¿Qué hay de nuevo? Clima, nueva construcción y renovación

Por supuesto, la política climática ha dejado un sello muy grande en el acuerdo entre el SPD, los Verdes y el FDP. Ya se han acordado 177 páginas de acuerdo de coalición. La búsqueda del término «clima» arroja 198 resultados. Más de 40 páginas tratan de los cambios para una mayor protección del clima. El gran objetivo es la neutralidad climática.

Por ejemplo, los sistemas de calefacción deberán funcionar con al menos un 65% de energías renovables a partir de 2025, independientemente de si se trata de una casa unifamiliar, un condominio o un edificio de apartamentos. Se va a impulsar masivamente la construcción de viviendas, pasando de los actuales 306.000 pisos construidos al año a un total de 400.000 nuevos pisos. Un aumento del 30,5% en la construcción de viviendas. Esto, a su vez, (y otras herramientas como el freno al alquiler) pretende «hacer asequible la vivienda».

Los datos más importantes de un vistazo: 2022…

Los cambios de un vistazo:

• Nueva construcción de 400.000 viviendas / año, 100.000 de ellas públicas
• Propio Ministerio de la Construcción
• Promoción de la propiedad
• Límite de alquiler regional
• La industria de la construcción y la protección del clima
• Paneles solares en todas las superficies del tejado
• Suministro de calor neutro desde el punto de vista climático: Sistemas de calefacción
• Estaciones de carga (e-car) Expansión

Fuente: Acuerdo de coalición en materia inmobili aria – Immobilien-Erfahrung.de

Construcción de nuevas viviendas y auge de la edificación: +100.000 viviendas anuales

El nuevo gobierno federal quiere promover un boom de la construcción. Para ello, se van a construir 400.000 nuevos pisos al año, como se ha descrito al principio. En la actualidad, se terminan algo más de 306.000 pisos al año. Por consiguiente, la cantidad se incrementará en un 30,5%.

Ministro de la Construcción y Ministerio de la Construcción

La Agencia Inmobiliaria Federal, en particular, se encargará de ello, con inversiones públicas para 100.000 pisos. Pero, según el acuerdo de coalición, el nuevo gobierno federal quiere aún más, incluso se va a crear un ministerio de construcción independiente con su propio ministro de construcción.

Otro de los grandes problemas de Alemania que el gobierno federal quiere resolver son los larguísimos trámites de los permisos de construcción. Se trata de simplificarlas para que la construcción pueda o pueda llevarse a cabo más rápidamente, desde los nuevos pisos hasta los aerogeneradores.

La construcción nueva y el Ministerio de la Construcción de un vistazo

Los datos más importantes de un vistazo:

• Ministerio de la Construcción y Ministro de la Construcción
• Agencia Federal para las Tareas Inmobiliarias (BIma)
• Inversiones en construcción: + 30,5 % o ~94.000 viviendas / año
• Permiso de planificación: Rapidez en la construcción

Freno a la renta: limitación regional

Uno de los temas más importantes del nuevo acuerdo de coalición es «la vivienda y la construcción». El aumento de los alquileres en los centros urbanos alemanes domina los titulares, ya sea en Internet, en la televisión o en los periódicos. Especialmente en grandes ciudades como Berlín, Múnich y Hamburgo, la vivienda asequible se está convirtiendo en un verdadero problema, sobre todo para las familias jóvenes.

No hay signos de cambio de tendencia. Incluso mirando los aumentos de los alquileres de los últimos años y décadas, no hay alivio a la vista. Incluso el Banco Central Europeo exige ahora a Alemania que tome medidas para contrarrestar el aumento generalizado de los precios en el país, como ha informado esta mañana Deutschlandfunk.

Evolución del índice de precios del alquiler en Alemania

Evolución del índice de precios de los alquileres en Alemania en los años comprendidos entre 1995 y 2020 (2015 = índice 100):

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Como se ha descrito, se construirán 400.000 viviendas anuales con este fin, 100.000 de ellas financiadas con fondos públicos.

Datos sobre el freno al alquiler regional

Probablemente ya conozca el Mietpreisbremse de Berlín. El experimento fracasó, pero el límite de la renta no. Según el acuerdo de coalición, habrá un freno al alquiler regional, limitado a un máximo de 3 años. Los alquileres en esta región podrán entonces subir un máximo del 11%, hasta ahora era del 15%.

Freno a la renta en el acuerdo de coalición:

1. Límite de renta para cada región
2. Limitado a un máximo de +11
3. Limitado a un máximo de 3 años / región

Promover la propiedad: aumentar la tasa de propiedad

En general, debería promoverse más la propiedad. Ya hemos tratado en detalle el tema de la ocupación por el propietario, especialmente en relación con los bienes inmuebles como inversión de capital (alquiler). La vivienda en propiedad es la forma más cara de vivienda, pero a largo plazo es una forma de crear riqueza para los particulares. En consecuencia, más ciudadanos alemanes deberían convertirse en propietarios de viviendas. Principalmente, por supuesto, en pisos, después de todo, el sellado de las áreas de tierra está aumentando cada vez más. Sólo en Alemania se precintan cada día cinco hectáreas de terreno, por ejemplo para aparcamientos, pero también para nuevas construcciones.

Esto es lo que dice el acuerdo de coalición:

«Queremos que más personas en Alemania puedan vivir en una vivienda en propiedad»

46,5% Tasa de propiedad en Alemania

¿Qué pasa con la tasa de propiedad de la vivienda en Alemania?

• 2018 – 46,5%
• 2014 – 45,5%
• 2010 – 45,7%
• 2006 – 41,6%
• 2002 – 42,6%
• 1998 – 40,9%

Fuente: Oficina Federal de Estadística

Sistema solar: Uso de las superficies de los tejados

Lasinstalaciones solares vuelven a ser un gran tema, ya que durante muchos años el Estado ha concedido muchas subvenciones para ellas. Ahora las instalaciones solares van a ser obligatorias para una gran parte de la industria de la construcción.

En concreto, todo hasta el acuerdo de coalición:

«Todas las superficies de los tejados adecuadas se utilizarán para la energía solar en el futuro».

Los objetivos son muy ambiciosos: para 2030, el 90% de la electricidad deberá proceder únicamente de la energía solar. Hay muchas zonas disponibles para ello, basta con pensar en los supermercados de una sola planta con sus tejados planos o en los enormes centros logísticos.

«Para los nuevos edificios comerciales, debería ser obligatorio; para los nuevos edificios privados, debería convertirse en la norma».

Actualmente, Alemania necesita una cantidad neta de electricidad producida de 220 gigavatios. Se espera que la energía solar cubra 200 gigavatios en los próximos años.

Objetivo: 200 gigavatios / año mediante electricidad procedente del sol

Instalación, ya sea una casa unifamiliar o un edificio de apartamentos:

Suministro de calor neutro desde el punto de vista climático: Sistemas de calefacción

Se introducirán los siguientes cambios en la Ley de Energía de los Edificios (GEG): Los sistemas de calefacción instalados después de 2025 deberán funcionar con un 65% de energías renovables. Esto supondrá un gran reto, y habrá que instalar sistemas híbridos con energía solar térmica además de los actuales.

¡Tip! Lea más sobre el «Futuro» aquí:

• Casa de bajo consumo
• Energía solar para el hogar

Además, hay algunos cambios detallados, especialmente para las conversiones, extensiones bajo líneas.

El aislamiento, cada vez más importante en la nueva construcción:

Estaciones de carga: Ampliación pública y en la casa

El cambio a la movilidad eléctrica, del que he escrito con frecuencia aquí en el blog, también será muy interesante.

El titular es grande:

15 millones de coches eléctricos + 1 millón de estaciones de recarga

15 millones de coches eléctricos supondrán grandes retos para la red eléctrica. Para suministrar electricidad a todos estos coches, la red de recarga alemana se ampliará a un millón de estaciones de recarga.

Por supuesto, no todas las estaciones de recarga serán públicas; una gran parte se instalará en casas y garajes, cocheras y garajes subterráneos. Ya se están instalando estaciones de recarga rápida en cada vez más garajes subterráneos. Según el estado actual de la tecnología, los coches eléctricos pueden recargarse en unos 30 minutos.

Lo interesante es que en el futuro los coches eléctricos podrían formar parte de la red eléctrica. Como almacenamiento descentralizado de electricidad. Si se recurre cada vez más a la energía solar, a la energía eólica y a la hidroeléctrica, la energía no está siempre disponible en la misma cantidad. Tampoco podemos aumentar la potencia de una central eléctrica. Las baterías de los coches eléctricos podrían servir para el almacenamiento descentralizado de nuestras ciudades en el futuro.

No hay subidas de impuestos: Se mantiene el tipo impositivo máximo

Por último, algo bueno, para todos los propietarios que también alquilan, el tipo impositivo máximo no se ha tocado. Tampoco hubo otras subidas de impuestos.

Viviendas para inversores: Pisos pequeños en ubicaciones A y B

Como inversor, no sólo es importante que consiga una alta rentabilidad por el alquiler y que evite los desalojos, sino que también quiere que su propiedad sea rápida y fácil de alquilar. Por lo tanto, debe seleccionar un espacio vital óptimo para este fin.

Lo más importante: alto rendimiento de los alquileres, ausencia de vacantes y alquiler rápido

Importante: Al comprar una propiedad como inversión, preste atención a la relación entre el número de habitaciones y la superficie habitable. Ejemplo: Un piso de 120 m² con 2 habitaciones es tan difícil de alquilar como un piso de 60 m² con 5 habitaciones. En cambio, los pisos de entre 50 y 80 m² han tenido especial éxito en el pasado. También son rentables los pisos de un dormitorio de 20 a 40 m² en muy buenas ubicaciones A y B. Estas propiedades son especialmente populares entre los solteros, los jóvenes professionales y los estudiantes. El único inconveniente: el cambio frecuente de inquilinos.

He aquí un resumen de nuestros consejos:

1. Relación equilibrada entre el tamaño de la habitación y el espacio vital
2. Pisos de entre 50 y 80 m²
3. Pisos de una habitación de entre 20 y 40 m²

Sugerencia: Evite las plazas con pisos compartidos

Así que los pisos demasiado grandes son difíciles de alquilar. ¿Por qué? El grupo objetivo de estos pisos es simplemente más pequeño. Si ya es propietario de un piso de estas dimensiones o tiene previsto comprarlo, puede sortear estas dificultades alquilándolo como piso compartido. Aunque esto supone un cambio frecuente de inquilinos, permite ganar un precio más efectivo por metro cuadrado.

En mi guía de Immobilien-Erfahrung.de encontrará más consejos sobre el tamaño óptimo del inmueble:

• Tamaño de la vivienda: ¿espacio habitable (m²) al comprar un condominio? (externo)

Los microapartamentos también son excelentes propiedades de inversión:

Espacio vital para los propietarios: un alto factor de bienestar

En comparación con los inversores de capital, el factor subjetivo de la sensación de bienestar es el que más influye en los propietarios a la hora de elegir el espacio vital adecuado. La mayoría de los propietarios suelen tener más espacio vital del necesario. Sin embargo, tenga en cuenta que una propiedad más grande también conlleva un mayor precio de compra. Por no hablar de los elevados costes de las compras auxiliares.

Las preferencias personales y los objetivos son primordiales.

Conclusión: ¿Qué tamaño debe tener su propiedad?

Esta pregunta depende de su estrategia de inversión y de sus objetivos individuales. Si vas a comprar una casa o un piso como inversión, debes asegurarte de que el número de habitaciones y el tamaño de la vivienda coinciden. Además de los pisos de 2-3 habitaciones de entre 50 y 80 m², también han tenido éxito los pisos de una habitación en las ubicaciones A y B. Si invierte en una propiedad como propietario, su bienestar personal es lo primero.

Si quiere saber aún más sobre la compra de un inmueble, ya sea para uso propio o como inversión, numerosos artículos, guías sobre el tema del alquiler frente al no alquiler, así como listas de comprobación, todo ello gratuito y disponible las 24 horas en línea, con nosotros.

Piso, casa, edificio de apartamentos, ¡todo para los principiantes del sector inmobiliario!

Ahora nuevo en Immobilien-Erfahrung.de:

• Compra de inmuebles: aprendizaje – externo

Ocupación por el propietario: ¿compra alquilada o no alquilada?

Supongamos que quiere comprar la propiedad para uso propio. Eso significa que quiere comprar su propiedad, mudarse directamente y quizás incluso rediseñarla según convenga. En este caso, lo más adecuado es un inmueble no alquilado. Ahorrará tiempo, ya que no tendrá que avisar al inquilino, así como costes y esfuerzo.

Ventajas cuando la propiedad no está alquilada: menos costes, tiempo y esfuerzo

Pero, ¿qué hacer cuando ha encontrado la propiedad de sus sueños y está alquilada? A continuación, debe comunicar sus propias necesidades.

Cese del uso propio: Plazo legal, excepciones & Co.

Por lo tanto, los inquilinos pueden recibir un preaviso de rescisión si necesitan la propiedad para su propio uso. Lo único que tiene que hacer es cumplir el plazo legal de 3 a 9 meses para rescindir el contrato de arrendamiento por uso personal.

Además, debe dar razones comprensibles de por qué necesita la casa o el piso para su propio uso. También es posible si un beneficiario tiene que mudarse por motivos urgentes. Por lo tanto, el mero deseo de trasladarse personalmente no es suficiente. También se aplican excepciones en caso de enfermedad, vejez o familias monoparentales.

Consejo de lectura: Notificación de cese del uso propio

Alquilado frente a no alquilado para inversiones de capital

Si adquiere una propiedad como inversión, tanto las propiedades alquiladas como las no alquiladas tienen sus ventajas e inconvenientes.

Compra alquilada: No hay nuevos arrendamientos ni vacantes

Si desea comprar una propiedad que ya está alquilada, esto sin duda ofrece algunas ventajas. No tendrá que buscar nuevos inquilinos y evitará así el riesgo de una vacante. El vendedor también puede darte información sobre el comportamiento de pago de los inquilinos. Al mismo tiempo, alquilar significa que tienes que hacerte cargo de todos los contratos de alquiler. Esto incluye las que están redactadas incorrectamente.

He aquí las ventajas de un vistazo:

• No es necesario un nuevo arrendamiento
• Los inquilinos ya son conocidos
• Bajo riesgo de vacante

Comprar sin alquilar: Arrendamiento actual y precio de mercado

Si compra un inmueble que no está alquilado, primero debe esperar que se desocupe, pero también puede renovarlo y acondicionarlo directamente si es necesario. También puede formular aquí sus propios contratos de alquiler y puede alquilar el inmueble por un alquiler actual de mercado. A propósito: las obras de renovación que sirven para aumentar el valor de la propiedad son deducibles de impuestos, ¡otro punto a favor!

Estas son las ventajas que puede esperar al comprar un inmueble no alquilado:

• Precio de mercado de los nuevos alquileres
• Redacción independiente de un contrato de arrendamiento
• Tiempo suficiente para las obras de renovación

Conclusión: ¿Debe comprar alquilado o sin alquilar?

A la hora de responder a esta pregunta, no se trata sólo de la finalidad y el objetivo de la propiedad, sino también de qué ventajas pueden combinarse mejor con ella. ¿Preferiría mudarse rápidamente a la nueva vivienda? Entonces, una propiedad no alquilada implica mucho menos tiempo, coste y esfuerzo. Si la casa o el piso es una inversión, tienes que decidir por ti mismo con qué pasos siguientes te sientes más cómodo.

¡Consejo! Encontrará más ventajas y desventajas de los inmuebles alquilados y no alquilados en mi nuevo proyecto para compradores de inmuebles (Immobilien-Erfahrung.de):

• ¿Comprar alquilado vs no alquilado? – exterior

Wohnen in Kreuzberg: Buntes Stadtviertel der Kontraste

Kreuzberg es el barrio de los estudiantes amantes de la libertad, creativos, familias jóvenes y, cada vez más, inversores con capital. La mezcla única de historia alemana, mercado influenciado por la cultura turco-oriental en las orillas del Maybachufer y gastronomía de alto precio gentrificada es lo que da el encanto a este barrio. Aquí se encuentran lo antiguo y lo joven, lo conservador y lo progresista, los edificios históricos de la época de los fundadores y los nuevos edificios de arquitectos. Estos contrastes son la principal razón por la que Kreuzberg lleva más de dos décadas siendo uno de los distritos más dinámicos en cuanto a precios de Berlín.

Situación y mapa: así se encuentra Kreuzberg en Berlín

Kreuzberg se encuentra en el centro sur de Berlín y limita al norte con Mitte (a través del antiguo recorrido de la muralla), al este con Friedrichshain, al sur con Neukölln y Tempelhof y al oeste con Schöneberg. Desde la reforma administrativa, forma junto con Friedrichshain el distrito de Friedrichshain-Kreuzberg. Dentro de Kreuzberg se distinguen tradicionalmente dos zonas de código postal: SO36 (Kreuzberg oriental, anteriormente directamente junto a la muralla) y SW61 (Kreuzberg occidental, con un carácter más burgués).

Microlocaciones: SO36 vs. SW61 – los dos rostros de Kreuzberg

Quien compra en Kreuzberg debe saber: el barrio no es homogéneo. Entre Wrangelkiez y Chamissokiez suelen existir diferencias de precio de 1.500 €/m² – con una construcción comparable.

• Wrangelkiez (SO36): Multicultural, animado, escena joven, muchos edificios de la época de los fundadores – fuerte desarrollo de valor
• Bergmannkiez (SW61): Atractivo burgués, Bergmannstraße como zona para pasear, situación muy estable
• Chamissokiez (SW61): La microzona más tranquila de Kreuzberg, hermosos edificios antiguos con estuco – nivel de precios muy alto
• Viktoriakiez (SW61): Alrededor del Viktoriapark, terreno en pendiente, muchas familias
• Graefekiez (SO36): Entre Landwehrkanal y Hermannplatz – barrio de tendencia con alta demanda de inquilinos
• Oranienkiez (SO36): Alrededor de la Oranienstraße – vida nocturna, prestar atención a la alta carga de ruido

Vinculación al transporte: metro, S-Bahn, bicicleta

Kreuzberg es uno de los distritos mejor conectados de Berlín. La U1 (tren subterráneo) atraviesa SO36, la U6 conecta la Friedrichstraße con Tempelhof, y la U7 y la U8 abarcan el oeste y el sur. El anillo de la S-Bahn toca Kreuzberg en el sur (S Yorckstraße). Desde la estación principal se tarda aproximadamente 12 minutos en tren U6, y desde el aeropuerto BER unos 45 minutos en tren S-Bahn. Para los inversores: las ubicaciones con acceso a la red de metro en menos de 5 minutos de caminata generan alquileres significativamente más altos.

Atracciones turísticas: Checkpoint Charlie, Markthalle Neun & Technikmuseum

Kreuzberg es hogar de algunas de las atracciones históricas más importantes de Berlín. Aquí se encuentra Checkpoint Charlie, uno de los puntos de cruce fronterizos más importantes de la Guerra Fría, la Bergmannstraße cerca del Viktoriapark es la calle definitiva para pasear llena de cafés, bares y tiendas de moda, y la gran cantidad de museos invita a un viaje a través de la historia alemana.

Las principales atracciones de Kreuzberg:

• Checkpoint Charlie – antiguo punto de cruce fronterizo
• Viktoriapark con monumento nacional y cascada
• Bergmannstraße – calle gastronómica y de moda
• Markthalle Neun – Streetfood Thursday
• Museo Alemán de Tecnología
• Galería del Este (frontera con Friedrichshain)
• Canal Landwehr con el mercado del Maybachufer
• Museo Judío (edificio Libeskind)
• Topografía del Terror
• Galería Berlín

Vecinos famosos: Til Schweiger, Jannik Schümann & Co.

También la fama alemana del cine, la televisión y la música ha encontrado su lugar en Kreuzberg. Así, la icona cinematográfica Til Schweiger vivió temporalmente cerca de la Yorckstraße, Jannik Schümann, Thomas Heinze y Leslie Clio se han trasladado a la zona alrededor del muelle de Paul-Lincke, y también Kida Khodr Ramadan ha encontrado su lugar de residencia en Kreuzberg.

• Thomas Kretschmann
• Til Schweiger
• Patrick von Blume
• Jannik Schümann
• Thomas Heinze
• Leslie Clio
• Kida Khodr Ramadan

Visita: Un paseo por Kreuzberg

Kreuzberg se considera uno de los barrios con más carácter de Berlín. Su larga historia, el aire artístico y el encanto multicultural son lo que define este barrio. Arte de calle, tiendas originales de segunda mano, deliciosas especialidades culinarias de todo el mundo y un monumento histórico tras otro – sigamos un recorrido por este popular barrio de la ciudad.

Friedrichstraße alrededor de Checkpoint Charlie

La Friedrichstraße es la tarjeta de presentación norte de Kreuzberg. Quien comienza en Checkpoint Charlie se encuentra directamente en la antigua frontera interior alemana – hoy en día un punto de encuentro entre historia y comercio de lujo. Alrededor de la Kochstraße y la Zimmerstraße, las fachadas de principios de siglo restauradas y los edificios modernos de oficinas definen el paisaje. Aquí se encuentran viviendas en propiedad exclusivas con precios por metro cuadrado por encima de la marca de 8.000 €. Quien busca potencial de inversión encontrará aquí inmuebles con alta visibilidad, pero también alto nivel de ruido y afluencia turística.

Siguiendo las huellas de la pared de Berlín

Desde el Checkpoint Charlie, el recorrido de la muralla sigue por la Zimmerstraße hasta la Topografía del Terror y continúa hasta el estanque del Ángel. Quien camina por el antiguo sector fronterizo experimenta Kreuzberg desde su lado más histórico. Especialmente interesante para los compradores: muchos terrenos ubicados directamente junto al antiguo sector de la muralla han sido reconstruidos en los últimos años con modernos edificios de viviendas y townhouses, representando un segmento inmobiliario relativamente nuevo en Kreuzberg. Las «zonas muralla» se consideran puntos calientes para el incremento de valor, ya que combinan direcciones históricas con estándares de construcción nuevos.

Landwehrkanal: Entre lujosos palacetes y zonas verdes

El canal Landwehr es la arteria verde de Kreuzberg. Desde el margen de Paul-Lincke hasta el margen de Maybach y hasta el Urbanhafen, se alinean edificios representativos de la época de los fundadores, muchos de ellos protegidos como monumentos, con fachadas de estuco, balcones y suelos originales de parqué de roble. Una vivienda en propiedad con vista al agua es uno de los segmentos más demandados de Kreuzberg: los precios por metro cuadrado oscilan entre 8.500 y 11.000 € y no son nada excepcionales. Para los inversores es especialmente relevante que las ubicaciones junto al canal Landwehr suelen encontrarse en zonas protegidas – esto tiene efectos directos en la rehabilitación, transformación y ajuste de alquileres.

Inmobiliaria & precios por metro cuadrado en Kreuzberg

Renovada vivienda en edificio antiguo, espaciosa loft o exclusiva vivienda en piso en esquina – en Berlin-Kreuzberg dominan las viviendas en propiedad en el mercado. Las casas unifamiliares clásicas son aquí poco comunes; la oferta está compuesta principalmente por edificios de viviendas múltiples, townhouses y casas urbanas exclusivas. Una rehabilitación o modernización realizada por artesanos, Arquitecto & Co. eleva significativamente el precio de compra – aunque en muchas partes de Kreuzberg existen restricciones de protección de entornos que limitan las modernizaciones.

Consejo de lectura: Berlín – Las calles más caras

Precios por metro cuadrado en Kreuzberg a vista de pájaro

Rendimiento de alquiler: lo que pueden esperar los inversores

Kreuzberg pertenece a los distritos con mayor demanda de Berlín – el vacío de viviendas es prácticamente inexistente. La rentabilidad bruta de alquiler en pisos en propiedad suele estar entre el 2,8 % y el 3,8 %. Eso suena bajo, pero es habitual en la industria para una ubicación de primera clase con un alto potencial de aumento de valor.

Ejemplo de cálculo de inversión:

• Precio de compra de vivienda existente de 70 m²: aproximadamente 420.000 €
• Gastos de compra (aproximadamente 12 %): aproximadamente 50.400 €
• Inversión total: aproximadamente 470.400 €
• Alquiler frío a 17 €/m²: 1.190 €/mes = 14.280 €/año
• Rentabilidad bruta de alquiler: aproximadamente 3,0 %
• Rentabilidad neta de alquiler (después de gastos de gestión): aproximadamente 2,2 – 2,5 %

El verdadero palanca está en el aumento de valor: Kreuzberg ha registrado en los últimos diez años aumentos de precios por encima de la media.

Protección de entorno y prohibición de transformación: lo que los compradores deben saber

Grandes partes de Kreuzberg están declaradas como zonas de conservación social (zonas de protección de entorno). Esto tiene consecuencias importantes:

• Permiso obligatorio para modernizaciones: las rehabilitaciones de lujo están prácticamente excluidas
• Derecho de tanteo del distrito: Al vender un edificio de viviendas múltiples, el distrito puede tener prioridad en la compra
  ]]> https://lukinski.es/munich-buy-rent-casa-piso-terreno-precio-por-metro-cuadrado/ Sun, 24 May 2020 22:32:12 +0000 https://lukinski.de/munich-buy-rent-casa-piso-terreno-precio-por-metro-cuadrado/ Múnich compra y alquila – Múnich es la ciudad más cara de Alemania. Los precios del metro cuadrado están subiendo para los inquilinos, pero también para los compradores. Terrenos, parcelas, condominios, casas unifamiliares y edificios de apartamentos, los precios están subiendo, pero también los beneficios para los inversores. Analizamos el mercado inmobiliario de Múnich, la financiación y los consejos para la compra, pero también para los inquilinos. Al principio empezamos con los compradores y nuestra opinión sobre la evolución de los precios. Después del resumen, encontrará el precio de compra de las viviendas de nueva construcción en Múnich. De 2009 a 2019, el precio del metro cuadrado de una ETW (de nueva construcción) pasó de 3.400 euros/metro cuadrado a 8.100 euros/metro cuadrado. Un aumento de 4.700 euros / metro cuadrado, un total de + 138,2% en sólo 10 años. ¿Permanecerá la situación tensa? Lea nuestro análisis con datos y cifras actuales. ¡Consejo de lectura! Guía y lista de comprobación gratuitas sobre el tema de la venta de una casa o un piso. Volver a la vista general: Inmobiliaria Múnich.

  Comprar en Múnich

  En primer lugar, analizamos en detalle las estadísticas actuales de los compradores. Aquí encontrará mucha información, desde el precio de compra de un condominio de nueva construcción hasta consejos para alquilar una propiedad. También nos ocupamos de dos temas importantes: la compra en Múnich y el peligro de una burbuja inmobiliaria en Múnich.

  1. Precio de compra de un condominio de nueva construcción
  2. Evolución del precio de compra desde 2010
  3. Los préstamos inmobiliarios más elevados en Múnich
  4. ¿Burbuja inmobiliaria en Múnich?
  5. Comprar en Múnich
  6. Número de ventas de viviendas de lujo
  7. Deje que la propiedad

  La propiedad inmobiliaria como inversión: especial

  1. Parte: Inversión clásica o exótica – ¿Qué propiedad es adecuada como inversión?
  2. Parte: La propiedad inmobiliaria como inversión – ¿Qué debo tener en cuenta?

  El centro de Múnich con la famosa iglesia.

  

  Otro punto destacado en Múnich, el Parque Olímpico.

  

  Precio de compra de un condominio de nueva construcción

  Precio de compra de las viviendas de nueva construcción en Múnich de 2009 a 2019 (en euros por metro cuadrado). De 2009 a 2019, el precio del metro cuadrado de una ETW (de nueva construcción) pasó de 3.400 euros/metro cuadrado a 8.100 euros/metro cuadrado. Un aumento de 4.700 euros / metro cuadrado, un total de + 138,2% en sólo 10 años. ¿Permanecerá la situación tensa? Lea nuestro análisis con datos y cifras actuales.

  
  Puede encontrar más estadísticas en Statista

  Evolución del precio de compra desde 2010

  Ya hace 10 años, Múnich tenía un nivel de precios significativamente más alto para la compra de inmuebles. El desarrollo continuó. Aquí puede ver una comparación de los precios de compra de los condominios en Múnich hace 10 años con toda Alemania en el primer trimestre de 2010 y 2011 (en euros por m²)

  Múnich

  • Múnich, media: 3.538 euros/m²
  • Primer trimestre de 2010: 3.396 euros/metro cuadrado
  • Aumento en el primer trimestre de 2011: 3.680 euros/metro cuadrado

  Precio medio de compra más alto en el cambio de año de hace 10 años:

  +123,78 % Precio de compra (véase Alemania)

  Alemania (comparación)

  • Alemania, media: 1.581 euros/metro cuadrado
  • Primer trimestre de 2010: 1.519 euros/metro cuadrado
  • Aumento en el primer trimestre de 2011: 1.643 euros/metro cuadrado

  
  Puede encontrar más estadísticas en Statista

  Compra en Baviera desde 2010

  Precios de compra de inmuebles residenciales en Baviera por ciudad en el primer semestre de 2011 (en 1.000 euros).

  • Seihenhaus (azul)
  • Casa unifamiliar (azul oscuro)

  
  Puede encontrar más estadísticas en Statista

  Valoración de inmuebles en Múnich

  Reducir los costes secundarios + ganar capital de inversión – Cuanto mejor sea la valoración del inmueble, menores serán los costes secundarios y el impuesto sobre actividades económicas. Por ello, le recomiendo que siempre se ocupe intensamente de la valoración de los bienes inmuebles.

  Si acepta un precio de compra inmediatamente, probablemente pagará más. Puedes anotarlo como una tasa de enseñanza. Pero si se trata de una suma de 5 dígitos, se convierte rápidamente en algo doloroso para muchos. Podría haber invertido el dinero en la renovación o modernización de su propiedad, por ejemplo con un nuevo sistema de calefacción. Esto tendría dos efectos secundarios positivos inmediatos:

  1. Minimización del precio de compra mediante puntos concretos de crítica (por ejemplo, el tejido del edificio) y
  2. Aumento del valor mediante la renovación / modernización en la reventa.

  De este modo, no sólo pagará menos en concepto de gastos accesorios e impuestos, sino que podrá utilizar los activos disponibles para aumentar el valor de su propiedad. Por lo tanto, recuerde: cuanto más detallada sea la comprobación del inmueble, más probabilidades tendrá de minimizar el precio de compra. PD: Por cierto, ésta es también una de las razones por las que la mayoría de la gente recurre a agentes inmobiliarios en Múnich para comprar propiedades.

  Si ya tiene en mente una propiedad concreta, le recomiendo que lea los artículos individuales sobre terrenos, pisos, casas y similares.

  • Tarifa plana
  • Califique una casa
  • Calificar la casa de apartamentos
  • Tasa de propiedad

  Múnich vs. Alemania: Comparación de los precios de compra

  Estas guías individuales de las principales ciudades alemanas contienen los distritos importantes para los compradores de propiedades, información sobre la infraestructura, así como los requisitos previos para la compra, como los ingresos, la solvencia, los bancos y el patrimonio. Pero mucho más importante: los errores, los riesgos, los rendimientos de los alquileres y mucho más. ¿Qué es decisivo para el precio de compra y la valoración? Todo lo relacionado con la ubicación, la estructura del edificio, las renovaciones, el equipamiento y todo eso, de forma gratuita.

  Guías externas sobre compras, impuestos & co.

  (El enlace se abre en una nueva pestaña)

  Ciudad / Precio de compra actual:

  • Múnich ~ 8.993 euros / m²
  • Fráncfort ~ 6.701 euros / m²
  • Stuttgart ~ 6.324 euros / m²
  • Berlín ~ 5.578 euros / m²
  • Hamburgo ~ 5.507 euros / m²
  • Düsseldorf / Colonia ~ 5.470 euros / m²

  Financiación inmobiliaria

  Los préstamos inmobiliarios más elevados en Múnich

  El gráfico muestra una clasificación según el préstamo hipotecario medio más alto en las 20 ciudades más grandes de Alemania según una evaluación actual de la plataforma de comparación Check24. Aquí se comparan préstamos de 500.000 euros con 101 metros cuadrados de superficie habitable.

  1. Múnich – 504.000 euros
  2. Frankfurt – 417.000 euros
  3. Hamburgo – 384.000 euros
  4. …

  

  Puede encontrar más estadísticas en Statista

  ¿Burbuja inmobiliaria en Múnich?

  El gráfico muestra el riesgo de una burbuja inmobiliaria según el valor del índice en algunas de las principales ciudades del mundo. El Índice de Burbujas Inmobiliarias Globales de UBS sitúa el mercado inmobiliario en una perspectiva a largo plazo y pretende trazar el riesgo de burbujas inmobiliarias en las ciudades del mundo. El índice examinó 24 grandes ciudades. Múnich ocupa el primer lugar en la encuesta.

  

  Puede encontrar más estadísticas en Statista

  ¿Dónde vale la pena comprar? Comparación

  ¿Dónde vale la pena comprar una propiedad (casa, chalet, condominio, etc.)? En comparación, se puede ver el potencial que está latente especialmente en NRW y Hesse. Este gráfico muestra las ventajas en cuanto a costes de la propiedad de la vivienda en comparación con el alquiler en las áreas metropolitanas alemanas en 2018.

  1. Düsseldorf con el 53,8%.
  2. Colonia con el 53,6%.
  3. Fráncfort con el 50,1%.
  4. Stuttgart con un 44,0%.
  5. Leipzig con el 41,8%.
  6. Múnich con el 37,6%.
  7. Hamburgo con un 35,0%.
  8. Berlín con el 26,9%.

  

  Puede encontrar más estadísticas en Statista

  Casas exclusivas y pisos de diseño en Múnich.

  

  Exclusivo condominio, justo en el centro del Viktualienmarkt.

  

  Número de ventas de viviendas de lujo

  ¿Cuántas propiedades de lujo se venden y compran en Alemania cada año? Estas estadísticas muestran lo manejable que es el mercado. Aquí puede ver el número de ventas de propiedades de lujo en determinadas ciudades de Alemania.

  
  Puede encontrar más estadísticas en Statista

  Los datos muestran para su visualización la última encuesta en el primer semestre de 2010 y 2011.

  ¿Se han construido suficientes pisos?

  Puedes vivir en tu propia propiedad o alquilarla. Con la actual escasez de viviendas, esta es una buena forma de aumentar los ingresos por alquiler. Porque, como siempre, se aplica la oferta y la demanda. El gráfico muestra la proporción de las terminaciones de edificios anuales en 2016-2018 en la demanda anual en el período 2016-2020.

  1. Hamburgo y Düsseldorf Cobertura / año al 86%.
  2. Cobertura de Fráncfort del Meno / año a 78
  3. Cobertura de Berlín / año a 73
  4. Cobertura de Múnich / año a los 67 años
  5. Cobertura de Stuttgart / año a 56
  6. Cobertura de Colonia / año a 46

  

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  Impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Múnich

  El impuesto sobre transmisiones patrimoniales se paga en Múnich y Baviera por la compra de un inmueble, o más exactamente de un terreno o una participación en un terreno. La cuantía del impuesto la fijan los distintos estados federados. Por regla general, el impuesto de transferencia de tierras oscila entre el 3,5% y el 6,5%. Aquí puede encontrar el tipo de impuesto sobre transmisiones patrimoniales vigente en Múnich, con ejemplos de precios de compra de 1 a 5 millones de euros:

  • Tabla del impuesto sobre transmisiones patrimoniales

  

  Alquilar

  1. Precio de alquiler del piso perfecto
  2. Mercado de la vivienda: Consultas y ofertas actuales
  3. Comprobación de la realidad: los precios de los primeros alquileres
  4. Edificios residenciales en Múnich
  5. Comparación de los gastos de servicio
  6. Alquilar un local comercial
  7. Alquilar una oficina: Espacio y prácticas disponibles
  8. Oficina de alquiler: comparar precios

  Precio de alquiler del piso perfecto

  Al igual que en el caso de la compra de viviendas, Múnich también se sitúa a la cabeza en una comparación nacional de los alquileres medios. El gráfico muestra el alquiler medio de un piso de 3 a 4 habitaciones (81 a 105 m2).

  1. Múnich – 1.500 euros / mes
  2. Frankfurt – 1.170 euros / mes
  3. Stuttgart – 1.080 euros / mes
  4. Hamburgo – 1.030 euros / mes
  5. Düsseldorf – 900 Euro / mes
  6. …

  

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  Mercado de la vivienda: Consultas y ofertas actuales

  El gráfico muestra las solicitudes y ofertas de pisos de alquiler en las 14 mayores ciudades de Alemania. Se evaluaron 150.000 anuncios de pisos de alquiler y las correspondientes consultas de contacto.

  

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  Comprobación de la realidad: los precios de los primeros alquileres

  El gráfico muestra los alquileres fríos por metro cuadrado para los primeros alquileres en las 7 principales ciudades.

  1. 1. Múnich de 12,96 euros a 17,42 euros (+ 4,46 euros)
     2. Stuttgart desde 10,00 euros hasta 14,21 euros (+ 4,21 euros)
     3. Fráncfort, de 11,57 euros a 14,18 euros (+ 3,01 euros)
     4. Hamburgo de 12,00 euros a 13,16 euros (+ 1,16 euros)
     5. Düsseldorf de 8,62 euros a 12,55 euros (+ 3,93 euros)
     6. Berlín de 7,05 euros a 12,40 euros (+ 5,35 euros)
     7. Colonia de 9,12 euros a 12,39 euros (+ 2,59 euros)
     8. Valor comparable: Alemania de 6,99 a 9,58 euros (+ 2,59 euros)

  Valor comparativo:

  

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  Edificios residenciales en Múnich

  Número de edificios residenciales en Múnich en los años 1980 a 2018 (en 1.000). Los cambios de un vistazo. Los edificios residenciales están aumentando en los últimos 10 años (2008 – 2018):

  + 9.000 unidades residenciales (+ 6,7%)

  Los edificios residenciales han aumentado durante los últimos 38 años (1980 – 2018) desde la encuesta:

  + 35.300 unidades residenciales (+ 32,9%)

  
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  Comparación de los gastos de servicio

  El gráfico muestra el total de los costes incidentales de la vivienda por año para un hogar de tres personas (en euros). La media en Alemania es de 1.900,84 euros al año. Los costes auxiliares son más baratos en las ciudades:

  1. Múnich – 1.643,00 euros / año (257,84 euros menos)
  2. Maguncia – 1.686,02 euros / año
  3. Hamburgo – 1.682,40 euros / año
  4. Kiel – 1.682,40 euros / año
  5. Stuttgart – 1.729,74 euros / año

  

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  Alquiler de locales comerciales

  La ubicación lo es todo. Especialmente para los empresarios y las empresas. Los alquileres de locales comerciales están subiendo en todas las grandes ciudades, pero sólo en Berlín el coste del alquiler mensual se está abaratando, y en ubicaciones privilegiadas. Este gráfico muestra los costes indexados de los inmuebles comerciales en las mayores ciudades de Alemania (Hamburgo, Colonia, Fráncfort, Múnich y Berlín) en comparación. Un índice común tiene en cuenta los alquileres de tiendas en las ubicaciones principales, los alquileres de tiendas en los centros secundarios, los alquileres de oficinas en los centros urbanos y los precios de los inmuebles comerciales.

  1. Hamburgo
  2. Colonia
  3. Frankfurt
  4. Múnich
  5. Berlín

  

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  Alquilar una oficina: Espacio y prácticas disponibles

  Encontrar la oficina perfecta – ¿Cómo se compara Múnich con otras ciudades alemanas? Cuántas vacantes y prácticas hay en relación con Stuttgart, Hamburgo, Berlín & Co. Este gráfico muestra la proporción de espacios de oficina vacantes en el total de espacios de oficina en ciudades alemanas seleccionadas en 2018.

  1. Fráncfort del Meno – 6,8% vacante / 93,2% alquilado
  2. Düsseldorf – 6,4% vacante / 93,6% alquilado
  3. Hamburgo – 3,6% vacante / 96,4% alquilado
  4. Colonia – 2,8% vacante / 97,2% alquilado
  5. Stuttgart – 2,3% vacante / 97,7% alquilado
  6. Múnich – 1,8% vacante / 98,2% alquilado
  7. Berlín – 1,5% vacante / 98,5% alquilado

  

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  Alquilar una oficina: Comparación de precios

  ¿Dónde están los alquileres de oficinas más altos actualmente? Múnich está a la cabeza, con un alquiler medio actual de oficinas de 39,50 euros/m², lo que la convierte en la segunda oficina más cara de Alemania. Aquí puede ver los principales alquileres de oficinas en las ciudades alemanas.

  1. Fráncfort – 45,50 euros / m² (+ 23,1%)
  2. Berlín – 39,90 euros / m² (+ 44,9%)
  3. Múnich – 39,50 euros / m² (+ 24,6%)
  4. Hamburgo – 29,00 euros / m² (+ 19,0%)
  5. Düsseldorf – 28,50 euros / m² (+ 19,3%)
  6. Colonia – 25,50 euros / m² (+ 20,4%)
  7. Stuttgart – 24,00 euros / m² (+ 21,7%)

  

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  Múnich al atardecer.

  

  El centro de la ciudad bávara, romántico y típicamente europeo.

  

  Vivienda, economía, ciudad y habitantes

  1. Mapa de la ciudad de Múnich
  2. Hogares privados: Previsión hasta 2030 en Baviera
  3. Múnich es una ciudad familiar
  4. Comparación: Múnich, Hamburgo, Colonia y Berlín

  Mapa de la ciudad de Múnich

  Hogares privados: Previsión hasta 2030

  ¿Cómo evoluciona Múnich como ciudad y Baviera como estado federado? Aquí puede ver el número de hogares privados en Alemania por estado federal en 2018 y la previsión para 2030 (en 1.000). Esta es una situación óptima para los propietarios, ya que la demanda de viviendas está aumentando.

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  Múnich es una ciudad familiar

  ¿Considera que su ciudad es apta para las familias?

  1. Stuttgart – 65%
  2. Dortmund – 63%
  3. Bremen – 61%
  4. Hamburgo – 60%
  5. Colonia – 60%
  6. Düsseldorf – 57%.
  7. Múnich – 56%
  8. Frankfurt – 51%
  9. Berlín – 48%
  10. Alimentación: 41%.

  
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  Comparación: Múnich, Hamburgo, Colonia y Berlín

  ¿Dónde vive la mayoría de los habitantes? Aquí puede ver una visualización de las 4 mayores ciudades de Alemania. El gráfico muestra el número de habitantes de las megaciudades alemanas a 31 de diciembre de 2018, en el cambio de año 2018 / 2019.

  • Berlín – 3.644.826 habitantes
  • Hamburgo – 1.841.179 habitantes (- 1.625.647 en comparación con Berlín)
  • Múnich – 1.471.508 habitantes (- 2.173.318 ver Berlín)
  • Colonia – 1.085.664 habitantes (- 2.559.162 cf. Berlín)

  
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  Comprar en Alemania

  ¡Tip! Leer más sobre Comprar un piso: Las 10 ciudades alemanas más caras.

  • Clasificación: Precios por metro cuadrado de los condominios
  • Índice de precios de la vivienda: Evolución de los precios de la vivienda
  • Evolución de las inversiones en construcción en Alemania
  • Tasa de propiedad en Alemania

  Clasificación: Precios por metro cuadrado de los condominios

  Ciudades con los precios por metro cuadrado más altos para los condominios en 2015 y 2019 (en euros por metro cuadrado).

  1. Múnich – 8.993 euros / metro cuadrado
  2. Fráncfort del Meno – 6.701 euros / metro cuadrado
  3. Stuttgart – 6.324 euros / metro cuadrado
  4. Potsdam – 6.1.64 euros / metro cuadrado
  5. Berlín – 5.578 euros / metro cuadrado
  6. Hamburgo – 5.507 euros / metro cuadrado
  7. Düsseldorf – 5.470 euros / metro cuadrado
  8. Erlangen – 5.416 euros / metro cuadrado
  9. Ratisbona – 5.411 euros / metro cuadrado
  10. Friburgo de Brisgovia – 5.349 euros / metro cuadrado

  
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  Índice de precios de la vivienda: Evolución de los precios de la vivienda

  Evolución del precio de la vivienda en Alemania de 2000 a 2018 (2015 = índice 100).

  
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  Evolución de las inversiones en construcción en Alemania

  Evolución de las inversiones en construcción en Alemania de 2000 a 2016 (en comparación con el año anterior).

  
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  Alquileres en Alemania

  ¡Tip! Leer más sobre Alquilar un piso: Las 10 ciudades alemanas más caras.

  1. Evolución del índice de renta
  2. Clasificación: Alquileres de pisos
  3. Número de edificios residenciales de nueva construcción

  Evolución del índice de renta

  Evolución del índice de precios de los alquileres en Alemania en los años comprendidos entre 1995 y 2019 (2015 = índice 100)

  
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  Clasificación: Alquileres de pisos

  Ciudades con los precios más altos de alquiler de pisos en Alemania en el cuarto trimestre de 2019 (en euros por metro cuadrado)

  
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  Número de edificios residenciales de nueva construcción

  Nueva construcción: ¿Dónde se construyen las nuevas viviendas? Número de edificios residenciales de nueva construcción en Alemania por estado federal en 2017 y 2018 (en 1.000).

  

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