Empresa inmobiliaria: Empezar un negocio

¿Quiere comprar y alquilar su primera vivienda? ¿Ha heredado una propiedad y quiere dedicarse a la gestión y administración de inmuebles y otras áreas relacionadas, o incluso quiere convertirse en inversor inmobiliario? Entonces la gran pregunta es: ¿qué empresa es la adecuada? ¿Cuál es el primer paso?

Básicamente, tiene muchas posibilidades y opciones diferentes para establecer su negocio en el futuro. A grandes rasgos, todo comienza con una empresa individual y pasa por modelos individuales y de cooperación como la OHG y la UG hasta llegar a la GmbH.

Para ofrecerte una primera visión general, he redactado esta guía sobre los diferentes tipos de empresas para ti. Aquí conocerá las diferentes opciones que tiene como fundador en Alemania. Definiciones, consejos para crear una empresa, ventajas, desventajas, así como impuestos. Todo lo que necesita para tener una buena base para la toma de decisiones.

Factores: Tipo de propiedad, alquiler, estructura

Existe el tipo de empresa adecuado para cada tipo de propiedad (condominio, edificio de apartamentos o propiedad que necesita renovación), para el tipo de alquiler y la estructura, en función de sus propias necesidades personales. Si más adelante tiene varios inmuebles en su cartera, también elegirá diferentes tipos de empresa para cada uno de ellos.

Si se enfrenta a la pregunta por primera vez: ¿Qué empresa debo crear? A continuación, un resumen de todos los tipos de empresas

Cuanto más grande sea la empresa, más tareas y recursos habrá que delegar.

Empecemos por el empresario individual y el propietario único:

Comerciante individual / empresario individual

Empresario individual (UE) – El empresario individual es una forma jurídica alemana que, como su nombre indica, es fundada y dirigida por una sola persona. Esto incluye a los autónomos, los pequeños comerciantes y los comerciantes registrados. ¿Le gustaría convertirse en autónomo y aprender más sobre el tema de las «formas de derecho empresarial y la industria inmobiliaria»? Entonces ha llegado al lugar adecuado. A continuación, aprenderá todo lo que necesita saber sobre la creación de una empresa individual. ¿Cómo se convierte en empresario individual? ¿Cuáles son las diferencias entre autónomos, pequeños comerciantes y comerciantes registrados? ¿Cuáles son las ventajas? ¿Cuáles son las desventajas?

• Empresa unipersonal

Comerciante registrado (e.K.)

Eingetragener Kaufmann (e. Kfm.) / Eingetragene Kauffrau (e. Kfr.) / Comerciantes registrados (e. K.) – Los comerciantes registrados encarnan una variante de la forma jurídica alemana basada en la forma jurídica empresarial de la empresa individual (UE). Se trata, por tanto, de una empresa fundada y gestionada por una sola persona y que también está obligada a inscribirse en el registro mercantil, de ahí su nombre.

• Empresario registrado / mujer de negocios registrada (e. K.)

Asociación civil (GbR)

La sociedad civil es una forma jurídica alemana que fundan dos o más personas por un periodo de tiempo determinado para llevar a cabo juntos un determinado negocio o alcanzar un objetivo común. Por lo tanto, siempre está vinculado a un propósito y suele existir sólo mientras la empresa conjunta no se haya completado. Como su nombre indica, está sujeta al derecho civil y, por tanto, se suele denominar asociación BGB. ¿Le gustaría unirse a otras personas y aprender más sobre el tema «formas de derecho empresarial y la industria inmobiliaria» por adelantado? Aquí encontrará todo lo que necesita saber sobre la creación de un GbR.

• Asociación civil (GbR)

Sociedad General (OHG)

La sociedad colectiva es una forma jurídica alemana fundada por dos o más personas y dirigida por al menos un socio. Como su nombre indica, está orientada principalmente al comercio y, por tanto, está sujeta al Código de Comercio alemán (HGB) en sentido jurídico. ¿Le gustaría unirse a otras personas y aprender más sobre el tema «formas de derecho empresarial y la industria inmobiliaria» por adelantado? Empecemos, paso a paso, por la OHG.

• Sociedad General (OHG)

Sociedad Limitada (KG)

La sociedad limitada es una forma jurídica alemana fundada por dos o más personas y gestionada por al menos un socio. La principal característica de esta forma jurídica empresarial es la división del riesgo de responsabilidad: al menos un socio tiene responsabilidad ilimitada y al menos un socio tiene responsabilidad empresarial exclusiva con su aportación.

• Sociedad Limitada (KG)

Empresa emprendedora (UG)

Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt) – La Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) es una variante de forma jurídica alemana basada en la forma jurídica de la Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Se la considera la hermana pequeña de la GmbH y por ello se la suele apodar la «mini-GmbH». En principio, sólo hay pequeñas diferencias entre la UG (haftungsbeschränkt) y la GmbH desde el punto de vista jurídico.

• Empresa emprendedora (UG)

Sociedad de responsabilidad limitada (GmbH)

GmbH, GmbH & Co KG, GmbH & Co OHG – La sociedad de responsabilidad limitada es una forma jurídica alemana fundada por al menos una persona y dirigida por al menos un socio. Como su nombre indica, esta forma jurídica de empresa se caracteriza por la limitación de la responsabilidad de su(s) accionista(s). Todo lo que necesita saber sobre los impuestos y el comercio inmobiliario.

• GmbH: Sociedad de responsabilidad limitada

Real Estate GmbH / Asset Management GmbH – Especial

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – En este artículo aprenderá lo básico sobre las empresas inmobiliarias. ¿A quién se le ocurre constituir una sociedad de responsabilidad limitada al comprar una casa o un condominio? Hay que reconocer que esto no tiene sentido en el caso de la vivienda en propiedad, pero sí en el del alquiler.

• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH

Este es un caso especial: GmbH & Co KG, GmbH & Co OHG, Kein-Personen-GmbH, Ein-Personen-GmbH, Zwei-Personen-GmbH y los órganos de una GmbH.

GmbH & Co KG

GmbH & Co KG – La GmbH & Co KG es una forma jurídica alemana que combina la forma jurídica corporativa de la sociedad limitada (KG) con una sociedad de responsabilidad limitada (GmbH). De este modo, las mayores ventajas de ambas formas jurídicas -la separación entre el socio colectivo y el proveedor de capital típica de la KG más la limitación de la responsabilidad de la GmbH- se entremezclan y permiten una nueva e innovadora forma de organización para las empresas de nueva creación.

• GmbH & Co KG

GmbH & Co OHG

GmbH & Co OHG – La GmbH & Co OHG es una forma jurídica alemana que combina la forma jurídica de la sociedad colectiva (OHG) con una sociedad de responsabilidad limitada (GmbH). De este modo, las mayores ventajas de ambas formas jurídicas -la sencilla constitución típica de la OHG, así como la igualdad de todos los accionistas y la limitación de la responsabilidad de la GmbH- se entremezclan y permiten una nueva e innovadora forma de organización para las empresas de nueva creación.

• GmbH & Co OHG

Kein-Personen-GmbH

No-Person GmbH – ¡El modelo de una GmbH sin accionistas! Si se nombran nuevos accionistas o se abandonan los existentes, el modelo de GmbH que se ha elegido puede cambiar fácilmente. Tanto si se trata de una empresa unipersonal, como de una GmbH bipersonal o incluso de una empresa que funciona sin ningún accionista… En cualquier caso, hay características especiales que debe conocer, ya que se apartan de la norma de la sociedad de responsabilidad limitada convencional.

• Kein-Personen-GmbH

Unipersonal

GmbH unipersonal – ¡El modelo de GmbH para fundadores en solitario! Si se nombran nuevos accionistas o se abandonan los existentes, el modelo de GmbH que se ha elegido puede cambiar fácilmente.

• Unipersonal

GmbH para dos personas

GmbH para dos personas – ¡El modelo de GmbH para fundar dúos! Si se nombran nuevos socios o se abandonan los existentes, el modelo de GmbH que se ha elegido puede cambiar fácilmente.

• GmbH para dos personas

Órganos de una GmbH

Una sociedad de responsabilidad limitada se compone de varios órganos. Los consejeros delegados se ocupan de los negocios cotidianos y de otros asuntos de la empresa y representan a su empresa de cara al exterior de acuerdo con la GmbHG. El Consejo de Supervisión está obligado por ley a superar un determinado número de empleados y actúa como órgano de control de la empresa nombrando y asesorando a la dirección, pero también vigilando y, en caso de duda, destituyéndola. Alternativamente, su establecimiento también puede determinarse en el marco de los estatutos. La junta de accionistas actúa como órgano de decisión de la GmbH.

• Órganos de una GmbH

Sociedad anónima (AG)

Aktiengesellschaft (AG) – La sociedad anónima es una forma jurídica alemana fundada por al menos una persona y organizada por diferentes organismos. En lugar de un director general, la empresa es gestionada por un consejo de administración formado por al menos una persona. Como su nombre indica, esta forma jurídica de la empresa es principalmente para el comercio de acciones.

• Sociedad anónima (AG)

Además, el caso especial del fondo de inversión inmobiliaria (REIT-AG).

Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)

Sociedad anónima inmobiliaria / REIT-AG – ¿No le parece mal la idea de una sociedad anónima y ahora se pregunta cómo puede combinar su sociedad de capital con el sector inmobiliario? Una empresa inmobiliaria es una compañía que sirve para financiar, desarrollar, realizar, arrendar o comercializar bienes inmuebles, desde una sola propiedad hasta una cartera inmobiliaria de tres o más dígitos. La gestión de los bienes inmuebles o de los bienes inmuebles de terceros en nombre de terceros también puede ser gestionada por una empresa inmobiliaria.

• Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)

Tipos de acciones

Tipos de acciones – Una sociedad anónima, como su nombre indica, se ocupa del comercio de acciones. Seguro que has oído que las acciones pueden subir y bajar. Quizá también conozca a alguien que haya invertido su patrimonio en acciones. Pero, ¿qué es exactamente una acción? En pocas palabras, una acción es un documento que determina su derecho al capital social de una sociedad anónima y le garantiza una participación fija en los beneficios. En este contexto, a menudo se habla de «titularizar un crédito».

• Tipos de acciones

AG en detalle: Consejo de Administración y Consejo de Supervisión

El consejo de administración de una sociedad anónima se ocupa de los negocios cotidianos y otros asuntos de la empresa y representa a la sociedad anónima de cara al exterior.

• Consejo de administración de una AG

El Consejo de Supervisión es un órgano de autocontrol prescrito por la ley que nombra, controla y, en caso de duda, destituye a los miembros individuales del Consejo de Administración. Además, es responsable de la presentación por escrito de los estados financieros anuales, así como de los informes empresariales.

• Consejo de Supervisión de una AG

Junta General de Accionistas

La junta general actúa como órgano de decisión de la sociedad anónima.

• Junta General de Accionistas

Limitación de la responsabilidad de los organismos de la AG

Limitación de la responsabilidad de los órganos ejecutivos de la AG – En caso de siniestro, la sociedad anónima, como persona jurídica de derecho privado, está sujeta, en cierta medida, a una limitación de la responsabilidad, ya que ésta -salvo raras excepciones- grava exclusivamente el patrimonio empresarial de la sociedad. Por lo tanto, en la relación externa, sólo el capital social es responsable de las pérdidas. Sin embargo, en la relación interna, la exigencia de responsabilidad puede variar en función del órgano de gobierno de la AG.

• Limitación de la responsabilidad de los organismos de la AG

Societas Europaea (SE)

Societas Europaea (SE) – La Societas Europaea es una forma jurídica que se introdujo en relación con los esfuerzos de armonización a nivel europeo. Por lo tanto, en alemán también se utilizan los términos «Europäische Gesellschaft» o «Europäische Aktiengesellschaft» y Europa AG. Los rasgos característicos de una Societas Europaea son, sobre todo, la simplificación de las actividades empresariales transfronterizas en los Estados miembros de la UE y en los países del EEE gracias a unas bases jurídicas en gran medida uniformes y al marco de la política de personal en lo que respecta a los derechos de codeterminación de los trabajadores de la empresa.

• Societas Europaea (SE)

Fundación / Fundación familiar

Ahorrar impuestos con los inmuebles – En este artículo especial, profundizaré en el tema de las fundaciones, las fundaciones familiares, la compra de inmuebles, los impuestos y la optimización fiscal. Crear una fundación, o más concretamente una fundación familiar, tiene muchas ventajas para usted. Desde la exención de impuestos sobre las ganancias de capital tras el impuesto sobre la especulación hasta la baja tributación del 15% de los ingresos por alquiler. En este artículo aprenderás cómo funciona, cómo puedes crear una fundación y cómo tus nietos seguirán beneficiándose de ella.

• Fundación familiar

Fundar una empresa: Procedimiento, costes, requisitos, formularios legales – Lista de control en 7 pasos

¿Quiere crear su primera empresa? Requisitos para usted como fundador, capital social, acuerdos de accionistas, costes de fundación, formularios legales y listas de comprobación. Parece complicado para los principiantes, pero en realidad es bastante sencillo. El proceso de creación de una empresa suele ser relativamente igual. Aquí le resumo el proceso en sencillos pasos. Aprenda a crear su propia empresa. Después de la gran guía sobre todas las formas jurídicas y los tipos de empresas, hoy nos ocupamos en detalle de la creación de una empresa (inmobiliaria) para principiantes.

• Fundar una empresa

Formación de empresas en 7 pasos: lista de comprobación

En el artículo encontrará la fundación de una empresa explicada en 7 sencillos pasos. Esto le dará una visión general rápida.

Lista de comprobación para crear una empresa en 7 pasos:

1. Tipo de negocio: ¿Qué debo empezar?
2. Capital social: importe y formas societarias
3. Acciones de la empresa: ¿Quién aporta/consigue qué?
4. Acuerdo de accionistas: preparar la fundación y el negocio
5. Notario: Concertar una cita para la fundación
6. Cuenta comercial: Operaciones financieras de base
7. Registro mercantil, comercio, oficina de impuestos e IHK

Al crear una empresa, se pasa de la teoría a la práctica, por así decirlo. En primer lugar, por supuesto, debe decidir el tipo y la estructura de su empresa. El primer paso es muy básico: tiene que elegir la empresa adecuada para su construcción (personal). ¿Qué factores influyen en la elección? Los factores que influyen en la elección de la empresa son: Capital social, número de fundadores o socios, criterios de responsabilidad, pero también impuestos. Conozca más sobre la creación de una empresa en 7 pasos aquí:

• Crear una empresa (inmobiliaria)

Comprar su primera propiedad: Cómo empezar

La primera propiedad es su verdadero «capital inicial». Una buena ubicación es la mayor ventaja cuando se trata de rendimientos.

Por lo tanto, si quiere iniciar su negocio, necesita un buen inmueble que le dé una sólida rentabilidad, lo que a su vez le permitirá realizar nuevas inversiones. Para ello, hay que conocer el proceso de selección y compra: ¿cómo se encuentran buenas propiedades y cómo se compran?

Ubicación, valoración y apreciación

Hay mundos entre un condominio en Dortmund y un inmueble de lujo en Hamburgo. Un edificio de apartamentos en Braunschweig es más fácil de conseguir que una villa en Berlín-Grunewald. Al mismo tiempo, el edificio de apartamentos (como tipo de propiedad en sí) es mucho más difícil de conseguir que el condominio en sí. Así que no es sólo una cuestión de reparto, sino también de tipo de propiedad, es decir, tipo de casa y tipo de piso. Luego está el tiempo, ¿tiene que comprar algo «inmediatamente» o tiene tiempo para investigar y comparar?

Sus 3 factores clave en la compra:

1. Ubicación
2. Tipo de propiedad / propiedad
3. Tiempo

Todo esto y más debe tenerse en cuenta en la valoración de la propiedad y esto requiere, dependiendo del tipo de propiedad, la ubicación, la demanda y la oferta en el lugar y también el deseo de comprar. ¿Quiere comprar el inmueble para su cartera o quiere vivir en él y venderlo o alquilarlo más tarde, al cabo de dos, tres o cuatro años? Aquí es donde entra de nuevo el juego final de la revalorización, especialmente de las propiedades en lugares muy codiciados como Berlín, Hamburgo o Düsseldorf.

Después de la perspectiva macro, la perspectiva micro

Después de la perspectiva macro viene la perspectiva micro. ¿Qué características ofrece el inmueble? ¿Y qué gastos de construcción se produjeron? ¿Cómo afecta todo esto a la propiedad, a la parcela y a la futura rentabilidad del alquiler? Desde el garaje de la casa moderna hasta la zona de spa de la villa de lujo, todos los factores influyen en la valoración de la propiedad.

Después de encontrar la propiedad adecuada, es el momento de la valoración de la misma. La valoración de casas y pisos es muy difícil, especialmente para los principiantes y los recién llegados. Los hechos son, por ejemplo:

• Costes de construcción del objeto
• Valor del terreno
• Aumento del valor
• Demanda y oferta (in situ)

Valora y compra: Más consejos

Conozca más sobre la compra de bienes inmuebles aquí:

• Comprar bienes inmuebles
• Valorar una propiedad

Aquí encontrará más consejos específicos para los distintos tipos de casas y pisos:

• Comprar piso
• Comprar una casa
• Comprar un apartamento
• Comprar un chalet
• Compra de terrenos

Impuesto sobre la renta (ESt) – Impuesto sobre las personas físicas

El impuesto sobre la renta – ESt para abreviar – suele gravar los ingresos de las personas físicas, en función de su capacidad de pago. Por ingresos se entiende la suma de todas las rentas del trabajo en el sentido de la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG) menos la suma de todas las deducciones pertinentes en virtud de la legislación fiscal, como por ejemplo las desgravaciones. Los sujetos pasivos se dividen en autónomos, que generalmente tienen que pagar ellos mismos el impuesto sobre la renta, y asalariados, cuyo impuesto sobre la renta es retenido por su empleador en forma de impuesto sobre el salario y pagado a la Agencia Tributaria en su nombre.

Otros impuestos para las empresas:

• Impuesto de sociedades (KSt)
• Impuesto sobre las ganancias de capital (KapESt)
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
• Impuesto sobre el comercio (GewSt)

Si quiere saber más sobre los impuestos de las empresas inmobiliarias, puede obtener más información aquí:

• Ahorrar impuestos sobre los bienes inmuebles

El impuesto sobre la renta en detalle: recaudación, exacción y obligación tributaria

Como impuesto conjunto, estos ingresos fiscales se reparten entre el gobierno federal, los Länder y los municipios. Los ayuntamientos reciben el tipo aplicable según la ley federal – actualmente el 15% del impuesto sobre los salarios y del impuesto sobre la renta – mientras que el importe restante va a parar al gobierno federal y a los Länder a partes iguales. En general, todas las personas físicas están sujetas al impuesto sobre la renta y deben tributar por sus ingresos derivados de la actividad por cuenta propia y ajena. Los principios básicos de la ley del impuesto sobre la renta son los siguientes:

• Principio de red
• Principio de periodicidad
• Principio de renta mundial
• Principio de los tipos impositivos graduales
• Imposición en función de la capacidad de pago

Las personas físicas residentes en Alemania están sujetas a una imposición ilimitada; las personas físicas residentes en el extranjero que obtienen ingresos en Alemania están sujetas a una imposición limitada.

Subsidio para personas con bajos ingresos y gastos empresariales deducibles

Las personas físicas con bajos ingresos pueden utilizar un subsidio para sí mismas hasta un importe actual de 9.168 euros – esto se aplica tanto a los ingresos de los trabajadores autónomos como a los ingresos de los no autónomos. Los empresarios con obligación de pagar el impuesto sobre la renta también pueden declarar los siguientes gastos empresariales deducibles para reducir sus beneficios y, en consecuencia, su base imponible:

• Gastos de alquiler
• Costes del coche
• Costes de personal
• Depreciación
• Impuesto soportado deducible
• Impuesto sobre el volumen de negocios pagado
• Compras de bienes y servicios
• Gastos en activos de bajo valor

¿Qué empresas están sujetas al impuesto sobre la renta?

La mayoría de las personas físicas están sujetas al impuesto sobre la renta. Por lo tanto, este tipo de impuesto es especialmente relevante para las empresas individuales (UE) y las empresas BGB (GbR). Además, las sociedades colectivas (OHG) y las sociedades comanditarias (KG) suelen estar sujetas al impuesto sobre la renta. No obstante, el impuesto sobre la renta también puede ser obligatorio para una sociedad de responsabilidad limitada (GmbH) o una sociedad anónima (AG), si procede.

Las sociedades como la sociedad colectiva (OHG) o la sociedad comanditaria (KG) no están, en principio, sujetas al impuesto de sociedades ni al impuesto sobre la renta, pero sí lo están las personas físicas y jurídicas con estatuto de socio que pertenecen a ellas. El beneficio generado por la sociedad está sujeto a una determinación uniforme y separada y se asigna directamente a los socios individuales según su forma jurídica: Las personas jurídicas deben imputar sus beneficios al impuesto de sociedades, y las personas físicas al impuesto sobre la renta.

• Asociaciones: Personas físicas con participaciones en beneficios

Resumen de las formas de derecho de sociedades

Puede encontrar más información sobre las diferentes formas jurídicas en los siguientes enlaces. Empezando por el empresario individual y los comerciantes registrados… a las distintas sociedades y corporaciones… ¡a otras empresas como la fundación familiar – todos los aspectos esenciales de la formación, la responsabilidad, la carga fiscal y más se explican de forma sencilla y comprensible! En primer lugar, una visión general de las distintas formas jurídicas de las empresas:

• Empresa individual (UE)
  • Autónomo
  • Pequeños comerciantes
  • Comerciantes registrados (e. K.)
• Sociedades silenciosas
• Sociedades BGB / sociedad civil (GbR)
• Asociaciones
  • Sociedad Limitada (KG)
  • Sociedad General (OHG)
  • Sociedad de Responsabilidad Limitada y Sociedad Comanditaria (GmbH & Co KG)
  • Sociedad de Responsabilidad Limitada y Sociedad Colectiva(GmbH & Co OHG)
• Empresas
  • Sociedad anónima (AG)
    • AG & Co KGaA
  • Sociedad comanditaria por acciones (KGaA)
  • Sociedad de responsabilidad limitada (GmbH)
    • GmbH & Co KGaA
  • Empresa emprendedora / UG (responsabilidad limitada)
  • Sociedad Europea / Societas Europaea (SE)
    • SE & Co KGaA
• Otras empresas
  • Fundaciones / Fundaciones familiares
  • Seguros
  • Asociaciones
  • Asociaciones registradas (e. V.)
  • Cooperativas registradas (e. G.)

Impuestos en Alemania: Lista

Impuesto de sociedades (KSt), impuesto sobre la renta (ESt), impuesto sobre las plusvalías (KapESt), impuesto sobre el volumen de negocios (USt), impuesto sobre actividades económicas (GewSt): ¿quién paga qué? En este resumen de los diferentes tipos de impuestos en Alemania, encontrará los impuestos relevantes para usted como individuo y para su empresa, dependiendo de la forma jurídica que haya elegido. Además, después de la lista de impuestos: ¿Cómo funciona el ciclo fiscal en torno al estado financiero mensual, el estado financiero anual y el balance? Un poco de información para los que están creando su primera empresa. ¿Qué impuestos hay? Explicaciones sencillas, definiciones, optimización fiscal, una visión de los impuestos.

• Impuestos: Lista

Empresa individual: constitución, ventajas e inconvenientes

Si está pensando en crear una empresa unipersonal, lo primero que debe saber es el proceso de constitución: Quién puede constituir qué exactamente, cuándo, a cuántos… ¿cuáles son las diferencias y similitudes entre las distintas sociedades unipersonales? Es igualmente importante que conozca las ventajas y desventajas de las sociedades unipersonales: Desde el reparto de beneficios hasta el ahorro fiscal: un resumen de los siete criterios de decisión más importantes para usted.

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¿Cuáles son los criterios de decisión?

1. Número de accionistas
2. Gestión
3. Fundación
4. Nombre de la empresa
5. Financiación
6. Responsabilidad
7. Distribución de beneficios

Empresa individual: Rápido y fácil de crear por cuenta propia

En el mundo empresarial hay muchos tipos de empresa entre los que elegir. A grandes rasgos, se dividen en dos categorías, a saber, sociedades unipersonales y sociedades, que a su vez se dividen en sociedades incompletas -incluidas las sociedades inactivas y las sociedades BGB- y sociedades completas -asociaciones, sociedades anónimas y algunas más-.

La sociedad unipersonal es la forma jurídica alemana más sencilla para crear una empresa, ya que básicamente cualquiera puede crear su propia empresa como empresario individual sin mucho esfuerzo. A diferencia de la sociedad colectiva o la sociedad anónima, no se requiere ningún otro socio fundador además de usted y las condiciones generales son claras y fáciles de entender.

Información general: Autónomos, pequeñas empresas y comerciantes registrados

Si desea crear una empresa individual, puede elegir entre varias formas jurídicas: Puede crear su propia empresa como autónomo, convertirse en propietario de una pequeña empresa o unirse a las filas de los comerciantes. En cada caso, usted es el único fundador de la empresa y también se encarga de la gestión. Sin embargo, también existen diferencias entre las tres formas jurídicas que debe conocer para poder tomar una decisión informada sobre el tipo de empresa que mejor se adapta a usted y a sus planes antes de hacerse autónomo.

• Trabajador autónomo
• Pequeños comerciantes
• Comerciantes registrados (e. K.)

Similitudes y diferencias brevemente explicadas

Como empresario individual, usted es su propio jefe: es fundador, accionista y gerente al mismo tiempo y puede configurar su empresa individual totalmente a su gusto. No importa la forma jurídica por la que finalmente se decida. Tampoco hay diferencias entre las distintas formas societarias en cuanto a financiación, responsabilidad y distribución de beneficios. Sólo varían el proceso de puesta en marcha y los planes para el nombre de la empresa en función de si decide trabajar por cuenta propia como autónomo, como propietario de una pequeña empresa o como empresario o empresaria.

La financiación queda a su entera discreción, por lo que teóricamente puede prescindir por completo del capital inicial. No obstante, es aconsejable disponer de ciertas reservas y elaborar un plan de financiación para estar preparado financieramente en caso de sorpresas desagradables. El riesgo empresarial siempre corre a cargo del empresario individual y, si algo sale mal, no sólo responderá usted con su patrimonio empresarial, sino también privadamente. Además, sus beneficios son 100 % suyos y no tiene que compartirlos con nadie.

Opción 1: Fundación y razón social – autónomo

Como autónomo, en particular, el proceso de puesta en marcha es rápido y sencillo: todo lo que necesita es un número de identificación fiscal -o NIF, para abreviar-, que puede solicitar a la oficina tributaria responsable de su área administrativa. Así podrá darse de alta como autónomo y empezar a trabajar de inmediato.

Al no estar inscrito en el Registro Mercantil como autónomo, no puede tener una razón social oficial. Esto significa que su empresa no tiene razón social, sino simplemente un nombre comercial. La razón social está formada por el nombre completo del titular y puede ampliarse, por ejemplo, con el sector. El nombre de empresa elegido debe indicar claramente qué servicios ofrece como autónomo. El nombre de la empresa, que es más o menos el mascarón de proa de su empresa unipersonal, puede ser un nombre individual.

Variante 2: Constitución y razón social – pequeños comerciantes

Incluso como pequeño empresario, es relativamente fácil crear su propia empresa: En primer lugar, al igual que los autónomos, necesita su propio número de identificación fiscal de la Agencia Tributaria y, en segundo lugar, tiene que registrar su pequeña empresa en la oficina de comercio correspondiente por una pequeña tasa, que suele oscilar entre 10 y 65 euros. También tiene la opción de registrar su empresa en el Registro Mercantil, lo que conlleva costes adicionales. De acuerdo con el Código de Comercio alemán (HGB), entonces cuenta usted como un «Kann-Kaufmann», o bien como un «Nicht-Kaufmann». Ambos tienen ventajas e inconvenientes, por lo que debe considerar esta decisión detenidamente.

Como persona física, se le aplican los mismos requisitos que a los autónomos: la razón social de su empresa debe constar, como mínimo, de su nombre completo y sus apellidos, y puede completarse opcionalmente con un nombre sectorial o incluso un nombre inventado.

Variante 3: Constitución y razón social – comerciantes (e. K.)

Los requisitos más estrictos se aplican a los comerciantes a la hora de crear una empresa: además de solicitar un número de identificación fiscal (NIF) a la Agencia Tributaria y registrar la empresa en la Oficina de Comercio, está obligado a que un notario haga una inscripción en el Registro Mercantil. Por un coste de entre 200 y 300 euros, obtendrá el título de comerciante. Sólo cuando haya completado este registro público tendrá su propia empresa en sentido jurídico.

Tiene libertad para elegir el tipo de denominación social en muchos aspectos, pero debe proporcionar información sobre su situación comercial y también ser distintiva de las empresas de otros comerciantes. Puede formar una empresa personal que le describa con más detalle como propietario, o una empresa material que revele más sobre su objeto social y los servicios asociados, o incluso una empresa imaginaria… Es obligatorio que añada el sufijo neutro de género «e. K.» – o alternativamente «e. Kfr.» para las empresarias registradas o «e. Kfm.» para los empresarios registrados – a las relaciones de responsabilidad de su empresa individual. También puede plantearse registrar su empresa y/o su nombre comercial como marca para proteger su nombre o su empresa.

Puede encontrar más información sobre los comerciantes registrados aquí:

• Comerciantes registrados (e. K.)

Ventajas: Decisiones propias, sin reparto de beneficios, impuestos bajos

Tras la presentación de las tres sociedades unipersonales más comunes, probablemente ya habrá reconocido las ventajas que le ofrecen estas formas jurídicas: Crear una empresa es relativamente sencillo y no necesita capital inicial. Además, todos los beneficios van directamente a su bolsillo, sin grandes deducciones fiscales: puede compensar fácilmente las pérdidas con otros ingresos. Quizás la ventaja más importante: usted es su propio jefe y no tiene que coordinar sus decisiones con otros accionistas o directores generales: Las cifras de su empresa permanecen en su poder y no está obligado a revelarlas.

• Cimentación rápida y sin complicaciones
• No se necesita capital inicial
• Entrada de beneficios al 100%
• Gravámenes fiscales bajos
• Compensación de pérdidas mediante otros ingresos
• Decisiones propias sin coordinación con los demás
• No divulgación de cifras de negocio

Desventajas: Responsabilidad exclusiva, sin asesoramiento, responsabilidad total

Las desventajas de crear una empresa individual también se pueden localizar rápidamente: En primer lugar, como director gerente, estás solo en todas las decisiones: No tiene un socio, un equipo fundador ni un equipo de accionistas que le asesoren. En segundo lugar, usted es plena e incondicionalmente responsable de toda decisión equivocada y de toda pérdida financiera, tanto comercial como privada. En tercer lugar, depende de usted aumentar su capital social y crear así más seguridad financiera para su empresa unipersonal.

• Responsabilidad exclusiva
• Sin asesoramiento de terceros
• Responsabilidad total
• Ampliación única de capital

Evaluación: sin forma y flexible para luchadores en solitario

Después de comparar las ventajas y desventajas, surge lo siguiente: Si usted se describiría como el típico luchador solitario y le gusta tomar decisiones de forma independiente para cosechar usted mismo los frutos de su trabajo empresarial, ¡probablemente una empresa unipersonal sea justo lo que necesita! La falta de requisitos formales y la flexibilidad en materia de financiación hacen de la sociedad unipersonal una forma jurídica atractiva para las empresas de nueva creación y los principiantes que quieren empezar sin complicaciones y conseguir mucho sin mucho capital.

Empresa individual de gestión inmobiliaria

Si desea establecerse en el sector inmobiliario, la creación de una empresa individual podría interesarle: muchos agentes inmobiliarios han creado su propia empresa de esta forma y están cubiertos, por ejemplo, por un seguro de responsabilidad civil por daños a la propiedad. Usted también puede crear una empresa individual inmobiliaria sin mayores problemas. Hasta que su volumen de ventas alcance el umbral de los «100.000 euros», puede ejercer su actividad inmobiliaria como autónomo o pequeño empresario. A continuación suele inscribirse en el registro mercantil y pasa a la forma jurídica de comerciante registrado.

Crear una empresa inmobiliaria sin capital inicial

Una sociedad unipersonal en el sector inmobiliario merece la pena sobre todo si está empezando y quiere iniciarse en el mundo inmobiliario. Aunque no tiene grandes ventajas fiscales como empresario individual, no tiene que disponer de una gran cantidad de capital inicial, como ocurre, por ejemplo, al crear una sociedad de responsabilidad limitada (GmbH). Además, puede separar claramente los ingresos por alquiler y arrendamiento de los beneficios de su empresa.

Con una estrategia «fix & flip» a la inmobiliaria GmbH

Con la estrategia «fix and flip», puede comprar, mejorar y revender propiedades, entre otras cosas, para acumular capital rápidamente. Aparte de una cierta base financiera para poder comprar una casa o un piso que necesite reformas en primer lugar, probablemente necesitará la ayuda de un asesor fiscal competente para empezar… pero con un buen margen comercial del 20% al 30% y uno o dos años de trabajo, seguro que puede ampliar rápidamente su negocio inmobiliario y convertir su empresa individual en una sociedad limitada.

Impuestos para empresarios individuales: impuesto sobre la renta, IVA e impuesto sobre actividades económicas

Como empresario individual, tiene que estar al tanto de determinados tipos de impuestos, porque cuando crea su empresa, recibe ingresos de su actividad comercial o de su trabajo como autónomo. La legislación fiscal estipula que, además del impuesto sobre la renta, con el que sin duda ya está familiarizado por anteriores relaciones laborales, también tendrá que pagar el IVA y -a excepción de los autónomos- el impuesto sobre actividades económicas.

• Impuesto sobre la renta (ESt)
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
• Si procede, impuesto sobre actividades económicas (GewSt)

Aquí puede averiguar qué impuestos puede esperar de una sociedad anónima patrimonial:

• Ahorrar en impuestos sobre la propiedad

Conclusión: Empresa individual: ¿para quién merece la pena?

Si está dispuesto a asumir un riesgo asumible para poner en marcha su propia empresa de forma rápida y sencilla, no necesitará grandes reservas financieras y, además, pagará relativamente pocos impuestos sobre sus beneficios. Una empresa individual es, por tanto, ideal para jóvenes empresarios que quieren tomar las riendas de su vida, no sólo sueñan con realizarse por sí mismos y no quieren esperar a tener ahorrado suficiente capital inicial.

Desde el punto de vista de la gestión inmobiliaria, una sociedad unipersonal es especialmente interesante para los principiantes que prefieren invertir su capital directamente en la compra de inmuebles en lugar de invertir el capital social en una sociedad anónima. Sin embargo, si tiene éxito, debería considerar la posibilidad de asociarse con otros empresarios individuales, ya sea como sociedad civil o directamente como sociedad anónima.

Aquí encontrará más información sobre la unión civil (GbR):

• Sociedad civil (GbR)

Comparación: ¿Sociedad unipersonal, GmbH unipersonal, pequeña AG o empresa emprendedora?

Si está pensando en crear su empresa por su cuenta, puede elegir entre distintas formas jurídicas de empresa: Por un lado, está la clásica sociedad unipersonal, en la que actúa como autónomo o comerciante registrado o crea una pequeña empresa. Por otro lado, puede elegir entre la GmbH unipersonal y la sociedad empresarial -a menudo denominada «mini-GmbH»- o crear una pequeña sociedad anónima.

Aquí encontrará más información sobre las distintas formas jurídicas para fundadores en solitario:

• One-man GmbH – véase GmbH
• Empresa / UG (responsabilidad limitada)
• Pequeña sociedad anónima – véase AG

Empresa individual y sociedad unipersonal de responsabilidad limitada

Básicamente, no hay mucha diferencia entre las dos formas jurídicas de empresa unipersonal y sociedad unipersonal, ya que en ambos casos usted es el único accionista con autorización exclusiva de gestión y poder exclusivo de representación. Sin embargo, la diferencia decisiva radica en la forma de responsabilidad: como empresario registrado (e. Kfm.) o empresaria registrada (e. Kff.) tiene responsabilidad ilimitada, directa y solidaria; en cambio, como socio único de una sociedad unipersonal de responsabilidad limitada, sólo responde de la empresa hasta el importe de la aportación de capital que haya realizado.

¿Es usted también empresario individual y no quiere seguir soportando el enorme riesgo de la responsabilidad civil? Entonces debería pensar en convertir su empresa unipersonal en una sociedad de responsabilidad limitada unipersonal. El cambio de forma jurídica es fácil, pero puede suponer una gran diferencia en caso de pérdidas. Para evitar la responsabilidad personal, como parte de los comerciantes registrados (e. K.), sólo necesita un certificado notarial que confirme que su empresa tiene un valor de al menos 25.000 euros y presentarlo en el registro mercantil junto con el balance de apertura. La empresa individual se transfiere prácticamente a la GmbH como aportación en especie.

Empresa emprendedora y pequeña sociedad anónima

Otra posibilidad es constituir una sociedad empresarial (UG). A menudo denominada «pequeña GmbH» o «mini-GmbH», esta forma jurídica corporativa es una subforma de la sociedad de responsabilidad limitada convencional, pero a diferencia de la GmbH «normal», sólo requiere un euro como capital social. Por tanto, resulta especialmente atractiva para los fundadores en solitario que no disponen de 25.500 euros en su cuenta bancaria. Sin embargo, sin el capital social de una GmbH, su imagen ante los bancos podría ser inferior y sus posibilidades de obtener un buen préstamo podrían disminuir.

La llamada «pequeña AG» está pensada principalmente para los luchadores solitarios que quieren mantener su sociedad anónima dentro de un grupo reducido de personas. Aparte del accionista individual, que también asume el papel del Consejo de Administración, sólo es necesario nombrar a otras tres personas como miembros del Consejo de Supervisión. Sin embargo, la constitución de una sociedad anónima, independientemente de su tamaño, es muy compleja y más costosa que las otras formas habituales de derecho de sociedades. Por este motivo, una sociedad anónima unipersonal o una sociedad empresarial pueden ser más adecuadas si tiene previsto constituir su empresa en solitario. Como alternativa, también puede plantearse crear una sociedad unipersonal.

Aprenda gratis: Creación de empresas y formas jurídicas

Además de las empresas unipersonales, existen otros tipos de empresas que podrían interesarle como fundador. ¿Quiere saber más sobre cómo crear una empresa? Infórmese sobre el capital social, los impuestos y las ventajas y desventajas individuales de los distintos tipos de empresa.

Aquí encontrará todas las formas jurídicas que puede elegir como fundador en Alemania y una guía con una lista de comprobación:

1. Formas jurídicas: Lista
2. Fundar una empresa: Procedimiento, costes y visión general

Formas jurídicas: Lista

Formas jurídicas – ¿Qué tipos de empresa existen? Si quiere crear su primera empresa, elegir la forma jurídica ideal es uno de los primeros pasos del proceso de constitución. Tanto si quiere constituir una sociedad inmobiliaria especial como una start-up, aquí le resumo todos los tipos de sociedades que existen en Alemania.

• Formas jurídicas: Lista

Tipos de empresa en detalle:

• Empresario registrado / empresaria registrada (e. K.)
• Sociedad civil (GbR)
• Sociedad colectiva (OHG)
• Sociedad en comandita simple (KG)
• Empresa emprendedora (UG)
• GmbH: sociedad de responsabilidad limitada
• Real estate GmbH / asset management GmbH
• Sociedad anónima (AG)
• Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fundación / Fundación familiar

Fundar una empresa: Procedimiento, costes y lista de control

Crear una empresa (inmobiliaria) – ¿Quiere crear su primera empresa? Requisitos para usted como fundador, capital social, acuerdos de accionistas, costes de puesta en marcha, formularios legales y listas de comprobación. Suena complicado para los principiantes, pero en realidad es bastante sencillo. El proceso de creación de una empresa suele ser relativamente el mismo. Aquí le resumo el proceso en sencillos pasos. Aprenda a crear su propia empresa. Después de la gran guía sobre todas las formas jurídicas y tipos de empresa, hoy voy a analizar en detalle la creación de una empresa (inmobiliaria) para principiantes.

• Fundar una empresa