¿Cuál es la ventaja de la venta parcial?

¿Está pensando en la venta parcial de su propiedad? En nuestra guía ya hemos informado mucho sobre la venta parcial de inmuebles y, por supuesto, también hemos respondido a la pregunta: ¿tiene sentido la venta parcial de inmuebles? Vender a tus propios hijos, a los hijos de los ángeles, ¿cómo funciona eso?

La gran ventaja de la venta parcial es la rápida transferencia del precio de compra. Por último, te ahorras muchos pasos en la venta de inmuebles. Por ejemplo, una gran parte de la comunicación con los posibles compradores, las posteriores comprobaciones de crédito, para que encuentre un comprador serio.

¿Es posible la venta parcial a particulares?

En principio, es posible la venta parcial de inmuebles a particulares. Cualquiera puede adquirir acciones de su propiedad y convertirse así en copropietario. Básicamente también es una buena idea, después de todo el precio de venta se transfiere rápidamente. Usted rodea la típica búsqueda de compradores al vender inmuebles si tiene una persona de contacto directa para la venta parcial.

¿Vender a particulares a través del portal?

No todo el mundo tiene familia, normalmente hijos, que compran parte de la propiedad. ¿Cuáles son las alternativas?

La mayoría de los compradores privados que buscan ofertas a través de los portales inmobiliarios no aceptan una venta parcial, sino que quieren comprar toda la propiedad. Si quiere vender una propiedad en parte, debe buscar personas en las inmediaciones que puedan estar interesadas en participar. En este caso, debe ponerse en contacto con uno de los proveedores de venta parcial.

Venta parcial de piso, casa, terreno – todo posible.

Ejemplo: 20% de la cuota vendida a los niños:

Derecho de residencia y derecho de uso: ¿Costes?

Tras la venta parcial, sólo hay que acordar el uso de la propiedad.

¿Cuáles son los costes de la venta parcial?

Si quiere conservar el derecho exclusivo a vivir y utilizar la propiedad, el comprador parcial suele exigirle una cuota de uso, la llamada «cuota de uso». Por supuesto, en el caso de una venta parcial privada, por ejemplo una venta parcial a sus hijos, puede acordar que no haya que pagar ninguna tasa de usuario.

La tarifa de uso es libremente negociable.

La tarifa típica del usuario es de alrededor del 3% anual.

Los proveedores suelen cobrar un 3-5% anual.

En la guía sobre el tema de los proveedores de venta parcial en comparación ya hemos calculado las diferentes tarifas de los usuarios de los proveedores más grandes (empresas financieras). Si vende parte de su propiedad a una empresa, como una compañía financiera, la tasa de usuario suele ser de entre el 3% y el 5% (de la parte vendida) al año.

En pocas palabras, si vende 100.000 euros de su propiedad en parte, paga una cuota anual de 3.000 a 5.000 euros.

¡Tip! Asegúrese, el derecho de usufructo

Sin embargo, en todos los casos debe protegerse, especialmente en lo que respecta a su derecho de residencia y de uso de por vida. El término técnico para esto es el llamado «usufructo». El usufructo estipula que usted tiene un derecho de residencia completo y un derecho de uso de la propiedad hasta el día de su muerte. En consecuencia, usted es independiente de cualquier decisión que tomen sus futuros copropietarios. Incluso si son sus hijos o nietos.

Contrato de compraventa ante notario:

Impuestos sobre la venta parcial a particulares

El nombre lo dice todo, este impuesto pretende limitar la especulación en el mercado inmobiliario.

Explicación del impuesto sobre la especulación

Con el impuesto sobre la especulación, el legislador dice: si compras un inmueble, sólo podrás venderlo libre de impuestos al cabo de X años, incluso en el caso de una venta parcial. X = los años difieren en función de si compró el inmueble como inversión (lo alquila) o si vive en él (lo ocupa el propietario).

Periodo de especulación:

• Uso de terceros – 10 años
• Interés propio – 3 años

Importe del impuesto sobre la especulación

El importe del impuesto de especulación depende siempre de su propio tipo impositivo. Esto significa que el impuesto sobre la especulación puede superar rápidamente el 25%, y en el caso de las rentas altas puede alcanzar rápidamente el 40%.

Lea más sobre el aquí:

• Impuesto sobre la especulación

Venta parcial de bienes inmuebles. La guía

¿Quiere saber más sobre la venta parcial de inmuebles? Entonces eche un vistazo a mi gran guía aquí, en la que realmente destaco todos los aspectos, desde las ventajas y desventajas hasta las posibles alternativas, como los préstamos hipotecarios o las pensiones inmobiliarias. Por supuesto, también todo lo relativo al tema de los impuestos cuando se vende parte de la vivienda. Todas las experiencias:

• Venta parcial de bienes inmuebles

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Crowdinvesting: explicación, ventajas e inconvenientes

Muy poco capital, muy poco tiempo, ¡no hay problema! El crowdfunding inmobiliario permite invertir con las cantidades más pequeñas. Recomiendo proveedores como Exporo e InRento para pequeñas inversiones a partir de 500 euros.

Empecemos por lo básico:

¿Qué es el crowdinvesting?

En primer lugar, ¿qué es el crowdinvesting?

Una comparación muy sencilla sería «una sociedad anónima«. La empresa vende varias acciones a particulares e instituciones. De este modo, muchos «participan» en una empresa y le dan la financiación necesaria para su crecimiento. Lo mismo ocurre con el crowdinvesting en el sector inmobiliario.

En lugar de un gran inversor, las acciones se reparten entre muchos «pequeños» inversores. Esto permite invertir en bienes inmuebles a personas que no tienen la calificación crediticia necesaria, no tienen suficiente capital o ambas cosas. Hay varios proveedores para ello, como Bergfürst, Engel & Völkers, Exporo o también InRento, que también encontrará en una lista más adelante.

Cada vez son más los que quieren participar en el mercado inmobiliario. Haufe también informa este mes«El enjambre vuela sobre los inmuebles«, veamos las ventajas y desventajas.

Ventajas del crowdinvesting inmobiliario

Como ya hemos aprendido en la introducción, usted, como inversor, tiene algunas ventajas, como el bajo capital propio, los distintos inmuebles como opciones de inversión, la minimización del riesgo mediante la diversificación del capital, pero también una participación sustancial (tipo de interés fijo, reparto de beneficios y participación en la venta).

• Poco capital social – a partir de 50 – 100 euros
• Una vez registrado, varias opciones de inversión
• Transparencia – contacto con las empresas de construcción posible (información)
• Minimización del riesgo: capital repartido en varios proyectos

Remuneración y desembolsos:

• Tipo de interés fijo
• Distribución en función de los beneficios
• Participación en el caso de salida (venta de la propiedad)

Desventajas y riesgos para los inversores

Como siempre, hay ventajas, pero también desventajas que debes considerar. Aquí también hay otro artículo en Capital«Risky Game«. A continuación, conocerás todos los inconvenientes y riesgos en detalle.

• No hay derecho de codeterminación (préstamo participativo)
• Compromiso de capital a largo plazo 5+ años
• Pérdida total cuando los proyectos fracasan
• Demasiada participación – pérdida de visión de conjunto

¿Cómo funciona el crowdinvesting en el sector inmobiliario?

En la gran mayoría de los casos, se trata de un inmueble que se va a urbanizar (renovar o reconstruir por completo).

Con la inversión inmobiliaria habitual, ahora se busca específicamente un socio para la financiación. Con la inversión colectiva, sin embargo, los propietarios hablan con las plataformas de inversión colectiva, que a su vez se encargan de la distribución de las acciones. A continuación, las plataformas online intermedian las acciones inmobiliarias entre los inversores.

Esta plataforma de crowdinvestment se encarga entonces de la presentación completa a los inversores individuales y los propietarios pueden ocuparse de su negocio principal, la construcción y el desarrollo. Así, con el crowdinvesting, no se da un préstamo «típico» al promotor correspondiente, sino que se participa en la propiedad con un préstamo participativo. Esto también significa que no tienes nada que decir al respecto.

La participación en la propiedad no significa, por supuesto, que pueda instalarse mañana y ocupar 0,5 metros cuadrados. El inmueble se gestiona después, usted es un mero proveedor de capital. Usted obtiene una rentabilidad en forma de un tipo de interés fijo y un reparto de beneficios.

Una vez más, la remuneración y el pago:

• Tipo de interés fijo
• Distribución en función de los beneficios
• Participación en el caso de salida (venta de la propiedad)

Así es como unos pocos euros se convierten en más y más.

Proveedor de crowdfunding

¿Qué plataforma de crowdfunding es la mejor? ¿Dónde se puede invertir? Hay varios proveedores de buena reputación para el crowdinvesting. He aquí una breve descripción del mercado. Las inversiones mínimas difieren en función de los proyectos de las plataformas.

Por regla general, los depósitos mínimos se sitúan entre 100 y 1.000 euros.

Lista de proveedores:

• Bergfürst
• Crowdinvest inmobiliario
• Scroogeinvest
• Engel & Völkers Digital Invest
• Exporo
• Immofunding
• InRento
• Linus
• Rendity
• Caja de Ahorros
• Módulo de interés

¿Qué hace que el sector inmobiliario sea tan atractivo como inversión?

¿Tiene sentido la inversión inmobiliaria?

El crowdfunding supone una segunda ventaja, para ti personalmente.

Con cada nuevo anuncio y oferta de propiedades, se conoce el mercado inmobiliario y se aprende a evaluar las propiedades en consecuencia. No deje de leer mi artículo sobre el cálculo de los rendimientos de los alquileres aquí, ya que le ayudará a calcular de antemano el atractivo de las inversiones inmobiliarias.

El sector inmobiliario es muy interesante como inversión de capital debido a muchos aspectos. Una razón muy importante para los bienes inmuebles como inversión de capital, especialmente en lo que respecta a la propia previsión para la vejez, es que los bienes inmuebles no están sujetos a la inflación. El valor material de una propiedad la protege de la devaluación monetaria. Un vistazo a la tabla de inflación y a la evolución en los próximos 25-30 años muestra que los bienes inmuebles tienen muchas ventajas, sobre todo en comparación con las inversiones financieras como las cuentas de ahorro o las pensiones Riester para la vejez.

Inflación y desmonetización: efectos

Ejemplo: Dentro de 30 años, la inflación habrá subido tanto que el poder adquisitivo de 1.000 euros se reducirá a sólo 600 euros. En otras palabras, si gastas 1.000 euros dentro de 30 años, sólo obtendrás bienes por valor de 600 euros en la actualidad. Es decir, un 40% menos, después de la inflación.

• 1.000 euros en la libreta de ahorros en 30 años = 600 euros de valor real

Ahora volvemos directamente a la ventaja de una propiedad como inversión. Esto se alquila. En consecuencia, el inquilino paga un valor equivalente (alquiler) por el uso mensual del bien tangible (inmueble). Si el dinero vale un 40% menos, el inquilino tiene que pagar un 40% más de alquiler. Por lo tanto, los ingresos por alquiler aumentan de 1.000 euros a 1.400 euros. Así que (aproximadamente) un 40% más, después de la inflación, o ninguna pérdida de valor real.

• 1.000 euros de alquiler en 30 años = sin pérdidas (1.400 euros)

Así que si hubieras invertido tu dinero en un producto financiero, tomemos la clásica libreta de ahorro, habrías tenido una pérdida real del 40%.

Cuando invierte su dinero en una propiedad, está protegido de los efectos de la inflación. Y lo que es mejor, se beneficia adicionalmente del aumento del valor de la propiedad. Alemania es un mercado inmobiliario en auge, no sólo en los últimos años, sino también si se mira a las últimas décadas.

La población crece, la vivienda escasea.

De este modo, también se beneficia de los aumentos de la renta.

No hay fluctuación como las acciones & Co.

Los bienes inmuebles también tienen la ventaja de que apenas están sujetos a fluctuaciones. Si negocia activamente con divisas, invierte en acciones o compra criptodivisas, por ejemplo, experimentará constantes fluctuaciones de precios. Dependiendo del tipo de inversión, moneda, acción o cripto, más o menos. Los contratos de alquiler son a largo plazo, la renta se transfiere mensualmente y el importe se mantiene igual, tiende incluso a aumentar debido a los ajustes de la renta.

• El valor de los inmuebles es estable
• Los bienes inmuebles ofrecen protección contra la inflación
• El valor de los inmuebles no fluctúa (como las acciones, las criptodivisas y otros productos financieros)

Una gran obra en Stuttgart, con beneficios, gracias al crowdinvesting.

Capital social: Entrada en la inversión inmobiliaria

El mayor escollo para la mayoría es la equidad.

Sobre todo cuando ya no se trata de condominios de 100.000 euros (15.000 euros de capital), sino de inversiones en grandes ciudades con precios de pisos de 400.000 euros, 500.000 euros y más. Para una propiedad con un precio de compra de 500.000 euros (incluidos los gastos auxiliares), tendría que tener 75.000 euros de fondos propios preparados.

Ratio de capital en la compra de inmuebles: garantía del banco

Hagamos primero la pregunta:

¿Cuánto capital necesita para una propiedad regular?

La respuesta difiere, especialmente según la ubicación de la propiedad. Un condominio en Múnich, inasequible para la mayoría, también en el más amplio Speckgürtel alrededor de Nuremberg, Friburgo.

No es diferente en las otras grandes ciudades, Berlín, Hamburgo, Düsseldorf o Frankfurt. Así, el precio de compra de una vivienda varía enormemente, entre 50.000 euros (en la ubicación C) y 400.000 (en la ubicación B). Por supuesto, más si se trata de microlocalizaciones muy buenas dentro de las localizaciones A. Por ejemplo, Múnich-Mitte, Berlín-Mitte, Hamburgo-Mitte, Düsseldorf-Mitte, etc.

Calcular el coeficiente de fondos propios: así se hace

Ya sean 50.000 euros o 100.000 euros, el banco suele exigir un 15% de capital propio para financiar un inmueble. Sobre todo si se trata de su primera propiedad.

Además del precio de compra de la propiedad, también hay que tener en cuenta los costes de compra auxiliares. Dependiendo del estado federado, incluyendo el impuesto de transmisiones patrimoniales, los gastos notariales y la inscripción en el registro de la propiedad, el total es de aproximadamente un 7% a un 10% adicional.

Los gastos de servicio suelen oscilar entre el 7% y el 10%, según el estado federal, y el agente inmobiliario (si interviene).

La fluctuación procede, por un lado, del impuesto de transmisiones patrimoniales, que difiere en cada estado federado. Por otro lado, ¿se encargó un agente inmobiliario? También en este caso los costes de intermediación difieren en función del Estado federal. En el caso de una compra privada, el comprador y el vendedor deben compartir cada uno el 50% de los gastos de intermediación. En última instancia, esto se traduce en el precio total de compra de la propiedad, incluidos los costes de compra auxiliares.

Así es como se calcula el coeficiente de fondos propios:

• Solicitud de financiación: 100.000 euros
  (precio de compra más gastos accesorios)
• Capital social: 15.000 euros
• Préstamo del banco: 85.000 euros

Cálculo del precio de compra con costes adicionales:

• Precio de compra: 100.000 euros
• Ejemplo de impuesto sobre transmisiones patrimoniales NRW (6,5%): 6.500 euros
• Gastos de notaría (1,5%): 1.500 euros
• Inscripción en el registro de la propiedad (0,5%): 500 euros
• Comisión del corredor (3,57% [3.570 / 2]): 1.785 euros

Capacidad de crédito para la financiación: el crowdinvesting como alternativa

No todo el mundo tiene la solvencia necesaria para una financiación tan grande. Incluso si el capital propio estuviera disponible, por ejemplo, porque cuentan los ingresos regulares (autónomos). Sin embargo, son aún más los que ni siquiera disponen del capital propio necesario. Para los que no quieran esperar, hay una gran alternativa: invertir en bienes inmuebles como capital propio.

Hay muchas razones para elegir los bienes inmuebles como inversión y, si su patrimonio aún no es suficiente, para hacer crowdfunding en bienes inmuebles.

Barrio residencial con muchos condominios (de nueva construcción):

Encontrar inmuebles rentables

El crowdinvestment no te quita la decisión de en qué propiedad invertir. Por eso hemos vuelto a abrir la pregunta:

¿Cómo se encuentra un inmueble rentable?

Todavía tiene que decidir por sí mismo en qué propiedad quiere invertir su dinero. ¿Quizás ya conozca mi guía detallada sobre el tema de la compra de su primera propiedad? Aquí aprenderá sobre los diferentes tipos de bienes inmuebles, la diferencia entre bienes inmuebles de rendimiento y bienes inmuebles de inversión, pero también (muy importante) el rendimiento de los bienes inmuebles.

El rendimiento inmobiliario es un cálculo sencillo una vez que se conoce y se entiende. Tiene en cuenta el importe de la inversión (precio de compra y gastos accesorios de compra) y los ingresos mensuales (ingresos por alquiler). El resultado es un porcentaje.

Si está por encima del 6%, todos los costes suelen estar cubiertos por el reembolso de la financiación, los intereses y las reservas para el mantenimiento. Cualquier rendimiento superior al 6% significa una acumulación adicional de riqueza para usted. Por lo tanto, el rendimiento de la propiedad es un factor extremadamente importante para los inversores inmobiliarios. Porque con este único ratio se puede evaluar el atractivo de una inversión inmobiliaria, pero también comparar diferentes propiedades de inversión entre sí.

Veamos primero la sencilla fórmula del rendimiento de los alquileres:

Ingresos netos anuales / inversión * 100 = rendimiento del alquiler

El rendimiento del alquiler se subdivide de nuevo en rendimiento neto del alquiler y rendimiento bruto del alquiler. ¿Dónde está la diferencia?

• Rendimiento neto del alquiler = incluidos los costes de compra auxiliares
• Rendimiento bruto del alquiler = excluyendo los costes auxiliares de compra

Con estos conocimientos, podrá actuar mucho mejor como inversor y así encontrar propiedades realmente rentables para su inversión.

Una vez que te hayas registrado en una plataforma de crowdinvestment, navega por las distintas propiedades de inversión y compáralas en función del rendimiento. Por supuesto, no recibirás el 100% de los pagos de alquiler, pero verás el rendimiento en todas las plataformas. Ahora ya sabes de qué se trata.

Obtenga hoy mismo ingresos por alquiler con inversiones a partir de 500 euros. Mi recomendación:

• InRento

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