millón de valor de la vivienda = 10-50%.
• Más de 1 millón de valor de la vivienda = 10-50%.

Opcionalmente, también puede planificar directamente la venta total en X años. Más adelante se hablará de esto.

Cuota de usuario = alquiler de su casa

Después de la venta parcial = hay que pagar la tasa de uso

La compañía financiera se convierte en copropietaria. A cambio, usted paga una cuota mensual de uso, «alquiler» por así decirlo, por la parte de su casa que ha vendido. Dependiendo del proveedor, esta tasa ronda el 3% anual. (por año). Un cálculo sencillo y rápido de la cuota de usuario.

• Tasa de uso (casa): 3% anual.

Fórmula Tasa de uso (según el proveedor) al mes:

• Cuota mensual de uso = 3% * precio de compra (acción) / 12
• = 3% * 100.000 / 12

Esto significa que pagas 250 euros al mes.

Cuota de usuario a 100.000 euros = 250 euros / mes

Como siempre, dependiendo del proveedor. Puede encontrar todos los proveedores aquí en la Casa de Compras Parciales: Comparación.

Así es como la empresa financiera se refinancia.

¿Desventaja? Tasa de uso vs. préstamo inmobiliario

Dinero fácil y rápido para su propia casa, es una oferta realmente tentadora. Por eso, debería echar un segundo vistazo a las distintas ofertas de compra de viviendas. ¿Por qué?

Si aprovecha la sencilla oferta, obtendrá dinero rápidamente. A cambio, a partir de ahora pagas la cuota mensual de usuario. Mucha gente se aprovecha de esta oferta porque piensa: no puedo conseguir un préstamo inmobiliario. Pero son mucho más baratos. Actualmente, sólo se paga el 1% anual, en lugar del 3% o más, como en el caso de una compra parcial.

Comparación Compra Parcial / Préstamo Inmobiliario:

• Venta parcial / mes = 250 euros
• Préstamo hipotecario / mes = 85 euros

Así que recuerda, simplemente:

¡Préstamo inmobiliario 66% más barato!

Así que vale la pena hablar con el banco de tu casa y quizás con 2 o 3 alternativas.

¿Hay que pagar impuestos por la venta parcial?

En el caso de la venta directa de un inmueble, sólo hay que tener en cuenta un impuesto, el de la especulación. En general, el impuesto sobre la especulación se produce si se compra y se vende una propiedad en un plazo de 10 años. En consecuencia, el momento en que se revende su propiedad es importante, incluso si se trata de una venta parcial.

• Impuesto sobre la especulación

Venta parcial de inmuebles: ventajas, inconvenientes, fiscalidad & Co.

Lea más sobre la venta parcial aquí: un vistazo a los costes de uso, las ventajas, las desventajas, la venta total, el aumento de valor calculado bajo la inflación y una comparación de lo que es «más barato»: ¿la compra parcial o el préstamo inmobiliario alternativo, más concretamente el préstamo hipotecario? Además, los impuestos, la venta de una comunidad de herederos, el divorcio y mucho más. Mis recomendaciones para los vendedores

• Venta parcial de bienes inmuebles
• Comparación de proveedores de venta parcial

]]> https://lukinski.es/vivir-en-neuhausen-nymphenburg-munich-comprar-una-casa-un-piso-un-terreno-recorrido-consejos-precios-por-metro-cuadrado-co/ Fri, 23 Apr 2021 00:43:22 +0000 https://lukinski.de/vivir-en-neuhausen-nymphenburg-munich-comprar-una-casa-un-piso-un-terreno-recorrido-consejos-precios-por-metro-cuadrado-co/ Vivir en Neuhausen-Nymphenburg – Junto con los populares distritos de Maxvorstadt, Bogenhausen, Schwabing y Grünwald, el distrito más grande de Múnich está en la lista de los lugares más solicitados para vivir en Baviera. ¿Quiere invertir en una propiedad en Neuhausen-Nymphenburg como inversión de capital? Descubra aquí todo lo que necesita saber para vivir en Neuhausen-Nymphenburg. También: Los lugares de interés más populares, los residentes más destacados, así como una visión general de todos los precios por metro cuadrado – ¡Bienvenido a Neuhausen-Nymphenburg! Volver a: Inmobiliaria de Múnich.

Vivir en Neuhausen-Nymphenburg: el mayor distrito de Múnich como lugar atractivo para vivir

Neuhausen-Nymphenburg inspira con su ubicación privilegiada, sus buenas conexiones con los demás distritos y su colorida vida. Desde las típicas delicias bávaras hasta las relajadas tardes en el Palacio de Nymphenburg o las compras en el centro del distrito: Neuhausen-Nymphenburg está llena de alegría de vivir.

Bienvenido a Múnich: La capital de Baviera

Una alta calidad de vida, una baja tasa de desempleo, una economía en auge y una naturaleza impresionante son los factores que hacen que Múnich sea tan encantadora. Así que no sólo las parejas, las familias y los estudiantes se sienten atraídos por la romántica capital de Baviera, sino también los empresarios e inversores. Múnich es uno de los lugares de negocios más importantes de Alemania, junto con Berlín y Hamburgo.

Neuhausen-Nymphenburg: Mapa y ubicación

Neuhausen-Nymphenburg es un municipio de unos 100.233 habitantes que se extiende desde el Marsfeld, en el borde del centro de la ciudad, hasta el Schlosspark Nymphenburg, en el oeste, y se extiende de norte a sur desde el Olympiapark, pasando por la colonia de villas de Gern, hasta las vías del tren de Hauptbahnhof-Pasing. Al este, el distrito limita con la popular zona residencial de Schwabing y Maxvorstadt, así como el casco antiguo de Múnich, no están lejos.

Aquí está el mapa y la ubicación de Neuhasen-Nymphenburg:

Lugares de interés, monumentos & Co.

El popular distrito de Neuhausen-Nymphenburg está bastante céntrico y, por tanto, cuenta con muchos menos espacios verdes y naturaleza virgen, como el Tegernsee, Grünwald y compañía, pero el Palacio de Nymphenburg, con su jardín palaciego, al igual que la famosa Wappenhaus, en los límites del distrito, y las numerosas mansiones históricas lo compensan.

He aquí un resumen de los lugares de interés más famosos:

• Palacio de Nymphenburg
• Parque Olímpico
• Parque del Palacio de Nymphenburg
• Wappenhaus
• Jardín Botánico de Múnich
• Iglesia del Sagrado Corazón

Celebridades: Sara Nuru, Philip Lahm y Helmut Fischer

Nymphenhausen no se ha vuelto muy popular recientemente. Durante décadas, este barrio de moda ha sido un lugar codiciado para vivir por políticos, músicos, artistas y actores. El actor Helmut Fischer y el futbolista Philip Lahm nacieron aquí, el escritor Ellis Kraut vivió aquí y la top model Sara Nuru también creció en Nymphenburg. Si quiere comprar una vivienda en Nymphenburg, es muy posible que se encuentre con uno o dos rostros famosos del cine y la televisión.

Las siguientes personalidades están relacionadas con Neuhausen-Nymphenburg como lugar de nacimiento o de adopción:

• Sara Nuru
• Philip Lahm
• Helmut Fischer
• Ellis Kraut
• Carl Orff
• Ludwig Scharl

Visitas turísticas: Una visita a Neuhausen-Nymphenburg

Acompáñenos en nuestro recorrido por la impresionante Neuhausen-Nymphenburg.

Bothmerstraße: Impresionante arquitectura y edificio Art Nouveau

Palacio de Nymphenburg

Inmuebles y precios por metro cuadrado en Neuhausen-Nymphenburg

El mercado inmobiliario de Neuhausen-Nymphenburg es colorido, diverso y está en auge. Ya sea un exclusivo bungalow, un amplio loft con vistas a los jardines del palacio o una romántica villa de estilo Art Nouveau, todos encontrarán aquí lo que buscan. Descubra aquí qué precios por metro cuadrado puede esperar y por qué merece la pena alquilar su propiedad.

Comprar una casa unifamiliar y una casa adosada: Edificio antiguo y construcción nueva

La gran demanda de inmuebles en Nymphenburg se refleja también en los precios de compra actuales. Si quiere comprar una casa, puede esperar un precio por metro cuadrado de entre 9.000 y 10.000 euros. En cambio, en el caso de los pisos, depende mucho del año de construcción. Mientras que un piso en un edificio antiguo cuesta alrededor de 6.400 euros por metro cuadrado, puedes esperar casi 2.000 euros más por metro cuadrado para un piso de nueva construcción.

¡Aumento del 15%!

En general, se observa un claro aumento de los precios de compra. Los precios por metro cuadrado aumentaron casi un 15,1% el año pasado. El porcentaje es del 3,6% para los pisos existentes y del 2,8% de media para los nuevos.

• Casa de más de 3 años: 9.812 €/m²
• Casa de menos de 3 años: 9.831 €/m²
• Piso de más de 3 años: 6.392 €/m²
• Piso de menos de 3 años: 8.577 €/m²

Alquiler de piso, casa y terreno

Los precios de los alquileres también han aumentado mucho. En el caso de las casas, la variación fue de casi un 11%, en el de los pisos existentes de un 1,8% y en el de los pisos nuevos de una media del 11,4%.

A continuación, un resumen de los precios de alquiler:

• Alquilar una casa: 20,45 €/m²
• Alquiler piso existente: 15,74 €/m²
• Alquiler piso nuevo: 20,16 €/m²

Rendimiento del alquiler: el edificio de apartamentos como inversión

¿Ha decidido invertir en bienes inmuebles como inversión de capital y le gustaría comprar un edificio de apartamentos para alquilarlo de forma lucrativa? Los rendimientos de los alquileres aquí también son bastante respetables:

• Piso existente: 3,0%.
• Piso de nueva construcción: 2,8%.

Conclusión: Vivir en Neuhausen-Nymphenburg

La ubicación privilegiada, el ambiente relajado y el impresionante paisaje urbano hacen de Neuhausen-Nyphenburg uno de los distritos más modernos de Múnich. Durante décadas, el distrito ha inspirado a rostros prominentes, artistas conocidos y atletas famosos de todo el país. Esto también se refleja en los precios por metro cuadrado. Tanto si quiere invertir en inmuebles como inversión de capital o comprar aquí su propia y exclusiva casa como residencia permanente – ¡está en buenas manos en Neuhausen-Nymphenburg!

En Múnich: Bienes inmuebles en Baviera

Múnich es la ciudad más poblada de Baviera y el tercer municipio más grande de Alemania. Con unos 4.800 habitantes por kilómetro cuadrado, la metrópoli bávara es también el municipio más densamente poblado de Alemania. Las cifras confirman el crecimiento de la población. Cada vez son más los que quieren vivir en la metrópoli bávara. La proximidad a los Alpes y a la vecina Austria hacen que Múnich sea muy atractiva.

Múnich es una de las metrópolis económicas de Alemania. También es famosa por su alta calidad de vida y la naturaleza que la rodea. El esquí en los Alpes o el senderismo, así como innumerables lagos para las actividades de verano, están en las inmediaciones, por no hablar de la costa italiana en el sur.

Uno de los barrios más populares de Múnich es el Altstadt. Es especialmente conocido por su estilo medieval. Las numerosas tiendas insignia de marcas internacionales o de trajes tradicionales bávaros en la zona peatonal son muy frecuentadas y hacen que el casco antiguo de Múnich sea muy atractivo. En la céntrica Marienplatz, las multitudes se reúnen para ver el carillón con figuras de tamaño natural en la torre del ayuntamiento neogótico. Si quiere sentarse y relajarse en una cervecería al aire libre, en el Viktualienmarkt hay una gran variedad de puestos de delicatessen y cervecerías al aire libre.

• Inmobiliaria Múnich

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