Podcast para principiantes

Tuvimos los primeros humanos virtuales caminando en un desfile de moda en Europa. En la Semana de la Moda de Berlín, creamos avatares virtuales por primera vez en el mundo, especialmente para una marca de moda. Fuimos invitados a Business Insider y también a cadenas de televisión como RTL.

Paso a paso.

Al igual que se construye un negocio.

Mi visión no es establecer la IA de la noche a la mañana, queremos conocer las diferentes posibilidades, jugar con ellas, queremos utilizar, desarrollar y combinar la IA.

Ejemplo.

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Aprender habilidades empresariales, comerciales e inmobiliarias

Aprende conmigo sobre el mundo de los negocios. Desde lo más básico, como los tipos de empresas, los tipos de impuestos, hasta temas más complejos, por ejemplo el comercio de divisas, el comercio con criptodivisas, pero también la compra de bienes inmuebles como inversión.

¿Por qué es tan importante entender los tipos de negocio? ¿Para entender los impuestos?

Tú eres el arquitecto de tu propia felicidad.

Nadie más que usted puede controlar los procesos empresariales (explícitos) de forma inteligente. Controlar no significa hacerlo todo. Controlar significa actuar con responsabilidad y delegar tareas. Si eres el jefe de la empresa, eres el responsable de su éxito.

Tú eres el líder.

No hay que entender todo en detalle, pero hay que entender el contexto. Si no sabes lo que hace tu equipo o las personas externas, nunca podrás juzgar si una decisión es buena o mala para ti y tu empresa.

No seas un especialista, sé un generalista.

Ejemplos de la práctica: una visión

Ejemplo: Crear una sociedad de cartera y asegurar los activos

Veamos directamente un ejemplo práctico para su primera empresa, su primera puesta en marcha. ¿Ha tratado alguna vez con el «modelo de retención»? Sin entrar en demasiados detalles, ha encontrado directamente dos empresas. Más concretamente, usted funda una empresa y ésta, a su vez, funda una empresa filial. Los beneficios de su empresa filial se transfieren a la empresa matriz. Así, si su empresa filial tiene problemas en algún momento, su patrimonio empresarial está asegurado.

9 de cada 10 empresas emergentes fracasan en los primeros 5 años

¿Sabía que nueve de cada diez empresas de nueva creación fracasan en los primeros cinco años? Una vez más, 9 de cada 10 empresas de nueva creación fracasan en los primeros cinco años. ¿Qué significa eso para usted? Imagina que terminas la escuela, la formación professional o la universidad y empiezas, con unos cuantos amigos, a crear tus propias empresas. Incluso con cuatro amigos emprendiendo, estadísticamente cada uno de tus amigos tendría que quebrar para que tú sobrevivieras como empresario.

Todo el mundo tiene que ir a la quiebra excepto tú, estadísticamente.

Esta comprobación de la realidad deja claro rápidamente a los jóvenes empresarios lo difícil que será el juego empresarial. Por ello, es importante que te prepares para los retos.

No volver a ver los problemas, sino las soluciones

Escuchar este podcast es una muy buena señal de que te interesan los temas adecuados.

Crear una empresa: Rápido y sencillo

Crear una empresa es bastante sencillo. Todo lo que necesitas es un poco de capital inicial, tal vez 1.000 euros, una cita con el notario y -para decirlo simplemente- estás listo para empezar. Ni siquiera necesitarías los 1.000 euros de capital inicial, por ejemplo si creas tu propio negocio como empresario o empresaria. Para ello, basta con 30 euros, un documento de identidad y una cita en la oficina de registro de ciudadanos o de licencias comerciales.

Sólo necesita capital inicial si su empresa va a ser una «entidad legal». Se trata, por ejemplo, de una UG, Unternehmergesellschaft, que posteriormente se convierte en una GmbH, una sociedad de responsabilidad limitada. La gran ventaja de una entidad jurídica es que usted no es responsable. Al menos no para las actividades empresariales habituales.

Oferta de comparación: Beneficio en la compra

Otro consejo básico, aunque parezca muy sencillo, es que siempre se hagan diferentes ofertas de comparación. Supongamos que quieres crear una tienda online para los productos que quieres vender en el futuro. La primera agencia de marketing online le hará una oferta de 80.000 euros, la segunda agencia de marketing una oferta de 170.000 euros y la tercera agencia de marketing una oferta por sólo 50.000 euros, con el mismo alcance de servicios.

Sólo con la obtención de tres ofertas diferentes se han ahorrado directamente 30.000 euros.

Ahorrando es como se aprende a hacerse rico.

Como empresario, siempre se trata de conocer tus opciones, probarlas y jugar tus cartas. No importa si se trata de crear una empresa, como en nuestro ejemplo de la estructura del holding, o simplemente de obtener varias ofertas comparativas para ahorrar dinero ya en la compra.

Por cierto. Un consejo muy importante:

¡El beneficio está en la compra!

Estructuración fiscal = acumulación de riqueza adicional

Más adelante, cuando tenga un volumen de negocio de unos cientos de miles o incluso millones, la planificación fiscal se convertirá en una cuestión cada vez más importante para usted. Por supuesto, ahora puedes decir: voy a conseguir un buen asesor fiscal, voy a conseguir un especialista financiero, pero ¿realmente hacen un buen trabajo? Muy bien pagados, sólo te das cuenta de sus errores cuando pierdes dinero al cabo de los meses o te das cuenta al cabo de los años de que los millones se han convertido en sólo unos pocos euros. Si no sabe nada de impuestos, no podrá supervisar su trabajo y, por tanto, no podrá juzgar si una decisión es buena o mala para usted y su marca.

Impuesto sobre la renta (autónomos) o beneficios en la empresa

Un ejemplo de los últimos tipos de impuestos. Si es autónomo, solo y sin UG o GmbH, paga el impuesto sobre la renta. A partir de unos ingresos anuales de ~ 9.400 euros, el tipo impositivo inicial es del 14 %. El tipo impositivo máximo para los ingresos a partir de ~ 57.000 euros ya es entonces del 42 %. Se alcanza este tipo impositivo con unos ingresos mensuales de 4750 euros.

Si dejas que el dinero trabaje para ti, sólo pagas un 25% de impuestos sobre las ganancias de capital. A partir de ciertos ingresos, uno se ve casi obligado a pensar en la planificación fiscal.

Juntos, analizamos los tipos de impuestos, pero también los bienes inmuebles como inversión. Porque ¿qué tienen en común todas las personas cuando envejecen y se hacen ricas? La propiedad inmobiliaria. Precisamente por eso también trataremos con frecuencia el tema de los bienes inmuebles como inversión de capital.

La propiedad inmobiliaria como inversión

Los bienes inmuebles como inversión significan que usted compra una propiedad para alquilarla después. La gran ventaja de esto es que si el rendimiento de la propiedad es el adecuado, lo que descubrirá más tarde, su inquilino paga su propiedad. Acumulación de capital pasivo, por así decirlo.

Acumulación de riqueza pasiva: Libertad financiera

¿Acumulación de riqueza pasiva? ¿Ingresos pasivos? Aquí es exactamente donde empiezan a sonar las alarmas para mucha gente, porque los ingresos pasivos, la libertad financiera, ¡eso es exactamente lo que mucha gente quiere!

Para ser libre desde el punto de vista financiero, hay que tener éxito financiero. Si no te espera una herencia millonaria, lo único que puedes hacer es jugar a la lotería o trabajar duro.

Conoce el camino hacia el emprendimiento paso a paso en mi podcast.

Una vez que entiendas el tema y hayas reunido conocimientos a través de este podcast, pero también a través de otras fuentes de información, también se trata de comercializar. Especialmente el marketing de resultados. Si entiendes cómo construir el alcance y cómo convertir ese alcance en clientes, entonces todos los caminos están abiertos para ti. El mundo es cada vez más digital, aprende a trabajar con eso y juega con eso como tu fuerza, tu ventaja injusta.

Era Lukinski Capital. El primer episodio y el preludio del especial: Impuestos en Alemania.

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Novedad Especialmente para compradores de inmuebles

Comprar un inmueble de la A a la Z: preparación, criterios de búsqueda, proceso de compra y todo eso, gratis y en línea, de la mano de expertos.

Ahora en Immobilien-Erfahrung.de

¿Comprar un piso, comprar una casa, vivienda en propiedad o inversión de capital, rentabilidad o inversión inmobiliaria? En mi nuevo proyecto Immobilien-Erfahrung.de encontrará todo lo que necesita saber para comprar una propiedad con éxito. Aprenda todo lo que necesita saber sobre la fijación de objetivos a la hora de comprar bienes inmuebles, los tipos de ubicaciones(ubicaciones A, B y C), los tipos de bienes inmuebles, sus rendimientos y mucho más, ¡todo ello en línea y de forma gratuita! Ahora en Immobilien-Erfahrung.de:

• Rentabilidad frente a la inversión inmobiliaria

Definición: ¿Propiedad de inversión o propiedad de rendimiento?

¿Qué es una inversión inmobiliaria? ¿Y qué es una propiedad de rendimiento? El objetivo es muy importante aquí. ¿Quiere generar ingresos directos a través de rendimientos o alquileres? ¿O es más importante para usted el aumento de valor a largo plazo?

El sector inmobiliario como inversión: revalorización a largo plazo

Con una inversión inmobiliaria, el objetivo es conseguir un aumento de valor a largo plazo. Esto también significa que primero se invierte y sólo después se vende la propiedad con beneficios y, por tanto, se capitaliza. Por lo tanto, no se trata de una devolución o un alquiler inmediatos.

El valor del inmueble depende sobre todo de la ubicación del piso o casa. La reurbanización y la renovación también tienen un efecto de aumento del valor de su propiedad.

He aquí un resumen de los objetivos de una inversión inmobiliaria:

• Primario: Aumento del valor de la propiedad, beneficio de la venta
• Propiedades con una ubicación A correspondiente

Rentabilidad de la propiedad: Flujo de caja directo a través del alquiler

El objetivo principal de una propiedad con rendimiento es el beneficio inmediato tras la adquisición de dicha propiedad. Lo ideal es que estas propiedades generen un rendimiento por alquiler. Las propiedades en buenas ubicaciones C conllevan mayores riesgos que las propiedades en muy buenas ubicaciones B.

Aquí tiene un resumen de todos los destinos:

• Principal: Beneficio a través del alquiler
• Propiedades con una rentabilidad de alquiler superior al 6%.
• Propiedades en ubicación de C+ a B

Consejo: Rendimiento inmobiliario: ventajas e inconvenientes

Tanto los bienes de renta como los de inversión tienen sus ventajas e inconvenientes. Mientras que los bienes de inversión requieren una cantidad especialmente elevada de capital, los bienes de renta proporcionan unos ingresos directos. Por eso recomendamos invertir en una propiedad que genere ingresos, sobre todo al principio.

Ventajas: Ingresos directos y excedentes

La ventaja más obvia de una propiedad rentable son los ingresos inmediatos derivados de su alquiler. Además: si quedan excedentes, pueden utilizarse para cubrir otras propiedades de la cartera.

• Flujo de caja inmediato
• Los excedentes pueden compensar otras propiedades con déficit de cobertura

Desventajas: Mayores impuestos y temporalmente en localidades B

Sin embargo, también hay dos desventajas que vienen con una propiedad de rendimiento. El primero son los impuestos. Los excedentes adicionales aumentan la presión fiscal. En segundo lugar, las propiedades con rendimiento son muy poco frecuentes en las ubicaciones A.

• Aumenta la presión fiscal
• Propiedades que rara vez se encuentran en ubicaciones A

Conclusión: Consejos para principiantes y usuarios avanzados

Por lo tanto, si se trata de una de las primeras inversiones en bienes inmuebles, recomendamos una propiedad de rendimiento. Una vez creado un perfil inmobiliario sólido, se recomienda combinar más adelante inversión y rendimiento.

Para inversores avanzados: una mezcla de ambas formas de inversión

Comprar inmobiliaria para principiantes: Ahora nuevo!

Para la primera inmobiliaria, casa o plano, como inversión o para uso propio, aquí recopilamos ahora conocimiento y herramientas (fórmulas, etc.) para principiantes en inmobiliaria. De hecho, recibimos muchas correos electrónicos, las preguntas aumentan cada vez más, por eso la idea de diseñar un nuevo proyecto que se especialice exclusivamente en el tema:

• Aprender inversión inmobiliaria – en Inmobiliaria-Erfahrung.de

Criterios de la inmobiliaria: Sus objetivos personales

Paso número 1: Definimos sus objetivos personales. Dicho de forma sencilla:

• Uso propio vs Inversión

Sus objetivos con una inmobiliaria de inversión

Antes de comenzar en el proceso de búsqueda de inmuebles, piense en sus objetivos como inversor inmobiliario. ¿Se trata únicamente del uso propio o quiere la famosa «libertad financiera», «nunca más trabajar» y «vivir de inmuebles», es decir, «vivir muy bien».

Pensión de jubilación uso propio – ¡Deténgase!

Lo interesante es que muchas personas adquieren una propiedad para uso propio y luego piensan: «¡Nunca más tendré que pagar alquiler!». Muchos cometen este error y creen que al comprar una propiedad para uso propio, ya tienen asegurado el futuro y vivirán sin pagar alquiler. Un error fatal, ya que siempre hay gastos de administración. Si la propiedad tiene después 20, 30 o incluso 40 años, también se sumarán muchas reparaciones, rehabilitaciones y modernizaciones.

La solución: Primero inversión, luego (posiblemente) uso propio

Por eso, si su objetivo es «solo» el uso propio, piense también en adquirir una segunda propiedad como inversión.

Al menos, para pagar los gastos de administración en la vejez, así como las reparaciones, y obtener una pequeña rentabilidad mensual por el alquiler, de una propiedad ya pagada. Junto con uso propio vs inversión, se trata de evaluar su situación financiera personal. La gran pregunta:

¿Cuánta propiedad se puede permitir?

Pero también conocerán parámetros, por ejemplo, la ubicación.

La transición perfecta a los criterios de su búsqueda inmobiliaria.

Capital propio: financiación? Solvencia?

La pregunta «¿cuánta inmobiliaria me puedo permitir?» ya la hemos tratado. Normalmente, el banco pide aproximadamente un 15% de capital propio, según la solvencia, banco y contacto (+/- 5%). Con buena solvencia, sin embargo, también es posible financiar una inmobiliaria con 0% de capital propio.

La solvencia, es decir, la solvencia crediticia y el capital propio disponible, es un tema importante para los nuevos inversores inmobiliarios, ya que ¿quién puede pagar una inmobiliaria al contado?

A la vez, aquí se dividen las opiniones: los propietarios deben aportar tanta capital como sea posible. Por otro lado, los inversores deberían intentar proporcionar el mínimo capital propio posible para la financiación, es decir, idealmente un 0%.

Aprenderá aquí por qué y cómo:

• Comprar inmobiliaria

Buscar vivienda: agente inmobiliario, portales, …?

Ha definido sus objetivos, ha revisado la ubicación y ha encontrado las zonas y lugares óptimos para usted. Ha revisado su solvencia, la financiación y quizás incluso ha obtenido una confirmación previa de financiación para el importe XY.

Consejo! Con una confirmación previa de financiación de su banco, podrá acceder mucho más rápido a buenas propiedades inmobiliarias rentables.

Esto significa que el banco confirma de antemano: Financiaríamos a la señora o señor XY una vivienda con un valor de XY.

La mayoría busca primero una vivienda y luego acude a su banco. Esto consume mucho tiempo y, en algunos casos, el vendedor encuentra rápidamente a otra persona, especialmente en un mercado inmobiliario como el de Alemania, que puede comprar la vivienda y ofrecer la financiación correspondiente de inmediato.

Después, existen diferentes caminos y posibilidades para acceder a viviendas.

• Anuncios clasificados en periódicos
• Anuncios clasificados en Ebay
• Portales inmobiliarios, como ImmobilienScout24, Immonet y otros
• Contactar con la red privada, «¿quién conoce a alguien que conoce a alguien?»
• Agente inmobiliario, también para accesos, publicación en portal inmobiliario
• …

Lugar, tipo de vivienda y estado

A continuación se trata de encontrar la ubicación adecuada para su inversión inmobiliaria. Existen varios tipos de ubicaciones.

¿Cuáles son los 3 tipos de ubicaciones en inmobiliaria?

Conocen la frase de todos los agentes inmobiliarios e inversores: «Ubicación, ubicación, ubicación». Tienen razón, ya que la ubicación es un parámetro importante en su (futura) cálculo de rentabilidad.

En el 99,9 % de los casos se habla de A-, B- y C-ubicación.

A-Lage: Inmobiliaria de inversión

A-Lage bei Inmobiliaria heißt:

• Preis: Muy altos precios de compra / precios por metro cuadrado
• Compra de inmobiliaria de inversión (apuesta por el futuro)
• Ubicaciones como Múnich

B-Lage: Inmobiliaria con rentabilidad

B-Lage bei Inmobiliaria heißt:

• Preis: Altos / «promedio» precios de compra
• Compra de inmobiliaria con rentabilidad (flujo de efectivo por alquiler)
• Ubicaciones como Wiesbaden

C-Lage: Inmobiliaria de riesgo

C-Lage bei Inmobiliaria heißt:

• Pueblos / comunidades en regiones estructuralmente débiles
• Desarrollo demográfico, estancado o decreciente

Selección del emplazamiento y proximidad de la(s) inmobiliaria(s)

En el caso ideal, busque / compre una propiedad inmobiliaria en un lugar que no esté demasiado alejado de su «vida». Ud. mismo vive en Hannover, pero su familia en Múnich? Entonces también podrían considerarse ubicaciones que estén en el camino. Práctico para visitas y también para el trabajo posterior con la propiedad.

En este ejemplo, en el camino se encuentran buenas ciudades en B-Lage (más rentables que Hannover, pero no Múnich mismo), como:

• Kassel
• Núremberg
• Ingolstadt
• Gotinga
• Würzburg
• Erfurt
• Jena
• Bamberg

Así es cómo elige su ubicación como inversor inmobiliario, explicado de forma sencilla.

Esto significa que la elección de ubicación vuelve a referirse a la preparación del paso 1. Una propiedad que se encuentre a cientos de kilómetros de distancia y que requiera visitas con gran esfuerzo no se recomienda como primera inmobiliaria.

¿Qué tipo de inmueble se adapta a su ubicación, situación financiera y demografía? Como inversor inmobiliario, tiene a su disposición muchas diferentes tipologías de vivienda y tipologías de vivienda. La pregunta es, ¿qué tipo de inmueble se adapta mejor a sus objetivos personales que definió en el paso 1?

Evaluar una vivienda en propiedad: precio de compra? Para evaluar una vivienda en propiedad y calcular el precio de compra – aquí tiene todos los detalles.

Han encontrado una propiedad inmobiliaria en la ubicación que usted previamente había pronosticado, a un precio que para usted es bueno, ¡perfecto! ¿Pero se puede hacer algo aún con el precio? En general:

¿La propiedad, ya sea una vivienda o una casa, vale la pena?

Recuerde lo siguiente:

Un precio de oferta (p. ej. portal inmobiliario) no es un precio de venta

Ventaja para usted!

Al menos, si sabe cómo argumentar con hechos concretos para obtener un precio de venta más bajo. El factor más importante en la reducción del precio de compra, por supuesto, es la calidad de la propiedad inmobiliaria. Pero ¿cómo se evalúa una propiedad? ¿Qué aspectos forman parte de una evaluación inmobiliaria? ¿Qué debe tener en cuenta cuando se trata de propiedad comunitaria, salón, baño, cocina, estructura del techo, …?

Una evaluación inmobiliaria fundamentada tiene las efectivas consecuencias cuando se trata de la fijación del precio de compra. No puede encontrar mejores argumentos que hechos claros.

Además, aprenderá cómo puede evaluar una propiedad ya desde la primera mirada en la oferta. Calculará con mayor precisión la rentabilidad de la propiedad en caso de alquiler. Este valor (rendimiento de alquiler) ofrece una visión a través de solo dos factores: precio de compra y alquiler anual.

Consejo para futuros inversores inmobiliarios!

Dos cosas que constantemente necesitará y escuchará son la rentabilidad de alquiler, más específicamente la rentabilidad bruta, y el factor de precio de compra. Ambos le ayudan a evaluar rápidamente ofertas inmobiliarias. Aprenda aquí más sobre la diferencia y conozca mi recomendación para usted, como principiante en inmobiliaria:

• Rentabilidad de alquiler vs factor de precio de compra

Proceso de compra, notario, registro de la propiedad, entrega de llaves?

Por último, llega la tramitación de la compra. Todo, desde el notario, pasando por el contrato de compraventa provisional, el contrato de compraventa, el registro en el libro de registro de la propiedad, la entrega de llaves y, por supuesto, todos los costes, que como comprador inmobiliario debe transferir a las distintas entidades. Al precio de compra se suman los costes accesorios de la compra. Estos costes accesorios, ya sea para una casa o una vivienda en propiedad, en la mayoría de los casos incluyen:

• Costes notariales
• Costes del registro en el libro de registro de la propiedad
• Costes del agente inmobiliario
• Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles

Para compradores de inmuebles, en el primer paso es importante conocer el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles. Este impuesto varía según el estado federal y actualmente se encuentra entre el 3,5 % y el 6,5 % del precio de compra.

Cuando el vendedor, el notario, y en su caso el agente inmobiliario, así como el departamento fiscal (impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles), han pagado, se puede realizar el registro en el libro de registros inmobiliarios.

Felicitaciones, ¡usted es el propietario de su primera propiedad inmobiliaria!

Planificar a largo plazo: Estrategia para la construcción de patrimonio

El ahorro a largo plazo no comienza solo cuando los fondos se necesitan próximamente, es decir, poco antes de la jubilación o antes de una gran inversión. Quien comienza tarde se pierde el mejor instrumento de todos: el factor tiempo (interés compuesto). El primer paso es la claridad mental: ¿cuál es mi capital propio? ¿Cuál es mi tasa de ahorro? ¿Qué forma de inversión se adapta a mi perfil de riesgo? Solo después vienen herramientas como calcular el capital propio necesario, calcular la rentabilidad bruta y calcular la rentabilidad neta.

Construcción de patrimonio a los 20, 30, 40, 50 años?

¿Cuándo debería comenzar a construir su patrimonio? La respuesta sencilla: lo antes posible. Cada euro invertido a tiempo temprano puede generar múltiples veces su valor gracias al interés compuesto, reinversión y efecto de palanca.

Con una rentabilidad del 10% anual, el capital se duplica cada ~7,2 años (regla del 72).

Quien comienza a los 25 años tiene hasta los 60 años, es decir, unos 35 años – lo que significa casi cinco duplicaciones. Quien comienza a los 50 años, logra solo una duplicación hasta los 60 años.

Comparación: Construcción de patrimonio según edad (tabla de interés compuesto)

Base de partida: inversión única de 50.000 euros, rentabilidad anual del 10 % (antes de impuestos), valor final a los 60 años:

El tiempo es dinero – pero el interés compuesto es el verdadero milagro.

Clases de inversión en comparación directa

Die richtige Anlageform hängt nicht vom Alter ab, sondern von Eigenkapital, Risikotoleranz und Anlagehorizont. Hier der direkte Vergleich der wichtigsten Klassen:

Profundizar: Comparación de rentabilidad, Rentabilidad inmobiliaria y Inmueble como inversión.

¿Cómo se construye una fortuna?

Existe una regla dorada:

Mucho ayuda mucho – quien tiene capital propio tiene acceso a mejores condiciones, mejores asesores fiscales, mejores estructuras.

Inversores acaudalados se permiten asesores fiscales que aprovechan los margenes de maniobra – completamente legal. Mientras que los pequeños inversores pagan impuestos sobre el rendimiento de capital de forma plana, los grandes inversores optimizan mediante amortización, Holding inmobiliaria, Deals inmobiliarios y fundaciones familiares.

Comparación de capital propio: pequeños vs. grandes inversores

El capital crece absolutamente – no relativamente. Eso es lo que hace la diferencia:

Ejemplo A – 100.000 euros de capital propio, rentabilidad del 10%:

• Invertido: 100.000 €
• Rentabilidad (bruta): 10.000 €
• Después del 26,375% de impuesto sobre rendimientos del capital (se considera el monto exento para ahorradores de 1.000 €): ~ 7.626 €
• Capital propio nuevo: 107.626 €

Ejemplo B – 10.000 euros de capital propio, rentabilidad del 10%:

• Invertido: 10.000 €
• Rentabilidad (bruta): 1.000 €
• Impuesto (con monto exento para ahorradores de 1.000 €): 0 €
• Capital propio nuevo: 11.000 €

Los pequeños inversores se benefician más porcentualmente gracias al monto exento para ahorradores – los grandes inversores se benefician absolutamente gracias al apalancamiento y los activos reales. El verdadero juego comienza, por tanto, con inmobiliaria.

Impuestos: de una rentabilidad del 10% suele quedar en la práctica solo un 7,5%

Sobre los rendimientos del capital (acciones, ETF, intereses, dividendos) se aplica en Alemania:

• 25% de impuesto sobre rendimientos del capital
• 5,5% de aportación solidaria (sobre el impuesto)
• Posiblemente 8–9% de impuesto eclesiástico
• Efectivo: ~26,375% (sin impuesto eclesiástico) o ~27,99% (con impuesto eclesiástico)

De los 10% de rentabilidad nominal se convierten en aproximadamente 7,36% reales después de impuestos. En Inmobiliaria cambia por completo la imagen – gracias a la AfA (amortización por depreciación) se puede recibir la mayor parte de los ingresos por alquiler sin pagar impuestos:

• Inmueble existente (año de construcción a partir de 1925): 2% de AfA anual
• Nuevo inmueble a partir de la solicitud de construcción en 2023: 3% de AfA anual
• Inmueble protegido: hasta 9% de AfA anual en los primeros años – ver comprar inmueble protegido

Los primeros 100.000 euros de capital propio son los más difíciles – establezca estos como su primer objetivo y trampolín para su primera propiedad inmobiliaria.

Apalancamiento y capital ajeno: el verdadero secreto de los ricos

El mecanismo más importante de todos:

El capital ajeno no es un problema – es la herramienta.

Con apalancamiento (leverage) de repente 100.000 euros de capital propio se convierten en una inversión de 1.000.000 de euros. En la primera propiedad inmobiliaria normalmente se necesitan 10–20% de capital propio más calcular gastos de compra.

Rentabilidad del capital propio – el verdadero KPI

Comparemos 100.000 euros en dos escenarios (duración de 5 años):

Más profundidad: Calculadora de cashflow, Calcular el factor de precio de compra, Rendimiento de alquiler y factor de precio de compra.

Financiación: la mecánica detrás

La herramienta adecuada suele ser el préstamo de amortización constante – cuota constante, cashflow planificable. Los ajustes más importantes:

• Altura de la amortización del préstamo inmobiliario (2–4% anuales estándar)
• Tasas de interés actuales y vinculación de intereses: tasas de construcción actualizadas
• Detallado cálculo del plan de amortización
• Estrategia para la financiación posterior
• Vista general completa: financiación inmobiliaria

Consejo de experto: a partir de qué patrimonio las bancos comienzan a interesarse

La realidad: a partir de aproximadamente 1–2 millones de euros de patrimonio invertido, los bancos se acercan a usted. Ya no es usted quien va al banco. Las condiciones mejoran entre 0,3 y 0,8 puntos porcentuales – en un volumen de crédito de 5 millones, eso equivale rápidamente a 25.000 euros de ahorro en intereses al año. La paciencia se justifica.

Inflación: Inmobiliaria como protección contra la inflación

La inflación desvaloriza el patrimonio en efectivo, pero protege al propietario de bienes tangibles con un préstamo doblemente:

• Efecto 1: Los precios de alquiler suben con la inflación – mayores flujos de caja
• Efecto 2: Las deudas se desvalorizan – el préstamo sigue siendo el mismo nominalmente, pero tiene menos valor real
• Efecto 3: El valor de la inmobiliaria sube junto con los costos de construcción e inflación

Con una inflación del 5% y un tipo de interés del 4% para el préstamo, se obtiene una ventaja real de interés del 1% – al año. El banco paga indirectamente por ello.

Rentabilidad real = Rentabilidad nominal – inflación. Quien lo ignora, se calcula rico.

La pirámide del patrimonio – el camino del insider

Así luce el perfil típico de un inversor acaudalado: