Vender un edificio de apartamentos: ¿todo o cada piso por separado?

A la hora de vender un edificio de apartamentos, hay varias formas de hacerlo. Una posibilidad es vender todo el edificio como una unidad. Otra opción es dividir el edificio en pisos individuales y luego venderlos por separado. Ambas opciones tienen ventajas e inconvenientes que hay que tener en cuenta a la hora de tomar una decisión.

Tienes estas dos opciones:

1. Vender toda la propiedad
2. Vender pisos individuales

En la mayoría de los casos, los propietarios deciden vender toda la propiedad.

Ventajas e inconvenientes de una venta completa de la propiedad

Si decide vender todo el edificio de apartamentos, el proceso de venta es mucho menos complicado para una venta completa. Al fin y al cabo, es más fácil encontrar un comprador para un edificio completo que para varios pisos por separado. Al mismo tiempo, los edificios de apartamentos completos tienen menos demanda que los pisos individuales o las viviendas unifamiliares, ya que los edificios de apartamentos suelen interesar sólo a inversores de capital y a inversores.

Sin embargo, la venta de todo el edificio también puede suponer un precio más bajo, ya que el comprador asume el riesgo de asumir posibles vacíos y problemas de alquiler.

He aquí las ventajas y los inconvenientes:

• Ventajas: Venta fácil y rápida
• Desventajas: Bajo precio de venta al público

Por eso merece la pena dividir el edificio de apartamentos

En comparación, dividir el edificio en pisos individuales puede aumentar el precio de venta. Como ahora cada piso puede venderse por separado, también puede ser más fácil encontrar un comprador para él.

La desventaja, sin embargo, es que dividir el edificio en pisos separados puede suponer costes adicionales, como la construcción de tabiques y la instalación de líneas de suministro separadas. Además, debe contar con tiempo suficiente, ya que la división del edificio de apartamentos debe prepararse y gestionarse cuidadosamente.

• Ventajas: Aumento del precio de compra y muchos interesados
• Desventajas: Costes y tiempo

Aunque dividir la casa en varios pisos requiere muchos recursos, puede merecer la pena dividirla en varias cuotas de propiedad. Para que esto funcione sin problemas, hay que tener en cuenta algunas cosas.

Dividir un edificio de viviendas en pisos individuales

Para dividir el edificio de viviendas en pisos individuales y venderlos por separado, tiene que dar ciertos pasos. A continuación veremos cómo funciona.

Certificado de integridad expedido por la autoridad supervisora de la construcción

Si un edificio de viviendas se divide en varios condominios, se crea una comunidad de propietarios (WEG para abreviar). Un requisito importante para ello es la existencia de un certificado de autocontención conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. Este certificado es expedido por la autoridad responsable de la supervisión de edificios y confirma que los pisos individuales son autónomos. Esto significa que tienen una entrada independiente con cerradura, sus propios techos y paredes y su propio WC.

Estas condiciones deben cumplirse para que una vivienda se considere cerrada:

• Acceso separado y con cerradura
• Techos y paredes propios
• WC propio

Plano de partición mediante arquitecto o ingeniero

Además del certificado de segregación, también necesita un plano de división de todo el edificio. Este plano es una parte importante de la declaración de división y muestra cómo se dividirá el edificio.

La información más importante sobre el plan de reparto de un vistazo:

• Se requiere adicionalmente
• Muestra la división del edificio
• Incluye ubicación y tamaño
• Creación por arquitecto o ingeniero

Debe ser elaborado por un arquitecto o ingeniero competente e indicar el tamaño y la ubicación exactos de cada piso.

Certificación notarial de la declaración de división

Una vez que haya recibido el certificado de segregación y el plan de partición, puede preparar la declaración de división. En ella se establece que cada propietario convertirá su propiedad en participaciones de copropiedad que se corresponden con la participación en todo el complejo de viviendas. La declaración de división debe ser notariada para que surta efectos legales.

Inscripción en el registro de la propiedad de las participaciones en copropiedad

Por último, debe realizar la inscripción en el registro de la propiedad para garantizar las acciones de copropiedad. Esto suele hacerlo un notario que redacta las escrituras de transmisión de la propiedad y solicita la inscripción en la oficina del registro de la propiedad correspondiente.

Una vez completado este paso, puede vender el piso correspondiente. Pero, ¿qué ocurre con los inquilinos después de la venta?

Esto es lo que debe tener en cuenta: Derecho de tanteo para inquilinos

Si convierte un edificio de apartamentos en condominios individuales y los vende, debe tener en cuenta que los inquilinos actuales tienen derecho de tanteo. Esto significa que los inquilinos tienen la oportunidad de comprar su piso anterior en las mismas condiciones acordadas en el contrato de compraventa entre usted y otro comprador. El derecho de tanteo sirve para dar cierta seguridad a los inquilinos y garantizar que no se les pueda echar de su piso sin más.

Sin embargo, es posible que el inquilino no ejerza su derecho de tanteo. En ese caso, puedes vender el piso a otro comprador que esté dispuesto a cumplir las condiciones del contrato de compraventa.

Protección contra el despido en la venta de una vivienda

Además, según el Código Civil alemán (BGB), el comprador está vinculado por los contratos de arrendamiento existentes. Esto significa que los inquilinos conservan sus contratos de arrendamiento incluso después de la venta de la casa y no tienen que temer que se rescindan.

Si tiene intención de vender los pisos individuales del edificio de viviendas, debe respetar un periodo de bloqueo previo aviso de al menos tres años. Durante este tiempo, los nuevos compradores no pueden rescindir los contratos de alquiler.

Consejo: Para evitar posibles conflictos entre compradores e inquilinos a la hora de vender una casa, conviene incluir normas vinculantes en el contrato de compraventa. Estas normas deben hacer referencia a las reclamaciones de alquiler pendientes, los pagos de gastos de explotación y las devoluciones de fianzas.

En resumen:

• El comprador está vinculado por los contratos de arrendamiento existentes
• No es posible rescindir el contrato de arrendamiento tras la venta
• Periodo de bloqueo de fin de contrato de 3 años
• Consejo: Registre todas las formalidades en el contrato de compraventa

Conclusión: Venta individual de edificios de apartamentos

La decisión de vender el edificio de apartamentos en su conjunto o dividirlo en pisos individuales depende de varios factores, como el estado del edificio, la ubicación y la demanda de viviendas en la zona. Si decide dividir el edificio en viviendas individuales y venderlas, puede esperar precios de venta elevados. Al mismo tiempo, hay que tener en cuenta el derecho de tanteo de los inquilinos y la protección contra el despido.

Piso en venta en Colonia-Müngersdorf

Müngersdorf es el baluarte de la cultura deportiva de Colonia. El distrito alberga el estadio Rheinenergie, el estadio de ciclismo y la única universidad deportiva de Alemania. Incluso el palco personal de Lukas Podolski está en casa. Además del fútbol, la gente practica aquí el ciclismo, el voleibol de playa y la natación competitiva en la piscina del estadio. La calle Aachener Straße invita a tomar un café y a hacer compras, mientras que la gran iglesia St. Vitalis contribuye al paisaje histórico de Müngersdorf.

Conozca todos los pasos aquí: Vender la propiedad

Por ello, en Müngersdorf puede contar con una rápida venta de pisos:

• Cultura deportiva
• Numerosas actividades de ocio
• Monumentos históricos y lugares de interés
• Varios cafés y restaurantes

Al oeste del Rin, en la orilla de la playa de Colonia

El bonito Müngersdorf está situado en el distrito de Lindenthal y limita con Junkersdorf, Lövenich, Ehrenfeld y Braunsfeld. Widdersdorf y Vogelsang tampoco están lejos.

Ahora un vistazo a la mesolocalización de Müngersdorf:

Böcklinstraße, Feuerbachstraße & Co: ¡Asesor!

Los pisos en Müngerdorf son populares. Si quiere vender un piso al norte de Brauwellerweg, puede disfrutar de los precios de venta más altos del distrito. Las calles Feuerbachstraße, Rethelstraße, Böcklinstraße y Franz-Seiwert-Straße se encuentran entre las más caras. Los precios del metro cuadrado también son muy altos en el norte del distrito, entre Am Lindenweg y Gregor-Mendel-Ring. Vaya directamente a los precios exactos.

De antemano, nuestras guías exclusivas:

• Vender piso
• Vender casa
• Vender casa apartamento
• Vender terrenos
• Resumen: Vender una propiedad

Piso, loft y ático en edificio antiguo: Precios por metro cuadrado

5.150 euros por metro cuadrado: eso es lo que cuesta un piso en Müngersdorf. Ya sea un divorcio, una herencia o una reagrupación familiar, la presión del tiempo y el estrés suelen llevar a fijar el precio de venta de forma incorrecta. Para evitarlo, siempre recomendamos una valoración. Al fin y al cabo, hay una serie de factores que influyen en el valor de su piso.

Aquí encontrará todo lo que necesita saber:

• Tarifa plana
• Califique una casa
• Calificar la casa de apartamentos
• Tasa de propiedad
• Panorama: Valoración de bienes inmuebles

¿Vender un piso a título particular o con una agencia inmobiliaria?

Los vendedores de inmuebles en Müngersdorf se benefician de una inmensa demanda de viviendas. Por otro lado, hay una baja oferta de condominios. Desde este punto de vista, la venta de pisos no debería plantear grandes problemas, según los propietarios, que se inclinan por la venta privada en sus consideraciones.

Venta de inmuebles privados: consejos

Cualquier persona que venda su propiedad sin la ayuda de un agente inmobiliario debe planificar la preparación de la oferta y la gestión de la venta en términos concretos. El cálculo del factor de coste también resulta ventajoso y permite conocer la cuantía de los gastos de venta del piso para los propietarios privados. Desde el punto de vista financiero, determinar el valor de mercado es el punto más importante de la lista para vender una propiedad. Por lo tanto, recomendamos a los vendedores particulares que hagan un plan realista de tiempo y financiero por adelantado.

Vender un piso de forma privada: consejos:

• Preparación detallada
• Planificación temporal y financierarealista
• Valoración professional

Agente inmobiliario en Müngersdorf: Ventajas

Otro factor importante es el tiempo dedicado a obtener los documentos, preparar la exposición, responder a las preguntas y la inspección in situ. Si quiere vender de forma professional, ahorrar mucho tiempo, evitar los nervios y no perder dinero innecesariamente, una agencia inmobiliaria en Müngersdorf es la mejor opción. Con muchos años de experiencia y competencia básica, el agente inmobiliario en el que confíe se encargará de todas las tareas de comercialización de su propiedad y de llevar a buen puerto la venta.

Las ventajas de un corredor:

• Muchos años de experiencia
• Conocimiento del mercado
• Red propia de compradores
• Asesoramiento sobre impuestos y finanzas
• Evitar errores
• Valoración professional

Una vez que se haya decidido por una de las dos opciones, el siguiente paso es el proceso de venta del inmueble. Y esto comienza con la valoración:

Valoración de inmuebles: Determinación del precio de compra

Ningún propietario debería prescindir de una valoración del piso en Müngersdorf. El hecho es que la venta de una propiedad basada en la intuición o en la mención del valor ideal suele acabar en una sobrevaloración y las consecuencias asociadas. Al renunciar a una valoración, la venta puede prolongarse. Otro riesgo son las pérdidas elevadas por un precio de venta demasiado bajo.

La valoración inmobiliaria determina el precio de compra realista

Para determinar el valor de mercado se utilizan datos sobre la ubicación, el tamaño del inmueble y de la parcela, el mobiliario y la integración de las infraestructuras. Un precio de oferta determinado de forma neutral y basado en los hechos garantiza su seriedad y es la base cuando se trata de la venta rentable y segura de inmuebles en Müngersdorf.

Estos factores influyen en el valor de la propiedad:

• Ubicación
• Equipo
• Estado
• Construcción
• Infraestructura del distrito
• Objetos de comparación

Procedimiento: de la preparación a la entrega

Vender su piso en Müngersdorf de la mejor manera posible no sólo requiere capacidad de negociación y talento organizativo. Como vendedor, también debe tener una buena visión de conjunto de dónde se encuentra en el proceso y qué paso es necesario dar a continuación para que la transacción tenga éxito. El proceso de venta puede dividirse en tres fases.

Las 3 fases de la venta de un piso:

1. Fase de preparación
2. Fase de ventas
3. Procesamiento

Veamos ahora el procedimiento exacto:

Planificación: documentos, exposición & Co.

¡Bien preparado está medio vendido! Esto también se aplica a los pisos en Müngersdorf. Así que asegúrese de tener todos los documentos importantes por adelantado. Esto incluye el extracto del registro de la propiedad, el certificado energético y las facturas de anteriores medidas de renovación y modernización. Decida si prefiere vender de forma privada o con un agente inmobiliario y fije un periodo de venta realista. Obtenga una visión general de los costes incidentales y cree una exposición inmobiliaria professional.

Los pasos individuales de la fase de preparación:

• ¿Venta privada o con un intermediario?
• Valoración inmobiliaria
• Recopilación de documentos
• Prepararla exposición
• Establezca un plazo realista
• Elaborar un plan financiero

Comercializar un piso: Estrategias de venta

La propiedad está preparada para la venta, todos los documentos están juntos y el periodo de venta está fijado? Entonces ahora tienes que vender tu piso. Aquí puede elegir entre tres estrategias de venta, cada una con sus propias ventajas y desventajas según la ubicación, el tipo de piso y el tipo de casa.

Lea más aquí. Comercialización de bienes inmuebles: Estrategia

Así que puedes elegir entre estas tres estrategias:

• Ofensiva
• Defensiva
• Fuera del mercado

Una vez que su piso se haya anunciado y se haya contactado con posibles compradores, organice las citas de visita, realice comprobaciones de crédito y lleve a cabo las negociaciones de venta. No dude en utilizar los documentos existentes como base de argumentación durante las negociaciones del precio de compra.

Liquida la venta: Contrato de compra y entrega

Una vez encontrado el comprador y comprobada su solvencia, se dan los últimos pasos de la venta. En el notario, usted y el comprador firman el contrato. A esto le sigue: Pago del precio de compra negociado tras la actualización en el registro de la propiedad, o como término técnico: notificación prioritaria de transmisión. Una vez que haya recibido el precio de compra, por ejemplo directamente en su cuenta o por adelantado a través de la cuenta de depósito del notario, entrega su piso al nuevo propietario.

A continuación, un resumen de los últimos pasos:

• Nombramiento de notario
• Notarización
• Firma
• Inscripción en el registro de la propiedad
• Entrega de la propiedad

Ya ha vendido oficialmente su piso en Müngersdorf: ¡felicidades!

Vender en la metrópoli mediática: guía XL

Con más de un millón de habitantes, la mediática metrópoli del Rin es uno de los centros neurálgicos de Renania del Norte-Westfalia, pero también de Alemania. Situada en el oeste de Alemania, la ciudad limita con otras conurbaciones como Düsseldorf y Bonn. La mediática ciudad está situada directamente en el Rin y puede dividirse en diferentes partes y distritos. Las ciudades vecinas son Düsseldorf, Bonn y Leverkusen. Colonia es sinónimo de medios de comunicación, televisión y prensa como ninguna otra ciudad de Alemania. Por ello, la metrópoli del Rin no deja de crecer. Südstadt, Altstadt, Ringe, Ehrenfeld o Sülz, ¿cuál es el mejor lugar para vivir?

Aquí están nuestras guías exclusivas:

• Inmobiliaria Colonia
• Vender propiedad Colonia

Piso en venta en Colonia-Neuehrenfeld

Animado, urbano y multicultural: así se puede definir el barrio de Neuehrenfeld, en Colonia. Como uno de los distritos más jóvenes de la mediática metrópoli, esta zona residencial ofrece un alto nivel de vida, un estilo moderno y mucha diversión, tanto por la noche como durante el día. Las calles de Neuehrenfeld están repletas de pequeños pubs, boutiques individuales y elegantes bares de vinos. Y si lo que busca es relajarse en una tarde soleada, el Blücherpark es el lugar ideal.

Conozca todos los pasos aquí: Vender la propiedad

Por lo tanto, en Neuehrenfeld puede contar con una rápida venta de pisos:

• Alto nivel de vida
• Estilo moderno
• Muchas opciones de entretenimiento
• Parques y espacios verdes

Ubicación exclusiva en el norte de Colonia

El distrito de Neuehrenfeld limita con Bilderstöckchen y Neustadt Nord. El casco antiguo tampoco está lejos en transporte público, al igual que los distritos de Ossendorf, Lindenthal y Braunsfeld.

Ahora un vistazo a la mesolocalización de Neuehrenfeld:

Entre la Hauffstraße y la Ottostraße: pisos codiciados

Los inmuebles en Neuehrenfeld están muy solicitados. Esto también se refleja en los precios de los inmuebles. Una de las zonas residenciales más atractivas es la esquina entre las calles Ottostraße, Nußbaumerstraße y Hauffstraße. Las propiedades en el norte, alrededor de la Arminstrasse, también están muy solicitadas. Más información sobre los precios exactos de los inmuebles en un momento.

Aquí están nuestras guías por adelantado:

• Vender piso
• Vender casa
• Vender casa apartamento
• Vender terrenos
• Resumen: Vender una propiedad

Piso, loft y ático en edificio antiguo: Precios por metro cuadrado

Si quiere vender su piso en Neuehrenfeld, puede esperar una media de 5.100 euros por metro cuadrado. Es especialmente caro en el suroeste del distrito. Según el tipo de piso, el año de construcción y el estado, se pueden pedir fácilmente 5.750 euros por metro cuadrado. Por ello, para determinar un precio de compra exacto, le recomendamos que encargue una tasación professional del piso. Esta es la única manera de calcular un precio de compra realista.

Puede encontrar más consejos aquí:

• Tarifa plana
• Califique una casa
• Calificar la casa de apartamentos
• Tasa de propiedad
• Panorama: Valoración de bienes inmuebles

Valorar un piso: determinar el precio de venta

Cualquiera que quiera vender su condominio se enfrenta a la importantísima pregunta: ¿cuál es el valor de mi propiedad? En este caso, el apego emocional a la propiedad resulta ser una limitación para una valoración realista, de modo que los propietarios privados suelen fijar un precio demasiado alto. Si el precio de venta es demasiado alto, los interesados se alejan y la venta se prolonga más de lo previsto. Si quiere vender el inmueble rápidamente por motivos personales y, por tanto, fija un precio demasiado bajo, perderá dinero y, en última instancia, quedará insatisfecho con su decisión.

Ventaja de la valoración: fijar un precio realista

Para determinar el valor auténtico del inmueble, es necesario tener un conocimiento exhaustivo del mercado y del valor realista por metro cuadrado en el lugar correspondiente. El año de construcción, el mobiliario y el estado de conservación también son factores que influyen en el precio y deciden qué precio de oferta es el óptimo para su piso. Cuando se trata de algo tan valioso como su propiedad, debe abstenerse de tomar decisiones basadas en su intuición y confiar en una valoración professional.

Estos factores influyen en el valor de la propiedad:

• Ubicación
• Año de fabricación
• Equipo
• Estado
• Infraestructuras de barrio
• Conexión

Extras como una terraza, un invernadero, un garaje o un balcón también aumentan el valor de su piso:

Procedimiento: Preparación, comercialización y transformación

¿Desea vender con un agente inmobiliario o prefiere una venta privada? Más sobre esto en un momento. En primer lugar, veamos el proceso exacto de venta de un piso. Esto puede dividirse en tres fases:

1. Preparación
2. Marketing
3. Procesamiento

Aquí están las tres fases en detalle:

Planificación de la venta de un piso: lista de comprobación

¡Muy bien planeado está medio vendido! Ahórrese estrés y tiempo en las fases posteriores de la venta dando importancia a una preparación detallada. Uno de los pasos más importantes es recopilar todos los documentos importantes. Esto incluye el extracto del registro de la propiedad, los planos del terreno, las facturas de las medidas de renovación y acondicionamiento, así como el certificado energético. Una vez que tenga todos estos documentos juntos, podrá ocuparse de la valoración, así como de la preparación de la exposición de la propiedad.

Resumen de la fase de preparación:

1. Si es necesario, concierte una cita con el agente inmobiliario
2. Suministro de documentos
3. Valoración de la vivienda
4. Preparación de la exposición

Comercialización de bienes inmuebles: Estrategia de ventas

Una vez reunidos los documentos más importantes y fijados el precio de compra y el plazo de venta, pasamos al proceso de venta. Puede elegir entre tres tipos de marketing inmobiliario: Ofensiva, defensiva y fuera del mercado. La estrategia que elija dependerá de la ubicación del inmueble y del tipo de piso y casa. Si los primeros compradores potenciales se ponen en contacto con usted por teléfono o correo electrónico, usted organiza las citas de visita, comprueba la solvencia de los posibles compradores y lleva a cabo las negociaciones sobre el precio de compra.

Los pasos de la estrategia de ventas:

1. Anunciar un piso
2. Organizar las consultas de los interesados
3. Organización de las citas de visita
4. Comprobar la solvencia de los interesados
5. Negociación del precio de compra

Tramitación: Cita con el notario y entrega

Durante los últimos pasos de la venta, le acompañará un notario experimentado. Esto no sólo se recomienda, sino que es obligatorio por ley. El notario actúa como autoridad neutral entre usted, el vendedor y el futuro propietario. Aclara las últimas cuestiones, realiza cambios en el contrato de compraventa y lo protocoliza. El nuevo propietario se inscribe en el registro de la propiedad, se transfiere el precio de compra y usted puede entregar su piso en Neuehrenfeld a su nuevo propietario – con un certificado de entrega, por supuesto.

El asentamiento de un vistazo:

1. Crear un contrato de compraventa
2. Nombramiento y certificación notarial
3. Inscripción en el registro de la propiedad
4. Recepción del precio de compra
5. Entrega del piso y de la llave
6. Pagar la comisión del agente y los gastos de notario

Las tareas de un agente inmobiliario también incluyen la creación de fotos informativas para su exposición. Esto le permite presentar las características de su propiedad y los argumentos decisivos para el precio de compra de forma adecuada. Más sobre esto en un momento:

¿Vender de forma privada o con un intermediario?

Como propietario, a usted le preocupa especialmente tener una experiencia positiva al vender su propiedad. Por lo general, al vender una propiedad en Neuehrenfeld, hay que tener en cuenta que se gastará mucho tiempo y energía en la venta. Entonces, ¿debe vender de forma privada o con un agente inmobiliario? Ambas opciones aportan sus ventajas e inconvenientes individuales.

Típico de las ventas inmobiliarias:

• Habilidades de negociación
• Talento organizativo
• Conocimiento del mercado
• Elevado gasto de tiempo y dinero

Veamos ahora con más detalle ambas cosas:

Vender un piso de forma privada: Desventajas y errores

En el caso de las propiedades ocupadas por el propietario y quizás de larga duración o heredadas, no es raro que haya un apego emocional al piso o la casa. Sin embargo, la estrecha relación puede convertirse en un problema y nublar la vista para determinar un precio de oferta realista. Si te vendes a ti mismo, te enfrentas a una larga agenda de tareas de preparación y planificación que implica un alto riesgo de error. Además, hay costes que hay que invertir en la preparación del certificado energético, los anuncios en varios portales y para una valoración. Si ha heredado la casa junto con otro miembro de la familia y la propiedad se divide, esto crea una nueva dificultad.

Vender una propiedad de forma privada: desventajas:

• Vínculo emocional
• Determinación incorrecta del precio de la oferta
• Alto riesgo de error
• Costes elevados
• A veces una situación demasiado compleja

Agente inmobiliario en Ehrenfeld: Ventajas

La venta de la propiedad en sí es una enorme carga para los propietarios privados, que es muy compleja debido a los numerosos detalles que requieren atención. Un agente inmobiliario experimentado le apoya durante toda la fase de venta y le asesora también en los temas de impuestos y financiación. Todas las tareas, desde la planificación, la preparación y la publicación hasta el paso final de la transacción, las llevan a cabo para usted especialistas con competencias básicas y muchos años de experiencia professional. Usted se protege de las pérdidas financieras y tiene la certeza de que el piso se venderá al mejor precio y que el cambio de propiedad se realizará sin problemas.

Lea más aquí: Tareas de un agenteinmobiliario

Ventajas de un corredor:

• Muchos años de experiencia
• Conocimiento del mercado
• Red propia de compradores
• Asesoramiento sobre impuestos y finanzas
• Evitar errores
• Valoración professional

Vender en la metrópoli mediática: guía XL

Con más de un millón de habitantes, la mediática metrópoli del Rin es uno de los centros neurálgicos de Renania del Norte-Westfalia, pero también de Alemania. Situada en el oeste de Alemania, la ciudad limita con otras conurbaciones como Düsseldorf y Bonn. La mediática ciudad está situada directamente en el Rin y puede dividirse en diferentes partes y distritos. Las ciudades vecinas son Düsseldorf, Bonn y Leverkusen. Colonia es sinónimo de medios de comunicación, televisión y prensa como ninguna otra ciudad de Alemania. Por ello, la metrópoli del Rin no deja de crecer. Südstadt, Altstadt, Ringe, Ehrenfeld o Sülz, ¿cuál es el mejor lugar para vivir?

Aquí están nuestras guías exclusivas:

• Inmobiliaria Colonia
• Vender propiedad Colonia

Piso en venta en Colonia-Riehl

El barrio de Riehl es sin duda una de las zonas residenciales más atractivas de la mediática metrópoli de Colonia. No sólo alberga el tercer zoológico más antiguo de Alemania, sino también el jardín botánico de la ciudad, con más de 10.000 especies vegetales, un acuario y un terrario con más de 500 especies animales. La iglesia local es también uno de los puntos de referencia de Riehl. Así, el Veedel deleita con sus numerosos espacios verdes y su proximidad a la naturaleza, al tiempo que promete mucha diversión, aventura y entretenimiento. El nivel de vida es alto, el paisaje urbano impresionante y las infraestructuras muy buenas.

Conozca todos los pasos aquí: Vender la propiedad

Por ello, en Riehl puede contar con una rápida venta de pisos:

• Variedad de opciones de entretenimiento
• Espacios verdes y parques
• Lugares de interés y monumentos
• Alto nivel de vida
• Hermoso paisaje urbano
• Muy buena infraestructura

Popular ubicación en el este de Colonia

Riehl está en Colonia y limita con Nippes, Neustadt Nord y Niehl. Se encuentra en la orilla izquierda del Rin, frente a Mühlheim.

Ahora un vistazo al mesolaje de Riehl:

Entre la Amsterdamer Straße y la Riehler Straße

La conveniencia del distrito residencial también se refleja en los precios de las propiedades. Especialmente en la parte occidental de Riehl, los precios son muy altos. Los pisos entre la Amsterdamer Straße y la Riehler Straße son especialmente codiciados. Y los inmuebles en torno a la Johanes-Müller-Straße, An der Flora y Am Botanischen Garten también están especialmente solicitados. El argumento decisivo: la proximidad a los espacios verdes.

Puede encontrar más información sobre la venta en nuestras guías:

• Vender piso
• Vender casa
• Vender casa apartamento
• Vender terrenos
• Resumen: Vender una propiedad

Altos precios por metro cuadrado a orillas del Rin

Si quiere vender su piso en Riehl, puede esperar pagar 4.700 euros por metro cuadrado aquí e incluso una media de 5.400 euros en el oeste del distrito. El precio de compra de su piso depende finalmente del resultado de la tasación del inmueble. El año de construcción, el estado y la micro-ubicación del piso son factores decisivos para determinar el valor.

Lea más aquí:

• Tarifa plana
• Califique una casa
• Calificar la casa de apartamentos
• Tasa de propiedad
• Panorama: Valoración de bienes inmuebles

Valoración de inmuebles: determinar el precio de compra

La tasación de la propiedad determina el valor de la misma y, por tanto, establece un precio de venta realista. De antemano, la determinación del valor de una propiedad es crucial para una venta residencial feliz. Una buena y probada evaluación del valor de su propiedad depende siempre de la consideración de innumerables factores. Entre ellos, la ubicación del piso y su estado, el año de construcción, las infraestructuras de los alrededores y el número de centros comerciales del barrio.

Valoración inmobiliaria: Determinación del precio de oferta

Estos factores influyen en el valor de la propiedad:

• Ubicación
• Año de fabricación
• Estado
• Conexión
• Infraestructuras de barrio
• Equipo

Si además vendes los muebles de tu piso, esto aumentará el valor del precio de compra:

Procedimiento: de la preparación a la liquidación

Ya sea un dúplex a orillas del Rin o un piso en un edificio antiguo de la Riehler Straße, la venta de un piso es compleja y se divide en tres fases: La preparación -la comercialización- y la liquidación. Para asegurarse de que está bien preparado para la venta de su piso, he aquí un resumen.

Procedimiento de venta de pisos:

• Planificar el momento de la venta
• Si es necesario, contrate a un agente inmobiliario
• Recopilardocumentos
• Calcular elprecio de la oferta
• Crear una exposición
• Propiedad del mercado
• Contacto con las partes interesadas
• Comprobación de crédito
• Fechas de visualización
• Charlas sobre ventas
• Crear y firmarel contrato de compra
• Acuerdo con el notario
• Impuestos

Planificación de la venta de bienes inmuebles: documentos y gastos accesorios

Cuando se piensa en vender un inmueble, siempre hay que tener en cuenta la perspectiva a largo plazo. Eso significa empezar a planificar y organizar tarea por tarea. Tómese siempre su tiempo con la próxima venta y no tome ninguna decisión demasiado rápida y poco meditada, independientemente de la causa de su venta de piso. Esto también se aplica a la preparación. Reúne todos los documentos importantes y fíjate un plazo de venta realista. Lo mismo ocurre con su planificación financiera.

Los puntos más importantes de la preparación:

• Formularios y autoridades: Los documentos adecuados
• Optimizar el precio de venta: aumentar el valor de la venta
• ¿Venta privada o con un intermediario?
• Determinación del precio de la oferta

Comercializar un piso en Colonia-Rhiel

Se ha fijado el precio de venta, se ha preparado el piso para la venta y ya se puede comercializar. Puede anunciar la propiedad en línea en los portales inmobiliarios, así como fuera de línea en el periódico local. Una vez que los primeros interesados se hayan puesto en contacto con usted, envíe invitaciones para ver el piso y compruebe la solvencia de los posibles compradores.

Continúe leyendo aquí: Comercialización de bienes inmuebles

Estas tres estrategias están a su disposición:

1. Ofensiva
2. Defensiva
3. Fuera del mercado

Liquidación: Contrato de compraventa e impuestos

Para evitar sorpresas desagradables después de la firma, es importante asegurarse de que el comprador de su casa también obtendrá financiación de su banco. Una vez que se han establecido claramente todas las condiciones, se consulta al notario para los contratos. El notario redacta ahora el borrador del contrato de compraventa, que se presenta a usted, al vendedor y al comprador. Se aclaran las dudas, se hacen los cambios y la protocolización tiene lugar en la notaría. Si se transfiere el precio de compra, se pueden entregar las llaves y el piso.

Los pasos individuales de la liquidación:

• Elaboración del contrato de compraventa
• Nombramiento y certificación notarial
• Entrega en plano
• Pago de impuestos y costes

Mostrar su propiedad desde su mejor lado con excelentes fotos en la exposición – un agente inmobiliario también es responsable de esto. Más información sobre las ventajas y tareas de un agente inmobiliario en un momento:

¿Vender de forma privada o con un intermediario?

Ahora sólo queda una pregunta importante: ¿prefiere vender de forma privada o quiere vender con un agente inmobiliario? Ambas opciones tienen sus propias ventajas e inconvenientes. La decisión depende del tipo de casa y piso, así como de su situación personal, los motivos de la venta y el periodo de venta.

Vender una propiedad de forma privada: Ventajas y desventajas

Si quiere vender su casa o piso de forma privada, la venta del inmueble está completamente en sus manos. Desde la preparación hasta la transacción ante el notario, usted está solo en cada paso del camino y siempre informado de todo. Algunos vendedores prefieren vender de forma privada porque conocen mejor su propiedad y pueden actuar con independencia de un agente inmobiliario.

Venta de propiedades privadas Ventajas:

• Conocer personalmente a los interesados
• Sin costes de intermediación
• Venta independiente

Sin embargo, si es su primera propiedad la que quiere vender, el gran esfuerzo organizativo también puede ser una carga. La probabilidad de cometer errores graves es muy alta y acabará costándole no sólo tiempo y estrés, sino también mucho dinero en el peor de los casos.

Desventajas de la venta privada de inmuebles:

• Alto índice de errores
• Mucho esfuerzo organizativo
• Precio de oferta erróneo
• Problemas de liquidación

Contratación de un agente inmobiliario: tareas

Por eso siempre abogamos por contratar a un agente inmobiliario. Un buen agente inmobiliario conoce la situación actual del mercado. Está familiarizado con la valoración professional y la comercialización de la propiedad y conoce cada paso del proceso. Muchos agentes inmobiliarios también tienen su propia red de compradores e inversores. Y si está considerando la opción de vender fuera del mercado, un agente inmobiliario también puede ayudarle en este aspecto.

Un buen agente inmobiliario aporta su experiencia y conocimiento del mercado

Las tareas de un agente inmobiliario:

• Valoración de la casa, el piso y el terreno
• Preparación de la exposición
• Comercialización inmobiliaria
• Comprobación de crédito
• Fechas de visualización
• Procesamiento
• Asesoramiento sobre impuestos y finanzas

Vender en la metrópoli mediática: guía XL

Con más de un millón de habitantes, la mediática metrópoli del Rin es uno de los centros neurálgicos de Renania del Norte-Westfalia, pero también de Alemania. Situada en el oeste de Alemania, la ciudad limita con otras conurbaciones como Düsseldorf y Bonn. La mediática ciudad está situada directamente en el Rin y puede dividirse en diferentes partes y distritos. Las ciudades vecinas son Düsseldorf, Bonn y Leverkusen. Colonia es sinónimo de medios de comunicación, televisión y prensa como ninguna otra ciudad de Alemania. Por ello, la metrópoli del Rin no deja de crecer. Südstadt, Altstadt, Ringe, Ehrenfeld o Sülz, ¿cuál es el mejor lugar para vivir?

Aquí están nuestras guías exclusivas:

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Venta de un edificio de apartamentos: así es como funciona

Breve definición: Una casa de alquiler o un edificio de apartamentos es una propiedad alquilada (edificio de apartamentos, casa bifamiliar, también una casa unifamiliar) que pertenece a un solo propietario, es decir, no es una comunidad de propietarios. Esto significa que los posibles compradores están invirtiendo en lo que suele ser un proyecto más extenso. Por eso he escrito para usted esta pequeña guía extra sobre el tema «Vender un edificio de apartamentos».

No todo el mundo tiene experiencia en la venta de bienes inmuebles y edificios de apartamentos, algunos también se enfrentan a su primera venta de bienes inmuebles, a menudo herederos que están abrumados con la gestión de una propiedad de este tipo, que está demasiado lejos o se debe vender por otras razones.

Antes de la primera venta, hay mucho que saber, empezando por la (importante) valoración. Aprenda lo básico aquí.

No venden a los propietarios. Los inversores y capitalistas que invierten en casas de alquiler calculan y comparan las cifras clave. Cuanto mejor preparada esté la venta, más beneficios podrá obtener.

En el caso de los edificios de apartamentos, se aplican tres factores centrales:

• Ubicación de su propiedad: localización y desarrollo
• Estado del edificio de apartamentos: reparaciones y renovaciones
• Inquilinos, contratos de arrendamiento y vacantes

Ubicación de su propiedad: localización y desarrollo

Los vendedores tienen muchas preguntas, pero una de las más importantes para muchos es «¿cuánto vale mi casa de alquiler? En última instancia, el mercado inmobiliario, como todos los demás mercados, depende de la oferta y la demanda. Por lo tanto, la valoración incluye, por un lado, el propio inmueble (objeto de venta) y, por otro, la demanda (posibles compradores).

Comprobación de la ubicación: ciudad, distrito, calle, número de casa

Ubicación (ciudad, distrito y calle) – el aspecto más importante, independientemente de si se trata de un edificio de apartamentos en forma de casa multifamiliar, una casa unifamiliar o una casa bifamiliar, la ubicación de su propiedad tiene la mayor influencia en el precio de la propiedad y por lo tanto también en la valoración global de su casa.

Precios de los terrenos

¿Qué significa eso? Un ejemplo sencillo: un edificio de apartamentos en una mala ubicación C (por ejemplo, Duisburgo, en Renania del Norte-Westfalia) es menos interesante para los compradores que un inmueble con una buena ubicación B (Essen, en Renania del Norte-Westfalia). En consecuencia, los precios de los inmuebles son más bajos en las ubicaciones C. En las ubicaciones B, la demanda es mucho mayor, al igual que los precios de los inmuebles. Conozca más sobre la ubicación de la propiedad aquí.

Más sobre esto en un momento, en el ejemplo de cálculo Múnich vs. Duisburgo.

Tiempo de venta

Los edificios de apartamentos en ubicaciones A (como Hamburgo) se venden rápidamente, si se hace una valoración realista y se cuenta con una buena red. Especialmente en Berlín, Düsseldorf, Fráncfort, Hamburgo, Colonia, Múnich, Stuttgart y otras ciudades con universidades, colegios y un buen desarrollo general. Lo mismo ocurre en las localidades B si el «precio» es el adecuado. En el caso de los edificios de apartamentos en ubicaciones C, el proceso de venta puede ser un poco más largo.

A un precio de venta realista:

• Ubicación A como Hamburgo – se vendió rápidamente
• Ubicación B como Essen – Se vende con relativa rapidez
• Ubicación C como Duisburgo – Relativamente larga (venta por encima del precio)

Rápido significa idealmente, con un comprador válido, que estará en el notario en 2-3 semanas.

Consejo: Confirmación de la financiación de los posibles compradores

Un consejo: antes de invertir mucho «tiempo» en los posibles compradores, pídales que le muestren una confirmación de financiación de su banco. En este caso, el importe de la financiación de X, para el objeto X, ya fue aprobado de antemano por el banco.

Distrito y desarrollo

Después de ver la macro situación, miramos la meso situación, el distrito específico. Por supuesto, no sólo influye la situación/desarrollo de la ciudad (desarrollo de la población, demografía, economía,…), sino que también se tiene en cuenta el desarrollo del distrito en la valoración.

El último paso es la micro-localización, la calle y el número de casa específicos de su propiedad.

Por lo tanto, si quiere realizar una valoración de su propiedad de alquiler, con la experiencia de una tercera persona, tendrá que revelar la dirección, así que busque socios de confianza con referencias.

La valoración sólo es posible con la dirección (ubicación) + la inspección (estado)

Basta con pensar en la diferencia entre un edificio de apartamentos, en una carretera principal con mucho tráfico, y sólo 200 metros más allá, el edificio de apartamentos, en el espacio verde urbano.

Misma calle, diferente calidad y precio del suelo

He aquí una pequeña e interesante comparación:

Precio de venta en Múnich / Leipzig / Duisburgo – ¡Comparación!

El efecto de la ubicación en el valor del edificio de apartamentos es correspondientemente grande. Como ejemplo, comparemos un edificio de apartamentos de 400 metros cuadrados de superficie habitable en un año de construcción y estado similares. 400 m² en ubicaciones C como Duisburgo (Renania del Norte-Westfalia), ubicaciones B en Leipzig (Sajonia) y ubicaciones A en Múnich (Baviera).

En Múnich:

• Distrito: Lehel
• Precio de oferta: 6.671.000 euros
• Diferencia Leipzig: + 4,8 m / + 259 %.
• Diferencia Duisburg: + 6 m / + 871 %.

Leipzig

• Distrito: Lindenau
• Precio de oferta: 1.860.000 euros
• Diferencia Múnich: – 4,8 m
• Diferencia Duisburgo: -1,2 millones.

Duisburgo

• Distrito: Hochemmerich
• Precio de oferta: 687.000 euros
• Diferencia Múnich: – 6 m
• Diferencia Leipzig: – 1,2 millones.

La diferencia entre un edificio de apartamentos en Múnich (ubicación A) y Duisburgo (ubicación C) es, por tanto, de un considerable + 871 %.

A la localización le sigue una mirada cercana a su edificio de apartamentos.

Estado del edificio de apartamentos: reparaciones y renovaciones

Cuanto más trabajo tenga una propiedad, menos querrán gastar los inversores. Cuanto menos trabajo, más están dispuestos a pagar los inversores: una regla simple y sensata.

En consecuencia, el segundo factor de valor más importante es el estado de su edificio de apartamentos. ¿Se ha mantenido todo o tal vez hay un retraso en las renovaciones del antiguo edificio de apartamentos? Dependiendo de la amplitud de las medidas de reparación, esto debe incluirse en el precio de la oferta.

Propiedades antiguas existentes: ya sean construidas en 1920, 1930 o 1960, las propiedades antiguas tienen sus propios defectos y desventajas en comparación con los edificios nuevos. Todo sobre el tejido del edificio, la mampostería, el aislamiento térmico y acústico y qué reparaciones y defectos debe esperar usted como propietario.

Cuanto más antigua es una propiedad, mayor es la lista de defectos. En esta guía, que en realidad escribí para los compradores, encontrará el conjunto típico de propiedades enumeradas por década.

• Año de fabricación y defectos

Valorar un edificio de apartamentos: conocer los métodos

Valor de mercado, tasación y precio de compra de su propiedad – Si quiere vender su propiedad de alquiler, una cosa es importante: Un precio de compra bien fundamentado, orientado al mercado y realista.

Para darle una primera impresión de la complejidad de la ubicación, el valor de mercado, los inmuebles comparables, la estructura del edificio y demás, y para ayudarle a evitar errores a la hora de vender, hemos redactado para usted esta guía sobre el tema de la valoración de edificios de apartamentos. Factores de valor, ubicación, equipamiento, valor de mercado, precio realista: Así puede valorar su propiedad.

• Calificar la casa de apartamentos

Una comparación 1A de Leipzig, el gasto en la reforma (para el lado del comprador) o la propiedad existente bien mantenida, la diferencia es inmensa.

Inquilinos, contratos de arrendamiento y vacantes

El factor 1) la ubicación, el factor 2) la sustancia, el tercer peso importante en la valoración son los inquilinos y los contratos de arrendamiento cuando se trata de la venta de edificios de apartamentos. La lista de inquilinos y el historial de inquilinos desempeñan aquí el papel central. ¿Qué inquilinos tiene en la casa? ¿Qué condiciones se han acordado y cómo cumplen los inquilinos sus obligaciones de pago?

No todas las casas se alquilan por completo, algunas también tienen vacantes. La ubicación del inmueble también influye: en una ubicación C, la tasa de vacantes es naturalmente más alta que en una buena ubicación B o en una ubicación absolutamente privilegiada, la ubicación A, en la que siempre escasea el espacio para vivir.

Con respecto a los inquilinos, pero también con respecto al estado de la propiedad, a veces se necesitan documentos y registros para la valoración concreta. Agentes inmobiliarios, inversores y promotores muy experimentados, sólo tienen que inspeccionar la casa.

En los 18 pasos para vender aprenderás más sobre esto en un momento.

Por último, una pregunta importante para los que venden por primera vez:

¿Vender con o sin agente inmobiliario?

Para quienes venden por primera vez, es esencial contar con un buen agente inmobiliario con experiencia.

De hecho, un corredor te quita mucho, mucho trabajo de encima.

Con su casa de alquiler no se trata de un, simple condominio para poner en un portal inmobiliario para encontrar compradores que compran para la ocupación del propietario, un número correspondientemente alto de compradores.

Es más probable que las casas de alquiler se negocien con redes personales, agentes inmobiliarios con experiencia, con buena reputación y buenas redes de inversores.

De hecho, una gran parte de las propiedades se intermedian con agentes inmobiliarios, especialmente cuando se trata de grandes propiedades, edificios de apartamentos o incluso edificios nuevos con muchas unidades residenciales que se van a vender.

Si comete errores al vender su propiedad, lo pagará caro. Las propiedades presentadas professionalmente se venden mejor. Por eso los agentes inmobiliarios consiguen los precios de venta más altos. Por término medio, el 72% de las propiedades se venden a través de agentes inmobiliarios (fuente: Oficina Federal de Estadística). He aquí un vistazo a las principales ciudades:

1. Berlín con corredor: 78,6%.
2. Düsseldorf con corredor: 76,0%.
3. Hamburgo con corredor: 65,1%.
4. Colonia con corredor: 63,0%.
5. Stuttgart con corredor: 56,8%.
6. Múnich con corredor: 55,2%.
7. Fráncfort con corredor: 53,3%.

Sin embargo, es importante conocer los pasos de la venta, porque esto le ayudará a encontrar agentes inmobiliarios buenos y con experiencia para su venta. Con estos conocimientos, también podrá crear cada vez más su propia red, por ejemplo, si tiene la intención de participar con más frecuencia en el mercado inmobiliario en el futuro.

Paso a paso: Lista de control de ventas

Ahora que ha aprendido mucho sobre el valor o la valoración de las casas de alquiler (y edificios de apartamentos), se trata de la venta real de una casa. Independientemente de si se trata de una casa unifamiliar, una casa adosada o un edificio de apartamentos, todos los tipos de casas de alquiler se venden en última instancia de la misma manera, lo que implica 18 pasos – a menos que usted conozca a un comprador privado y pueda así saltarse pasos individuales como la exposición, la comunicación con los interesados y la visita.

Así es como se vende en el edificio de apartamentos en 18 pasos:

Preparación: Preparar y evaluar la tenencia

Preparar la propiedad y la venta

• Planificación financiera y calendario de venta
• Contratar a un agente inmobiliario
• Registros y documentos
• Aumentar el valor de la propiedad
• Determinar el precio de la oferta
• Crear una exposición

Fase de venta: posibles compradores y negociación

Comercializar la propiedad y encontrar compradores

• Propiedad del mercado
• Contacto con posibles compradores
• Filtrar y seleccionar a los posibles compradores
• Comprobación de crédito
• Fechas de visualización
• Charla de ventas y negociación del precio de compra

Procesamiento de ventas: Entrega de un edificio de apartamentos

Contrato de compra hasta la entrega

• Redactar el contrato de compraventa ante notario
• Nombramiento de notario
• Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
• Entrega de la propiedad
• Gastos de notario y comisión de agente
• Pagar impuestos

¡Buena suerte con la venta!

¿Tiene preguntas, quiere que le hagamos una valoración con opción de compra? Con mucho gusto, aquí encontrará mis datos de contacto.