Defectos en bienes inmuebles según año de construcción: edificio, albañilería, aislamiento & Co. – Valoración

Propiedades antiguas existentes y sus defectos – ¿Desea invertir en un bien inmueble como inversión? Ya sean construidas en 1920, 1930 o 1960, los edificios antiguos tienen sus propios defectos y desventajas en comparación con edificios nuevos. ¿Ha encontrado un piso de 1938 adecuado? ¿O un edificio de viviendas de 1982 que desee comprar? Entonces podrá aprender todo sobre la estructura del edificio, el albañilería, la aislamiento térmico y acústico y qué reparaciones y defectos puede esperar. Además, la pregunta al final: ¿Debe invertir en propiedades antiguas?

Viejas propiedades: apartamentos y casas de décadas anteriores

Más de 2.650.000 propiedades en Alemania se construyeron antes del año 1919. Y poco tiempo después, en la mitad del siglo, incluso había casi 7.500.000 viviendas. Por supuesto, la tecnología de construcción era diferente en aquella época. Pero a lo largo de las décadas, el sector de la construcción aprendió rápidamente y no solo recurrir a materiales de construcción más eficientes, sino que también se enfocó en temas como la aislación acústica y térmica y la protección contra incendios.

Aquí hay un breve resumen:

• Construidas antes de 1919: 2.655.042
• Construidas entre 1919 y 1949: 2.374.762
• Construidas entre 1950 y 1979: 7.357.255
• Construidas entre 1980 y 1989: 2.090.142
• Construidas entre 1990 y 1999: 2.490.829
• Construidas entre 2000 y 2011: 1.954.588

Cada década trae consigo ventajas y desventajas. ¿Quiere invertir en un edificio de apartamentos de 1940? ¿O comprar un edificio de apartamentos de 1967 como inversión? Antes de analizar los diferentes defectos, aquí tienes las ventajas y desventajas de una vivienda de esta antigüedad:

Bien inmueble existente: ventajas y desventajas en lista

Si quiere invertir en un inmueble rentable, un edificio existente de décadas anteriores tiene claras ventajas: el precio de compra es bajo y el ingreso por alquiler es alto. También los costos adicionales de compra y el patrimonio propio que debe invertirse permanecen dentro de límites razonables. Al mismo tiempo, los costos de mantenimiento son relativamente altos.

Los inmuebles existentes más antiguos en zonas B y C son excelentes inversiones rentables!

A continuación se muestra un resumen de los pros y contras.

Ventaja al comprar una casa antigua:

• Precio de compra generalmente más bajo
• Los costos son predecibles si se conoce la situación de los defectos
• Un precio de compra más bajo suele generar un mejor rendimiento
• Situación en infraestructura madura

Desventaja de comprar una casa antigua:

• Altos costos de mantenimiento y reparaciones
• Possibles defectos ocultos

¿Qué diferencia a los inmuebles de distintas épocas de construcción entre sí? ¿Y cuáles son las carencias que puedes esperar? Pues comenzaremos cronológicamente, empezando por los inmuebles anteriores a 120 años.

Bien inmueble construido en 1900

Las grietas en el mampostería son típicas de los edificios más antiguos, construidos antes de 1900. Debido a la tecnología de construcción de aquella época, no hay o hay una insuficiente aislamiento térmico. Las ventanas suelen ser de vidrio simple, por lo que en invierno dejan entrar el frío, mientras que en el ático y en el sótano se acumula humedad. Además, algunas carencias también se pueden encontrar en los baños: tuberías de plomo, que desde 1971 ya no están permitidas, suelen encontrarse aquí y, generalmente, deben reemplazarse con urgencia después de la compra.

Típico de inmuebles con más de 120 años: el suministro de energía aún no era un problema en aquella época!

Carencias de inmuebles anteriores a 1900

Aquí hay un breve resumen:

• Rasgaduras en yeso y ladrillo
• Falta de aislamiento térmico en fachada, techo y ventanas
• Estancias de sótano húmedas
• Tecnología y electrónica obsoletas
• Tubos de arcilla y plomo en el baño

Construido entre 1900 y 1939

Defectos similares también pueden encontrarse en propiedades construidas entre 1900 y 1939. Debido a la falta de aislamiento, el frío y la humedad entran en la casa, los techos con vigas de madera sufren daños por moho y las paredes, que suelen estar construidas con un espesor insuficiente, son propensas al moho. No solo el techo está hecho de madera, sino también la escalera, un peligro enorme de incendio!

Característica: En el pasado, no se prestó atención a la seguridad contra incendios durante la construcción!

Lista de verificación: Defectos de inmuebles alrededor de 1900 – 1939

Todas las carencias resumidas a primera vista:

• Falta de aislamiento
• Problemas de condensación
• Daños por moho y humedad
• Poco o nulo aislamiento contra incendios
• Tubos antiguos de arcilla y plomo
• Fisuras en el mampostería

Edificios construidos entre 1939 y 1945

Un rasgo típico de los edificios construidos entre 1939 y 1945 es su mala construcción. Durante la guerra se destinaron materias primas, tiempo y energía a la guerra. Por tanto, se construyó rápidamente y de forma económica, lo que afectó tanto a la estructura del edificio como a la estática de algunos edificios. También se utilizaron materiales de construcción inadecuados, como escombros y madera de verano.

Lista de verificación: Defectos de la vivienda alrededor de 1939 – 1945

Deficiencias típicas son:

• Mala estructura del edificio
• Daños causados por plagas debido a materiales de construcción inadecuados
• Problemas estáticos
• Roturas en el muro de ladrillo
• Tuberías de gas obsoletas
• Escasa protección contra incendios

Edificios construidos entre 1945 y 1959

Una mala o falta de aislamiento térmico se encuentra con frecuencia en edificios construidos entre 1945 y 1959. También se utilizaban con frecuencia materiales de construcción que ahora se consideran dudosos. Entre ellos se incluyen el asbesto, el alquitrán, pinturas con formaldehído y pinturas con plomo. También sigue siendo un problema: la falta de protección contra incendios. Después de la guerra, las casas tenían que construirse rápidamente y de forma eficiente. Por ello, normalmente hay una falta de acceso para los bomberos y hay pocas puertas resistentes al fuego. Tampoco se pensaba en la aislación acústica en aquella época, por eso los bloques de viviendas antiguos de este período suelen ser muy luminosos.

Lista de verificación: Deficiencias de bienes inmuebles alrededor de 1945 – 1959

Característicos de las propiedades de ese período son:

• Uso de materiales de construcción dudosos
• Falta de protección contra incendios
• Falta de aislamiento acústico
• Falta de aislamiento térmico
• Conductos de gas con fugas
• Fisuras en el mampostería

Construido entre 1960 – 1969

En la segunda mitad del siglo XX se mejoró el método de construcción. El madera ya no se utilizaba para escaleras y techos. En su lugar se usó piedra y hormigón, y las ventanas se aislaron con aluminio. Los drenajes evitaban que la humedad causara moho en el sótano y en el ático, y se instaló una capa de aislamiento. Desde entonces se puso énfasis en el aislamiento térmico, aunque aún se utilizaban sustancias dañinas.

Lista de verificación: Defectos de la vivienda alrededor de 1960 – 1969

Aquí tienes un breve resumen:

• Materiales de construcción sospechosos
• Aislamiento perjudicial para la salud
• Daños en el hormigón
• Dintel del techo sin aislar

Construido entre 1970 – 1979

En los años setenta la tecnología de construcción mejoró enormemente. Las recientes normas sobre aislamiento acústico han dado lugar a una construcción más eficiente. Ya no se colocan tuberías de plomo, sino tuberías de cobre, y la construcción se lleva a cabo principalmente con hormigón. A pesar de los materiales de construcción mejorados, en invierno el frío penetra en las habitaciones y provoca la formación de moho.

Lista de verificación: Deficiencias de inmuebles construidos alrededor de 1970 – 1979

Deficiencias típicas son:

• Pegamento de parquet con barniz
• Requiere renovación
• Hormigón como material de construcción

Casas construidas entre 1980 – 1999

Las viviendas construidas en los últimos 30 a 40 años suelen estar caracterizadas por su tecnología de construcción moderna. No obstante, también se pueden señalar algunas carencias. Los costos de mantenimiento son altos, las conexiones de techo están rotas y el sistema de calefacción central antes de 1985 suele provocar problemas.

Lista de verificación: Defectos en bienes inmuebles alrededor de 1980 – 1999

Estos son los defectos típicos de 1980 – 1999:

• Conexiones y terminaciones para techos planos
• Calefacción central
• Mantenimiento costoso

Conclusión: ¿Debe invertir en propiedades antiguas?

Admitido: Comparado con edificios nuevos de la era moderna, los inmuebles de años anteriores tienen su propia encanto. Y dependiendo del año de construcción traen consigo sus propias ventajas y desventajas, y con un poco de capital también se pueden renovar las instalaciones, el techo y el albañilería.

En mi nuevo proyecto para compradores de inmuebles (Immobilien-Erfahrung.de) ahora podrá encontrar aún más información sobre los respectivos defectos por año de construcción:

• Año de construcción de la propiedad: defectos y estado (externo)