Valor de mercado: Precio de venta [año] de casa y piso

Empecemos por las dos preguntas más importantes:

¿Qué significa valor de mercado?

El valor de mercado es el precio que se puede realizar en el curso ordinario de los negocios dentro del plazo especificado de acuerdo con las circunstancias legales y las características reales, las otras propiedades y la ubicación de la propiedad o el otro objeto de la valoración.

En 2004, el término «valor de mercado», que se utiliza en toda la UE, se añadió a la definición de valor de mercado del artículo 194 delCódigo de la Edificación alemán(BauGB). El valor de mercado es, por tanto, una estimación del precio que puede obtenerse en el mercado. El valor de mercado se utiliza generalmente para la compraventa de terrenos y edificios. También puede ser necesario determinar el valor de mercado en caso de subastas forzosas, liquidaciones de impuestos por parte de la Agencia Tributaria, divorcios y herencias .

¿Dónde puedo encontrar el valor de mercado?

No encontrará el valor de mercado en una lista, hay que calcularlo utilizando los métodos típicos de valoración – más sobre esto en un momento.

Determinación del valor de mercado: ¿Cómo se calcula el valor de mercado?

La tasación del valor de mercado se refiere a la macrolocalización (ciudad/región) y microlocalización (entorno inmediato de la propiedad) de la propiedad, su sección, tamaño y cualquier carga inmobiliaria existente que pueda reducir el valor. Según el BauGB, el valor de mercado no es un valor fijo permanente, sino que se refiere a la fecha de referencia indicada en la tasación. Es posible que el valor de mercado cambie significativamente a lo largo de un determinado periodo de tiempo.

El valor de mercado cuantifica el valor en el momento de la tasación. La tasación del valor de mercado tiene en cuenta los siguientes puntos:

• Valor material de la propiedad, si se desarrolla
• Naturaleza y ubicación de la propiedad (tamaño, tipo de desarrollo)
• Circunstancias jurídicas (por ejemplo, catastro, protección de monumentos)
• Otros objetos de la valoración

Pero..:

En realidad, sin embargo, la demanda del mercado influye decisivamente en el valor de su propiedad.

La demanda de propiedades y las características que se buscan varían mucho de una región a otra. Basta pensar en ubicaciones A como Múnich y Berlín, donde la ubicación desempeña un papel fundamental en el valor de mercado.

Documentos para determinar el valor de mercado

Para la valoración de las ventas inmobiliarias se suelen analizar los siguientes documentos:

• Extracto del catastro
• Planos del edificio, planos de planta, secciones
• Descripción del edificio
• Plano del emplazamiento y mapa de parcelas
• Cálculo de la superficie habitable
• Certificado energético

En el caso de los condominios, también se exige lo siguiente:

• Actas de las tres últimas juntas de propietarios
• Plan de empresa
• Declaración de partición (registro de la propiedad)
• Declaración del subsidio de vivienda

En el caso de las propiedades que producen ingresos, también deben presentarse:

• Costes de explotación
• Listas de alquiler
• Contratos de alquiler

También hay que tener en cuenta los derechos y gravámenes:

• Documentos notariales
• Registros especiales (derechos de paso, derechos residenciales, etc.)

Ponderación de los criterios en el valor de mercado

Se concede especial importancia a la ubicación y a los riesgos futuros previstos del inmueble. Los riesgos suelen ser de modernización, como los costes que cabe esperar debido a un retraso en la renovación. También se evalúan las medidas de mantenimiento más costosas, que suelen incluir el tejado, el sótano, las ventanas y la calefacción. También se evalúa el tipo de vivienda. Si el edificio se construyó antes de 1945, se trata de un edificio antiguo; después de 1945, se clasifica como edificio nuevo. También se tienen en cuenta el diseño exterior, la planta, el jardín, la fachada, la distribución de las habitaciones y las condiciones de iluminación.

Factores como la ubicación, el balcón y el atractivo para el grupo destinatario desempeñan un papel importante en la alquilabilidad del inmueble. Otros factores incluidos en la valoración son, por ejemplo, el ascensor y el equipamiento del inmueble:

• Superficie de la parcela (superficie habitable proporcional o superficie total)
• Espacio habitable según la Ordenanza sobre el Espacio Habitable (WoFIV)
• Garaje, aparcamiento subterráneo, plazas de aparcamiento (riesgos de reforma existentes)
• Sótano adicionalmente utilizable o, por ejemplo, retraso en la renovación del sótano
• Datos demográficos de la ubicación de la propiedad
• Tipo de propiedad (comercial, residencial, asistencial, catalogada, otras formas especiales, propiedad mixta)

Valoración: 3 métodos de valoración

Toda la información importante sobre la valoración de ventas inmobiliarias y otros procedimientos de valoración resumida para usted:

Enfoque de capitalización de ingresos: Desglose en valor de mercado y valor de renta del edificio

El enfoque de capitalización de los ingresos divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de los ingresos del edificio. Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. En consecuencia, se comparan los ingresos por alquiler menos los costes de gestión y el valor del terreno, incluidos los intereses.

Método del valor material: Valor de nueva construcción de un inmueble

En el método del valor de los activos, el valor de mercado del terreno se determina primero utilizando el valor estándar del terreno, tras lo cual se añade el valor de los activos del edificio. El valor inmobiliario del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por antigüedad.

El valor tangible del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor tangible del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor tangible. El cálculo del factor de valor del activo depende del tipo de edificio, del valor provisional del activo y del valor estándar del terreno. El valor total del activo material así calculado indica los recursos financieros que serían necesarios para reconstruir el inmueble.

Método del valor comparativo: Comparación con propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza sobre todo en la venta de condominios y edificios residenciales. El valor comparativo también puede determinarse para terrenos no urbanizados.

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con distribuciones comparables. Los inmuebles incluidos en la valoración deben estar en las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente realista. Se utiliza a menudo para determinar el valor de las propiedades, ya que las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

Valorar propiedad [año]

Tasación de viviendas, tasación de pisos, ¿a qué hay que prestar atención para conseguir un buen precio de venta? Aquí encontrará mis consejos:

• Valorar propiedad [año]

Vista general: Los 7 + 1 errores más costosos al vender una casa

Bevor wir in die Tiefe gehen, hier die Übersicht. Du wirst sehen: Der finanzielle Schaden ist oft höher, als Verkäufer denken.

1. Precio de oferta equivocado – el error más caro de todos

La determinación del precio de venta correcto es la decisión más importante de todo el proceso. Un precio demasiado elevado asusta a los compradores, un precio demasiado bajo entrega cifras de cinco dígitos de forma gratuita.

El problema: el tiempo en el mercado come margen

Estadísticas del mercado alemán muestran un patrón claro: una propiedad que está publicada durante más de 90 días se considera en el mercado como «quemada». Los compradores preguntan automáticamente: «¿Qué pasa con la casa?». El resultado: el precio final de venta está en promedio un 8–12 % por debajo del precio de oferta original.

¿Cuánto vale tu casa?

La solución: método de valor de comparación + pulso del mercado

En mi sitio web encontrarás artículos detallados sobre la Evaluación. Puedes hacer mucho por ti mismo, pero debes ser consciente de los riesgos y errores típicos. Quien tenga poco tiempo puede hacer que se evalúe su inmueble.

La valoración correcta del precio:

• Consejo 1: Realiza una investigación de mercado detallada – analiza al menos 5 ventas comparables de los últimos 6 meses en un radio de 3 km
• Consejo 2: Consigue una evaluación profesional mediante un perito o agente inmobiliario, idealmente con métodos de valor de comparación y valor de sustancia
• Consejo 3: Un precio ligeramente por debajo del valor del mercado genera competencia entre oferentes y puede terminar por superar el mercado
• Consejo 4: Nunca establezcas el precio emocional de «deseo» – el mercado no se interesa por tus recuerdos

Consejo de insider: La regla del 95%

Setze den Angebotspreis bei rund 95 % des Marktwerts an. So entsteht «Schnäppchen-Wahrnehmung», du erhältst mehr Anfragen, und durch Bieterwettbewerb landest du oft bei 100–105 % des Marktwerts. Ich kann insbesondere das Vergleichswertverfahren empfehlen.

Ejemplo de cálculo: 850.000 € casa con precio lunar

• Marktwert: 850.000 €
• Mondpreis: 950.000 € (zu hoch)
• Folge: 6 Monate keine ernsthaften Anfragen
• Primera bajada de precios: 899.000 € → de nuevo sin movimiento
• Segunda reducción: 829.000 € → primeras solicitudes
• Finaler Verkaufspreis: 795.000 €
• Pérdida frente al valor de mercado con un enfoque directo del 95%: aproximadamente 60.000 €

2. Immobilienpräsentation und Vorbereitung

Una presentación atractiva decide si un comprador solicita incluso una visita. Las primeras tres segundos en el anuncio en línea deciden el 80 % de la tasa de clics.

El problema: la primera impresión cuenta doble

Fotos mal hechas de teléfono, habitaciones llenas, camas sin hacer – estudios muestran: los anuncios con fotos profesionales generan hasta un 118 % más de visitas y se venden aproximadamente un 32 % más rápido.

La solución: Home Staging y fotos profesionales

Preparación de la propiedad:

• Consejo 1: Invierte entre 1.500 y 5.000 € en Home Staging, limpieza, pequeñas reparaciones, pintura de paredes – el ROI suele estar entre un factor 5 y 10
• Consejo 2: Contrata a un fotógrafo de arquitectura o inmobiliaria con lente gran angular y tecnología HDR (costo aproximado de 300 a 800 €)
• Consejo 3: Crea un recorrido virtual de 360° o un corto video con dron – especialmente obligatorio en objetos premium
• Consejo 4: Despersonaliza de forma consecuente – fotos familiares, religiosas, políticas, trofeos de hobbies, fuera
• Consejo 5: No sobrestilar – los compradores quieren poder imaginar su decoración de forma realista, no estar en un showroom

Consejo de experto: la vista exterior primero

Los compradores deciden en la entrada si quieren o no querer la casa. Invierte primero en fachada, jardín frontal, puerta de entrada y buzón. Estos 800 € pueden elevar el precio de venta en 20.000 €.

3. Marketing y exposición

La venta de una propiedad exitosa requiere la estrategia adecuada – no la mayor audiencia posible, sino la audiencia adecuada.

On-Market vs. Off-Market – la pregunta estratégica básica

• On-Market: ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen – máxima audiencia, muchas solicitudes, mucho trabajo
• Off-Market: Contacto directo con compradores previamente cualificados de redes de inversores – discreto, rápido, ideal para objetos premium

Quien quiere máxima discreción, vende Off Market. Ventajas: No hay curiosos en el vecindario, no hay «turistas del estilo de vida» en las visitas, comunicación dirigida con compradores.

Marketing y exposición – consejos:

• Tipp 1: Utiliza plataformas en línea, redes sociales y un targeting específico – los anuncios de Facebook e Instagram son extremadamente efectivos para inmuebles de alta calidad
• Tipp 2: Trabaja con un agente inmobiliario que cuente con su propia red de compradores – no solo con uno que publique en ImmoScout
• Tipp 3: Estructura las visitas como citas grupales («Open House») – genera presión competitiva entre los compradores
• Tipp 4: Exposición de alta calidad con plano, mapa de ubicación, certificado energético y historia de reformas – no el típico folleto de dos páginas

Consejo de un insider: Los compradores premium no están en ImmoScout

Los compradores acaudalados con un presupuesto de al menos 1 millón de euros rara vez buscan por sí mismos – tienen asesores de compra, oficinas familiares o agentes inmobiliarios de confianza. Quien venda inmuebles premium debe saber dónde buscan estos asesores.

4. Negociaciones y cierres

Las negociaciones no son un instinto, sino un oficio. Quien cometa errores aquí, puede perder entre el 3 y el 8 % del precio de venta.

Los errores de negociación más comunes

• Revelar demasiado pronto el precio mínimo
• Reaccionar emocionalmente ante ofertas de bajo valor (20 % por debajo del precio)
• No presentar ofertas contrarias por escrito, solo confirmaciones verbales
• No tener un plan B a mano – el comprador se da cuenta de inmediato

Estrategia de negociación – los consejos:

• Consejo 1: Define antes de la primera negociación tu precio mínimo (BATNA: «Best Alternative To a Negotiated Agreement») – por escrito
• Consejo 2: Deja que el comprador haga primero una oferta concreta – quien menciona primero un número suele perder
• Consejo 3: No respondas a ofertas de bajo precio con indignación, sino con una contraoferta ligeramente inferior al precio ofrecido
• Consejo 4: No vendas al primer oferente – siempre crea una situación de competencia, al menos informativa
• Consejo 5: No negocies solo el precio – también el inventario, el plazo de entrega y las modalidades de pago son negociables

Consejo de insider: La «táctica del silencio»

Después de una oferta del comprador, permanece en silencio durante 5 segundos. La mayoría de los compradores se sienten obligados a mejorar la oferta por sí mismos. Esta técnica ya ha generado cientos de miles de euros.

5. Inspecciones y peritajes

Durante el proceso de venta son estándar las inspecciones y peritajes. Los problemas pueden retrasar la venta o hacer que fracase – y eso cuesta dinero.

El problema: negociación posterior sobre defectos

Si el perito comprador encuentra moho, techos con filtraciones, electricidad antigua – normalmente el comprador exige una rebaja de precio de 1,5 a 3 veces los costes reales de reparación.

La solución: inspección previa a la venta

• Consejo 1: haz que una empresa de peritaje revise la vivienda antes de publicarla – coste 400–800 €
• Consejo 2: arregla los defectos corregibles de antemano o inclúyelos abiertamente en el precio
• Consejo 3: pon a disposición todos los documentos: contratos de mantenimiento de calefacción, inspección del tejado, inspección eléctrica, certificado energético
• Consejo 4: la transparencia genera confianza – los defectos ocultos pueden llevar a la anulación del contrato y a la indemnización por daños

6. Tiempo de mercado y incertidumbre del mercado

Der Immobilienmarkt unterliegt Zinszyklen, regionalen Trends und gesetzlichen Veränderungen. Falsches Timing kann fünfstellige Beträge kosten.

Die wichtigsten Indikatoren

• Nivel de interés: Los aumentos en el interés de construcción reducen el presupuesto de compra de los compradores hasta un 30 %.
• Inflación: Una alta inflación hace que los valores reales sean más atractivos – generalmente bueno para vendedores
• Regionale Nachfrage: Zuzug, Arbeitsmarkt, Infrastrukturprojekte
• Sonalidad: Primavera (marzo a junio) y principios de otoño son las temporadas de mayor venta

La solución: flexibilidad y plan B

• Tipp 1: Si no tienes que vender obligatoriamente, observa el mercado 6–12 meses
• Tipp 2: En fases débiles del mercado, a menudo es mejor la venta fuera del mercado que la comercialización pública.
• Consejo 3: Comprueba como alternativa: alquilar y vender en 2–3 años, posiblemente entonces libre de impuestos tras cumplir el plazo de especulación

7. Desafíos emocionales

Vender una casa es emocionalmente estresante – especialmente en caso de herencia, divorcio o de la vivienda familiar de larga data. Sin embargo, las emociones son el peor socio en una negociación.

Las trampas emocionales típicas

• Precio deseado basado en recuerdos en lugar del valor del mercado
• Rechazo de compradores por razones personales («no me gusta»)
• Disputas entre herederos sobre el precio y la estrategia
• Decisiones apresuradas por frustración tras una larga inmovilidad

La solución: objetividad externa

• Consejo 1: Separa el rol de propietario y el rol de vendedor – desde la publicación, emocionalmente la casa pertenece al siguiente
• Consejo 2: En comunidades de herederos: fija estratégicamente y por escrito una estrategia común y un límite inferior de precio
• Consejo 3: Deja que un asesor neutral o un agente inmobiliario lleve a cabo las negociaciones – protege contra decisiones impulsivas
• Consejo 4: Tómate 24 horas de tiempo de reflexión antes de cada decisión contractual

+1. Aspectos legales e impuestos

]]> https://lukinski.es/alquiler-de-casa-apartamento-casa-en-venta-ubicacion-estado-valoracion-agente-inmobiliario-impuestos-todos-los-pasos-de-la-venta/ Sun, 06 Feb 2022 12:11:37 +0000 https://lukinski.de/alquiler-de-casa-apartamento-casa-en-venta-ubicacion-estado-valoracion-agente-inmobiliario-impuestos-todos-los-pasos-de-la-venta/ Vender una casa de apartamentos – ¿Quiere vender su casa alquilada y tiene preguntas sobre el proceso, los agentes inmobiliarios, la valoración y la tasación de su casa de apartamentos? Aquí encontrará todas las respuestas importantes a las primeras preguntas y la lista de control completa para la venta, en 18 sencillos pasos. Primero conozca la valoración aproximada y además (enlace al artículo), los 3 métodos típicos de valoración; si quiere conocerlos. A continuación, se realiza una comparación de precios entre las casas de alquiler A, B y C y la lista de comprobación completa, con todos los pasos de la venta, incluida la fiscalidad (impuesto de especulación para las casas de alquiler). ¿Quiere que le hagamos una valoración, con opción de compra directa? Con mucho gusto, aquí encontrará mis datos de contacto.

Venta de un edificio de apartamentos: así es como funciona

Breve definición: Una casa de alquiler o un edificio de apartamentos es una propiedad alquilada (edificio de apartamentos, casa bifamiliar, también una casa unifamiliar) que pertenece a un solo propietario, es decir, no es una comunidad de propietarios. Esto significa que los posibles compradores están invirtiendo en lo que suele ser un proyecto más extenso. Por eso he escrito para usted esta pequeña guía extra sobre el tema «Vender un edificio de apartamentos».

No todo el mundo tiene experiencia en la venta de bienes inmuebles y edificios de apartamentos, algunos también se enfrentan a su primera venta de bienes inmuebles, a menudo herederos que están abrumados con la gestión de una propiedad de este tipo, que está demasiado lejos o se debe vender por otras razones.

Antes de la primera venta, hay mucho que saber, empezando por la (importante) valoración. Aprenda lo básico aquí.

No venden a los propietarios. Los inversores y capitalistas que invierten en casas de alquiler calculan y comparan las cifras clave. Cuanto mejor preparada esté la venta, más beneficios podrá obtener.

En el caso de los edificios de apartamentos, se aplican tres factores centrales:

• Ubicación de su propiedad: localización y desarrollo
• Estado del edificio de apartamentos: reparaciones y renovaciones
• Inquilinos, contratos de arrendamiento y vacantes

Ubicación de su propiedad: localización y desarrollo

Los vendedores tienen muchas preguntas, pero una de las más importantes para muchos es «¿cuánto vale mi casa de alquiler? En última instancia, el mercado inmobiliario, como todos los demás mercados, depende de la oferta y la demanda. Por lo tanto, la valoración incluye, por un lado, el propio inmueble (objeto de venta) y, por otro, la demanda (posibles compradores).

Comprobación de la ubicación: ciudad, distrito, calle, número de casa

Ubicación (ciudad, distrito y calle) – el aspecto más importante, independientemente de si se trata de un edificio de apartamentos en forma de casa multifamiliar, una casa unifamiliar o una casa bifamiliar, la ubicación de su propiedad tiene la mayor influencia en el precio de la propiedad y por lo tanto también en la valoración global de su casa.

Precios de los terrenos

¿Qué significa eso? Un ejemplo sencillo: un edificio de apartamentos en una mala ubicación C (por ejemplo, Duisburgo, en Renania del Norte-Westfalia) es menos interesante para los compradores que un inmueble con una buena ubicación B (Essen, en Renania del Norte-Westfalia). En consecuencia, los precios de los inmuebles son más bajos en las ubicaciones C. En las ubicaciones B, la demanda es mucho mayor, al igual que los precios de los inmuebles. Conozca más sobre la ubicación de la propiedad aquí.

Más sobre esto en un momento, en el ejemplo de cálculo Múnich vs. Duisburgo.

Tiempo de venta

Los edificios de apartamentos en ubicaciones A (como Hamburgo) se venden rápidamente, si se hace una valoración realista y se cuenta con una buena red. Especialmente en Berlín, Düsseldorf, Fráncfort, Hamburgo, Colonia, Múnich, Stuttgart y otras ciudades con universidades, colegios y un buen desarrollo general. Lo mismo ocurre en las localidades B si el «precio» es el adecuado. En el caso de los edificios de apartamentos en ubicaciones C, el proceso de venta puede ser un poco más largo.

A un precio de venta realista:

• Ubicación A como Hamburgo – se vendió rápidamente
• Ubicación B como Essen – Se vende con relativa rapidez
• Ubicación C como Duisburgo – Relativamente larga (venta por encima del precio)

Rápido significa idealmente, con un comprador válido, que estará en el notario en 2-3 semanas.

Consejo: Confirmación de la financiación de los posibles compradores

Un consejo: antes de invertir mucho «tiempo» en los posibles compradores, pídales que le muestren una confirmación de financiación de su banco. En este caso, el importe de la financiación de X, para el objeto X, ya fue aprobado de antemano por el banco.

Distrito y desarrollo

Después de ver la macro situación, miramos la meso situación, el distrito específico. Por supuesto, no sólo influye la situación/desarrollo de la ciudad (desarrollo de la población, demografía, economía,…), sino que también se tiene en cuenta el desarrollo del distrito en la valoración.

El último paso es la micro-localización, la calle y el número de casa específicos de su propiedad.

Por lo tanto, si quiere realizar una valoración de su propiedad de alquiler, con la experiencia de una tercera persona, tendrá que revelar la dirección, así que busque socios de confianza con referencias.

La valoración sólo es posible con la dirección (ubicación) + la inspección (estado)

Basta con pensar en la diferencia entre un edificio de apartamentos, en una carretera principal con mucho tráfico, y sólo 200 metros más allá, el edificio de apartamentos, en el espacio verde urbano.

Misma calle, diferente calidad y precio del suelo

He aquí una pequeña e interesante comparación:

Precio de venta en Múnich / Leipzig / Duisburgo – ¡Comparación!

El efecto de la ubicación en el valor del edificio de apartamentos es correspondientemente grande. Como ejemplo, comparemos un edificio de apartamentos de 400 metros cuadrados de superficie habitable en un año de construcción y estado similares. 400 m² en ubicaciones C como Duisburgo (Renania del Norte-Westfalia), ubicaciones B en Leipzig (Sajonia) y ubicaciones A en Múnich (Baviera).

En Múnich:

• Distrito: Lehel
• Precio de oferta: 6.671.000 euros
• Diferencia Leipzig: + 4,8 m / + 259 %.
• Diferencia Duisburg: + 6 m / + 871 %.

Leipzig

• Distrito: Lindenau
• Precio de oferta: 1.860.000 euros
• Diferencia Múnich: – 4,8 m
• Diferencia Duisburgo: -1,2 millones.

Duisburgo

• Distrito: Hochemmerich
• Precio de oferta: 687.000 euros
• Diferencia Múnich: – 6 m
• Diferencia Leipzig: – 1,2 millones.

La diferencia entre un edificio de apartamentos en Múnich (ubicación A) y Duisburgo (ubicación C) es, por tanto, de un considerable + 871 %.

A la localización le sigue una mirada cercana a su edificio de apartamentos.

Estado del edificio de apartamentos: reparaciones y renovaciones

Cuanto más trabajo tenga una propiedad, menos querrán gastar los inversores. Cuanto menos trabajo, más están dispuestos a pagar los inversores: una regla simple y sensata.

En consecuencia, el segundo factor de valor más importante es el estado de su edificio de apartamentos. ¿Se ha mantenido todo o tal vez hay un retraso en las renovaciones del antiguo edificio de apartamentos? Dependiendo de la amplitud de las medidas de reparación, esto debe incluirse en el precio de la oferta.

Propiedades antiguas existentes: ya sean construidas en 1920, 1930 o 1960, las propiedades antiguas tienen sus propios defectos y desventajas en comparación con los edificios nuevos. Todo sobre el tejido del edificio, la mampostería, el aislamiento térmico y acústico y qué reparaciones y defectos debe esperar usted como propietario.

Cuanto más antigua es una propiedad, mayor es la lista de defectos. En esta guía, que en realidad escribí para los compradores, encontrará el conjunto típico de propiedades enumeradas por década.

• Año de fabricación y defectos

Valorar un edificio de apartamentos: conocer los métodos

Valor de mercado, tasación y precio de compra de su propiedad – Si quiere vender su propiedad de alquiler, una cosa es importante: Un precio de compra bien fundamentado, orientado al mercado y realista.

Para darle una primera impresión de la complejidad de la ubicación, el valor de mercado, los inmuebles comparables, la estructura del edificio y demás, y para ayudarle a evitar errores a la hora de vender, hemos redactado para usted esta guía sobre el tema de la valoración de edificios de apartamentos. Factores de valor, ubicación, equipamiento, valor de mercado, precio realista: Así puede valorar su propiedad.

• Calificar la casa de apartamentos

Una comparación 1A de Leipzig, el gasto en la reforma (para el lado del comprador) o la propiedad existente bien mantenida, la diferencia es inmensa.

Inquilinos, contratos de arrendamiento y vacantes

El factor 1) la ubicación, el factor 2) la sustancia, el tercer peso importante en la valoración son los inquilinos y los contratos de arrendamiento cuando se trata de la venta de edificios de apartamentos. La lista de inquilinos y el historial de inquilinos desempeñan aquí el papel central. ¿Qué inquilinos tiene en la casa? ¿Qué condiciones se han acordado y cómo cumplen los inquilinos sus obligaciones de pago?

No todas las casas se alquilan por completo, algunas también tienen vacantes. La ubicación del inmueble también influye: en una ubicación C, la tasa de vacantes es naturalmente más alta que en una buena ubicación B o en una ubicación absolutamente privilegiada, la ubicación A, en la que siempre escasea el espacio para vivir.

Con respecto a los inquilinos, pero también con respecto al estado de la propiedad, a veces se necesitan documentos y registros para la valoración concreta. Agentes inmobiliarios, inversores y promotores muy experimentados, sólo tienen que inspeccionar la casa.

En los 18 pasos para vender aprenderás más sobre esto en un momento.

Por último, una pregunta importante para los que venden por primera vez:

¿Vender con o sin agente inmobiliario?

Para quienes venden por primera vez, es esencial contar con un buen agente inmobiliario con experiencia.

De hecho, un corredor te quita mucho, mucho trabajo de encima.

Con su casa de alquiler no se trata de un, simple condominio para poner en un portal inmobiliario para encontrar compradores que compran para la ocupación del propietario, un número correspondientemente alto de compradores.

Es más probable que las casas de alquiler se negocien con redes personales, agentes inmobiliarios con experiencia, con buena reputación y buenas redes de inversores.

De hecho, una gran parte de las propiedades se intermedian con agentes inmobiliarios, especialmente cuando se trata de grandes propiedades, edificios de apartamentos o incluso edificios nuevos con muchas unidades residenciales que se van a vender.

Si comete errores al vender su propiedad, lo pagará caro. Las propiedades presentadas professionalmente se venden mejor. Por eso los agentes inmobiliarios consiguen los precios de venta más altos. Por término medio, el 72% de las propiedades se venden a través de agentes inmobiliarios (fuente: Oficina Federal de Estadística). He aquí un vistazo a las principales ciudades:

1. Berlín con corredor: 78,6%.
2. Düsseldorf con corredor: 76,0%.
3. Hamburgo con corredor: 65,1%.
4. Colonia con corredor: 63,0%.
5. Stuttgart con corredor: 56,8%.
6. Múnich con corredor: 55,2%.
7. Fráncfort con corredor: 53,3%.

Sin embargo, es importante conocer los pasos de la venta, porque esto le ayudará a encontrar agentes inmobiliarios buenos y con experiencia para su venta. Con estos conocimientos, también podrá crear cada vez más su propia red, por ejemplo, si tiene la intención de participar con más frecuencia en el mercado inmobiliario en el futuro.

Paso a paso: Lista de control de ventas

Ahora que ha aprendido mucho sobre el valor o la valoración de las casas de alquiler (y edificios de apartamentos), se trata de la venta real de una casa. Independientemente de si se trata de una casa unifamiliar, una casa adosada o un edificio de apartamentos, todos los tipos de casas de alquiler se venden en última instancia de la misma manera, lo que implica 18 pasos – a menos que usted conozca a un comprador privado y pueda así saltarse pasos individuales como la exposición, la comunicación con los interesados y la visita.

Así es como se vende en el edificio de apartamentos en 18 pasos:

Preparación: Preparar y evaluar la tenencia

Preparar la propiedad y la venta

• Planificación financiera y calendario de venta
• Contratar a un agente inmobiliario
• Registros y documentos
• Aumentar el valor de la propiedad
• Determinar el precio de la oferta
• Crear una exposición

Fase de venta: posibles compradores y negociación

Comercializar la propiedad y encontrar compradores

• Propiedad del mercado
• Contacto con posibles compradores
• Filtrar y seleccionar a los posibles compradores
• Comprobación de crédito
• Fechas de visualización
• Charla de ventas y negociación del precio de compra

Procesamiento de ventas: Entrega de un edificio de apartamentos

Contrato de compra hasta la entrega

• Redactar el contrato de compraventa ante notario
• Nombramiento de notario
• Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
• Entrega de la propiedad
• Gastos de notario y comisión de agente
• Pagar impuestos

¡Buena suerte con la venta!

¿Tiene preguntas, quiere que le hagamos una valoración con opción de compra? Con mucho gusto, aquí encontrará mis datos de contacto.

]]> https://lukinski.es/determine-el-precio-de-la-oferta-valorar-una-casa-y-un-piso-consejos/ Wed, 26 Jan 2022 10:50:20 +0000 https://lukinski.de/determine-el-precio-de-la-oferta-valorar-una-casa-y-un-piso-consejos/ Angebotspreis ermitteln – Wie schon zuvor gelernt: ein Angebotspreis ist kein Verkaufspreis! Deshalb ist es wichtig, einen guten Angebotspreis zu definieren. Doch wie berechnet man den Angebotspreis einer Immobilie? Wie wird eine Immobilie bewertet und welche Faktoren sind für die Wertermittlung ausschlaggebend? Das erfahren Sie hier. Außerdem: Die unterschiedlichen Verfahren zur Immobilienbewertung erklärt! Zurück zu: Immobilie verkaufen.

Zurück: Immobilienwert steigern Weiter: Exposé erstellen

Käuferseite: So schätzen Käufer eine Immobilie ein

Kommen wir erst einmal zu einer persönlichen Einschätzung, wie Immobilien aus meiner Erfahrung, von Käufern, bewertet werden – schauen wir also zuerst auf die Käuferseite.

Faktoren: Bausubstanz, Ausstattung & Co.

95% bis 98% vom Verkaufspreis, den Käufer bereit sind für eine Immobilie zu zahlen, hängt von den harten Fakten ab: Bausubstanz, Ausstattung, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Zimmeranzahl / -aufteilung und so weiter.

95% bis 98% = Harte Fakten

Diese Kriterien sind dem Käufer wichtig:

• Bausubstanz
• Ausstattung
• Grundstücksfläche
• Wohnfläche
• Zimmeranzahl
• Zimmeraufteilung
• …

Persönliches Interesse: Wohnort & Umgebung

Ein kleinerer Anteil vom persönlich, gerechtfertigten Kaufpreis, von maximal 2% bis 5%, ist dann das persönlich Interesse an einer Immobilie. Ein einfaches Beispiel? Manche Menschen lieben die Natur, sind aber jobbedingt in der Innenstadt gefangen. Dementsprechend sind sie beispielsweise bereit, für Immobilien mit Grünanteil, z.b. Dachterrassen, wesentlich tiefer in die Tasche zu greifen. Obwohl sie die Fläche in Ländern, wie Deutschland nur für ein paar Monate im Jahr wirklich effektiv nutzen können.

2% bis 5% = Persönliches Interesse

Fazit: Lage entscheidet ebenfalls!

Weniger als <0,1% haben ein extrem persönliches Interesse an einem Objekt. Denken Sie an eine Eigentumswohnung in bester Lage, inmitten von München oder Berlin. Más: inmuebles Berlín. Hier bieten sich die Käufer teilweise selbst nach oben. Das ist aber die Ausnahme.

Deshalb benötigen Sie einen soliden, berechneten Angebotspreis für Ihre Immobilie.

Verkäuferseite: So bewerten Sie Ihre Immobilie

Sie haben gelernt, dass Sie für die Bewertung einer Immobilie vor allem auch die harten Fakten setzen müssen.

Faktoren: Lage, Immobilie & Extras

Dabei geht es um die Lage, welche Infrastruktur befindet sich in der Nähe? Im nächsten Schritt geht es um die Immobilie selbst, welche Fläche (Grundstück, Wohnraum) steht zur Verfügung, wie ist die Raumaufteilung? Danach kommen die Extras und Ausstattung, vom Carport über Balkon, Wintergarten, Terrasse bis hin zum Swimmingpool.

3 Faktoren: Immobilienbewertung

1. Lage – Infrastruktur in der Nähe
2. Immobilie – Fläche und Substanz
3. Extras – Ausstattung

Dafür gibt es natürlich Methoden und Abläufe. Diese habe ich hier, in einem ersten kurzen Überblick für Sie zusammengefasst.

Immobilienbewertung: Verkehrswert ermitteln

Nun wissen wir zwar, welche Faktoren den Wert der Immobilie beeinflussen, doch um den genauen Angebotspreis zu ermitteln, braucht es eine Immobilienbewertung. Hier wird der Verkehrswert berechnet – auch genannt: Der Marktwert. Sie können sich zwischen drei Verfahren entscheiden.

1. Ertragswertverfahren
2. Sachwertverfahren
3. Vergleichswertverfahren

Hier eine kurze Erläuterung:

Ertragswertverfahren: Gebäudeertragswert und Verkehrswert

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders bei bereits vermieteten Immobilien. Hier wird der Bodenwertverzinsungsbetrag und der Gebäudeertragswert miteinander addiert. Miteinbezogen werden außerdem Mieteinnahmen, die Kosten für Bewirtschaftung der Liegschaft, so wie Instandhaltungskosten.

• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren: Bodenrichtwert und Sachwert

Entscheiden Sie sich für das Sachwertverfahren, addieren Sie stattdessen den Bodenwert und Gebäudesachwert zusammen. Hier werden potenziell anfallende Kosten im Falle eines Neubaus und Kosten für Modernisierungsmaßnahmen mit eingerechnet.

• Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Objekten

Meistens gibt es bereits ähnliche Immobilien auf dem Markt, die Sie preislich mit Ihrem Objekt vergleichen können. Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus, empfehlen wir oft dieses Verfahren. Beim Vergleichswertverfahren sind Baujahr, Größe der Immobilie und Lage sind ausschlaggebende Faktoren.

• Vergleichswertverfahren

Weitere Kriterien der Bewertung: Lage, Größe & Co.

Neben Lage, Immobilienart und Ausstattung, gibt es weitere Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. Mängel, ähnliche Immobilien auf dem Markt und deren Kaufpreise, sowie die finanzielle Situation der Zielgruppe beeinflussen den Wert Ihres Objektes ebenfalls.

Lesen Sie hier mehr: Immobilie bewerten

Kriterien der Immobilienbewertung:

• Wertermittlung durch Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertberechnung
• Mängelliste des Objekts erstellen
• Bestehende Finanzierung einkalkulieren
• Finanzielle Situation der Zielgruppe
• Verhandlungsspielraum festlegen

Ein Makler ist gefunden, die Immobilie vorbereitet und der Angebotspreis steht fest? Dann fehlt jetzt nur noch das Erstellen des Exposés.

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Weiter zu Schritt 6: Exposé erstellen

Das Immobilien Exposé ist einer der wichtigsten Schritte. Welche Unterlagen Sie brauchen und wie Sie professionelle Fotos machen, erfahren Sie hier.

• Exposé erstellen

Zurück zu Schritt 4: Immobilienwert steigern

Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren, empfehlen wir immer über eine Wertsteigerung nachzudenken. Schließlich lassen sich durch Sanierung, Renovierung & Co. auf effiziente Weise den Kaufpreis erhöhen.

• Immobilienwert steigern

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Valore su propiedad – ¿Busca una primera valoración aproximada de su propiedad? Conozca aquí los pasos para poder dar una primera valoración aproximada. Necesito estos factores para poder darle una valoración inicial. Para terrenos, condominios, casas, edificios de apartamentos, pero también para propiedades especiales. Estos 6 factores cuentan para la valoración: tipo de propiedad, ubicación, piso y superficie habitable, el año de construcción de su propiedad. También son opcionales: motivo de la venta (si necesita vender rápidamente) y fotos de la propiedad.

Resumen del procedimiento: 6 etapas Evaluación

Gratuito, anónimo, en línea – ¿Busca el precio de venta adecuado? Permítame que le haga una valoración aproximada de su inmueble. En este artículo le explicaré brevemente qué información necesito para realizar una primera valoración aproximada de su inmueble. También encontrará enlaces a otros artículos interesantes sobre año de construcción, defectos, tipos de inmuebles y mucho más.

¿Gratis, primera evaluación? Lo haré, ¡por usted!

Si desea ponerse en contacto conmigo directamente, puede escribirme personalmente aquí:

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En primer lugar, una visión general del proceso. Los 6 pasos:

1. Paso: Tipo de inmueble
2. Paso: Posición
3. Paso: Superficie y espacio habitable
4. Etapa: Año de construcción
5. Paso: Motivo de la venta
6. Paso: Visuales

Paso 1: ¿Terreno, piso, casa? Tipo de propiedad

El paso 1 se refiere al tipo de propiedad que desea vender. Evaluamos:

• Casa(unifamiliar, adosada, etc.)
• Casa de apartamentos
• Plano
• Comercial(centro comercial, hotel, etc.)
• Terrenos(forestales, agrícolas, etc.)
• Inmuebles especiales

Paso 2: Ubicación del inmueble

Por favor, envíe los detalles exactos, porque hay diferencias extremas incluso en micro-localizaciones. Mientras que la calle principal con una arteria es barato, puede ser caro en la calle lateral.

• Calle, número de casa
• Código postal, lugar

Paso 3: Superficie y espacio habitable

En el paso 3, anota la superficie del piso y la superficie habitable real.

• Superficie
• Espacio vital

Paso 4: Año de construcción

Los defectos difieren en función del año de construcción del inmueble.

Consejo Lea más sobre el tema aquí:

• Valoración según el año de construcción

Paso 5: Motivo de la venta

¿Por qué quiere vender? Toda la información se trata con un 100% de discreción y bajo todos los aspectos de la protección de datos. Sin embargo, el motivo es importante, por ejemplo en caso de divorcio (y separación de bienes) o venta por problemas de liquidez (y falta de tiempo).

• Liquidez
• Herencia
• Divorcio
• Procedimiento de insolvencia
• Ejecuciones hipotecarias
• Préstamo

Paso 6: Material visual

Las imágenes dicen más que 1.000 palabras. Por favor, envíe siempre 2 o 3 fotos de la propiedad, para tener una primera impresión muy aproximada del contenido.

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Espero su consulta. Si desea ponerse en contacto conmigo directamente, puede escribirme personalmente aquí:

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Valoración precisa: cálculo y costes

Tras una primera valoración aproximada, casi siempre son expertos o tasadores los que realizan una valoración exacta. Para que se haga una idea de los métodos y cálculos utilizados en la valoración, a continuación le ofrecemos una breve descripción de los tres métodos principales de valoración.

• Método del valor comparativo
• Método de los beneficios capitalizados
• Método del valor real

Costes y valores límite: opinión de los expertos

Para un valor de propiedad inferior al límite de 150.000 euros, puede esperar unos costes aproximados de 1.500 euros. Para edificios de apartamentos con un valor de propiedad superior a 1 millón, la tasa estimada aumenta a 3.000 euros.

• Por debajo de 150.000 euros de valor, aprox. 1.500 euros
• Valor superior a 1.000.000 euros, aprox. 3.000 euros

Costes adicionales: Derecho de paso & Co.

Como también se ha tasado un derecho de paso, se puede facturar un recargo del 20% = 360 euros. Esto significa que para una propiedad de menos de 150.000 euros, la tasa sería de 1.500 euros por la tasación de la propiedad más 360 euros por la tramitación del derecho de paso; los costes totales serían de 1.860 euros netos.

¿Qué propiedades se valoran y cómo?

En la siguiente tabla hemos recopilado los tipos de bienes inmuebles y sus procedimientos de valoración habituales. Con el procedimiento de valoración «por compensación», tiene lugar una revisión de los valores determinados previamente:

Pisos (ocupados por el propietario)

• Método del valor comparativo
• Compensación con: Enfoque de ingresos o enfoque de activos

Pisos (alquilados a terceros)

• Método de los beneficios capitalizados
• Compensación con: Método del valor comparativo o método del valor de los activos

Vivienda residencial (ocupada por el propietario)

• Método del valor real
• Compensación con: Enfoque de capitalización de ingresos

Edificio residencial (alquilado, por ejemplo, edificio de apartamentos)

• Método de los beneficios capitalizados
• Compensación con: Método del valor material

Terreno (no urbanizado)

• Método del valor comparativo
• Desplazar con: [Ninguno]

Terrenos (no urbanizados pero alquilados)

• Método del valor comparativo
• Compensación con: Enfoque de capitalización de ingresos

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Compra de bienes inmuebles: condominios + edificio de apartamentos

Aquí tiene una visión general para usted como vendedor. Nuestro enfoque en la compra de bienes raíces:

1. Unidades de acciones (individuales o en cartera)
2. Viviendas en ciudades de 100.000 habitantes o más
3. Volumen de proyectos de 100.000 euros a 3 millones (a partir de ahí, buenos contactos)

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