Crowdinvesting: explicación, ventajas e inconvenientes

Muy poco capital, muy poco tiempo, ¡no hay problema! El crowdfunding inmobiliario permite invertir con las cantidades más pequeñas. Recomiendo proveedores como Exporo e InRento para pequeñas inversiones a partir de 500 euros.

Empecemos por lo básico:

¿Qué es el crowdinvesting?

En primer lugar, ¿qué es el crowdinvesting?

Una comparación muy sencilla sería «una sociedad anónima«. La empresa vende varias acciones a particulares e instituciones. De este modo, muchos «participan» en una empresa y le dan la financiación necesaria para su crecimiento. Lo mismo ocurre con el crowdinvesting en el sector inmobiliario.

En lugar de un gran inversor, las acciones se reparten entre muchos «pequeños» inversores. Esto permite invertir en bienes inmuebles a personas que no tienen la calificación crediticia necesaria, no tienen suficiente capital o ambas cosas. Hay varios proveedores para ello, como Bergfürst, Engel & Völkers, Exporo o también InRento, que también encontrará en una lista más adelante.

Cada vez son más los que quieren participar en el mercado inmobiliario. Haufe también informa este mes«El enjambre vuela sobre los inmuebles«, veamos las ventajas y desventajas.

Ventajas del crowdinvesting inmobiliario

Como ya hemos aprendido en la introducción, usted, como inversor, tiene algunas ventajas, como el bajo capital propio, los distintos inmuebles como opciones de inversión, la minimización del riesgo mediante la diversificación del capital, pero también una participación sustancial (tipo de interés fijo, reparto de beneficios y participación en la venta).

• Poco capital social – a partir de 50 – 100 euros
• Una vez registrado, varias opciones de inversión
• Transparencia – contacto con las empresas de construcción posible (información)
• Minimización del riesgo: capital repartido en varios proyectos

Remuneración y desembolsos:

• Tipo de interés fijo
• Distribución en función de los beneficios
• Participación en el caso de salida (venta de la propiedad)

Desventajas y riesgos para los inversores

Como siempre, hay ventajas, pero también desventajas que debes considerar. Aquí también hay otro artículo en Capital«Risky Game«. A continuación, conocerás todos los inconvenientes y riesgos en detalle.

• No hay derecho de codeterminación (préstamo participativo)
• Compromiso de capital a largo plazo 5+ años
• Pérdida total cuando los proyectos fracasan
• Demasiada participación – pérdida de visión de conjunto

¿Cómo funciona el crowdinvesting en el sector inmobiliario?

En la gran mayoría de los casos, se trata de un inmueble que se va a urbanizar (renovar o reconstruir por completo).

Con la inversión inmobiliaria habitual, ahora se busca específicamente un socio para la financiación. Con la inversión colectiva, sin embargo, los propietarios hablan con las plataformas de inversión colectiva, que a su vez se encargan de la distribución de las acciones. A continuación, las plataformas online intermedian las acciones inmobiliarias entre los inversores.

Esta plataforma de crowdinvestment se encarga entonces de la presentación completa a los inversores individuales y los propietarios pueden ocuparse de su negocio principal, la construcción y el desarrollo. Así, con el crowdinvesting, no se da un préstamo «típico» al promotor correspondiente, sino que se participa en la propiedad con un préstamo participativo. Esto también significa que no tienes nada que decir al respecto.

La participación en la propiedad no significa, por supuesto, que pueda instalarse mañana y ocupar 0,5 metros cuadrados. El inmueble se gestiona después, usted es un mero proveedor de capital. Usted obtiene una rentabilidad en forma de un tipo de interés fijo y un reparto de beneficios.

Una vez más, la remuneración y el pago:

• Tipo de interés fijo
• Distribución en función de los beneficios
• Participación en el caso de salida (venta de la propiedad)

Así es como unos pocos euros se convierten en más y más.

Proveedor de crowdfunding

¿Qué plataforma de crowdfunding es la mejor? ¿Dónde se puede invertir? Hay varios proveedores de buena reputación para el crowdinvesting. He aquí una breve descripción del mercado. Las inversiones mínimas difieren en función de los proyectos de las plataformas.

Por regla general, los depósitos mínimos se sitúan entre 100 y 1.000 euros.

Lista de proveedores:

• Bergfürst
• Crowdinvest inmobiliario
• Scroogeinvest
• Engel & Völkers Digital Invest
• Exporo
• Immofunding
• InRento
• Linus
• Rendity
• Caja de Ahorros
• Módulo de interés

¿Qué hace que el sector inmobiliario sea tan atractivo como inversión?

¿Tiene sentido la inversión inmobiliaria?

El crowdfunding supone una segunda ventaja, para ti personalmente.

Con cada nuevo anuncio y oferta de propiedades, se conoce el mercado inmobiliario y se aprende a evaluar las propiedades en consecuencia. No deje de leer mi artículo sobre el cálculo de los rendimientos de los alquileres aquí, ya que le ayudará a calcular de antemano el atractivo de las inversiones inmobiliarias.

El sector inmobiliario es muy interesante como inversión de capital debido a muchos aspectos. Una razón muy importante para los bienes inmuebles como inversión de capital, especialmente en lo que respecta a la propia previsión para la vejez, es que los bienes inmuebles no están sujetos a la inflación. El valor material de una propiedad la protege de la devaluación monetaria. Un vistazo a la tabla de inflación y a la evolución en los próximos 25-30 años muestra que los bienes inmuebles tienen muchas ventajas, sobre todo en comparación con las inversiones financieras como las cuentas de ahorro o las pensiones Riester para la vejez.

Inflación y desmonetización: efectos

Ejemplo: Dentro de 30 años, la inflación habrá subido tanto que el poder adquisitivo de 1.000 euros se reducirá a sólo 600 euros. En otras palabras, si gastas 1.000 euros dentro de 30 años, sólo obtendrás bienes por valor de 600 euros en la actualidad. Es decir, un 40% menos, después de la inflación.

• 1.000 euros en la libreta de ahorros en 30 años = 600 euros de valor real

Ahora volvemos directamente a la ventaja de una propiedad como inversión. Esto se alquila. En consecuencia, el inquilino paga un valor equivalente (alquiler) por el uso mensual del bien tangible (inmueble). Si el dinero vale un 40% menos, el inquilino tiene que pagar un 40% más de alquiler. Por lo tanto, los ingresos por alquiler aumentan de 1.000 euros a 1.400 euros. Así que (aproximadamente) un 40% más, después de la inflación, o ninguna pérdida de valor real.

• 1.000 euros de alquiler en 30 años = sin pérdidas (1.400 euros)

Así que si hubieras invertido tu dinero en un producto financiero, tomemos la clásica libreta de ahorro, habrías tenido una pérdida real del 40%.

Cuando invierte su dinero en una propiedad, está protegido de los efectos de la inflación. Y lo que es mejor, se beneficia adicionalmente del aumento del valor de la propiedad. Alemania es un mercado inmobiliario en auge, no sólo en los últimos años, sino también si se mira a las últimas décadas.

La población crece, la vivienda escasea.

De este modo, también se beneficia de los aumentos de la renta.

No hay fluctuación como las acciones & Co.

Los bienes inmuebles también tienen la ventaja de que apenas están sujetos a fluctuaciones. Si negocia activamente con divisas, invierte en acciones o compra criptodivisas, por ejemplo, experimentará constantes fluctuaciones de precios. Dependiendo del tipo de inversión, moneda, acción o cripto, más o menos. Los contratos de alquiler son a largo plazo, la renta se transfiere mensualmente y el importe se mantiene igual, tiende incluso a aumentar debido a los ajustes de la renta.

• El valor de los inmuebles es estable
• Los bienes inmuebles ofrecen protección contra la inflación
• El valor de los inmuebles no fluctúa (como las acciones, las criptodivisas y otros productos financieros)

Una gran obra en Stuttgart, con beneficios, gracias al crowdinvesting.

Capital social: Entrada en la inversión inmobiliaria

El mayor escollo para la mayoría es la equidad.

Sobre todo cuando ya no se trata de condominios de 100.000 euros (15.000 euros de capital), sino de inversiones en grandes ciudades con precios de pisos de 400.000 euros, 500.000 euros y más. Para una propiedad con un precio de compra de 500.000 euros (incluidos los gastos auxiliares), tendría que tener 75.000 euros de fondos propios preparados.

Ratio de capital en la compra de inmuebles: garantía del banco

Hagamos primero la pregunta:

¿Cuánto capital necesita para una propiedad regular?

La respuesta difiere, especialmente según la ubicación de la propiedad. Un condominio en Múnich, inasequible para la mayoría, también en el más amplio Speckgürtel alrededor de Nuremberg, Friburgo.

No es diferente en las otras grandes ciudades, Berlín, Hamburgo, Düsseldorf o Frankfurt. Así, el precio de compra de una vivienda varía enormemente, entre 50.000 euros (en la ubicación C) y 400.000 (en la ubicación B). Por supuesto, más si se trata de microlocalizaciones muy buenas dentro de las localizaciones A. Por ejemplo, Múnich-Mitte, Berlín-Mitte, Hamburgo-Mitte, Düsseldorf-Mitte, etc.

Calcular el coeficiente de fondos propios: así se hace

Ya sean 50.000 euros o 100.000 euros, el banco suele exigir un 15% de capital propio para financiar un inmueble. Sobre todo si se trata de su primera propiedad.

Además del precio de compra de la propiedad, también hay que tener en cuenta los costes de compra auxiliares. Dependiendo del estado federado, incluyendo el impuesto de transmisiones patrimoniales, los gastos notariales y la inscripción en el registro de la propiedad, el total es de aproximadamente un 7% a un 10% adicional.

Los gastos de servicio suelen oscilar entre el 7% y el 10%, según el estado federal, y el agente inmobiliario (si interviene).

La fluctuación procede, por un lado, del impuesto de transmisiones patrimoniales, que difiere en cada estado federado. Por otro lado, ¿se encargó un agente inmobiliario? También en este caso los costes de intermediación difieren en función del Estado federal. En el caso de una compra privada, el comprador y el vendedor deben compartir cada uno el 50% de los gastos de intermediación. En última instancia, esto se traduce en el precio total de compra de la propiedad, incluidos los costes de compra auxiliares.

Así es como se calcula el coeficiente de fondos propios:

• Solicitud de financiación: 100.000 euros
  (precio de compra más gastos accesorios)
• Capital social: 15.000 euros
• Préstamo del banco: 85.000 euros

Cálculo del precio de compra con costes adicionales:

• Precio de compra: 100.000 euros
• Ejemplo de impuesto sobre transmisiones patrimoniales NRW (6,5%): 6.500 euros
• Gastos de notaría (1,5%): 1.500 euros
• Inscripción en el registro de la propiedad (0,5%): 500 euros
• Comisión del corredor (3,57% [3.570 / 2]): 1.785 euros

Capacidad de crédito para la financiación: el crowdinvesting como alternativa

No todo el mundo tiene la solvencia necesaria para una financiación tan grande. Incluso si el capital propio estuviera disponible, por ejemplo, porque cuentan los ingresos regulares (autónomos). Sin embargo, son aún más los que ni siquiera disponen del capital propio necesario. Para los que no quieran esperar, hay una gran alternativa: invertir en bienes inmuebles como capital propio.

Hay muchas razones para elegir los bienes inmuebles como inversión y, si su patrimonio aún no es suficiente, para hacer crowdfunding en bienes inmuebles.

Barrio residencial con muchos condominios (de nueva construcción):

Encontrar inmuebles rentables

El crowdinvestment no te quita la decisión de en qué propiedad invertir. Por eso hemos vuelto a abrir la pregunta:

¿Cómo se encuentra un inmueble rentable?

Todavía tiene que decidir por sí mismo en qué propiedad quiere invertir su dinero. ¿Quizás ya conozca mi guía detallada sobre el tema de la compra de su primera propiedad? Aquí aprenderá sobre los diferentes tipos de bienes inmuebles, la diferencia entre bienes inmuebles de rendimiento y bienes inmuebles de inversión, pero también (muy importante) el rendimiento de los bienes inmuebles.

El rendimiento inmobiliario es un cálculo sencillo una vez que se conoce y se entiende. Tiene en cuenta el importe de la inversión (precio de compra y gastos accesorios de compra) y los ingresos mensuales (ingresos por alquiler). El resultado es un porcentaje.

Si está por encima del 6%, todos los costes suelen estar cubiertos por el reembolso de la financiación, los intereses y las reservas para el mantenimiento. Cualquier rendimiento superior al 6% significa una acumulación adicional de riqueza para usted. Por lo tanto, el rendimiento de la propiedad es un factor extremadamente importante para los inversores inmobiliarios. Porque con este único ratio se puede evaluar el atractivo de una inversión inmobiliaria, pero también comparar diferentes propiedades de inversión entre sí.

Veamos primero la sencilla fórmula del rendimiento de los alquileres:

Ingresos netos anuales / inversión * 100 = rendimiento del alquiler

El rendimiento del alquiler se subdivide de nuevo en rendimiento neto del alquiler y rendimiento bruto del alquiler. ¿Dónde está la diferencia?

• Rendimiento neto del alquiler = incluidos los costes de compra auxiliares
• Rendimiento bruto del alquiler = excluyendo los costes auxiliares de compra

Con estos conocimientos, podrá actuar mucho mejor como inversor y así encontrar propiedades realmente rentables para su inversión.

Una vez que te hayas registrado en una plataforma de crowdinvestment, navega por las distintas propiedades de inversión y compáralas en función del rendimiento. Por supuesto, no recibirás el 100% de los pagos de alquiler, pero verás el rendimiento en todas las plataformas. Ahora ya sabes de qué se trata.

Obtenga hoy mismo ingresos por alquiler con inversiones a partir de 500 euros. Mi recomendación:

• InRento

Venta de bosques y arboledas: Insight

Empecemos paso a paso, ¿qué es lo importante a la hora de vender su zona forestal?

Motivos del cierre de la explotación a la herencia

La edad, la presión de la financiación o la herencia espontánea – Independientemente de si se trata de una venta de terreno o de una venta parcial de terreno: Cuando se va a vender o se tiene que vender una parcela forestal, a menudo también es una cuestión emocional para la parte vendedora. Como ya he dicho, es muy diferente del típico terreno de construcción.

Sin embargo, sucede que una propiedad va a ser vendida o tiene que ser vendida. A veces es una razón financiera, por ejemplo debido a una financiación en curso que requiere liquidez, otras veces es una herencia espontánea o un regalo anticipado…

¿Qué hacer con una parcela forestal?

Ubicación del inmueble – Sobre todo si el inmueble no se encuentra en la propia región y está a 200 km, 300 km o incluso más lejos de su domicilio.

Cuando llega el momento, es la hora de la gran pregunta:

¿Cómo puedo vender una parcela forestal?

Cualquiera que no haya tenido todavía ninguna experiencia con la venta de bienes inmuebles o terrenos se enfrenta a un gran número de retos:

• ¿Cómo funciona la venta de terrenos?
• ¿Cuál es el primer paso?
• ¿Puede cualquier corredor vender terrenos forestales? En términos de red personal y experiencia
• ¿Cuáles son los errores típicos en la venta de inmuebles?
• ¿Qué impuestos hay que pagar por la venta?
• …

Muchos confían en un agente inmobiliario regional al que conocen por su círculo personal de amigos, por ejemplo, o que han recibido como recomendación.

Pero, ¿tiene este agente inmobiliario los contactos adecuados en su red? Al final, su parcela forestal sólo aparecerá en varios portales y, en consecuencia, todo el mundo sabrá que su parcela forestal está en venta.

¿Es eso lo que quieres?

Consejo: Intercambie su propiedad forestal fuera del mercado.

Valoración de los bosques: Valoración de los bosques

¿Cuánto vale todavía un bosque de abetos? Una pregunta típica, especialmente si usted mismo no ha estado activo en el comercio por un tiempo y / o no tienen el tiempo, por ejemplo, porque es una pequeña parte de su propia cartera de inversiones.

El estado del bosque es, por supuesto, el criterio para el precio de oferta, pero también para el precio final de venta de su bosque. ¿Se ha cuidado el bosque o está en barbecho? La ubicación, las conexiones de transporte y el estado del terreno son otros factores de valor.

bosque, entre otros, por:

• Estado del bosque
• Cuidado sostenible del bosque
• Calidad del suelo; experiencia en suelos forestales
• Ubicación y enlaces de transporte
• Naturaleza del terreno

Algunos factores aumentan el precio, otros lo disminuyen. La valoración siempre debe ser realizada por un experto, es decir, un perito. El experto geotécnico, un ingeniero civil o un geólogo, prepara el peritaje del suelo in situ.

Venta de terrenos forestales: Caducidad

Por supuesto, en este momento no podemos darle una guía personalizada sobre cómo procede la venta de terrenos en cada caso individual. Sobre todo cuando se trata del suelo de los bosques, hay que tener en cuenta factores especiales. No obstante, para que se haga una idea, le remitimos a nuestra guía sobre la venta de terrenos.

Lista de control: Venta rápida de bosques

Así es como funciona:

1. Debe dejar tiempo suficiente para la venta de su bosque
2. Valoración por un experto
3. Amplia comercialización en los portales o ventasespecíficas fuera del mercado
4. Evaluación del crédito y selección del comprador
5. Contrato de compraventa y nombramiento de notario

Aquí mostramos las diferentes fases, desde el primer paso hasta el contrato de compraventa y la liquidación.

• Vender terrenos

¿Vender la tierra y la fuente?

Cualquiera que ya sea propietario de un terreno está familiarizado con el tema, pero cualquiera que haya entrado en posesión de su propio terreno forestal de forma espontánea, por ejemplo por herencia, divorcio o donación, tiene muchas preguntas. Resulta especialmente interesante cuando la parcela forestal no sólo tiene un suelo de buena calidad, sino también su propia fuente de agua.

Venta de una fuente de agua: Caso especial

Con una capacidad suficiente (millones de litros al año), tiene un terreno muy interesante para muchos inversores. ¿Habría pensado en compradores de la industria alimentaria antes de la venta? Las grandes empresas alimentarias, en particular, están muy interesadas en las fuentes de agua de calidad, porque las fuentes de agua son una de las materias primas más codiciadas hoy en día. Basta con pensar en la escasez de agua que ya existe hoy en día, incluso en países como España o Sudáfrica, cuando no hay agua del suelo durante semanas en verano.

Si por casualidad ha entrado en posesión de una fuente de agua y se pregunta: ¿qué hago con ella? Lea más sobre el tema aquí:

• Vender la fuente de agua