Puede encontrar más extractos de mi portafolio aquí: Cartera fuera del mercado.

¿Vender discretamente? Procedimiento breve

Por ello, comercializamos su propiedad con especial cuidado y con el máximo respeto a su privacidad. Lo avalamos con nuestro buen nombre. Porque: «Mi casa», para la mayoría de las personas significa la personificación de la seguridad, la protección, la intimidad y, sobre todo, un montón de historias que tienen o han tenido lugar entre sus propias cuatro paredes. A estas alturas probablemente se esté preguntando: ¿Qué son las propiedades fuera de mercado, cuáles son las ventajas de invertir en ellas y cómo puedo encontrar una propiedad para comprar como inversión?

Veamos ahora la venta y la compra fuera del mercado, así como otras preguntas y respuestas sobre los inmuebles fuera del mercado.

Cualquiera que quiera vender su propiedad, especialmente aquella en la que ha vivido, vende parte de estas historias junto con ella. Con la venta de un edificio de apartamentos o un piso alquilado, este estado emocional puede ser algo menos intenso. Pero también aquí el propietario/vendedor y su propiedad están unidos por muchas historias.

Casa plurifamiliar, casa y ETW: comercio inmobiliario discreto

Prestamos mucha atención a sus conexiones, sentimientos e historias con su propiedad. Cuando usted vende su propiedad a través de nuestra oficina, nuestros expertos inmobiliarios prestan especial atención a la discreción. Y no sólo para las propiedades de lujo en zonas residenciales de alto nivel. Al fin y al cabo, no todos los vecinos ni toda la ciudad tienen por qué saber que quiere vender su casa.

• Comprar piso
• Comprar una casa
• Compra de terrenos
• Comprar un apartamento

Sin embargo, la comercialización discreta de inmuebles -también conocida como «venta secreta»- plantea al agente inmobiliario retos muy especiales. Gracias a nuestra larga experiencia, en Lukinski somos su socio ideal cuando se trata de la discreción y no del sensacionalismo a la hora de vender una casa.

La propiedad inmobiliaria como inversión: especial

1. Parte: Inversión clásica o exótica – ¿Qué propiedad es adecuada como inversión?
2. Parte: La propiedad inmobiliaria como inversión – ¿Qué debo tener en cuenta?

Anónimo, privado y sin publicidad

Venda su(s) propiedad(es) con nosotros de forma anónima, privada y sin publicidad:

• Venta de su(s) propiedad(es) con absoluta discreción
• Abandono de los portales de Internet habituales para las ofertas inmobiliarias
• Marketing directo a nuestra amplia base de datos de interesados
• Venta frecuente y rápida de su propiedad
• Venta de inmuebles de todo tipo y tamaño
• Bienes inmuebles en el extranjero

Póngase en contacto con nosotros de forma sencilla y sin compromiso. Le asesoraremos personal y discretamente.

• Contacte con

Estos son los errores que hay que evitar

Muchos propietarios y también muchos agentes inmobiliarios corren el riesgo de vender la propiedad ofrecida «muerta». Esto significa, por ejemplo, que la propiedad se ofrece en muchas plataformas al mismo tiempo o en intervalos demasiado cortos uno tras otro. Si ofrece su casa a numerosos agentes al mismo tiempo o les da muy poco tiempo para venderla, reparte su oferta en una amplia zona. Sin embargo, esta estrategia no garantiza la seriedad y, por tanto, una buena venta.

Diez errores en la clásica venta de casas:

Sin contrato de exclusividad

Los corredores trabajan sin un mandato exclusivo del vendedor

Demasiado poco tiempo

El corredor tiene muy poco tiempo para la comercialización

Más que un intermediario

Varios corredores venden una misma propiedad al mismo tiempo

Demasiada presencia

El objeto aparece en muchos medios al mismo tiempo

Demasiado ocupado

El objeto aparece en muchos medios de comunicación en rápida sucesión

Precio de compra poco realista

El precio de venta se fija demasiado alto y cae en intervalos (demasiado) cortos

Publicidad offline

La venta de la casa se exhibe al exterior de forma «hinchada» con grandes tablones de anuncios en la propiedad

Difusión «boca a boca»

La estrategia del «boca a boca» comienza con los conocidos y los vecinos

Impresión de deshabituación

La propiedad parece deshabitada y descuidada

Citas de visita permanente

Se hacen demasiadas citas de visualización

Lukinski, como su experimentado y discreto corredor, elige caminos completamente diferentes para la venta exitosa de su propiedad. No queremos que «todo el mundo» se entere de sus intenciones de vender, y mucho menos del precio que pide por la casa. Con unos pocos detalles sobre su propiedad, comenzamos una búsqueda específica de compradores adecuados con la máxima discreción. Por esta razón, no ponemos su propiedad en la red con fotos o con detalles específicos sobre la ubicación.

Agente discreto: Servicios

• Búsqueda de compradores adecuados sólo a través de nuestro amplio archivo de clientes
• Su propiedad sólo se presenta en las plataformas digitales seleccionadas
• Y allí también sólo con una descripción comprensible de la ubicación y el equipo
• A petición, esta presentación aparece sin precio de compra
• La exposición, la dirección, etc., sólo se entregarán a los clientes seleccionados que hayan sido comprobados por nosotros.
• Las tablas de venta o similares son un tabú para nosotros
• Le visitamos en vehículos comerciales neutros sin el logotipo de la empresa
• Sólo concertamos citas de visita con personas realmente interesadas
• Y luego, si es posible, en momentos que no son reconocibles como tales para el vecindario

Cuándo es especialmente importante la discreción en la venta de inmuebles

El precio de venta de una propiedad de lujo puede bajar incluso si la intención de vender es conocida por un público más amplio. Por ello, a los propietarios de esta categoría de inmuebles les gusta recurrir a la estrategia de la «venta secreta». Por esta razón, nuestros vehículos comerciales se mantienen completamente neutrales, sin un logotipo de la empresa ni nada parecido.

Pero incluso las propiedades más bien «medias» en lugares más o menos codiciados pueden venderse mejor mediante una discreta labor de marketing que a través de los canales convencionales. «Mejor» aquí se refiere sobre todo al precio. Según nuestra experiencia de muchos años, si el precio de venta de su propiedad se ha determinado seriamente de antemano, es mucho más ejecutable a través de la Venta Secreta.

La venta secreta ha tenido especial éxito en la venta de propiedades de nueva construcción. Especialmente cuando el vendedor, por la razón que sea, tiene problemas de liquidez u otras urgencias privadas como motivo de la venta.

Propiedad fuera del mercado: Comprar

La mayoría de los mercados inmobiliarios de este país se consideran calientes: los precios de las viviendas en venta están aumentando con más demanda que inventario. Esto hace que sea más difícil para los inversores inmobiliarios encontrar grandes oportunidades de inversión debido a la intensa competencia. Para un inversor, esto también hace que sea frustrante pujar por una casa tras otra, sólo para perder el trato con otro comprador que supera su oferta.

Grandes oportunidades de inversión

Si busca una forma de evitar esta situación, considere la posibilidad de invertir en propiedades fuera del mercado. Tanto si es un vendedor como un comprador, las propiedades fuera de mercado ofrecen muchas ventajas.

• Más tiempo para revisar las propiedades
• Adelántese a la competencia
• Las negociaciones pueden ser más flexibles

De hecho, todos los meses se venden muchas propiedades sin haber sido puestas en venta. Estos listados «fuera de mercado» son un gran recurso para los inversores astutos que buscan grandes oportunidades de inversión, para aquellos que saben cómo encontrarlas.

Inmuebles en alquiler, como inversión y para uso propio

¿Busca una propiedad exclusiva? Mi equipo y yo nos hemos especializado en la intermediación de propiedades de lujo. Condominios para la inversión de capital (crecimiento de los activos de la palabra clave) para el estacionamiento o el alquiler activo o incluso para su propio uso privado. Quien quiera comprar o vender una propiedad de lujo también tiene derecho a servicios de primera clase durante el proceso y después de la transacción. Le ofrecemos un concepto integral que se encarga de todo por completo.

Los bienes inmuebles son una excelente inversión de capital. Esto también responde a la pregunta de si los bienes inmuebles son una inversión de capital sensata. Sí. En última instancia, los bienes inmuebles no sólo sirven para aumentar el patrimonio a corto plazo, sino que también son muy atractivos en términos de previsión para la jubilación.

• Lea más: Inmuebles de lujo

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: Impuestos al comprar una propiedad

Cada vez que se adquiere una propiedad o una parte de una propiedad en Alemania, se incurre en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Pero, ¿a cuánto asciende el impuesto sobre actividades económicas por la compra de bienes inmuebles? El importe del impuesto lo determinan los distintos estados federados. Por regla general, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales oscila entre el 3,5% y el 6,5%, dependiendo del estado federado en el que se encuentre la propiedad o el terreno. Para una rápida orientación, hemos resumido los tipos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales de los 16 estados federados con ejemplos de precios de compra de 1 a 5 millones de euros, desde Baviera hasta Hamburgo:

• Tabla del impuesto sobre transmisiones patrimoniales

¿Qué es un listado fuera del mercado?

Veamos ahora en detalle los inmuebles fuera de mercado y empecemos por explicar la definición de fuera de mercado («off-exchange»).

Definición de fuera del mercado

En términos sencillos, fuera del mercado (es decir, fuera del mercado, o «mercado inmobiliario oculto») se refiere a la propiedad en venta (puede ser un terreno, una casa o una propiedad comercial). Esto significa que el agente no ha anunciado esta propiedad. En consecuencia, estos inmuebles no son vistos por el público, por lo que tiene más posibilidades de cerrar un trato si sabe cómo encontrarlos.

Off Market incluye todo tipo de objetos:

• Condominio
• Vivienda propia (independiente)
• Chalet adosado y casa adosada
• Casa de apartamentos
• Propiedad comercial

Razones para la cotización fuera de la bolsa

Hay algunas razones por las que las propiedades no aparecen en la lista. Puede ser que el agente inmobiliario esté aguantando y esperando la oferta adecuada. Otra razón podría ser que la casa está en las primeras etapas de una ejecución hipotecaria y aún no ha sido anunciada. También puede ser simplemente que el propietario haya considerado la posibilidad de vender, pero que aún no haya puesto la casa en venta.

• Beneficio directo para el vendedor (a través de la opción de compra anterior)
• Oferta exclusiva para compradores e inversores (propiedades de inversión)
• Divorcio y separación en el matrimonio
• Subasta obligatoria tras la insolvencia

Cualquiera que sea la razón, los inversores inmobiliarios expertos entienden que estas ofertas fuera del mercado serían excelentes propiedades de inversión. ¿Por qué?

Ventajas de comprar casas «fuera de mercado

Además de las ofertas exclusivas que acabamos de mencionar, que no encontrará en el mercado abierto, tiene otras 3 ventajas decisivas al comprar propiedades fuera de mercado:

1. Más tiempo para revisar las propiedades
2. Adelántese a la competencia
3. Las negociaciones pueden ser más flexibles

Más tiempo para revisar las propiedades

Las propiedades en venta fuera del mercado son atractivas para los inversores inmobiliarios por varias razones. En primer lugar, el tiempo está de su lado como comprador. Algunos vendedores esperan una venta rápida, lo que obliga al comprador a apresurarse a hacer una oferta y cerrar el trato antes de que se cierre. Por lo tanto, tiene poco tiempo para realizar la comprobación de crédito necesaria antes de comprar una propiedad de inversión.

En cambio, los inmuebles en venta en el mercado libre son diferentes. Los propietarios de estos inmuebles no suelen tener prisa por vender (a menos que lo necesiten, claro). Además, al haber menos competencia, los inversores inmobiliarios tienen la oportunidad de tomarse su tiempo y examinar a fondo la propiedad antes de hacer una oferta.

Adelántese a la competencia

La compra de inversiones inmobiliarias en un mercado de la vivienda caliente significa competir con cientos de otros inversores inmobiliarios. En el momento en que una casa aparece en los listados abiertos o en los portales inmobiliarios, las posibilidades de conseguir una buena oferta disminuyen.

Aquí viene otra ventaja de la búsqueda de listados fuera del mercado. Le da acceso a un inventario que sus competidores no pueden ver. Por lo tanto, comprar una casa que ha sido retirada del mercado significa que sólo competirá con uno o dos posibles compradores. De hecho, tener acceso a una oferta fuera del mercado significa que aumenta sus posibilidades de comprar la casa y llevarla a término.

Las negociaciones pueden ser más flexibles

Como ni usted ni el vendedor están bajo presión de tiempo, ambas partes se sentirán más relajadas y razonables cuando lleguen a la mesa de negociación. Por esta razón, las negociaciones en las transacciones extrabursátiles suelen ser más amistosas, fluidas y flexibles. Sin embargo, los compradores suelen tener la sartén por el mango, sobre todo si el vendedor está en apuros. En este caso, al vendedor le conviene ofrecer al comprador algo que le guste. En consecuencia, es poco probable que pueda poner tantas condiciones a la venta como en otras circunstancias. Esto puede dar lugar a un tipo de contratos que nunca serían posibles en un mercado abierto.

Venta secreta: ventas inmobiliarias con una diferencia

Si quieres vender algo, tienes que ofrecer tu producto a los clientes. Esta regla básica en los negocios parece chocar con el deseo de «venta secreta». Especialmente cuando se van a utilizar canales de comunicación digitales para el proceso de venta. Vender un coche, muebles, por ejemplo, y por supuesto inmuebles, ya no es concebible sin las plataformas de Internet. Tanto los vendedores como los compradores creen que una multitud de fotos y detalles harán que la venta sea rápida.

Esto se contrasta con nuestra experiencia como corredor de ventas secretas. Para nosotros, la discreción significa sobre todo observar las reglas básicas de la comunicación discreta. Ni a través de las plataformas de Internet ni de otros canales el público se entera de sus intenciones de venta. En lugar de una amplia distribución en los medios de comunicación, preferimos conectar su propiedad específicamente con los clientes adecuados de nuestro archivo. En lugar de «clientes sin cita previa», preferimos centrarnos en clientes seleccionados (habituales) para usted. Ponga a prueba nuestro experimentado y discreto concepto confiándonos su propiedad en venta por un periodo de tiempo limitado.

Negociación inmobiliaria con discreción

De manera discreta significa la máxima privacidad para el vendedor en el proceso de venta. A través de un procedimiento probado a lo largo de muchos años, somos capaces de proteger la intención de venta de nuestros clientes del público en general, junto con toda la información asociada. Pero al mismo tiempo, los archivos de clientes y los canales especiales de comercialización garantizan que, con toda discreción, el proceso de venta se realice en un tiempo razonable y con el correspondiente éxito financiero para el propietario. El grado exacto de discreción lo determina el vendedor. Y están encantados de volver a hacerlo en cualquier momento.

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Selección de inmuebles fuera del mercado

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