Calculadora apagada: Aplicación Real Estate Guru

La Navidad de 2022 me dio la idea, ¡y desde entonces he estado programando la app Immobilien Guru! Mientras tanto, la app cuenta con más de 30 calculadoras inmobiliarias y financieras, además de un sistema de aprendizaje de inversiones, 50.000 comerciantes y más de 20.000 expertos inmobiliarios.

Si te gustan las calculadoras (abajo), no dejes de visitar tu tienda de aplicaciones y conseguir mi aplicación gratuita para inversores.

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PD: Los professionales pueden, por supuesto, saltarse las primeras calculadoras en torno a la renta variable y el plan de ahorro y empezar directamente con el rendimiento, la comprobación del rendimiento & Co.

¡Buena suerte, tu Lukinski!

Patrimonio neto: Calcular activos

Todo empieza con el capital. No puedes prescindir de él a menos que tengas a alguien que responda por ti. Normalmente, si todo lo demás es sólido, necesitas un 20% de fondos propios y el banco te da el 80%. Ejemplo:

• Fondos propios = 5.000 euros (20%)
• Volumen de crédito = 20.000 euros (80%)
• Precio máximo de compra = 25.000 euros

Para ello, calcula tu patrimonio:

• Calculadora de patrimonio

Plan de ahorro: ¿Cuánto puedes ahorrar cada mes (acumulación de capital)?

¿No dispone del capital propio necesario? Entonces sólo hay una manera: ¡ahorrar! Aquí puedes calcular fácilmente cuánto puedes ahorrar cada mes. Porque a menudo se olvidan algunos gastos y se deja de ahorrar después del primer mes. Ahorrar es el camino hacia su objetivo. Calcule aquí cuánto puede ahorrar.

• Calculadora del plan de ahorro

Precio máximo de compra: ¿Cuánto puede permitirse?

Su patrimonio neto le lleva automáticamente al precio máximo de compra. Ya has aprendido a calcularlo en la sección de patrimonio neto. Si necesitas hacerlo rápidamente, puedes calcularlo aquí:

• Precio máximo de compra

Gastos accesorios de compra: Precio de compra + X

Costes accesorios de compra, había algo más… Normalmente, entre el 8% y el 10% del precio de compra son gastos accesorios, según el estado federado. Eso en cualquier caso:

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
• Gastos de notaría
• Gastos del registro de la propiedad
• Gastos de corretaje (si se encarga)

Puede utilizar mi calculadora gratuita de costes de compra para calcular rápida y fácilmente todos los factores en cualquier momento, independientemente de si va a comprar un piso o una casa:

• Calculadora de gastos de compra

Rendimiento neto: ¿Cuánto ingresa un inmueble?

El cálculo más importante para los inversores es el rendimiento neto del alquiler de un inmueble. Te dice lo que una propiedad rinde al mes en %. Dado que como inversor sueles financiar con crédito, tú pagas el alquiler:

1. Mantenimiento ~ 2 % anual
2. Interés ~ tipo de interés deudor actual
3. Reembolso ~ 2 % anual.

Supongamos que pides un préstamo al 2% de interés, tienes (2% + 2% + 2% = 6%). Si su rentabilidad es > 6%, su inquilino paga su propiedad, sus activos crecen pasivamente y usted sigue obteniendo X euros al mes como flujo de caja positivo de su propiedad alquilada.

Para que puedas calcular rápida y fácilmente, aquí tienes mi:

• Calculadora del rendimiento neto del alquiler

Comprobación de rendimiento: En 2 segundos

¿No tiene a mano todas las cifras del rendimiento neto del alquiler? Entonces debería conocer mi comprobación rápida del rendimiento. Aquí puede calcular cualquier rendimiento en la aplicación Immobilien Guru en 2 segundos. En segundo plano también se asumen valores, como la actual reserva de mantenimiento del 2% anual, de forma totalmente automática.

Sólo tienes que pulsar 2 simples mandos:

• Precio de compra
• Alquiler / mes

La comprobación del rendimiento nunca ha sido tan rápida Haga clic aquí para ir a la:

• Comprobación del rendimiento

Factor de precio de compra: Cifra clave para los grandes proyectos

Explicado de forma sencilla: el factor del precio de compra da la vuelta al cálculo del rendimiento:

• De » Ingresos por alquiler / precio de compra «
• Will «precio de compra / ingresos por alquiler «

¡Súper sencillo!

• Rendimiento = % de rendimiento anual
• Factor de precio de compra = pagado en X años

El resultado le indica en cuántos años habrá amortizado su inversión inmobiliaria gracias a los ingresos por alquiler.

• Factor precio de compra

Reserva de mantenimiento: En 2 segundos

¡Nunca ha calculado sus reservas de mantenimiento tan rápidamente! Mi pequeña calculadora de reservas de mantenimiento para inmuebles es tan sencilla como la comprobación de rendimientos. Lo más destacado es que lo calculo todo en segundo plano según la fórmula de Peter.

• Calculadora de reservas de mantenimiento

Impuesto de especulación: Vender libre de impuestos después de X años

Libre de impuestos, ¡genial! Eso es lo que dicen muchos inversores, y tienen razón. A grandes rasgos, existen 3 tipos:

• Interés propio = periodo de 3 años
• Alquiler = 10 años
• Modelo mixto = X + periodo de 2 años ( X = momento del alquiler)

Para facilitar y agilizar el cálculo en el futuro, he desarrollado esta calculadora de periodos de especulación.

• Especulador

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Aprenda en línea con mi aplicación inmobiliaria. Con más de 50 lecciones individuales, desde la compra y el rendimiento, pasando por la gestión y el alquiler, hasta la venta rentable de un inmueble. ¿El rendimiento neto, el rendimiento bruto o el factor del precio de compra todavía no significan mucho o sólo un poco? Perfecto, porque mi aplicación le facilita enormemente la preparación de sus primeras inversiones de capital.

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Puedes leer 1.000 libros y al final no sabes lo que realmente importa. Al igual que mis calculadoras, todo gira en torno a las tuercas y los tornillos de la inversión inmobiliaria: capital, rendimiento, mantenimiento, etc.

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El gurú inmobiliario

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Impuestos sobre la venta de un edificio de apartamentos

Más información aquí:

• Impuestos sobre la venta de un edificio de apartamentos

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Valoración de inmuebles: explicada paso a paso

Por experiencia podemos decir que una valoración objetiva y exhaustiva de la propiedad determina el éxito de la venta. Si el precio es demasiado bajo, está regalando dinero; si el precio de compra es demasiado alto, está alejando a los posibles compradores genuinos. Fijar el precio de venta correcto es uno de los puntos más importantes a la hora de vender una propiedad.

Antes de profundizar en el tema de la valoración de la ubicación, la estructura del edificio, el valor de mercado y demás, vamos a empezar con las 3 preguntas básicas que recibimos en las reuniones de asesoramiento con los clientes:

• ¿Cómo puedo valorar una propiedad?
• ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble?
• ¿Cómo valora el banco una propiedad?

¡Tip! Más adelante en el artículo encontrará información mucho más detallada sobre todos los tipos de procedimientos de valoración de inmuebles.

Eliminación: edad, inversión, herencia y cambios

Hay muchas razones para vender una propiedad. Las consideraciones de inversión, una herencia o los cambios en las circunstancias de la vida pueden ser decisivos. Si hay niños, la familia puede querer una propiedad más grande.

En la vejez, muchas personas quieren mudarse a una vivienda más pequeña, por ejemplo para ahorrar en gastos de mantenimiento. Los propietarios suelen tener un fuerte apego a su propiedad. Se ha invertido mucho tiempo, trabajo y amor en la casa o el piso.

La propiedad tiene un alto valor personal, que se refleja en el precio de compra deseado. Sin embargo, si el precio es demasiado alto, muchos compradores lo descartan inmediatamente. El éxito aporta el equilibrio adecuado.

Cualquiera que se presente a la cita para ver el producto ya tiene argumentos para rebajar el precio de compra. Se buscan los defectos y el comprador potencial sólo evalúa, en última instancia, cuánto trabajo le queda por hacer a la propiedad. En resumen:

Si el precio de venta está muy por encima del valor real del mercado, no venderá.

Para que el periodo de venta sea corto y se consiga el mejor precio de compra, es fundamental una correcta evaluación del precio de mercado.

¿Qué propiedades se valoran y cómo?

En la siguiente tabla hemos recopilado los tipos de bienes inmuebles y sus procedimientos habituales de valoración. Con el procedimiento de valoración de «compensación», se produce una revisión de los valores previamente determinados:

Pisos (ocupados por el propietario)

• Método del valor comparativo
• Compensando con: Enfoque de ingresos o enfoque de activos

Pisos (alquilados a terceros)

• Método de las ganancias capitalizadas
• Compensando con: Método del valor comparativo o método del valor de los activos

Casa residencial (ocupada por el propietario)

• Método del valor real
• Compensando con: Enfoque de capitalización de ingresos

Edificio residencial (alquilado, por ejemplo, edificio de apartamentos)

• Método de las ganancias capitalizadas
• Compensando con: Método del valor del material

Terreno (sin urbanizar)

• Método del valor comparativo
• Desplazamiento con: [Ninguno]

Terreno (sin desarrollar pero alquilado)

• Método del valor comparativo
• Compensando con: Enfoque de capitalización de ingresos

¿¡Haga que valoren su propiedad!? Sí. Por supuesto.

Si quiere vender una casa, nuestra recomendación es: acuda a expertos para una valoración bien fundamentada. Si el precio es demasiado bajo, perderá dinero. Le daremos una valoración aproximada para una evaluación inicial.

Valoro su propiedad de forma gratuita: Valoración inmobiliaria

Un breve dictamen pericial suele ser suficiente para la valoración del inmueble. Este tipo de tasación experta va más allá de una valoración estandarizada y se convierte en la base esencial para determinar el mejor precio de oferta.

En esa valoración, los expertos también tienen en cuenta las características regionales, la oferta y la demanda. Le ayudan a determinar el valor de mercado actual de su propiedad. Confíe en contactos experimentados y consiga el mejor precio de venta posible para su propiedad.

Valoración para la venta de inmuebles

Un resumen de toda la información importante sobre la valoración a la hora de vender un inmueble:

Enfoque de ingresos: Desglose del valor de mercado y del valor de la renta del edificio

El método del valor de las ganancias capitalizadas divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de la renta del edificio.

Interés del valor del terreno = 7 por ciento * 100.000 euros = 7.000 euros

Valor de la renta del edificio = 5.600 euros * 12,50 (multiplicador) = 70.000 euros

Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. Para ello, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

• Método de las ganancias capitalizadas

Método del valor del material: Valor de la nueva construcción de un inmueble

El cálculo utiliza en primer lugar el valor estándar del terreno para determinar el valor de mercado del mismo y, a continuación, se añade el valor real de la construcción.

El valor real del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por edad. El valor real del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor real del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real.

Valor en especie = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

El cálculo del factor de valor real se basa en el tipo de edificio, el valor real preliminar y el valor estándar del suelo. El valor total del activo material así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el bien.

• Método del valor del material

Método del valor comparativo: Comparación de propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza, en particular, para la venta de pisos y casas en propiedad. El valor comparativo también puede determinarse para los terrenos no urbanizados.

Precio por metro cuadrado del inmueble comparable = 300.000 euros / 100 metros cuadrados = 3.000 euros por metro cuadrado

Precio de compra del inmueble a valorar = 3.000 euros * 200 m2 = 600.000 euros

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con una disposición comparable. Los inmuebles incluidos en la valoración deben proceder de las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

• Procedimiento de valor comparativo

Formulario para propietarios de inmuebles

Alquilar, comprar, vivir, aquí encontrará todas las fórmulas importantes para usted como propietario. En nuestra colección de fórmulas inmobiliarias encontrará cálculos y ejemplos para comprar, vender y alquilar. Multiplicador del precio de alquiler o de compra, rendimiento bruto, rendimiento de los fondos propios, rendimiento de la propiedad, reservas para el mantenimiento y mucho más. Pulse aquí para volver a la vista general:

• Formulario inmobiliario

Costes: Evaluación final de la casa y el piso

Para el cálculo, se realiza primero una valoración aproximada. Por lo tanto, el precio de la tasación final se basa, en la mayoría de los casos, en el valor estimado del inmueble a valorar.

Para un valor de la propiedad que esté por debajo del límite de 150.000 euros, puede esperar unos costes aproximados de 1.500 euros. Para los edificios de apartamentos con un valor de la propiedad superior a 1 millón, la tasa estimada aumenta a 3.000 euros.

• Por debajo de 150.000 euros, aproximadamente 1.500 euros
• Más de 1.000.000 de euros, alrededor de 3.000 euros

Costes adicionales: Derecho de paso & Co.

Como también se ha evaluado un derecho de paso, se puede facturar un recargo del 20% = 360 euros. Esto significa que para una propiedad de menos de 150.000 euros, la tasa sería de 1.500 euros por la valoración de la propiedad más 360 euros por la tramitación del derecho de paso; el coste total sería de 1.860 euros netos.

Evaluación del valor (costes)

¿Quién prepara las tasaciones de los bienes inmuebles? ¿Cuánto cuesta un tasador de viviendas? ¿Cuánto cuesta un tasador de edificios antiguos? A menos que la normativa legal exija la designación de un perito, una tasación inmobiliaria le proporcionará una valoración realista de su propiedad en el mercado regional y nacional. Proporcionamos valoraciones puntuales y precisas de terrenos, propiedades residenciales y comerciales.

Sin embargo, si la valoración se va a presentar ante los tribunales, como en el caso de un divorcio, hay que llamar a los expertos a cambio de una tarifa. La propiedad residencial o de alquiler se inspecciona in situ. Por regla general, se emiten tanto una copia escrita como una digital de la tasación.

• Informe de valoración

Tarifa plana

Valoración de pisos y factores de valor – ¿Tiene un piso y quiere saber cuánto vale? Por supuesto, puede acudir inmediatamente a un tasador y/o agente inmobiliario con esta pregunta. Sin embargo, la valoración exacta cobra importancia a más tardar cuando se quiere vender o legar el piso. Incluso si se hipoteca la propiedad -por ejemplo, porque se quiere comprar otra- el valor debe determinarse con mucha precisión. Es entonces cuando entra en juego el experto.

¿Qué influye en el valor de un piso? Pero vamos a ceñirnos primero al llamado «valor de pi por pulgar», es decir, a una determinación muy aproximada del valor. Para determinar el valor de su piso, primero intervienen una serie de factores «blandos» que influyen.

• Tarifa plana

Califique una casa

Evaluar aproximadamente el precio de compra o hacer que se estime – Si una casa o un piso se compró hace poco tiempo, los costes de construcción o el precio de compra proporcionan puntos de referencia iniciales para la valoración de la vivienda. En el portal inmobiliario de Lukinski puede obtener más indicaciones sobre el valor actual de su propiedad comparándola con propiedades en ubicaciones similares, del mismo tamaño y con el mismo mobiliario, etc. La determinación exacta del precio del inmueble depende de varios criterios.

El criterio más importante es la ubicación. Los precios de los inmuebles varían según la región, a veces considerablemente. Por lo tanto, sólo pueden incluirse en la comparación de propiedades las que se encuentran en las proximidades. Como expertos en la venta de inmuebles en las regiones de Renania-Palatinado y Hesse, podemos ofrecer rápidamente una valoración realista mediante la comparación de inmuebles. Los aspectos de las micro y macrolocalizaciones, así como la ubicación inmediata del inmueble, son igualmente importantes en la valoración de la vivienda: el ruido de fondo, las vistas y las condiciones de luz interesan a los posibles compradores e influyen en el valor de la propiedad y en el precio alcanzable.

• Califique una casa

Calificar la casa de apartamentos

Valor de mercado, valoración y precio de compra de su propiedad –

Si quiere vender su edificio de apartamentos, una cosa es importante: Un precio de compra informado, orientado al mercado y realista. Las cuestiones centrales de los propietarios: ¿Cuánto vale mi propiedad? ¿Cómo se calcula el valor de un edificio de apartamentos? ¿Cómo determina la Agencia Tributaria el valor de una vivienda? ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble? ¿Cómo valora el banco una propiedad? Son muchas las preguntas y muchos los datos que te vas a encontrar durante la valoración de la vivienda multifamiliar. Para darle una primera impresión de la complejidad de la ubicación, el valor de mercado, los inmuebles comparables, la estructura del edificio, etc., hemos redactado para usted esta guía sobre el tema de la valoración de edificios de apartamentos.

• Calificar la casa de apartamentos

Tasa de propiedad

Determinar el valor de mercado, la tasación y el precio de compra – ¿Cómo valorar un inmueble? ¿Cómo se calcula el valor de mercado de un inmueble? ¿Quién puede valorar un inmueble? ¿Quién proporciona información sobre el valor estándar del suelo?

• Tasa de propiedad

Calcula el rendimiento: Colección de fórmulas

Calcular el valor de la propiedad – alquilar, comprar, vivir, aquí encontrará todas las fórmulas importantes para usted como propietario. En nuestra colección de fórmulas inmobiliarias encontrará cálculos y ejemplos para comprar, vender y alquilar. Multiplicador del precio de alquiler o de compra, rendimiento bruto, rendimiento de los fondos propios, rendimiento de la propiedad, reservas para el mantenimiento y mucho más.

• Calcular el valor de la propiedad: Colección de fórmulas

Gastos de funcionamiento y reservas

• Gestión inmobiliaria para su propiedad
• Costes dereparación, mantenimiento y renovación
• Gastos de mantenimiento que no se producen regularmente
• Llamadas telefónicas, correspondencia, cuenta e intereses
• Tasas de servicio proporcionales para los pisos vacíos
• Seguro de gastos judiciales y pérdida de alquileres

Multiplicador del alquiler (factor de precio de compra)

En las exposiciones inmobiliarias casi siempre se encuentra información sobre el rendimiento bruto, a veces también sobre el multiplicador del alquiler. El multiplicador del alquiler (factor de precio de compra) es un simple ratio para comparar diferentes propiedades de un vistazo.

Así se calcula el multiplicador de la renta:

Multiplicador del alquiler = precio de compra / alquiler frío anual

Ejemplo:

Un piso en Los Ángeles cuesta 1.000.000 de euros y aporta una renta anual de 52.000 euros, tiene un multiplicador de renta de 19,2:

Multiplicador del alquiler = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendimiento bruto

El rendimiento bruto en porcentaje es la contrapartida del multiplicador.

Así se calcula el rendimiento bruto:

Rendimiento bruto = alquiler anual en frío x 100 / precio de compra

Ejemplo:

Su piso en Los Ángeles genera unos ingresos anuales por alquiler del equivalente a 52.000 euros, el precio de compra fue de 1.000.000 de euros. El rendimiento bruto es de 5,2:

• Rendimiento bruto = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Rendimiento bruto del alquiler

Así se calcula el rendimiento bruto del alquiler:

100 x alquiler frío neto anual / precio de compra del inmueble = rendimiento bruto del alquiler en %.

Ejemplo de cálculo del rendimiento bruto del alquiler:

1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
2. Paso: Alquiler neto en frío por año = 150.000
3. Paso: 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rentabilidad bruta del alquiler

Rendimiento neto del alquiler

Así se calcula el rendimiento neto del alquiler:

1. Etapa: Precio de compra + gastos accesorios de compra
2. Paso: Alquiler neto en frío – gastos de gestión (anuales) – gastos de mantenimiento (anuales) = ingresos netos anuales
3. Paso: Rendimiento neto anual / costes de inversión

Ejemplo de cálculo del rendimiento neto del alquiler:

1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
2. Paso: 150.000 euros netos de alquiler en frío – 20.000 euros de administración – 70.000 euros de mantenimiento = 60.000 euros de ingresos netos anuales
3. Paso: 60.000 euros de ingresos netos anuales / 3.350.000 euros de costes de inversión x 100 = 1,79 por ciento de rentabilidad neta del alquiler

Rendimiento de los fondos propios

La rentabilidad de los fondos propios se calcula con la siguiente fórmula de rentabilidad:

Beneficio después de impuestos x 100 / capital inmovilizado

Rendimiento de la propiedad

El rendimiento de la propiedad se calcula de la siguiente manera:

Ingresos por alquiler – gastos de mantenimiento – carga fiscal = rendimiento de la propiedad

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Planificación a largo plazo: estrategia de acumulación de activos

La acumulación de riqueza a largo plazo no comienza cuando los activos se necesitan de manera oportuna. Esto significa, por ejemplo, poco antes de la jubilación o poco antes de una decisión en la que se «debe» gastar dinero. Por ejemplo, a finales de año o cuando se trata de inversiones de mayor envergadura, también antes de las elecciones, por ejemplo las del Bundestag (actualmente con la donación / fundación WEG). Pero – queremos quedarnos en el principio.

¿Acumulación de riqueza a los 20, 30, 40, 50 años?

¿Cuándo hay que empezar a acumular activos? El momento de empezar a acumular activos no depende de la edad. Lo importante es que empiece «lo antes posible» a ocuparse del asunto de la acumulación de capital. Cada euro que tengas disponible para invertir puede generar nuevos beneficios. A su vez, los beneficios pueden reinvertirse y, por tanto, el valor añadido, el factor de retorno de un solo euro, ya es significativamente mayor. Cuanto más tiempo pueda «trabajar» su dinero, mejor. Como se puede ver en el ejemplo de cálculo (más adelante),

cada euro se duplica, cada 10 años, con una rentabilidad de sólo el 10% anual. (per anno = por año)

De este modo, su patrimonio crece, pudiendo destinar cada vez más fondos a la inversión.

Ya sean 20 años, 30, 40, 50… lo importante es: ¡empezar!

¡Tip! Comerciar nunca ha sido tan fácil. Compra desde 1 euro con estas aplicaciones:

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Y un pequeño consejo, Made in Germany:

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Comparación: Acumulación de riqueza por edad

En esta comparación, suponemos una inversión de 50.000 euros. Aquí puede ver la rentabilidad hasta los 60 años, al 10% anual:

• 20 años > 1.870.217 euros a los 60 años
• 30 años > 721.049 euros a los 60 años
• 40 años > 277.995 euros a los 60 años
• 50 años > 107.179 euros con 60 años

Cuanto antes empieces, mejor.

El tiempo es oro.

Formas de inversión y edad – La edad también es irrelevante a la hora de elegir la forma de inversión adecuada. No importa si se trata de una inversión rápida, como en el caso de las acciones, o de una inversión a largo plazo, como en el caso de los bienes inmuebles como inversión de capital. Aquí puede encontrar un resumen de las formas de inversión, por ejemplo, la lista: Inversiones de capital (externas, de revista). La base es el importe de tu capital social y la pregunta: «¿Qué inversión puedo permitirme?

¿Cómo funciona la acumulación de riqueza?

En primer lugar, hay una regla de oro con la que hay que vivir:

Mucho ayuda a mucho, los que tienen un poco, mucho o incluso mucho capital tienen ventaja

¿Por qué? Los inversores ricos, por ejemplo, pueden permitirse asesores fiscales que también se encargan de la evasión de impuestos. Así, mientras tú pagas el impuesto sobre las plusvalías, ellos utilizan lagunas jurídicas para evitar el impuesto. Lo cual es perfectamente legal. Si sabe cómo ahorrar impuestos, debería utilizar sus conocimientos – más adelante se hablará de ello. Así que sostenemos:

El dinero ayuda mucho: comparación de capital/retorno

Su objetivo es:

Acumulación de riqueza

Por qué «más dinero es bueno», puedes verlo aquí. El capital sólo se multiplica lentamente. Calculemos un pequeño rendimiento real que gane anualmente con su inversión financiera.

Ejemplo 100.000 euros de capital propio – Supongamos que genera una rentabilidad del 10% anual, ya sea con bienes inmuebles (capital propio mínimo de ~ 20.000 euros, en seguida sabrá por qué [efecto palanca]) o con un fondo ETF de diversas acciones (capital propio a partir de 100 euros, ejemplo sector solar), entonces aumenta su capital a partir de:

• Inversión: 100.000 euros
• Devolución: 10.000 euros
• Capital social (nuevo): 110.000 euros

Ejemplo 10.000 euros de renta variable – Si abordas la acumulación de riqueza a menor escala, por ejemplo con una cartera de criptomonedas, acciones o ETFs, con 10.000 euros, ganarás 1.000 euros más.

• Invertido: 10.000 euros
• Rendimiento: 1.000 euros
• Patrimonio (nuevo): 11.000 euros

Dejar que el dinero «sólo» funcione

Así que si «sólo» pones dinero a trabajar, necesitas mucho dinero para vivir, sin trabajar, por así decirlo, como ingresos pasivos a través de los «intereses». Con «sólo» 10.000 euros, necesitarías 40 años para acumular 50.000 euros de patrimonio. Con una rentabilidad anual estable del 10%.

Tabla de ejemplo:

Y… luego vienen los impuestos

Beneficios e impuestos – Otra desventaja para los que tienen poco patrimonio: Los impuestos. Ni siquiera se tiene en cuenta el impuesto sobre las plusvalías, un 25% sobre las mismas en cada caso. En consecuencia, la rentabilidad del 10% en términos reales es sólo del 7,5%, es decir, después de impuestos.

Los grandes inversores tienen una ventaja decisiva, ya que pueden permitirse asesores fiscales que saben cómo evitar los impuestos mediante la creación de empresas (como las fundaciones familiares) y otros refinamientos, por ejemplo, las donaciones dentro de las familias.

Así que ya ves:

La acumulación de riqueza necesita un capital propio, idealmente de 100.000 euros y más, para que sea «divertida»; pero también es importante: si tienes menos disponible, ¡considera esta suma de 100.000 euros de capital propio como tu primer objetivo e incentivo!

¿Por qué? Si se quiere invertir en bienes inmuebles en algún momento -lo que hacen todos los grandes inversores- se necesita capital, por ejemplo para la compra, pero también para las renovaciones que vayan surgiendo.

Ahora que conoces la situación de partida, pasemos a las herramientas (conocimientos) que necesitas.

Efecto de apalancamiento y capital de deuda

Por eso es tan importante conocer algunos mecanismos y palancas iniciales. Primero:

El capital ajeno (préstamos) forma parte de la empresa

Las operaciones de financiaciónapalancada, las operaciones inmobiliarias y otras similares son el medio elegido cuando se quiere aumentar los fondos propios (a través de la deuda).

Mediante este apalancamiento, podría comprar un condominio por valor de 1 millón, luego alquilarlo y sólo tener que reunir entre 100.000 y 200.000 euros de capital para comprar la propiedad.

Por regla general, se necesita (entre el 10 y el) 20% de capital para la primera propiedad

No es diferente con las acciones y las operaciones bursátiles, siempre hay que presentar una determinada acción como garantía cuando se opera con apalancamiento. El corredor le presta dinero para su inversión. El banco le presta dinero para su inversión inmobiliaria. Como he dicho, el capital prestado (préstamos) forma parte del trato.

Su base de rendimiento (por ejemplo, del alquiler) es ahora de 1.000.000 euros en lugar de «sólo» 100.000 euros.

En este caso, los grandes inversores tienen otra ventaja: en cuanto hay suficientes acciones de activos, el juego de la financiación da un giro. De repente, ya no tienes que ir al banco a pedir financiación, los bancos se acercan a ti para realizar proyectos con ellos. Sólo se reduce a la solvencia y a sus activos.

A la inversa, esto significa para todos los principiantes, ¡traer paciencia y centrarse en una estrategia a largo plazo para la acumulación de riqueza!

Fórmula: Excursus de los estudios empresariales

Por supuesto, no existe una fórmula exacta para acumular con seguridad su patrimonio. Sin embargo, en aras de la exhaustividad, hay que mencionar que existe una fórmula de rentabilidad de los fondos propios de los estudios empresariales clásicos, que se puede utilizar para comparar diferentes períodos (mes, trimestre o año), por ejemplo.

Después de la fórmula vienen los consejos.

Consejos: Ahorrar, invertir inteligentemente, diversificar

1. Ahorro: Ganar» dinero sin trabajar
2. Invertir (en uno mismo) en lugar de gastar dinero
3. Diversificar las inversiones: minimizar el riesgo de pérdidas

Ahorro: Ganar» dinero sin trabajar

Por lo tanto, lo que es crucial es lo que ya has leído al principio, ¡piensa a largo plazo! Empieza de forma muy sencilla. Un viaje rápido a Starbucks, un hotel de lujo en vacaciones, siempre, inmediatamente el último modelo de smartphone.

El primer consejo definitivo, especialmente para los principiantes: el ahorro genera más riqueza, siempre.

Da igual que sea el café de Starbucks para los que casi no tienen patrimonio o el barco «superfluo» (con gastos de seguimiento) para los que ya son ricos. El ahorro es esencial a la hora de crear riqueza.

Para aumentar su patrimonio, reduzca los gastos innecesarios, ¡el ahorro está a la orden del día! Un ejemplo rápido: para los empresarios que no tienen que ceñirse a un horario de trabajo fijo, por ejemplo, deberían aprovechar la temporada baja a la hora de reservar viajes, y sus vacaciones ya costarán entre un 15% y un 30% menos. Pero piensa también en los impuestos, ¡no evites el tema! Las desgravaciones fiscales son dinero en efectivo que se recupera al final del año.

A pequeña escala, en el caso de los gastos de transformación que pueden deducirse en la declaración de la renta, a gran escala, por ejemplo, 500.000 euros de desgravación al crear una fundación familiar (ahorrando el impuesto sobre donaciones).

Desde el ahorro hasta los impuestos, hay muchas cosas que puedes hacer aquí, sin ninguna nueva molestia.

Así que no deje sus finanzas al azar, planifique activamente, para su propio futuro y como previsión para la jubilación.

Invertir (en uno mismo) en lugar de gastar dinero

Invierte siempre en ti mismo. Sencillamente, un coche caro como prestigio, quizá «bueno» para el ego personal, según se mire, pero malo para el balance a la hora de crear riqueza. Si, por el contrario, te gastas el dinero en formación continua, ya sea en mecatrónica o en diseño para la industria del automóvil, entonces es un dinero bien invertido. Porque se multiplicará a medida que aumente su rendimiento.

La educación es importante, como el desarrollo posterior, como en el ejemplo de un diseñador de páginas web que amplía su educación en el diseño de la industria del automóvil, hasta el tema de los impuestos, como ya se ha mencionado anteriormente.

Diversificar las inversiones: minimizar el riesgo de pérdidas

Otra idea importante es no invertir en un solo «canal». Cuanto más diversificadas estén sus inversiones, menor será el riesgo de fracaso de las acciones individuales. Por ejemplo, supongamos que se apuesta todo a las acciones de un fabricante de coches eléctricos. De repente, se producen múltiples incidentes imprevistos, quizá incluso víctimas mortales en la carretera, y la prensa es negativa. El precio de la acción puede ahora embarcarse en un descenso a largo plazo que puede tardar meses o años en recuperarse.

En caso de que necesite acceder a sus reservas dentro de este periodo (precio bajo), esto sólo sería posible si acepta una pérdida de precio elevada.

Por eso se diversifican las inversiones:

• Acciones, mejor ETF (valores de renta variable agrupados); si es necesario, una pequeña parte de cripto
• Metales preciosos como el oro
• La propiedad inmobiliaria como inversión

Protección frente a la inflación: bienes de inversión

La propiedad nunca protege al 100% contra el riesgo, pero sí proporciona una protección estable contra la inflación. En esta guía sobre el tema de la protección contra la inflación (devaluación de la moneda) muestro lo que esto significa.

Hoy en las noticias: ¡EE.UU. más del 5% de inflación!

El gran fantasma de la inflación ha vuelto. Inflación significa «devaluación del dinero». ¿Qué, mi dinero vale menos? Un choque para todos, pero no para todos. Los compradores de inmuebles con préstamos se alegran de la inflación El dinero vale menos = los bienes cuestan más dinero para compensar la devaluación. Así, los propietarios 1) obtienen más renta por el mismo importe del préstamo y 2) mientras el dinero se devalúa, la propiedad sigue valiendo lo mismo.

• Inversiones inmobiliarias: Inflación

Esa fue una primera y pequeña percepción. Profundicemos ahora en la práctica y empecemos por el ahorro:

Invertir dinero y crear activos

1. Riqueza a través del ahorro: Sin y con capital propio
2. Acumulación de riqueza en la bolsa: alternativa
3. Acciones y ETFs
4. Criptomoneda

Riqueza a través del ahorro: Sin y con capital propio

Aquellos que todavía están en el principio en términos de acumulación de riqueza tienen poco o ningún capital disponible. En consecuencia, volvemos a una de las reglas más importantes, reducir los costes. Cuanto menos dinero tengas que gastar, más queda en tu bolsillo para reinvertir.

Nuestra guía gratuita ofrece una base muy detallada. Desde los hogares, pasando por las compras, hasta el ahorro en los viajes. ¡Impuestos, agua, electricidad y mucho más!

Lea aquí numerosos consejos sobre cómo ahorrar dinero:

• Guardar (XXL)

Acumulación de riqueza en la bolsa: alternativa

Para muchos, la forma más fácil de empezar es el mercado de valores. Hoy en día, aplicaciones como eToro le permiten participar en operaciones bursátiles en cuestión de minutos, independientemente de si se trata de acciones, divisas, ETF o criptodivisas. Toda inversión está siempre asociada a riesgos, por lo que nos gustaría ofrecerle aquí una visión general del asunto.

• Horario de apertura de la bolsa

Acciones y ETFs

En relación con las inversiones financieras, como las criptodivisas, pero también las divisas, el riesgo que ofrecen las acciones es comparativamente bajo, y aún menos el que ofrecen los paquetes de acciones agrupadas, los llamados ETF. Pero los riesgos también difieren dentro de cada acción o sector. Si se observan los mayores valores inmobiliarios, por ejemplo, se puede ver el crecimiento constante durante los últimos años y décadas, y por tanto también los dividendos para los inversores, así como sus rendimientos cuando se venden las acciones.

• Acciones
• Cuota inmobiliaria

Criptomoneda

Las criptodivisas pueden parecer en un principio una moneda clásica (moneda FIAT), pero en principio se comportan más bien como el mercado de valores, sólo que sin el valor equivalente de la empresa. Porque en el comercio de divisas, como aprenderá en un momento, se especula en forma de pares de divisas, o las noticias e información que hay detrás de los sistemas económicos/políticos que conforman la respectiva divisa.

Las criptomonedas son más bien un fenómeno de masas. Cuantos más crean en el aumento del valor o incluso en la estabilidad del valor, más invertirán. Cuantos menos crean en ello, menos invertirán. No hay ninguna empresa detrás del producto, por lo que el precio puede caer mucho de la noche a la mañana, incluso sin noticias negativas.

Donde hay un alto riesgo, también hay altos beneficios potenciales. En consecuencia, el comercio con criptodivisas atrae a mucha gente, especialmente porque se puede invertir con sólo unos pocos euros o dólares. Así, incluso los pequeños inversores pueden empezar con tan sólo 10, 100 o 1000 euros o dólares.

• Comerciar con criptodivisas
• Cripto ETF

Moneda FIAT (euro, dólar, etc.) – digresión

Aquí hay una pequeña digresión, si usted está interesado en el comercio de divisas, aquí hay otro artículo informativo que resume todo el material sobre el tema de Forex.

• Comercio de divisas

Acumulación de riqueza con bienes inmuebles

Menos riesgo, pensamiento a largo plazo: la compra de bienes inmuebles es el nombre del juego cuando se trata de formas de inversión sólidas y sostenibles.

Ventajas, requisitos y ubicación

La acumulación de riqueza a través de los bienes inmuebles comienza por adelantado, con las consideraciones y la planificación de la compra de bienes inmuebles.

Con los bienes inmuebles, tiene varias ventajas, por ejemplo, los inquilinos y el Estado se hacen cargo de una gran parte de los gastos mensuales. Sólo tiene que asegurarse de tener siempre suficiente capital disponible, por ejemplo, para renovaciones, reformas y desocupación (más común en los locales C).

Los bienes inmuebles, independientemente de que sean condominios, casas o edificios de apartamentos, en ubicaciones A y B, son un banco seguro. Así que el primer paso es siempre, la primera propiedad. Conozca más sobre el tema aquí:

• Comprar una propiedad
• Al igual que la compra de una casa
• Comprar un condominio

Residencial, comercial, en propiedad o en alquiler

Pero no basta con comprar, ahora viene la cuestión de ¿propietario o alquiler? ¡Aquí, claramente alquilando! Cuando se trata de la cuestión de la propiedad residencial o la propiedad comercial, claramente la propiedad residencial. En muchos centros urbanos, los locales comerciales están vacíos. Así que el realquiler es mucho más difícil.

Sigamos con el tema de los impuestos. ¿Qué impuestos hay que pagar cuando se compra un condominio o una casa? El tema de los impuestos puede ser interminable. Un asesor fiscal puede dar los impulsos adecuados. Sin embargo, por regla general, los impuestos son competencia del jefe y, por tanto, están sujetos a su planificación personal, en consulta con el asesor fiscal.

Ejemplo: Impuesto sobre la especulación en la reventa

Un tipo de impuesto fácil de recordar, por ejemplo, es el impuesto sobre la especulación. Establece que los bienes inmuebles pueden venderse libres de impuestos después de 10 años. Así, si mantiene su propiedad durante diez años y luego la vende, está exento del impuesto sobre la especulación. Alguien que sólo posee un condominio y no sabe nada de él, vende el condominio después de nueve años, conocerá el impuesto de especulación por primera vez. En consecuencia, la conclusión inversa de nuevo: ¡usted es el mejor organizador para su acumulación de riqueza!

En consecuencia, la acumulación de riqueza con los bienes inmuebles sólo es posible si se amplía gradualmente la cartera. La acumulación de riqueza con propiedades no es suficiente para construir una base sólida para la vejez. Lo ideal es comprar una propiedad y alquilarla.

Para dar una idea de cómo se pueden evitar los impuestos, por ejemplo a través de ciertas formas / construcciones legales, aquí hay dos ejemplos. Cuando ya no se trata sólo de propiedades individuales, sino tal vez de 50, 100, 500 o incluso 5.000 unidades residenciales, se necesitan otras construcciones que la típica sociedad de responsabilidad limitada individual . Si quiere profundizar un poco más en el tema de los bienes inmuebles, las inversiones y los impuestos, aquí tiene otros dos buenos ejemplos de lo que es posible cuando se llega al punto de «lograrlo».

Por lo general, para las familias, sobre todo para transmitir el patrimonio a la siguiente generación, pero también para poder transmitir los beneficios, en parte, libres de impuestos, muchas se convierten en la fundación familiar.

Fundación familiar – ejemplo

Explicado de forma muy sencilla: si posee muchos bienes inmuebles, puede crear una fundación familiar. La ventaja: con una fundación familiar sólo se paga el 15% del impuesto de sociedades por el alquiler de inmuebles y las plusvalías están exentas de impuestos (tras el periodo de especulación). La cosa se pone aún mejor, por ejemplo, en la incorporación. Al transferir los activos en el momento de la constitución, se pueden transferir hasta 500.000 euros al beneficiario de la fundación libres de impuestos (sin impuesto sobre donaciones).

• Fundaciones familiares

Se hace aún más grande después, mucho, mucho más tarde en la gestión de activos.

Gestión de activos – ejemplo

La gestión de activos también se llama la inversión de los ricos. El hecho es que invertir con sociedades de gestión de activos sólo es rentable a partir de una determinada cantidad y no es una opción sensata para los pequeños inversores. ¿Cómo funcionan exactamente los servicios de gestión de activos y en qué momento tiene sentido que su dinero sea gestionado por otra persona? El tema de la gestión de activos es muy polifacético y sólo merece la pena para determinadas personas. Especialmente para los inversores institucionales, como las compañías de seguros, la inversión merece la pena.

• Gestión de activos

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Lista de control de impuestos: Venta de inmuebles

Para resumir la historia. Cuando se trata de impuestos inmobiliarios, a menudo se reciben largas explicaciones. En principio, los impuestos pueden resumirse en 4 simples puntos.

¡Importante! Esta pequeña guía pretende que usted comprenda el tema de los bienes inmuebles y los impuestos. En todos los casos, hable con su experto o asesor sobre su situación personal de venta.

La lista de control fiscal:

1. Se paga el impuesto de especulación (menos de 10 años) sobre el beneficio; para los privados y comerciales
2. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales paga a los compradores; para los particulares y las empresas
3. Usted paga el impuesto sobre actividades económicas (respete la regla de las 3 propiedades); para el comercio
4. El IVA lo paga el comprador; en el caso del comercio

Más específicos son el impuesto de sucesiones (ErbSt) y el de donaciones (SchenkSt). Lea más sobre esto en: Ahorrar impuestos con los bienes inmuebles.

Veamos ahora en detalle todas las cargas fiscales:

Periodo de especulación para la venta de inmuebles

Como se ha descrito en la introducción, el periodo de especulación se aplica a las ventas de inmuebles. La primera pregunta importante para los vendedores particulares es: ¿Ha utilizado usted mismo el inmueble en los últimos 2 años o lo ha utilizado un tercero?

Uso propio o de terceros

Para los vendedores particulares, este aspecto es muy importante en relación con el impuesto sobre la especulación. ¿Su propiedad era utilizada por usted mismo antes de la venta o era utilizada por otra persona?

Las ganancias derivadas de la venta de una propiedad ocupada por el propietario están exentas de impuestos. Para ello deben cumplirse dos factores, debe 1) haber sido utilizado por usted en los dos últimos años (finalidad residencial) y debe 2) haber sido utilizado por usted, con fines residenciales, en el año de la venta.

Las ganancias de la venta de una propiedad ocupada por el propietario están exentas de impuestos (> 2 años)

Consejo. La finalidad residencial significa que usted vive en el inmueble como propietario o tiene hijos o cónyuges y parejas con derecho a subsidio familiar.

Venta libre de impuestos después de 10 años

El periodo de especulación significa que un inmueble puede venderse libre de impuestos una vez transcurrido el periodo. El periodo de especulación termina automáticamente después de 10 años. Si vende su condominio, casa o terreno dentro de este período con un beneficio, entonces se debe pagar el impuesto sobre la especulación.

Impuesto de especulación de menos de 10 años

La norma sobre el impuesto a la especulación:

• Menos de 10 años: se aplica el impuesto de especulación
• A partir del 10º año: sin impuesto de especulación

¡Tip! Lea más sobre cómo ahorrar impuestos con los bienes inmuebles aquí.

Calcule el impuesto sobre la especulación: ¿A cuánto asciende el impuesto sobre la especulación?

La cuantía del impuesto sobre la especulación depende de su nivel impositivo. Como regla general, puede recordar que el impuesto de especulación es aproximadamente el 40% del beneficio. Veamos un ejemplo de cálculo:

Ahora llegamos a la gran pregunta, ¿se puede seguir «ahorrando impuestos» aquí, hay costes que se pueden deducir del impuesto de especulación?

Impuesto sobre la especulación = importe del aumento de valor

Para que pueda «reducir el impuesto», tenemos que ir a los ingresos imponibles. Los gastos que minimizan la recaudación son los gastos de venta, es decir, gastos como la comisión del agente o los trabajos de pintura (consejo: aumento simultáneo del valor).

Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG): § 23 Operaciones de venta privadas

En principio, se aplica lo siguiente (según el artículo 23 de la EStG): si vende su propiedad sólo diez años después de la compra, no tiene que pagar impuestos.

(1) Las operaciones de venta privadas (§ 22 número 2) son

1. Operaciones de venta de bienes inmuebles y derechos sujetos a las disposiciones del derecho civil sobre bienes inmuebles (por ejemplo, derecho de construcción hereditario, derecho de extracción de minerales) cuyo período entre la adquisición y la venta no supere los diez años. Los edificios y las instalaciones exteriores deben incluirse en la medida en que se construyan, amplíen o amplíen dentro de este periodo; esto se aplica, por tanto, a las partes de los edificios que son bienes inmuebles independientes, así como a los pisos ocupados por el propietario y a las habitaciones de propiedad parcial. Se excluyen los activos que se utilizaron exclusivamente para fines residenciales propios en el período comprendido entre la adquisición o la finalización y la venta, o para fines residenciales propios en el año de la venta y en los dos años anteriores;
2. Operaciones de venta de otros activos cuyo periodo entre la adquisición y la venta no supera el año. Quedan excluidas las enajenaciones de objetos de uso cotidiano. En el caso de la adquisición y venta de varios importes similares en moneda extranjera, se asumirá que los importes adquiridos en primer lugar se vendieron primero. En el caso de los bienes en el sentido de la frase 1 de cuya utilización se obtienen ingresos como fuente de renta en al menos un año natural, el plazo se aumentará a diez años;
3. Operaciones de venta en las que la venta de los activos se produce antes que la adquisición.

También se considerará adquisición la transmisión de un bien al patrimonio particular del contribuyente por desistimiento o cese de la actividad. En el caso de la adquisición a título gratuito, la adquisición o la transmisión del bien al patrimonio privado por parte del antecesor en el título se atribuirá al único sucesor en el título a los efectos de esta disposición. La adquisición o enajenación de una participación directa o indirecta en una sociedad colectiva se considerará como la adquisición o enajenación del patrimonio a prorrata.

También se considerará venta en el sentido de la frase 1 número 1

1. La aportación de un activo al patrimonio empresarial si la enajenación desde el patrimonio empresarial se produce en un plazo de diez años desde la adquisición del activo, y
2. La contribución oculta a una corporación.
   (2) Los ingresos procedentes de operaciones de venta privada del tipo mencionado en el apartado 1 se incluirán en los ingresos de otros tipos de renta en la medida en que pertenezcan a los mismos.
   (3) El beneficio o la pérdida de las operaciones de venta previstas en el apartado 1 será la diferencia entre el precio de venta, por un lado, y los costes de adquisición o producción y los gastos relacionados con los ingresos, por otro. En los casos mencionados en el apartado 1, frase 5, número 1, el precio de venta se sustituirá por el valor tasado en el momento de la aportación de acuerdo con el artículo 6, apartado 1, número 5, y en los casos mencionados en el apartado 1, frase 5, número 2, por el valor justo de mercado. En los casos contemplados en el apartado (1) frase 2, el coste de adquisición o de producción se sustituirá por el valor determinado de acuerdo con el número 4 del apartado 1 del artículo 6 o el apartado 3 del artículo 16. De los costes de adquisición o producción se deducirán las deducciones por desgaste, las deducciones incrementadas y las amortizaciones especiales en la medida en que se hayan deducido para determinar los ingresos en el sentido del artículo 2, apartado 1, frase 1, números 4 a 7. Los beneficios seguirán estando exentos de impuestos si el beneficio total obtenido por las operaciones de venta privadas en el año natural fue inferior a 600 euros. En los casos del número 1 de la frase 5 del apartado 1, los beneficios o las pérdidas se reconocerán en el año natural en el que se haya devengado el precio de la enajenación del patrimonio empresarial, y en los casos del número 2 de la frase 5 del apartado 1, en el año natural de la aportación oculta. Las pérdidas sólo pueden compensarse hasta el importe de los beneficios que el contribuyente haya obtenido de las operaciones de venta privadas en el mismo año natural; no pueden deducirse en virtud del artículo 10d. No obstante, las pérdidas reducirán, de conformidad con el artículo 10 quinquies, los ingresos que el contribuyente haya obtenido o vaya a obtener en el período de liquidación inmediatamente anterior o en los períodos de liquidación posteriores por operaciones de venta privadas de conformidad con el apartado 1; se aplicará mutatis mutandis el apartado 4 del artículo 10 quinquies.

Fuente: Ministerio Federal de Justicia (a fecha de 05/2021).

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: ¿comprador o vendedor?

¿Tiene que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales como vendedor? ¡Buenas noticias! Este impuesto corre a cargo del comprador.

Los compradores pagan el impuesto de transmisiones patrimoniales, no los compradores

Por regla general, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales oscila entre el 3,5% y el 6,5%, dependiendo del estado federal en el que se encuentre la propiedad o el terreno. Para una rápida orientación, hemos resumido aquí los tipos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales para los 16 estados federados con ejemplos de precios de compra de 1 a 5 millones de euros, desde Baviera hasta Hamburgo.

• Impuesto sobre transmisiones patrim oniales – tabla y ejemplo de cálculo

Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (GrEStG): § 13 Deudor fiscal

He aquí un breve vistazo al texto legal según el §13 nº 2 de la GrEStG.

Los deudores fiscales son:

1. Por regla general: las personas que intervienen en una operación de adquisición como partes del contrato;
2. En el caso de adquisición por ministerio de la ley: el anterior propietario y el adquirente;
3. En el caso de adquisición por expropiación: el adquirente;
4. En el caso de la oferta más alta en un procedimiento de ejecución hipotecaria: el mejor postor;
5. En caso de unificación de al menos el 95% de las acciones de una empresa en manos de
   1. Del adquirente:
      el adquirente;
   2. Varias empresas o personas:
      a estas partes interesadas;
6. En caso de cambio de los socios de una sociedad: la sociedad;
7. En el caso de una participación económica de al menos el 95 por ciento en una empresa: la entidad jurídica que posee la participación económica.

Fuente: Ministerio Federal de Justicia (a partir de 09/2020).

Comercio de propiedades comerciales: venta de inmuebles

Si desea vender varios inmuebles, concretamente 3 inmuebles o más en 5 años, está sujeto a las disposiciones del comercio de inmuebles comerciales (artículo 15 de la EStG). En la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG), más concretamente en el artículo 15 sobre los ingresos procedentes de operaciones comerciales, sirve para distinguir entre los ingresos exentos de impuestos procedentes de la gestión de activos privados y los ingresos imponibles procedentes de operaciones comerciales.

La norma para el comercio:

de 3 propiedades en 5 años

Si el inmueble se comercializa, no sólo se grava la plusvalía, sino que también hay que registrar un comercio y pagar los impuestos correspondientes. De acuerdo con el artículo 15 de la EStG, también se debe pagar el impuesto sobre actividades económicas.

El impuesto sobre el comercio explicado

El impuesto sobre actividades económicas, o GewSt en su forma abreviada, se aplica por lo general a los ingresos de toda empresa comercial alemana y, por tanto, se basa en el poder adquisitivo objetivo de la empresa correspondiente. Dado que las sociedades de responsabilidad limitada, las sociedades anónimas y similares se consideran siempre empresas comerciales en virtud de su forma jurídica, el impuesto sobre actividades económicas es obligatorio para las sociedades, independientemente de la composición del equipo fundador.

• Impuesto sobre el comercio

En aras de la exhaustividad, ¿quién paga el impuesto sobre las ventas? El comprador paga el impuesto sobre la venta, así como el impuesto sobre la transferencia de tierras.

Ahorrar impuestos con los inmuebles

¡Consejo de lectura! Ahorrar impuestos con la propiedad inmobiliaria – ¡Infórmese sobre los impuestos! Usted es el mejor professional financiero que puede encontrar para su entorno individual (privado y empresarial). Calcular usted mismo los impuestos es la herramienta para minimizar su propia carga fiscal.

Así que se trata de convertir los impuestos en riqueza privada

Cuanto menos impuestos tenga que pagar a la Agencia Tributaria, más rápido irá su acumulación de riqueza privada. En esta guía encontrará más información sobre el tema de la optimización fiscal. En su mayor parte, nos ocupamos de la compra de inmuebles en Alemania, pero al final también encontrará consejos para las inversiones en Europa y el gran especial: los impuestos en los Estados Unidos. Comience con lo básico sobre los costes de compra auxiliares en Alemania, el impuesto de transferencia de tierras y las formas jurídicas como la GmbH inmobiliaria, las fundaciones familiares y otras formas jurídicas.

• Ahorrar impuestos con los inmuebles

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