Vender condominios

Empecemos por la venta de un piso.

Con todos los tipos y estilos de vivienda, las empresas constructoras y los promotores pueden ser creativos. ¿Ha dado a un viejo edificio una función completamente nueva? Por ejemplo, un garaje que convirtió en condominios elegantes. En lugar de miles de metros cuadrados de espacio, ahora tiene 54 elegantes condominios en proyecto o ya en construcción. El siguiente paso: comercializar las unidades.

Maximización de los beneficios de cada unidad de ETW

Por muy creativo que haya sido su trabajo como promotor inmobiliario, las buenas ideas pueden comercializarse igual de bien con los conceptos adecuados. Por supuesto, cuanto mejor sea la ubicación, más «fácil» será la venta. Con 54 unidades de ETW, por ejemplo, +7.000 euros más de beneficio/unidad rápidamente si se consigue aumentar el lado de la demanda. La clásica economía empresarial: más demanda, menos oferta, precios más altos. En el ejemplo de cálculo 54 x 7.000 euros extra.

Precisamente por eso, las empresas constructoras y promotoras experimentadas trabajan con agentes inmobiliarios. La única pregunta es: ¿con qué agente inmobiliario?

¿Cómo llegamos a los posibles compradores?

No es sólo el trabajo en nuestras guías gratuitas, así como para ser visto aquí, sobre el tema de la compra de un piso o incluso la venta de un piso. Se trata de guías o explicaciones iniciales, relativamente superficiales y sencillas, para quienes compran su primera vivienda. Pero va mucho, mucho más allá.

Informamos a nuestros lectores sobre impuestos, finanzas y mucho más. No sólo hechos concretos, es decir, asuntos legales y leyes, sino también noticias e innovaciones, por ejemplo, la nueva ley de corretaje que entró en vigor en Alemania a principios de 2021. Al mismo tiempo, las noticias de los Estados Unidos, por ejemplo, sobre los impuestos en los Estados Unidos al comprar, pero también la reducción de impuestos en los Estados Unidos. Como en Alemania. Nuestro objetivo: Alemania y Estados Unidos. Así llegamos a personas solventes con verdadero interés en comprar.

Estrategia: reputación y calidad en lugar de «publicidad

De este modo, llegamos a los futuros compradores mucho antes de que llamen a un anuncio inmobiliario concreto. A través de esta buena reputación (imagen de marca) de nuestro portal inmobiliario, creamos una imagen de marca completamente diferente a la de la competencia. Hemos ayudado una y otra vez, de forma gratuita. ¿De quién se acordarán nuestros visitantes cuando quieran comprar un piso o una casa?

En lugar de poner anuncios, como muchos otros, tenemos nuestra propia comunidad, en lenguaje de agencia: «Tráfico cualitativo y orgánico».

Ganamos reputación adicional gracias a nuestras propiedades de lujo. ¡Todo tiene que estar bien aquí! Cuando el precio del metro cuadrado ya no es de 1000 euros, sino de 10.000 o 20.000 euros. También puede encontrar estas propiedades de lujo en toda Alemania, por ejemplo en Berlín-Grunewald, pero también en Düsseldorf, Múnich y Hamburgo-Ottensen.

Vea un ejemplo de cómo escribimos guías sencillas y gratuitas para nuestros visitantes. No te limitas a leer esta guía, sino que vas recorriendo los distintos temas y artículos paso a paso, día a día. Así es como construimos nuestra reputación, el conocimiento de la marca, para poder encontrar compradores sólidos y solventes para usted.

• Comprar pisos
• Vender pisos

Ahora llegamos a más de 255.000 personas al año, con un incremento actual del 7,61% mensual. Una buena inversión.

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Tipos de vivienda:

• Piso del edificio antiguo
• Plano
• Ático
• Piso de la abuela
• Plano
• Loft
• Dúplex
• Ático
• Piso en el sótano
• Piso con terraza

Vender casas

Las empresas constructoras también tienen un gran margen de maniobra a la hora de implantar los distintos tipos de casas.

¿Quiere vender varias casas? Como ya ha visto en el ejemplo de los condominios, no nos limitamos a poner anuncios de inmuebles. Ofrecemos a nuestros visitantes una visión completa sobre el tema de la compra de inmuebles, el alquiler de inmuebles, la venta de inmuebles y los inmuebles como inversión.

Tipos de compradores y grupos objetivo

El mercado de la venta de viviendas es tan amplio como el de cualquier otro sector inmobiliario. Desde el simple inquilino que probablemente se quedará unos años, pasando por la familia que probablemente pasará toda su vida aquí, hasta el inversor de capital que quiere alquilar una o varias casas.

La búsqueda de inmuebles comienza en Google

Hoy en día, la mayoría de los buscadores de inmuebles comienzan su investigación en Google. En Alemania, en particular, el número de usuarios es muy elevado.

Google tiene una cuota de mercado de más del 90% aquí.

¿Ya lo sabías? Esto significa que casi todos los usuarios de Internet comienzan su búsqueda con Google. Sólo una pequeña parte busca contenidos con redes como T-Online, GMX o motores de búsqueda alternativos como Duck Duck Gogo, Bing o Yahoo. Por lo tanto, los agentes inmobiliarios de hoy en día tienen que ser capaces de hacer algo más que vender propiedades. El marketing es un aspecto importante hoy en día, una sola exposición ya no es suficiente.

Precisamente por eso hemos creado «Lukinski», una plataforma inmobiliaria para promotores que trabaja en una cosa por encima de todo:

Reputación ante los clientes y compradores a través de la calidad.

Con el fin de llegar a los posibles compradores no sólo en el momento de la búsqueda de la propiedad, sino quizás unos días o incluso semanas antes, escribimos una gran cantidad de consejos sobre el tema de la búsqueda de la propiedad, la investigación de la propiedad e incluso la planificación fiscal para los propietarios.

¿Por qué? La confianza lo es todo. Especialmente cuando nos adentramos en el ámbito de las villas y las propiedades de lujo. A modo de adelanto, le ofrecemos una idea de cómo son nuestras sencillas guías para principiantes en el sector inmobiliario:

• Comprar casas
• Venta de casas

Tipos de casas en una lista:

• Comprar una casa
• Granja
• Bungalow
• Casa adosada
• Casa unifamiliar
• Casa con entramado de madera
• Casa de vacaciones / casa de fin de semana
• Casa prefabricada
• Casa de madera
• Casa de campo
• Casa masiva
• Casa de apartamentos
• Casa adosada
• Casa de la playa
• Villa
• Casa de bajo consumo
• Casa de energía cero y casa pasiva

Villas y propiedades de lujo

Los que invierten en inmuebles de lujo ya no pagan «sólo» 2.000 euros por metro cuadrado, sino fácilmente 10.000, 20.000 euros o incluso más. Esto eleva rápidamente el valor de la propiedad a 10 millones, 20 millones o incluso 50 millones.

Los propietarios de este tipo de inmuebles exclusivos suelen ser personas con mucho éxito que quieren hacer realidad sus ideas. Algunos aprovechan la oportunidad de vivir en la villa durante uno o dos años más y luego la venden, otros la venden inmediatamente después de comenzar la construcción. Los grandes estudios de arquitectura, como Graft en Berlín, hacen realidad las ideas de sus clientes.

Inmuebles activos o fuera de mercado

Ahora viene el gran punto de fricción. Especialmente en el caso de las propiedades de lujo y de las personas que tal vez sean destacadas. Estas propiedades necesitan una red muy especial, por lo que se convierten, en el término especial, en propiedades fuera del mercado.

A todo el mundo le encantaría echar un vistazo a una gran villa de un arquitecto estrella, e incluso hacer unas cuantas fotos con su teléfono móvil. Pero, ¿quieren a estas personas para una vista?

Aquí es donde entra nuestro trabajo como agentes de lujo, porque en estos casos especiales, la propiedad no es visible en línea. La propiedad sólo se presenta a los inversores internos, por lo que nunca habrá datos, fotos o vídeos en una zona pública.

Al mismo tiempo, el alcance sigue ayudándonos a encontrar compradores para estas propiedades de lujo. Como se ha descrito, con nuestra propia red, que llega a un cuarto de millón de personas, y como pistoletazo de salida de alcance adicional nuestra revista inmobiliaria, con la que podemos llegar a otros (x4) millones de personas. De este modo, también podemos presentar indirectamente esas propiedades de lujo especiales fuera del mercado. Por ejemplo, informando sobre los inmuebles de lujo en Kitzbühel y haciendo referencia además a nuestras ofertas inmobiliarias fuera del mercado. Los interesados y compradores pueden ponerse en contacto con nosotros como agentes inmobiliarios y comprobaremos su solvencia de antemano. Sólo entonces se publicará la información, aunque sea la primera.

¿Debo recurrir a un agente inmobiliario de lujo? Los servicios inmobiliarios son muy importantes, especialmente para las personas adineradas. Porque el tiempo vale más que el dinero.

Por supuesto, no sólo informamos a nuestros visitantes en el área de la compra y venta de condominios, así como la compra y venta de casas, villas y edificios de apartamentos son también un gran tema con nosotros.

Vender villas

• Comprar un chalet
• Vender villa

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Portal inmobiliario: Apartamento, casa y edificio de apartamentos

Ventajas: este pequeño y primer folleto se entrega a nuestros clientes de proyectos de construcción nuevos en el primer paso. Dado que ya ha tratado el tema del «marketing» con mucho detalle, pues de lo contrario no estaría en este punto del artículo, nos gustaría presentarle una vez nuestro nuevo folleto de construcción. Aquí resumimos nuestra gama, las posibilidades, de la forma más breve posible.

1. Página 1 con ejemplo de anuncio (villa)
2. Hechos y cifras: Datos de los medios de comunicación y lectores
3. Los compradores buscan calidad: Portal Inmobiliario
4. Calificación del dominio: comparación con un líder del mercado

Folleto: Página 1 con ejemplo de anuncio (villa)

En la primera página encontrará un ejemplo de anuncio inmobiliario. Este chalet se está construyendo actualmente en Los Ángeles, Beverly Hills, y se puede encontrar en Lukinski Home. Nuestro portal inmobiliario está optimizado para todo tipo de dispositivos. Desde los smartphones, de generaciones antiguas y nuevas, hasta las tabletas, los portátiles, los ordenadores de sobremesa y, por supuesto, los monitores 4k, que se incorporan a todos los condominios modernos.

Nueva construcción: socios y promotores del proyecto

Hechos y cifras: Datos de los medios de comunicación y lectores

Como ya se ha visto al principio:

255.372 visitantes al año, +7,61 % de aumento / mes

Sólo con nuestro sitio en alemán, llegamos a más de 250.000 personas al año. Son 250.000 compradores potenciales y posibles compradores para sus propiedades. Con un aumento mensual de más del 7%, aspiramos a superar el millón de visitantes anuales en los próximos años. Como verás en las siguientes diapositivas, ya tenemos el 33% del tráfico orgánico (número de visitantes) de uno de los líderes del mercado en Alemania.

Los compradores buscan calidad: Portal Inmobiliario

La mayoría de la gente empieza su búsqueda en Google.

El 90+% busca en Google

¿Por qué, con el portal inmobiliario Lukinski, nos centramos en los motores de búsqueda y los algoritmos como Google? Internet es el futuro, un dicho que en realidad pertenece al año 2010, pero que sigue estando tan presente hoy como entonces.

Hablando de eso, ¿sabías? Hasta la fecha, sólo un 40% de la humanidad tiene acceso a Internet. Si analizamos la situación de forma muy sencilla, todavía hay un enorme potencial de aumento. Sin embargo, no sólo hablamos de los países «más pobres», que cada vez tienen más acceso a Internet a través de dispositivos móviles, por ejemplo; los grupos de mayor edad también se encuentran entre estos grupos «aún por explotar».

Cada vez son más las personas que abandonan el clásico periódico y comienzan su búsqueda inmobiliaria en Internet.

Calificación del dominio: comparación con un líder del mercado

Una comparación directa con uno de los principales portales inmobiliarios de Alemania muestra que ya hemos conseguido un 33% de tráfico orgánico. ¡Esto en dos años! En la versión accesible aquí de nuestro «Folleto: Nueva Construcción», no podemos nombrar este portal inmobiliario, pero sí podemos mostrarle la evaluación y el análisis oficial, que fue creado con uno de los principales software para la optimización de motores de búsqueda (Xovi).

¿Cómo funciona la comparación de dominios (sitios web)? El software comprueba todas las palabras clave disponibles y su ubicación en el motor de búsqueda de Google. Cuantas más palabras clave, mejor será la clasificación, mayor será la calificación del dominio. Esto crea un valor uniforme que puede ser fácilmente comparado con otros dominios.

Ventajas de nuestra agencia inmobiliaria

Estos valores son un argumento muy fuerte cuando se trata de las ventajas de nuestra agencia inmobiliaria. Actualmente somos el portal inmobiliario más nuevo de Alemania. En 2021, hemos alcanzado (ahora) el 33% del tráfico orgánico de uno de los líderes del mercado. Dentro de unos días añadiremos el inglés y el chino para poder llegar a más inversores inmobiliarios, tanto en Estados Unidos como en Asia. ¿Por qué?

Alemania es el mercado inmobiliario más fuerte de toda Europa.

Aquí se pueden obtener fuertes rendimientos, especialmente en áreas metropolitanas como Berlín, Múnich y Hamburgo. Un fuerte terreno de juego, para los inversores inmobiliarios.

Contacto y agente inmobiliario

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¡Exclusivo! Revista inmobiliaria propia

Además, más de un millón de personas al año

Ningún otro agente o portal inmobiliario le ofrece esta ventaja. Con nuestra revista inmobiliaria, hemos creado un verdadero punto de referencia. Informamos sobre las novedades del mercado inmobiliario, damos consejos para la compra de pisos, casas y edificios de apartamentos, escribimos sobre mobiliario, estilos de diseño de interiores y marcas que los propietarios de inmuebles deben conocer. Y a través de nuestra revista inmobiliaria, podemos aprovechar un alcance adicional de más de un millón de lectores al año, solo en los países de habla alemana.

• Revista inmobiliaria

Esto significa que también podemos encargarnos de proyectos inmobiliarios extremadamente grandes y exclusivos, desde barrios hasta edificios de gran altura, con más de 100 unidades residenciales.

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GmbH & Co KG – Formación, Financiación, Responsabilidad y Co

La sociedad comanditaria -en pocas palabras: Kommandite o KG- es una de las llamadas sociedades completas y, como sociedad, está sujeta al Código de Comercio alemán (HGB). El proceso de constitución de esta forma jurídica de empresa es bastante sencillo, ya que puede constituirse de manera informal y sólo requiere un mínimo de dos socios fundadores. Pueden fundarla tanto personas físicas como jurídicas. La ley no especifica el número máximo de accionistas permitidos.

Si todos los socios colectivos de una KG son sociedades de responsabilidad limitada (GmbH), forman la denominada Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft – en resumen: GmbH & Co KG. A veces, una GmbH de este tipo también se denomina «socio colectivo», pero cuidado: la GmbH de socio colectivo es una sociedad anónima que forma parte de la GmbH & Co KG, mientras que la GmbH & Co KG, por su forma jurídica, es siempre una sociedad colectiva.

Otras asociaciones típicas:

• Sociedad Limitada (KG)
• Sociedad General (OHG)
• Sociedad de Responsabilidad Limitada y Sociedad Colectiva(GmbH & Co OHG)

Fundación y nombre de la empresa

Se necesitan dos personas para constituir una GmbH & Co KG: La GmbH como socio de pleno derecho -es decir, socio colectivo- y una persona física como socio parcial -llamada socio comanditario-. Si empieza de cero, primero debe constituir una sociedad de responsabilidad limitada para prepararse. Para ello, necesita, en pocas palabras, lo siguiente: una persona física o jurídica como fundadora de la empresa; un número de identificación fiscal (NIF); la confirmación de registro de la Oficina de Licencias Comerciales; el acuerdo de los accionistas alias estatutos junto con la certificación notarial; 25.000 euros de capital social; y, por último, la inscripción en el registro mercantil.

Aquí puede ver cómo funciona el proceso de creación de una GmbH en detalle:

• Constitución de una sociedad de responsabilidad limitada (GmbH)

¿Ha fundado con éxito su sociedad de responsabilidad limitada? ¿El socio comanditario está listo para irse? A continuación, el siguiente paso es constituir una sociedad de responsabilidad limitada (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft). Dado que la GmbH & Co KG es una empresa independiente, también necesita un número de identificación fiscal y debe registrar la empresa en la oficina de comercio. También es obligatorio establecer los estatutos y, por supuesto, su empresa necesita una denominación social adecuada que incluya el sufijo «GmbH & Co KG».

Gestión y poder de representación

Como socio colectivo, la GmbH tiene básicamente poder de representación en las relaciones exteriores. Sin embargo, dado que una GmbH es una entidad jurídica, el poder de gestión se confía a una persona física. Este puede ser un accionista del socio general GmbH o el cargo puede ser asignado externamente a un llamado director gerente externo. En este caso, se suele hablar de una junta de terceros.

Alternativamente, los socios comanditarios también pueden actuar como administradores en la medida en que sean designados expresamente para este órgano. Dado que los socios comanditarios están generalmente excluidos de la gestión, su autoridad de gestión en este caso se limita, sin embargo, al derecho de oponerse a las transacciones extraordinarias.

Distribución de beneficios y reparto de pérdidas

En cuanto a la distribución de los beneficios y el reparto de las pérdidas, entran en juego los principios legales o se han establecido las disposiciones correspondientes en los estatutos. Los beneficios se distribuyen, por lo general, al 4% de la cuota de capital más los beneficios adicionales «en una proporción razonable». Las pérdidas también se reparten adecuadamente.

Es posible excluir completamente al socio general GmbH del reparto de beneficios mediante una declaración en el acuerdo de accionistas, por lo que se pueden distribuir mayores beneficios a los inversores. En la medida en que la GmbH tiene el poder de dirigir la empresa, puede recibir una remuneración adecuada para compensar su función de director gerente, por lo que la remuneración de un director gerente en su conjunto no puede deducirse como gasto empresarial a efectos fiscales. Sin embargo, la remuneración se paga independientemente de los beneficios obtenidos y, por lo tanto, tiene el efecto, en su caso, de que toda la empresa puede ahorrar impuestos.

Socio general, socio parcial y responsabilidad fiscal

Por lo general, los socios colectivos de una sociedad limitada son responsables de forma ilimitada y solidaria, es decir, con su patrimonio empresarial más su patrimonio privado. Si, por el contrario, el socio colectivo de una KG aparece en forma de sociedad de responsabilidad limitada (GmbH), sólo responde como persona jurídica en la medida de la aportación de capital de la GmbH. Los socios comanditarios son responsables -como en el caso de una KG convencional- sólo en la medida de la suma obligatoria que pagaron como contribución de socio comanditario cuando se fundó la GmbH & Co KG.

Como todas las demás formas jurídicas de empresa, una sociedad de responsabilidad limitada suele estar obligada a pagar impuestos. En primer lugar, están sujetos al impuesto sobre actividades económicas y, en el caso del volumen de negocios imponible, al impuesto sobre el volumen de negocios. Una GmbH & Co KG está generalmente exenta del impuesto sobre la renta y del impuesto de sociedades …. Sin embargo, los ingresos por beneficios siguen estando sujetos a impuestos: el impuesto de sociedades se calcula sobre la participación en los beneficios del socio general GmbH, mientras que los socios comanditarios deben pagar el impuesto sobre la renta por sus beneficios.

• Impuesto sobre el comercio (GewSt)
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
• Impuesto sobre la renta (ESt)
• Impuesto de sociedades (KSt)

Consejo. Todos los impuestos de las empresas en una sola lista:

• Impuestos en Alemania

GmbH & Co KG – ¿Para quién vale la pena?

Una ventaja importante de una GmbH & Co KG es, sin duda, la limitación de la responsabilidad al patrimonio empresarial del socio general GmbH. Así, los fundadores no arriesgan directamente la existencia de su empresa si una inversión resulta desventajosa, y pueden aumentar rápidamente su capital social mediante la admisión flexible y sencilla de nuevos socios comanditarios. Pueden subcontratar con toda confianza el esfuerzo organizativo y la gestión a un organismo externo o hacer arreglos de sucesión desviados para mantener la GmbH & Co KG.

Entonces, ¿para quién es adecuada la GmbH & Co KG? Esta forma jurídica merece la pena para las empresas de nueva creación que quieran establecer su negocio como una sociedad sin tener que renunciar a las restricciones especiales de responsabilidad de una GmbH. Una GmbH & Co KG también es concebible como una empresa de gestión de activos y para las empresas familiares.

Alternativas a la GmbH & Co KG: formas jurídicas en Alemania

Formas jurídicas – ¿Qué tipos de empresa existen? Si quiere crear su primera empresa, la elección de la forma jurídica ideal es uno de los primeros pasos en el proceso de constitución de la empresa. Tanto si quiere crear una empresa inmobiliaria especial como una empresa de nueva creación, aquí le he resumido todos los tipos de empresas en Alemania.

• Formas jurídicas: Lista

Tipos de empresas en detalle:

• Empresa unipersonal
• Empresario registrado / mujer de negocios registrada (e. K.)
• Asociación civil (GbR)
• Sociedad General (OHG)
• Sociedad Limitada (KG)
• Empresa emprendedora (UG)
• GmbH: Sociedad de responsabilidad limitada
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Sociedad anónima (AG)
• Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fundación / Fundación familiar

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