Venta de terreno: Conozca la venta

¿Ha comprobado ya si puede vender su plaza de aparcamiento? Aquí puede aprender la diferencia entre propiedad especial y derecho de uso especial.

Si conoce la diferencia, desplácese directamente a la venta: Procedimiento

Condominio y derecho especial de uso: Importancia

La diferencia entre el derecho de condominio y el derecho de uso especial tiene un gran efecto en la venta – aprenda por qué aquí.

Resumamos la «propiedad especial» y el «derecho especial de uso» de forma muy sencilla. En términos de alquiler, no hay diferencia. Pero sí marca la diferencia a la hora de vender.

Las plazas de aparcamiento individuales suelen ser de propiedad común.

Por lo tanto, antes de vender, debe comprobar si se le permite alquilar su plaza de aparcamiento como 1) usuario autorizado o 2) como propietario especial, alquilarla o también venderla (simplemente, sin el consentimiento de los demás propietarios).

Aquí se aprende cuando se da el caso (1, 2).

¡Explicado rápidamente! ¿Cuándo se aplica qué?

Legalmente (según la Ley de Propiedad Horizontal [WEG]), la diferencia radica en la cuestión de a) sobre el suelo [derecho especial de uso] o b) bajo el suelo [propiedad especial]. Hay excepciones en el caso de los espacios «cerrados», por lo que los garajes sobre el suelo también pueden ser bienes separados.

¿Cuándo está permitida la venta de su parcela y cuándo no?

Derecho de uso especial explicado rápidamente

En el caso del derecho especial de uso, no se permite la venta por separado de la plaza de aparcamiento, al menos no sin el consentimiento de todos los propietarios en la junta de propietarios. El alquiler en sí queda a su entera discreción. Para la venta se necesita, como se ha dicho, el consentimiento de los demás.

Derecho de uso especial:

• Alquilar fácilmente es posible
• Venta sólo con el consentimiento de todos los propietarios

El condominio explicado rápidamente

En el caso de la propiedad especial, se crea una hoja de registro de la propiedad independiente para la plaza de aparcamiento. Esto significa que la reventa a terceros es posible sin ningún problema.

Condominio:

• Posibilidad de alquiler y venta a terceros

Regulado en la declaración de partición / acuerdo de partición

¿Cuándo se trata de un derecho especial de uso y cuándo de una propiedad horizontal?

La respuesta para una propiedad específica puede encontrarse en la declaración de partición o en el acuerdo de partición. Aquí, la junta de propietarios ha regulado si se trata de 1) una propiedad especial o si «sólo» se tiene un 2) derecho de uso especial sobre la plaza de aparcamiento.

Cuando, que caso (en general) existe, se regula por la Ley de Condominio (WEG). La primera y decisiva diferencia resulta de la pregunta, es su espacio de estacionamiento:

1. Por encima del suelo (aparcamiento)
2. O en un aparcamiento subterráneo

Plazas de aparcamiento en superficie (parking):

Plaza de aparcamientosubterránea (parking subterráneo):

Excepción de los espacios cerrados por encima del suelo (garajes), de los que hablaremos más adelante:

Derecho especial de uso de la plaza de aparcamiento

El derecho especial de uso, por otro lado, significa que usted, como propietario, puede utilizar solo determinadas partes de la propiedad común. Por lo tanto, en el caso de un derecho de uso especial, no se permite la venta por separado de la plaza de aparcamiento sin el consentimiento de todos los propietarios en la junta de propietarios.

Se llama derecho especial de uso:

• Derecho de uso exclusivo
• No se puede vender sin el consentimiento de la comunidad de propietarios

Fuente: WEG §5

Propiedad de la plaza de aparcamiento

Como ya se sabe, en el caso de la propiedad horizontal, se crea una hoja de registro de la propiedad independiente para la plaza de aparcamiento, de modo que es posible la reventa.

Según la Ley de Propiedad Horizontal (WEG), la propiedad especial equivale en gran medida a la propiedad plena. También es importante, sobre todo en el caso de las plazas de aparcamiento en superficie, que, según el apartado 2 del artículo 3 de la WEG, la propiedad especial sólo es posible para las plazas cerradas. Esto también supone una gran diferencia en la pregunta: ¿Se puede vender la plaza de aparcamiento o no?

se llama propiedad especial:

• Habitaciones aisladas, según WEG
• Posibilidad de reventa sin voto

Fuente: WEG §3 (Ley de Propiedad Horizontal y Derechos de Residencia Permanente [Wohnungseigentumsgesetz]).

¿Propiedad de un condominio? En superficie / subterráneo (aparcamiento subterráneo)

Por lo tanto, ¿qué tipo de plaza de aparcamiento puede ser objeto de propiedad horizontal?

• Plaza de aparcamiento en el garaje subterráneo = Sí

Las plazas de aparcamiento subterráneas individuales son susceptibles de propiedad separada. A este respecto, el artículo 3 de la WEG establece que «las plazas de aparcamiento de los garajes se consideran espacios cerrados si sus áreas son visibles mediante marcas permanentes».

Las plazas de aparcamiento en superficie no pueden ser objeto de condominio.

• Aparcamiento en superficie = No

Excepción: Sobre el suelo y cerrado

La excepción en este caso es, según el apartado 2 del artículo 3 de la WEG, los «espacios cerrados», como los garajes y las instalaciones de los mismos.

La regulación se determina en la declaración de división, el reglamento de la comunidad o el acuerdo. Si falta esto, todos los propietarios inscritos en el registro de la propiedad deben aceptar la propiedad especial (o el derecho especial de uso).

Paso a paso: Lista de control de ventas

Si va a vender su primer terreno, no tiene que alejarse del típico proceso de venta de propiedades. Los parámetros son fundamentalmente los mismos, especialmente si sus compradores son inversores de capital (alquiler). Todo empieza con el momento, lo que también le lleva directamente a la segunda pregunta, ¿vender con o sin agente inmobiliario?

Tanto si se trata de un aparcamiento como de un condominio, el principio es siempre el mismo cuando se vende una propiedad. Tiene que tomar la decisión final de vender, necesita los documentos adecuados, necesita que un professional valore su propiedad (plaza de aparcamiento). Y para que esté bien preparado para su primera venta de aparcamiento, aquí tiene una guía completa en 18 pasos.

Aprenda todo lo que necesita saber en 18 pasos.

Preparación: Preparar la propiedad y la venta

• Planificación financiera y calendario de venta
• Contratar a un agente inmobiliario
• Registros y documentos
• Aumentar el valor de la propiedad
• Determinar el precio de la oferta
• Crear una exposición

Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores

• Propiedad del mercado
• Contacto con posibles compradores
• Filtrar y seleccionar a los posibles compradores
• Comprobación de crédito
• Fechas de visualización
• Charla de ventas y negociación del precio de compra

Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega

• Redactar el contrato de compraventa ante notario
• Nombramiento de notario
• Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
• Entrega de la propiedad
• Gastos de notario y comisión de agente
• Pagar impuestos

Lanzamientos: Estadísticas

Especialmente en Berlín, Düsseldorf, Fráncfort, Hamburgo, Colonia, Múnich, Stuttgart y otras ciudades con tendencias estables y al alza en diversos ámbitos (población, demografía, economía, etc.), las plazas de aparcamiento tienen una gran demanda. Ya lo sabía: a pesar del «debate climático», la venta de vehículos en este país aumenta cada año.

Sólo el año pasado se matricularon 2,92 millones de turismos nuevos (fuente: KBA). Según la KBA, el parque automovilístico de Alemania aumentó en 1,1 millones de vehículos en comparación con el año anterior, hasta alcanzar los 66,9 millones de vehículos matriculados en Alemania, lo que supone un aumento del 1,6%.

66,9 millones de vehículos matriculados en Alemania

No se preocupe, ¡se le venderá su plaza de aparcamiento! La única pregunta es: ¿Cuánto vale su plaza de aparcamiento/garaje?

Aquí también hay cifras sobre la venta de turismos:

Venta discreta y anónima: Centro comercial

Probablemente esté buscando una oficina de confianza o un agente inmobiliario que ponga su centro comercial en el mercado de forma discreta y anónima.

¿Quiere que todo el mundo se entere de la venta y del crecimiento de sus activos?

Vender de forma anónima significa vender fuera de mercado, con una agencia inmobiliaria especializada.

Esto significa que en el mercado off se dirige específicamente a inversores y compradores privados, familias conocidas, sus family offices, fondos inmobiliarios en Alemania y en el extranjero. En función del grupo de compradores o del comprador concreto para el que la oferta especial sea más interesante.

En el primer paso, sólo una persona se entera de la venta. Así, la mayoría de los inmuebles se venden de forma inmediata, discreta y anónima, sin que ninguna otra persona o institución se entere. La base para ello es, por supuesto, una valoración sólida.

La solvencia, la prueba financiera, la oferta de compra, todo esto suele estar disponible en un plazo de 14 a 30 días.

De este modo, actuamos como agencia inmobiliaria de una forma completamente diferente a la del clásico agente inmobiliario, a través del cual se venden los típicos condominios, adosados y chalets.

Con nosotros, el marketing no va en sentido amplio, sino de forma extremadamente específica a personas individuales que se conocen de la red personal.

Esto acelera enormemente la venta de inmuebles. Especialmente debido a la escasez de suministro. Esta exclusividad también permite un nuevo margen de maniobra en las negociaciones.

Ubicación, ubicación, ubicación: A, B o C

En la venta de inmuebles, la ubicación cuenta. Esto también se aplica a los centros comerciales, por supuesto. Por eso, la valoración de un inmueble no es tan sencilla y típica como lo sería de una casa o un edificio de apartamentos, por ejemplo.

Hay otros factores que influyen en la venta de centros comerciales. Por ejemplo, un factor de valor central e importante para la propiedad es el desarrollo y la previsión de la ubicación, en micro-localización y macro-localización. ¿Qué oportunidades ofrece el lugar tal como está y si se desarrolla más?

Primeros factores de valor:

• Ubicación, sustancia, cifras y alquiler
• Desarrollo / previsión para la microlocalización
• Desarrollo / previsión de la macro localización

Consejo. Factor de valor aparcamiento subterráneo.

Bajo tierra, sobre tierra, hay varios factores a considerar además de la propiedad y la sustancia.

En consecuencia, el precio de venta no se calcula como es habitual a partir de los factores: ubicación, tamaño y distribución. Las previsiones de futuro son también un factor de valor para los centros comerciales. Por supuesto, también lo es la situación actual de los inquilinos, los contratos existentes, etc.

En consecuencia, la venta es más compleja en su totalidad.

Venta de inmuebles: 1×1 para vendedores

Para todos aquellos que vayan a vender su primera propiedad, por ejemplo, por una herencia espontánea, he aquí otro artículo que resume la venta de propiedades en sencillos pasos.

Procedimiento, impuestos y errores…

¿Cómo suele ser la venta de un inmueble? Cualquiera que tenga un centro comercial suele estar familiarizado con el comercio inmobiliario. Pero a veces llega de forma inesperada, como a través de una herencia inmobiliaria.

No todo el mundo prevé la muerte de un ser querido, a veces incluso de una persona desconocida. Si no hay un descendiente directo, muchos eligen a los hijos de los hermanos, o a los parientes más cercanos.

Venta de inmuebles en detalle

Los que venden por primera vez tienen muchas preguntas básicas:

• ¿Cuál es el procedimiento para vender un inmueble?
• ¿Con qué se empieza, qué se necesita?
• ¿Cuánto tiempo tarda?
• ¿Quién es la persona de contacto adecuada?

Tenemos respuestas a todas estas preguntas y, por supuesto, a muchas más, por ejemplo, a los errores en la venta de inmuebles, pero también a los impuestos que usted, como vendedor, tiene que pagar. Lea nuestra gran guía sobre el tema:

• Venta de inmuebles: procedimiento, impuestos y errores

Vender inmuebles comerciales

Esta pequeña guía es un poco más avanzada. Aquí aprenderá algunos aspectos básicos más sobre los inmuebles comerciales y, por supuesto, varios aspectos de la venta.

• Vender inmuebles comerciales

Adquisición de Deutsche-Wohnen por Vonovia

¡Tip! Al final, está la revista de prensa, un resumen de las noticias más importantes del mundo inmobiliario. En el FAZ hay interesantes artículos sobre el tema «Nueva vida para los lugares de culto», la remodelación de antiguas iglesias, la protección de monumentos y mucho más. Puede encontrar todas las noticias inmobiliarias directamente aquí: Noticias inmobiliarias.

El Süddeutsche Zeitung dice que «Vonovia no tiene que convertirse en un tiburón de las rentas». El Handelsblatt titula incluso «Lagunas en las transacciones de acciones: por qué la fusión de Vonovia y Deutsche Wohnen desencadena un debate fiscal» y el ARD advierte «Los planes de fusión alarman a los inquilinos». Pero, ¿qué hay detrás del acuerdo?

Veamos primero las dos sociedades anónimas y sus cifras clave:

Cifras clave de Vonovia

• El mayor grupo inmobiliario de Alemania
• Capitalización bursátil: 29.300 millones de euros

Viviendas alemanas

• 2. mayor grupo de viviendas
• Capitalización bursátil: 18.800 millones de euros

Vonovia vs Deutsche Wohnen en comparación

¿Cuál es la diferencia entre los dos mayores proveedores de Alemania?

Diferencia (cf. Deutsche-Wohnen): 10.500 millones de euros; 64,2 %.

Segundo intento: Planes de fusión

Dos intentos de fusión en el pasado ya habían fracasado. Pero ahora se dice que la mayoría de los accionistas están dispuestos a vender sus acciones a Vonovia. Hasta ahora, el acuerdo ha fracasado debido a la gestión del grupo berlinés Deutsche-Wohnen. En cuanto más del 50% de los accionistas de Deutsche-Wohnen vendan sus acciones a Vonovia, se producirá la adquisición. Una fusión de los grupos inmobiliarios representaría la mayor operación de la historia inmobiliaria alemana y crearía así el mayor grupo inmobiliario de Europa.

«Estoy muy, muy seguro de que muchos accionistas aceptarán esta oferta», dijo Zahn (Deutsche-Wohnen)

Vonovia: el mayor grupo inmobiliario de Alemania

Vonovia es una de las empresas centrales del mercado inmobiliario alemán. Con cerca de un millón de clientes en 400 establecimientos, el grupo gigante generó el año pasado unas ventas de 3.700 millones de euros. El valor se ha multiplicado desde la fundación de la empresa en 2001. La empresa está dividida en tres unidades: Alquiler, ampliación y venta de inmuebles, construcción, alquiler y gestión.

El lema de Vonovia «Damos a la gente un hogar» estará aún más presente en las ciudades alemanas en el futuro. Esto se debe a que la ya grande empresa inmobiliaria aumentaría muchas veces su cuota de mercado con la fusión con Deutsche-Wohnen. Hasta ahora, la cartera de Vonovia abarca 400 localidades alemanas y más de 400.000 pisos. La gran oferta de pisos se encuentra en ciudades como Berlín, Düsseldorf, Colonia, Hamburgo, Múnich o Fráncfort del Meno.

Hechos y cifras

• Ubicación principal: Bochum
• Ubicaciones: 400
• Volumen de negocio: 3.670 millones de euros (2019)
• Fundación: 2001
• Predecesor: Gagfah
• Los clientes: Aproximadamente 1 millón

Precio de las acciones

Las empresas inmobiliarias alemanas están ganando más que nunca. Cuando se observa la evolución de las cotizaciones de las acciones individuales, se ve rápidamente que el «oro residencial» sigue siendo un nombre conocido. El alquiler o la gestión de bienes inmuebles a través de Immobilien GmbHs en Alemania se traduce en rendimientos estables durante más de dos décadas. La acción de Vonovia es una de las más valiosas de Alemania. Lea más sobre el:

• Acción de Vonovia

A continuación, un rápido vistazo a la evolución de la cotización en los últimos 36 meses:

Deutsche-Wohnen: Calidad y excelente ubicación

Deutsche Wohnen (fundada en 1924) es la segunda empresa inmobiliaria de Alemania, después de Vonovia. Su sede está en Fráncfort del Meno. La cartera comprende actualmente unas 164.300 unidades, de las cuales 161.500 son residenciales y 2.800 comerciales. Los inmuebles se caracterizan sobre todo por su alta calidad y su excelente ubicación: Casi el 92% de los inmuebles están situados en regiones alemanas en crecimiento.

Datos y cifras sobre Deutsche Wohnen

• Número de empleados: 1.280
• Fundación: 1924
• Unidades residenciales: 161.500
• Unidades comerciales: 2.800
• Planificación de inversiones (2020): 3.000 millones de euros

Precio de las acciones

Después de Vonovia, la acción de Deutsche Wohnen es la más valiosa del mercado inmobiliario alemán y europeo. Lea aquí más sobre el

• Acción de Deutsche Wohnen

A continuación, un rápido vistazo a la evolución de la cotización en los últimos 36 meses:

Vonovia y Deutsche-Wohnen son sólo dos de las muchas acciones grandes e importantes del mercado. Hemos recopilado un Top 30+ con las mayores y más valiosas acciones inmobiliarias. A continuación encontrará toda la información importante sobre las principales acciones.

Acciones inmobiliarias: Top 30+

No todo el mundo puede permitirse invertir en bienesinmuebles. Sin embargo, a través de las acciones inmobiliarias, todo el mundo puede participar en el mercado inmobiliario e invertir dinero. Los precios de las acciones de los principales actores suben año tras año. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE y Patrizia son algunas de las empresas activas más conocidas en Alemania. Además, hay más de 25 empresas más. Hemos recopilado un resumen de las acciones inmobiliarias más populares para usted como inversor. Pero primero, un vistazo a los riesgos de las acciones, el mercado de valores, para los principiantes y novatos. Consulte la lista y obtenga más información sobre el mercado inmobiliario, sus opciones de inversión y una visión general de todos los precios aquí:

• Acciones inmobiliarias: Top 30+ Precio en tiempo real, análisis, recomendación y noticias

Noticias inmobiliarias:

El Süddeutsche Zeitung dice que «Vonovia no tiene que convertirse en un tiburón de las rentas». El Handelsblatt titula incluso «Lagunas en las transacciones de acciones: por qué la fusión de Vonovia y Deutsche Wohnen desencadena un debate fiscal» y el ARD advierte «Los planes de fusión alarman a los inquilinos». Los titulares son ahora bien conocidos. Aquí hay más noticias del sector inmobiliario:

Focus Online: El préstamo del KfW ahorra miles de euros a los compradores de viviendas

El blog Focus Online informa sobre «Un estudio muestra: ¿Quién debe pagar? En algunas regiones, los compradores están boicoteando los precios exorbitantes de los inmuebles» y «Financiación de la construcción: el dinero para construir nunca ha sido tan barato» . Más noticias y leyes actuales:

• Artículo invitado de Carsten Zimmermann: El préstamo del KfW ahorra miles de euros a los compradores de inmuebles, pero ahora la financiación se convierte en un premio de lotería.
• El estudio lo demuestra: ¿Quién debe pagar? En algunas regiones, los compradores están boicoteando los precios exorbitantes de los inmuebles
• Financiación de la construcción: el dinero de la construcción nunca ha sido tan barato

IM Immobilienmanager: Warburg-HIH Invest compra la sede de la policía cerca de Colonia

Esta semana en IM Immobilienmanager, entre otros, artículos sobre «Warburg-HIH Invest adquiere una nueva sede policial cerca de Colonia» y «ISG Germany nombra nuevo director general» . Puede encontrar más noticias aquí:

• Tecnología Daikin elegible en todas las áreas de producto
• ISG Alemania nombra a un nuevo director general
• Warburg-HIH Invest adquiere una nueva sede policial cerca de Colonia

Frankfurter Allgemeine: Nueva vida para los lugares de culto

El Frankfurter Allgemeine informa esta semana, por ejemplo, de «Nueva vida para los lugares de culto: qué puede ser de las iglesias» y «Barrios cambiantes: imágenes de la memoria». Más noticias de los últimos días:

• Nueva vida para los lugares de culto: qué puede ser de las iglesias
• Casa en oferta: se busca inquilino desesperadamente
• Cambios en los barrios: imágenes de la memoria

Haufe: ¿Se encarecerá la vivienda?

Las novedades de la sección de negocios de Haufe de esta semana son, entre otras, «Obligación solar en Baden-Württemberg: ¿se encarecerá la vivienda?» y «¿Quién viene, quién se va? Nuevo director general en Dr. Klein Wowi Digital; IC Group sustituye a la dirección». Más noticias inmobiliarias para inquilinos, compradores y vendedores:

• Energía solar obligatoria en Baden-Württemberg: ¿se encarecerá la vivienda?
• Seguridad informática fiable para las empresas, pero ¿cómo?
• ¿Quién viene, quién se va? Nuevo director general de Dr. Klein Wowi Digital; IC Group sustituye la dirección

T-Online: El precio de la vivienda sigue subiendo más que los alquileres

Esta semana T-Online trata temas como «Colapso inmobiliario en las grandes ciudades – los expertos advierten de una burbuja inmobiliaria» y «Cara participación en el CO2 – los propietarios exigen la dimisión de Seehofer» . Nuevos temas de la semana:

• «Sobrecalentamiento»: los precios de la vivienda siguen subiendo más rápido que los alquileres
• Cara participación en el CO2: los propietarios exigen la dimisión de Seehofer
• Colapso inmobiliario en las grandes ciudades: los expertos advierten de una burbuja inmobiliaria

Berlin.de: Vonovia con proceso de auditoría

Los nuevos artículos y posts de Berlin.de de esta semana incluyen «Freno al alquiler de pisos municipales en Berlín» y «La iniciativa de expropiación cuenta con casi 200.000 firmas» . Más titulares de la semana:

• Freno al alquiler de pisos municipales en Berlín
• El Senado: Tras la oferta de vivienda de Vonovia con proceso de revisión
• La iniciativa de expropiación cuenta con casi 200.000 firmas

Immobilien Zeitung: Hamburgo construye pisos como los últimos en 1974

Esta semana Immobilien Zeitung recoge en su revista temas tan interesantes como «Hamburgo construye tantos pisos como la última vez en 1974» y «A veces lo único que queda del comercio minorista es una farmacia y un supermercado». Las entradas y más consejos se pueden encontrar aquí:

• Hamburgo construye tantos pisos como el último en 1974
• La vivienda también escasea en Marburgo
• A veces lo único que queda del comercio es una farmacia y un supermercado

Spiegel: ¿Promesas sociales de la patronal inmobiliaria?

El Spiegel de esta semana trata de «»El gran tamaño puede preocupar a unos y a otros»» y «¿De qué sirve la promesa social de la patronal inmobiliaria?» . Más noticias de esta semana:

• ¿De qué sirve la promesa social de los empresarios inmobiliarios?
• Los grupos inmobiliarios ponen en venta miles de pisos en Berlín
• «El gran tamaño puede preocupar a uno o dos»