Valor de mercado: Precio de venta [año] de casa y piso

Empecemos por las dos preguntas más importantes:

¿Qué significa valor de mercado?

El valor de mercado es el precio que se puede realizar en el curso ordinario de los negocios dentro del plazo especificado de acuerdo con las circunstancias legales y las características reales, las otras propiedades y la ubicación de la propiedad o el otro objeto de la valoración.

En 2004, el término «valor de mercado», que se utiliza en toda la UE, se añadió a la definición de valor de mercado del artículo 194 delCódigo de la Edificación alemán(BauGB). El valor de mercado es, por tanto, una estimación del precio que puede obtenerse en el mercado. El valor de mercado se utiliza generalmente para la compraventa de terrenos y edificios. También puede ser necesario determinar el valor de mercado en caso de subastas forzosas, liquidaciones de impuestos por parte de la Agencia Tributaria, divorcios y herencias .

¿Dónde puedo encontrar el valor de mercado?

No encontrará el valor de mercado en una lista, hay que calcularlo utilizando los métodos típicos de valoración – más sobre esto en un momento.

Determinación del valor de mercado: ¿Cómo se calcula el valor de mercado?

La tasación del valor de mercado se refiere a la macrolocalización (ciudad/región) y microlocalización (entorno inmediato de la propiedad) de la propiedad, su sección, tamaño y cualquier carga inmobiliaria existente que pueda reducir el valor. Según el BauGB, el valor de mercado no es un valor fijo permanente, sino que se refiere a la fecha de referencia indicada en la tasación. Es posible que el valor de mercado cambie significativamente a lo largo de un determinado periodo de tiempo.

El valor de mercado cuantifica el valor en el momento de la tasación. La tasación del valor de mercado tiene en cuenta los siguientes puntos:

• Valor material de la propiedad, si se desarrolla
• Naturaleza y ubicación de la propiedad (tamaño, tipo de desarrollo)
• Circunstancias jurídicas (por ejemplo, catastro, protección de monumentos)
• Otros objetos de la valoración

Pero..:

En realidad, sin embargo, la demanda del mercado influye decisivamente en el valor de su propiedad.

La demanda de propiedades y las características que se buscan varían mucho de una región a otra. Basta pensar en ubicaciones A como Múnich y Berlín, donde la ubicación desempeña un papel fundamental en el valor de mercado.

Documentos para determinar el valor de mercado

Para la valoración de las ventas inmobiliarias se suelen analizar los siguientes documentos:

• Extracto del catastro
• Planos del edificio, planos de planta, secciones
• Descripción del edificio
• Plano del emplazamiento y mapa de parcelas
• Cálculo de la superficie habitable
• Certificado energético

En el caso de los condominios, también se exige lo siguiente:

• Actas de las tres últimas juntas de propietarios
• Plan de empresa
• Declaración de partición (registro de la propiedad)
• Declaración del subsidio de vivienda

En el caso de las propiedades que producen ingresos, también deben presentarse:

• Costes de explotación
• Listas de alquiler
• Contratos de alquiler

También hay que tener en cuenta los derechos y gravámenes:

• Documentos notariales
• Registros especiales (derechos de paso, derechos residenciales, etc.)

Ponderación de los criterios en el valor de mercado

Se concede especial importancia a la ubicación y a los riesgos futuros previstos del inmueble. Los riesgos suelen ser de modernización, como los costes que cabe esperar debido a un retraso en la renovación. También se evalúan las medidas de mantenimiento más costosas, que suelen incluir el tejado, el sótano, las ventanas y la calefacción. También se evalúa el tipo de vivienda. Si el edificio se construyó antes de 1945, se trata de un edificio antiguo; después de 1945, se clasifica como edificio nuevo. También se tienen en cuenta el diseño exterior, la planta, el jardín, la fachada, la distribución de las habitaciones y las condiciones de iluminación.

Factores como la ubicación, el balcón y el atractivo para el grupo destinatario desempeñan un papel importante en la alquilabilidad del inmueble. Otros factores incluidos en la valoración son, por ejemplo, el ascensor y el equipamiento del inmueble:

• Superficie de la parcela (superficie habitable proporcional o superficie total)
• Espacio habitable según la Ordenanza sobre el Espacio Habitable (WoFIV)
• Garaje, aparcamiento subterráneo, plazas de aparcamiento (riesgos de reforma existentes)
• Sótano adicionalmente utilizable o, por ejemplo, retraso en la renovación del sótano
• Datos demográficos de la ubicación de la propiedad
• Tipo de propiedad (comercial, residencial, asistencial, catalogada, otras formas especiales, propiedad mixta)

Valoración: 3 métodos de valoración

Toda la información importante sobre la valoración de ventas inmobiliarias y otros procedimientos de valoración resumida para usted:

Enfoque de capitalización de ingresos: Desglose en valor de mercado y valor de renta del edificio

El enfoque de capitalización de los ingresos divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de los ingresos del edificio. Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. En consecuencia, se comparan los ingresos por alquiler menos los costes de gestión y el valor del terreno, incluidos los intereses.

Método del valor material: Valor de nueva construcción de un inmueble

En el método del valor de los activos, el valor de mercado del terreno se determina primero utilizando el valor estándar del terreno, tras lo cual se añade el valor de los activos del edificio. El valor inmobiliario del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por antigüedad.

El valor tangible del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor tangible del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor tangible. El cálculo del factor de valor del activo depende del tipo de edificio, del valor provisional del activo y del valor estándar del terreno. El valor total del activo material así calculado indica los recursos financieros que serían necesarios para reconstruir el inmueble.

Método del valor comparativo: Comparación con propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza sobre todo en la venta de condominios y edificios residenciales. El valor comparativo también puede determinarse para terrenos no urbanizados.

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con distribuciones comparables. Los inmuebles incluidos en la valoración deben estar en las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente realista. Se utiliza a menudo para determinar el valor de las propiedades, ya que las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

Valorar propiedad [año]

Tasación de viviendas, tasación de pisos, ¿a qué hay que prestar atención para conseguir un buen precio de venta? Aquí encontrará mis consejos:

• Valorar propiedad [año]

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1. precio de oferta de la vivienda

Fijar el precio de venta adecuado es una de las decisiones más importantes que debe tomar el vendedor de un inmueble. Un precio exagerado puede disuadir a los posibles compradores, mientras que un precio demasiado bajo puede penalizar económicamente al vendedor. Determinar un precio adecuado requiere un análisis exhaustivo del mercado y una evaluación realista del valor del inmueble.

¿Cuánto vale su casa?

Puede encontrar muchos artículos sobre tasación en mi sitio web, puede hacer mucho usted mismo, pero debe ser consciente de todos los riesgos y errores para que pueda preparar bien la venta de su piso o casa. Si tiene poco tiempo, puede encargar la tasación de su vivienda.

El precio correcto:

• Consejo 1: Realice un estudio de mercado exhaustivo para determinar el valor actual de la propiedad en su región. Tenga en cuenta las ventas comparables y el estado de su propiedad.
• Consejo 2: Considere la posibilidad de que un perito o un agente inmobiliario realice una tasación professional para asegurarse de que el precio es realista.
• Consejo 3: Recuerde que un precio ligeramente inferior al valor de mercado suele atraer a más compradores potenciales y puede acelerar el proceso de venta.

2. presentación y preparación de la propiedad

Una presentación atractiva del inmueble es crucial para atraer a los compradores. Los vendedores de inmuebles deben asegurarse de que su propiedad esté en buen estado, que se reparen las zonas que necesiten reparaciones y que la casa o el piso estén limpios y ordenados. Una apariencia atractiva puede facilitar mucho el proceso de venta.

Presentación y preparación de la propiedad:

• Consejo 1: Invierta tiempo y dinero en reformar su vivienda. Arregle los defectos visibles, pinte las paredes con colores neutros y asegúrese de realizar una limpieza a fondo.
• Consejo 2: Ofrezca fotos professionales e incluso visitas virtuales para que los posibles compradores se hagan una idea realista del inmueble.
• Consejo 3: Despersonalice su casa retirando objetos personales para que los compradores se imaginen cómo utilizarían la vivienda.

3. comercialización y exposición

Para comercializar con éxito un bien inmueble es necesaria una amplia exposición. Los vendedores de propiedades deben estar familiarizados con diversos canales de comercialización, como los anuncios en línea, las redes sociales, las agencias inmobiliarias e incluso las subastas. Elegir la estrategia de marketing adecuada puede marcar la diferencia entre una venta rápida y una larga espera.

Si no quieres eso, vende fuera de mercado.

Marketing y exposición:

• Consejo 1: Utilice plataformas en línea como portales inmobiliarios y redes sociales para anunciar su propiedad. Publique anuncios atractivos y presente información clara.
• Consejo 2: Considere la posibilidad de trabajar con un agente inmobiliario que tenga una amplia red y experiencia en marketing
• Consejo 3: Organice jornadas de puertas abiertas y visitas para atraer a posibles compradores y darles la oportunidad de ver el inmueble en persona.

4. negociaciones y acuerdos

Las negociaciones con posibles compradores pueden ser complejas. Los vendedores deben ser capaces de evaluar ofertas, hacer contraofertas y redactar contratos. La capacidad de negociar con habilidad puede influir en el precio de venta e impulsar el proceso de venta.

Negociaciones y acuerdos:

• Consejo 1: Una preparación minuciosa es crucial. Comprenda las necesidades del comprador y prepárese para satisfacer sus intereses.
• Consejo 2: Establezca límites claros para las ofertas y manténgase firme durante las negociaciones para evitar desventajas financieras.

5. inspecciones y peritajes

Durante el proceso de venta, pueden ser necesarias inspecciones y peritajes para comprobar el estado de la propiedad. Los problemas que surjan durante estas inspecciones pueden retrasar la venta o incluso hacerla fracasar. Los vendedores deben prepararse para posibles reparaciones o negociaciones sobre el precio.

Inspecciones y peritajes:

• Consejo 1: Realice una inspección exhaustiva antes de la venta y subsane los problemas con antelación
• Consejo 2: Busque asesores e inspectores cualificados para garantizar una inspección sin contratiempos

6 Aspectos jurídicos y financieros

La venta de una propiedad implica aspectos jurídicos y financieros que deben considerarse cuidadosamente. Entre ellos figuran los contratos, los impuestos, las tasas y, posiblemente, las hipotecas. Trabajar con un abogado inmobiliario o un agente de la propiedad con experiencia puede ayudar a evitar escollos legales.

• Consejo 1: Consulte a un abogado inmobiliario o a un agente de la propiedad inmobiliaria desde el principio, dependiendo de la complejidad, para conocer los requisitos legales y los contratos.
• Consejo 2: Mantenga una visión clara de los aspectos financieros, incluidos impuestos y tasas, y elabore un resumen financiero para la venta.

7. incertidumbre en el mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario está sujeto a las fluctuaciones económicas y a las tendencias regionales. Los vendedores de inmuebles deben estar preparados para afrontar condiciones de mercado inciertas y puede que tengan que adaptar su estrategia de venta para tener éxito en un mercado cambiante.

8 Desafíos emocionales

Vender una casa o un piso puede ser emocionalmente estresante, sobre todo si se trata del hogar de muchos años. Los vendedores de propiedades deben ser capaces de gestionar las emociones y tomar objetivamente las mejores decisiones para su venta.

Mi conclusión: errores durante la venta

Vender un inmueble puede ser una experiencia emocionante, pero también difícil. Preparándose para estos retos, aprovechando el apoyo professional (consejo: asesoramiento inmobiliario) y una planificación minuciosa, los vendedores de propiedades pueden gestionar con éxito el proceso de venta y alcanzar sus objetivos.

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Venta de un edificio de apartamentos: así es como funciona

Breve definición: Una casa de alquiler o un edificio de apartamentos es una propiedad alquilada (edificio de apartamentos, casa bifamiliar, también una casa unifamiliar) que pertenece a un solo propietario, es decir, no es una comunidad de propietarios. Esto significa que los posibles compradores están invirtiendo en lo que suele ser un proyecto más extenso. Por eso he escrito para usted esta pequeña guía extra sobre el tema «Vender un edificio de apartamentos».

No todo el mundo tiene experiencia en la venta de bienes inmuebles y edificios de apartamentos, algunos también se enfrentan a su primera venta de bienes inmuebles, a menudo herederos que están abrumados con la gestión de una propiedad de este tipo, que está demasiado lejos o se debe vender por otras razones.

Antes de la primera venta, hay mucho que saber, empezando por la (importante) valoración. Aprenda lo básico aquí.

No venden a los propietarios. Los inversores y capitalistas que invierten en casas de alquiler calculan y comparan las cifras clave. Cuanto mejor preparada esté la venta, más beneficios podrá obtener.

En el caso de los edificios de apartamentos, se aplican tres factores centrales:

• Ubicación de su propiedad: localización y desarrollo
• Estado del edificio de apartamentos: reparaciones y renovaciones
• Inquilinos, contratos de arrendamiento y vacantes

Ubicación de su propiedad: localización y desarrollo

Los vendedores tienen muchas preguntas, pero una de las más importantes para muchos es «¿cuánto vale mi casa de alquiler? En última instancia, el mercado inmobiliario, como todos los demás mercados, depende de la oferta y la demanda. Por lo tanto, la valoración incluye, por un lado, el propio inmueble (objeto de venta) y, por otro, la demanda (posibles compradores).

Comprobación de la ubicación: ciudad, distrito, calle, número de casa

Ubicación (ciudad, distrito y calle) – el aspecto más importante, independientemente de si se trata de un edificio de apartamentos en forma de casa multifamiliar, una casa unifamiliar o una casa bifamiliar, la ubicación de su propiedad tiene la mayor influencia en el precio de la propiedad y por lo tanto también en la valoración global de su casa.

Precios de los terrenos

¿Qué significa eso? Un ejemplo sencillo: un edificio de apartamentos en una mala ubicación C (por ejemplo, Duisburgo, en Renania del Norte-Westfalia) es menos interesante para los compradores que un inmueble con una buena ubicación B (Essen, en Renania del Norte-Westfalia). En consecuencia, los precios de los inmuebles son más bajos en las ubicaciones C. En las ubicaciones B, la demanda es mucho mayor, al igual que los precios de los inmuebles. Conozca más sobre la ubicación de la propiedad aquí.

Más sobre esto en un momento, en el ejemplo de cálculo Múnich vs. Duisburgo.

Tiempo de venta

Los edificios de apartamentos en ubicaciones A (como Hamburgo) se venden rápidamente, si se hace una valoración realista y se cuenta con una buena red. Especialmente en Berlín, Düsseldorf, Fráncfort, Hamburgo, Colonia, Múnich, Stuttgart y otras ciudades con universidades, colegios y un buen desarrollo general. Lo mismo ocurre en las localidades B si el «precio» es el adecuado. En el caso de los edificios de apartamentos en ubicaciones C, el proceso de venta puede ser un poco más largo.

A un precio de venta realista:

• Ubicación A como Hamburgo – se vendió rápidamente
• Ubicación B como Essen – Se vende con relativa rapidez
• Ubicación C como Duisburgo – Relativamente larga (venta por encima del precio)

Rápido significa idealmente, con un comprador válido, que estará en el notario en 2-3 semanas.

Consejo: Confirmación de la financiación de los posibles compradores

Un consejo: antes de invertir mucho «tiempo» en los posibles compradores, pídales que le muestren una confirmación de financiación de su banco. En este caso, el importe de la financiación de X, para el objeto X, ya fue aprobado de antemano por el banco.

Distrito y desarrollo

Después de ver la macro situación, miramos la meso situación, el distrito específico. Por supuesto, no sólo influye la situación/desarrollo de la ciudad (desarrollo de la población, demografía, economía,…), sino que también se tiene en cuenta el desarrollo del distrito en la valoración.

El último paso es la micro-localización, la calle y el número de casa específicos de su propiedad.

Por lo tanto, si quiere realizar una valoración de su propiedad de alquiler, con la experiencia de una tercera persona, tendrá que revelar la dirección, así que busque socios de confianza con referencias.

La valoración sólo es posible con la dirección (ubicación) + la inspección (estado)

Basta con pensar en la diferencia entre un edificio de apartamentos, en una carretera principal con mucho tráfico, y sólo 200 metros más allá, el edificio de apartamentos, en el espacio verde urbano.

Misma calle, diferente calidad y precio del suelo

He aquí una pequeña e interesante comparación:

Precio de venta en Múnich / Leipzig / Duisburgo – ¡Comparación!

El efecto de la ubicación en el valor del edificio de apartamentos es correspondientemente grande. Como ejemplo, comparemos un edificio de apartamentos de 400 metros cuadrados de superficie habitable en un año de construcción y estado similares. 400 m² en ubicaciones C como Duisburgo (Renania del Norte-Westfalia), ubicaciones B en Leipzig (Sajonia) y ubicaciones A en Múnich (Baviera).

En Múnich:

• Distrito: Lehel
• Precio de oferta: 6.671.000 euros
• Diferencia Leipzig: + 4,8 m / + 259 %.
• Diferencia Duisburg: + 6 m / + 871 %.

Leipzig

• Distrito: Lindenau
• Precio de oferta: 1.860.000 euros
• Diferencia Múnich: – 4,8 m
• Diferencia Duisburgo: -1,2 millones.

Duisburgo

• Distrito: Hochemmerich
• Precio de oferta: 687.000 euros
• Diferencia Múnich: – 6 m
• Diferencia Leipzig: – 1,2 millones.

La diferencia entre un edificio de apartamentos en Múnich (ubicación A) y Duisburgo (ubicación C) es, por tanto, de un considerable + 871 %.

A la localización le sigue una mirada cercana a su edificio de apartamentos.

Estado del edificio de apartamentos: reparaciones y renovaciones

Cuanto más trabajo tenga una propiedad, menos querrán gastar los inversores. Cuanto menos trabajo, más están dispuestos a pagar los inversores: una regla simple y sensata.

En consecuencia, el segundo factor de valor más importante es el estado de su edificio de apartamentos. ¿Se ha mantenido todo o tal vez hay un retraso en las renovaciones del antiguo edificio de apartamentos? Dependiendo de la amplitud de las medidas de reparación, esto debe incluirse en el precio de la oferta.

Propiedades antiguas existentes: ya sean construidas en 1920, 1930 o 1960, las propiedades antiguas tienen sus propios defectos y desventajas en comparación con los edificios nuevos. Todo sobre el tejido del edificio, la mampostería, el aislamiento térmico y acústico y qué reparaciones y defectos debe esperar usted como propietario.

Cuanto más antigua es una propiedad, mayor es la lista de defectos. En esta guía, que en realidad escribí para los compradores, encontrará el conjunto típico de propiedades enumeradas por década.

• Año de fabricación y defectos

Valorar un edificio de apartamentos: conocer los métodos

Valor de mercado, tasación y precio de compra de su propiedad – Si quiere vender su propiedad de alquiler, una cosa es importante: Un precio de compra bien fundamentado, orientado al mercado y realista.

Para darle una primera impresión de la complejidad de la ubicación, el valor de mercado, los inmuebles comparables, la estructura del edificio y demás, y para ayudarle a evitar errores a la hora de vender, hemos redactado para usted esta guía sobre el tema de la valoración de edificios de apartamentos. Factores de valor, ubicación, equipamiento, valor de mercado, precio realista: Así puede valorar su propiedad.

• Calificar la casa de apartamentos

Una comparación 1A de Leipzig, el gasto en la reforma (para el lado del comprador) o la propiedad existente bien mantenida, la diferencia es inmensa.

Inquilinos, contratos de arrendamiento y vacantes

El factor 1) la ubicación, el factor 2) la sustancia, el tercer peso importante en la valoración son los inquilinos y los contratos de arrendamiento cuando se trata de la venta de edificios de apartamentos. La lista de inquilinos y el historial de inquilinos desempeñan aquí el papel central. ¿Qué inquilinos tiene en la casa? ¿Qué condiciones se han acordado y cómo cumplen los inquilinos sus obligaciones de pago?

No todas las casas se alquilan por completo, algunas también tienen vacantes. La ubicación del inmueble también influye: en una ubicación C, la tasa de vacantes es naturalmente más alta que en una buena ubicación B o en una ubicación absolutamente privilegiada, la ubicación A, en la que siempre escasea el espacio para vivir.

Con respecto a los inquilinos, pero también con respecto al estado de la propiedad, a veces se necesitan documentos y registros para la valoración concreta. Agentes inmobiliarios, inversores y promotores muy experimentados, sólo tienen que inspeccionar la casa.

En los 18 pasos para vender aprenderás más sobre esto en un momento.

Por último, una pregunta importante para los que venden por primera vez:

¿Vender con o sin agente inmobiliario?

Para quienes venden por primera vez, es esencial contar con un buen agente inmobiliario con experiencia.

De hecho, un corredor te quita mucho, mucho trabajo de encima.

Con su casa de alquiler no se trata de un, simple condominio para poner en un portal inmobiliario para encontrar compradores que compran para la ocupación del propietario, un número correspondientemente alto de compradores.

Es más probable que las casas de alquiler se negocien con redes personales, agentes inmobiliarios con experiencia, con buena reputación y buenas redes de inversores.

De hecho, una gran parte de las propiedades se intermedian con agentes inmobiliarios, especialmente cuando se trata de grandes propiedades, edificios de apartamentos o incluso edificios nuevos con muchas unidades residenciales que se van a vender.

Si comete errores al vender su propiedad, lo pagará caro. Las propiedades presentadas professionalmente se venden mejor. Por eso los agentes inmobiliarios consiguen los precios de venta más altos. Por término medio, el 72% de las propiedades se venden a través de agentes inmobiliarios (fuente: Oficina Federal de Estadística). He aquí un vistazo a las principales ciudades:

1. Berlín con corredor: 78,6%.
2. Düsseldorf con corredor: 76,0%.
3. Hamburgo con corredor: 65,1%.
4. Colonia con corredor: 63,0%.
5. Stuttgart con corredor: 56,8%.
6. Múnich con corredor: 55,2%.
7. Fráncfort con corredor: 53,3%.

Sin embargo, es importante conocer los pasos de la venta, porque esto le ayudará a encontrar agentes inmobiliarios buenos y con experiencia para su venta. Con estos conocimientos, también podrá crear cada vez más su propia red, por ejemplo, si tiene la intención de participar con más frecuencia en el mercado inmobiliario en el futuro.

Paso a paso: Lista de control de ventas

Ahora que ha aprendido mucho sobre el valor o la valoración de las casas de alquiler (y edificios de apartamentos), se trata de la venta real de una casa. Independientemente de si se trata de una casa unifamiliar, una casa adosada o un edificio de apartamentos, todos los tipos de casas de alquiler se venden en última instancia de la misma manera, lo que implica 18 pasos – a menos que usted conozca a un comprador privado y pueda así saltarse pasos individuales como la exposición, la comunicación con los interesados y la visita.

Así es como se vende en el edificio de apartamentos en 18 pasos:

Preparación: Preparar y evaluar la tenencia

Preparar la propiedad y la venta

• Planificación financiera y calendario de venta
• Contratar a un agente inmobiliario
• Registros y documentos
• Aumentar el valor de la propiedad
• Determinar el precio de la oferta
• Crear una exposición

Fase de venta: posibles compradores y negociación

Comercializar la propiedad y encontrar compradores

• Propiedad del mercado
• Contacto con posibles compradores
• Filtrar y seleccionar a los posibles compradores
• Comprobación de crédito
• Fechas de visualización
• Charla de ventas y negociación del precio de compra

Procesamiento de ventas: Entrega de un edificio de apartamentos

Contrato de compra hasta la entrega

• Redactar el contrato de compraventa ante notario
• Nombramiento de notario
• Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
• Entrega de la propiedad
• Gastos de notario y comisión de agente
• Pagar impuestos

¡Buena suerte con la venta!

¿Tiene preguntas, quiere que le hagamos una valoración con opción de compra? Con mucho gusto, aquí encontrará mis datos de contacto.

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Valoración de inmuebles: explicada paso a paso

Por experiencia podemos decir que una valoración objetiva y exhaustiva de la propiedad determina el éxito de la venta. Si el precio es demasiado bajo, está regalando dinero; si el precio de compra es demasiado alto, está alejando a los posibles compradores genuinos. Fijar el precio de venta correcto es uno de los puntos más importantes a la hora de vender una propiedad.

Antes de profundizar en el tema de la valoración de la ubicación, la estructura del edificio, el valor de mercado y demás, vamos a empezar con las 3 preguntas básicas que recibimos en las reuniones de asesoramiento con los clientes:

• ¿Cómo puedo valorar una propiedad?
• ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble?
• ¿Cómo valora el banco una propiedad?

¡Tip! Más adelante en el artículo encontrará información mucho más detallada sobre todos los tipos de procedimientos de valoración de inmuebles.

Eliminación: edad, inversión, herencia y cambios

Hay muchas razones para vender una propiedad. Las consideraciones de inversión, una herencia o los cambios en las circunstancias de la vida pueden ser decisivos. Si hay niños, la familia puede querer una propiedad más grande.

En la vejez, muchas personas quieren mudarse a una vivienda más pequeña, por ejemplo para ahorrar en gastos de mantenimiento. Los propietarios suelen tener un fuerte apego a su propiedad. Se ha invertido mucho tiempo, trabajo y amor en la casa o el piso.

La propiedad tiene un alto valor personal, que se refleja en el precio de compra deseado. Sin embargo, si el precio es demasiado alto, muchos compradores lo descartan inmediatamente. El éxito aporta el equilibrio adecuado.

Cualquiera que se presente a la cita para ver el producto ya tiene argumentos para rebajar el precio de compra. Se buscan los defectos y el comprador potencial sólo evalúa, en última instancia, cuánto trabajo le queda por hacer a la propiedad. En resumen:

Si el precio de venta está muy por encima del valor real del mercado, no venderá.

Para que el periodo de venta sea corto y se consiga el mejor precio de compra, es fundamental una correcta evaluación del precio de mercado.

¿Qué propiedades se valoran y cómo?

En la siguiente tabla hemos recopilado los tipos de bienes inmuebles y sus procedimientos habituales de valoración. Con el procedimiento de valoración de «compensación», se produce una revisión de los valores previamente determinados:

Pisos (ocupados por el propietario)

• Método del valor comparativo
• Compensando con: Enfoque de ingresos o enfoque de activos

Pisos (alquilados a terceros)

• Método de las ganancias capitalizadas
• Compensando con: Método del valor comparativo o método del valor de los activos

Casa residencial (ocupada por el propietario)

• Método del valor real
• Compensando con: Enfoque de capitalización de ingresos

Edificio residencial (alquilado, por ejemplo, edificio de apartamentos)

• Método de las ganancias capitalizadas
• Compensando con: Método del valor del material

Terreno (sin urbanizar)

• Método del valor comparativo
• Desplazamiento con: [Ninguno]

Terreno (sin desarrollar pero alquilado)

• Método del valor comparativo
• Compensando con: Enfoque de capitalización de ingresos

¿¡Haga que valoren su propiedad!? Sí. Por supuesto.

Si quiere vender una casa, nuestra recomendación es: acuda a expertos para una valoración bien fundamentada. Si el precio es demasiado bajo, perderá dinero. Le daremos una valoración aproximada para una evaluación inicial.

Valoro su propiedad de forma gratuita: Valoración inmobiliaria

Un breve dictamen pericial suele ser suficiente para la valoración del inmueble. Este tipo de tasación experta va más allá de una valoración estandarizada y se convierte en la base esencial para determinar el mejor precio de oferta.

En esa valoración, los expertos también tienen en cuenta las características regionales, la oferta y la demanda. Le ayudan a determinar el valor de mercado actual de su propiedad. Confíe en contactos experimentados y consiga el mejor precio de venta posible para su propiedad.

Valoración para la venta de inmuebles

Un resumen de toda la información importante sobre la valoración a la hora de vender un inmueble:

Enfoque de ingresos: Desglose del valor de mercado y del valor de la renta del edificio

El método del valor de las ganancias capitalizadas divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de la renta del edificio.

Interés del valor del terreno = 7 por ciento * 100.000 euros = 7.000 euros

Valor de la renta del edificio = 5.600 euros * 12,50 (multiplicador) = 70.000 euros

Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. Para ello, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

• Método de las ganancias capitalizadas

Método del valor del material: Valor de la nueva construcción de un inmueble

El cálculo utiliza en primer lugar el valor estándar del terreno para determinar el valor de mercado del mismo y, a continuación, se añade el valor real de la construcción.

El valor real del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por edad. El valor real del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor real del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real.

Valor en especie = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

El cálculo del factor de valor real se basa en el tipo de edificio, el valor real preliminar y el valor estándar del suelo. El valor total del activo material así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el bien.

• Método del valor del material

Método del valor comparativo: Comparación de propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza, en particular, para la venta de pisos y casas en propiedad. El valor comparativo también puede determinarse para los terrenos no urbanizados.

Precio por metro cuadrado del inmueble comparable = 300.000 euros / 100 metros cuadrados = 3.000 euros por metro cuadrado

Precio de compra del inmueble a valorar = 3.000 euros * 200 m2 = 600.000 euros

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con una disposición comparable. Los inmuebles incluidos en la valoración deben proceder de las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

• Procedimiento de valor comparativo

Formulario para propietarios de inmuebles

Alquilar, comprar, vivir, aquí encontrará todas las fórmulas importantes para usted como propietario. En nuestra colección de fórmulas inmobiliarias encontrará cálculos y ejemplos para comprar, vender y alquilar. Multiplicador del precio de alquiler o de compra, rendimiento bruto, rendimiento de los fondos propios, rendimiento de la propiedad, reservas para el mantenimiento y mucho más. Pulse aquí para volver a la vista general:

• Formulario inmobiliario

Costes: Evaluación final de la casa y el piso

Para el cálculo, se realiza primero una valoración aproximada. Por lo tanto, el precio de la tasación final se basa, en la mayoría de los casos, en el valor estimado del inmueble a valorar.

Para un valor de la propiedad que esté por debajo del límite de 150.000 euros, puede esperar unos costes aproximados de 1.500 euros. Para los edificios de apartamentos con un valor de la propiedad superior a 1 millón, la tasa estimada aumenta a 3.000 euros.

• Por debajo de 150.000 euros, aproximadamente 1.500 euros
• Más de 1.000.000 de euros, alrededor de 3.000 euros

Costes adicionales: Derecho de paso & Co.

Como también se ha evaluado un derecho de paso, se puede facturar un recargo del 20% = 360 euros. Esto significa que para una propiedad de menos de 150.000 euros, la tasa sería de 1.500 euros por la valoración de la propiedad más 360 euros por la tramitación del derecho de paso; el coste total sería de 1.860 euros netos.

Evaluación del valor (costes)

¿Quién prepara las tasaciones de los bienes inmuebles? ¿Cuánto cuesta un tasador de viviendas? ¿Cuánto cuesta un tasador de edificios antiguos? A menos que la normativa legal exija la designación de un perito, una tasación inmobiliaria le proporcionará una valoración realista de su propiedad en el mercado regional y nacional. Proporcionamos valoraciones puntuales y precisas de terrenos, propiedades residenciales y comerciales.

Sin embargo, si la valoración se va a presentar ante los tribunales, como en el caso de un divorcio, hay que llamar a los expertos a cambio de una tarifa. La propiedad residencial o de alquiler se inspecciona in situ. Por regla general, se emiten tanto una copia escrita como una digital de la tasación.

• Informe de valoración

Tarifa plana

Valoración de pisos y factores de valor – ¿Tiene un piso y quiere saber cuánto vale? Por supuesto, puede acudir inmediatamente a un tasador y/o agente inmobiliario con esta pregunta. Sin embargo, la valoración exacta cobra importancia a más tardar cuando se quiere vender o legar el piso. Incluso si se hipoteca la propiedad -por ejemplo, porque se quiere comprar otra- el valor debe determinarse con mucha precisión. Es entonces cuando entra en juego el experto.

¿Qué influye en el valor de un piso? Pero vamos a ceñirnos primero al llamado «valor de pi por pulgar», es decir, a una determinación muy aproximada del valor. Para determinar el valor de su piso, primero intervienen una serie de factores «blandos» que influyen.

• Tarifa plana

Califique una casa

Evaluar aproximadamente el precio de compra o hacer que se estime – Si una casa o un piso se compró hace poco tiempo, los costes de construcción o el precio de compra proporcionan puntos de referencia iniciales para la valoración de la vivienda. En el portal inmobiliario de Lukinski puede obtener más indicaciones sobre el valor actual de su propiedad comparándola con propiedades en ubicaciones similares, del mismo tamaño y con el mismo mobiliario, etc. La determinación exacta del precio del inmueble depende de varios criterios.

El criterio más importante es la ubicación. Los precios de los inmuebles varían según la región, a veces considerablemente. Por lo tanto, sólo pueden incluirse en la comparación de propiedades las que se encuentran en las proximidades. Como expertos en la venta de inmuebles en las regiones de Renania-Palatinado y Hesse, podemos ofrecer rápidamente una valoración realista mediante la comparación de inmuebles. Los aspectos de las micro y macrolocalizaciones, así como la ubicación inmediata del inmueble, son igualmente importantes en la valoración de la vivienda: el ruido de fondo, las vistas y las condiciones de luz interesan a los posibles compradores e influyen en el valor de la propiedad y en el precio alcanzable.

• Califique una casa

Calificar la casa de apartamentos

Valor de mercado, valoración y precio de compra de su propiedad –

Si quiere vender su edificio de apartamentos, una cosa es importante: Un precio de compra informado, orientado al mercado y realista. Las cuestiones centrales de los propietarios: ¿Cuánto vale mi propiedad? ¿Cómo se calcula el valor de un edificio de apartamentos? ¿Cómo determina la Agencia Tributaria el valor de una vivienda? ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble? ¿Cómo valora el banco una propiedad? Son muchas las preguntas y muchos los datos que te vas a encontrar durante la valoración de la vivienda multifamiliar. Para darle una primera impresión de la complejidad de la ubicación, el valor de mercado, los inmuebles comparables, la estructura del edificio, etc., hemos redactado para usted esta guía sobre el tema de la valoración de edificios de apartamentos.

• Calificar la casa de apartamentos

Tasa de propiedad

Determinar el valor de mercado, la tasación y el precio de compra – ¿Cómo valorar un inmueble? ¿Cómo se calcula el valor de mercado de un inmueble? ¿Quién puede valorar un inmueble? ¿Quién proporciona información sobre el valor estándar del suelo?

• Tasa de propiedad

Calcula el rendimiento: Colección de fórmulas

Calcular el valor de la propiedad – alquilar, comprar, vivir, aquí encontrará todas las fórmulas importantes para usted como propietario. En nuestra colección de fórmulas inmobiliarias encontrará cálculos y ejemplos para comprar, vender y alquilar. Multiplicador del precio de alquiler o de compra, rendimiento bruto, rendimiento de los fondos propios, rendimiento de la propiedad, reservas para el mantenimiento y mucho más.

• Calcular el valor de la propiedad: Colección de fórmulas

Gastos de funcionamiento y reservas

• Gestión inmobiliaria para su propiedad
• Costes dereparación, mantenimiento y renovación
• Gastos de mantenimiento que no se producen regularmente
• Llamadas telefónicas, correspondencia, cuenta e intereses
• Tasas de servicio proporcionales para los pisos vacíos
• Seguro de gastos judiciales y pérdida de alquileres

Multiplicador del alquiler (factor de precio de compra)

En las exposiciones inmobiliarias casi siempre se encuentra información sobre el rendimiento bruto, a veces también sobre el multiplicador del alquiler. El multiplicador del alquiler (factor de precio de compra) es un simple ratio para comparar diferentes propiedades de un vistazo.

Así se calcula el multiplicador de la renta:

Multiplicador del alquiler = precio de compra / alquiler frío anual

Ejemplo:

Un piso en Los Ángeles cuesta 1.000.000 de euros y aporta una renta anual de 52.000 euros, tiene un multiplicador de renta de 19,2:

Multiplicador del alquiler = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendimiento bruto

El rendimiento bruto en porcentaje es la contrapartida del multiplicador.

Así se calcula el rendimiento bruto:

Rendimiento bruto = alquiler anual en frío x 100 / precio de compra

Ejemplo:

Su piso en Los Ángeles genera unos ingresos anuales por alquiler del equivalente a 52.000 euros, el precio de compra fue de 1.000.000 de euros. El rendimiento bruto es de 5,2:

• Rendimiento bruto = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Rendimiento bruto del alquiler

Así se calcula el rendimiento bruto del alquiler:

100 x alquiler frío neto anual / precio de compra del inmueble = rendimiento bruto del alquiler en %.

Ejemplo de cálculo del rendimiento bruto del alquiler:

1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
2. Paso: Alquiler neto en frío por año = 150.000
3. Paso: 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rentabilidad bruta del alquiler

Rendimiento neto del alquiler

Así se calcula el rendimiento neto del alquiler:

1. Etapa: Precio de compra + gastos accesorios de compra
2. Paso: Alquiler neto en frío – gastos de gestión (anuales) – gastos de mantenimiento (anuales) = ingresos netos anuales
3. Paso: Rendimiento neto anual / costes de inversión

Ejemplo de cálculo del rendimiento neto del alquiler:

1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
2. Paso: 150.000 euros netos de alquiler en frío – 20.000 euros de administración – 70.000 euros de mantenimiento = 60.000 euros de ingresos netos anuales
3. Paso: 60.000 euros de ingresos netos anuales / 3.350.000 euros de costes de inversión x 100 = 1,79 por ciento de rentabilidad neta del alquiler

Rendimiento de los fondos propios

La rentabilidad de los fondos propios se calcula con la siguiente fórmula de rentabilidad:

Beneficio después de impuestos x 100 / capital inmovilizado

Rendimiento de la propiedad

El rendimiento de la propiedad se calcula de la siguiente manera:

Ingresos por alquiler – gastos de mantenimiento – carga fiscal = rendimiento de la propiedad

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