Vender un edificio de viviendas en Múnich: paso a paso

Empecemos por la pregunta: ¿cuánto vale realmente su edificio de viviendas en Múnich? Descubra todos los pasos del proceso de venta, desde la tasación hasta la entrega de llaves.

Determine el valor de su edificio de apartamentos

El valor de su propiedad depende de varios factores, como la ubicación, el tamaño de los pisos y el estado del edificio, según el año de construcción. Un precio de venta realista es crucial para que la venta tenga éxito.

Cómo valorar un bloque de pisos

La valoración de un edificio de apartamentos se basa en métodos específicos como el método del valor comparativo, el método del valor de los activos y el método del valor de los beneficios capitalizados. La combinación de estos métodos proporciona un valor de mercado realista.

Normalmente se utilizan al menos dos de estos métodos para determinar un valor exacto.

• Valorar un bloque de apartamentos
• Procedimientos típicos de evaluación
• Evaluación gratuita por expertos

Vender en Múnich: ¿Qué hay que tener en cuenta?

A la hora de vender su edificio de viviendas en Múnich, debe tener en cuenta algunos aspectos importantes:

1. Ubicación y precios inmobiliarios: El grupo objetivo de compradores depende en gran medida de la ubicación y de los precios actuales de los inmuebles.
2. Documentos: Asegúrese de haber preparado todos los documentos pertinentes, como planos, extractos del registro de la propiedad y listas de inquilinos.
3. Buenos contactos o un agente inmobiliario: Un agente inmobiliario con experiencia puede ayudarle a organizar eficazmente el proceso de venta y a dirigirse a los compradores adecuados.

Ubicación y precios inmobiliarios: El grupo objetivo de los compradores en Múnich

Múnich es un mercado inmobiliario muy solicitado, con precios elevados. El grupo objetivo de compradores potenciales busca inversiones a largo plazo y está dispuesto a pagar los precios correspondientes.

Hay que llegar a las personas que se centran en inversiones a largo plazo y no necesitan un flujo de caja inmediato.

Documentos: Planos, extracto del registro de la propiedad, listas de inquilinos, etc.

Antes de iniciar el proceso de venta, asegúrese de tener listos todos los documentos necesarios para la venta de la propiedad. Esto incluye, entre otras cosas:

1. Extracto del catastro
2. Mapa de parcelas
3. Planos y permisos de construcción
4. Estado de renovación
5. Contratos de arrendamiento y lista de inquilinos
6. Declaraciones de gastos de explotación
7. Certificado energético
8. Informe de situación o dictamen pericial

Buenos contactos o un buen agente inmobiliario

Dado que los bloques de pisos en Múnich suelen alcanzar precios elevados, es aconsejable consultar a un agente inmobiliario con experiencia. Un agente inmobiliario tiene los contactos necesarios y puede ayudarle a dirigirse a los compradores adecuados y conseguir el mejor precio posible.

En última instancia, siempre es una cuestión personal decidir si desea vender con o sin agente inmobiliario.

Impuestos al vender en Múnich: ¿Qué tendrá que pagar?

Un rápido vistazo a los aspectos fiscales de la venta de su edificio de apartamentos en Múnich:

1. Impuesto de especulación: La venta dentro del periodo de especulación está sujeta a impuestos.
2. Regla de los 3 objetos en Múnich.
3. Asset & share deals: Diferencias de fiscalidad en función de la estructura de venta.

Los impuestos son los mismos independientemente de si vende en Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Neuhausen-Nymphenburg, Au-Haidhausen, Sendling-Westpark, Schwanthalerhöhe, Sendling o Bogenhausen.

Impuesto de especulación: ¿vender sin pagar impuestos?

El periodo de especulación suele ser de 10 años para los inmuebles alquilados. Si vende dentro de este periodo, debe pagar impuestos sobre los beneficios. Una vez transcurrido el plazo, la venta está exenta de impuestos.

Encontrará más información sobre la regla de los 3 objetos y las operaciones con activos frente a las operaciones con acciones en nuestro artículo aquí.

Asesoramiento inmobiliario y fiscal

¿Necesita más ayuda con la venta de su edificio de apartamentos en Múnich? Le ofrecemos asesoramiento inmobiliario y fiscal por parte de expertos e inversores. Póngase en contacto con nosotros para obtener más información:

• Asesoramiento inmobiliario
• Asesoramiento fiscal inmobiliario
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Descubra también nuestros recursos para recién llegados al sector inmobiliario:

• Inmobiliario principiantes

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Sólo un 1,54% de impuestos sobre la venta de bienes inmuebles

Una opción para una venta fiscalmente optimizada es la compraventa de acciones. En este caso, sin embargo, la propiedad ya debe haber sido adquirida por una empresa (como Immobilien GmbH) (no como individuo). La venta de participaciones es posible si la empresa tiene una estructura de holding. Esto significa que sólo pagará un 1,54% de impuestos debido al privilegio entre empresas(art. 8b KStG).

• Asset deal = se vende la propiedad
• Venta de acciones = se vende la empresa (con propiedad)

Esta es la estructura de una transacción de acciones en un holding:

Calculemos de nuevo nuestro ejemplo partiendo de la venta directa de un inmueble.

Venta de un inmueble como empresa 🡆 Asset deal

Calculemos el impuesto ejemplar en Berlín por la venta de un inmueble como empresa (asset deal).

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta en 2028 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible Berlín aprox. 19,1 % (impuesto sobre actividades económicas 4,1 %, impuesto de sociedades 15 %) = 2.000.000 EUR
• Al 19,1 % = 382.000 euros

Venta de una GmbH inmobiliaria como sociedad 🡆 Compraventa de acciones

He aquí una comparación de la carga fiscal para la venta de una GmbH inmobiliaria como empresa en Berlín (transacción de acciones):

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta en 2028 = 3.100.000 euros
• Beneficio imponible = 1.000.000 euros
• Para GmbH 1,54 % = 1.540 euros

Puedes ver lo enorme que es la diferencia.

Bonificación Sin impuesto de transmisiones patrimoniales en la compra

Profundicemos un poco más en el tema de los bienes inmuebles y la optimización fiscal.

Una vez más, en pocas palabras:

• Venta de Immobilien GmbH por debajo del 89% = sin impuesto de transmisiones patrimoniales

¿Por qué? En Alemania, la venta de participaciones en una GmbH propietaria de bienes inmuebles no suele estar sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales siempre que las participaciones sean inferiores a un determinado porcentaje(art. 5 GrEStG).

¿Cuáles son las ventajas? La propiedad como inversión debe reportar un beneficio, normalmente calculado por el rendimiento del alquiler. El impuesto de transmisiones patrimoniales incrementa el precio de compra hasta un 6,5%, dependiendo del Estado federado. Para 1 millón de euros, esto supone un coste de 65.000 euros. Esto aumenta directamente el rendimiento en unos pocos puntos porcentuales.

¿Quiere saber más?

Asesoramiento inmobiliario y fiscal

Asesoramiento inmobiliario y fiscal de expertos e inversores. Me complace ponerle en contacto con los mejores:

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Aquí puede encontrar más para:

• Inmobiliario principiantes

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La venta típica: «asset deal»

La diferencia: en una operación de activos en el contexto inmobiliario, los activos específicos, como terrenos y edificios, se venden individualmente, mientras que en una operación de acciones se transfieren las participaciones de la empresa propietaria del inmueble.

En pocas palabras:

• Asset deal = se vende la propiedad
• Venta de acciones = Immobilien GmbH se vende

Una operación por acciones significa que el comprador no adquiere la propiedad en sí, sino la empresa Immobilien GmbH, en este caso. He aquí una breve infografía. A continuación, volveremos a la venta directa del bloque de apartamentos, después de lo cual voy a explicar más acerca de las sociedades de cartera y los impuestos sobre la venta.

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Normalmente, como particular, suele vender directamente el edificio de apartamentos. Esto es relevante para usted:

1. Impuesto de especulación
2. Regla de los tres objetos

Impuestos sobre la venta

Un vistazo muy rápido a los impuestos al vender un edificio de apartamentos en Berlín:

1. Impuesto de especulación: vender libre de impuestos
2. 3 propiedades gobiernan en Berlín
3. Activos y acciones: sólo 1,54% de impuestos

Impuesto de especulación: vender libre de impuestos

El periodo de especulación se explica más rápidamente:

• Ocupado por el propietario = 3 años
• Alquilado = 10 años

Si vende dentro del periodo de especulación, deberá pagar impuestos sobre los beneficios, como si se tratara de una renta del trabajo, independientemente de si es trabajador por cuenta ajena o por cuenta propia. Una vez transcurrido el plazo, la venta está exenta de impuestos. Si quiere hacer un cálculo rápido, utilice mi calculadora gratuita del periodo de especulación.

Cálculo de impuestos: Ejemplo

Si vende dentro del periodo de especulación, deberá pagar los impuestos sobre los beneficios de forma normal, como si fueran rendimientos del trabajo, independientemente de si trabaja por cuenta ajena o por cuenta propia. En el caso de una persona soltera, el tipo impositivo máximo suele ser del 42%.

Venta dentro del periodo de especulación (< 10 años) como particular:

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta 2033 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible = 2.000.000 euros
• Al 42 % (una sola persona) = 840.000 euros

Venta dentro del periodo de especulación (< 10 años) como empresa:

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta 2033 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible Berlín aprox. 19,1 % (impuesto sobre actividades económicas 4,1 %, impuesto de sociedades 15 %) = 2.000.000 EUR
• Al 19,1 % = 382.000 euros

Venta dentro del periodo de especulación (> 10 años):

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta en 2034 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible = 2.000.000 euros
• Libre de impuestos

Sin embargo, no se pueden comprar 10 propiedades ahora, esperar 3 años y llevarse los beneficios de la revalorización de la propiedad, porque:

3 propiedades gobiernan en Berlín

También existe la regla de las 3 propiedades. Si vendes más de 3 propiedades en 5 años, se trata de comercio de propiedades comerciales.

La «regla de los tres inmuebles» se refiere al hecho de que en Alemania los particulares pueden vender hasta tres inmuebles en un periodo de cinco años libres de impuestos. Si una persona vende más de tres propiedades en ese periodo, se considera que comercia con propiedades comerciales y está sujeta al impuesto sobre la renta, incluso si no están alquiladas sino ocupadas por el propietario.

Sin embargo, tras 10 años de tenencia, la venta siempre está exenta de impuestos.

¿Por qué existe esta norma?

Al igual que el impuesto sobre la especulación, la norma pretende frenar la especulación en el mercado inmobiliario y favorecer la venta de propiedades con fines residenciales.

¿Cómo ahorran impuestos los «grandes»?

Compraventa de acciones: vender una empresa «en lugar de» un inmueble

Una opción para una venta fiscalmente optimizada es la compraventa de acciones. En este caso, sin embargo, la propiedad ya debe haber sido adquirida por una empresa (como Immobilien GmbH) (no como particular).

Sólo 1,54% de impuestos sobre la venta

Es posible realizar una operación con acciones si tiene la empresa en una estructura de holding. Esto significa que solo pagará un 1,54% de impuestos debido al privilegio entre empresas(artículo 8b de la KStG).

• Asset deal = se vende la propiedad
• Venta de acciones = se vende la empresa (con propiedad)

Calculemos ahora de nuevo nuestro ejemplo, partiendo de la venta directa de un inmueble:

Venta de una propiedad como empresa (asset deal):

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta en 2028 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible Berlín aprox. 19,1 % (impuesto sobre actividades económicas 4,1 %, impuesto de sociedades 15 %) = 2.000.000 EUR
• Al 19,1 % = 382.000 euros

Venta de una sociedad inmobiliaria GmbH como sociedad anónima (share deal):

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta en 2028 = 3.100.000 euros
• Beneficio imponible = 1.000.000 euros
• Para GmbH 1,54 % = 1.540 euros

Puedes ver lo enorme que es la diferencia.

Sin impuesto de transmisiones patrimoniales en la compra

Profundicemos un poco más en el tema de la optimización inmobiliaria y fiscal.

De nuevo, en pocas palabras:

• Venta de Immobilien GmbH por debajo del 89% = sin impuesto de transmisiones patrimoniales

¿Por qué? En Alemania, la venta de participaciones en una GmbH propietaria de bienes inmuebles no suele estar sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales siempre que las participaciones sean inferiores a un determinado porcentaje(art. 5 GrEStG).

¿Cuáles son las ventajas? La propiedad como inversión debe reportar un beneficio, normalmente calculado por el rendimiento del alquiler. El impuesto de transmisiones patrimoniales incrementa el precio de compra hasta un 6,5%, dependiendo del Estado federado. Para 1 millón de euros, esto supone un coste de 65.000 euros. Esto aumenta directamente el rendimiento en unos pocos puntos porcentuales.

¿Quiere saber más?

Asesoramiento inmobiliario y fiscal

Asesoramiento inmobiliario y fiscal de expertos e inversores. Me complace ponerle en contacto con los mejores:

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Negociación de la comisión del intermediario

A diferencia del alquiler de inmuebles, en el que se aplica el principio de «el comprador paga», es decir, el cliente del agente inmobiliario debe pagar la comisión, en la venta de inmuebles la situación es diferente. En la venta de inmuebles, la comisión del agente inmobiliario puede negociarse libremente entre el vendedor y el comprador. Esto ofrece la posibilidad de acuerdos individuales que pueden satisfacer los intereses tanto del vendedor como del comprador.

«Al vender, la comisión del agente inmobiliario puede negociarse libremente entre el vendedor y el comprador».

Sin importe de comisión legalmente definido

Un aspecto importante a tener en cuenta es que el importe de la comisión de los agentes inmobiliarios en Alemania no está fijado por ley. Por lo tanto, no hay niveles máximos de comisión que no se puedan sobrepasar. Esta libertad da lugar a una amplia gama de tarifas de comisión, dependiendo de la región, el valor de la propiedad y la negociación entre las partes.

«La comisión de los agentes inmobiliarios no está fijada por ley en Alemania. Así que no hay un importe máximo de comisión».

Comisión típica de un agente inmobiliario por la venta de una casa

A pesar de la falta de requisitos legales, las comisiones de los agentes inmobili arios suelen basarse en las tarifas estándar de los respectivos estados federados. Para inmuebles de menos de un millón de euros, la comisión típica oscila entre el 5,95% y el 7,14%, IVA incluido. Estas tarifas pueden servir de orientación a la hora de calcular los costes de venta de un chalet.

¿Se mantiene la comisión para los inmuebles más caros?

Comisión reducida para inmuebles de alto precio

En el caso de las propiedades de más de 1 millón de euros, la comisión del agente inmobiliario suele reducirse. La comisión suele oscilar entre el 4 y el 5%. Para propiedades aún más caras, como las de más de 10 millones de euros, la comisión puede bajar aún más, hasta el 2-3%. A partir de un precio de venta de 50 millones de euros, las tarifas son incluso del 1-2 %. Este ajuste escalonado de las tasas de comisión tiene en cuenta el hecho de que, en el caso de propiedades muy caras, se puede conseguir una remuneración adecuada para el agente inmobiliario incluso sin un porcentaje proporcionalmente alto.

• < 1 millón de euros, normalmente del 5,95 % al 7,14 % (IVA incluido)
• > 1 millón de euros, normalmente del 4,76 al 5,95
• > 10 millones de euros, normalmente ~ 2,38 a 3,57
• > 50 millones de euros, normalmente ~ 1,19 a 2,38

La mayoría de las transacciones se hacen con agentes inmobiliarios, en Alemania y ciudades como Berlín más del 80%. Aquí hay 3 razones por las que muchas personas trabajan con agentes inmobiliarios:

¿Por qué merece la pena recurrir a un agente inmobiliario a la hora de vender un inmueble?

1. Ahorro de tiempo
2. Discreción en las ventas
3. Comprobación de los antecedentes de los interesados

Ahorro de tiempo

Vender un inmueble requiere mucho tiempo, desde la preparación de los documentos hasta la organización de las visitas y las negociaciones. Un agente inmobiliario se encarga de estas tareas y alivia considerablemente al vendedor al gestionar todo el proceso de venta con professionalidad y eficacia.

Discreción en las ventas

Muchos vendedores valoran la discreción a la hora de vender su propiedad, ya sea por motivos personales o comerciales. Un agente inmobiliario puede ayudar a mantener la discreción en el proceso de venta filtrando a los posibles compradores y poniéndose en contacto únicamente con los interesados serios. Además, la experiencia y los conocimientos de un agente pueden garantizar la confidencialidad de la información sensible sobre la propiedad y el proceso de venta.

Comprobación de los antecedentes de los interesados

Un agente inmobiliario con experiencia dispone de los recursos y conocimientos necesarios para investigar a fondo a los posibles compradores. Esto incluye, entre otras cosas, una comprobación del crédito para asegurarse de que son compradores serios y una revisión de sus intenciones de compra para evitar perder el tiempo con compradores poco fiables.

No hay nada peor que un acuerdo casi perfecto que se cae justo antes del notario y todo vuelve a empezar.

Eso significa…

La comisión suele basarse en las tarifas típicas de los respectivos estados federados y a menudo se reduce en el caso de los inmuebles más caros. Esto permite mantener el coste de la venta dentro de unos límites razonables, al tiempo que se recurre a los servicios de un agente inmobiliario professional para garantizar el mejor precio y el buen fin de la venta.

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Vender un edificio de viviendas en Düsseldorf: paso a paso

Empecemos por la pregunta básica: ¿Cuánto vale realmente su bloque de pisos en Düsseldorf? Descubra todos los pasos del proceso de venta, desde la tasación hasta la entrega de llaves.

Determine el valor de su edificio de apartamentos

El valor de su propiedad depende de varios factores, como la ubicación, el tamaño de los pisos y el estado del edificio. Un precio de venta realista es crucial para que la venta tenga éxito.

Cómo valorar un bloque de apartamentos

La valoración de un edificio de apartamentos se basa en métodos específicos como el método del valor comparativo, el método del valor de los activos y el método del valor de los beneficios capitalizados. La combinación de estos métodos proporciona un valor de mercado realista. El principio es el mismo para todos los barrios, independientemente de si están en el centro de la ciudad, Pempelfort, Derendorf, Golzheim, Oberkassel, Unterbilk, Friedrichstadt, Bilk, Carlstadt o Flingern-Nord.

Normalmente se utilizan al menos dos de estos métodos para determinar un valor exacto.

• Valorar un bloque de apartamentos
• Procedimientos típicos de evaluación
• Evaluación gratuita por expertos

Vender en Düsseldorf: ¿qué hay que tener en cuenta?

A la hora de vender su edificio de viviendas en Düsseldorf, debe tener en cuenta algunos aspectos importantes:

1. Ubicación y precios inmobiliarios: El grupo objetivo de compradores depende en gran medida de la ubicación y de los precios actuales de los inmuebles.
2. Documentos: Asegúrese de haber preparado todos los documentos pertinentes, como planos, extractos del registro de la propiedad y listas de inquilinos.
3. Buenos contactos o un agente inmobiliario: Un agente inmobiliario con experiencia puede ayudarle a organizar eficazmente el proceso de venta y a dirigirse a los compradores adecuados.

Ubicación y precios inmobiliarios: El grupo objetivo de los compradores en Düsseldorf

Düsseldorf es un atractivo mercado inmobiliario con varios distritos y una gran demanda de espacio residencial(ubicación A). El grupo objetivo de compradores potenciales busca inversiones a largo plazo y está dispuesto a pagar los precios correspondientes.

Hay que llegar a las personas que se centran en inversiones a largo plazo y no necesitan un flujo de caja inmediato.

Documentos: Planos, extracto del catastro, listas de inquilinos, etc.

Antes de iniciar el proceso de venta, asegúrese de tener listos todos los documentos necesarios para la venta de la propiedad. Esto incluye, entre otras cosas:

1. Extracto del catastro
2. Mapa de parcelas
3. Planos y permisos de construcción
4. Estado de renovación
5. Contratos de arrendamiento y lista de inquilinos
6. Declaraciones de gastos de explotación
7. Certificado energético
8. Informe de situación o dictamen pericial

Buenos contactos o un buen agente inmobiliario

Dado que los bloques de pisos en Düsseldorf suelen alcanzar precios elevados, es aconsejable consultar a un agente inmobiliario con experiencia. Un agente inmobiliario tiene los contactos necesarios y puede ayudarle a dirigirse a los compradores adecuados y conseguir el mejor precio posible.

En última instancia, siempre es una cuestión personal decidir si desea vender con o sin agente inmobiliario.

Impuestos al vender en Düsseldorf: ¿Qué tendrá que pagar?

Un rápido vistazo a los aspectos fiscales de la venta de su edificio de apartamentos en Düsseldorf:

1. Impuesto de especulación: Tenga en cuenta el periodo de especulación para las ventas libres de impuestos.
2. Regla de los 3 objetos en Düsseldorf.
3. Diferencias entre las operaciones con activos y las operaciones con acciones: efectos sobre la fiscalidad.

Impuesto de especulación: ¿vender sin pagar impuestos?

El periodo de especulación suele ser de 10 años para los inmuebles alquilados. Si vende dentro de este periodo, debe pagar impuestos sobre los beneficios. Una vez transcurrido el plazo, la venta está exenta de impuestos.

Encontrará más información sobre la regla de los 3 objetos y las operaciones con activos frente a las operaciones con acciones en nuestro artículo aquí.

Asesoramiento inmobiliario y fiscal

¿Necesita más ayuda con la venta de su edificio de apartamentos en Düsseldorf? Le ofrecemos asesoramiento inmobiliario y fiscal por parte de expertos e inversores. Póngase en contacto con nosotros para más información:

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