Calcular préstamos para la construcción adecuados con condiciones superiores a la media

Seguramente ya ha utilizado la calculadora de préstamos online y ha averiguado en qué condiciones podría obtener su préstamo para la construcción. Este cálculo es un primer avance de las opciones que en Lukinski le ofrecemos con una financiación de la construcción a medida. Debido a los bajos tipos de interés actuales, puede financiarse de forma muy favorable y estar seguro de que, con apoyo, encontrará el camino más barato y seguro hacia sus propias cuatro paredes.

Hay varias opciones cuando se trata de préstamos para la construcción.

El préstamo de renta vitalicia es sólo un ejemplo, aunque esta financiación de la construcción es la oferta más utilizada. También puede optar por un préstamo a plazo o, si quiere financiar un condominio, puede hacerlo con un préstamo hipotecario. Su solvencia y el capital que aporta tienen un efecto decisivo sobre el interés deudor y el tipo de interés efectivo del préstamo para la construcción.

Si quieres construir, puede que la financiación sea diferente que si quieres comprar. Díganos sus necesidades personales y proporciónenos una idea de la cantidad de propiedad que desea financiar y el tiempo que desea pagar. Basándonos en las tarifas que usted prevé, determinaremos las mejores condiciones y presentaremos una propuesta que le convenza y le allane el camino hacia su propia casa a un precio favorable.

¿Diferencia con el préstamo clásico?

La financiación de la construcción se diferencia del clásico préstamo al consumo en que los tipos de interés son más favorables y el plazo es más largo. En la financiación, la propiedad sirve de garantía. La deuda se inscribe en el registro de la propiedad. Si las cuotas no pueden ser atendidas a tiempo, el banco tiene derecho a rescindir el préstamo inmobiliario y perseguir la ejecución hipotecaria. En este caso, recupera su dinero o gran parte de él. Gracias a esta garantía depositada, el banco tiene la posibilidad de conceder condiciones más favorables para un préstamo inmobiliario que para un préstamo al consumo concedido sin depósito de garantía.

¡Propina extra! ¿Conoce ya nuestra guía, 9 consejos para la financiación de la construcción? Léalo todo aquí:

• Financiación de la construcción: 9 consejos concretos

Es importante comparar los distintos proveedores

Si desea informarse sobre las posibilidades y los detalles de la financiación de la construcción, los agentes inmobiliarios le ofrecen asesoramiento individual. Si desea vender su propiedad, los agentes inmobiliarios están a su disposición con un paquete de servicios. Los agentes inmobiliarios conocen el mercado y aportan experiencia al trabajo. Usted se beneficia de un apoyo individualizado y de una venta sin estrés de su propiedad.

Un corredor también puede apoyarle en su planificación en el ámbito de la financiación de la construcción.

Financiación individual de la construcción a partir de varios componentes

Muchos compradores de inmuebles recurren a la financiación de la construcción porque el importe no puede pagarse de una sola vez. La financiación de un inmueble debe planificarse con seguridad por adelantado. Aproveche el asesoramiento individual, porque un plan de financiación siempre se adapta a la situación del constructor.

Se apoya en varios pilares. Esto significa que una propiedad no suele financiarse con un solo préstamo. Los componentes de la financiación son una combinación de los fondos propios existentes, un préstamo subvencionado, un contrato de ahorro para la construcción y el clásico préstamo bancario. Es importante comparar los distintos proveedores durante la fase de planificación.

Financiación de la construcción: tipos de interés y su influencia (tipo de préstamo)

La financiación de la construcción se caracteriza por sus largos plazos. Si el tipo de interés es de unos pocos puntos porcentuales después de la coma, puede suponer un ahorro de cuatro dígitos para todo el plazo.

Las cuotas mensuales son más bajas y los pagos de intereses no son tan elevados. También hay que comparar las ofertas del ámbito de los préstamos subvencionados antes de celebrar los contratos. Un contrato de ahorro para la construcción preparado para la asignación puede reducir las cuotas mensuales, al igual que el capital social o la aportación de contribuciones personales. En última instancia, es importante que la financiación de la construcción se establezca de forma que pueda llevarse a cabo durante todo el plazo. Además de comparar las distintas ofertas, el asesoramiento es muy importante.

Gastos imprevistos de construcción y mudanza de su propia casa

La financiación no se completa con el precio de compra del inmueble. Hay que contar con más costes.

En la compra de una vivienda hay que pagar los honorarios del notario y del agente inmobiliario. Como constructor, pagas el seguro y debes esperar pagar los primeros plazos de la nueva casa y el alquiler en paralelo. Antes de mudarse, es posible que tenga que comprar gasóleo de calefacción. Dependiendo del tamaño de los tanques y del precio actual del mercado, esto puede ascender a cuatro cifras. También hay que tener en cuenta el coste de la mudanza en la financiación. Esto es especialmente cierto si se traslada a otra ciudad y no puede organizar la mudanza usted mismo.

La financiación también puede incluir componentes que no están directamente relacionados con la construcción de la casa. Resulta ventajoso si aporta capital propio y puede liquidar una inversión en efectivo o un depósito para reducir el coste del préstamo. La comparación de las ofertas del mercado le aportará un ahorro adicional en el coste de su financiación de la construcción.

Calculadora: Planificación exacta de la financiación de la construcción

Las calculadoras son necesarias en relación con la financiación de la construcción para poder determinar con precisión los costes de la compra o la renovación de una propiedad. También se utiliza una calculadora para determinar el coste del préstamo.

Costes de los empréstitos: intereses y cuotas de amortización

Los costes del préstamo consisten en los intereses y la parte de reembolso del importe actual del préstamo. El interés juega aquí un papel importante. Dado que el plazo de un préstamo inmobiliario suele ser de diez años, el pago de los intereses se reparte a lo largo de un largo periodo de tiempo. Si la oferta de un banco es sólo medio punto porcentual más barata en su tipo de interés, ya puedes ahorrar varios cientos de euros al año. Esto también se debe a las elevadas sumas de los préstamos, que en la mayoría de los casos de financiación de la construcción ascienden a una suma de seis cifras. Antes de pedir un préstamo, es importante el asesoramiento individual.

La financiación de la construcción suele constar de varios pilares y no de un solo préstamo. El contrato de ahorro para la construcción, los fondos propios y los préstamos para el desarrollo son anteriores al clásico préstamo bancario. La razón es que estas formas de financiación son bastante más baratas que el préstamo bancario en cuanto a sus costes. La calculadora le ayuda a dividir la financiación en diferentes elementos y así determinar los costes con certeza.

Calculadora online gratuita para casas y pisos

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• Calculadora online: Inmobiliaria

Lea más sobre los temas individuales aquí:

• Calculadora de presupuesto
• Calculadora de presupuesto
• Calculadora de costes de compra incidental
• Calculadora de alquileres
• Calculadora de reembolso
• Calculadora de intereses

Nos gustaría señalar que los tipos de interés más bajos no proporcionan por sí solos ninguna información sobre un préstamo para la construcción realmente bueno que se ajuste a sus necesidades. Sólo si todas las condiciones se ajustan a sus necesidades, la flexibilidad de las condiciones marco y el plazo de amortización son correctos en función del importe de la cuota que haya elegido, podrá elegir el mejor préstamo para la construcción.

Espacio útil, espacio habitable y espacio de suelo: ¿cuál es la diferencia?

Empecemos de forma muy sencilla. Encontrará estos valores en las exposiciones, en los anuncios, en cada búsqueda de propiedades. Por eso es importante conocer la diferencia.

3 A menudo te encontrarás con superficies:

1. Espacio en el suelo
2. Área útil
3. Espacio vital

El orden ha sido elegido especialmente para este fin. Porque como se puede ver aquí, se pasa de la 1) superficie de suelo a la 2) superficie útil a la 3) superficie habitable final.

¡Tip! Al final del artículo también encontrará una infografía adicional para aclarar las cosas

Como todavía existe una «fórmula» sencilla de cálculo en Internet, aquí se explica de forma bastante sencilla.

Simplemente expresado como una «fórmula»:

• Superficie de suelo = superficie útil + superficie de circulación (como la escalera) + superficie funcional (como la sala de calderas)
• Superficie útil = Superficie utilizable (superficie habitable – sótano – ático – …)
• Espacio vital = sala de estar (sala de estar + dormitorio + …)

Calcular paso a paso

Veamos de nuevo el proceso paso a paso:

Superficie básica: Paso 1 + definición

Esto significa que la 1) superficie del suelo incluye toda la superficie útil, así como los pasillos y las escaleras (zona de circulación), y la sala de basuras o de calefacción (zona funcional).

Esto incluye todas las áreas del piso:

• Espacio vital
• Áticos, sótanos, garajes y balcones
• Escalera, pasillos, … (llamada zona de tráfico)
• Cuarto de la basura, cuarto de la caldera, … (llamada área funcional)

Esto no incluye:

• Tierra

Calcula:

Superficie de suelo = superficie útil + superficie de circulación (como la escalera) + superficie funcional (como la sala de calderas)

Infografía:

Ejemplo: Todas las zonas edificadas, las zonas cubiertas y los pisos superiores.

Área útil: Paso 2 + definición

Después de la superficie, hay que tener en cuenta el 2) espacio útil, es decir, lo que realmente se puede utilizar en la casa o el edificio de apartamentos (para los condominios).

Entre ellas se encuentran, por ejemplo:

• Ático
• Bodega
• Garajes
• Trasteros (fuera de la vivienda)
• Balcones

Esto ya no incluye:

• Escalera, pasillos, … (llamada zona de tráfico)
• Cuarto de la basura, cuarto de la caldera, … (llamada área funcional)

Calcula:

Superficie útil = Superficie utilizable (espacio habitable, sótano, ático, …)

Infografía:

Ejemplo: La escalera forma parte de la superficie útil.

Espacio vital: Paso 3 + definición

Sólo entonces se llega al 3) espacio vital. La superficie habitable indica entonces el espacio realmente habitable del inmueble.

Normalmente sólo incluye:

• Habitaciones (dormitorio, cocina, baño, sala de estar, etc.)
• Los balcones, las logias, las terrazas y los tejados ajardinados se contabilizan al 25% y, como máximo, al 50% (art. 4 de la WoFlV).

Calcula:

Espacio vital = sala de estar (sala de estar + dormitorio + …)

Ahora ya sabes la diferencia.

Infografía:

Ejemplo: Sala de estar de un condominio.

Resumen: Términos técnicos en forma de infografía

Una vez más, resumidos rápidamente, los ámbitos, simplificados con infografía.

1. Superficie total (uso + tráfico + función)
   1. Zona de tránsito (escaleras, pasillos de la casa)
   2. Área funcional (sala de calderas, sala de residuos, etc.)
2. Área utilizable (todo excepto el área de tráfico / área funcional)
3. Espacio habitable (espacio utilizable que no está ocupado, ejemplo: sótano)

Superficie total / superficie de la casa

Uso + tráfico + función dan como resultado la superficie total.

Espacio utilizable en la casa

Todo, excepto el área de tráfico / área funcional, resulta en el área utilizable.

Espacio vital en la casa

El espacio utilizable que no está ocupado, por ejemplo: el sótano, se denomina espacio habitable.

Macro, Meso y Micro: Definición

Además de diferenciar entre localización A, B y C, el segundo paso para determinar la localización es diferenciar entre macro, meso y micro localización. La macro-localización define la ciudad del inmueble, la meso-localización se refiere al barrio y la micro-localización al entorno inmediato. Para describir la meso y micro localización de un objeto, primero debemos definir la macro localización.

Este es el resumen:

• Macro localización (en qué lugar de Alemania)
• Meso-localización (Qué distrito)
• Microlocalización (Ubicación exacta)

Veamos con más detalle los diferentes tipos de situación.

Macro localización: localización A, B y C

La macro localización depende de su objetivo personal y de su estrategia individual. ¿Quiere invertir en un inmueble como inversión de capital? ¿Se trata de una rentabilidad o de una inversión? Para las propiedades de inversión, siempre recomendamos las ubicaciones A, es decir, áreas metropolitanas como Berlín, Hamburgo y Múnich. Para las propiedades de rendimiento, es mejor buscar en buenas ubicaciones B y C, ya que el rendimiento de los alquileres es alto aquí en comparación con el precio de compra. Por supuesto, sus preferencias individuales también son primordiales.

Las diferentes macrolocalizaciones resumidas:

• Ubicación A (metrópolis)
• Ubicación B (gran ciudad / ciudad con desarrollo positivo)
• Ubicación C (pueblo / ciudad pequeña con desarrollo estancado)

Por tanto, la macrolocalización se refiere a la pregunta: ¿en qué lugar de Alemania se encuentra el inmueble?

Meso-localización: infraestructura, conexiones & co.

¿Ya se ha decidido por una ciudad o un lugar? ¡Muy bien! Entonces, ahora tenemos que responder a la pregunta:

¿A qué parte de la ciudad quieres ir?

Las grandes ciudades, en particular, ofrecen una gran variedad de atractivos distritos, todos ellos diferentes en cuanto a su carácter y encanto. ¿Qué grado de conexión tiene el distrito? ¿Es fácil llegar en transporte público? ¿Es seguro el barrio? ¿Son largas las distancias a la escuela y/o al trabajo? Así que piense en su situación vital, en sus planes futuros y en sus necesidades con antelación.

Así que esto es lo que definitivamente debe tener en cuenta para la capa meso:

• Infraestructura
• Seguridad
• Proximidad al trabajo y a la escuela
• Conexión con los demás distritos
• Influencias ambientales

Sobre todo en el caso de la meso localización: ¿En qué distrito/barrio se encuentra el inmueble?

Microlocalización: factor de bienestar garantizado

Finalmente, el último paso es determinar la micro-localización. Se trata del entorno inmediato de su propiedad. ¿Está directamente en la calle o cerca de una vía férrea? ¿Es tranquilo, sobre todo por la noche, o el ruido de la calle le quita el sueño? ¿Dónde está el mercado comercial más cercano? En cuanto sale por la puerta de su casa, ¿se siente cómodo y seguro?

En esto y en mucho más se centra la evaluación de la microlocalización:

• Nivel de ruido
• Aparcamiento
• Instalaciones comerciales
• Limpieza

La micro-ubicación de la casa:

Conclusión: la preferencia personal y el objetivo se deciden

Así que antes de empezar a buscar una propiedad, piense en los criterios que son importantes para usted. Fíjese en los diferentes distritos y también en la calle en la que se encuentra el inmueble. Al fin y al cabo, debe sentirse cómodo y seguro aquí y no sufrir una pérdida de valor al revender.

Si quiere saber aún más sobre la macro, meso y micro localización, consulte mi nuevo sitio para compradores, Immobilien-Erfahrung.de:

• Explicación de la situación macro, meso y micro – (externo)

Venta de terreno: Conozca la venta

¿Ha comprobado ya si puede vender su plaza de aparcamiento? Aquí puede aprender la diferencia entre propiedad especial y derecho de uso especial.

Si conoce la diferencia, desplácese directamente a la venta: Procedimiento

Condominio y derecho especial de uso: Importancia

La diferencia entre el derecho de condominio y el derecho de uso especial tiene un gran efecto en la venta – aprenda por qué aquí.

Resumamos la «propiedad especial» y el «derecho especial de uso» de forma muy sencilla. En términos de alquiler, no hay diferencia. Pero sí marca la diferencia a la hora de vender.

Las plazas de aparcamiento individuales suelen ser de propiedad común.

Por lo tanto, antes de vender, debe comprobar si se le permite alquilar su plaza de aparcamiento como 1) usuario autorizado o 2) como propietario especial, alquilarla o también venderla (simplemente, sin el consentimiento de los demás propietarios).

Aquí se aprende cuando se da el caso (1, 2).

¡Explicado rápidamente! ¿Cuándo se aplica qué?

Legalmente (según la Ley de Propiedad Horizontal [WEG]), la diferencia radica en la cuestión de a) sobre el suelo [derecho especial de uso] o b) bajo el suelo [propiedad especial]. Hay excepciones en el caso de los espacios «cerrados», por lo que los garajes sobre el suelo también pueden ser bienes separados.

¿Cuándo está permitida la venta de su parcela y cuándo no?

Derecho de uso especial explicado rápidamente

En el caso del derecho especial de uso, no se permite la venta por separado de la plaza de aparcamiento, al menos no sin el consentimiento de todos los propietarios en la junta de propietarios. El alquiler en sí queda a su entera discreción. Para la venta se necesita, como se ha dicho, el consentimiento de los demás.

Derecho de uso especial:

• Alquilar fácilmente es posible
• Venta sólo con el consentimiento de todos los propietarios

El condominio explicado rápidamente

En el caso de la propiedad especial, se crea una hoja de registro de la propiedad independiente para la plaza de aparcamiento. Esto significa que la reventa a terceros es posible sin ningún problema.

Condominio:

• Posibilidad de alquiler y venta a terceros

Regulado en la declaración de partición / acuerdo de partición

¿Cuándo se trata de un derecho especial de uso y cuándo de una propiedad horizontal?

La respuesta para una propiedad específica puede encontrarse en la declaración de partición o en el acuerdo de partición. Aquí, la junta de propietarios ha regulado si se trata de 1) una propiedad especial o si «sólo» se tiene un 2) derecho de uso especial sobre la plaza de aparcamiento.

Cuando, que caso (en general) existe, se regula por la Ley de Condominio (WEG). La primera y decisiva diferencia resulta de la pregunta, es su espacio de estacionamiento:

1. Por encima del suelo (aparcamiento)
2. O en un aparcamiento subterráneo

Plazas de aparcamiento en superficie (parking):

Plaza de aparcamientosubterránea (parking subterráneo):

Excepción de los espacios cerrados por encima del suelo (garajes), de los que hablaremos más adelante:

Derecho especial de uso de la plaza de aparcamiento

El derecho especial de uso, por otro lado, significa que usted, como propietario, puede utilizar solo determinadas partes de la propiedad común. Por lo tanto, en el caso de un derecho de uso especial, no se permite la venta por separado de la plaza de aparcamiento sin el consentimiento de todos los propietarios en la junta de propietarios.

Se llama derecho especial de uso:

• Derecho de uso exclusivo
• No se puede vender sin el consentimiento de la comunidad de propietarios

Fuente: WEG §5

Propiedad de la plaza de aparcamiento

Como ya se sabe, en el caso de la propiedad horizontal, se crea una hoja de registro de la propiedad independiente para la plaza de aparcamiento, de modo que es posible la reventa.

Según la Ley de Propiedad Horizontal (WEG), la propiedad especial equivale en gran medida a la propiedad plena. También es importante, sobre todo en el caso de las plazas de aparcamiento en superficie, que, según el apartado 2 del artículo 3 de la WEG, la propiedad especial sólo es posible para las plazas cerradas. Esto también supone una gran diferencia en la pregunta: ¿Se puede vender la plaza de aparcamiento o no?

se llama propiedad especial:

• Habitaciones aisladas, según WEG
• Posibilidad de reventa sin voto

Fuente: WEG §3 (Ley de Propiedad Horizontal y Derechos de Residencia Permanente [Wohnungseigentumsgesetz]).

¿Propiedad de un condominio? En superficie / subterráneo (aparcamiento subterráneo)

Por lo tanto, ¿qué tipo de plaza de aparcamiento puede ser objeto de propiedad horizontal?

• Plaza de aparcamiento en el garaje subterráneo = Sí

Las plazas de aparcamiento subterráneas individuales son susceptibles de propiedad separada. A este respecto, el artículo 3 de la WEG establece que «las plazas de aparcamiento de los garajes se consideran espacios cerrados si sus áreas son visibles mediante marcas permanentes».

Las plazas de aparcamiento en superficie no pueden ser objeto de condominio.

• Aparcamiento en superficie = No

Excepción: Sobre el suelo y cerrado

La excepción en este caso es, según el apartado 2 del artículo 3 de la WEG, los «espacios cerrados», como los garajes y las instalaciones de los mismos.

La regulación se determina en la declaración de división, el reglamento de la comunidad o el acuerdo. Si falta esto, todos los propietarios inscritos en el registro de la propiedad deben aceptar la propiedad especial (o el derecho especial de uso).

Paso a paso: Lista de control de ventas

Si va a vender su primer terreno, no tiene que alejarse del típico proceso de venta de propiedades. Los parámetros son fundamentalmente los mismos, especialmente si sus compradores son inversores de capital (alquiler). Todo empieza con el momento, lo que también le lleva directamente a la segunda pregunta, ¿vender con o sin agente inmobiliario?

Tanto si se trata de un aparcamiento como de un condominio, el principio es siempre el mismo cuando se vende una propiedad. Tiene que tomar la decisión final de vender, necesita los documentos adecuados, necesita que un professional valore su propiedad (plaza de aparcamiento). Y para que esté bien preparado para su primera venta de aparcamiento, aquí tiene una guía completa en 18 pasos.

Aprenda todo lo que necesita saber en 18 pasos.

Preparación: Preparar la propiedad y la venta

• Planificación financiera y calendario de venta
• Contratar a un agente inmobiliario
• Registros y documentos
• Aumentar el valor de la propiedad
• Determinar el precio de la oferta
• Crear una exposición

Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores

• Propiedad del mercado
• Contacto con posibles compradores
• Filtrar y seleccionar a los posibles compradores
• Comprobación de crédito
• Fechas de visualización
• Charla de ventas y negociación del precio de compra

Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega

• Redactar el contrato de compraventa ante notario
• Nombramiento de notario
• Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
• Entrega de la propiedad
• Gastos de notario y comisión de agente
• Pagar impuestos

Lanzamientos: Estadísticas

Especialmente en Berlín, Düsseldorf, Fráncfort, Hamburgo, Colonia, Múnich, Stuttgart y otras ciudades con tendencias estables y al alza en diversos ámbitos (población, demografía, economía, etc.), las plazas de aparcamiento tienen una gran demanda. Ya lo sabía: a pesar del «debate climático», la venta de vehículos en este país aumenta cada año.

Sólo el año pasado se matricularon 2,92 millones de turismos nuevos (fuente: KBA). Según la KBA, el parque automovilístico de Alemania aumentó en 1,1 millones de vehículos en comparación con el año anterior, hasta alcanzar los 66,9 millones de vehículos matriculados en Alemania, lo que supone un aumento del 1,6%.

66,9 millones de vehículos matriculados en Alemania

No se preocupe, ¡se le venderá su plaza de aparcamiento! La única pregunta es: ¿Cuánto vale su plaza de aparcamiento/garaje?

Aquí también hay cifras sobre la venta de turismos:

Un vistazo a la hipoteca

• Definición: préstamo con intereses sobre bienes inmuebles
• Explicado de forma sencilla: la propiedad se pignora para un préstamo
• Diferencia con la carga del suelo: la hipoteca está vinculada a la devolución del préstamo
• Interés: entre el 1-2%.

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