Vender inmueble para padres, abuelos y allegados

Cuando eras niño, te preocupabas por mamá y papá, y ahora que eres nieto, te preocupas por abuela y abuelo. La previsión para la vejez no dura para siempre, al igual que lo ahorrado. En algún momento la vivienda se volverá demasiado grande, al mismo tiempo lo ahorrado se reducirá cada vez más. Justamente ahora es el momento de encontrar una solución para tus seres queridos.

¿Qué hacer cuando es necesario vender?

La prevención es mejor que la curación: Opciones

Antes de hablar de manifestaciones de duelo, hablamos de buenas soluciones. Las personas envejecen y en algún momento, la vida debe organizarse adecuadamente. Para muchos, eso significa vender la casa y mudarse a una piso en propiedad adecuado para la edad. Por lo tanto, personas cercanas deben tomar decisiones. Entre ellas se encuentra la disposición anticipada, en caso de que sus familiares ya no puedan decidir por sí mismos en el futuro. Pero también forma parte de ello pensar en su propia vivienda.

Una cosa también es importante: lo más importante es no pensar en su propio patrimonio, sino en la familia.

Para que usted entienda mejor, echemos un vistazo a las tres posibilidades: venta de la vivienda, venta parcial y renta inmobiliaria. Consejo: encontrará enlaces adicionales sobre los tres temas, con explicaciones detalladas. ¿Qué hacer cuando alguien envejece? ¡Tres alternativas!

Opciones en la venta de inmuebles:

1. Renta inmobiliaria – Vender con derecho de vivienda vitalicia
2. Venta parcial – Parcial, con opción a venta total
3. Venta – Venta completa de la propiedad

Además para propietarios: Un consejo extra sobre heredar correctamente.

Renta inmobiliaria: Venta con extra «renta» – Opción 1

Su primera opción es la renta inmobiliaria. La renta inmobiliaria es especialmente interesante para personas que ya han alcanzado una edad más alta, generalmente a partir de los 70, 75 años. Si prefiere una solución en la que sus familiares puedan permanecer de forma sencilla en su propia vivienda hasta el final de sus días (!), entonces la renta vitalicia es una posibilidad que debería considerar.

La renta vitalicia significa que la vivienda se vende completamente, aunque el propietario o propietaria conserva un derecho de vivienda y uso completos hasta su muerte. Estos privilegios están garantizados por el derecho de uso. Además, el vendedor recibe una pequeña pensión mensual extra. Otra ventaja es que en el futuro ya no tendrá que preocuparse por los costos de mantenimiento. Por eso es responsable el nuevo propietario. En total, por lo tanto, una solución cómoda, especialmente en la vejez.

Renta inmobiliaria explicada de forma sencilla:

• Venta directa y completa
• Derecho de vivienda y uso vitalicio
• Pequeña renta mensual adicional para expropietarios
• No hay costos de mantenimiento

Lea más sobre este tema aquí:

• Renta inmobiliaria

Sin preocupaciones y con tranquilidad en la vejez.

Venta parcial: Proporcional, con posibilidad de venta total – Opción 2

La segunda opción para sus familiares, si quiere que puedan seguir viviendo en su inmueble, ya sea piso en propiedad o Casa, es la venta parcial de una propiedad.

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Venta parcial resumida:

• Vende una parte de su propiedad inmobiliaria (normalmente 10-50%)
• Compra parcial de casa: Sí
• Compra parcial de plano: Sí
• Compra parcial de tierra: Sí
• La empresa financiera se convierte en copropietario
• Usted sigue siendo el único usuario de la propiedad
• Paga una tarifa mensual de uso
• Venta total en X años (opcional)

Lea aquí más sobre las ventajas y desventajas:

• Venta parcial de inmueble

Venta completa de inmuebles – Opción 3

Su tercera opción, si necesita encontrar una solución, es la venta completa de piso en propiedad, Casa, Edificio de apartamentos. Para el proceso regular suele surgir la pregunta, vender de forma privada o vender con un agente inmobiliario. En particular, en situaciones emocionales, como la de decidir sobre el futuro de sus propios padres o abuelos, se recomienda colaborar con un agente inmobiliario experimentado. Finalmente, se trata de todos los anuncios, la comunicación con los interesados, la selección entre serios y no serios, las posteriores pruebas de solvencia, la organización de citas para visitas y muchas más cosas. Por supuesto, también un factor importante es la anterior valoración de inmuebles.

Lea más aquí:

• Vender una propiedad

Venta de inmueble: proceso y pasos

Para que tenga una primera visión de cómo transcurre un proceso de venta, aquí explicado en 18 pasos sencillos, categorizados en 3 fases.

1. Preparación: preparar el inmueble y la venta
   1. Planificación financiera y momento de venta
   2. Contratar a un agente inmobiliario
   3. Documentos y papeles
   4. Aumentar el valor de la propiedad
   5. Determinar el precio de oferta
   6. Exposé erstellen
2. Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores
   1. Comercializar la propiedad
   2. Contacto con interesados en la compra
   3. Filtrar y seleccionar interesados en la compra
   4. Comprobación de solvencia
   5. Citas para visitas
   6. Conversación de venta & negociación del precio de compra
3. Venta: contrato de compra hasta la entrega
   1. Redactar el contrato de compra ante notario
   2. Cita ante notario
   3. Inscripción en el registro de la propiedad y liquidación del pago
   4. Entrega de la vivienda
   5. Gastos notariales & comisión del agente inmobiliario
   6. Pagar impuestos

Estas 3 opciones están principalmente disponibles para usted.

Estos eran los consejos más importantes para la venta con y para sus familiares!

Egal ob piso en propiedad en mejor ubicación A o…

… piso en propiedad en edificio de viviendas de los años 60/70:

Consejo extra: Heredar y legar correctamente

Aqui aún algunos consejos adicionales para usted.

Venta con usufructo

Si está pensando en vender directamente e integralmente la vivienda de sus padres, abuelos o allegados, eche un vistazo al derecho de usufructo. El derecho de usufructo significa simplemente: «derecho de vivienda vitalicio y exclusivo». Esto significa que sus familiares mantendrán el derecho exclusivo de uso de la vivienda, incluso después de la venta. Del mismo modo, en otros casos, como un heredamiento anticipado (enlace arriba: legar).

Ventaja: El derecho de usufructo le brinda la ventaja de que sus familiares no estarán nunca dependiendo del beneplácito o la aprobación del comprador.

Heredamiento anticipado: Impuestos & Co.

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Cálculo del precio de compra: Factores importantes

Al calcular el precio de compra, hay varios factores importantes. La ubicación de la propiedad inmobiliaria, el terreno y el año de construcción son importantes. Una vez que el precio de compra de la propiedad inmobiliaria se ha establecido durante la valoración, se deben añadir los gastos adicionales de compra.

El precio final de compra, por tanto, está compuesto por

1. Precio de compra del inmueble
2. Gastos de compra incidentales

Gastos adicionales de compra: impuesto de transmisión, agente inmobiliario & Co.

No todas las costos adicionales de compra son iguales en todos los estados federales. Algunos costos adicionales, como el impuesto sobre la transferencia de tierras, varían de un estado federal a otro. A veces también depende de si compra una casa, un apartamento o un edificio de apartamentos. La estrategia de inversión, es decir, propiedad rentable o inversión inmobiliaria, también puede tener un efecto diferente sobre los costos adicionales de compra. Si compra también a través de un agente inmobiliario, deberá pagar una comisión al agente, que también varía según el estado.

Leestip: Impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles por estado federal

Así que ¿qué se considera como costos adicionales de compra?

• Impuesto sobre la transmisión de terrenos (3,5-6,5%)
• Costos notariales (1,5%)
• Registro en el catastro (0,5%)
• Comisión del agente inmobiliario (3,57-7,14%; 50:50 en compras privadas)

en tu propia casa en un entorno soñado. ¿Cuánto cuestan los costos adicionales de compra aquí?

Ejemplo: Compra de una casa en NRW incluyendo costos adicionales de compra

Este ejemplo breve muestra cómo estos costos adicionales de compra se suman al precio original de compra. Supongamos que quiere invertir en una vivienda unifamiliar unifamiliar en NRW. Para simplificar el ejemplo, asumamos que tras la inspección técnica y la inspección comercial, el precio de compra asciende a 100.000 euros.

• Precio de compra de la casa en NRW: 100.000 euros

Cálculo del impuesto de transmisión en NRW

Dependiendo de la comunidad autónoma, el impuesto sobre la transmisión de terrenos oscila entre el 3,5% y el 6,5%. Nuestro inmueble se encuentra en NRW. Una mirada a la tabla revela que el impuesto sobre bienes inmuebles en NRW es del 6,5%.

• Impuesto sobre la transmisión de terrenos en NRW (6,5%): 6.500 euros

Costes notariales: Sellado del contrato de compraventa

También deberá pagar costes notariales. El contrato de compraventa debe ser sellado. Puede estimar este importe en un 1,5% del precio de compra del inmueble.

• Costes notariales (1,5%): 1.500 euros

Registro en el catastro: Costes de transmisión de propiedad

El impuesto de transmisión ya está pagado, así como el notario. Muy bien. A continuación, viene el registro en el catastro. Aquí se registra la propiedad que ha comprado como suya. Debe permitir un 0,5% para esta transmisión.

• Registro en el catastro (0,5%): 500 euros

Costes de la agencia inmobiliaria: Comisión y distribución

Cuando un corredor inmobiliario está involucrado, la comisión del corredor se debe en la última etapa. Es importante señalar aquí: si se trata de la compra de una propiedad privada, la comisión del corredor se divide en un 50/50 entre comprador y vendedor. Si la compra de inmueble es, sin embargo, una compra comercial (por ejemplo, a nombre de una empresa), entonces la comisión y su distribución son negociables. El monto de la provisión del corredor varía según el estado federal. En NRW es del 3,57 %.

• Comisión del corredor (3,57 % [3.570 / 2]): 1.785 euros

Conclusión: Precio de compra y costos adicionales de compra a primera vista

El precio real de compra del inmueble es por tanto de 100.000 euros. Si se suman los costos adicionales de compra, llegamos a un total de 110.285 euros que deben invertirse en total. Nuestra recomendación: desde el principio, crea una breve lista de control de los costos adicionales de compra que realizarás y añádela al precio original de compra. Esto evita sorpresas desagradables en cuanto a la financiación.

¿Desea invertir en un inmueble y busca una guía adecuada? Aquí encontrará todo desde la A hasta la Z: compra o alquiler, financiación de un apartamento, búsqueda de apartamentos, portales inmobiliarios, agentes inmobiliarios, tasación, precios de compra, negociaciones y impuestos. Conocimiento y experiencia de expertos, en una sola guía.

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• Comprar piso

«Vender la mitad del piso»

Vender rápido, conseguir dinero rápido: eso es lo que quieren cada vez más personas cuando se dan cuenta, a la edad, de que sus propias cuatro paredes se hacen demasiado grandes. No importa si se trata de un piso de 3 habitaciones, uno de 4 o incluso uno cómodo de 5 habitaciones y más.

Los que quieren dinero rápido por su condominio buscan cada vez más la «venta parcial de pisos». Porque se oye hablar de muchas ventajas: Rápido, sin complicaciones y sin verificación de crédito. Es cierto, pero también hay una desventaja, la cuota de uso que se paga mensualmente después.

Vender rápidamente entre el 10 y el 50% de las acciones de un piso

Los distintos vendedores compran acciones planas entre el 20% y el 50%. Si el valor de mercado de su condominio está en el rango de los 7 dígitos, a veces puede vender «sólo» el 10% del piso.

• Hasta 1 millón de valor = 10-50
• Más de 1 millón de valor = 10-50

Aquí se muestra esquemáticamente con el 20% de la cuota vendida, un piso de 3 habitaciones:

Venta parcial del condominio: ¿Qué es?

Empecemos por la definición de la venta parcial de un piso.

¿Qué es la venta parcial de un piso?

Como se ha descrito al principio, se venden acciones de entre el 20% y el 50%. Vendes las acciones a una empresa financiera. Esto le convierte en una comunidad de propietarios formada por dos partes. A cambio, usted recibe el precio de compra proporcional rápidamente, independientemente de los bancos / préstamos.

Dinero rápido, suena muy bien, ¿no?

Ya sea que se venda en Berlín, Hamburgo, Múnich, Colonia o incluso en ciudades «más pequeñas», tiene ventajas pagar el precio de compra rápidamente sin ninguna comprobación de crédito (comparar el crédito en el banco). Pero también hay desventajas: La cuota de uso y también la de la venta global.

Cuota de uso = alquiler de su piso

Después de la venta parcial = hay que pagar la tasa de uso

La empresa financiera se convierte en propietaria parcial de su piso. Sin embargo, usted sigue siendo el único usuario del piso. Por lo tanto, a partir de ahora pagas una cuota de uso mensual, casi un «alquiler» por la parte de tu condominio que ya no te pertenece.

Dependiendo del proveedor, esta tasa de uso es de aproximadamente un 3% anual. (por año). Un cálculo sencillo y rápido de la tasa de uso.

• Tasa de uso (ETW): 3% anual.

Fórmula Tasa de uso (según el proveedor) al mes:

• Cuota mensual de uso = 3% * precio de compra (acción) / 12
• = 3% * 100.000 / 12

Esto significa que pagas 250 euros al mes.

Cuota de usuario a 100.000 euros = 250 euros / mes

Como siempre, dependiendo del proveedor. Puede encontrar todos los proveedores aquí en el apartado de compra parcial: comparación.

Así es como la empresa financiera se refinancia.

¿Desventaja? Tasa de usuario frente a crédito

Dinero sin complicaciones y rápido para el condominio, es una oferta realmente tentadora. Por eso, debería echar un segundo vistazo a las distintas ofertas de compra parcial de pisos.

Si se recurre a la oferta de venta realmente sencilla, se obtiene dinero rápidamente. Sin embargo, por ello se paga, como se sabe, la cuota mensual de usuario. Muchos aprovechan la oferta porque piensan: no puedo conseguir un préstamo inmobiliario, sobre todo a una edad avanzada.

Sin embargo, ¡un préstamo inmobiliario es mucho más barato! Especialmente con los tipos de interés actuales. Actualmente sólo se paga el 1% anual, en lugar del 3% o más, como en una venta parcial.

Comparación venta parcial / préstamo:

• Venta parcial / mes = 250 euros
• Préstamo hipotecario / mes = 85 euros

Así que recuerda, simplemente:

Los préstamos inmobiliarios son (actualmente) un 66% más baratos.

Así que vale la pena hablar con el banco de tu casa y quizás con 2 o 3 alternativas.

Venta parcial de inmuebles: ventajas, inconvenientes, fiscalidad & Co.

Lea más sobre la venta parcial aquí: un vistazo a los costes de uso, las ventajas, las desventajas, la venta total, el aumento de valor calculado bajo la inflación y una comparación de lo que es «más barato»: ¿la compra parcial o el préstamo inmobiliario alternativo, más concretamente el préstamo hipotecario? Además, los impuestos, la venta de una comunidad de herederos, el divorcio y mucho más. Mis recomendaciones para los vendedores

• Venta parcial de bienes inmuebles
• Comparación de proveedores de venta parcial

«Vender la mitad del piso»

Vender rápido, conseguir dinero rápido: eso es lo que quieren cada vez más personas cuando se dan cuenta, a la edad, de que sus propias cuatro paredes se hacen demasiado grandes. No importa si se trata de un piso de 3 habitaciones, uno de 4 o incluso uno cómodo de 5 habitaciones y más.

Los que quieren dinero rápido por su condominio buscan cada vez más la «venta parcial de pisos». Porque se oye hablar de muchas ventajas: Rápido, sin complicaciones y sin verificación de crédito. Es cierto, pero también hay una desventaja, la cuota de uso que se paga mensualmente después.

Vender rápidamente entre el 10 y el 50% de las acciones de un piso

Los distintos vendedores compran acciones planas entre el 20% y el 50%. Si el valor de mercado de su condominio está en el rango de los 7 dígitos, a veces puede vender «sólo» el 10% del piso.

• Hasta 1 millón de valor = 10-50
• Más de 1 millón de valor = 10-50

Aquí se muestra esquemáticamente con el 20% de la cuota vendida, un piso de 3 habitaciones:

Venta parcial del condominio: ¿Qué es?

Empecemos por la definición de la venta parcial de un piso.

¿Qué es la venta parcial de un piso?

Como se ha descrito al principio, se venden acciones de entre el 20% y el 50%. Vendes las acciones a una empresa financiera. Esto le convierte en una comunidad de propietarios formada por dos partes. A cambio, usted recibe el precio de compra proporcional rápidamente, independientemente de los bancos / préstamos.

Dinero rápido, suena muy bien, ¿no?

Ya sea que se venda en Berlín, Hamburgo, Múnich, Colonia o incluso en ciudades «más pequeñas», tiene ventajas pagar el precio de compra rápidamente sin ninguna comprobación de crédito (comparar el crédito en el banco). Pero también hay desventajas: La cuota de uso y también la de la venta global.

Cuota de uso = alquiler de su piso

Después de la venta parcial = hay que pagar la tasa de uso

La empresa financiera se convierte en propietaria parcial de su piso. Sin embargo, usted sigue siendo el único usuario del piso. Por lo tanto, a partir de ahora pagas una cuota de uso mensual, casi un «alquiler» por la parte de tu condominio que ya no te pertenece.

Dependiendo del proveedor, esta tasa de uso es de aproximadamente un 3% anual. (por año). Un cálculo sencillo y rápido de la tasa de uso.

• Tasa de uso (ETW): 3% anual.

Fórmula Tasa de uso (según el proveedor) al mes:

• Cuota mensual de uso = 3% * precio de compra (acción) / 12
• = 3% * 100.000 / 12

Esto significa que pagas 250 euros al mes.

Cuota de usuario a 100.000 euros = 250 euros / mes

Como siempre, dependiendo del proveedor. Puede encontrar todos los proveedores aquí en el apartado de compra parcial: comparación.

Así es como la empresa financiera se refinancia.

¿Desventaja? Tasa de usuario frente a crédito

Dinero sin complicaciones y rápido para el condominio, es una oferta realmente tentadora. Por eso, debería echar un segundo vistazo a las distintas ofertas de compra parcial de pisos.

Si se recurre a la oferta de venta realmente sencilla, se obtiene dinero rápidamente. Sin embargo, por ello se paga -como se sabe- la cuota mensual de usuario. Muchos aprovechan la oferta porque piensan: no puedo conseguir un préstamo inmobiliario, sobre todo a una edad avanzada.

Sin embargo, ¡un préstamo inmobiliario es mucho más barato! Especialmente con los tipos de interés actuales. Actualmente sólo se paga el 1% anual, en lugar del 3% o más, como en una venta parcial.

Comparación venta parcial / préstamo:

• Venta parcial / mes = 250 euros
• Préstamo hipotecario / mes = 85 euros

Así que recuerda, simplemente:

Los préstamos inmobiliarios son (actualmente) un 66% más baratos.

Así que vale la pena hablar con el banco de tu casa y quizás con 2 o 3 alternativas.

Venta parcial de inmuebles: ventajas, inconvenientes, fiscalidad & Co.

Lea más sobre la venta parcial aquí: un vistazo a los costes de uso, las ventajas, las desventajas, la venta total, el aumento de valor calculado bajo la inflación y una comparación de lo que es «más barato»: ¿la compra parcial o el préstamo inmobiliario alternativo, más concretamente el préstamo hipotecario? Además, los impuestos, la venta de una comunidad de herederos, el divorcio y mucho más. Mis recomendaciones para los vendedores

• Venta parcial de bienes inmuebles
• Comparación de proveedores de venta parcial

Macro, Meso & Micro: Definición

Además de la distinción entre A-, B- y C-ubicación, en la segunda fase al determinar la ubicación se hace una distinción entre macro-, meso- y microubicación. La macroubicación define la ciudad del inmueble, la mesoubicación se refiere al barrio y la microubicación al entorno inmediato. Para describir la meso y la microubicación de un objeto, primero debemos definir la macroubicación.

Aquí está el resumen:

• Macro ubicación (¿Dónde en Alemania)
• Meso-ubicación (¿Qué barrio)
• Micro-ubicación (ubicación exacta)

Vamos a examinar más detalladamente los diferentes tipos de situaciones.

Macro ubicación: A, B & C ubicación

De macro-locatie hangt af van uw persoonlijke doel en individuele strategie. Wilt u investeren in een onroerend goed als kapitaalbelegging? Is dit een rendement of een beleggingspand? Voor vastgoedbeleggingen bevelen wij altijd A-locaties aan, d.w.z. grootstedelijke gebieden zoals Berlijn, Hamburg en München. Voor rendabele woningen kunt u het beste rondkijken op goede B- en C-locaties, aangezien de huuropbrengst hier hoog is in vergelijking met de aankoopprijs. Natuurlijk zijn uw individuele voorkeuren ook van het grootste belang.

Las diferentes macrolocalizaciones resumidas:

• A-localización (metrópolis)
• B-localización (ciudad grande / ciudad con desarrollo positivo)
• C-localización (ciudad pequeña/municipio con desarrollo estancado)

Con la macrolocalización se trata de la pregunta: ¿Dónde en Alemania se encuentra la propiedad inmobiliaria?

Localización meso: infraestructura, conexiones y demás.

Así que ya has decidido si es una ciudad o un lugar. Muy bien. Ahora debemos responder a la pregunta:

¿A qué parte de la ciudad quieres ir?

Sobre todo las grandes ciudades ofrecen una variedad de barrios atractivos, todos diferentes en su carácter y encanto. ¿Cuán bien está conectado el distrito? ¿Es fácil de alcanzar con el transporte público? ¿Es segura la zona? ¿Son largas las distancias hasta la escuela y/o el trabajo? Por tanto, piense con anticipación sobre su situación de vivienda, planes futuros y necesidades.

Esto es lo que debe tener en cuenta para la capa media:

• Infraestructura
• Seguridad
• Cercanía al trabajo y la escuela
• Conexión con otros distritos
• Influencias ambientales

En primer lugar, para la ubicación media: ¿En qué barrio/zona se encuentra el inmueble?

Ubicación micro: factor garantizado de bienestar

El último paso es determinar la microlocalización. Esto se refiere al entorno inmediato de su propiedad. ¿Está directamente en la calle o junto a una línea férrea? ¿Es tranquilo, especialmente por la noche, o le quita el sueño el ruido de la calle? ¿Dónde está la tienda más cercana? Tan pronto como salga por la puerta, ¿se siente cómodo y seguro?

Esto y mucho más es fundamental en la evaluación de la microlocalización:

• Nivel de ruido
• Oportunidades de aparcamiento
• Comprar
• Orden

La microlocalización de la casa:

Conclusión: Preferencia personal y decisión objetiva

Antes de que busque una vivienda, piense en los criterios que son importantes para usted. Mire diferentes barrios y también la calle donde se encuentra el inmueble. Debe sentirse aquí cómodo y seguro y no sufrir una pérdida de valor al venderlo posteriormente.

Si quiere saber más sobre la ubicación macro, meso y micro, visite mi nueva página para compradores, Immobilien-Erfahrung.de:

• Macro, meso, micro situación explicada – (externo)