Impuestos de la A a la Z para inversores inmobiliarios

Dependiendo de la situación, pueden aplicarse diferentes impuestos en relación con los bienes inmuebles. La normativa relativa a la recaudación de impuestos es de ámbito federal, estatal o municipal y difiere tanto en la base imponible como en la cuantía de los tipos impositivos y las contribuciones de la recaudación. Para la compra y venta de inmuebles, ya sea venta/compra de pisos o compra/venta de casas, casas multifamiliares y terrenos.

Lista rápida de los tipos de impuestos más importantes

Ejemplos de impuestos sobre la propiedad:

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (GrESt)
• Impuesto sobre bienes inmuebles (GrSt)
• Impuesto sobre la especulación
• Impuesto de sucesiones (ErbSt)
• Impuesto sobre donaciones (SchenkSt)
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA ) e impuesto sobre el comercio (GewSt)

Veamos ahora en detalle todas las cargas fiscales:

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (GrESt): Compra de bienes inmuebles

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales es un impuesto sobre el tráfico jurídico cuya recaudación se produce normalmente por la adquisición de un terreno o inmueble. Se aplica tanto a los contratos de compraventa tradicionales como a los acuerdos de intercambio de propiedades o a las divisiones. Además, los cambios de titularidad en el sentido del impuesto sobre transmisiones patrimoniales como consecuencia de traspasos, así como las pujas más altas en subastas obligatorias, pueden dar lugar a una exacción fiscal.

Activación de la recaudación de impuestos de GrESt:

• Contratos de compraclásicos
• Acuerdos de permuta de terrenos
• Divisiones del terreno
• Transferencias
• Las ofertas más altas en las subastas de ejecuciones hipotecarias

Importe del impuesto sobre transmisiones patrimoniales: Estados federales

El tipo impositivo se establece a nivel nacional y puede oscilar, a partir de 2020, entre el 3,5% y el 6,5% del precio de compra. La base de la evaluación es el precio de compra como resultado de la certificación notarial; se multiplica por el tipo impositivo específico del país para determinar el importe del impuesto a pagar.

Tipos impositivos actuales 2020 (el más bajo primero):

• Baviera: 3,5 %.
• Sajonia: 3,5 %.
• Hamburgo: 4,5 %.
• Bremen: 5,0%.
• Baja Sajonia: 5,0 %.
• Renania-Palatinado: 5,0
• Sajonia-Anhalt: 5,0 %.
• Hesse: 6,0 %.
• Mecklemburgo-Pomerania Occidental: 6,0 %.
• Brandeburgo: 6,5 %.
• Renania del Norte-Westfalia: 6,5 %.
• Sarre: 6,5 %.
• Schleswig-Holstein: 6,5 %.
• Turingia: 6,5 %.

Más información sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Deudor de impuestos, pagador de impuestos y exención de impuestos

En principio, el comprador y el vendedor se ven afectados por igual por la obligación fiscal. Sin embargo, por regla general, la obligación de pago se transfiere al comprador del inmueble. En el curso de la liquidación de su carga fiscal, el contribuyente recibe un llamado certificado de liquidación de la oficina de impuestos, que sirve de base para la inscripción legal del nuevo propietario en el registro de la propiedad.

La Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (GrEStG) permite la exención del pago único exigido en determinadas condiciones. Esto se aplica, por ejemplo, a la venta de bienes inmuebles a miembros de la familia en línea recta, así como a los cónyuges/socios dentro de una sociedad o durante el proceso de divorcio o disolución. Los inmuebles o terrenos cuyo precio de compra no supere los 2.500 euros también están exentos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

Condiciones para la exención fiscal:

• Padres e hijos o abuelos e hijos (grado de parentesco I)
• Cónyuges o parejas de hecho registradas
• Bienes inmuebles/terrenos hasta 2.500 euros de precio de compra

En el caso de las herencias y donaciones sujetas a impuestos, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales queda totalmente exento para evitar la doble carga para los contribuyentes y los sujetos pasivos.

Impuesto sobre bienes inmuebles (GrSt): Valoración, tipo impositivo y tasa de evaluación

El impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto municipal que se paga anualmente al municipio correspondiente en caso de propiedad. Se distingue entre el impuesto sobre bienes inmuebles A -agrícola- y el impuesto sobre bienes inmuebles B -estructural-, ya que se aplica un tipo de gravamen especial a los inmuebles de uso agrícola y forestal.

Base imponible, valoración y recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles

Nueva reforma en 2024 – A la hora de determinar el valor de los inmuebles imponibles entran en juego dos leyes: por un lado, la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (GrStG) y, por otro, la Ley de Valoraciones (BewG). Debido a su obsolescencia, los valores estándar requeridos para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles están siendo reformados y sustituidos por nuevos valores estándar. Este proceso debe concluir a finales de 2024.

En primer lugar, la Agencia Tributaria determina un valor estándar con la ayuda del llamado método del valor de las ganancias capitalizadas. Se tiene en cuenta el valor real del terreno, así como el tipo de desarrollo, la ubicación y el tamaño de la propiedad.

En segundo lugar, el valor tasado se multiplica por el tipo impositivo correspondiente, que está directamente relacionado con la propiedad respectiva. Por ejemplo, se calcula un tipo impositivo fijo del 6,0 por mil para los bienes agrícolas y forestales, mientras que el tipo por mil para los bienes inmuebles se sitúa entre el 2,6 y el 3,5.

Resumen de las cifras de medición de impuestos por tipo de propiedad:

• 6,0 por mil para la propiedad agrícola
• 2,6 por mil o 3,5 por mil para las viviendas unifamiliares
• 3,1 por mil para las viviendas bifamiliares
• 3,5 por mil para el resto de la propiedad estructural

El impuesto final sobre la propiedad se calcula como el producto de la notificación de la evaluación del impuesto sobre la propiedad emitida por la oficina de impuestos y la tasa de evaluación del impuesto sobre la propiedad. La tasa de evaluación la fija el municipio y suele aplicarse durante un año.

Pago a plazos, uso propio y uso ajeno de inmuebles

Por regla general, y en el caso de la ocupación por el propietario, el deudor fiscal es el propietario del inmueble. Una vez calculado el impuesto, el propietario recibe del ayuntamiento la correspondiente liquidación de impuestos, que es vinculante durante al menos un año natural. Por lo tanto, el propietario legal en el momento del 1 de enero de cada año natural se considera el deudor del impuesto, incluso si revende la propiedad entretanto. Por supuesto, las liquidaciones de derecho privado pueden hacerse a favor del vendedor de la propiedad.

El pago del impuesto sobre bienes inmuebles se realiza generalmente en cuatro plazos al año, los días 15 de febrero, mayo, agosto y noviembre. Para los pagos pequeños, de entre 15 y 30 euros, son habituales los plazos semestrales -el 15 de febrero y de agosto-, mientras que para los pagos de impuestos inferiores a 15 euros, se consideran suficientes los plazos anuales del 15 de agosto.

Pagos fraccionados del impuesto sobre bienes inmuebles:

• Tasas > 30 €: trimestralmente (antes del 15.02., 15.05., 15.08. y 15.11.)
• Tasas de 15 a 30 euros: semestralmente (antes del 15.02. y del 15.08.)
• Impuestos < 15 €: anualmente (antes del 15.08.)

Sin embargo, en el caso de los inmuebles alquilados, los impuestos pueden repercutirse en el inquilino o los inquilinos como gastos accesorios prorrateables, siempre que se haya alcanzado previamente el correspondiente acuerdo contractual. En caso de que se produzca una pérdida de alquileres de gran cuantía sin culpa del inquilino, es posible presentar una solicitud de exención del impuesto sobre bienes inmuebles a las autoridades locales.

Los bienes del sector público, los bienes de la iglesia y los bienes de las corporaciones sin ánimo de lucro están totalmente exentos del impuesto sobre bienes inmuebles.

Impuesto sobre la especulación y período

Según la normativa federal, el impuesto sobre la especulación es un impuesto que grava al vendedor de bienes inmuebles en el caso de las operaciones de venta privadas. Según la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG), el impuesto grava todos los ingresos por beneficios derivados de las ventas privadas, a excepción de los inmuebles ocupados por el propietario.

Alquiler, suelo no urbanizable, derechos de construcción heredables & Co.

Ámbito de aplicación y fecha de vencimiento – El impuesto debe pagarse por la venta de pisos y casas en alquiler, así como por los terrenos no urbanizados y los derechos de construcción hereditarios. Las participaciones en fondos inmobiliarios cerrados y las participaciones en copropiedad también se ven afectadas por el impuesto sobre la especulación.

Alcance del impuesto sobre la especulación:

• Alquiler de pisos y casas
• Terreno no urbanizado
• Casos de arrendamiento
• Participaciones en fondos inmobiliarios cerrados
• Participaciones en bienes comunes

La fecha de vencimiento es el año de la venta. Los estados federales determinan individualmente la cuantía de los impuestos y la deciden en función de criterios como el aumento de valor y el tipo impositivo del vendedor, pero pueden reducirse por determinados gastos.

Esto incluye, por ejemplo, los costes de modernización que reduzcan los beneficios -en la medida en que superen el 15 % de los costes de adquisición originales-, determinados costes de publicidad, así como los gastos de agentes inmobiliarios y notarios. Los pagos fraccionados organizados de forma inteligente también pueden reducir las cotizaciones aprovechando los límites de exención.

Reducción de los impuestos sobre la especulación:

• Costes de modernización > 15 % de los costes de adquisición
• Gastos de publicidad
• Gastos de intermediación
• Gastos de notario

Periodo de especulación: 10 años y límite de 3 objetos

El periodo de especulación es de 10 años. Esto significa que todas las operaciones de venta de derecho privado están exentas del impuesto sobre la especulación después de este periodo. Si, por el contrario, el piso o la casa son utilizados temporalmente por el propietario, el periodo de 10 años puede eludirse y reducirse a dos o tres años.

Este es siempre el caso si la propiedad inmobiliaria se utilizó exclusivamente para el propio propósito residencial del contribuyente en el año de la venta y los dos años anteriores – incluso en el caso de segundas residencias ocupadas por el propietario o casas de vacaciones. Siempre que se demuestre que el propietario de un inmueble recibe un subsidio para sus hijos, su uso privado también se considera «finalidad residencial propia» del contribuyente.

Si se realiza un total de más de tres ventas de propiedades en un periodo de cinco años y se supera así el límite de tres propiedades, las ventas se consideran comercio según la ley y, por tanto, están automáticamente sujetas al impuesto sobre actividades económicas.

Impuesto sobre Sucesiones (ErbSt): Valoración de bienes inmuebles y bonificaciones

El impuesto sobre sucesiones siempre entra en juego cuando una persona fallecida deja una herencia que es aceptada por los beneficiarios.

Base imponible y gravámenes fiscales

Impuestos sobre la herencia según el valor de mercado en la fecha de referencia – A diferencia de los países extranjeros, la normativa federal no define el impuesto sobre la herencia como un impuesto sobre el patrimonio, sino como un impuesto sobre la herencia, lo que significa que los gravámenes fiscales se aplican generalmente en relación con el importe concreto de la herencia. La ampliación de la responsabilidad fiscal garantiza que los beneficiarios no se beneficien de emigrar al extranjero en caso de herencia.

La Ordenanza de Valoración de Bienes Inmuebles (ImmoWertV) prevé una valoración basada en el método del valor comparativo, del valor de las ganancias capitalizadas o del valor de los activos. En el caso de las herencias de bienes inmuebles, la valoración se basa en el valor de mercado actual en la fecha de referencia, es decir, el valor que podría haberse alcanzado por la propiedad en una venta inmediata en ese día.

En el caso de los inmuebles alquilados, se aplica un descuento de valoración fiscal a tanto alzado del 10 %, mientras que en los inmuebles no alquilados se incluye en la valoración el 100 % del valor de mercado.

Base de evaluación según ImmoWertV:

• Para las viviendas alquiladas: el 90 % del valor de mercado
• Para los inmuebles no alquilados: 100 % del valor de mercado

El informe del tasador puede deducirse de los impuestos como coste auxiliar de la herencia.

Desgravaciones fiscales: parientes y allegados

Grados de parentesco de los herederos con el fallecido y uso propio – El importe de la contribución al impuesto de sucesiones puede reducirse mediante determinadas bonificaciones. Se realizan en función del respectivo grado de parentesco que el beneficiario tenga con el fallecido.

Asignaciones según el parentesco:

• 500.000 euros para el cónyuge/compañero de vida
• 400.000 euros para los hijos naturales, así como para los hijastros y los hijos adoptivos y los nietos supervivientes
• 200.000 euros para los nietos
• 100.000 euros para padres y abuelos
• 20.000 euros para todos los demás herederos (relacionados y no relacionados)

Si el fallecido residía en una vivienda en propiedad antes de su fallecimiento y sus herederos utilizan esta vivienda para sus propios fines residenciales durante al menos diez años consecutivos tras el acaecimiento de la sucesión, quedan liberados del impuesto de sucesiones. En cambio, en el caso de una salida anticipada, hay una imposición posterior.

Impuesto sobre donaciones (SchenkSt): Contrato de donación y exención fiscal

El impuesto sobre donaciones no se aplica a los bienes que se regalan al beneficiario en lugar de venderlos, prestarlos o heredarlos.

En el contexto de las donaciones de bienes inmuebles, los donantes suelen recibir derechos residenciales y/o de usufructo. En estos casos, es aconsejable un contrato de regalo, si es necesario con un derecho de reclamación incluido, para evitar subastas obligatorias o embargos en el peor de los casos. Si se conceden derechos residenciales a lo largo de toda la vida, debe hacerse también la correspondiente inscripción en el registro de la propiedad para garantizar una clara verificabilidad.

Desgravaciones fiscales

Grado de parentesco de los beneficiarios con el donante – En el caso de las donaciones a cónyuges o parejas de hecho, existe una exención fiscal completa. Esto también se aplica si los miembros de la pareja están en proceso de divorcio o anulación, siempre que sigan ocupando conjuntamente la vivienda familiar en el momento de la donación.

Las desgravaciones fiscales en el caso de las donaciones pueden recalcularse cada diez años. En el caso de los padres, esto es posible incluso dos veces. Difieren en cuanto a la relación familiar entre el donante y el donatario.

Asignaciones según el parentesco:

• 500.000 euros para el cónyuge/compañero de vida
• 400.000 euros para hijos y nietos supervivientes
• 200.000 euros para los nietos
• 100.000 euros para padres y abuelos
• 20.000 euros para todos los demás beneficiarios (relacionados y no relacionados)

Reclamación de la parte obligatoria y reclamación complementaria en caso de donación y herencia

En el caso de la exclusión de la herencia, los parientes más cercanos del fallecido tienen un llamado derecho a una porción obligatoria, es decir, un derecho de pago contra el heredero testamentario.

¿Se está planteando qué sería mejor a largo plazo: legar o vender? En este artículo, trataré más específicamente el tema de «legar correctamente». Esto se debe a que la venta temprana puede evitar a menudo grandes disputas en la familia:

• Consejo de lectura para propietarios: legar correctamente

Para los herederos, en este artículo me meto en el lado de los herederos, los procedimientos y más:

• Consejo de lectura para los herederos: heredar correctamente

Según el Código Federal de Derecho Civil (BGB), las donaciones realizadas por una persona fallecida en los últimos diez años antes de su muerte cuentan como complemento del derecho a la parte obligatoria de sus herederos. Los siniestros disminuyen de año en año de acuerdo con el modelo de amortización y caen al cero por ciento a partir del undécimo año antes de la herencia.

Existe un derecho ilimitado a un suplemento de la parte obligatoria en las donaciones realizadas dentro de un matrimonio o una pareja civil registrada. Sin embargo, el regalo en sí sigue siendo absolutamente eficaz.

Impuesto sobre el valor añadido e impuesto sobre actividades económicas: comercio de bienes inmuebles

El impuesto sobre el valor añadido (IVA ) se repercute al comprador y nuevo propietario en un 19% del precio de compra en las ventas de inmuebles comerciales.

El impuesto sobre actividades económicas (GewSt) lo debe pagar el vendedor de bienes inmuebles en el marco de las operaciones de venta comercial y se calcula individualmente en función de la plusvalía. La cuota de beneficios correspondiente a un tipo impositivo del 3,5% multiplicada por el tipo de gravamen municipal da como resultado el importe del impuesto sobre actividades económicas a pagar.

Importe del impuesto sobre actividades económicas = 3,5 % del beneficio * tipo de gravamen

Obligaciones y bonificaciones automáticas del impuesto sobre actividades económicas

Sociedades, personas físicas y empresas – En la medida en que los bienes inmuebles son un activo empresarial, los ingresos por beneficios asociados suelen estar sujetos a impuestos. Si no se cumple el plazo de 10 años estipulado en la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG) con respecto al impuesto sobre la especulación o se supera el límite de tres objetos al vender unidades inmobiliarias, los ingresos correspondientes también están sujetos automáticamente al impuesto sobre actividades económicas.

Por lo tanto, la reventa de un inmueble adquirido originalmente como vivienda plurifamiliar, que se divide en varios pisos en el curso de un mejor arrendamiento, en un plazo de cinco años provoca justamente esa obligación fiscal generada automáticamente.

Las sociedades y las personas físicas tienen derecho legalmente a una asignación de 24.500 euros. Otras empresas y asociaciones pueden beneficiarse de una cantidad menor exenta de impuestos, de 5.000 euros, en determinadas condiciones.

¡Tip! Después del bloque sobre la compra o el alquiler de inmuebles, he aquí algunos consejos fiscales interesantes para los propietarios e inversores inmobiliarios

Lea más: Impuestos al comprar/alquilar un inmueble

Iniciarse en el sector inmobiliario – ¿Qué hay que esperar al comprar una casa, un condominio, un edificio de apartamentos o simplemente un terreno?

Base: Costes incidentales en la compra de bienes inmuebles

Los bajos tipos de interés, las grandes ofertas de préstamos y los irresistibles precios de compra tientan a algunas personas y hacen realidad el sueño de tener una casa. Sin embargo, la mayoría de la gente no presta suficiente atención al tema y se olvida de los costes adicionales que pueden esperar los compradores y vendedores al firmar un contrato de compraventa. ¿Qué costes adicionales se derivan de la compra de un condominio? ¿Qué porcentaje al comprar una casa?

Cuando se firma un contrato de compraventa, la financiación ya está asegurada. Sin embargo, a menudo se infravaloran los costes auxiliares de compra. Las facturas de la agencia inmobiliaria, el notario, el registro de la propiedad y la agencia tributaria llegan en cuanto se fija el préstamo. Por ello, el préstamo suele ser demasiado bajo.

• Costes incidentales de la compra de bienes inmuebles

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: impuesto por estado federal

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales se paga cada vez que se adquiere un terreno o una participación en un terreno en Alemania.

El impuesto de transmisiones patrimoniales es un impuesto estatal. Cada estado federal lo fija individualmente. En la actualidad oscila entre el 3,5% y el 6,0%, dependiendo del estado federado.El impuesto se recauda sobre la base de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (GrEStG). El importe del impuesto de transmisiones patrimoniales lo determinan los estados federados. Por lo tanto, es un impuesto estatal. Por lo tanto, el Estado federal respectivo puede decidir por sí mismo si repercute el impuesto recaudado a sus municipios.

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Valoración de bienes inmuebles: Reducir los costes auxiliares + el capital de inversión

Cuanto mejor sea la valoración de la propiedad, menores serán los costes auxiliares y el impuesto sobre actividades económicas. Por eso te recomiendo que también te fijes en la valoración de los inmuebles. PD: Por cierto, esta es también la razón por la que mucha gente contrata a un agente inmobiliario. Si acepta un precio de compra inmediatamente, probablemente pagará más. Podrías considerarlo como un aprendizaje. Pero si se trata de una suma de 5 dígitos, se convierte rápidamente en algo doloroso para muchas personas. Podría haber invertido el dinero en una renovación o modernización, por ejemplo, instalando un nuevo sistema de calefacción. Esto tendría dos efectos secundarios positivos:

1. Minimización del precio de compra mediante puntos concretos de crítica (por ejemplo, el tejido del edificio)
2. Aumento del valor mediante la renovación / modernización en la reventa

Así, no sólo paga menos, sino que puede utilizar los activos disponibles para aumentar el valor de su propiedad. Por lo tanto, recuerde: cuanto más detalladamente compruebe la propiedad, antes podrá minimizar el precio de compra. Puede obtener más información sobre lo que es importante a la hora de valorar los bienes inmuebles aquí en el artículo principal.

• Valorar una propiedad

Si ya tiene en mente una propiedad concreta, le recomiendo que lea los artículos individuales sobre terrenos, pisos, casas y similares.

• Tarifa plana
• Califique una casa
• Calificar la casa de apartamentos
• Tasa de propiedad

Impuestos sobre los ingresos por alquiler: GmbH o fundación

Para que sus ingresos por alquiler tributen de la manera más eficiente posible -en el primer nivel-, debería pensar en crear una empresa adicional para su(s) propiedad(es).

Los impuestos sobre las rentas de alquiler son sin duda un problema para los propietarios. ¿Propiedad inmobiliaria privada, GmbH inmobiliaria (GmbH de gestión de activos) o fundación familiar? En los dos artículos siguientes le mostraré por qué es muy inteligente pensar en las fundaciones antes de comprar una propiedad de forma privada o crear una inmobiliaria GmbH.

Immobilien GmbH: Gestión de activos GmbH

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – En este artículo aprenderá lo básico sobre las empresas inmobiliarias. ¿A quién se le ocurre constituir una sociedad de responsabilidad limitada al comprar una casa o un condominio? Hay que reconocer que esto no tiene sentido en el caso de la vivienda en propiedad, pero sí en el del alquiler.

¿Qué es una empresa inmobiliaria? Una empresa inmobiliaria es una empresa que persigue el objetivo de alquilar, promover, financiar, realizar o comercializar bienes inmuebles. No importa si se trata de una o varias propiedades. También incluye la gestión de inmuebles propios y de terceros.

• Empresa inmobiliaria

Es posible que ahora se esté preguntando:

Inmobiliaria GmbH, fundación familiar, ¿no es lo mismo?

Es cierto que apenas hay diferencias entre ambas formas jurídicas en lo que respecta a la adquisición y la tributación de sus ingresos por alquiler. Sin embargo, las cosas se ponen interesantes cuando se trata de la venta de inmuebles. Mientras que la ganancia de capital dentro de la GmbH inmobiliaria debe tributar en su totalidad, la venta de inmuebles está exenta de impuestos una vez transcurrido el periodo de especulación.

Fundación familiar: previsión de vejez, hijos, casi libre de impuestos

Repetición: La ganancia de capital se grava en su totalidad en una GmbH inmobiliaria. La venta de bienes inmuebles por parte de una fundación familiar está exenta de impuestos (tras el periodo de especulación).

En el siguiente artículo sobre fiscalidad, profundizaré con usted en el tema de las fundaciones, las fundaciones familiares, la compra de inmuebles, los impuestos y la optimización fiscal. Crear una fundación, o más concretamente una fundación familiar, tiene muchas ventajas para usted. Desde la exención de impuestos sobre las ganancias de capital tras el impuesto sobre la especulación hasta la baja tributación del 15% de los ingresos por alquiler. En este artículo aprenderás cómo funciona, cómo puedes crear una fundación y cómo tus nietos seguirán beneficiándose de ella.

• Fundación familiar para el sector inmobiliario

Otras formas jurídicas en la adquisición de bienes inmuebles

Los impuestos son un tema importante. Cuanto más se gana, mayor es la carga fiscal. En algún momento, los impuestos son su mayor gasto. Como arrendador o inversor inmobiliario, puede ahorrar mucho dinero si elige la forma jurídica adecuada. Los clásicos son, por ejemplo, la sociedad anónima inmobiliaria o la fundación familiar. Conozca aquí las diferentes formas jurídicas de crear una empresa.

• Formularios legales

Esas son todas las opciones que tienes en Alemania. ¿Pero qué pasa con las inversiones inmobiliarias en el extranjero? He aquí una idea:

Comprar una propiedad en el extranjero

¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una casa, un terreno o un condominio en Estados Unidos? En nuestro Especial de Impuestos de EE.UU. encontrará ahora todos los impuestos importantes de EE.UU. en una lista clara. A continuación, pasamos a las inversiones inmobiliarias en Europa, centrándonos en Francia, Italia y España (y Mallorca como extra).

Taxes USA: Especial Inmobiliario

Los Estados Unidos de América atraen a los inversores inmobiliarios como ningún otro país del mundo. Aparte de los pequeños focos para los más ricos, como Kitzbühel o Mónaco. California y Los Ángeles en particular, pero también la ciudad de Nueva York, están en el punto de mira. Además, decenas de miles de personas buscan pisos, condominios y casas porque sus carreras les atraen a Estados Unidos. Silicon Valley (cerca de Los Ángeles), Wall Street (Nueva York), aquí es donde se forjan las ideas económicas, políticas y culturales. Por lo tanto, invertir en Estados Unidos sólo tiene sentido si los parámetros son los adecuados.

Sin embargo, para los compradores de inmuebles, la gran pregunta es cómo funciona el sistema fiscal en Estados Unidos. Junto con nuestro agente inmobiliario estadounidense, hemos escrito artículos detallados sobre el tema de los impuestos en los Estados Unidos. La primera parte está disponible aquí:

• Impuestos USA: Compra de inmuebles

Vista de San Francisco, con el típico skyline americano:

Desgravaciones fiscales: Aprovechar las ventajas del sistema fiscal estadounidense

¿Crédito hipotecario? ¿Impuestos sobre la propiedad? Aquí le explicamos todos los términos importantes que encontrará en el sistema fiscal estadounidense en relación con los bienes inmuebles. Aquí encontrará una sencilla guía sobre cómo reducir el precio de compra (incluidos los gastos imprevistos) que paga por su propiedad en Estados Unidos: Desde créditos fiscales hasta deducciones y bonificaciones. En esta guía de impuestos, obtendrá una visión general rápida y sencilla de lo que entra en el cálculo de sus impuestos y cómo puede reducir legalmente los impuestos que paga.

• Ahorrar impuestos en EE.UU.

Invertir en Europa: Francia, Italia y España

¿Se traslada a un país vecino? Aquí tenemos un pequeño consejo para comprar una propiedad en los países europeos vecinos. Estadísticamente, la mayoría de los alemanes se sienten atraídos por el suroeste, hacia Francia, España e Italia. Comprar una propiedad en la región mediterránea es diferente a comprar en Alemania. Comienza con la búsqueda de buenas propiedades recomendables y termina con citas de visita programadas con mucha precisión, para que el tiempo disponible en el lugar se utilice de forma óptima.

• Francia
• Italia
• España y
• Mallorca

Trucos fiscales explicados: aprender de los ricos

Por último, algunas «cositas» del ámbito de la optimización y los trucos fiscales.

Impuestos sobre las acciones: bloque de acciones (1.000 millones) casi libre de impuestos

¡Por qué, si también se pueden aprovechar oportunidades extremadamente inteligentes! En este ejemplo, le muestro cómo fue posible transferir un paquete de acciones por valor de miles de millones en Springer, casi sin impuestos. «En realidad, el regalo de la viuda del editor a su máximo responsable no sería tan generoso. Las donaciones fuera de la familia están sujetas al 50% del impuesto sobre donaciones por encima de la cantidad libre de impuestos de 20.000 euros. En este caso, casi 500 millones de euros. Pero hay normas de exención, por ejemplo para los activos empresariales». (Pressehaus) – lea ahora más sobre este coupé:

• Paquete de acciones casi libre de impuestos

Impuesto sobre la renta: el presidente de EE.UU. sólo paga 750 dólares al año

Convierta las pérdidas en ahorros fiscales. La devolución de 70,1 millones de dólares recibida para el período 2005-2007 parece deberse a la devolución de aproximadamente 700 millones de dólares en pérdidas empresariales reclamadas para 2009. Estas pérdidas se basaron probablemente en la afirmación de haber «abandonado» por completo el negocio de los casinos Trump Atlantic City (Fuente: HACIENDA. «Publicación 544 (2019), Ventas y otras disposiciones de activos». Consultado el 1 de octubre de 2020). Lea toda la historia aquí:

• Impuesto sobre la renta sólo $750 / año

Lista de control de impuestos: Venta de inmuebles

Para resumir la historia. Cuando se trata de impuestos inmobiliarios, a menudo se reciben largas explicaciones. En principio, los impuestos pueden resumirse en 4 simples puntos.

¡Importante! Esta pequeña guía pretende que usted comprenda el tema de los bienes inmuebles y los impuestos. En todos los casos, hable con su experto o asesor sobre su situación personal de venta.

La lista de control fiscal:

1. Se paga el impuesto de especulación (menos de 10 años) sobre el beneficio; para los privados y comerciales
2. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales paga a los compradores; para los particulares y las empresas
3. Usted paga el impuesto sobre actividades económicas (respete la regla de las 3 propiedades); para el comercio
4. El IVA lo paga el comprador; en el caso del comercio

Más específicos son el impuesto de sucesiones (ErbSt) y el de donaciones (SchenkSt). Lea más sobre esto en: Ahorrar impuestos con los bienes inmuebles.

Veamos ahora en detalle todas las cargas fiscales:

Periodo de especulación para la venta de inmuebles

Como se ha descrito en la introducción, el periodo de especulación se aplica a las ventas de inmuebles. La primera pregunta importante para los vendedores particulares es: ¿Ha utilizado usted mismo el inmueble en los últimos 2 años o lo ha utilizado un tercero?

Uso propio o de terceros

Para los vendedores particulares, este aspecto es muy importante en relación con el impuesto sobre la especulación. ¿Su propiedad era utilizada por usted mismo antes de la venta o era utilizada por otra persona?

Las ganancias derivadas de la venta de una propiedad ocupada por el propietario están exentas de impuestos. Para ello deben cumplirse dos factores, debe 1) haber sido utilizado por usted en los dos últimos años (finalidad residencial) y debe 2) haber sido utilizado por usted, con fines residenciales, en el año de la venta.

Las ganancias de la venta de una propiedad ocupada por el propietario están exentas de impuestos (> 2 años)

Consejo. La finalidad residencial significa que usted vive en el inmueble como propietario o tiene hijos o cónyuges y parejas con derecho a subsidio familiar.

Venta libre de impuestos después de 10 años

El periodo de especulación significa que un inmueble puede venderse libre de impuestos una vez transcurrido el periodo. El periodo de especulación termina automáticamente después de 10 años. Si vende su condominio, casa o terreno dentro de este período con un beneficio, entonces se debe pagar el impuesto sobre la especulación.

Impuesto de especulación de menos de 10 años

La norma sobre el impuesto a la especulación:

• Menos de 10 años: se aplica el impuesto de especulación
• A partir del 10º año: sin impuesto de especulación

¡Tip! Lea más sobre cómo ahorrar impuestos con los bienes inmuebles aquí.

Calcule el impuesto sobre la especulación: ¿A cuánto asciende el impuesto sobre la especulación?

La cuantía del impuesto sobre la especulación depende de su nivel impositivo. Como regla general, puede recordar que el impuesto de especulación es aproximadamente el 40% del beneficio. Veamos un ejemplo de cálculo:

Ahora llegamos a la gran pregunta, ¿se puede seguir «ahorrando impuestos» aquí, hay costes que se pueden deducir del impuesto de especulación?

Impuesto sobre la especulación = importe del aumento de valor

Para que pueda «reducir el impuesto», tenemos que ir a los ingresos imponibles. Los gastos que minimizan la recaudación son los gastos de venta, es decir, gastos como la comisión del agente o los trabajos de pintura (consejo: aumento simultáneo del valor).

Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG): § 23 Operaciones de venta privadas

En principio, se aplica lo siguiente (según el artículo 23 de la EStG): si vende su propiedad sólo diez años después de la compra, no tiene que pagar impuestos.

(1) Las operaciones de venta privadas (§ 22 número 2) son

1. Operaciones de venta de bienes inmuebles y derechos sujetos a las disposiciones del derecho civil sobre bienes inmuebles (por ejemplo, derecho de construcción hereditario, derecho de extracción de minerales) cuyo período entre la adquisición y la venta no supere los diez años. Los edificios y las instalaciones exteriores deben incluirse en la medida en que se construyan, amplíen o amplíen dentro de este periodo; esto se aplica, por tanto, a las partes de los edificios que son bienes inmuebles independientes, así como a los pisos ocupados por el propietario y a las habitaciones de propiedad parcial. Se excluyen los activos que se utilizaron exclusivamente para fines residenciales propios en el período comprendido entre la adquisición o la finalización y la venta, o para fines residenciales propios en el año de la venta y en los dos años anteriores;
2. Operaciones de venta de otros activos cuyo periodo entre la adquisición y la venta no supera el año. Quedan excluidas las enajenaciones de objetos de uso cotidiano. En el caso de la adquisición y venta de varios importes similares en moneda extranjera, se asumirá que los importes adquiridos en primer lugar se vendieron primero. En el caso de los bienes en el sentido de la frase 1 de cuya utilización se obtienen ingresos como fuente de renta en al menos un año natural, el plazo se aumentará a diez años;
3. Operaciones de venta en las que la venta de los activos se produce antes que la adquisición.

También se considerará adquisición la transmisión de un bien al patrimonio particular del contribuyente por desistimiento o cese de la actividad. En el caso de la adquisición a título gratuito, la adquisición o la transmisión del bien al patrimonio privado por parte del antecesor en el título se atribuirá al único sucesor en el título a los efectos de esta disposición. La adquisición o enajenación de una participación directa o indirecta en una sociedad colectiva se considerará como la adquisición o enajenación del patrimonio a prorrata.

También se considerará venta en el sentido de la frase 1 número 1

1. La aportación de un activo al patrimonio empresarial si la enajenación desde el patrimonio empresarial se produce en un plazo de diez años desde la adquisición del activo, y
2. La contribución oculta a una corporación.
   (2) Los ingresos procedentes de operaciones de venta privada del tipo mencionado en el apartado 1 se incluirán en los ingresos de otros tipos de renta en la medida en que pertenezcan a los mismos.
   (3) El beneficio o la pérdida de las operaciones de venta previstas en el apartado 1 será la diferencia entre el precio de venta, por un lado, y los costes de adquisición o producción y los gastos relacionados con los ingresos, por otro. En los casos mencionados en el apartado 1, frase 5, número 1, el precio de venta se sustituirá por el valor tasado en el momento de la aportación de acuerdo con el artículo 6, apartado 1, número 5, y en los casos mencionados en el apartado 1, frase 5, número 2, por el valor justo de mercado. En los casos contemplados en el apartado (1) frase 2, el coste de adquisición o de producción se sustituirá por el valor determinado de acuerdo con el número 4 del apartado 1 del artículo 6 o el apartado 3 del artículo 16. De los costes de adquisición o producción se deducirán las deducciones por desgaste, las deducciones incrementadas y las amortizaciones especiales en la medida en que se hayan deducido para determinar los ingresos en el sentido del artículo 2, apartado 1, frase 1, números 4 a 7. Los beneficios seguirán estando exentos de impuestos si el beneficio total obtenido por las operaciones de venta privadas en el año natural fue inferior a 600 euros. En los casos del número 1 de la frase 5 del apartado 1, los beneficios o las pérdidas se reconocerán en el año natural en el que se haya devengado el precio de la enajenación del patrimonio empresarial, y en los casos del número 2 de la frase 5 del apartado 1, en el año natural de la aportación oculta. Las pérdidas sólo pueden compensarse hasta el importe de los beneficios que el contribuyente haya obtenido de las operaciones de venta privadas en el mismo año natural; no pueden deducirse en virtud del artículo 10d. No obstante, las pérdidas reducirán, de conformidad con el artículo 10 quinquies, los ingresos que el contribuyente haya obtenido o vaya a obtener en el período de liquidación inmediatamente anterior o en los períodos de liquidación posteriores por operaciones de venta privadas de conformidad con el apartado 1; se aplicará mutatis mutandis el apartado 4 del artículo 10 quinquies.

Fuente: Ministerio Federal de Justicia (a fecha de 05/2021).

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: ¿comprador o vendedor?

¿Tiene que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales como vendedor? ¡Buenas noticias! Este impuesto corre a cargo del comprador.

Los compradores pagan el impuesto de transmisiones patrimoniales, no los compradores

Por regla general, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales oscila entre el 3,5% y el 6,5%, dependiendo del estado federal en el que se encuentre la propiedad o el terreno. Para una rápida orientación, hemos resumido aquí los tipos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales para los 16 estados federados con ejemplos de precios de compra de 1 a 5 millones de euros, desde Baviera hasta Hamburgo.

• Impuesto sobre transmisiones patrim oniales – tabla y ejemplo de cálculo

Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (GrEStG): § 13 Deudor fiscal

He aquí un breve vistazo al texto legal según el §13 nº 2 de la GrEStG.

Los deudores fiscales son:

1. Por regla general: las personas que intervienen en una operación de adquisición como partes del contrato;
2. En el caso de adquisición por ministerio de la ley: el anterior propietario y el adquirente;
3. En el caso de adquisición por expropiación: el adquirente;
4. En el caso de la oferta más alta en un procedimiento de ejecución hipotecaria: el mejor postor;
5. En caso de unificación de al menos el 95% de las acciones de una empresa en manos de
   1. Del adquirente:
      el adquirente;
   2. Varias empresas o personas:
      a estas partes interesadas;
6. En caso de cambio de los socios de una sociedad: la sociedad;
7. En el caso de una participación económica de al menos el 95 por ciento en una empresa: la entidad jurídica que posee la participación económica.

Fuente: Ministerio Federal de Justicia (a partir de 09/2020).

Comercio de propiedades comerciales: venta de inmuebles

Si desea vender varios inmuebles, concretamente 3 inmuebles o más en 5 años, está sujeto a las disposiciones del comercio de inmuebles comerciales (artículo 15 de la EStG). En la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG), más concretamente en el artículo 15 sobre los ingresos procedentes de operaciones comerciales, sirve para distinguir entre los ingresos exentos de impuestos procedentes de la gestión de activos privados y los ingresos imponibles procedentes de operaciones comerciales.

La norma para el comercio:

de 3 propiedades en 5 años

Si el inmueble se comercializa, no sólo se grava la plusvalía, sino que también hay que registrar un comercio y pagar los impuestos correspondientes. De acuerdo con el artículo 15 de la EStG, también se debe pagar el impuesto sobre actividades económicas.

El impuesto sobre el comercio explicado

El impuesto sobre actividades económicas, o GewSt en su forma abreviada, se aplica por lo general a los ingresos de toda empresa comercial alemana y, por tanto, se basa en el poder adquisitivo objetivo de la empresa correspondiente. Dado que las sociedades de responsabilidad limitada, las sociedades anónimas y similares se consideran siempre empresas comerciales en virtud de su forma jurídica, el impuesto sobre actividades económicas es obligatorio para las sociedades, independientemente de la composición del equipo fundador.

• Impuesto sobre el comercio

En aras de la exhaustividad, ¿quién paga el impuesto sobre las ventas? El comprador paga el impuesto sobre la venta, así como el impuesto sobre la transferencia de tierras.

Ahorrar impuestos con los inmuebles

¡Consejo de lectura! Ahorrar impuestos con la propiedad inmobiliaria – ¡Infórmese sobre los impuestos! Usted es el mejor professional financiero que puede encontrar para su entorno individual (privado y empresarial). Calcular usted mismo los impuestos es la herramienta para minimizar su propia carga fiscal.

Así que se trata de convertir los impuestos en riqueza privada

Cuanto menos impuestos tenga que pagar a la Agencia Tributaria, más rápido irá su acumulación de riqueza privada. En esta guía encontrará más información sobre el tema de la optimización fiscal. En su mayor parte, nos ocupamos de la compra de inmuebles en Alemania, pero al final también encontrará consejos para las inversiones en Europa y el gran especial: los impuestos en los Estados Unidos. Comience con lo básico sobre los costes de compra auxiliares en Alemania, el impuesto de transferencia de tierras y las formas jurídicas como la GmbH inmobiliaria, las fundaciones familiares y otras formas jurídicas.

• Ahorrar impuestos con los inmuebles

Procedimiento: Establecimiento de las bases

Antes de profundizar en el tema de las fundaciones familiares, empecemos con una visión general de las fundaciones. Una visión básica de la definición, los requisitos como el patrimonio y el proceso de creación de una fundación, antes de profundizar en dos temas: 1) las fundaciones y los bienes inmuebles, y 2) las fundaciones familiares. Primero, la pregunta: ¿Qué es una fundación?

¿Qué es una fundación explicada de forma sencilla?

¿Cómo funciona una fundación? En términos generales, una fundación es una institución que persigue un propósito definido con la ayuda de activos. El propósito lo determina el propio fundador.

Cualquier persona física mayor de 18 años puede crear una fundación, pero también cualquier persona puramente jurídica y las asociaciones con capacidad jurídica. El patrimonio es, por así decirlo, el único requisito para establecer una fundación. En principio, los hay:

• Fundaciones benéficas
• Y hay otras subformas, como las fundaciones familiares (más abajo).

¿Qué hacen las fundaciones benéficas?

Antes de llegar a la fundación familiar, he aquí la diferencia: las organizaciones sin ánimo de lucro actúan en la iglesia o persiguen otros fines benéficos. Por ejemplo, conceden becas, apoyan a las guarderías.

La recaudación se destina a su vez a estos fines (la fundación).

Así que si tuvieras 10 millones en tu cuenta bancaria, podrías coger 1 millón y crear esa fundación benéfica. Si aún no tiene 10 millones en activos privados, consulte AF Tax Coaching, que le enseña a convertir los impuestos en activos privados. ¡Esto es sólo una nota al margen!

Procedimiento de incorporación: Finalidad, patrimonio, forma jurídica

En primer lugar, ¿qué tipo de forma jurídica es una fundación? Hay dos formas jurídicas disponibles para usted como fundador a la hora de crear una fundación. Una es la fundación con capacidad jurídica, la otra es la fundación fiduciaria.

Variante 1: La fundación con capacidad jurídica

Actúa de forma independiente, por lo que también debe contar con un patronato que represente a la fundación en todos los asuntos.

Variante 2: La fundación fiduciaria

Aquí se transfiere el capital social al fiduciario de acuerdo con el contrato. Este fideicomisario gestiona su patrimonio de forma separada del suyo y de acuerdo con las disposiciones de los estatutos de su fundación.

Una vez tomada la decisión, llega la fase de cimentación.

El proceso de constitución de una fundación está claramente regulado en Alemania, al igual que otras formas jurídicas:.

1. Comprobar los requisitos (propósito y activos)
2. Elija el propósito de la fundación
3. Determinar los activos de la fundación
4. Elegir los beneficiarios de la fundación
5. Elija la forma jurídica
6. Asuntos y estatutos de la Fundación
7. Reconocimiento por parte de la autoridad supervisora de la fundación y de la agencia tributaria
8. Transferencia de capital social
9. Fundación Run

Ahora ya sabes lo básico sobre la fundación.

Una fundación persigue un objetivo concreto. Funciona con los activos (capital social) aportados por el fundador. Puede ser independiente o administrado en fideicomiso. Hasta ahora, todo va bien. Ahora llegamos a la parte emocionante: Bienes inmuebles, optimización fiscal y fundaciones familiares.

Primero, una pequeña pista para ti:

Más consejos fiscales Ahorrar impuestos como los súper ricos

Mi gran objetivo para este y el próximo año: ¡quiero daros más consejos sobre impuestos! Desde impuestos para principiantes hasta prácticos trucos fiscales, como que el presidente de EE.UU. paga 750 dólares de impuesto sobre la renta y 1.000 millones de paquete de acciones casi libre de impuestos. ¡Ahorrar impuestos como los súper ricos! Acompáñeme a conocer el mundo de la optimización fiscal. Por el blog:

• Conozca los impuestos

Fundación familiar: optimización inmobiliaria y fiscal

Una fundación familiar suele crearse para acumular activos. Más explícitamente: para la acumulación de activos con optimización fiscal. Pero también se pueden utilizar las fundaciones familiares para la optimización fiscal de los bienes inmuebles.

Un ejemplo rápido:

Con una fundación familiar, sólo se paga el 15% del impuesto de sociedades por el alquiler de bienes inmuebles.

Las ganancias de capital están exentas de impuestos (tras el periodo de especulación)

Impuesto sobre sucesiones, impuesto sobre donaciones, renta: casi exento de impuestos

El fundador y sus hijos pueden retirar cada uno un tercio de los ingresos. Esto significa que dos tercios de los ingresos han desaparecido. ¿Qué significa eso? Su fundación benéfica está casi totalmente exenta de impuestos, al igual que el impuesto de sucesiones, el de donaciones y el de la renta.

Una fundación familiar suele ser creada por una sola persona. El fundador transfiere su patrimonio a la fundación. Esto, a su vez, da lugar al impuesto sobre donaciones. Sin embargo, tiene una asignación en el acuerdo de la fundación.

Asignación para la fundación: evitar el impuesto sobre donaciones

La cuantía de la prestación depende de quién sea el beneficiario de la fundación. Si su esposa es la beneficiaria, tendría una asignación de regalo de 500.000 euros. Si uno de sus hijos es beneficiario de la fundación, la transferencia está libre del impuesto sobre donaciones hasta 400.000 euros.

Es importante tener en cuenta que esta cantidad libre de impuestos sólo se aplica en el momento de la fundación. Si sólo crea una fundación después de haberla establecido, la cantidad libre de impuestos que puede reclamar es sólo de 20.000 euros.

Nota sobre la fundación:

• Transferencia de activos en el momento de la incorporación
• Prestaciones hasta 500.000 (el cónyuge es beneficiario)
• Fundación después del establecimiento con desgravación fiscal de 20.000

Invertir en bienes inmuebles: Sólo el 15% del impuesto de sociedades (ingresos por alquiler)

Una vez que sus activos están invertidos en su fundación, puede utilizar e invertir los activos existentes.

Ahora viene lo más importante. Una fundación está sujeta al impuesto de sociedades. Así que sólo pagas el 15% del impuesto de sociedades en lugar del impuesto sobre actividades económicas.

Sólo se paga el impuesto sobre actividades económicas con una fundación familiar si es comercial. La mera compra, gestión y tenencia de bienes inmuebles no es comercial. Sólo dejas que tus activos trabajen.

Sus ingresos por alquiler también están ahora sujetos al impuesto de sociedades, que es sólo del 15%.

¿Fundación o empresa inmobiliaria (gestión de activos)?

Quizás ahora diga, ¿también podría crear una sociedad de responsabilidad limitada de gestión de activos (externa)? Sí, pero:

En algún momento seguramente querrá vender una de las propiedades. Aquí es donde entra en juego la diferencia entre una fundación familiar y una sociedad anónima inmobiliaria.

Si vende un inmueble a través de una sociedad anónima, el beneficio de su venta está totalmente sujeto a impuestos, es decir, al 15%, a veces incluso al 30%.

Si vende una propiedad a través de la fundación, la ganancia de capital está completamente exenta de impuestos, siempre que haya esperado el periodo de especulación de 10 años.

Periodo de especulación (excursus)

Para frenar el aumento de los precios en el mercado inmobiliario, el legislador ha elaborado la siguiente sencilla normativa: Si transcurre un periodo de al menos 10 años entre la compra y la venta de un inmueble, el producto de la venta queda exento de impuestos. De este modo, las inversiones inmobiliarias deberían ser de naturaleza a largo plazo y la obtención de beneficios a corto plazo menos atractiva.

¿Y si quiero recibir dinero de la fundación?

Si retira dinero de su fundación familiar, deberá pagar un 25% de impuesto sobre las ganancias de capital. Es lo mismo que ocurre con los retiros de una GmbH (distribución de beneficios). Quién recibe el dinero, es decir, quién es el beneficiario, ya se determinó al crear la fundación familiar.

Ventajas de la fundación familiar: Conclusión

De este modo, con una fundación familiar se combinan las ventajas de la empresa inmobiliaria GmbH, con sólo un 15% de impuesto de sociedades sobre los ingresos por alquiler y la ganancia de capital libre de impuestos (tras el periodo de especulación), a partir del undécimo año, como en el caso de los particulares, a través de la fundación familiar.

Con esta forma jurídica, puede crear una cartera inmobiliaria de gran tamaño y optimizada desde el punto de vista fiscal. Las cargas fiscales más favorables permiten que su cartera crezca más rápidamente, al fin y al cabo, puede hacer frente a los pasivos más rápidamente y, por tanto, reinvertir más rápidamente.

Y lo mejor de todo es que obtendrá sus ingresos por alquiler al 85% después de impuestos, además de la ganancia de capital libre de impuestos tras el periodo de especulación.

Las fundaciones familiares también tienen ventajas para las siguientes generaciones, sus hijos y nietos. En caso de herencia, sus participaciones se dividen a partes iguales entre la primera línea hereditaria, es decir, su cónyuge y sus hijos. Si mueren, la fundación pasa a la siguiente generación.

Aprenda gratuitamente: Creación de una empresa y formas jurídicas

Además de la fundación familiar, hay otros tipos de empresas alternativas que pueden ser interesantes para usted como fundador. ¿Quiere saber más sobre cómo montar un negocio? Infórmese sobre el capital social, los impuestos y las ventajas e inconvenientes de los distintos tipos de empresas.

Aquí encontrará todas las formas jurídicas que puede elegir como fundador en Alemania y una guía con una lista de comprobación:

1. Formas jurídicas: Lista
2. Fundar una empresa: Procedimiento, costes y resumen

Formas jurídicas: Lista

Formas jurídicas – ¿Qué tipos de empresa existen? Si quiere crear su primera empresa, la elección de la forma jurídica ideal es uno de los primeros pasos en el proceso de constitución de la empresa. Tanto si quiere crear una empresa inmobiliaria especial como una empresa de nueva creación, aquí le he resumido todos los tipos de empresas en Alemania.

• Formas jurídicas: Lista

Tipos de empresas en detalle:

• Empresa unipersonal
• Empresario registrado / mujer de negocios registrada (e. K.)
• Asociación civil (GbR)
• Sociedad General (OHG)
• Sociedad Limitada (KG)
• Empresa emprendedora (UG)
• GmbH: Sociedad de responsabilidad limitada
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Sociedad anónima (AG)
• Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)

Creación de una empresa: Procedimiento, costes y lista de control

Crear una empresa (inmobiliaria) – ¿Quiere crear su primera empresa? Requisitos para usted como fundador, capital social, acuerdos de accionistas, costes de la fundación, formularios legales y listas de comprobación. Esto parece complicado para los principiantes, pero en realidad es bastante sencillo. El proceso de creación de una empresa suele ser relativamente igual. Aquí le resumo el proceso en sencillos pasos. Aprenda a crear su propia empresa. Después de la gran guía sobre todas las formas jurídicas y los tipos de empresas, hoy nos ocupamos en detalle de la creación de una empresa (inmobiliaria) para principiantes.

• Fundar una empresa

Comprar una casa y un piso: Inversión inmobiliaria

Muchos compradores de propiedades llevan mucho tiempo con ellos, por lo que algunos tienen que moverse rápidamente. El cambio de carrera, las herencias espontáneas, pero también los aspectos fiscales, como los beneficios de fin de año para evitar impuestos, influyen en algunos compradores de inmuebles.

Factor: Tiempo, conocimiento local y leyes para los propietarios

Pero no es sólo el tiempo lo que supone un riesgo para muchos inversores inmobiliarios, sino que la falta de conocimientos locales también hace que la búsqueda de propiedades se prolongue mucho más de lo previsto y provoque muchas más fuentes de error. A veces los errores son caros, después de todo te estás moviendo en un nuevo sistema legal (Estados Unidos o Europa, o Alemania).

Factores de riesgo:

• Falta de tiempo
• Falta de conocimiento local
• Nuevas leyes e impuestos

Rendimiento de la propiedad: comparación de los distritos urbanos

Algunos distritos de gran importancia, sobre todo en el centro de las ciudades, siempre son rentables para los inversores inmobiliarios. Sin embargo, el rendimiento de la propiedad es «sólo» moderado. Si quieres una mayor rentabilidad inmobiliaria, tienes que trasladarte a los distritos de mayor afluencia.

El riesgo de la inversión es mayor en este caso, pero la rentabilidad puede ser mucho más atractiva.

Algunos compradores, sin embargo, no se preocuparán todavía por la rentabilidad de una propiedad, sino primero por lo básico, por los errores que se pueden cometer al comprar una propiedad, así como por el proceso, desde la búsqueda, pasando por el agente inmobiliario, hasta el contrato de compraventa y el notario.

Especial Inmobiliario: EEUU, Alemania (Emigrantes)

Cientos de miles emigran a ambos países cada año, cientos de miles abandonan los países y buscan un nuevo hogar. Un cambio de carrera, como se describe en la introducción, un nuevo amor, una herencia espontánea o un cambio brusco de escenario. No siempre se trata de una cuestión de inversión. Esta es otra de las razones por las que nuestras pequeñas guías pretenden ofrecer una visión rápida y clara de las megaciudades de los dos países.

Ejemplo de la ciudad de Nueva York

He aquí un poco de información sobre la ciudad que nunca duerme. ¿Qué barrios debe conocer? ¿Qué impuestos son importantes para los compradores de inmuebles en EE.UU.? ¿También en el Estado de Nueva York?

• Folletos de inversión: alemán
• Folletos de inversión: inglés

Folleto de inversión: Inglés y alemán

Cada folleto de inversión individual está disponible en dos idiomas, inglés y alemán. ¡Tip! En los folletos de inversión individuales encontrará más información, por ejemplo, sobre los precios por metro cuadrado de los condominios y las casas en las respectivas ciudades. Infórmese sobre la compra de una casa o un piso de forma totalmente gratuita. Haga clic aquí para ver el resumen respectivo, Invertir en Estados Unidos e Invertir en Alemania:

• Folletos de inversión: alemán
• Folletos de inversión: inglés

Edificios de apartamentos y alquileres

¿No sólo quiere comprar para su propio uso sino también alquilar partes de su propiedad? Luego hay requisitos especiales, leyes y reglamentos que debe conocer.

• Comprar un apartamento
• ¿Construir o comprar un edificio de apartamentos?

¿Qué es una empresa inmobiliaria?

Definición de empresa inmobiliaria – Una empresa inmobiliaria es una empresa que tiene por objeto el alquiler, la promoción, la financiación, la realización o la comercialización de bienes inmuebles. No importa si se trata de una o varias propiedades. También incluye la gestión de inmuebles propios y de terceros.

Ventaja fiscal del alquiler: GmbH en lugar de privado

Para abreviar, ¿cuál es la ventaja? En el ámbito privado, con un tipo impositivo del 42%, se pagan rápidamente sumas de 4 dígitos al año.

Ejemplo: Cálculo de los ingresos por alquileres privados

He aquí un cálculo muy simplificado para comparar rápidamente la fiscalidad de los ingresos por alquileres privados en comparación con los ingresos comerciales de una GmbH. No se tienen en cuenta las desgravaciones fiscales ni el recargo de solidaridad.

Ejemplo de cálculo simplificado (privado):

• Renta mensual de alquiler: 1.000 euros
• Ingresos por alquiler / año: 12.000 euros
• Carga fiscal (impuesto sobre la renta 42%): 5.040 euros
• Beneficio después de impuestos: 6.960 euros

Ejemplo: Cálculo de los ingresos por alquileres comerciales

He aquí un cálculo muy simplificado para comparar rápidamente la fiscalidad de los ingresos por alquileres privados en comparación con los ingresos comerciales de una GmbH. Aquí no se tienen en cuenta las desgravaciones fiscales.

Ejemplo de cálculo simplificado (GmbH):

• Renta mensual de alquiler: 1.000 euros
• Ingresos por alquiler / año: 12.000 euros
• Carga fiscal (impuesto de sociedades 15%): 1.800 euros
• Beneficio después de impuestos: 10.200 euros

La diferencia aquí, en nuestro cálculo simplificado, es:

+ 3.240 euros / año

¿Empresa inmobiliaria o fundación familiar?

Crear una fundación, o más concretamente una fundación familiar, tiene muchas ventajas para usted. Desde la exención de impuestos sobre las ganancias de capital tras el impuesto sobre la especulación hasta la baja tributación del 15% de los ingresos por alquiler.

La gran y principal diferencia con una sociedad anónima inmobiliaria es que usted puede vender sus inmuebles libres de impuestos una vez transcurrido el periodo de especulación. En este artículo aprenderás cómo funciona, cómo puedes crear una fundación y cómo tus nietos seguirán beneficiándose de ella.

• Fundación familiar

¿GmbH, AG…? Qué forma jurídica

¿Quiere crear su propia empresa(inmobiliaria)? GbR, KG, OHG, GmbH, AG & Co. o incluso fundación familiar – ¿Qué formas jurídicas existen y qué alternativas hay a la GmbH inmobiliaria?

1. Sociedad de responsabilidad limitada (GmbH)
2. Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)
3. Formas jurídicas: Lista
4. Fundar una empresa: Procedimiento, costes y resumen

Sociedad de responsabilidad limitada (GmbH)

Sociedad de responsabilidad limitada (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH) – La sociedad de responsabilidad limitada (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) es una forma jurídica alemana fundada por al menos una persona y dirigida por al menos un socio. Como su nombre indica, esta forma jurídica corporativa se caracteriza por la limitación de la responsabilidad de su(s) accionista(s).

• Sociedad de responsabilidad limitada (GmbH)

Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)

Sociedad anónima inmobiliaria / REIT-AG – ¿No le parece mal la idea de una sociedad anónima y se pregunta ahora cómo puede combinar su sociedad de capital con el sector inmobiliario? Una empresa inmobiliaria es una compañía que sirve para financiar, desarrollar, realizar, arrendar o comercializar bienes inmuebles, desde una sola propiedad hasta una cartera inmobiliaria de tres o más dígitos. La gestión de los bienes inmuebles o de los bienes inmuebles de terceros en nombre de terceros también puede ser gestionada por una empresa inmobiliaria.

• Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)

Además de la AG inmobiliaria, la GmbH inmobiliaria y la fundación familiar, hay otros tipos de empresas alternativas que podrían ser interesantes para usted como fundador. ¿Quiere saber más sobre la creación de una empresa? Infórmese sobre el capital social, los impuestos y las ventajas y desventajas individuales de los distintos tipos de empresas.

Aquí encontrará todas las formas jurídicas que puede elegir como fundador en Alemania y una guía con una lista de comprobación:

Alternativas a la Immobilien GmbH: formas jurídicas en Alemania

Formas jurídicas – ¿Qué tipos de empresa existen? Si quiere crear su primera empresa, la elección de la forma jurídica ideal es uno de los primeros pasos en el proceso de creación de una empresa. Tanto si quiere crear una empresa inmobiliaria especial como una empresa de nueva creación, aquí le he resumido todos los tipos de empresas en Alemania.

• Formas jurídicas: Lista

Tipos de empresas en detalle:

• Empresa unipersonal
• Empresario registrado / mujer de negocios registrada (e. K.)
• Asociación civil (GbR)
• Sociedad General (OHG)
• Sociedad Limitada (KG)
• Empresa emprendedora (UG)
• GmbH: Sociedad de responsabilidad limitada
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Sociedad anónima (AG)
• Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fundación / Fundación familiar

Creación de una empresa: Procedimiento, costes y lista de control

Crear una empresa (inmobiliaria) – ¿Quiere crear su primera empresa? Requisitos para usted como fundador, capital social, acuerdos de accionistas, costes de la fundación, formularios legales y listas de comprobación. Esto parece complicado para los principiantes, pero en realidad es bastante sencillo. El proceso de creación de una empresa suele ser relativamente igual. Aquí le resumo el proceso en sencillos pasos. Aprenda a crear su propia empresa. Después de la gran guía sobre todas las formas jurídicas y los tipos de empresas, hoy nos ocupamos en detalle de la creación de una empresa (inmobiliaria) para principiantes.

• Fundar una empresa