¿Qué hace un aparejador?

Un aparejador, a menudo denominado experto en construcción, es un especialista con amplios conocimientos de la tecnología de la construcción. Su principal cometido es comprobar la calidad, seguridad y cumplimiento de la normativa aplicable en materia de construcción. Desde la planificación de la construcción hasta su finalización, puede participar en varias fases del proceso de construcción para realizar evaluaciones e inspecciones técnicas.

Una característica clave de su trabajo es la evaluación independiente de los edificios. Identifica posibles defectos de construcción y hace recomendaciones sobre cómo rectificarlos. Estos servicios son especialmente valiosos, ya que ayudan a evitar elevados costes de seguimiento a largo plazo debido a defectos descubiertos posteriormente. Además, un aparejador también puede actuar como mediador en conflictos entre las partes constructoras y ayuda a proteger los intereses de los propietarios de los edificios.

Si desea información detallada sobre los servicios de un aparejador, le recomiendo que un experto en construcciones prefabricadas le haga un peritaje del edificio, para obtener una opinión independiente.

Por qué un aparejador puede ser crucial

Elegir a un experto en construcción puede contribuir significativamente a minimizar los riesgos de un proyecto de construcción. Reconocer los problemas en una fase temprana no sólo ahorra dinero, sino también tiempo y nervios. Un aparejador garantiza la transparencia y puede actuar como asesor de confianza que ayuda a tomar las decisiones correctas.

«Un estudio independiente del edificio puede marcar el rumbo de un proceso de construcción seguro y satisfactorio».

Esta afirmación subraya el papel central que desempeña un aparejador en el proceso de construcción. Independientemente de si se trata de la construcción de una casa, una ampliación o una reforma, la experiencia de este professional garantiza que todos los aspectos del proyecto se comprueban y evalúan cuidadosamente.

Comparación de costes: aparejador frente a posibles costes por defectos

El coste de un inspector de edificios puede parecer inicialmente un gasto adicional, pero suele ser marginal en comparación con los costes potenciales de los defectos no reconocidos. Un peritaje medio cuesta entre 500 y 3.000 euros, dependiendo del alcance y la dificultad de la evaluación. Sin embargo, el coste de rectificar defectos que sólo se descubren una vez terminado el proyecto de construcción puede ascender rápidamente a decenas de miles de euros.

Ejemplo: Daños por humedad en los cimientos

Por ejemplo, un daño por humedad no detectado en los cimientos de una casa puede dar lugar a obras de renovación extensas y costosas si no se rectifica en una fase temprana. El diagnóstico precoz por parte de un experto en construcción podría haber evitado estos daños o, al menos, reducido considerablemente el coste de la reparación.

¿Cómo elegir al aparejador adecuado?

Elegir al aparejador adecuado es crucial para el éxito de su proyecto de construcción. A la hora de elegir, debe tener en cuenta los siguientes puntos:

1. Cualificación y certificación
2. Referencias y testimonios
3. Especialización

Cualificación y certificación

Asegúrese de que el experto en construcción posee las cualificaciones y certificaciones adecuadas que confirmen sus conocimientos y experiencia.

Referencias y testimonios

Pida referencias y lea los testimonios de clientes anteriores. Esto le dará una idea de la fiabilidad y calidad del trabajo del perito.

Especialización por proyecto

Dependiendo de la naturaleza de su proyecto, puede ser ventajoso elegir un aparejador especializado en determinadas áreas, como edificios antiguos, daños por humedad o eficiencia energética.

Ejemplos prácticos

Esta sección presenta casos reales en los que la experiencia de un aparejador fue decisiva:

Caso práctico 1: Ahorro efectivo de costes gracias a la detección precoz de defectos

En una obra nueva en una zona rural, los problemas fundamentales de humedad causados por una impermeabilización inadecuada del sótano se detectaron en una fase temprana gracias a la intervención de un aparejador. La rápida identificación y rectificación de los defectos por parte del experto evitó costosos trabajos de reparación tras la finalización, que podrían haber costado al cliente más de 20.000 euros.

Caso práctico 2: Evitar litigios mediante inspecciones detalladas de edificios

En un complejo proyecto de construcción en el que participaban varios gremios, se evitó un conflicto entre el cliente y un subcontratista gracias a la minuciosa inspección y documentación del avance de las obras por parte de un experto independiente en construcción. El experto descubrió que los materiales utilizados no cumplían las normas especificadas. La pronta aclaración y corrección de estas desviaciones garantizó una solución justa y evitó largas disputas legales.

Estos ejemplos ilustran cómo un experto en construcción puede ayudar a reducir significativamente los riesgos financieros y legales de un proyecto de construcción mediante su evaluación y asesoramiento professionales. Su papel de observador neutral y experto contribuye significativamente a la transparencia y la seguridad en los proyectos de construcción.

Conclusión: Contratar a un experto en construcción

En conclusión, invertir en un aparejador suele ser una decisión que merece la pena. El coste de sus servicios es bajo en comparación con los posibles costes financieros y emocionales que pueden derivarse de los defectos de construcción. Un aparejador cualificado y con experiencia se asegurará de que su proyecto de construcción se construya sobre cimientos sólidos y de que usted esté protegido frente a gastos inesperados a largo plazo. También ofrecen una perspectiva objetiva que ayuda a evitar conflictos y a garantizar la calidad del proyecto de construcción. Su independencia y criterio professional son esenciales para garantizar la seguridad y el valor duradero de su propiedad.

Valoración de bienes inmuebles: una visión

as tasaciones inmobiliarias implican grandes sumas de dinero y todas las partes están interesadas en un análisis professional. Si el valor de su propiedad se encuentra en el rango adecuado, esto generará una gran demanda, lo que en última instancia conducirá a encontrar al posible comprador que pague el mejor precio. ¡No regale dinero!

• Valoración de bienes inmuebles: una visión

Comprar en Alemania: Primera propiedad

Las cosas buenas deben recomendarse a los demás y una de las mayores plataformas de conocimiento de Alemania es sin duda una de ellas, más concretamente: Immobilien-Erfahrung.de.

Consejo Utilice el Traductor de Google para traducir los conocimientos a su idioma.

• Leer Immobilien-Erfahrung.de en inglés

3 errores típicos de quienes compran por primera vez

Thorsten Bader, experto de B&B Optimal GmbH y director gerente de Immobilien-Erfahrung.de, recomienda a los compradores potenciales que consideren su primer inmueble exclusivamente como una inversión de capital en lugar de utilizarlo ellos mismos. Esto se debe a que existe el riesgo de que los gastos de gestión, como el seguro, el impuesto sobre bienes inmuebles y los gastos de explotación, cuyo importe también aumenta una media del 5% cada año, perjudiquen la independencia financiera.

Comprar sin un conocimiento preciso del mercado

El error número dos es implicarse en la compra de un inmueble sin un conocimiento preciso del mercado. Se corre el riesgo de comprar un condominio a un precio excesivo o de gastar más de lo previsto en obras de renovación. Por lo tanto, los compradores potenciales deben planificar cuidadosamente sus finanzas con antelación y ser conscientes del valor actual del mercado y de los costes que conlleva.

Estado del inmueble

El tercer error consiste en no informarse lo suficiente sobre el estado del inmueble. Aquí no sólo hay que comprobar la apariencia, sino también el estado técnico y la sustancia estructural. Los defectos ocultos, como daños por humedad o problemas con la instalación eléctrica, pueden acarrear costes inesperados más adelante. También se recomienda una tasación bien hecha por un experto.

En resumen, a la hora de comprar su primer inmueble, los interesados deben asegurarse de considerarlo únicamente como una inversión, tener un conocimiento exacto del mercado, informarse sobre el estado del inmueble y planificar cuidadosamente sus finanzas. Con estos consejos, se puede realizar una inversión de capital financieramente sensata en un condominio.

¿Por qué es «mejor» una inversión de capital?

¿Vive de alquiler y alquila su propia vivienda?

Una propiedad como inversión ofrece varias ventajas con respecto a utilizarla como vivienda propia:

1. Alquiler de
2. Aumento del valor
3. Seguridad financiera

Alquilar en lugar de vivir en casa

Los inmuebles pueden alquilarse, lo que puede generar ingresos regulares. Su inquilino paga las cuotas de su financiación con el alquiler mensual. Al mismo tiempo, como inquilino no tiene que ocuparse prácticamente de nada. El uso propio, por el contrario, significa: Si tu sueldo falla, falla el reembolso de la financiación. Si la calefacción está defectuosa, tienes que hacerte cargo de todo y siempre tienes doble perjuicio, por así decirlo.

Aumento del valor

Revalorización: Los bienes inmuebles suelen tener una revalorización estable, lo que permite al propietario disfrutar de un aumento de valor.

Seguridad financiera

Seguridad financiera: Alquilar una propiedad puede proporcionar seguridad financiera en la vejez.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que cualquier inversión conlleva un cierto grado de riesgo y es importante considerar las necesidades y objetivos específicos del inversor antes de tomar una decisión.

Invertir en Alemania

Aquí encontrará más información sobre lugares interesantes y atractivos de Alemania:

• Atlas de inversiones

¿Quiere saber más sobre el mercado inmobiliario en Alemania?

• Mi sugerencia: Immobilien-Erfahrung.de

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• Leer Immobilien-Erfahrung.de en inglés

Con unos pocos clics, podrá traducir a su idioma el contenido de las plataformas de conocimiento sobre el sector inmobiliario alemán

Propiedades antiguas: piso y casa de décadas anteriores

Más de 2.650.000 viviendas en Alemania se construyeron antes del año 1919. Y algún tiempo después, a mediados de siglo, ¡hubo incluso casi 7.500.000 casas! Por supuesto, la tecnología de la construcción era diferente entonces. Pero con el paso de las décadas, la industria de la construcción aprendió rápidamente y no sólo recurrió a materiales de construcción más eficientes, sino que también se centró en los temas de aislamiento acústico y térmico, así como en la protección contra incendios.

He aquí un breve resumen:

• Construidos antes de 1919: 2.655.042
• 1919 – 1949 construidos: 2.374.762
• 1950 – 1979 construidos: 7.357.255
• 1980 – 1989 construidos: 2.090.142
• 1990 – 1999 construidos: 2.490.829
• 2000 – 2011 construidos: 1.954.588

Cada década trajo consigo diferentes ventajas y desventajas. ¿Quiere invertir en un condominio construido en 1940? ¿O comprar un edificio de apartamentos construido en 1967 como inversión? Antes de entrar en los diferentes defectos, aquí están las ventajas y desventajas de una propiedad existente tan antigua:

Propiedad existente: ventajas e inconvenientes resumidos

Si quiere invertir en una propiedad con ingresos, una propiedad existente desde hace décadas tiene ventajas muy claras: El precio de compra es bajo y el rendimiento del alquiler es alto. También se mantienen dentro de unos límites razonables los costes auxiliares de compra y el capital propio que debe invertirse. Al mismo tiempo, los costes de mantenimiento son comparativamente altos.

Las propiedades antiguas existentes en las ubicaciones B y C son excelentes propiedades de rendimiento.

He aquí un resumen de las ventajas e inconvenientes.

Ventaja al comprar una propiedad antigua:

• La mayoría de los precios de compra son más bajos
• Los costes son calculables si se conocen los defectos
• Un menor precio de compra suele garantizar una mayor rentabilidad
• Ubicación en una infraestructura madura

Desventaja de comprar una propiedad antigua:

• Elevados costes de mantenimiento y reparaciones
• Posibles defectos ocultos

Entonces, ¿qué distingue a las propiedades de diferentes años de construcción entre sí? ¿Y cuáles son los respectivos defectos que debe esperar? Así que empecemos cronológicamente: con las propiedades de más de 120 años.

Inmuebles construidos en 1900

Las grietas en la mampostería son típicas de las propiedades más antiguas construidas antes de 1900. Debido a la anticuada tecnología de construcción de la época, el aislamiento térmico es inexistente o inadecuado. Las ventanas suelen ser de un solo cristal, por lo que dejan entrar el frío en la casa en invierno, mientras que la humedad se acumula en las habitaciones del ático y el sótano. Y algunas deficiencias también se pueden encontrar en los baños: A menudo se pueden encontrar aquí tuberías de plomo, que no están permitidas desde 1971, y que suelen tener que ser sustituidas urgentemente después de su compra.

Típico de las propiedades de más de 120 años: ¡la suficiencia energética no era un problema entonces!

Defectos de los bienes inmuebles antes de 1900

He aquí un breve resumen:

• Grietas en el yeso y la mampostería
• Falta de aislamiento térmico en fachada, tejado y ventanas
• Sótanos húmedos
• Tecnología y electrónica obsoletas
• Tuberías anticuadas de arcilla y plomo en el baño

Inmuebles construidos entre 1900 y 1939

También se pueden encontrar defectos similares en propiedades construidas entre 1900 y 1939. La falta de un revestimiento inferior permite que el frío y la humedad entren en la casa, los techos con vigas de madera están plagados de hongos y las paredes, que a menudo están construidas de forma demasiado fina, son propensas al moho. No sólo el techo es de madera, sino también las escaleras: ¡un enorme riesgo de incendio!

Característica: En el pasado, no se prestaba atención a la protección contra incendios durante la construcción.

Lista de control: Defectos de la propiedad inmobiliaria en torno a 1900 – 1939

Todas las deficiencias resumidas de un vistazo:

• Falta de subyacentes
• Problemas de condensación
• Infestación de esponjas y moho
• Apenas hay protección contra incendios
• Tuberías de arcilla y plomo obsoletas
• Grietas en la mampostería

Inmuebles construidos entre 1939 y 1945

Una característica típica de las propiedades construidas entre 1939 y 1945 es su pobre tejido constructivo. Durante la guerra se invirtieron materias primas, tiempo y energía. Por lo tanto, la construcción fue rápida y económica, por lo que tanto la estructura del edificio como la estática de algunas propiedades se vieron afectadas. También se utilizaron materiales de construcción inadecuados, como escombros y madera de verano.

Lista de control: Defectos de la propiedad inmobiliaria en torno a 1939 – 1945

Las deficiencias típicas son:

• Tejido deficiente del edificio
• Infestación de plagas debido a un material de construcción incorrecto
• Problemas estáticos
• Grietas en la mampostería
• Tuberías de gas obsoletas
• Apenas hay protección contra incendios

Inmuebles construidos entre 1945 y 1959

Sobre todo, el aislamiento térmico deficiente o inexistente suele darse en los inmuebles construidos entre 1945 y 1959. También se utilizaban a menudo materiales de construcción que ahora se clasifican como dudosos. Entre ellos se encuentran el amianto, el alquitrán, las pinturas con formaldehído y las pinturas con plomo. Sigue siendo un problema: la falta de protección contra incendios. Después de la guerra, había que construir casas con rapidez y eficacia. Por lo tanto, suele haber una falta de acceso para los bomberos y apenas hay puertas contra incendios. La protección contra el ruido tampoco se tenía en cuenta en la época, por lo que los pisos antiguos de esta época suelen ser muy desenfadados.

Lista de control: Defectos de la propiedad inmobiliaria en torno a 1945 – 1959

Las características de las propiedades de la época son:

• Uso de materiales de construcción dudosos
• Falta de protección contra incendios
• Falta de aislamiento acústico
• Falta de aislamiento térmico
• Fugas en las tuberías de gas
• Grietas en la mampostería

Propiedades construidas entre 1960 y 1969

En la segunda mitad del siglo XX, el método de construcción mejoró. La madera dejó de utilizarse para las escaleras y los techos. En su lugar, se utilizó piedra y hormigón y las ventanas se aislaron con aluminio. Los desagües impidieron que la humedad causara moho en el sótano y el ático, y se instaló un contrapiso. A partir de entonces, se hizo hincapié en el aislamiento térmico, pero se siguieron utilizando sustancias nocivas para este fin.

Lista de control: Defectos de la propiedad inmobiliaria en torno a 1960 – 1969

He aquí un breve resumen:

• Materiales de construcción cuestionables
• Aislamiento perjudicial para la salud
• Daños en el hormigón
• Cerchas de tejado no aisladas

Propiedades construidas entre 1970 y 1979

En los años 70, la tecnología de la construcción volvió a mejorar enormemente. La nueva normativa sobre aislamiento acústico permite una construcción más eficiente. Ya no se colocan tuberías de plomo, sino de cobre, y la construcción se realiza principalmente con hormigón. A pesar de la mejora de los materiales de construcción, el frío penetra en los espacios habitables en invierno y provoca la aparición de moho.

Lista de control: Defectos de la propiedad inmobiliaria en torno a 1970 – 1979

Las deficiencias típicas son:

• Adhesivo para parquet que contiene alquitrán
• Necesidad de renovación
• El hormigón como material de construcción

Propiedades con año de construcción 1980 – 1999

Los inmuebles construidos en los últimos 30 o 40 años suelen caracterizarse por su moderna tecnología de construcción. Sin embargo, también se pueden encontrar aquí algunas deficiencias. Los costes de mantenimiento son elevados, las conexiones del techo están rotas y la calefacción central antes de 1985 suele dar problemas.

Lista de control: Defectos de la propiedad alrededor de 1980 – 1999

Aquí están de nuevo los defectos típicos de 1980 a 1999:

• Conexiones y terminaciones para cubiertas planas
• Calefacción central
• Mantenimiento costoso

Conclusión: ¿Debe invertir en inmuebles antiguos?

Hay que reconocerlo: En comparación con los nuevos edificios de la era moderna, las propiedades de años anteriores tienen su propio encanto. Y dependiendo del año de construcción, aportan sus propias ventajas e inconvenientes, y con un poco de capital, también se pueden renovar los servicios del edificio, el tejado y la mampostería.

En mi nuevo proyecto para compradores de inmuebles (Immobilien-Erfahrung.de) puede encontrar más información sobre los respectivos defectos por año de construcción:

• Año de construcción Propiedad: defectos y estado (externo)

Peligros al vender: ¡qué hay que tener en cuenta! Lista de control

Antes de entrar en los errores materiales, el riesgo y los peligros, lo importante es:

Venta y proceso: conociendo el paso a paso

¿Más fundamentos antes de los errores?

En nuestra gran guía sobre el tema de la venta de propiedades e inmuebles, ya hemos hablado de muchos aspectos que son importantes a la hora de vender una casa, un piso, un terreno & Co. Tanto si se trata de un inmueble como de una propiedad, hay una gran diferencia. Tenemos guías aún más específicas que tratan explícitamente de la venta de casas, pisos, terrenos e incluso villas y edificios de apartamentos.

Ahora ya no se trata del proceso, sino de los errores que se producen en el proceso desde la preparación hasta la fase de venta.

Todo comienza con muchas preguntas. Y eso es algo bueno. Porque las preguntas significan que usted no se preocupa sólo superficialmente por el proceso de venta de inmuebles.

Precio, marketing, documentos & Co.

Un consejo de antemano, hazte siempre estas preguntas. Porque de este modo se dará cuenta rápidamente de que la venta de inmuebles no es una empresa simple y sencilla. Por eso es bueno que se informe sobre la venta de su propiedad ahora, idealmente en una fase temprana.

• ¿Cuándo debe o tiene que realizarse la venta?
• ¿Cómo valora su propiedad para obtener un precio de venta sólido?
• ¿Qué estrategia de marketing se utiliza?
• ¿Cómo garantiza su accesibilidad para los interesados?
• ¿Qué información da por correo electrónico y por teléfono?
• ¿Cómo se asegura la financiación del comprador?
• ¿Qué documentos debe tener preparados?
• ¿Cuándo se pagará el precio de compra/se entregará la propiedad?

Preguntas y más preguntas, vamos a repasar paso a paso los 15 errores típicos.

Poco tiempo previsto para las ventas

¿Poco tiempo? La presión ya está llegando – error número 1: Muchas personas que venden su primera propiedad asumen que todo sucederá muy rápidamente. Al fin y al cabo, el espacio vital es escaso. Aunque se haga todo lo posible en la comercialización, desde los anuncios en los periódicos hasta los portales inmobiliarios, algunas propiedades se venden muy lentamente durante años.

La cantidad no lo es todo, lo que cuenta es la calidad.

De hecho, los inmuebles pierden su atractivo de forma masiva, sobre todo por los errores. Demasiados portales, demasiados agentes inmobiliarios, anunciados durante demasiado tiempo, ¿por qué? Los posibles compradores se hacen precisamente esta pregunta y pasan rápidamente a la siguiente oferta. Al fin y al cabo, tienen libertad de elección. Comienza la presión sobre los precios. Si la presión del tiempo entra en juego porque se planificó muy poco tiempo para la venta, muchos vendedores tienen que aceptar pérdidas.

Presión por la venta forzosa: mudanza, nueva financiación & Co.

Si el tiempo apremia, por ejemplo cuando hay que vender (¡!), por motivos privados o professionales, a menudo sólo hay un camino, un precio de compra significativamente más bajo. En consecuencia, las pérdidas cuando aumenta la presión del tiempo son considerables.

Consejo: Planifique siempre la venta de su propiedad con mucha antelación, al menos con dos meses de antelación.

También pueden surgir presiones porque otros préstamos tienen que ser atendidos a través de la venta. Tal vez la nueva propiedad ya ha sido financiada y la antigua debe ser vendida inmediatamente, como se describe aquí en el artículo «Vender una casa rápidamente «.

La presión del tiempo nunca es buena y sólo trae desventajas para los vendedores de inmuebles.

El mal momento para vender

Error 2 – En principio, hay 2 parámetros para el factor tiempo.

Parámetros 1) ¿en qué época del año es mejor vender, es decir, cuándo busca la gente una propiedad? Además, muchos esperan, porque 2) al fin y al cabo, el valor de la propiedad aumenta cada año.

1. Vender en una época del año determinada
2. Vender después de la revalorización

Pero, ¿cuándo es el momento adecuado para vender una propiedad? Mucha gente sabe que el valor de su propia propiedad, ya sea un terreno, un condominio, una casa o un edificio de apartamentos, generalmente seguirá subiendo. Debido a factores económicos (depreciación del dinero [inflación]) y, por supuesto, porque el espacio vital es escaso, especialmente en ciudades como Hamburgo, Múnich, pero también en otras más pequeñas como Kassel, Düsseldorf o Braunschweig. La población crece debido a la inmigración y la gente se ve atraída por las ciudades y los precios suben en consecuencia, año tras año.

Factores de aumento de valor permanente:

1. Inflación (devaluación del dinero)
2. Crecimiento de la población a través de la inmigración
3. Éxodo urbano, muchos se trasladan a las ciudades y se alejan del campo

Estadísticas: Evolución del precio de la vivienda (ejemplo: Alemania)

Como se puede ver aquí, el aumento casi lineal de los precios de la vivienda en Alemania en los últimos 20 años. Las estadísticas y el diagrama muestran la evolución de los precios de la vivienda en Alemania en los años 2000 a 2020 (2015 = índice 100).

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Efecto de la máxima expresión de todos los tiempos

En la bolsa, este efecto se denomina «all-time high», lo que significa que, debido a la evolución típica de la economía, incluida la política fiscal, pero también al aumento de la población mundial, la cantidad de dinero que se obtiene por su propiedad aumenta. Basta con comparar el mercado inmobiliario con el DAX (índice bursátil alemán).

Así que miremos dentro también la apreciación de que todos los años son buenos (aparte de las crisis como las pandemias).

¿Influyen las estaciones del año?

Primavera, verano, otoño e invierno, ¿hay alguna diferencia a la hora de vender un inmueble? En cuanto al factor estacional, se podría pensar que ciertamente se muda más gente en primavera y verano y que se compran más propiedades en consecuencia. Pero, de hecho, los inquilinos buscan pisos de forma relativamente espontánea, mientras que los compradores pasan por un proceso más largo. Algunos buscan no sólo durante semanas, sino durante meses y años. Al fin y al cabo, la propiedad inmobiliaria no consiste «sólo» en un inmueble rentable para alquilar; para una gran parte de los compradores particulares, el condominio, la casa adosada o la casa unifamiliar es su previsión para la vejez. Así que tiene que gustar, porque la gente se quedará aquí mucho tiempo.

Debido al ciclo relativamente largo de búsqueda de propiedades, el factor estacional no juega un papel importante para los compradores.

Pero uno pequeño, muy pequeño. Si está buscando absolutamente una respuesta, entonces le recomendaría el otoño para la venta de su propiedad. La gente hace nuevos planes durante la primavera y el verano, que luego tienen que realizarse a finales del verano/otoño como muy tarde, antes de que llegue el invierno.

Descripción inexacta de la propiedad

Error 3 – La exposición está redactada de forma poco professional – Cuanto menos precisa sea la descripción del inmueble, menos compradores potenciales atraerá. En lugar de una larga descripción, aquí están los datos clave más importantes que debe contener una buena descripción de la propiedad o un anuncio completo de la misma:

La descripción de un objeto debe contener al menos esta información:

• Título significativo
• Dirección, o ubicación y distrito
• Espacio vital
• Espacio en el suelo
• Tipo de piso / Tipo de casa
• Disponible a partir de cuando
• Número de habitaciones
• Dormitorio
• Baño
• Garaje / Plaza de aparcamiento
• Internet

Características y extras:

• Tejido del edificio y certificado energético
• Año de fabricación
• Modernización/rehabilitación
• Estado del objeto
• Equipo
• Tipo de calefacción
• Fuente de energía
• Certificado energético

Documentos en el primer paso:

• Plano de la planta

Nosotros, como inversores, no somos diferentes.

Un ejemplo práctico: cuando nos ofrecen bienes inmuebles (condominios a edificios de apartamentos), uno pensaría que los vendedores enviarían información importante. En realidad, sin embargo, sólo suelen enviar una breve frase: «Quiero vender». No hay foto, nada. En consecuencia, la gente ni siquiera se toma el tiempo de responder a esas ofertas. ¿Por qué? Si hay 10 ofertas, 9 son fácilmente accesibles y con información (superficie, espacio habitable, distribución de la habitación, por ejemplo). Así actúan también los compradores. Hay muchas ofertas en la ciudad, ¿cuál es llamativa y atractiva a primera vista, por lo que se abre/lee y cuál no?

La información completa y exhaustiva es lo más importante. ¡Por lo tanto, siempre preste atención a una descripción precisa de la propiedad, el segundo factor importante exponer, las fotos!

• Exposición inmobiliaria: plantillas

Fotos poco favorecedoras en la exposición, incluido un ejemplo

Error 4 – Al igual que la exposición, las malas fotos reducen la demanda – Empecemos por lo más importante, ¡las fotos e imágenes de su propiedad! No importa si se trata de una villa de lujo, un condominio en el centro de la ciudad o una casa independiente en las afueras. Aquí quiero mostrarte algunos errores estándar con ejemplos.

1. Villa desde el exterior: Detalle de la imagen del error
2. Villa desde el exterior: Ruido de imagen de error
3. Casa unifamiliar desde el exterior: borrosa y sobreexpuesta
4. Condominio desde el interior: Detalle y color
5. Condominio desde el interior: Mala iluminación

Aquí puedes ver el primer y sencillo ejemplo. Basta con mirar en portales como Ebay, allí verás muchas de estas fotos. Aquí está la villa desde el exterior con un error en el detalle de la imagen. Además, la cámara no tenía una buena resolución. En el ejemplo posterior, se puede ver la diferencia inmediatamente.

Antes era un condominio.

Condominio después.

Sólo cuando la información y los estímulos visuales se unen, surge el verdadero interés por el objeto.

Los otros 4 ejemplos de antes/después se pueden encontrar aquí:

• Fotos de inmuebles: Errores y plantillas

Grupo objetivo y estrategia equivocados

Error 5 – El término grupo objetivo se suele utilizar en marketing. Un grupo objetivo describe un grupo de personas para las que una determinada oferta es de especial interés. Pero, ¿por qué es tan importante el grupo objetivo?

Cada persona que necesita saber sobre un listado de propiedades requiere tiempo, por lo que cuesta dinero.

Muchos de los que venden su propiedad de forma privada la ponen inmediatamente en eBay y otros portales. En el caso de las unidades pequeñas, por ejemplo, los condominios de 70 u 80 metros cuadrados, no hay ningún problema si alguien quiere vender por su cuenta (y por su cuenta y riesgo). Pero todo cuesta tiempo y, por tanto, también dinero.

Dos ejemplos prácticos directamente: Si, por ejemplo, hay que anunciar un nuevo edificio con pisos para estudiantes, el periódico clásico no sería probablemente la mejor opción. Asimismo, un chalet exclusivo está fuera de lugar en un portal inmobiliario, todo el mundo puede ver los detalles del chalet, guardar fotos y vídeos de las instalaciones. ¿Qué comprador de una propiedad de lujo quiere poder encontrar su propia villa en algún lugar más adelante? Piensa sobre todo en el aspecto de la seguridad, la seguridad es muy importante para los vendedores y compradores en este segmento. Cuando los inmuebles se venden de forma anónima, se denominan inmuebles fuera de mercado.

La dirección del grupo objetivo comienza con:

• Selección de corredores: Grupos de compradores y experiencia
• Estrategia de marketing: Fuera del mercado o fuera de él
• Elección del canal (medios de comunicación): del periódico a las redes sociales
• Descripción del objeto: Especialmente el título

A continuación le ofrecemos un breve resumen de las diferencias que puede haber en la comercialización de los distintos tipos de casas y pisos.

Los fundamentos de la estrategia de marketing en comparación:

• Pisos para estudiantes
• Condominio para parejas jóvenes
• Casa adosada para la familia con niño
• Casa unifamiliar para familias
• Piso en el centro de la ciudad
• Chalet para empresario de las afueras
• Casa de apartamentos como propiedad de inversión
• Parcelas para promotores de proyectos
• Propiedades que necesitan ser renovadas con más de 50 unidades
• Terrenos forestales o agrícolas

Los inmuebles son tan diferentes como sus propietarios. En consecuencia, la estrategia de marketing también debe elegirse individualmente, desde el clásico papel de periódico hasta la moderna campaña de marketing social. Consejo: Lea más sobre el marketing en redes sociales para el sector inmobiliario aquí (externo). Por eso, cada tipo de inmueble necesita una estrategia de marketing adecuada, desde la venta absolutamente anónima hasta la comercialización de alto alcance en los portales.

Estamos especializados en la intermediación anónima de bienes inmuebles, directamente a family offices, inversores inmobiliarios, empresas constructoras y promotoras. Lea más sobre nuestro perfil de compras aquí.

El valor de la propiedad está mal evaluado

Error 6 – Si el precio es demasiado alto, su propiedad no encontrará interesados – Casi nadie tiene experiencia en la venta de una propiedad y cuando hay que hacer la primera visita a la agencia inmobiliaria, la mayoría comete este típico error, que más tarde lleva de nuevo a que la propiedad no se venda pronto o no al precio de venta deseado. Es importante:

Un precio de oferta no es un precio de venta.

¿Cómo es el error, la valoración incorrecta de una propiedad, en un caso concreto?

Como ya se ha descrito, en Alemania sólo se venden algo más de 271.000 viviendas al año. Por ello, los 83,7 millones de habitantes tardan mucho tiempo en conocer el funcionamiento de las ventas. Por el contrario, esto significa que casi nadie tiene experiencia en la venta de pisos y casas. Calculado brevemente:

• Residentes / propiedades vendidas = años hasta que todos tengan la experiencia de la venta
• 83.700.000 / 271.000 = 308,85, así que redondea 309 años (imposible)

Así que cuando se trata de valoraciones de inmuebles por parte de agentes inmobiliarios, sólo queda una cosa por hacer: confiar.

¡Peligro! La valoración de la propiedad es demasiado alta

Ofertas de comparación: para que no te fíes del primer agente inmobiliario que veas, tienes varias ofertas de comparación. Una muy buena idea, pero también una trampa engañosa. Veamos por qué:

• El agente A valora su propiedad en 980.000
• El agente B valora su propiedad en 945.000
• El agente C valora su propiedad en 1,15 millones

¿Qué agente inmobiliario cree que ganará la licitación para vender su propiedad? Una gran parte de los vendedores optará ahora por la inmobiliaria C, con la gran oferta de 1,15 millones de euros. Este efecto es demasiado humano, después de todo, hay al menos + 170.000 más que las ofertas comparativas, es decir, más del 10% más en la venta.

Ahora comienza el círculo vicioso, la propiedad tiene un precio de oferta demasiado alto. Por supuesto, el agente inmobiliario lo anuncia en todos los portales posibles para que el trato se haga de alguna manera al precio mencionado. Pero no lo hará si el precio de venta difiere de un valor de mercado realista. Un poco de margen para la negociación siempre está bien, por supuesto, pero en cuanto las sumas son demasiado altas, los interesados saltan a los pocos segundos. Esto significa que no se obtiene una consulta, y por lo tanto, muchos no reconocen el error subyacente: el precio de la oferta es demasiado alto. Aquí volvemos a la descripción exacta de la propiedad, que también incluye un precio de oferta sólido y bien fundamentado.

Aviso:

Los precios de venta realistas (valor de mercado) aceleran la venta

Si quiere vender su propiedad, no busque sólo un «precio alto», contrate a agentes inmobiliarios que también vean los aspectos críticos de su propiedad y no se limiten a prometerle la luna para conseguir el contrato.

Peligroso, porque muchos propietarios también ven un alto valor emocional en su propiedad. El comprador potencial, sin embargo, no tiene ningún vínculo emocional con la oferta.

Confíe en los agentes inmobiliarios que también tienen en cuenta aspectos críticos en sus cálculos.

Puede encontrar consejos sobre el tema de la valoración de inmuebles aquí, entre otros lugares:

• Valorar una propiedad

Aquí hay más detalles:

• Tasa de propiedad
• Tarifa plana
• Califique una casa
• Calificar la casa de apartamentos

Faltan documentos y pruebas

Error 7 – Los documentos no están disponibles – por ejemplo, el plano, el cálculo de la superficie habitable o el extracto del registro de la propiedad). El extracto del registro de la propiedad es importante, por ejemplo, porque es una prueba directa de que usted es el propietario del inmueble en venta. En cuanto el primer y sólido posible comprador llame a la puerta, necesitará estos (siguientes) documentos. He aquí una lista de comprobación sencilla y clara de los documentos que necesita al vender una propiedad:

Documentos para la propiedad inmobiliaria (general)

Los documentos generales para la venta de bienes inmuebles:

• Mapa catastral oficial del municipio
• Anotaciones en el registro de la propiedad y documentos relativos a las cargas inmobiliarias registradas
• Planos de la propiedad, descripción del edificio y certificado de permiso de construcción
• Cálculo de la superficie habitable y utilizable
• Plan de diseño de espacios abiertos
• Descripción del edificio
• Licencia de obras y planos de construcción
• Avisos de impuestos sobre la propiedad
• Certificado energético del inmueble

Además, están las fotos de la propiedad, como ya se ha descrito anteriormente.

Hay algunas características especiales para los condominios, ya que usted (normalmente) no es dueño de todos los condominios de la propiedad. Si es usted propietario de varias viviendas y quiere venderlas, ¡consulte nuestro perfil de compra para inmuebles!

Documentos para condominios

En el caso de los condominios, es necesario obtener algunos documentos más.

• Declaración de división
• Contrato de cuidador con contrato de cuidador
• Plan de negocio
• Plano de partición (con indicación de los bienes especiales y comunes)
• Normas de la comunidad de propietarios
• Actas de las reuniones de propietarios
• Declaraciones de gastos de servicio
• Importe de la reserva de mantenimiento

La propiedad no está preparada para las visitas

Error 8 – ¡El ojo come contigo! No sólo con las fotos de la propiedad descritas anteriormente, como una primera impresión visual, sino también durante la visita, todo debe estar preparado para la visita. Aquí estamos de nuevo ante los dos factores de venta: los números y las emociones. Por lo general, las cifras ya han convencido antes de la visita, a través de fichas técnicas, exposiciones y otros intercambios directos de información. Ahora se trata de presentar la propiedad de forma visual y táctil.

Es un poco como las reuniones de negocios, un traje expresa que te esfuerzas y prestas atención a los detalles. Si te presentas a una reunión en chándal y zapatillas deportivas, normalmente llevas una vida informal. Según el lema: «Si algo se rompe, no hay problema, puedes hacerlo después». Para los vendedores noveles, tal vez esta comparación de la vida cotidiana: de media, se consigue un 23% más en las ventas de coches si el vehículo ha tenido una limpieza a fondo de antemano, por fuera, por dentro y en el compartimento del motor.

Detalles como el orden, la luz del día & Co – Es lo mismo con la inspección de la casa y el piso, así como de la propiedad, aquí todo debe estar preparado, ordenado y aseado. La limpieza es un punto, pero el olor también juega un papel importante. Para mí, personalmente, el aire fresco en las habitaciones también es muy importante, aunque las propiedades necesiten una renovación. También es importante: ¡la luz del día! Al igual que con las fotos de la propiedad, la luz del día tiene un factor muy especial, la luz y el brillo son siempre buenos puntos de venta.

Ver siempre sólo durante la luz del día

Limpieza professional – El día antes de la primera visita, también es aconsejable contratar a un equipo de limpieza professional, por así decirlo, para la limpieza básica. Si las citas están bien programadas, también vale la pena contratar a un equipo de limpieza para entrar en detalle. Con solo 3 o 4 horas de trabajo, ya se ha hecho mucho en una casa. Esto, a su vez, tiene un efecto positivo en el precio de compra. Para las visitas posteriores, basta con una rápida comprobación para ver si todo sigue en orden. Cuando el valor de un coche puede aumentar hasta un 23% con tanta facilidad, rápidamente se hace evidente lo eficaz que puede ser la preparación para la visita.

El día antes de la visita: Limpieza a alto brillo

La psicología también juega un papel – Además, hay muchas sutilezas y también pequeños detalles psicológicos que puede aplicar en función del grupo objetivo. Un consejo muy general es: ¡sonríe! Si creas un entorno o ambiente positivo, creas un buen estado de ánimo y, por tanto, aumenta la probabilidad de una venta. Profundizando aún más, que sólo se menciona de pasada, ¡una bebida caliente! El que ofrece bebidas frías crea un ambiente fresco. Un café, un té o un chocolate caliente, crea directamente un ambiente completamente diferente.

Un último consejo importante: siempre hay que involucrarse con la parte del comprador. Por ejemplo, si el comprador está muy versado en el tema inmobiliario, me contengo como asesor. Si el comprador no tiene experiencia, le acompaño, paso a paso, en el proceso de venta de un inmueble. Sin embargo, a veces una persona muy activa puede necesitar una contraparte activa. Esto se explica de forma muy breve y sencilla, pero sólo significa que cuantas más negociaciones haya llevado a cabo el vendedor, más segura y rentable será la venta de una casa, piso, edificio de apartamentos o terreno.

Resumido una vez más:

• Limpieza de las superficies interiores y exteriores
• Asistencia professional el día antes de la primera visita (alto brillo)
• La luz del día durante el recorrido
• Saludo amistoso, sonrisa al principio
• Bebidas y aperitivos para el pequeño apetito (también para la pequeña charla)
• Responder a la personalidad del comprador

PD: ¡Piensa también en los defectos! Si se pueden reparar con antelación, el precio de compra aumenta. Los costes y (!) el esfuerzo se eliminan para el comprador.

Esfuerzo subestimado del proceso de venta: consultas

Error 9 – Muchos vendedores noveles asumen que una o dos personas se pondrán en contacto, vendrán directamente a ver la casa o el condominio y una semana después se venderá. Sin embargo, el proceso de venta no es tan sencillo, ya que los tiempos de comunicación, en particular, son extremadamente largos y requieren mucho tiempo. Al subestimar el esfuerzo del proceso de venta, muchas personas se ven presionadas, por ejemplo, si la nueva propiedad ya está financiada. La presión del tiempo es extremadamente mala, como ya se ha descrito en el error 1 «Demasiado poco tiempo planificado para la venta». Por lo tanto, es importante que no subestime el esfuerzo que supone el proceso de venta de una propiedad.

Aquí también volvemos al error de estar representados inmediatamente en muchos portales. Imagina que tu anuncio está hoy en Ebay y has calculado el precio demasiado bajo. Mañana tendrás 100 correos electrónicos en tu bandeja de entrada. ¿Cuáles de ellos están realmente interesados en la propiedad, realmente interesados? No es posible enviar 100 respuestas y luego responder a las consultas, hacer llamadas telefónicas y todo eso antes de la primera visita.

Especialmente esta selección de consultas en la primera comunicación es un factor que consume mucho tiempo en todo el proceso de venta. Encontrar a los pocos compradores serios requiere mucha experiencia y, por lo general, un buen equipo en el fondo.

La negociación en el proceso de venta: la conducción de las conversaciones

Error 10 – Tras la infravalorada comunicación inicial y las numerosas consultas, hay otro paso aún más importante para el precio de venta: ¡la(s) negociación(es)! Si no está bien preparado aquí, se encontrará rápidamente con personas que tienen mucho que criticar, especialmente los compradores de inmuebles con experiencia, y el precio ya está en el sótano.

Es precisamente por este error por lo que generalmente se escribe todo el artículo. Cualquiera que considere que el proceso de venta de una propiedad es fácil está cometiendo un gran error. Basta con echar un vistazo al índice y a los distintos epígrafes que cubrimos aquí, desde «Demasiado poco tiempo planificado para la venta» hasta «Fotos poco favorecedoras en la exposición» o «La propiedad no está preparada para las visitas».

Por supuesto, puedes adquirir conocimientos a través de libros, aprender a hacerlo. Pero esto cuesta tiempo y a menudo funciona según el principio de «prueba y error» en la primera, segunda y tercera venta. Esto significa que, por lo general, pagará por los errores que cometa como principiante.

Los prospectos te entretienen demasiado tiempo

Error 11 – Tras la inspección y las primeras conversaciones, o la primera negociación, siguen las negociaciones detalladas (por correo electrónico, teléfono, intercambio de documentos). Ahora viene la siguiente fuente de peligro: Los posibles compradores se demoran demasiado. Se pierde un tiempo valioso, la propiedad se quema por el largo tiempo de cotización. La gran pregunta:

¿Cuántas visitas quiere hacer antes de vender el inmueble?

Al igual que se pierde mucho tiempo en la primera comunicación, es decir, en las primeras consultas, por las preguntas a medias, también se pierde mucho tiempo en las conversaciones.

Desde la primera visita hasta el intercambio de documentos y papeles, pasando por la segunda cita, especialmente en el caso de propiedades y objetos de mayor tamaño, pasa mucho tiempo. Algunos compradores también ponen la pistola a los particulares, por favor, no hablar con nadie más durante el tiempo de las negociaciones. Esto puede tener mucho sentido si estás hablando con un comprador muy sólido, pero ¿cómo se supone que vas a reconocerlo como persona privada?

Si luego hay 1 o 2 meses de negociaciones de ida y vuelta, con citas personales, correos electrónicos y por teléfono, pero luego no se realiza la venta, la frustración es grande.

Generalmente se nota, un gran error en la mayoría de los casos:

La fase de ventas se diseña sola

Error 12 – Vender de forma privada sin un corredor y sin experiencia – Una venta privada siempre suena muy bien al principio, después de todo, ¡no tienes que pagar al corredor!

¿Sabía que en Alemania más del 65% de las propiedades se venden con un agente inmobiliario? Especialmente en las grandes ciudades, la cifra es mucho mayor, por ejemplo el 80% en Berlín. Hay muchas razones para contratar a un agente inmobiliario, para las personas adineradas es principalmente el tiempo y el anonimato. En las últimas fuentes de error hemos hablado con detalle de lo lento que es el proceso. Para los particulares que no tienen experiencia en la venta de casas y pisos, hay varios aspectos, por ejemplo, la comprobación del crédito de los compradores, la comunicación inicial al comienzo de la venta y la selección de los interesados, hasta el contrato de compraventa y los errores y trampas, que comentaremos más adelante.

Puede vender en privado, pero no la primera propiedad. Los errores le cuestan rápidamente el 10%, el 15% del precio de compra, por decirlo de forma sencilla.

En el caso de una mala valoración de la propiedad (véase el error 6: «El valor de la propiedad está incorrectamente evaluado») incluso mucho más.

Mi consejo para todos los que venden por primera vez es que trabajen con alguien que tenga experiencia en el sector inmobiliario. Si por circunstancias afortunadas vende más tarde una segunda o tercera propiedad, puede estar un poco más en el juego. Una vez que vendas tu cuarta o quinta propiedad, podrás ir por libre.

En última instancia, trabajar professionalmente con un agente inmobiliario experimentado 1) ahorra más tiempo y 2) hace más dinero. No en vano, dos tercios de las propiedades en Alemania se venden con un agente inmobiliario. La mitad de la comisión del agente la paga el comprador de todos modos (en el caso de las propiedades privadas). Además, hay propiedades que no se venden oficialmente con la ayuda de agentes inmobiliarios, sino con oficinas familiares como nosotros, por ejemplo, que también actuamos como agentes, pero sólo en un círculo muy reducido y privado.

Prueba de financiación (solvencia de los compradores)

Error 13 – No se comprueba la solvencia de los compradores: ¿cómo saber si un posible comprador puede realmente permitirse el lujo de comprar su vivienda?

En las transacciones comerciales modernas, ya no es posible imaginar prescindir de la comprobación de la solvencia. La fiabilidad en materia de pagos ya se comprueba cada vez que se realiza una compra con tarjeta de crédito. Incluso la compra a plazos en una tienda de electrónica, por ejemplo, sólo funciona para el cliente si se comprueba inmediatamente su solvencia. La institución clásica para la información de solvencia de todo tipo es Schufa. Desde 1927, esta agencia de crédito privada, organizada como sociedad anónima, lleva el control de la fiabilidad de las personas en cuanto a su capacidad y fiabilidad de pago.

¿Es la solvencia un tema nuevo para usted? Aprenda algunos conceptos básicos aquí:

• Solvencia (básica)

Se pasan por alto los defectos del contrato de compraventa

Error 14 – Derechos pero también plazos, sólo trataré muy brevemente este aspecto en torno al derecho y la legislación en la venta de inmuebles, o en el contrato de compraventa, de la propiedad a vender. En caso de duda, debe consultar previamente a un notario o a un abogado inmobiliario.

He aquí un pequeño ejemplo del Código Civil alemán (BGB), relativo a los posibles defectos materiales que usted, como primer vendedor, tal vez ni siquiera tenga en mente. Si no los excluye explícitamente en el contrato de compra, seguirá siendo responsable de su cumplimiento posterior.

Ejemplo:

Subsanación de defectos materiales, exclusión en el contrato de compraventa: Ejemplo

Este ejemplo procede de los artículos 437 nº 1 y 439 del BGB y dice lo siguiente

Si, por ejemplo, hay un defecto material en la propiedad existente que se va a vender y los derechos del comprador debido a este defecto no fueron efectivamente excluidos por usted en el contrato de compra, el comprador puede, en principio, siempre exigir primero el cumplimiento suplementario inmediato (es decir, la rectificación del defecto).

La existencia de este defecto material en un caso concreto también se regula en el BGB, más concretamente en el artículo 434. Según la ley, existe un defecto material en los siguientes casos: «Existe un defecto material si la cosa comprada no tiene la calidad acordada en el momento de la transferencia del riesgo.

Quemar la propiedad: Especial para vivienda multifamiliar +

Error 15 – Propiedades grandes o exclusivas en portales masivos – Propiedades exclusivas como villas, propiedades grandes como edificios nuevos, proyectos especiales como terrenos, terrenos forestales, terrenos agrícolas & Co. – En este artículo hablamos del error, o riesgo y peligro de las ventas privadas de propiedades y proyectos más grandes, o de terrenos o propiedades que necesitan renovación de más de 30, 40 o 50 unidades residenciales.

Comparación de los tipos de compradores

Veamos primero los diferentes tipos de compradores y la forma en que examinan y evalúan las propiedades. La palabra «ETW» significa condominio. Nos fijamos en 4 grupos de compradores:

1. Grupo: ETW / casa 80sqm ~ 200.000 bastante indiferente; también significa que el lado del comprador es en su mayoría sin experiencia, hay menos escrutinio
2. Grupo: 150m2 ~ 900.000 / comprador crítico
3. Grupo: 200sqm ~ 1,200,000 / investigación de compradores
4. Grupo: 250 metros cuadrados y más de 1,5 M / comprador examinador
5. Grupo: grandes propiedades, nuevas construcciones, terrenos agrícolas, etc. – Propiedades especiales / compradores muy experimentados, en su mayoría con su propia oficina inmobiliaria

Los grupos 1-3, es decir, los inmuebles de hasta 200 metros cuadrados, pertenecen en su mayoría al mercado inmobiliario habitual, en el que «sólo» están interesados los particulares. La estrategia de marketing típica aquí es: Mucho ayuda mucho. A menudo se encargan 2 o 3 agentes y la propiedad ya está en 4 o 5 portales, periódicos, tal vez incluso en las redes sociales.

El grupo 4 adquiere propiedades de más de 200 m2, pero aún de forma privada. Los que compran en este segmento suelen tener ya experiencia y conocen el entramado del edificio, los topógrafos, etc. A más tardar aquí, necesita la ayuda de un agente inmobiliario en las negociaciones.

El Grupo 5 compra propiedades en flujo. 50 unidades (es decir, pisos) por trimestre o incluso por mes. Algunos inversores compran directamente 1.000 unidades, ya sea en una ubicación A, B o incluso C. Antiguos hoteles que necesitan ser renovados y que se convierten en condominios o incluso en zonas forestales, terrenos agrícolas, antiguos edificios prefabricados, etc.

Regla número 2, del grupo 5:

El tiempo es (normalmente) más importante que el dinero

Los grupos 4 y 5 necesitan intermediarios exclusivos, ventas anónimas de inmuebles, en lugar de masas y comercialización «amplias», con una línea directa a los inversores, fondos inmobiliarios y family offices.

Lea más aquí:

• Errores en la venta de grandes propiedades

Los 15 mayores errores al vender un piso o una casa – Lista

He aquí un resumen una vez más:

1. Poco tiempo previsto para las ventas – ¿Poco tiempo? La presión ya está llegando
2. El mal momento para vender – Situación y economía
3. Descripción inexacta de la propiedad – La exposición está redactada de forma poco professional
4. Fotos desfavorables en la exposición – Al igual que la exposición, apenas hay demanda
5. Grupo objetivo y estrategia equivocados: por ejemplo, piso de estudiantes en el periódico en lugar de en las redes sociales
6. El valor de la propiedad se evalúa incorrectamente – las propiedades no encuentran compradores
7. Faltan documentos y pruebas – Los documentos no están disponibles
8. El inmueble no está preparado para las visitas – No convence a los posibles compradores in situ
9. Subestimación del esfuerzo del proceso de venta – Así es como muchas personas se ven presionadas, por ejemplo, si la nueva propiedad ya está financiada.
10. La venta y la negociación se ven como algo fácil – la preparación es entonces sólo a medias y conduce a pérdidas en el precio de compra
11. La fase de venta se diseña sola: vender de forma privada sin agente inmobiliario y sin experiencia
12. Los prospectos se demoran demasiado – Se pierde un tiempo valioso, la propiedad se quema por el largo tiempo de la lista
13. Prueba de financiación (comprador) – no se comprueba la solvencia de los compradores
14. Se pasan por alto los defectos del contrato de compraventa: derechos pero también plazos
15. Quemar propiedades – Propiedades grandes o exclusivas en portales masivos

¿Cuándo debe responder el vendedor?

En principio, los vendedores deben ser responsables de los defectos que conocían en el momento de la venta y que, sin embargo, ocultaron. Un buen agente inmobiliario puede asesorarle al respecto e indicarle qué defectos debe revelar de antemano. Esto puede ahorrarle muchos problemas después. El problema es que muchos particulares ni siquiera saben que al final eres responsable y tienes que pagar los daños correspondientes. Por eso, la venta de una casa en Renania-Palatinado o Hesse debería ponerse siempre, si es posible, en manos de un agente inmobiliario con experiencia.

Reclamaciones del comprador

Cuando un comprador adquiere una propiedad, tiene derecho a que se subsanen los defectos. Esto se aplica si el comprador ocultó a sabiendas los defectos y éstos no se registraron en el contrato de compraventa. Tras un periodo de cinco años, este derecho de rectificación de los defectos expira. Hay dos tipos de defectos en la venta de bienes inmuebles, el defecto material y el defecto de título.

Defectos materiales: daños financieros, moho, electricidad

Un defecto material es un defecto que asegura que la propiedad no puede ser utilizada de acuerdo con su propósito. Esto se aplica, por ejemplo, a un defecto que impide alquilar un inmueble, de modo que el comprador sufre un gran perjuicio económico. Los posibles defectos materiales son, por ejemplo, daños por humedad, infestación de moho, daños en el sistema eléctrico o defectos en el sistema de calefacción. Existe un defecto de titularidad si terceros tienen un derecho sobre la propiedad que fue ocultado por el vendedor. Esto significa que ha revendido la propiedad sin permiso. Como su agente inmobiliario, le asesoraremos exhaustivamente antes de la compra y nos aseguraremos de que dispone de todas las autorizaciones necesarias para vender su casa. Además, nos aseguramos de que todos los papeles estén disponibles para que no surjan dudas en primer lugar.

Compensación como vendedor privado

Si vende una propiedad existente como vendedor particular, no suele tener que preocuparse tanto por los defectos materiales. Esto se debe a que estas propiedades se compran tal y como se ven y la garantía está excluida en el contrato de compra. Sin embargo, si después resulta que usted ocultó fraudulentamente un defecto, el vendedor puede seguir teniendo derecho a que se subsane el defecto. En cambio, si el comprador conocía el defecto y existe una exclusión de la garantía en el contrato, no tiene derecho a indemnización por daños y perjuicios ni a ninguna otra compensación.

Evite sorpresas desagradables y contrate a un agente inmobiliario

La venta de una propiedad está plagada de muchos escollos. Sobre todo, muchos vendedores particulares no son conscientes de la responsabilidad. Los agentes inmobiliarios pueden apoyarle y asesorarle ampliamente sobre el tema para que no tenga que pagar repentinamente elevados daños. Le explicarán exactamente los defectos que debe revelar y redactarán un contrato que le proteja de los pagos adicionales. Así pues, si tiene una casa, sólo tiene que ponerse en contacto con un agente inmobiliario y beneficiarse de su experiencia y conocimientos.

Más información sobre la venta de una casa:

Contrato de agente de bolsa: consejos y ayuda

¿Quiere vender una casa o un piso, no tiene experiencia en el mercado inmobiliario y quiere evitar errores a toda costa? En ese caso, le conviene recurrir a los servicios integrales de un agente inmobiliario y simplificar la larga y compleja venta de su vivienda. Cuando contrata a un agente inmobiliario, no tiene que incluir la venta de su propiedad en su agenda, ya que todas las tareas son asumidas directamente por su agente inmobiliario y llevadas a cabo en su interés.

Vender

Hay varias razones que hacen pensar en vender una propiedad. Muchos de nuestros clientes ya son propietarios de su propia casa o condominio cuando heredan la casa de sus padres y no saben cómo manejar la herencia ahora. ¿Se enfrenta a esta cuestión o tiene otro motivo para vender su casa? Nuestros agentes inmobiliarios professionales en línea le apoyarán y le ayudarán a obtener el mejor precio por la propiedad y a no hacer esperar mucho en el transcurso de la venta. Aunque también se puede vender de forma privada como único propietario, una casa o un piso propiedad de una comunidad de herederos plantea mayores problemas.

Tareas de un corredor

Básicamente, un agente inmobiliario realiza todas las tareas importantes antes y durante la fase de venta y alquiler. Crea una exposición, determina el valor de mercado de su propiedad, anuncia su propiedad y luego actúa como interfaz entre usted y las partes interesadas. Mientras que la creación y publicación de un anuncio es una tarea que requiere mucho tiempo pero que se realiza una sola vez, responder a las consultas de los clientes forma parte de la actividad diaria de un agente inmobiliario.

• Aquí puede encontrar más información sobre las tareas de un corredor.

Comisión para el corredor – Las normas más importantes

Más del 80% de los inmuebles en venta o alquiler son intermediados. Esto significa que el propietario encarga a un agente inmobiliario la publicidad de la oferta y la realización de todas las tareas hasta la celebración del contrato en su nombre. La intermediación professional es un servicio que se acuerda entre el cliente y el agente inmobiliario. Una vez prestado el servicio, se debe pagar una comisión, la llamada tasa de intermediación. El pago de la comisión depende del tipo de comisión y del motivo de la misma. Si vende su propiedad a través de un agente inmobiliario, el comprador suele pagar. En el caso de los alquileres, desde 2015 se aplica el principio del comprador, por lo que el destinatario de la factura y pagador de la comisión es idéntico a la persona que encargó un servicio de intermediación.

• Aquí puede encontrar más información sobre la comisión del corredor.