Impuestos sucesorios inmobiliarios 2026: exenciones, tipos impositivos & estrategias

¿Cuánto impuesto de sucesiones debo pagar por una vivienda? – Esto depende de dos factores: el grado de parentesco y el valor de la vivienda heredada. Cónyuges y hijos pagan claramente menos que hermanos o amigos. El primer paso siempre es: comprobar el exención fiscal.

Exenciones fiscales en el impuesto de sucesiones 2026

Grado de parentesco	Exención fiscal	Clase impositiva
Cónyuge / pareja de hecho registrada	500.000 €	I
Hijos (por hijo)	400.000 €	I
Nietos (si el padre ha fallecido)	400.000 €	I
Nietos (si el padre sigue vivo)	200.000 €	I
Padres / abuelos (al heredar)	100.000 €	I
Hermanos, sobrinos, nietos	20.000 €	II
No parientes (amigos, pareja sin certificado de matrimonio)	20.000 €	III

Importante: Los límites de exención se aplican por persona y pueden utilizarse nuevamente cada 10 años (donación durante la vida).

Tipos de impuesto de sucesiones 2026 según valor y clase impositiva

Adquisición gravable	Clase impositiva I (hijos, cónyuge)	Clase impositiva II (hermanos)	Clase impositiva III (no parientes)
hasta 75.000 €	7 %	15 %	30 %
75.001 – 300.000 €	11 %	20 %	30 %
300.001 – 600.000 €	15 %	25 %	30 %
600.001 – 6 millones €	19 %	30 %	30 %
más de 6 millones €	23–30 %	35 %	50 %

Ejemplo de cálculo: casa unifamiliar en Múnich (800.000 €)

Un hijo hereda una casa valorada en 800.000 €:

• Límite de exención: 400.000 €
• Adquisición gravable: 400.000 €
• Tasa impositiva (clase impositiva I, 300.001–600.000 €): 15 %
• Impuesto de sucesiones: 60.000 €

Si por el contrario una persona no relacionada heredara la misma casa:

• Exención: 20.000 €
• Adquisición gravada: 780.000 €
• Tasa impositiva (clase impositiva III): 30 %
• Impuesto de sucesiones: 234.000 €

Casa familiar: ¿Cuándo está exenta de impuestos?

La vivienda habitual de la familia puede estar completamente exenta del impuesto de sucesiones, pero solo si se cumplen las tres condiciones:

1. El fallecido vivió en la inmobiliaria hasta su muerte
2. El heredero es cónyuge o hijo
3. El heredero se traslada allí y vive en la inmobiliaria al menos durante 10 años

Atención: Para los hijos se aplica además: la superficie de vivienda no puede superar los 200 m². En objetos más grandes, la parte que excede los 200 m² se tributa proporcionalmente.

5 estrategias para minimizar el impuesto de sucesiones en inmobiliarias

1. Donación durante la vida: Las exenciones pueden utilizarse nuevamente cada 10 años. Con una planificación temprana: el hijo recibe cada 10 años 400.000 € sin impuestos – así puede transferirse el valor total de la inmobiliaria en más de 20–30 años.
2. Nutzung vorbehalten: Los padres transfieren la inmobiliaria al hijo, pero conservan el derecho de uso (derecho a vivir + ingresos por alquiler). El valor del derecho de uso reduce significativamente el valor sujeto a impuesto en la herencia.
3. Registrar derecho de vivienda: Similar al derecho de uso, pero solo incluye el derecho a vivir sin ingresos por alquiler. Reduce el valor de la donación, por lo tanto menos impuesto.
4. GmbH o GmbH & Co. KG: Las inmobiliarias en estructuras empresariales pueden aprovechar descuentos de exención del 85–100% bajo ciertas condiciones (patrimonio empresarial).
5. Venta parcial antes de la herencia: Si hay varios herederos, una parte de la inmobiliaria puede venderse y el dinero distribuirse – reduce la carga impositiva en total.

Preguntas frecuentes sobre el impuesto de sucesiones en inmobiliaria

Muss ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen, um die Erbschaftssteuer zu zahlen?
Nein. Das Finanzamt kann auf Antrag die Erbschaftssteuer bis zu 10 Jahre stunden, wenn die Steuer nur durch den Verkauf der Immobilie beglichen werden könnte und der Erbe die Immobilie selbst bewohnt.

Welchen Wert setzt das Finanzamt für eine Immobilie an?
Das Finanzamt berechnet den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Seit 2023 werden dabei Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinssätze stärker berücksichtigt – was die steuerlichen Werte deutlich nach oben getrieben hat und in vielen Fällen höher liegt als der tatsächliche Verkehrswert.

Kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?
Ja, wenn der Erblasser die Immobilie seit mehr als 10 Jahren besessen hat (Spekulationsfrist), oder wenn der Erblasser – oder Sie als Erbe – die Immobilie in den letzten 3 Jahren selbst bewohnt haben. Die Erbschaftssteuer ist dabei unabhängig von der Einkommensteuer beim Verkauf zu betrachten.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei einem Haus im Wert von 1 Million Euro?
Erbt ein Kind (Steuerklasse I, Freibetrag 400.000 €): steuerpflichtiger Erwerb 600.000 €, Steuersatz 15 bis 19%, Steuer ca. 90.000–114.000 €. Erbt ein Geschwisterkind (Steuerklasse II, Freibetrag 20.000 €): steuerpflichtiger Erwerb 980.000 €, Steuersatz 30%, Steuer ca. 294.000 €.

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