Evalúe un bloque de apartamentos en menos de 5 minutos

Empecemos con un caso que podría ocurrirle hoy mismo:

Imagínese que un conocido se sienta a su lado en un café y le dice: «Alguien quiere vender un bloque de pisos aquí en la calle, conocí a la anciana, su hijo lo cuida ahora. Me informaré por usted». Un día después, recibes las cifras por WhatsApp: 240.000 euros de alquiler anual, el precio de compra se dice que es de 8,5 millones, ubicación A. Suena emocionante, pero ¿es realmente un buen negocio?

Lo importante es que sólo necesitas dos cifras: el precio de compra (PP) y el alquiler anual neto en frío (ANR). Una vez que las tengas, podrás calcular inmediatamente el factor de precio de compra y el rendimiento. Ambos son los ratios más importantes para reconocer si una inversión tiene sentido o no.

Otro consejo: Independientemente del factor rendimiento o precio de compra, utilice mi calculadora inmobiliaria gratuita en Immobilien Guru.

Stream here gratis – la tasación inmobiliaria más rápida del mundo

Calcular el factor de precio de compra y el rendimiento

Ejemplo:

• Precio de compra: 8.500.000 euros
• JNKM: 240.000 EUROS

Ahora puede empezar de inmediato:

Factor de precio de compra = precio de compra / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Un factor de precio de compra de 35 significa que se tarda más de 35 años en recuperar el precio de compra a través de los ingresos por alquiler, sin costes, sin intereses, sin riesgos. Demasiado tiempo.

¿Qué rentabilidad obtienes?

También puedes verlo inmediatamente:

Rendimiento = JNKM / precio de compra = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %.

Suena bien al principio, pero ¿lo es realmente?

El límite mágico: 5,5% o más – se aplica a los tipos de interés actuales del 3,5

Si trabajas con capital prestado -y casi todo el mundo lo hace-, tienes que tener en cuenta los tipos de interés vigentes. Supongamos que obtienes un 3,5% de interés. Si somos realistas, añadiremos un 2% para mantenimiento y reservas. En total, un 5,5%.

Así que sólo se gana de un rendimiento de más de 5,5

Con una rentabilidad de sólo el 2,8 %, está sufriendo pérdidas mes tras mes, a pesar de los ingresos por alquiler.

¿Cuánto debe pagar como máximo?

He aquí el truco: basta con invertir la fórmula. ¿Quieres al menos un 6 % de rentabilidad? Pues entonces:

Precio de compra = JNKM / rendimiento deseado Precio de compra = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 euros

Con un rendimiento del 6 %, la propiedad debería costar un máximo de 4 millones de euros. Con un rendimiento del 8 %, podría llegar a costar 3 millones de euros.

Ejemplo: Desea un 8

Precio de compra = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 euros

Todo lo que supere esa cifra no es atractivo desde el punto de vista financiero, o hay que negociar a la baja el precio de compra.

Eso es todo lo que tienes que recordar en el primer paso, ¡con una rápida evaluación desde tu smartphone o cuaderno! ¿Recibes una oferta? Pregunte por la dirección, el precio de compra, JNKM (estado de renovación, estado de alquiler, …) – entonces usted puede hacer una valoración rápida y el vendedor puede vender su edificio de apartamentos rápidamente.

Conclusión: «Sólo 2 números deciden» – en pocas palabras

Todo lo que realmente necesitas:

• El alquiler anual neto en frío (JNKM)
• El precio de compra

Luego compáralo con los costes de financiación actuales y el colchón de mantenimiento del 2 %. A partir de una rentabilidad del 5,5 %, estás en números negros: todo lo que sea menos es un riesgo o un pasatiempo.

Fórmula para su vida cotidiana

Rendimiento deseado / JNKM = precio máximo de compra

Tenga presente esta fórmula: la necesitará más a menudo cuando estudie ofertas inmobiliarias. Reconocerá en segundos si una propiedad es adecuada o no. Y aún mejor: podrás hacer inmediatamente una oferta realista al vendedor.

¿Son 8,5 millones un buen negocio?

He entrado en esto en detalle en immobilien-erfahrung.de, se puede leer de nuevo aquí: La diferencia entre propiedad de inversión y propiedad de inversión.

La diferencia radica en el enfoque: con una propiedad de inversión, lo que cuenta es lo que entra en su cuenta cada mes, es decir, un flujo de caja positivo de los ingresos por alquiler, por lo general en B-ubicaciones y C-ubicaciones. Con una inversión inmobiliaria, en cambio, lo que cuenta es la revalorización a largo plazo y los ingresos por ventas, normalmente en ubicaciones A como Berlín, Colonia, Düsseldorf & Co.

¿Quiere ingresos directos? La primera opción le aporta ingresos directamente. ¿Quiere más dinero a largo plazo? La segunda requiere paciencia, capital y conocimiento del mercado; a cambio, puede esperar grandes beneficios más adelante.

Aún mejor:

Si compra barato en una ubicación A, tanto mejor Flujo de caja + efectivo a largo plazo = clase superior. Compra, mejora, aumenta el alquiler, aumenta el valor.

Eso es. Así es como se evalúa con extrema rapidez. Buena suerte con su inversión.

Por lo tanto, su oferta de precio de compra depende siempre de sus objetivos personales: ¿Necesita/quiere liquidez operativa o estratégica?

¿Cuánto valdría para usted esta propiedad con un alquiler neto anual de 240.000 euros en una ubicación A?

¿Más consejos sobre el terreno?

¿Quiere reconocer regularmente las buenas operaciones, tomar decisiones más rápidas o simplemente aprender de mi experiencia? Entonces navegue por el blog o lea los artículos más importantes sobre los temas: paso a paso, desde la práctica, para inversores.

Te he explicado estos temas con detalle:

• Valorar bloque de apartamentos
• Calcular el factor precio de compra
• Consejo: Mi calculadora del factor precio de compra
• Calcular correctamente las devoluciones
• Financiación con apalancamiento

¿Quiere vender o tiene preguntas? Entonces escríbame: estaré encantado de ayudarle.

• Póngase en contacto ahora
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Vender un inmueble rápidamente: así es como funciona

Vender una propiedad con éxito lo antes posible es más difícil de lo que se piensa. Hay muchas cosas que hay que tener en cuenta y muchos errores que se pueden cometer. Por ello, debe informarse sobre los procesos desde el principio y asegurarse de que lo está haciendo todo bien. El proceso sólo es más fácil si se cuenta con la experiencia y el apoyo adecuados en la materia.

• ¿Tienes tiempo? Lea nuestra guía para vender una casaaquí

Ahora la gran pregunta: ¿Qué hacer?

4 opciones: Con / sin corredor, venta parcial, pérdida … o vender directamente a nosotros en 5 estados!

Las opciones en avance rápido:

1. Con / sin corredor: proceso de venta, conozca aquí
2. Venta parcial: venta a una empresa financiera (rápida)
3. Precio de venta favorable: rápido pero doloroso
4. Vender directamente a nosotros: Compramos en 5 estados federales

Empecemos por la parte de atrás:

Vender directamente a nosotros: Compramos en 5 estados federales

¿Quiere vender su casa/propiedad muy rápidamente? Entonces venda directamente, sin rodeos, sin comisión, directamente a nosotros. Compramos localmente en Renania del Norte-Westfalia, Renania-Palatinado, Hesse y en Berlín, o en un radio de ~ 50 a 100 km en Mecklemburgo-Pomerania Occidental.

Sin agentes inmobiliarios, sin portales inmobiliarios, sin citas de visita, sin estrés para usted.

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La siguiente opción, cotizar un precio de venta bajo – ¡que es doloroso!

Por eso nos saltamos inmediatamente el precio de venta bajo y pasamos a la venta parcial, ¿has oído hablar de ella?

Venta parcial: ¿la venta de casa realmente rápida?

Antes de pasar a las instrucciones para vender una casa rápidamente, quizá ya haya oído hablar de la «compra parcial» o la «venta parcial» de inmuebles. Tanto si se trata de una casa, un piso o un terreno, los anuncios dicen que es una forma «rápida y fácil» de ganar dinero. Puede vender su casa rápidamente, en el proceso habitual de venta, desde las valoraciones de su casa, hasta los anuncios en portales, la comunicación con los interesados, las citas individuales de visualización, las comprobaciones de crédito…

¿Qué es la venta parcial de un inmueble?

O bien, puede optar por una vía aún más rápida, la venta parcial. En este caso no se vende toda la propiedad a un nuevo propietario, normalmente privado, sino que se vende parte de la propiedad a una empresa financiera.

En función de la cuota que venda (normalmente entre el 20 y el 50%), pagará posteriormente una cuota de uso mensual, la llamada «cuota de uso» (comparable a un alquiler). Como puede verse en la comparación, se trata de un 3% anual (de la acción vendida). (de la acción vendida). Sin embargo, usted sigue siendo el único usuario de la propiedad.

Ventajas pero también desventajas: Compra parcial

Una nota importante para los que están pensando en la venta parcial:

Los préstamos hipotecarios son una buena alternativa

Para muchos, una venta parcial de este tipo tiene grandes ventajas, al fin y al cabo, puedes conseguir dinero en efectivo rápidamente. Sin embargo, también hay desventajas, por ejemplo, la cuota del usuario es considerablemente mayor que la de una hipoteca sobre su propiedad o un préstamo hipotecario. Por ello, merece la pena hacer cuentas y sopesar las ventajas y los inconvenientes (costes de seguimiento).

Comparación de proveedores y costes

Mi recomendación va claramente en la dirección de los préstamos hipotecarios, en lugar de las ventas parciales. Si todavía quiere saber más, puede encontrar una comparación de todos los proveedores aquí:

• Comparación de ventas parciales

Procedimiento: Cómo vender su casa

Un proceso fluido durante la venta es lo más importante. Para vender una casa de forma rentable son necesarios muchos pasos diferentes. Para la mayoría de las personas, abordarlas por sí solas requiere mucho tiempo. Se necesita una gran experiencia, que por sí sola lleva mucho tiempo adquirir.

Para que la venta de la casa le resulte lo más fácil y, sobre todo, lo más rápido posible, los expertos inmobiliarios le ayudan con sus conocimientos y años de experiencia. Por tanto, el proceso puede ser rápido y fácil para los propietarios, y sin tener que invertir mucho tiempo. Siéntese y relájese mientras los agentes inmobiliarios hacen el trabajo por usted.

Consejo. Venta fuera del mercado (no pública)

¿No quiere que su propiedad aparezca en el mercado inmobiliario abierto?

Fuera del mercado significa que la venta de su propiedad nunca será visible públicamente. Su propiedad sólo se recomendará a un grupo interno y solvente de compradores con una constelación ideal. Las ventas fuera del mercado son utilizadas en particular por personas prominentes que quieren mantener la venta así como la dirección, las fotos y mucho más en secreto. Los particulares también recurren a este servicio, por ejemplo si no quieren que su familia o sus vecinos se enteren de la próxima venta. Para una venta tan discreta y fuera del mercado se necesita un agente inmobiliario de renombre con una buena red. Su ventaja: nadie se enterará de la venta.

• Vender fuera del mercado

Vender un inmueble rápidamente: 3 preguntas frecuentes

No queremos robarte mucho tiempo, así que aquí tienes 3 preguntas específicas que nos hacen con más frecuencia durante las sesiones de asesoramiento.

¿Con qué rapidez se puede vender?

Pregunta 1: ¿Con qué rapidez pueden los buenos agentes inmobiliarios vender una propiedad?

Cada lugar, cada condición varía el tiempo. Podemos hacerle una oferta por su propiedad en Alemania, en Hamburgo, Berlín, Múnich, Colonia, Düsseldorf, Frankfurt y para todas las demás ciudades de la zona de Alemania, Austria y Suiza.

En aproximadamente el 32% de las consultas de nuestros clientes, tenemos una oferta preliminar el mismo día, es decir, en 24 horas. Tras un examen y una evaluación más detallados, el periodo más corto es de 72 horas. No obstante, hay que añadir los procedimientos habituales para el contrato de compraventa y la designación del notario. En un momento aprenderá más sobre ambos.

¿Corredor con bolsa de compradores o portal en línea?

Pregunta 2: ¿Por qué debería contratar a un agente inmobiliario para la venta rápida de una casa y no limitarse a vender por Internet?

Debería ponerse en contacto con una agencia inmobiliaria para una venta rápida de la casa. Si desea una venta rápida garantizada, sin complicaciones y sin costes adicionales asociados.

Si pone su propiedad en uno de los portales online habituales, no hay garantías de que se venda realmente, ni siquiera al precio que usted mismo desea.

Sin un agente inmobiliario (con contactos, listas de compradores fuera del mercado e inversores en el fondo) su propiedad podría estar en el mercado abierto durante meses sin visitas, y mucho menos ofertas.

No obtendrá un mejor trato de los particulares para una venta rápida y garantizada en efectivo: venda a professionales que estén dispuestos y sean capaces de desarrollar su propiedad.

Además, contamos con un riguroso proceso de valoración, lo que significa que siempre obtenemos la valoración más precisa para cada propiedad.

¿Garantiza una venta rápida?

Pregunta 3: ¿Cómo me garantizan que puedo venderles mi casa rápidamente?

Lo que diferencia a Investor Brokers de otras empresas es que tenemos el propio dinero de nuestros socios listo para comprar su casa. Nuestros socios inversores llevan más de 25 años en el sector y tienen cientos de años de experiencia combinada. Esto nos permite tener un proceso de venta rápido y significa que somos capaces de completar una compra en tan sólo siete días si es necesario.

Con un equipo externo de expertos legales y professionales experimentados, el proceso desde la valoración hasta el cierre es perfecto. Estará en contacto directo y regular con un representante de ventas especializado, de modo que siempre estará informado y podrá resolver rápidamente cualquier posible problema.

Aquí hay guías gratuitas para todos los casos comunes de venta:

• Todos los consejos: Vender la propiedad
• Vender piso
• Vender casa
• Vender casa apartamento
• Vender terrenos
• Vender propiedades inmobiliarias: Herencia
• Venta de bienes: divorcio

Determinar el valor de la propiedad: Así es como proceden los tasadores

¿Cuáles son los criterios exactos para determinar el valor de una propiedad y cómo hacen exactamente los tasadores para preparar la tasación? En general, según el artículo 194 de la ley del Suelo, el valor de mercado debe reflejar el precio que se habría alcanzado en un ejercicio comercial normal en el momento de la tasación, sin tener en cuenta circunstancias inusuales o personales. Para determinar este valor, los expertos se guían por varios criterios:

Ubicación de los inmuebles

Por un lado, la ubicación del inmueble incluye la infraestructura del entorno cercano, como las conexiones de transporte, las instalaciones comerciales, pero también las conexiones con los médicos o los hospitales. Por otro lado, los lugares de moda tienen una ventaja, especialmente en las grandes ciudades. Cuanto mayor sea la popularidad del barrio, mayor será el valor de la propiedad en él.

Por supuesto, es especialmente fácil vender inmuebles en el centro de las ciudades y en los suburbios de las aglomeraciones populares.

Comparación de precios de la propiedad en Alemania:

• Berlín
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Colonia
• Hamburgo
• Hannover
• Múnich
• Stuttgart

Valor estándar del suelo

El valor estándar del suelo es probablemente el criterio más importante para determinar el valor de mercado, ya que es la base para su cálculo. El valor estándar del suelo indica el valor de un metro cuadrado de suelo no urbanizado en las respectivas zonas de valor estándar del suelo.

Sitios contaminados en la propiedad

Los lugares contaminados en la propiedad no son, por supuesto, ventajosos para la misma, ya que deben ser asumidos por el nuevo propietario. Estos lugares contaminados se inscriben en el registro de la propiedad y tienen una influencia negativa en la valoración, ya que los posibles compradores tienen más gastos.

¡Tip! ¿Desea información más detallada sobre el tema de la venta de terrenos? Lea más aquí: Venta de terrenos.

Condición energética

En primer lugar, por supuesto, hay que presentar el certificado energético. Esto muestra el alto consumo de energía. Cuanto más alto, peor. Además, está la calidad y la novedad del aislamiento de las paredes exteriores y del techo. Estos tienen una influencia decisiva en el consumo de energía y los costes energéticos aumentan enormemente con un mal aislamiento. Nuestro consejo si el tiempo no es esencial y necesita vender rápidamente: renovar para revalorizar.

Estado estructural y técnico de un inmueble

El segundo criterio importante es, por supuesto, el estado de la propiedad. Esto incluye no sólo los materiales utilizados, como los materiales de construcción, el cableado, las tuberías o los sistemas eléctricos, sino también la edad de la propiedad y los materiales. Además, los extras como las instalaciones exteriores, las cocheras, los jardines y los garajes pueden tener un efecto positivo en la valoración y reforzar una evaluación positiva.

Situación actual del mercado

El precio de un inmueble siempre viene determinado por la oferta y la demanda, por lo que este criterio también desempeña un papel importante para el experto. En este caso, se utilizan los datos de ventas de propiedades comparables en ubicaciones similares y se comparan con los datos de la propiedad que se está examinando.

Grado de desarrollo de la propiedad

También es importante para el valor de la propiedad el grado de desarrollo. Esto significa que hay que comprobar si la propiedad está conectada a redes importantes como la red de agua, la red telefónica y también la electricidad. Por supuesto, es una ventaja si la propiedad está conectada a todas las redes importantes.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Cada vez que se adquiere una propiedad o una parte de una propiedad en Alemania, se incurre en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Pero, ¿a cuánto asciende el impuesto sobre actividades económicas por la compra de bienes inmuebles? El importe del impuesto lo determinan los distintos estados federados. Por regla general, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales oscila entre el 3,5% y el 6,5%, según el estado federado en el que se encuentre la propiedad o el terreno. Para una rápida orientación, hemos resumido los tipos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales de los 16 estados federados con ejemplos de precios de compra de 1 a 5 millones de euros, desde Baviera hasta Hamburgo.

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

¿Propina gratis? ¡Sí!

Todos mis consejos en esta guía son gratuitos para ti. Como agentes inmobiliarios, intermediamos propiedades con un valor de venta igual o superior a 1 millón de euros bajo la categoría de propiedades de lujo. Estaremos encantados de darle consejos y trucos para su venta, de forma gratuita, explicados en detalle y paso a paso. Consulte también nuestros enlaces, donde encontrará información más detallada sobre cada uno de los temas. Si quiere vender su propiedad con nosotros: ¿Sabe cuál es nuestra ventaja imbatible? De forma independiente, llegamos a más de 250.000 lectores al mes, lo que supone un total de 3 millones de personas al año. Somos independientes de los portales inmobiliarios comunes y llegamos a un grupo objetivo solvente y especial. Además, en nuestra zona fuera de mercado, ofrecemos interesantes grupos de compradores e inversores a los que no tiene acceso a través de las ofertas habituales. Lea más aquí: Agentes inmobiliarios.

Exposición: Presente y comercialice su casa

Un anuncio adecuado es lo más importante para la comercialización de un inmueble. Pero también hay que tener en cuenta otros aspectos. Si aborda la venta de una casa sin ayuda, debe estar preparado para dedicarle mucho tiempo y organización. Este proceso sólo puede facilitarse si se cuenta con los conocimientos especializados adecuados sobre el tema.

Publicidad: Formulaciones, las imágenes y la primera impresión

No hay nada peor que su anuncio se pierda entre las masas. Las descripciones cortas y sobrias aburren a los compradores potenciales y son poco atractivas. Por lo tanto, asegúrese de que el título es flojo pero sigue siendo serio. Para ello, hay que utilizar un lenguaje lo más rico posible en imágenes, que despierte emociones y atraiga así la atención.

Piensa en qué titular te quedarías tú mismo.

Las ventajas especiales de su propiedad se pueden enfatizar con frases como «elegante edificio antiguo con estuco» o «terraza orientada al sur y bañada por el sol», porque usted parece entusiasmado e invita directamente al buscador de propiedades. Intente atraer al comprador ya con el titular para que siga haciendo clic en su anuncio.

Fotos: Interior, parcela y detalles

Sin embargo, el factor más importante son las imágenes. Naturalmente, un comprador quiere ver la mayor parte posible de la propiedad para hacerse una idea de si puede ser algo para él.

Para tomar buenas fotos de su propiedad, hay algunas cosas que debe tener en cuenta. En primer lugar, las habitaciones deben estar ordenadas y limpias. Asegúrese de tomar las fotos a la luz del día para que las habitaciones se vean realmente y los compradores puedan evaluar la cantidad de luz que entra en las habitaciones. Su foto de portada debe ser la más expresiva y representar lo mejor del piso.

La habitación más bonita, la terraza de la azotea, la cocina abierta o quizás el mirador con vistas. Nunca deben faltar fotos de todas las habitaciones y, si están disponibles, del jardín/balcón/terraza, una vista exterior y, sobre todo, un plano. Nunca debe faltar el plano de planta, ya que da a los posibles compradores una impresión de las proporciones de cada habitación en relación con las demás y les ayuda a ver la distribución de las habitaciones.

Así es como trabaja un professional con las fotos inmobiliarias:

Texto: Descripción exacta y ventajas

Una vez que el comprador potencial está en su anuncio, hay otros dos factores que pueden convencerle de la propiedad. El texto del anuncio y sus imágenes. En su texto, debe explicar los datos clave importantes sobre el inmueble, así como los criterios del mismo. Estos incluyen

• Número de habitaciones
• Distrito
• Balcón
• Cocina amueblada
• Piso pero también baño completo
• Salas de la bodega

Describe la ubicación del piso, las ventajas y nombra también el equipamiento con la mayor precisión posible. Esto incluye los equipos de cocina, los sistemas de calefacción, pero también otros objetos que permanecerán en la propiedad. En el transcurso de la misma, mencione los costes de los pagos de compensación por el equipo existente y los honorarios de intermediación. También es importante incluir información como el alquiler, los gastos accesorios y el tamaño del piso en metros cuadrados.

Los 5 errores más comunes en las ventas

La mayoría de los vendedores de casas son bastante inexpertos en este campo y no saben por dónde empezar. Suelen hacer unas cuantas fotos y ponerlas en un portal inmobiliario. Sin embargo, los propietarios no saben qué esperar, a qué atenerse y qué les espera. Para evitar esta incertidumbre, lo más importante antes de vender una casa es informarse y buscar la ayuda de expertos en la materia.

El corredor está excluido desde el principio

Por supuesto, también es posible llevar a cabo con éxito la venta de una propiedad sin un agente inmobiliario. Así pues, antes de decidirse a favor o en contra de un agente inmobiliario, considere qué es lo que tiene más sentido para usted en su situación. Un agente inmobiliario puede ahorrarle mucho trabajo y tiempo a la hora de vender una propiedad. También pueden asesorarle en cuestiones financieras y de marketing. Así que hazte las preguntas:

• ¿Tengo tiempo para organizar, acompañar y completar toda la venta de la casa por mi cuenta?
• ¿Mi nivel de conocimientos y mi competencia professional son realmente suficientes para llevar a cabo con éxito la venta sin un agente inmobiliario?
• ¿Puedo coordinar la venta en solitario en un mercado inmobiliario tan cambiante, regional y específico?

Debe ser consciente de que la venta de inmuebles requiere mucho tiempo, organización y experiencia. Un agente inmobiliario recibe una comisión por una venta exitosa, pero esto puede establecerse en el contrato de un agente inmobiliario. Además, el agente inmobiliario se encargará de las tareas que usted realice, como la correcta publicidad del inmueble, la organización y realización de las citas de visita, la preparación de los contratos de compraventa y la asistencia a la cita con el notario. Esto significa que tiene a su lado a alguien con suficiente experiencia para asesorarle en todos los asuntos.

Exponer da una falsa impresión

La exposición es una de las cosas más importantes para el éxito de la venta de su propiedad. La exposición es lo primero que ve un cliente potencial y, por tanto, debe causar una primera impresión perfecta. Una mala exposición puede arruinar hasta la casa más bonita.

A lo que sí debes prestar atención es a las buenas fotos. Ayuda que las tome un fotógrafo, pero las fotos caseras también pueden quedar muy bien. Asegúrate de que las fotos se tomen a la luz del día y que la habitación sea fácil de ver. También debe estar ordenada y limpia, para que el comprador potencial se sienta a gusto de inmediato y pueda imaginarse viviendo allí.

Saque fotos de todas las habitaciones e, idealmente, también del plano de la planta para que los compradores puedan hacerse una idea clara de la propiedad. También quedan bien las fotos del jardín o de las características especiales de la casa. Sea honesto en el texto de su exposición. No dé al cliente falsas esperanzas ni exagere, ya que esto sólo le llevará a la decepción en la cita de visita.

El valor del mercado inmobiliario es desconocido para usted

Todos los propietarios de viviendas recuerdan cuánto pagaron por su casa y cuánto costaron las renovaciones, reformas, etc. Sin embargo, a menudo sucede que el valor de la propiedad difiere del precio de compra original, ya que los precios de las propiedades están determinados por la oferta y la demanda.

Por eso, antes de poner su propiedad a la venta, debe conocer su valor. Puede hacer estimar el valor del inmueble por un tasador pero también por un agente inmobiliario y así saber mejor en qué rango puede moverse con el precio. Los pequeños defectos de la casa pueden reducir el valor del inmueble y ser un motivo para que los posibles compradores bajen el precio de compra. Por lo tanto, antes de vender, considere si puede hacer reparar los pequeños defectos de antemano y exigir así un precio de venta más alto. Sin embargo, los tasadores o los agentes inmobiliarios también pueden ayudarle en esta decisión y evaluar si esa inversión merece la pena.

No está preparado para las citas de visualización

Los posibles compradores se enfrentan a la decisión de realizar una gran inversión o no. Así que quieren ir a lo seguro y estar 100% seguros de su decisión. Para que la venta de la casa sea un éxito, debe dar a los posibles compradores la mayor seguridad posible.

Por lo tanto, en una cita de visita, debe estar preparado para muchas preguntas de los compradores y tener una buena respuesta para todas ellas. A menudo se trata del estado de la casa:

1. ¿Qué antigüedad tienen las ventanas/puertas?
2. ¿Cuándo fue la última renovación y remodelación?
3. ¿Qué tipo de aislamiento hay?
4. ¿Cómo de elevados son los costes auxiliares?
5. … y y y

Prepárese para todas estas preguntas e infórmese detalladamente sobre su casa desde el principio. El desconocimiento puede desanimar a los posibles compradores o ser una excusa para bajar el precio. También hay que ser abierto con los tasadores y entender que los compradores sólo quieren ir a lo seguro.

Usted no tiene fluidez en los negocios

Por supuesto, usted, como vendedor, quiere vender su propiedad de la forma más rentable posible. Pero frente a ti hay un comprador que se alegra de registrar un beneficio al final.

Así que no arruine sus posibilidades de comprar una casa por no estar dispuesto a negociar, pero también acomode a su comprador. Sólo hay una cosa que ayuda en las negociaciones y es una buena preparación.

Debes considerar desde el principio lo que puedes pagar y lo que es el mínimo absoluto para ti. También debe presentar buenos argumentos para justificar su precio de venta. Entre ellas se encuentran, por ejemplo, una buena infraestructura, la ubicación de la casa o las ventajas especiales de su propiedad. Un agente inmobiliario con experiencia en la negociación también puede ayudarle a preparar una negociación exitosa o incluso apoyarle in situ.

La terquedad puede estropear muchas cosas y alargar las negociaciones innecesariamente. Acérquense y encuentren un precio que satisfaga a ambas partes.

Jurídico: Notario, registro de la propiedad y contrato de compraventa

Vender una casa es una gran decisión que implica muchos procedimientos legales, contratos y requisitos. Como propietario, debe estar bien informado de antemano sobre lo que le espera en la tienda y a lo que debe prestar atención para salir airoso del trato. Para los desinformados en la materia, hay muchos fundamentos jurídicos a tener en cuenta y, sobre todo, pequeños escollos que conviene evitar a toda costa.

Notario: supervisión del contrato de compraventa

Las tareas de un notario consisten en regular la venta de un inmueble como autoridad legal imparcial, de manera que todas las partes queden satisfechas y se eviten o resuelvan todos los posibles puntos de disputa de principio a fin. El notario redacta una escritura pública (el contrato de compraventa) en la que se resuelven con transparencia y claridad todas las cuestiones jurídicas necesarias.

Además, el notario certifica el contrato de compraventa de inmuebles:

En Alemania, el artículo 311b del Código Civil alemán (BGB) estipula que todos los contratos legales relacionados con terrenos, bienes, fincas e inmuebles requieren una certificación notarial obligatoria.

Otra tarea de los notarios es garantizar la protección del comprador y del vendedor. Para la protección legal del comprador, el notario reserva la propiedad para el comprador en el registro de la propiedad como aviso de prioridad, para que el vendedor no pueda vender la propiedad a otra persona a corto plazo. Para la protección jurídica del vendedor, el notario organiza la transferencia definitiva de la propiedad en el registro de la propiedad tan pronto como el comprador haya pagado efectivamente el precio de compra.

Reclamos exigibles

Además, los notarios garantizan que los créditos sean inmediatamente ejecutables. Esto significa que las reclamaciones estipuladas en los contratos notariales son inmediatamente ejecutables. De este modo, para ejecutar las demandas, ya no es necesario presentar una demanda adicional ante un tribunal, sino que se puede encargar a un agente judicial inmediatamente. Esto ocurre, por ejemplo, si no se paga el precio de compra.

Además, un notario explica todas las cuestiones legales no resueltas en una venta de inmuebles. Debe explicar todas las cuestiones legales y jurídicas a todas las partes contratantes de forma tan completa, comprensible y suficiente que sea posible un registro documental de la voluntad real de ambas partes. Está obligado a hacerlo en virtud de su cargo público.

Los gastos del notario son siempre los mismos, ya que los honorarios notariales están regulados de manera uniforme en toda Alemania en la Ley de Derechos Judiciales y Notariales (Gerichts- und Notarkostengesetz, GnotKG).

En caso de que un notario busque una regulación de costes desviada, ésta es por tanto ineficaz, ya que está prohibida por la ley. Esto se aplica tanto a las reducciones como a los aumentos de costes.

Contrato de compraventa en el sector inmobiliario

¿Cómo puede nacer un contrato de venta? ¿Cuándo existe un contrato de venta? ¿Y qué debe incluir un contrato de venta?

El contrato de compraventa es la base jurídica sobre la que se construye la venta de una vivienda. Según el caso, un contrato de compraventa siempre tiene un aspecto diferente, contiene más o menos normas, en función de lo que hayan acordado las partes.

Un contrato de compraventa es un contrato complejo y extenso que contiene muchas ambigüedades legales y también trampas para algunas personas. La aplicación también puede llevar bastante tiempo.

¿Vender rápidamente? A veces pasan hasta 8 semanas entre la firma del contrato en la notaría y la transferencia de la propiedad en el registro de la propiedad.

Esta disparidad entre la transferencia del precio de compra, el cambio de posesión y, por tanto, de usufructo y gravamen, y el cambio final de propiedad y entrega plantea otras cuestiones jurídicas en la venta de una vivienda, que deben regularse detalladamente en el contrato de compraventa.

Lista de control: 14 puntos del contrato de compraventa

Sólo para preguntar: ¿Qué es lo que debe incluir un contrato de venta?

Los puntos más importantes que deben regularse en todo contrato de compraventa son los siguientes:

1. ¿Qué objeto de compra se vende?
2. ¿Quién vende a quién?
3. ¿Qué se vende con él? (Cocina equipada, propiedad,…)
4. ¿Cómo se vende?
5. ¿Cómo se paga? (Efectivo, transferencia bancaria, …)
6. ¿Cuándo es la fecha de entrega?
7. ¿Cuál es el desglose de los costes auxiliares y de mantenimiento?
8. ¿Cómo se regulan los costes de desarrollo?
9. ¿Existe alguna posibilidad de reclamar la garantía?
10. ¿Cuál es el estado del objeto?
11. ¿Tiene defectos el objeto?
12. ¿Qué permisos están disponibles y cuáles faltan?
13. Asignación de costes
14. Autorización de la notaría

Vender propiedades inmobiliarias: Guía XXL + listas de control

Procedimiento, costes y consejos – todo en un gran artículo gratuito para la propiedad, piso, casa, chalet, edificio de apartamentos. Aprenda a vender una propiedad, paso a paso: vender una propiedad.

¿Conoce ya las 3 fases de la venta de un inmueble?

Las 3 fases de la venta de un inmueble

1. Preparación: Preparar la propiedad y la venta
1. Cronometraje
2. Cita con el agente
3. Documentos
4. Preparar la propiedad
5. Precio de la oferta
6. Exposición
2. Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores
1. Estrategia de marketing
2. Acepta las peticiones
3. Contacto con las partes interesadas
4. Comprobación de crédito
5. Fechas de visualización
6. Charla de ventas
3. Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega
1. Contrato de compra
2. Nombramiento de notario
3. Inscripción en el registro de la propiedad y precio de compra
4. Entrega
5. Facturas para el notario y el agente inmobiliario
6. Pagar impuestos

En esta guía aprenderás todos los pasos paso a paso. Perfecto para quienes venden su primera propiedad.

• Vender la propiedad

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