Comprar un bloque de apartamentos: Valoración e inversión de capital

En comparación con las viviendas unifamiliares y los pisos ocupados por sus propietarios, los bloques de pisos ofrecen una mayor estabilidad como inversión. Con varias unidades residenciales, usted reparte el riesgo de pérdidas de alquileres y se beneficia de un flujo de caja continuo. Sin embargo, es importante que encargue una tasación professional para no comprar demasiado caro ni pasar por alto riesgos ocultos.

PD: ¿Primera inversión de capital? Aquí tienes 4 consejos para tu primera inversión con vídeo.

Valoración de la propiedad: ¿qué es importante?

La valoración de un inmueble no se basa únicamente en los metros cuadrados y el año de construcción. Son decisivos factores como la ubicación (macro y micro), el estado energético, el estado del tejado, las tuberías y la calefacción, así como los contratos de alquiler, las viviendas vacías y el potencial de desarrollo. No basta con una estimación aproximada en línea: es mejor encargar un informe de tasación o utilizar modelos de tasación professionales con propiedades comparables.

• Valorar la propiedad

Recordatorio Ubicación, alquiler anual neto en frío + precio de compra: así es como puede evaluar rápidamente un bloque de apartamentos.

Reconocer el valor añadido y explotar el potencial

¿Busca propiedades con posibilidades de desarrollo? Entonces busque desvanes, propiedades vacías que puedan renovarse o propiedades con potencial de redensificación. La conversión a sistemas de calefacción modernos o la adición de balcones también pueden aumentar significativamente el valor. El factor decisivo es la rentabilidad: calcule cada medida y compárela con el aumento potencial del alquiler o del valor.

Relación entre precio, ubicación y rendimiento

En las ubicaciones más solicitadas(ubicaciones A, buenas ubicaciones B), el precio de compra es más alto y el rendimiento del alquiler suele ser más bajo. En regiones estructuralmente débiles, se paga menos, pero también con un mayor riesgo de desocupación. El equilibrio óptimo se encuentra en las ciudades medianas en crecimiento con buenas infraestructuras, demanda estable y precios moderados. Preste atención a la microlocalización, las conexiones de transporte y la demografía.

• Posición A, B y C

Calcular correctamente el rendimiento y el valor del alquiler

El rendimiento bruto del alquiler le indica qué porcentaje del precio de compra obtendrá anualmente a través de los ingresos por alquiler. Se calcula de forma muy sencilla: el alquiler neto anual en frío dividido por el precio de compra, multiplicado por 100. Un rendimiento bruto sólido para edificios de apartamentos se sitúa entre el 6 y el 9%, por debajo de este porcentaje en ubicaciones privilegiadas y a menudo por encima en zonas estructuralmente débiles. Pero cuidado: un rendimiento alto en una mala ubicación puede ser engañoso si la reventa es problemática.

Alquiler neto anual ÷ precio de compra × 100 = rendimiento bruto del alquiler

• Rentabilidad del alquiler frente al precio de compra

¿Propiedad en rehabilitación o alquiler completo?

Reformar y realquilar

Comprar una casa que necesita reformas puede merecer la pena, si la ubicación y el fondo son los adecuados. Si la reforma es eficiente, puede volver a alquilarla, a precios más altos y con los estándares modernos. En el caso de propiedades vacías, asegúrese de que no hay inquilinos e infórmese de antemano sobre los costes de renovación y las posibles subvenciones.

Propiedades totalmente alquiladas: Seguridad e ingresos inmediatos

Una propiedad que ya está totalmente alquilada genera ingresos desde el primer día. Aquí debe comprobar todos los contratos de alquiler: Plazo, importe del alquiler, indexación, alquileres escalonados, plazos de cancelación. Pregunte también por el historial de pagos de los inquilinos. Lo ideal es una estructura mixta de inquilinos sin retrasos en los pagos.

Importante: Derecho de arrendamiento y límites de rescisión

No se puede notificar la rescisión ni subir el alquiler a voluntad. Las rescisiones sólo se permiten por uso personal o incumplimiento de obligaciones. Los aumentos de alquiler están limitados por ley; en las regiones con control de alquileres se aplican normas adicionales. Los gastos de renovación sólo pueden prorratearse proporcionalmente. Planifique estos aspectos cuidadosamente.

Contrato de compraventa y base jurídica

Notario y revisión de contratos

El contrato de compraventa lo redacta el notario y debe ser legalizado ante notario. El notario actúa como tercero neutral y se asegura de que se cumplen todas las condiciones legales. Recibirá por adelantado un borrador del contrato, que deberá consultar con su asesor o abogado. En la cita con el notario, el contrato se lee en voz alta y se aclaran todas las cuestiones pendientes.

Registro de la propiedad, transferencia de propiedad y notificación prioritaria de transmisión

Una vez notariada, la compra es jurídicamente vinculante, pero usted aún no es el propietario. La transmisión de la propiedad sólo se produce con la inscripción en el Registro de la Propiedad. Antes de ello, se inscribe la llamada notificación prioritaria de transmisión para asegurarle. Condición previa: Debe haber pagado el precio de compra y el impuesto de transmisiones patrimoniales.

• Contrato de compraventa

Impuestos y gastos accesorios de compra de un vistazo

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y gastos accesorios

La compra de una vivienda conlleva gastos adicionales al precio de compra: El impuesto de transmisiones patrimoniales, los gastos de notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad y, en su caso, la comisión del agente inmobiliario. Dependiendo del Estado federado, estos gastos ascienden a entre el 10 y el 15% del precio de compra y suelen tener que pagarse con fondos propios. Una buena planificación financiera tiene en cuenta estos elementos desde el principio.

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Inmobiliaria GmbH y fundación familiar

Para carteras más grandes, merece la pena estructurarlas a través de una GmbH de gestión de activos o una fundación familiar. Esto permite beneficiarse de ventajas fiscales, por ejemplo en caso de herencia o venta tras el periodo de especulación. Sin embargo, la constitución y la gestión continua requieren un buen asesoramiento fiscal y jurídico.

• Real Estate Ltd.
• Fundación familiar

Alquileres: Inquilinos, contratos e ingresos

El éxito del alquiler empieza por seleccionar a los inquilinos adecuados. Además de la solvencia y la calificación crediticia, también son importantes las impresiones personales. Un contrato de alquiler claro y jurídicamente seguro protege a ambas partes. El alquiler se basa en el índice de alquileres, pero también debe ajustarse al mobiliario y la ubicación. Presta atención a los detalles obligatorios, como los gastos de explotación, las normas de la casa, los plazos de preaviso y las cláusulas de revisión del alquiler.

• Alquiler de casa y piso

Conclusión: estrategia para el éxito

Un bloque de apartamentos no es un negocio a corto plazo: es una inversión a largo plazo que debe planificarse bien. Si conoce el mercado, calcula las cifras clave correctas y busca una transacción conforme a la ley, creará una fuente estable de ingresos y aumentará su patrimonio a largo plazo. Recurra al asesoramiento professional: para la tasación, la compra, la reforma o el alquiler. Así evitará errores y se asegurará el éxito a largo plazo.

Comprar en Múnich

En primer lugar, analizamos en detalle las estadísticas actuales de los compradores. Aquí encontrará mucha información, desde el precio de compra de un condominio de nueva construcción hasta consejos para alquilar una propiedad. También nos ocupamos de dos temas importantes: la compra en Múnich y el peligro de una burbuja inmobiliaria en Múnich.

1. Precio de compra de un condominio de nueva construcción
2. Evolución del precio de compra desde 2010
3. Los préstamos inmobiliarios más elevados en Múnich
4. ¿Burbuja inmobiliaria en Múnich?
5. Comprar en Múnich
6. Número de ventas de viviendas de lujo
7. Deje que la propiedad

La propiedad inmobiliaria como inversión: especial

1. Parte: Inversión clásica o exótica – ¿Qué propiedad es adecuada como inversión?
2. Parte: La propiedad inmobiliaria como inversión – ¿Qué debo tener en cuenta?

El centro de Múnich con la famosa iglesia.

Otro punto destacado en Múnich, el Parque Olímpico.

Precio de compra de un condominio de nueva construcción

Precio de compra de las viviendas de nueva construcción en Múnich de 2009 a 2019 (en euros por metro cuadrado). De 2009 a 2019, el precio del metro cuadrado de una ETW (de nueva construcción) pasó de 3.400 euros/metro cuadrado a 8.100 euros/metro cuadrado. Un aumento de 4.700 euros / metro cuadrado, un total de + 138,2% en sólo 10 años. ¿Permanecerá la situación tensa? Lea nuestro análisis con datos y cifras actuales.

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Evolución del precio de compra desde 2010

Ya hace 10 años, Múnich tenía un nivel de precios significativamente más alto para la compra de inmuebles. El desarrollo continuó. Aquí puede ver una comparación de los precios de compra de los condominios en Múnich hace 10 años con toda Alemania en el primer trimestre de 2010 y 2011 (en euros por m²)

Múnich

• Múnich, media: 3.538 euros/m²
• Primer trimestre de 2010: 3.396 euros/metro cuadrado
• Aumento en el primer trimestre de 2011: 3.680 euros/metro cuadrado

Precio medio de compra más alto en el cambio de año de hace 10 años:

+123,78 % Precio de compra (véase Alemania)

Alemania (comparación)

• Alemania, media: 1.581 euros/metro cuadrado
• Primer trimestre de 2010: 1.519 euros/metro cuadrado
• Aumento en el primer trimestre de 2011: 1.643 euros/metro cuadrado

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Compra en Baviera desde 2010

Precios de compra de inmuebles residenciales en Baviera por ciudad en el primer semestre de 2011 (en 1.000 euros).

• Seihenhaus (azul)
• Casa unifamiliar (azul oscuro)

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Valoración de inmuebles en Múnich

Reducir los costes secundarios + ganar capital de inversión – Cuanto mejor sea la valoración del inmueble, menores serán los costes secundarios y el impuesto sobre actividades económicas. Por ello, le recomiendo que siempre se ocupe intensamente de la valoración de los bienes inmuebles.

Si acepta un precio de compra inmediatamente, probablemente pagará más. Puedes anotarlo como una tasa de enseñanza. Pero si se trata de una suma de 5 dígitos, se convierte rápidamente en algo doloroso para muchos. Podría haber invertido el dinero en la renovación o modernización de su propiedad, por ejemplo con un nuevo sistema de calefacción. Esto tendría dos efectos secundarios positivos inmediatos:

1. Minimización del precio de compra mediante puntos concretos de crítica (por ejemplo, el tejido del edificio) y
2. Aumento del valor mediante la renovación / modernización en la reventa.

De este modo, no sólo pagará menos en concepto de gastos accesorios e impuestos, sino que podrá utilizar los activos disponibles para aumentar el valor de su propiedad. Por lo tanto, recuerde: cuanto más detallada sea la comprobación del inmueble, más probabilidades tendrá de minimizar el precio de compra. PD: Por cierto, ésta es también una de las razones por las que la mayoría de la gente recurre a agentes inmobiliarios en Múnich para comprar propiedades.

Si ya tiene en mente una propiedad concreta, le recomiendo que lea los artículos individuales sobre terrenos, pisos, casas y similares.

• Tarifa plana
• Califique una casa
• Calificar la casa de apartamentos
• Tasa de propiedad

Múnich vs. Alemania: Comparación de los precios de compra

Estas guías individuales de las principales ciudades alemanas contienen los distritos importantes para los compradores de propiedades, información sobre la infraestructura, así como los requisitos previos para la compra, como los ingresos, la solvencia, los bancos y el patrimonio. Pero mucho más importante: los errores, los riesgos, los rendimientos de los alquileres y mucho más. ¿Qué es decisivo para el precio de compra y la valoración? Todo lo relacionado con la ubicación, la estructura del edificio, las renovaciones, el equipamiento y todo eso, de forma gratuita.

Guías externas sobre compras, impuestos & co.

(El enlace se abre en una nueva pestaña)

Ciudad / Precio de compra actual:

• Múnich ~ 8.993 euros / m²
• Fráncfort ~ 6.701 euros / m²
• Stuttgart ~ 6.324 euros / m²
• Berlín ~ 5.578 euros / m²
• Hamburgo ~ 5.507 euros / m²
• Düsseldorf / Colonia ~ 5.470 euros / m²

Financiación inmobiliaria

Los préstamos inmobiliarios más elevados en Múnich

El gráfico muestra una clasificación según el préstamo hipotecario medio más alto en las 20 ciudades más grandes de Alemania según una evaluación actual de la plataforma de comparación Check24. Aquí se comparan préstamos de 500.000 euros con 101 metros cuadrados de superficie habitable.

1. Múnich – 504.000 euros
2. Frankfurt – 417.000 euros
3. Hamburgo – 384.000 euros
4. …

Puede encontrar más estadísticas en Statista

¿Burbuja inmobiliaria en Múnich?

El gráfico muestra el riesgo de una burbuja inmobiliaria según el valor del índice en algunas de las principales ciudades del mundo. El Índice de Burbujas Inmobiliarias Globales de UBS sitúa el mercado inmobiliario en una perspectiva a largo plazo y pretende trazar el riesgo de burbujas inmobiliarias en las ciudades del mundo. El índice examinó 24 grandes ciudades. Múnich ocupa el primer lugar en la encuesta.

Puede encontrar más estadísticas en Statista

¿Dónde vale la pena comprar? Comparación

¿Dónde vale la pena comprar una propiedad (casa, chalet, condominio, etc.)? En comparación, se puede ver el potencial que está latente especialmente en NRW y Hesse. Este gráfico muestra las ventajas en cuanto a costes de la propiedad de la vivienda en comparación con el alquiler en las áreas metropolitanas alemanas en 2018.

1. Düsseldorf con el 53,8%.
2. Colonia con el 53,6%.
3. Fráncfort con el 50,1%.
4. Stuttgart con un 44,0%.
5. Leipzig con el 41,8%.
6. Múnich con el 37,6%.
7. Hamburgo con un 35,0%.
8. Berlín con el 26,9%.

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Casas exclusivas y pisos de diseño en Múnich.

Exclusivo condominio, justo en el centro del Viktualienmarkt.

Número de ventas de viviendas de lujo

¿Cuántas propiedades de lujo se venden y compran en Alemania cada año? Estas estadísticas muestran lo manejable que es el mercado. Aquí puede ver el número de ventas de propiedades de lujo en determinadas ciudades de Alemania.

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Los datos muestran para su visualización la última encuesta en el primer semestre de 2010 y 2011.

¿Se han construido suficientes pisos?

Puedes vivir en tu propia propiedad o alquilarla. Con la actual escasez de viviendas, esta es una buena forma de aumentar los ingresos por alquiler. Porque, como siempre, se aplica la oferta y la demanda. El gráfico muestra la proporción de las terminaciones de edificios anuales en 2016-2018 en la demanda anual en el período 2016-2020.

1. Hamburgo y Düsseldorf Cobertura / año al 86%.
2. Cobertura de Fráncfort del Meno / año a 78
3. Cobertura de Berlín / año a 73
4. Cobertura de Múnich / año a los 67 años
5. Cobertura de Stuttgart / año a 56
6. Cobertura de Colonia / año a 46

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Múnich

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales se paga en Múnich y Baviera por la compra de un inmueble, o más exactamente de un terreno o una participación en un terreno. La cuantía del impuesto la fijan los distintos estados federados. Por regla general, el impuesto de transferencia de tierras oscila entre el 3,5% y el 6,5%. Aquí puede encontrar el tipo de impuesto sobre transmisiones patrimoniales vigente en Múnich, con ejemplos de precios de compra de 1 a 5 millones de euros:

• Tabla del impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Alquilar

1. Precio de alquiler del piso perfecto
2. Mercado de la vivienda: Consultas y ofertas actuales
3. Comprobación de la realidad: los precios de los primeros alquileres
4. Edificios residenciales en Múnich
5. Comparación de los gastos de servicio
6. Alquilar un local comercial
7. Alquilar una oficina: Espacio y prácticas disponibles
8. Oficina de alquiler: comparar precios

Precio de alquiler del piso perfecto

Al igual que en el caso de la compra de viviendas, Múnich también se sitúa a la cabeza en una comparación nacional de los alquileres medios. El gráfico muestra el alquiler medio de un piso de 3 a 4 habitaciones (81 a 105 m2).

1. Múnich – 1.500 euros / mes
2. Frankfurt – 1.170 euros / mes
3. Stuttgart – 1.080 euros / mes
4. Hamburgo – 1.030 euros / mes
5. Düsseldorf – 900 Euro / mes
6. …

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Mercado de la vivienda: Consultas y ofertas actuales

El gráfico muestra las solicitudes y ofertas de pisos de alquiler en las 14 mayores ciudades de Alemania. Se evaluaron 150.000 anuncios de pisos de alquiler y las correspondientes consultas de contacto.

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Comprobación de la realidad: los precios de los primeros alquileres

El gráfico muestra los alquileres fríos por metro cuadrado para los primeros alquileres en las 7 principales ciudades.

1. 1. Múnich de 12,96 euros a 17,42 euros (+ 4,46 euros)
   2. Stuttgart desde 10,00 euros hasta 14,21 euros (+ 4,21 euros)
   3. Fráncfort, de 11,57 euros a 14,18 euros (+ 3,01 euros)
   4. Hamburgo de 12,00 euros a 13,16 euros (+ 1,16 euros)
   5. Düsseldorf de 8,62 euros a 12,55 euros (+ 3,93 euros)
   6. Berlín de 7,05 euros a 12,40 euros (+ 5,35 euros)
   7. Colonia de 9,12 euros a 12,39 euros (+ 2,59 euros)
   8. Valor comparable: Alemania de 6,99 a 9,58 euros (+ 2,59 euros)

Valor comparativo:

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Edificios residenciales en Múnich

Número de edificios residenciales en Múnich en los años 1980 a 2018 (en 1.000). Los cambios de un vistazo. Los edificios residenciales están aumentando en los últimos 10 años (2008 – 2018):

+ 9.000 unidades residenciales (+ 6,7%)

Los edificios residenciales han aumentado durante los últimos 38 años (1980 – 2018) desde la encuesta:

+ 35.300 unidades residenciales (+ 32,9%)

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Comparación de los gastos de servicio

El gráfico muestra el total de los costes incidentales de la vivienda por año para un hogar de tres personas (en euros). La media en Alemania es de 1.900,84 euros al año. Los costes auxiliares son más baratos en las ciudades:

1. Múnich – 1.643,00 euros / año (257,84 euros menos)
2. Maguncia – 1.686,02 euros / año
3. Hamburgo – 1.682,40 euros / año
4. Kiel – 1.682,40 euros / año
5. Stuttgart – 1.729,74 euros / año

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Alquiler de locales comerciales

La ubicación lo es todo. Especialmente para los empresarios y las empresas. Los alquileres de locales comerciales están subiendo en todas las grandes ciudades, pero sólo en Berlín el coste del alquiler mensual se está abaratando, y en ubicaciones privilegiadas. Este gráfico muestra los costes indexados de los inmuebles comerciales en las mayores ciudades de Alemania (Hamburgo, Colonia, Fráncfort, Múnich y Berlín) en comparación. Un índice común tiene en cuenta los alquileres de tiendas en las ubicaciones principales, los alquileres de tiendas en los centros secundarios, los alquileres de oficinas en los centros urbanos y los precios de los inmuebles comerciales.

1. Hamburgo
2. Colonia
3. Frankfurt
4. Múnich
5. Berlín

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Alquilar una oficina: Espacio y prácticas disponibles

Encontrar la oficina perfecta – ¿Cómo se compara Múnich con otras ciudades alemanas? Cuántas vacantes y prácticas hay en relación con Stuttgart, Hamburgo, Berlín & Co. Este gráfico muestra la proporción de espacios de oficina vacantes en el total de espacios de oficina en ciudades alemanas seleccionadas en 2018.

1. Fráncfort del Meno – 6,8% vacante / 93,2% alquilado
2. Düsseldorf – 6,4% vacante / 93,6% alquilado
3. Hamburgo – 3,6% vacante / 96,4% alquilado
4. Colonia – 2,8% vacante / 97,2% alquilado
5. Stuttgart – 2,3% vacante / 97,7% alquilado
6. Múnich – 1,8% vacante / 98,2% alquilado
7. Berlín – 1,5% vacante / 98,5% alquilado

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Alquilar una oficina: Comparación de precios

¿Dónde están los alquileres de oficinas más altos actualmente? Múnich está a la cabeza, con un alquiler medio actual de oficinas de 39,50 euros/m², lo que la convierte en la segunda oficina más cara de Alemania. Aquí puede ver los principales alquileres de oficinas en las ciudades alemanas.

1. Fráncfort – 45,50 euros / m² (+ 23,1%)
2. Berlín – 39,90 euros / m² (+ 44,9%)
3. Múnich – 39,50 euros / m² (+ 24,6%)
4. Hamburgo – 29,00 euros / m² (+ 19,0%)
5. Düsseldorf – 28,50 euros / m² (+ 19,3%)
6. Colonia – 25,50 euros / m² (+ 20,4%)
7. Stuttgart – 24,00 euros / m² (+ 21,7%)

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Múnich al atardecer.

El centro de la ciudad bávara, romántico y típicamente europeo.

Vivienda, economía, ciudad y habitantes

1. Mapa de la ciudad de Múnich
2. Hogares privados: Previsión hasta 2030 en Baviera
3. Múnich es una ciudad familiar
4. Comparación: Múnich, Hamburgo, Colonia y Berlín

Mapa de la ciudad de Múnich

Hogares privados: Previsión hasta 2030

¿Cómo evoluciona Múnich como ciudad y Baviera como estado federado? Aquí puede ver el número de hogares privados en Alemania por estado federal en 2018 y la previsión para 2030 (en 1.000). Esta es una situación óptima para los propietarios, ya que la demanda de viviendas está aumentando.

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Múnich es una ciudad familiar

¿Considera que su ciudad es apta para las familias?

1. Stuttgart – 65%
2. Dortmund – 63%
3. Bremen – 61%
4. Hamburgo – 60%
5. Colonia – 60%
6. Düsseldorf – 57%.
7. Múnich – 56%
8. Frankfurt – 51%
9. Berlín – 48%
10. Alimentación: 41%.

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Comparación: Múnich, Hamburgo, Colonia y Berlín

¿Dónde vive la mayoría de los habitantes? Aquí puede ver una visualización de las 4 mayores ciudades de Alemania. El gráfico muestra el número de habitantes de las megaciudades alemanas a 31 de diciembre de 2018, en el cambio de año 2018 / 2019.

• Berlín – 3.644.826 habitantes
• Hamburgo – 1.841.179 habitantes (- 1.625.647 en comparación con Berlín)
• Múnich – 1.471.508 habitantes (- 2.173.318 ver Berlín)
• Colonia – 1.085.664 habitantes (- 2.559.162 cf. Berlín)

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Comprar en Alemania

¡Tip! Leer más sobre Comprar un piso: Las 10 ciudades alemanas más caras.

• Clasificación: Precios por metro cuadrado de los condominios
• Índice de precios de la vivienda: Evolución de los precios de la vivienda
• Evolución de las inversiones en construcción en Alemania
• Tasa de propiedad en Alemania

Clasificación: Precios por metro cuadrado de los condominios

Ciudades con los precios por metro cuadrado más altos para los condominios en 2015 y 2019 (en euros por metro cuadrado).

1. Múnich – 8.993 euros / metro cuadrado
2. Fráncfort del Meno – 6.701 euros / metro cuadrado
3. Stuttgart – 6.324 euros / metro cuadrado
4. Potsdam – 6.1.64 euros / metro cuadrado
5. Berlín – 5.578 euros / metro cuadrado
6. Hamburgo – 5.507 euros / metro cuadrado
7. Düsseldorf – 5.470 euros / metro cuadrado
8. Erlangen – 5.416 euros / metro cuadrado
9. Ratisbona – 5.411 euros / metro cuadrado
10. Friburgo de Brisgovia – 5.349 euros / metro cuadrado

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Índice de precios de la vivienda: Evolución de los precios de la vivienda

Evolución del precio de la vivienda en Alemania de 2000 a 2018 (2015 = índice 100).

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Evolución de las inversiones en construcción en Alemania

Evolución de las inversiones en construcción en Alemania de 2000 a 2016 (en comparación con el año anterior).

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Comprar en Stuttgart

En primer lugar, analizamos en detalle las estadísticas actuales de los compradores. Aquí encontrará mucha información, desde el precio de compra de un condominio de nueva construcción hasta consejos para el alquiler de inmuebles.

1. ¿De compras en Stuttgart?
2. Evolución del precio de la vivienda (10 años)
3. Número de ventas de viviendas de lujo
4. Deje que la propiedad

¿Dónde vale la pena comprar? Comparación

¿Dónde vale la pena comprar una propiedad (casa, chalet, condominio, etc.)? En comparación, se puede ver el potencial que está latente especialmente en NRW y Hesse. Este gráfico muestra las ventajas en cuanto a costes de la propiedad de la vivienda en comparación con el alquiler en las áreas metropolitanas alemanas en 2018.

1. Düsseldorf con el 53,8%.
2. Colonia con el 53,6%.
3. Fráncfort con el 50,1%.
4. Stuttgart con un 44,0%.
5. Leipzig con el 41,8%.
6. Múnich con el 37,6%.
7. Hamburgo con un 35,0%.
8. Berlín con el 26,9%.

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Stuttgart vs. Alemania: Comparación de los precios de compra

Estas guías individuales de las principales ciudades alemanas contienen los distritos importantes para los compradores de propiedades, información sobre la infraestructura, así como los requisitos previos para la compra, como los ingresos, la solvencia, los bancos y el patrimonio. Pero mucho más importante: los errores, los riesgos, los rendimientos del alquiler y mucho más. ¿Qué es decisivo para el precio de compra y la valoración? Todo lo relacionado con la ubicación, la estructura del edificio, las renovaciones, el equipamiento y todo eso, de forma gratuita.

Guías externas sobre compras, impuestos & co.

(El enlace se abre en una nueva pestaña)

Ciudad / Precio de compra actual:

• Múnich ~ 8.993 euros / m²
• Fráncfort ~ 6.701 euros / m²
• Stuttgart ~ 6.324 euros / m²
• Berlín ~ 5.578 euros / m²
• Hamburgo ~ 5.507 euros / m²
• Düsseldorf / Colonia ~ 5.470 euros / m²

Evolución del precio de la vivienda (10 años)

Muchos están interesados no sólo en los precios actuales, sino también en la evolución de los valores. La revisión decenal es especialmente popular. Por eso tenemos aquí las estadísticas de 2011 sobre los precios de compra de inmuebles residenciales en el Sarre y Baden-Württemberg por ciudades en el primer semestre de 2011.

• Stuttgart – casa adosada 467.821 euros / casa unifamiliar 685.941 EUro
• …
• Friburgo – casa adosada 431.528 euros / casa unifamiliar 562.552 euros
• Friedrichshafen – casa adosada 328.278 euros / casa unifamiliar 476.439 euros
• Heidelberg – casa adosada 376.731 euros / casa unifamiliar 549.292 euros

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Puede encontrar más estadísticas en Statista

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Stuttgart

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales se paga en Stuttgart y Baden-Württemberg por la compra de un inmueble, o más precisamente de un terreno o una participación en un terreno. La cuantía del impuesto la fijan los distintos estados federados. Por regla general, el impuesto de transferencia de tierras oscila entre el 3,5% y el 6,5%. Aquí encontrará el tipo de impuesto sobre transmisiones patrimoniales vigente en Stuttgart, con ejemplos de precios de compra de 1 a 5 millones de euros:

• Tabla del impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Número de ventas de viviendas de lujo

¿Cuántas propiedades de lujo se venden y compran en Alemania cada año? Estas estadísticas muestran lo manejable que es el mercado. Aquí puede ver el número de ventas de propiedades de lujo en determinadas ciudades de Alemania.

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Puede encontrar más estadísticas en Statista

Los datos muestran para su visualización la última encuesta en el primer semestre de 2010 y 2011.

¿Hay suficientes pisos disponibles?

Puedes vivir en tu propia propiedad o alquilarla. Con la actual escasez de viviendas, esta es una buena forma de aumentar los ingresos por alquiler. Porque, como siempre, se aplica la oferta y la demanda. El gráfico muestra la proporción de construcciones anuales terminadas en 2016-2018 con respecto a la demanda anual en el periodo 2016-2020.

1. Hamburgo y Düsseldorf Cobertura / año al 86%.
2. Cobertura de Fráncfort del Meno / año a 78
3. Cobertura de Berlín / año a 73
4. Cobertura de Múnich / año a los 67 años
5. Cobertura de Stuttgart / año a 56
6. Cobertura de Colonia / año a 46

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Valoración de inmuebles en Stuttgart

Reduzca los costes accesorios y gane capital de inversión al mismo tiempo: cuanto mejor sea la valoración del inmueble, menores serán los costes accesorios y el impuesto sobre actividades económicas. Por ello, le recomiendo que siempre se ocupe intensamente de la valoración de los inmuebles de Fráncfort.

Si acepta un precio de compra inmediatamente, probablemente pagará más. Puedes anotarlo como una tasa de enseñanza. Pero si se trata de una suma de 5 dígitos, se convierte rápidamente en algo doloroso para muchos. Podría haber invertido el dinero en la renovación o modernización de su propiedad, por ejemplo con un nuevo sistema de calefacción. Esto tendría dos efectos secundarios positivos inmediatos:

1. Minimización del precio de compra mediante puntos concretos de crítica (por ejemplo, el tejido del edificio) y
2. Aumento del valor mediante la renovación / modernización en la reventa.

De este modo, no sólo pagará menos en concepto de gastos accesorios e impuestos, sino que podrá utilizar los activos disponibles para aumentar el valor de su propiedad. Por lo tanto, recuerde: cuanto más detalladamente examine el inmueble, más posibilidades tendrá de minimizar el precio de compra. PD: Por cierto, esta es también una de las razones por las que la mayoría de la gente contrata a agentes inmobiliarios en Stuttgart para comprar una propiedad.

Si ya tiene en mente una propiedad concreta, le recomiendo que lea los artículos individuales sobre terrenos, pisos, casas y similares.

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Alquilar

1. Precio de alquiler del piso de los sueños
2. Comprobación de la realidad: los precios de los primeros alquileres
3. Comparación de los gastos de servicio
4. Mercado de la vivienda: Consultas y ofertas actuales
5. Oficina de alquiler: Espacio y prácticas disponibles

Precio de alquiler del piso de los sueños

Cuando se trata del alquiler que se está dispuesto a pagar por el piso perfecto, Stuttgart está muy por delante en una comparación nacional de los alquileres medios. El gráfico muestra el alquiler medio de un piso de 3 a 4 habitaciones (81 a 105 m2).

1. Múnich – 1.500 euros / mes
2. Frankfurt – 1.170 euros / mes
3. Stuttgart – 1.080 euros / mes
4. Hamburgo – 1.030 euros / mes
5. Düsseldorf – 900 Euro / mes
6. …

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Comprobación de la realidad: los precios de los primeros alquileres

El gráfico muestra los alquileres fríos por metro cuadrado para los primeros alquileres en las 7 principales ciudades.

1. 1. Múnich de 12,96 euros a 17,42 euros (+ 4,46 euros)
   2. Stuttgart desde 10,00 euros hasta 14,21 euros (+ 4,21 euros)
   3. Fráncfort, de 11,57 euros a 14,18 euros (+ 3,01 euros)
   4. Hamburgo de 12,00 euros a 13,16 euros (+ 1,16 euros)
   5. Düsseldorf de 8,62 euros a 12,55 euros (+ 3,93 euros)
   6. Berlín de 7,05 euros a 12,40 euros (+ 5,35 euros)
   7. Colonia de 9,12 euros a 12,39 euros (+ 2,59 euros)
   8. Valor comparable: Alemania de 6,99 a 9,58 euros (+ 2,59 euros)

Valor comparativo:

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Comparación de los gastos de servicio

El gráfico muestra el total de los costes incidentales de la vivienda por año para un hogar de tres personas (en euros). La media en Alemania es de 1.900,84 euros al año. Los costes auxiliares son más baratos en las ciudades:

1. Múnich – 1.643,00 euros / año (257,84 euros menos)
2. Maguncia – 1.686,02 euros / año
3. Hamburgo – 1.682,40 euros / año
4. Kiel – 1.682,40 euros / año
5. Stuttgart – 1.729,74 euros / año

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Mercado de la vivienda: Consultas y ofertas actuales

El gráfico muestra las solicitudes y ofertas de pisos de alquiler en las 14 mayores ciudades de Alemania. Se evaluaron 150.000 anuncios de pisos de alquiler y las correspondientes consultas de contacto.

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Alquilar una oficina: Espacio y prácticas disponibles

Encontrar la oficina perfecta – ¿Cómo se compara Stuttgart con otras ciudades alemanas? Cuántas vacantes y prácticas hay en relación con Fráncfort, Colonia, Düsseldorf, Múnich & Co. Este gráfico muestra la proporción de espacios de oficinas vacantes en el total de espacios de oficinas en determinadas ciudades alemanas en 2018.

1. Fráncfort del Meno – 6,8% vacante / 93,2% alquilado
2. Düsseldorf – 6,4% vacante / 93,6% alquilado
3. Hamburgo – 3,6% vacante / 96,4% alquilado
4. Colonia – 2,8% vacante / 97,2% alquilado
5. Stuttgart – 2,3% vacante / 97,7% alquilado
6. Múnich – 1,8% vacante / 98,2% alquilado
7. Berlín – 1,5% vacante / 98,5% alquilado

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Vivienda, economía, ciudad y habitantes

1. Mapa de la ciudad de Stuttgart
2. Hogares privados: Previsión hasta 2030 en BW
3. Puesto 1 de las ciudades más habitables de Alemania
4. Stuttgart es una ciudad familiar

Mapa de la ciudad de Stuttgart

Hogares privados: Previsión hasta 2030

¿Cómo evoluciona Stuttgart como ciudad y Baden-Württemberg como estado federado? Aquí puede ver el número de hogares privados en Alemania por estado federal en 2018 y la previsión para 2030 (en 1.000). Esta es una situación óptima para los propietarios, ya que la demanda de viviendas está aumentando.

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Puesto 1 de las ciudades más habitables de Alemania

¿Cree que merece la pena vivir en su ciudad?

1. Stuttgart: el 89% piensa que merece la pena vivir en la ciudad 9 de cada 10 personas viven en Stuttgart
2. Colonia – 89%
3. Hamburgo – 88%
4. Düsseldorf – 87%
5. Bremen – 86%
6. Múnich – 84%
7. Berlín – 83%
8. Alimentación – 80 %
9. Frankfurt – 79%
10. Dortmund – 76%

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Stuttgart es una ciudad familiar

¿Considera que su ciudad es apta para las familias?

1. Stuttgart – 65%
2. Dortmund – 63%
3. Bremen – 61%
4. Hamburgo – 60%
5. Colonia – 60%
6. Düsseldorf – 57%.
7. Múnich – 56%
8. Frankfurt – 51%
9. Berlín – 48%
10. Alimentación: 41%.

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Comprar en Alemania

¡Tip! Leer más sobre Comprar un piso: Las 10 ciudades alemanas más caras.

• Clasificación: Precios por metro cuadrado de los condominios
• Índice de precios de la vivienda: Evolución de los precios de la vivienda
• Evolución de las inversiones en construcción en Alemania
• Tasa de propiedad en Alemania

Clasificación: Precios por metro cuadrado de los condominios

Ciudades con los precios por metro cuadrado más altos para los condominios en 2015 y 2019 (en euros por metro cuadrado).

1. Múnich – 8.993 euros / metro cuadrado
2. Fráncfort del Meno – 6.701 euros / metro cuadrado
3. Stuttgart – 6.324 euros / metro cuadrado
4. Potsdam – 6.1.64 euros / metro cuadrado
5. Berlín – 5.578 euros / metro cuadrado
6. Hamburgo – 5.507 euros / metro cuadrado
7. Düsseldorf – 5.470 euros / metro cuadrado
8. Erlangen – 5.416 euros / metro cuadrado
9. Ratisbona – 5.411 euros / metro cuadrado
10. Friburgo de Brisgovia – 5.349 euros / metro cuadrado

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Índice de precios de la vivienda: Evolución de los precios de la vivienda

Evolución del precio de la vivienda en Alemania de 2000 a 2018 (2015 = índice 100).

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Evolución de las inversiones en construcción en Alemania

Evolución de las inversiones en construcción en Alemania de 2000 a 2016 (en comparación con el año anterior).

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Comisión del agente inmobiliario: qué incluye exactamente la provisión desde el punto de vista legal

La comisión — término sinónimo de honorario del agente inmobiliario o salario del agente — es el honorario de éxito del agente inmobiliario por la intermediación de un contrato de compra, arrendamiento o alquiler. Solo se abona cuando se demuestra la participación del agente: si el contrato se cierra sin la intervención del agente, no hay derecho a la comisión. La base legal es el artículo 652 del BGB, complementado por las normas especiales vigentes desde finales de 2020 para viviendas. La siguiente visión general recoge los principales aspectos legales que los compradores y vendedores deben conocer.

• Honorario de éxito — solo abonable en caso de celebración efectiva del contrato
• Basis de cálculo — precio de compra bruto o alquiler neto
• Impuesto sobre el valor añadido — 19 % sobre la comisión neta
• Principio del encargado — vigente desde 2015 en arrendamientos
• Partición 50/50 — obligatorio en compras de viviendas desde 2020
• Forma escrita — el contrato con el agente debe estar en forma escrita

¿Cuánto cuesta realmente la comisión en 2025? Comparación de tarifas regionales

A diferencia de la impuesto sobre el valor añadido, la comisión no está fijada legalmente en cuanto a su cantidad — es negociable, pero se ha ajustado a los tipos del mercado en las distintas regiones. En Berlín, Brandeburgo, Hamburgo, Hessen y Bremen, el tipo habitual total es del 7,14 % incl. IVA, en Baviera, Baden-Wurtemberg y NRW también del 7,14 %, mientras que en Mecklemburgo-Pomerania Occidental puede llegar a ser tan bajo como el 4,76 %. Desde 2020, el comprador paga como máximo la mitad — si el vendedor ha encargado al agente inmobiliario.

Principio del comprador en la compra: §§ 656a–656d BGB en términos claros

Con la «Ley sobre la distribución de los honorarios del agente inmobiliario» (en vigor desde el 23.12.2020) se aplica para la compra de viviendas unifamiliares y pisos en propiedad: el comprador solo puede pagar el porcentaje que también paga el vendedor. Si el vendedor acuerda con el agente inmobiliario un 3,57 %, también es admisible un 3,57 % para el comprador — ni un céntimo más. Para edificios de viviendas múltiples, negocios y terrenos no aplica esta regla — aquí la comisión es negociable libremente.

Importante: el comprador solo debe pagar después de que el vendedor haya abonado su parte de forma comprobable (§ 656c apartado 2 BGB). En caso de incumplimiento, la reclamación del comprador es nula — un mecanismo a menudo ignorado en las negociaciones.

Ejemplo de cálculo: honorarios con un precio de compra de 500.000 €

Quien adquiere una vivienda en propiedad alquilada en Berlín por 500.000 € debe calcular exactamente la comisión en sus Costes de compra. Es, junto con el impuesto de transmisiones patrimoniales y gastos notariales, el mayor ítem individual de los gastos de adquisición y afecta directamente al factor del precio de compra.

Con una renta bruta anual de 18.000 €, la rentabilidad bruta calculada asciende al 3,6 % sobre el precio de compra, pero solo al 3,24 % sobre la inversión total. Por lo tanto, la comisión reduce la rentabilidad en unos 11 puntos básicos.

Tratamiento fiscal: comisión como gastos de adquisición

Para los inversores, la clasificación fiscal es decisiva. Según el § 255 Abs. 1 HGB, la comisión pertenece a los gastos de adquisición y se atribuye al valor del inmueble. No es deducible inmediatamente como gasto por publicidad, sino que aumenta la base de cálculo de la amortización. En el caso de una vivienda construida en 1985 con un 80 % de valor del inmueble y una amortización lineal del 2 %, eso significa: 17.850 € × 80 % = 14.280 € se incluyen en la amortización — anualmente se pueden deducir 285,60 € fiscalmente.

• Venta — la comisión aumenta la base de amortización, § 7 Abs. 4 EStG
• Uso propio — no es deducible fiscalmente
• Venta dentro del plazo de especulación — reduce el beneficio imponible
• Comisión del vendedor — en caso de intención de alquiler, gasto por publicidad

Como se describe en el consejo sobre impuesto sobre plusvalía inmobiliaria, la comisión pagada al adquirir puede deducirse del beneficio de la venta en caso de que esta tenga lugar dentro del plazo de 10 años — un mecanismo fiscal a menudo pasado por alto que puede ahorrar cifras de cinco cifras en inversiones elevadas.

Comisión en alquiler: Máximo 2 meses de alquiler neto

Desde 2015, en el contrato de arrendamiento se aplica estrictamente el principio del encargante según el § 2 WoVermRG: quien encarga al agente inmobiliario, paga. En la práctica, esto suele ser siempre el propietario. El límite máximo es de 2 meses de alquiler neto bruto más el 19 % de IVA, es decir, un máximo de 2,38 meses de alquiler neto bruto. Con una alquiler frío de 1.500 €, eso equivale a un máximo de 3.570 € — el agente inmobiliario no puede exigir ni un céntimo más al inquilino.

Estrategias de negociación: Dónde realmente hay margen de maniobra

La comisión es negociable incluso en zonas de alta demanda, a pesar de los precios del mercado. Los inversores experimentados utilizan tres palancas: volumen, fase del mercado y exclusividad. Al comprar un Edificio de apartamentos a partir de 2 millones de €, un 2,5 % en lugar de 3,57 % es realista — en ventas privadas con presión de tiempo a menudo incluso menos.

Matriz de decisión: ¿Cuándo merece la pena contratar a un agente inmobiliario?

Vendedor se plantea la pregunta de si la comisión del 3,57 % sobre el precio de venta está justificada por la labor del agente inmobiliario. La respuesta honesta: depende de la ubicación, fase del mercado y competencia propia. Quien evalúe correctamente las opciones en la Inmobiliaria comprar situación del mercado y conozca el mercado, puede obtener a menudo un beneficio neto de 2–3 % al vender casa sin agente inmobiliario.

• Agente inmobiliario útil — Fuera de mercado, herencia, presión de tiempo, objetos complejos
• Ventas propias útiles — Ubicaciones estándar, alta demanda, objetos claros
• Combo — Evaluación con el agente inmobiliario, comercialización propia
• Agente inmobiliario con precio fijo — a menudo más barato en precios de compra más bajos

Para una calculación detallada de la cantidad de la comisión y sus efectos fiscales, se recomienda el calculadora de comisión del agente inmobiliario — muestra inmediatamente cómo afecta la comisión a cálculo de rentabilidad neta y cálculo del capital propio necesario.

Preguntas frecuentes sobre la comisión del agente inmobiliario

¿Cuándo se abona exactamente la comisión?

La comisión se abona con la notificación del contrato de compraventa ante notario, no ya con la anotación del cambio de propiedad en el registro de la propiedad. El agente inmobiliario debe haber sido causal para la celebración del contrato — es decir, debe haber unido a las partes o promovido activamente la firma. En el caso del porcentaje del comprador según el principio del encargado, se aplica además el artículo 656c párrafo 2 del Código Civil: el comprador paga solo después de que el vendedor haya abonado su parte y se haya acreditado este pago. Quien pague antes sin este acredito puede exigir la devolución del pago por falta de base legal.

¿Puedo deducir la comisión fiscalmente?

En el caso de inmuebles arrendados, sí, pero no inmediatamente como gasto de publicidad — la comisión de intermediación se considera un gasto adicional de adquisición y aumenta la base de cálculo de la amortización del componente edificio. En una inversión de 500.000 € con 17.850 € de comisión de intermediación y un 80 % de componente edificio, 14.280 € se incluyen en la amortización, lo que con una amortización anual del 2 % supone una reducción fiscal anual de 285,60 €. En el caso de uso propio no hay deducción. Si la inmueble se vende dentro del plazo de 10 años de especulación, la comisión pagada en ese momento reduce adicionalmente el beneficio gravable de la venta según el artículo 23 del IRPF.

¿Es negociable la comisión de intermediación?

Sí, completamente — no existe un tipo mínimo o máximo establecido por ley en la compra de inmobiliaria, únicamente valores regionales de mercado. Según el principio del comprador según el § 656c BGB, solo se prescribe la distribución 50/50, no la altura absoluta. Existe margen de negociación especialmente en objetos de alto precio a partir de 1 millón de €, en viviendas de múltiples familias, inmuebles comerciales y operaciones off-market. Reducciones realistas se sitúan entre 0,5 y 2 puntos porcentuales — en volúmenes grandes son rápidamente cifras de cinco o seis cifras. Únicamente en la intermediación de viviendas de alquiler se aplica el límite máximo fijo de 2 alquileres netos fríos más IVA.

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