¿Qué es un REIT?

REIT gründen – sinnvoll oder nicht?

Un REIT es una sociedad que posee, explota o financia inmuebles y permite a los inversores adquirir participaciones en una cartera de inmuebles. Los REIT están estructurados para abarcar una gran variedad de inversiones inmobiliarias, como inmuebles residenciales, inmuebles comerciales e inmuebles generadores de rentas.

Constitución de un REIT

Para ser reconocida como REIT, una empresa debe cumplir ciertos requisitos. Entre ellos figuran los siguientes

• Al menos el 75 % de los activos deben invertirse en bienes inmuebles.
• Al menos el 90 % de los beneficios imponibles deben distribuirse a los accionistas en forma de dividendos.
• La empresa debe constituirse como sociedad anónima.

La constitución de un REIT requiere la presentación de los documentos de constitución ante el organismo estatal competente y el cumplimiento de la normativa de la Comisión del Mercado de Valores de Estados Unidos (SEC).

Ventajas de un REIT

1. Gran liquidez gracias a la negociación en bolsa
2. Flujos regulares de ingresos a través de dividendos
3. Diversificación de las inversiones inmobiliarias
4. Gestión inmobiliaria professional

Una de las principales ventajas de los REIT es la posibilidad de adquirir participaciones en carteras inmobiliarias sin tener que invertir directamente en los propios inmuebles. Los REIT también ofrecen la oportunidad de invertir en diferentes tipos de propiedades y beneficiarse de dividendos periódicos.

Desventajas de un REIT

1. Dependencia de las condiciones del mercado
2. Menos control sobre las propiedades específicas
3. Implicaciones fiscales de los dividendos

Una desventaja de los REIT es que dependen de las condiciones generales del mercado y de los mercados inmobiliarios. Los inversores suelen tener menos control sobre las propiedades concretas en las que invierten y los dividendos percibidos están sujetos a implicaciones fiscales.

Mi recomendación para las 10 primeras propiedades

Para las primeras dos a diez propiedades, una SRL (véase GmbH en Alemania) es la más adecuada para minimizar los riesgos de responsabilidad y, al mismo tiempo, aprovechar las ventajas fiscales. La SRL limita la responsabilidad personal de los propietarios, mientras que los beneficios y las pérdidas se atribuyen directamente a los accionistas, lo que evita la doble imposición. En comparación, una sociedad comanditaria (véase KG) ofrece más flexibilidad en cuanto a la participación pasiva, pero el socio colectivo asume toda la responsabilidad. Una sociedad colectiva (véase OHG) alberga mayores riesgos debido a la responsabilidad ilimitada.

• Más información sobre la LLC
• Todos los formularios jurídicos de EE.UU.

US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren

• Gründung einer LLC oder Corporation
• Registered Agent Service (gesetzlich vorgeschrieben)
• Geschäftsadresse
• Postservice

• US-Firmengründung

Impuestos de los REIT en EE.UU.

Los REIT están sujetos a un régimen fiscal especial que les permite operar como sociedades fiscalmente transparentes siempre que cumplan los requisitos mencionados.

Aspectos fiscales importantes

1. Tributación de los dividendos
2. Sin impuesto de sociedades si se cumplen los requisitos
3. Deducciones por amortización y gastos de explotación

Los REIT deben distribuir al menos el 90% de sus beneficios imponibles en forma de dividendos. Estos dividendos se gravan generalmente a nivel del accionista, lo que significa que los REIT no pagan impuestos de sociedades siempre que cumplan los requisitos de distribución. Además, los REIT pueden solicitar ciertas deducciones que reducen su carga fiscal.

Ahorre impuestos con un REIT

Los inversores pueden beneficiarse de las ventajas fiscales de elegir un REIT que invierta en propiedades productoras de rentas. Es importante comprender las implicaciones fiscales de los dividendos percibidos y desarrollar estrategias de planificación fiscal adecuadas.

Preguntas frecuentes sobre REIT

¿Cómo invierto en un REIT?

Los inversores pueden invertir en REIT comprando acciones de REIT públicos a través de una bolsa de valores o invirtiendo en REIT privados que no cotizan en bolsa.

¿Cuáles son las diferencias entre un REIT y un holding inmobiliario?

La principal diferencia radica en la estructura y los requisitos reglamentarios. Los REIT deben realizar determinadas distribuciones y especializarse en inversiones inmobiliarias, mientras que las sociedades holding inmobiliarias son más flexibles en su estructura.

Creación de un REIT para inversores

La creación de un REIT puede ser una opción atractiva para los inversores que deseen invertir en propiedades y beneficiarse de las ventajas de una forma de inversión gestionada professionalmente.

Los REIT ofrecen la oportunidad de invertir en inmuebles de forma diversificada y beneficiarse de flujos regulares de ingresos. Sin embargo, es importante comprender los requisitos legales y fiscales.

Conclusión

Los REIT son una forma flexible y accesible de invertir en inmuebles y ofrecen numerosas ventajas, como liquidez y dividendos periódicos. Si está pensando en invertir en un REIT, es aconsejable informarse sobre los requisitos específicos y las condiciones del mercado y, posiblemente, consultar a un asesor financiero para tomar decisiones con conocimiento de causa.

Formas jurídicas EE.UU.: Fundación y bienes inmuebles

¿Qué tipos de sociedad existen? Si desea crear su primera empresa en EE.UU., la elección de la forma jurídica es uno de los primeros pasos en el proceso de constitución de la empresa. Tanto si se trata de una sociedad inmobiliaria como de una empresa de nueva creación, hemos resumido aquí todos los tipos de sociedades que existen en EE.UU., con consejos adicionales para las inversiones inmobiliarias, por supuesto.

• Formas jurídicas EE.UU.

1. infórmese sobre las opciones de inversión que le convienen (objetivos, riesgo)

El primer consejo es investigar a fondo las distintas opciones de inversión y elegir las que mejor se adapten a sus objetivos y tolerancia al riesgo.

Esto significa que debe informarse sobre las distintas posibilidades en las que puede invertir su dinero heredado. Se trata, por ejemplo, de acciones, bonos, fondos, ETF, inmuebles como inversión o formas alternativas de inversión. Debe considerar qué opciones de inversión se adaptan mejor a sus objetivos financieros y a su tolerancia al riesgo. Un asesor o experto financiero puede ayudarle a elegir las opciones de inversión más adecuadas para usted.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 1:

• Conozca las distintas opciones de inversión
• Elija las que mejor se adapten a sus objetivos y a su propensión al riesgo
• Considere sus objetivos financieros y su tolerancia al riesgo
• Pida consejo a un asesor o experto financiero si no está seguro.

2. hablar con un asesor financiero o un experto

El segundo consejo es: habla con un asesor financiero o un experto que pueda ayudarte a decidir.

Esto significa que si no está seguro de cómo invertir bien el dinero heredado, puede ser útil pedir consejo a un asesor o experto financiero. Un asesor financiero conoce las distintas opciones de inversión y puede ayudarle a desarrollar una estrategia de inversión que se ajuste a sus objetivos y a su tolerancia al riesgo. Un experto en un área de inversión concreta, como el sector inmobiliario o el arte, también puede darle valiosos consejos.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 2:

• Hable con un asesor financiero o un experto
• Pida consejo si no está seguro de cómo invertir bien su dinero heredado
• Un asesor financiero conoce las distintas opciones de inversión y puede ayudarle a desarrollar una estrategia de inversión.
• Un experto en un área de inversión concreta puede darle valiosos consejos

3. objetivos realistas y plan financiero

Consejo 3: Fíjate objetivos realistas y crea un plan financiero para asegurarte de que inviertes tu dinero sabiamente.

Esto significa que es importante establecer objetivos claros y crear un plan financiero para asegurarse de que invierte el dinero heredado con sensatez. Por ejemplo, sus objetivos pueden ser ahorrar cierta cantidad de dinero para comprar una propiedad en el futuro (consejo 8), o crear seguridad financiera para su jubilación. Un plan financiero te ayuda a seguir tus objetivos y a controlar tus gastos e ingresos.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 3:

• Establecer objetivos realistas
• Crear un plan financiero
• Te ayuda a seguir tus objetivos y a controlar tus gastos e ingresos

4. diversifique su cartera

El consejo 4 es diversificar la cartera para minimizar el riesgo.

Esto significa que es importante diversificar su cartera para minimizar el riesgo. Diversificación significa que invierte su dinero en diferentes opciones y sectores de inversión, en lugar de poner todo su dinero en una sola opción. De este modo, puede reducir el riesgo de sufrir grandes pérdidas si una inversión obtiene malos resultados. Es importante tener una cartera equilibrada que conste de diferentes opciones de inversión.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 4:

• Diversifique su cartera
• Invertir en diferentes opciones y sectores de inversión
• Reducir el riesgo de pérdidas
• Mantener una cartera equilibrada de diferentes opciones de inversión

5. acciones con revalorización a largo plazo / menor riesgo

Consejo 5: Considere la posibilidad de invertir en acciones para beneficiarse de la revalorización a largo plazo.

Esto significa que puede ser una opción invertir en acciones para beneficiarse de los aumentos de valor a largo plazo. Las acciones son títulos de empresas que cotizan en bolsa. Pueden proporcionarle una rentabilidad atractiva si la empresa tiene éxito y aumenta de valor. Sin embargo, también es importante tener en cuenta que las acciones son especulativas y que existe un riesgo de pérdida. Por lo tanto, debe pensar detenidamente si las acciones se ajustan a sus objetivos y a su tolerancia al riesgo.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 5:

• Considere la posibilidad de invertir en acciones
• Beneficio de los incrementos de valor a largo plazo
• Las acciones son participaciones en empresas que cotizan en bolsa.
• Tenga en cuenta que las acciones son especulativas y existe riesgo de pérdidas

6. piense en los ETF (fondos y bonos)

Consejo 6: Considere también opciones de inversión como bonos, fondos, ETF y otros valores.

Esto significa que es importante considerar otras opciones de inversión, como bonos, fondos, ETF y otros valores, si quiere invertir su dinero heredado de forma inteligente. Los bonos son instrumentos de deuda emitidos por empresas o gobiernos para recaudar dinero.

Pueden ser una buena forma de obtener una rentabilidad fija. Los fondos son vehículos de inversión que reúnen el dinero de muchos inversores y lo invierten en diversos valores. Los ETF son fondos cotizados que siguen un índice específico. Hay muchas opciones de inversión que puede considerar, y debe pensar detenidamente cuáles se adaptan mejor a sus objetivos y a su tolerancia al riesgo.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 6:

• Considere opciones de inversión como bonos, fondos, ETF y otros valores
• Los bonos son instrumentos de deuda emitidos por empresas o gobiernos.
• Los fondos reúnen el dinero de muchos inversores e invierten en diversos valores.
• Los ETF son fondos cotizados que siguen un índice específico.
• Elija las opciones de inversión que mejor se adapten a sus objetivos y a su propensión al riesgo

7. robo advisor en lugar de gestor de activos

Consejo 7: Considere la posibilidad de utilizar un robo advisor como herramienta financiera automatizada.

Un robo advisor es una herramienta digital que actúa como gestor automatizado de activos. Utiliza modelos algorítmicos para desarrollar estrategias de inversión e invertir su dinero automáticamente. Todo lo que tiene que hacer es especificar sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo, y el robo advisor creará una cartera personalizada para usted.

Puede utilizar el robo advisor en línea en cualquier momento y tener acceso a su cartera las 24 horas del día. Los robo advisors suelen ser más baratos que los gestores de activos tradicionales, por lo que son especialmente adecuados para los inversores que optan por una estrategia de inversión a largo plazo. Sin embargo, debe tener en cuenta que los robo advisors también entrañan riesgos, por lo que debe considerar detenidamente si se ajustan a sus objetivos y a su tolerancia al riesgo.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 7:

• Considere la posibilidad de utilizar un robo advisor como herramienta financiera automatizada
• Utilice modelos algorítmicos para desarrollar estrategias de inversión e invierta su dinero automáticamente
• Especifique sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo y reciba una cartera personalizada
• Utilice el Robo Advisor en línea las 24 horas del día
• Los robo advisors suelen ser más baratos que los gestores de activos tradicionales
• Ten en cuenta que los robo advisors también tienen riesgos

Más información sobre el trading automatizado:

• Robo Advisor: Proveedor
• Robo Advisor: 20 consejos

8. invertir en bienes inmuebles como inversión de capital

Consejo 8: Considere la posibilidad de invertir en bienes inmuebles para beneficiarse de la revalorización y de los ingresos por alquiler.

Esto significa que invertir en bienes inmuebles para beneficiarse de la revalorización y de los ingresos por alquiler puede ser una opción. Los bienes inmuebles pueden ser una buena forma de obtener una rentabilidad estable.

Por ejemplo, puede invertir en una propiedad y alquilarla a inquilinos para generar ingresos regulares. Sin embargo, también es importante tener en cuenta que las inversiones inmobiliarias requieren mucho capital y existe el riesgo de sufrir pérdidas. Por lo tanto, debe pensar detenidamente si las inversiones inmobiliarias se ajustan a sus objetivos y a su tolerancia al riesgo.

En función de los bienes heredados, también podría plantearse crear una fundación familiar con ventajas fiscales.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 8:

• Considere la posibilidad de invertir en bienes inmuebles
• Beneficios por revalorización y alquiler
• Las inversiones inmobiliarias pueden proporcionar un rendimiento estable
• Tenga en cuenta que las inversiones inmobiliarias requieren mucho capital y existe riesgo de pérdidas
• Elija las opciones de inversión que mejor se adapten a sus objetivos y a su propensión al riesgo

Más sobre el tema:

• El sector inmobiliario como inversión
• Comprar la primera vivienda

9 Inversiones sostenibles y ecológicas con futuro – idea

Consejo 9: Considera la posibilidad de invertir el dinero de tu herencia en inversiones sostenibles para tener un impacto positivo y beneficiarte económicamente.

Esto significa que invertir su dinero heredado en inversiones sostenibles puede ser una opción para tener un impacto positivo y beneficiarse económicamente. Los vehículos de inversión sostenible son inversiones que se guían por criterios sociales, medioambientales y de gobernanza (ASG) y contribuyen a crear un futuro más sostenible. Por ejemplo, puede invertir en empresas comprometidas con la protección del clima o en fondos que inviertan en proyectos sostenibles.

Es importante tener en cuenta que las inversiones sostenibles no están exentas de riesgo y debe considerar si se ajustan a sus objetivos y tolerancia al riesgo. También debe asegurarse de que las inversiones sostenibles en las que invierte son realmente sostenibles y no sólo productos del llamado «lavado verde» que sólo pretenden ser sostenibles.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 9:

• Considera la posibilidad de invertir tu dinero heredado en inversiones sostenibles.
• Invierta en un futuro más sostenible y benefíciese económicamente
• Las formas sostenibles de inversión se basan en criterios ASG (sociales, medioambientales y de gobernanza)
• Considerar que las formas sostenibles de inversión tienen riesgos
• Asegúrese de que las inversiones sostenibles en las que invierte son realmente sostenibles.

Más información aquí:

• Inversiones ecológicas

Conclusión: Invertir bien la herencia

Hay muchas formas de invertir el dinero heredado. Es importante que sopese las distintas opciones y elija la inversión más adecuada para usted. También debe considerar sus objetivos y cuánto riesgo está dispuesto a asumir. Si no está seguro, también puede contratar a un asesor financiero o a un planificador financiero para que le ayude a decidir.

Herencias y herencias de bienes inmuebles

Nunca antes se había heredado tanto en Alemania como este año, informa NDR. Continúa: «Según el Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW), cada año se heredan o regalan hasta 400.000 millones de euros».

Puede encontrar el informe en la mediateca del NDR:

• Disputas por la herencia: ¿Cómo se hace un buen testamento?

Disputa en la comunidad de herederos y venta de partición

Ya hemos informado en el blog sobre el tema de las disputas en la comunidad de herederos. Si una persona fallecida deja varios herederos y la división del patrimonio entre los herederos no es consensuada, la división se determina por ley. Al tratarse de un bien común, los coherederos sólo pueden disponer de la herencia conjuntamente.

Si esta disposición conjunta no funciona, cada coheredero puede exigir la disolución de la comunidad de herederos en cualquier momento y perseguirla de forma independiente. En este caso, el coheredero individual puede disponer de su parte en el conjunto de la herencia, pero no de su parte en los bienes individuales.

• Disputa en la comunidad de herederos

Si los herederos están en disputa, a veces hay una subasta de partición, una forma específica de venta forzosa. El objetivo de la subasta de partición es convertir los bienes en una suma de dinero divisible y repartirlos entre los copropietarios.

Un extracto del lunes 25 de abril de 2022, de 22:00 a 22:45, con nuestro experto en televisión Jan Rickel.

Fuente de la imagen: 45 Min Reportage / NDR

Lea más sobre el tema aquí:

Testamento, casa y cuota obligatoria

El reparto de los bienes de una persona fallecida puede hacerse constar en una declaración escrita antes del fallecimiento, que es el testamento. Toda persona es capaz de hacer un testamento a partir de los 16 años y no necesita un notario en el caso de un testamento manuscrito, ya que el propio testador lo redacta a mano.

Sin embargo, si se desea un testamento notarial, éste debe ser protocolizado por un notario, cuyos costes dependen del valor de la herencia. En aras de la claridad, el documento debe llevar la etiqueta «Testamento» o «Última Voluntad» y se debe añadir la firma del testador y una fecha al final. Si hay varios testamentos, el testamento con la fecha más reciente es el que da fe.

• Will
• Acción obligatoria

¿Herencia sin testamento?

El derecho de sucesión entra en vigor si no hay testamento. Regula quién recibe los bienes del fallecido después de la muerte y cómo se hace. En el caso de varios herederos, pueden formarse comunidades de herederos y la herencia pasa a su posesión.

Lascomunidades de herederos se forman automáticamente tras la muerte del testador si hay varios herederos. A continuación, deben dividir el patrimonio entre ellos y tomar decisiones conjuntas sobre los bienes heredados, como los inmuebles. Si quieres decidir por ti mismo qué familiares heredan qué bienes, debes redactar un testamento y regularlo todo con precisión.

• Herederos sin testamento

Venta parcial/compra parcial: ¿Qué es? Explicación + ventaja

Seguro que ya ha visto los anuncios de los numerosos proveedores de compraventa parcial. Esta oferta de compra se dirige en particular a los propietarios de edad avanzada que necesitan dinero, por ejemplo, para una jubilación más agradable.

Una mirada a los costes de uso, las ventajas, las desventajas, la venta total, el aumento de valor calculado bajo la inflación y una comparación de qué es más «barato»: ¿la compra parcial o el préstamo inmobiliario alternativo, más concretamente el préstamo hipotecario? Además, los impuestos, la venta de una comunidad de herederos, el divorcio y mucho más.

Aquí también encontrará todas las calculadoras con ejemplos: Comparación de proveedores de venta parcial.

En primer lugar, una definición rápida y breve.

Definición de venta parcial o compra parcial

¿Qué significa la venta parcial de un inmueble?

Por supuesto, no hay una segunda persona que se mude a su propiedad, usted sigue siendo el único usuario. Sin embargo, como antiguo propietario único, ahora paga un canon por el uso de la parte de la propiedad que ya no posee en su totalidad tras la compra parcial, comparable al alquiler. Este pago se denomina «compensación por uso» o «indemnización por uso».

Venta parcial resumida:

• Vendes parte de tu propiedad (normalmente entre el 10 y el 50%)
• Compra parcial de la casa: Sí
• Compra parcial del piso: Sí
• Compra parcial de terrenos: Sí
• La empresa financiera se convierte en copropietaria
• Usted sigue siendo el único usuario de la propiedad
• Pagas una cuota mensual de uso
• Ventas totales en X años (opcional)

Las preguntas más importantes sobre la compra parcial

Las preguntas más importantes de un vistazo:

• ¿Puedo vender la mitad de la casa? Sí, la mayoría de los vendedores ~ 20-50%.
• ¿Puedo vender parte de mi piso? Sí.
• ¿Compra parcial también de terrenos? Sí.
• ¿Ventaja? Transferencia del precio de compra rápida y sin complicaciones.
• ¿Desventaja? Tasa de uso (~ 3-5% anual)
• Además, para las ventas totales: a veces por debajo de la inflación

Estos factores son importantes a la hora de comprar piezas

Los factores clave para la venta parcial:

• Valor de la propiedad = 500.000 euros
• Pago inmediato deseado = 100.000 euros
• Acción en venta = 20%.
• Cuota mensual de uso = ?
• (si) Venta total después de X años = ?

Hay que responder a dos preguntas centrales en la comparación:

1. ¿A cuánto asciende la cuota mensual de uso?
2. (En la venta total, más adelante) ¿revalorización y tasas?

Diferencia: Venta vs. venta parcial

¿Qué distingue la venta parcial de la venta normal de la propiedad? Si quiere vender un inmueble de forma normal, pasará por un total de tres fases principales (preparación, visitas/comprobación de solvencia, venta), que a su vez contienen varios pasos. La búsqueda de compradores solventes (solvencia) puede llevar más tiempo en función de la situación inmobiliaria (demanda).

Venta periódica de inmuebles: calendario

A grandes rasgos, la venta de inmuebles incluye los siguientes pasos:

1. Preparar los documentos
2. Valoración
3. Comercialización inmobiliaria
4. Preparación de una exposición
5. Realización y planificación de las citas de visualización
6. Negociaciones de compra
7. Tramitación y elaboración del contrato de compraventa
8. Entrega de llaves

Acortar la fase de venta

Con una venta parcial, una gran parte de estos pasos se salta por completo. Usted acude directamente a un proveedor de servicios financieros que compra su propiedad a prorrata. En consecuencia, los siguientes pasos se mantienen del proceso de venta de una propiedad regular:

1. Valoración
2. Tramitación y elaboración del contrato de compraventa
3. Entrega de llaves

Las ventajas de un vistazo: Vendido y pagado rápidamente

Ya sea una casa adosada, un chalet o incluso un condominio en un edificio de apartamentos: nunca ha vendido una parte de su propiedad tan rápidamente.

Una venta parcial tiene ventajas:

• Método de financiación independiente de los bancos
• Sin comprobación de crédito, con financiación de crédito
• Proceso de venta rápido

¿Desventaja? Utilización en la comparación de costes

Como se ha descrito en la introducción, la oferta de «compra parcial» se dirige en particular a los propietarios de edad avanzada.

«Los bancos no conceden a las personas mayores ningún / pocos préstamos».

Este es un prejuicio común. Por eso la publicidad con la «compra parcial de su propiedad» funciona tan bien en este momento. Sin embargo, a menudo no se tienen en cuenta los costes de seguimiento. Si, por ejemplo, vendes el 25% de la propiedad y pagas 300 euros al mes en concepto de gastos de uso, no dudes en comparar la cantidad con un préstamo inmobiliario normal, más concretamente con un préstamo hipotecario.

Si no, a posteriori, es una experiencia que te cuesta dinero cada mes.

Empecemos el análisis.

Tasa de uso por compra parcial: Desventaja 1

Ahora los «costes de seguimiento».

¿Qué es la cuota mensual del usuario? Muchos lo anuncian actualmente como «fácil», «agradable», «sin banco». Es cierto. Pero el precio es alto. Sobre todo, los costes continuos que surgen en la compra parcial a las empresas financieras. La empresa financiera se convierte en copropietaria. La parte vendida de la propiedad se pone de nuevo a su disposición.

Por lo tanto, no cede «la mitad» del jardín o parte de sus habitaciones: sigue utilizando su propiedad en solitario.

Por ello, se paga la «compensación por uso».

Importe de la compensación por uso

La compensación que la financiera exige por el uso del inmueble suele ser con:

• Entre el 3 y el 5% del importe desembolsado anualmente.

La suma se refiere a 1 año en cada caso. La fórmula para calcular la cuota de uso (según el proveedor) por mes:

• Cuota mensual de uso = 3% * precio de compra (acción) / 12
• = 3% * 100.000 / 12

Esto significa que, con una venta parcial por valor de 100.000 euros, se pagan 250 euros al mes.

Cuota de usuario a 100.000 euros = 250 euros / mes

Como siempre, dependiendo del proveedor. Puede encontrar todos los proveedores aquí en la Casa de Compras Parciales: Comparación.

Comparación de préstamos inmobiliarios: 2-4% más baratos

¿Cuánto paga actualmente por un préstamo inmobiliario «clásico»? Debido a la fase de bajos tipos de interés, actualmente sólo paga:

• Aproximadamente el 1% del importe desembolsado anualmente.

En comparación con la solicitud de financiación de 100.000 sólo ~ 80 euros / mes.

Sólo crédito ~ 80 euros / mes

Vale la pena calcular y tener en cuenta cuando se trata de la venta parcial de su propiedad. ¡Tip! También conocerá la «renta inmobiliaria» como otra alternativa a la venta parcial.

Los impuestos: ¿Qué hay que pagar?

El impuesto no es diferente para una venta parcial que para una venta regular.

Como puede ver en esta lista de comprobación de impuestos, para los particulares se trata en realidad «sólo» del impuesto sobre la especulación. Entra en vigor cuando una propiedad se vende de nuevo dentro de los primeros 10 años después de la compra. El importe del impuesto sobre la especulación se calcula en función del tipo impositivo individual, que puede ser superior al 25%.

En aras de la exhaustividad, cualquier persona que venda 3 o más propiedades en 5 años también está sujeta al comercio de propiedades comerciales y, por tanto, también al impuesto sobre actividades económicas. Por último, en aras de la exhaustividad, el impuesto sobre el volumen de negocios (comprador) para el comercio de bienes inmuebles comerciales.

Más sobre el tema de los impuestos en la venta de inmuebles:

• Venta de inmuebles: Impuestos

¡Calculadora! Comparación de proveedores

En este análisis, he calculado un ejemplo para usted en todas las calculadoras de los proveedores. ¿A cuánto asciende la cuota del usuario? ¿Cuánto se obtiene por la venta total? Puede encontrar la comparación de grandes proveedores aquí:

• Proveedores de venta parcial en comparación

Precio total de compra e inflación: Desventaja 2

Si piensa detenidamente en el cálculo online del paso 2) la compra total, se dará cuenta de que no especifica ninguna región(ubicación de la propiedad) del inmueble. Por lo tanto, el aumento de valor es un valor muy aproximado. Pero tomemos esto como base.

Inflación frente a revalorización: comparación (-2,8% de pérdida)

Factor de inflación (devaluación de la moneda) – Si ahora se añade la inflación como segundo factor, que según el Banco Central Europeo debería ser del 2% anual, pero que actualmente llega al 5% (a fecha de 22 de enero), entonces se verá:

La revalorización de sólo un 25 %, un 30 % en 15 años, no compensa siquiera la inflación.

Así que comparemos el 30% en 15 años y la inflación («como se quiera» al 2%, sin aumentos):

El resultado de nuestra comparación:

Según la (mayoría) de las calculadoras online, una pérdida del -2,8%.

En consecuencia, ni siquiera se le compensará la inflación si está por debajo del 32,8%.

Consejos para su venta parcial: uso, renta vitalicia, divorcio y herencia

He aquí algunos consejos prácticos y elementos de reflexión:

Pensión inmobiliaria: Otra alternativa

Ahora se ha enterado de la venta parcial, también del préstamo hipotecario. Tal vez otro consejo para ti sea la pensión inmobiliaria. Esto es especialmente interesante si ya ha alcanzado una edad superior, normalmente 70 o 75 años.

La renta inmobiliaria significa: usted vende su propiedad (directamente) por completo, pero conserva un derecho de residencia y uso de por vida. Además, recibe una pequeña cantidad mensual. Para algunos, esta es una buena solución. Además, usted ya no tiene nada que ver con los gastos de mantenimiento, el nuevo propietario se encarga de ello.

La pensión inmobiliaria explicada de forma sencilla:

• Venta directa y completa de su propiedad
• Derecho de residencia y uso de por vida
• Pequeña «pensión extra» mensual del vendedor
• Sin costes de mantenimiento

Derecho de usufructo: «Derecho de residencia único y vitalicio

Antes de comparar los diferentes proveedores, le damos un consejo importante si realmente decide vender su propiedad en parte. Como ya ha aprendido en la guía sobre la venta parcial, puede vender su propiedad de dos maneras: Venta total en X años.

Si está considerando una venta global después de X años, asegúrese de echar un vistazo a la:

Derecho de usufructo en caso de venta total

En términos sencillos, el usufructo significa que usted tiene el derecho exclusivo de utilizar su propiedad, incluso después de la venta (así como en otros casos, como la herencia anticipada).

Ventaja: El derecho de usufructo te da la ventaja de que no dependes de la buena voluntad o del consentimiento del vendedor en ningún momento.

¿Es posible la venta parcial a pesar de la financiación actual?

Las ventas parciales son posibles -por acuerdo- pero tanto usted, como prestatario (propietario del inmueble), como el banco están fundamentalmente vinculados al acuerdo de préstamo celebrado, al menos durante un período de interés fijo acordado. Lo ideal es que su propiedad esté pagada.

¿Cuál es la diferencia entre una venta parcial y una renta vitalicia?

Aclaremos primero el término renta vitalicia: En una renta vitalicia, usted vende su propiedad a cambio del pago de una renta y del derecho de residencia y uso simultáneo y vitalicio. Es, por tanto, una forma especial de vender una propiedad. La ventaja: la liquidez.

• La mayoría de los propietarios tienen más de 70 años
• Venta completa a una empresa financiera
• A cambio, el derecho de residencia y uso de por vida
• Cantidad mensual adicional para usted (renta vitalicia)
• Sin costes adicionales / costes de mantenimiento

Comunidad de herederos: Venta después de la herencia

¿Se puede vender una acción en una comunidad de herederos? Sí. Con referencia al artículo 2033, apartado 1, del BGB, que establece:

«Cada coheredero puede disponer de la parte de la herencia».

Más sobre el tema:

• Comunidad de herederos: venta de bienes

Divorcio: Venta después de la separación

¿Es posible vender las acciones de una separación o divorcio? En el caso del divorcio, las cosas son un poco más complicadas al principio. En principio, sólo después del año de separación, pero como máximo después del divorcio, los cónyuges pueden exigir a su pareja que venda su vivienda. Hable con los proveedores individualmente sobre esto.

Más a:

• El divorcio: Venta de inmuebles

Venta parcial de terrenos

En primer lugar, empecemos por lo básico, para aquellos que sólo han oído hablar de la «venta parcial de una propiedad».

¿Qué significa la venta parcial? ¿Cómo funciona una compra parcial?

Un poco de definición – El principio de la venta parcial se basa en la venta y en una cuota de usuario posterior que usted paga al nuevo propietario de la pieza. Por lo tanto, la «cuota de usuario» se explica de forma sencilla, con la comparación con el alquiler o el arrendamiento.

La venta parcial de un vistazo:

• Vendes una parte (normalmente entre el 10% y el 50%)
• La empresa financiera se convierte en copropietaria
• Usted conserva el pleno derecho de uso
• Se paga una cuota de usuario por ello

Sigue funcionando, ya sea en NRW o en otros lugares:

Diferencias en la tasa de uso

A la hora de comprar un terreno, hay un factor básico que importa: ¿cuál es la cuantía de la cuota de usuario? Si no tiene que vender muy rápido debido a la liquidez, debería considerar de todos modos la alternativa de un préstamo hipotecario. Esto se debe a que la tasa de uso (desventaja) suele ser de entre el 3 y el 5% cuando se vende una parte de la propiedad.

• Comisión de uso según el proveedor: 3-5% anual.

Ejemplo:

• Acción vendida: 100.000 euros
• Tasa de uso: 3-5% anual.
• Costes: 3.000 – 5.000 euros / año

Así, se paga una cuota anual de 3.000 a 5.000 euros por la acción vendida de 100.000 euros.

¿Cómo se determina el valor de su propiedad?

Si no conoce el valor actual de su terreno, es necesario determinarlo. Las cifras clave (como la superficie de la parcela), su uso (terreno no urbanizado o terreno agrícola utilizado, bosque, manantiales, etc.) son fundamentales. Es importante el valor estándar del terreno, que puede encontrar en el mapa de valores estándar del terreno, pero también la opinión de un experto. Esto es lo que finalmente determina la valoración concreta.

Lea más sobre el tema aquí:

• Tasa de propiedad

Por supuesto, las parcelas más solicitadas están en la zona urbana, pero muchos también venden terrenos agrícolas.

Comparación: Préstamo hipotecario sobre el terreno

En comparación con un préstamo hipotecario, en el que sólo se paga el 1%, ésta es una clara desventaja de la venta parcial. A cambio, no tienes que pasar por las comprobaciones de crédito de los bancos. Otra ventaja es que recibe el precio de compra casi inmediatamente.

Con un 1%, el ahorro anual es ya de 2.000 a 4.000 euros. En 10 años, una diferencia considerable.

• Ventaja: condiciones más favorables
• Desventaja: Comprobaciones de crédito

Por lo tanto, si tiene falta de liquidez, de modo que se ve obligado a vender una propiedad inmediatamente, entonces una compra parcial es una opción posible. Porque te ahorras muchos pasos en la venta de la propiedad.

Por otro lado, los costes de seguimiento son elevados. Por eso vale la pena comparar. ¿Venta? ¿Venta parcial? ¿Préstamo hipotecario sobre la propiedad? Mi recomendación es claramente el préstamo hipotecario, porque te ahorras 2/3 de los gastos (comparación: venta parcial). Si necesitas dinero rápido, realmente rápido, la venta parcial es definitivamente una opción.

Por lo tanto, considere siempre ambas opciones, la venta parcial y el préstamo inmobiliario.

Paso 2: Venta total de la propiedad

Todos los proveedores de venta parcial también le dan la opción directa de vender su propiedad en su totalidad en un futuro próximo. El comprador es entonces el anterior copropietario, que pasa a ser el único propietario del inmueble.

Aquí doy otros 2 valiosos consejos en la guía Venta parcial de inmuebles:

1. Ventas totales e inflación
2. Organizar el usufructo

Explicado rápidamente:

Ventas totales e inflación

Suponiendo que se venda en 15 años, la inflación (desmonetización) ha aumentado en ~ 32%, al 2% / año. Así que si te ofrecen menos del 32% de revalorización, ni siquiera se compensa la inflación. Por eso merece la pena echar un vistazo a la comparación de proveedores.

Organizar el usufructo

Si vende su propiedad por completo pero quiere seguir utilizándola «hasta el final de su vida», acuerde el usufructo. El usufructo le garantiza un derecho de uso hasta el final de su vida (intransferible).

Mantener el líquido.

¿Cómo funciona la venta de una parte de la propiedad?

Volvamos a resumir brevemente los resultados:

Venta diferencial y venta parcial

En una venta de terreno normal, usted vende toda la propiedad, es decir, el 100% de las acciones del terreno. En la venta parcial de un terreno, usted vende sólo una parte de la propiedad (terreno).

La mayoría de los vendedores de venta parcial compran entre el 10%, el 20%, el 25% o incluso el 50%, es decir, la mitad de su propiedad. A cambio, suele recibir el precio de compra de forma rápida y sencilla. ¡Esa es la gran ventaja de una venta parcial!

Tasa de uso después de la venta parcial

Para un uso posterior y exclusivo, deberá pagar una cuota mensual de uso, la llamada cuota de uso. Dependiendo del proveedor que elija para la venta parcial de su propiedad, el importe varía entre el 3% y el 5% (del precio de compra por año). En comparación con el préstamo hipotecario sobre su terreno (sólo el 1%), esto ya es una diferencia considerable para la venta de terrenos.

Conclusión: ¿tiene sentido la venta parcial de terrenos? 3 opciones

Venta parcial: si necesita dinero rápidamente, muy rápidamente (en pocas semanas), debido a problemas de liquidez, la venta parcial de su propiedad es una opción.

Vender y alquilar – Si dispone de poco tiempo (más de unas semanas), debería pensar más bien en vender su propiedad y luego alquilarla. Porque especialmente en lo que respecta a la inflación (venta total en el segundo paso), tiene algunas desventajas con la venta parcial.

Préstamo hipotecario sobre su propiedad – Importante, hable con su banco. También puede obtener préstamos a una edad más avanzada. Mucha gente tiene miedo de esto y dice «no voy a conseguir un préstamo del banco de todos modos». ¡Encaminado! Por lo tanto, hable con su banco y con 2 o 3 alternativas. De este modo, sólo pagas el 1% en lugar del 3-5% (a los tipos de interés actuales).

¡Tip! También es una opción para las zonas forestales en caso de que se siga cultivando:

Venta parcial XL: impuesto de especulación, comunidad de herederos & Co.

Lea más sobre la venta parcial aquí – Un vistazo a los costes de uso, las ventajas, las desventajas, los impuestos, la venta de los herederos conjuntos, el divorcio y mucho más. Mis recomendaciones para los vendedores

• Venta parcial de bienes inmuebles
• Comparación de proveedores de venta parcial