¿Qué es el rendimiento de la inversión?

En primer lugar, aclaro lo que significa rendimiento. Mucha gente oye este término pero no sabe exactamente lo que significa. El rendimiento es un factor decisivo en la inversión inmobiliaria, y explico por qué es tan importante.

Vídeo: ¿Hasta dónde puede llegar la rentabilidad?

¿Por qué la rentabilidad no puede ser suficientemente alta?

La cuestión de por qué la rentabilidad de los bienes inmuebles no puede ser lo suficientemente alta es crucial para todo inversor. En mi vídeo, analizo las razones por las que una rentabilidad elevada es tan deseable y cómo puede afectar a tu inversión.

Cuanto «mayor sea la rentabilidad», ¡más ganará!

Veamos el cálculo y por qué más ingresos (renta neta anual en frío), por encima de un umbral, siempre aporta más beneficios:

Calcular el rendimiento neto

Los ingresos netos de explotación de un inmueble se calculan mediante la siguiente fórmula:

Rendimiento neto = (alquiler neto anual en frío – costes de explotación) / costes de inversión × 100%.

Supongamos que compra una propiedad por 200.000 euros y recibe unos ingresos anuales por alquiler de 12.000 euros, con unos gastos de explotación de 2.000 euros. La rentabilidad neta se calcularía del siguiente modo:

Rendimiento neto = ( 12.000€ -2.000€ ) / 200.000€ × 100% = 5%.

En este ejemplo, el rendimiento neto es del 5%. Esto demuestra que espera una rentabilidad anual del 5% de su inversión, basada en los ingresos por alquiler menos los costes de explotación en relación con los costes de inversión.

Consejo. Utiliza mi aplicación inmobili aria con:

• Calculadora de rendimiento neto
• Comprobación del rendimiento neto

Más respuestas en el vídeo

Para saber qué significa realmente rendimiento y por qué es tan crucial en el sector inmobiliario, vea mi nuevo vídeo. Responderé a todas las preguntas importantes y te daré valiosos conocimientos sobre el mundo de la inversión inmobili aria, ¡incluso para tu primera propiedad!

No olvides suscribirte a mi canal para no perderte ninguna actualización. La inversión inmobiliaria puede ser compleja, pero yo estoy aquí para hacerla comprensible y ayudarte a tomar decisiones inteligentes.

¡Nos vemos en el vídeo donde exploramos el fascinante mundo de las rentabilidades en el sector inmobiliario!

¿Quiere saber más?

10 reglas de oro de la inversión

Empiece bien su andadura inmobiliaria La gente sueña todo el tiempo con invertir en bienes inmuebles, pero sólo unos pocos convierten este sueño en realidad. Estas 10 reglas esenciales son la clave para convertir tus ideas en proyectos inmobiliarios de éxito. Sin tonterías. 10 reglas claras.

• 10 reglas de oro de la inversión

Lukinski YouTube: Yield, Investment & Co.

Descubra conmigo los factores decisivos, las cifras clave y los fundamentos de la inversión inmobiliaria. Comparada con otras formas de inversión, la inmobiliaria ofrece una forma «más segura» de invertir el capital, con rendimientos constantes y revalorización a largo plazo. ¿Quiere invertir su dinero sabiamente? Mi recomendación: Bienes inmuebles, ingresos pasivos y una buena vida.

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Calculadora apagada: Aplicación Real Estate Guru

La Navidad de 2022 me dio la idea, ¡y desde entonces he estado programando la app Immobilien Guru! Mientras tanto, la app cuenta con más de 30 calculadoras inmobiliarias y financieras, además de un sistema de aprendizaje de inversiones, 50.000 comerciantes y más de 20.000 expertos inmobiliarios.

Si te gustan las calculadoras (abajo), no dejes de visitar tu tienda de aplicaciones y conseguir mi aplicación gratuita para inversores.

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PD: Los professionales pueden, por supuesto, saltarse las primeras calculadoras en torno a la renta variable y el plan de ahorro y empezar directamente con el rendimiento, la comprobación del rendimiento & Co.

¡Buena suerte, tu Lukinski!

Patrimonio neto: Calcular activos

Todo empieza con el capital. No puedes prescindir de él a menos que tengas a alguien que responda por ti. Normalmente, si todo lo demás es sólido, necesitas un 20% de fondos propios y el banco te da el 80%. Ejemplo:

• Fondos propios = 5.000 euros (20%)
• Volumen de crédito = 20.000 euros (80%)
• Precio máximo de compra = 25.000 euros

Para ello, calcula tu patrimonio:

• Calculadora de patrimonio

Plan de ahorro: ¿Cuánto puedes ahorrar cada mes (acumulación de capital)?

¿No dispone del capital propio necesario? Entonces sólo hay una manera: ¡ahorrar! Aquí puedes calcular fácilmente cuánto puedes ahorrar cada mes. Porque a menudo se olvidan algunos gastos y se deja de ahorrar después del primer mes. Ahorrar es el camino hacia su objetivo. Calcule aquí cuánto puede ahorrar.

• Calculadora del plan de ahorro

Precio máximo de compra: ¿Cuánto puede permitirse?

Su patrimonio neto le lleva automáticamente al precio máximo de compra. Ya has aprendido a calcularlo en la sección de patrimonio neto. Si necesitas hacerlo rápidamente, puedes calcularlo aquí:

• Precio máximo de compra

Gastos accesorios de compra: Precio de compra + X

Costes accesorios de compra, había algo más… Normalmente, entre el 8% y el 10% del precio de compra son gastos accesorios, según el estado federado. Eso en cualquier caso:

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
• Gastos de notaría
• Gastos del registro de la propiedad
• Gastos de corretaje (si se encarga)

Puede utilizar mi calculadora gratuita de costes de compra para calcular rápida y fácilmente todos los factores en cualquier momento, independientemente de si va a comprar un piso o una casa:

• Calculadora de gastos de compra

Rendimiento neto: ¿Cuánto ingresa un inmueble?

El cálculo más importante para los inversores es el rendimiento neto del alquiler de un inmueble. Te dice lo que una propiedad rinde al mes en %. Dado que como inversor sueles financiar con crédito, tú pagas el alquiler:

1. Mantenimiento ~ 2 % anual
2. Interés ~ tipo de interés deudor actual
3. Reembolso ~ 2 % anual.

Supongamos que pides un préstamo al 2% de interés, tienes (2% + 2% + 2% = 6%). Si su rentabilidad es > 6%, su inquilino paga su propiedad, sus activos crecen pasivamente y usted sigue obteniendo X euros al mes como flujo de caja positivo de su propiedad alquilada.

Para que puedas calcular rápida y fácilmente, aquí tienes mi:

• Calculadora del rendimiento neto del alquiler

Comprobación de rendimiento: En 2 segundos

¿No tiene a mano todas las cifras del rendimiento neto del alquiler? Entonces debería conocer mi comprobación rápida del rendimiento. Aquí puede calcular cualquier rendimiento en la aplicación Immobilien Guru en 2 segundos. En segundo plano también se asumen valores, como la actual reserva de mantenimiento del 2% anual, de forma totalmente automática.

Sólo tienes que pulsar 2 simples mandos:

• Precio de compra
• Alquiler / mes

La comprobación del rendimiento nunca ha sido tan rápida Haga clic aquí para ir a la:

• Comprobación del rendimiento

Factor de precio de compra: Cifra clave para los grandes proyectos

Explicado de forma sencilla: el factor del precio de compra da la vuelta al cálculo del rendimiento:

• De » Ingresos por alquiler / precio de compra «
• Will «precio de compra / ingresos por alquiler «

¡Súper sencillo!

• Rendimiento = % de rendimiento anual
• Factor de precio de compra = pagado en X años

El resultado le indica en cuántos años habrá amortizado su inversión inmobiliaria gracias a los ingresos por alquiler.

• Factor precio de compra

Reserva de mantenimiento: En 2 segundos

¡Nunca ha calculado sus reservas de mantenimiento tan rápidamente! Mi pequeña calculadora de reservas de mantenimiento para inmuebles es tan sencilla como la comprobación de rendimientos. Lo más destacado es que lo calculo todo en segundo plano según la fórmula de Peter.

• Calculadora de reservas de mantenimiento

Impuesto de especulación: Vender libre de impuestos después de X años

Libre de impuestos, ¡genial! Eso es lo que dicen muchos inversores, y tienen razón. A grandes rasgos, existen 3 tipos:

• Interés propio = periodo de 3 años
• Alquiler = 10 años
• Modelo mixto = X + periodo de 2 años ( X = momento del alquiler)

Para facilitar y agilizar el cálculo en el futuro, he desarrollado esta calculadora de periodos de especulación.

• Especulador

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Aprenda en línea con mi aplicación inmobiliaria. Con más de 50 lecciones individuales, desde la compra y el rendimiento, pasando por la gestión y el alquiler, hasta la venta rentable de un inmueble. ¿El rendimiento neto, el rendimiento bruto o el factor del precio de compra todavía no significan mucho o sólo un poco? Perfecto, porque mi aplicación le facilita enormemente la preparación de sus primeras inversiones de capital.

Coaching inmobiliario 2.0: en línea y gratuito

Puedes leer 1.000 libros y al final no sabes lo que realmente importa. Al igual que mis calculadoras, todo gira en torno a las tuercas y los tornillos de la inversión inmobiliaria: capital, rendimiento, mantenimiento, etc.

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El gurú inmobiliario

Optimización de motores de búsqueda para agentes inmobiliarios

Tráfico significa alcance, es decir, visitantes que están en su sitio web. ¡Consejo de SEO por professionales, para professionales! Empecemos con la definición de optimización para motores de búsqueda.

¿Qué significa SEO? 5 aspectos básicos

La optimización para los motores de búsqueda (SEO) incluye todas las medidas que sirven para aumentar la visibilidad de su sitio web en los motores de búsqueda (como Google, Bing & Co.). Estos son:

1. Estructura de la página y palabras clave
2. Contenido de la página con estructura, palabras clave, longitud del texto y enlaces
3. Medios de visualización (foto) y explicación (infografía, vídeo explicativo, etc.)
4. Enlaces internos (aumenta la duración de la página)
5. Enlaces externos (aumenta la relevancia de la página)

Objetivos en SEO: Alto posicionamiento en los resultados de búsqueda

Hay dos aspectos cruciales para usted:

1. Si alguien te busca, debes «estar ahí» – ya aprendiste
2. Cuando alguien busca temas relevantes para usted, usted debe «estar ahí».

Habrá 1) consultas de búsqueda que giren en torno a usted. Los más típicos son

• «Muestra de la ciudad del agente inmobiliario» – Búsqueda general
• «Muestra de reseñas de corredores»
• «Ejemplo de valoración de corredores»
• «Muestra de la experiencia del corredor»
• «Muestra de la experiencia del corredor»
• «Muestra de corredor acreditado»
• «Agente de muestras poco serio»
• …

Si no tiene su propio sitio web, no tiene ninguna influencia en los resultados de búsqueda. Si tienes una página web demasiado pequeña, por ejemplo sólo página de inicio, sobre nosotros y contacto, también ocurre que otros (competidores) aparecen antes que tú. O incluso portales como Gutefrage.net, donde alguien ha hecho esta pregunta sobre su nombre.

Cuanto más fuerte sea tu página, más presente (visible) estarás

En Alemania se realizan millones de búsquedas al día, sólo en el contexto de la «propiedad inmobiliaria». Vender, alquilar, gestionar, comprar, financiar, … por eso debes 2) «estar ahí» cuando alguien busque temas relevantes para ti.

Ahora aprenderás la base de esto: la estructura.

No importa dónde y cuándo alguien le busque, tiene la «soberanía» en la primera página (que se ve en el gráfico de ejemplo).

Ventajas del SEO: Más visitantes, nuevos clientes

• Aquí también se consigue la adquisición de nuevos clientes a través de los motores de búsqueda
• Más visitantes al sitio web
• Canal de ventas adicional
• Medida de marketing dirigida (a través de términos de búsqueda / «demanda» activa)
• Una vez configurado, obtendrá visitantes «gratis», todos los días

Desventajas del SEO: Costes iniciales y a largo plazo sin retorno de la inversión

• Es necesario un desarrollo a largo plazo, especialmente en el sector inmobiliario (alta competencia)
• Tiempo de acumulación: Al menos 1 año
• El ROI (retorno de la inversión) sólo se conseguirá tarde (comparación: SEA casi inmediatamente)
• Costes de creación de contenidos y sitio web

SEO, SEA, ¿cuál es la diferencia?

El SEO se ocupa de su sitio web, su contenido y su estructura. La publicidad en buscadores (SEA), por su parte, es un posicionamiento «directo» en los buscadores a través de anuncios de pago. Estos anuncios se muestran por encima de los resultados de la búsqueda orgánica (SEO).

SEO inmobiliario para principiantes: así funciona

En pocas palabras:

• Creación de un sitio web para dispositivos de escritorio / móviles
• Planificar los temas (palabras clave) de forma estructurada
• Crear páginas individuales (páginas de empresa y entradas de blog)
• Cada entrada del blog tiene entre 300 y 1.000 palabras, enlaces a otras entradas
• Objetivo: Buena calidad y más contenido que la competencia directa

A través de temas individuales / palabras clave:

• Casa en venta Berlín
• Vender una casa después de la herencia Berlín
• Vender una casa después del divorcio Berlín
• …

tu «plataforma» se hace fuerte. Sus subtemas (como casa en venta divorcio Berlín) enlazan con la página madre (casa en venta Berlín).

Como resultado, los visitantes que ha recogido en los motores de búsqueda permanecen cada vez más tiempo en su sitio web.

¿Por qué SEO? Ventajas para los agentes inmobiliarios

Ventajas del SEO – Si la persona X se entera de que usted es un corredor, a través de la recomendación, la publicidad, por casualidad, la persona X en casi todos los casos lo buscará como corredor. Sobre todo en los motores de búsqueda, principalmente en Google. Hay 10 lugares en los resultados de búsqueda (lejos de la publicidad), cuantos más canales sirvan, más se determina la información que hay aquí.

En pocas palabras:

• El 85% busca información primero en los motores de búsqueda
• La página 1 tiene 10 resultados (lejos de la publicidad > SEA)
• Sin medios digitales = Sin influencia

El SEO ofrece la máxima ventaja:

• Una vez en la página 1, será difícil desbancarte (sostenible)
• Los usuarios tienen una necesidad, ya quieren algo
• Das a los usuarios «algo» gratis, sin nada a cambio (imagen positiva).
• Los usuarios recomiendan tus buenos contenidos a otros
• El SEO trabaja para usted 24 horas al día, 7 días a la semana
• Recoge nuevos clientes potenciales de forma pasiva (después del trabajo)

Desventajas del SEO: Hay que ser así de honesto

El SEO es un marketing a largo plazo, se consiguen resultados (visitas) sólo después de semanas y meses, dependiendo de lo mucho que se trabaje en ello y de lo alta que sea la competencia (ubicación C fácil, ubicación A difícil).

• Marketing online a largo plazo
• Resultados después de semanas, meses
• Requiere mucho tiempo (creación de artículos)

Por otro lado, su clasificación en los motores de búsqueda es muy sostenible y a menudo se mantiene durante años una vez que la ha conseguido. Porque la competencia primero tiene que ser mejor que tú. En comparación con la publicidad en los motores de búsqueda, no se paga por cada clic (aprox. 4 – 16 euros / clic en el segmento inmobiliario).

Lista de control Los 3 fundamentos de SEO para los corredores + ejemplo

Para ser visible (como puedes ver en el ejemplo) básicamente sólo necesitas 3 cosas:

1. Entrada en Google Business
2. Página web
3. Canal de medios sociales, por ejemplo Facebook, Instagram y LinkedIn

… ya ha ocupado una parte de la primera página. Aquí puedes ver lo efectiva que es la mezcla de estos 3 componentes para todos aquellos que te buscan.

1. Sitio web en el número 1 de los resultados de búsqueda
2. Entrada en Google Business
3. Fotos propias, directas, comprensión visual
4. Mapa y direcciones
5. Dirección, datos de contacto y horarios de apertura
6. Redes sociales (Facebook)
7. Reseñas en la web (Facebook)

Casi todos los caminos, conducen al corredor (no a terceros o incluso a los competidores).

¿Cómo funciona correctamente el SEO?

Volvamos a su sitio web de corretaje y a la pregunta: ¿Cómo funciona realmente el SEO?

Crear la construcción del tema: «Palabras clave» – ¿Qué quiere?

Usted construye entradas de blog individuales para las llamadas palabras clave individuales. Por ejemplo, una palabra clave puede ser «alquiler», otra «consejos para el alquiler», otra «proceso de alquiler» y otra «primer alquiler». Dependiendo de lo que los usuarios busquen en un motor de búsqueda, usted tiene el contenido adecuado para ello.

He aquí de nuevo el ejemplo de la introducción para nuestro agente inmobiliario en Berlín, con un enfoque en la adquisición de propiedades:

• Casa en venta Berlín
• Vender una casa después de la herencia Berlín
• Vender una casa después del divorcio Berlín
• …

Creación de textos SEO: fórmula 1-2-3 – lista de comprobación

En Internet, encontrarás miles de guías que te hablan mucho de SEO, que básicamente significa una buena optimización.

La pequeña fórmula 1-2-3:

1. Crear páginas individuales (páginas de empresa y entradas de blog)
2. Cada entrada del blog tiene entre 300 y 1.000 palabras
3. Los artículos enlazan con otras contribuciones (Venta > Divorcio > Año de separación y vuelta)

Lo más importante, lo más importante (!) en el SEO – el valor añadido

Ahora lo más importante:

Es importante que estos artículos contengan un valor añadido.

Por lo tanto, el consejo 2 directamente:

No se trata de crear 1.000 artículos, mejor 50, 100 enfocados (tema) y punteados (región).

Valor añadido significa que sus visitantes se llevan algo, idealmente se quedan en su sitio web durante mucho tiempo y así aumentan el valor de su sitio web (valor del dominio). De este modo, conseguirá cada vez más visitantes y, por tanto, también nuevos clientes.

2 Ejemplo de SEO para la adquisición de propiedades

¿Busca propiedades existentes en su región (adquisición de bienes inmuebles)? Ayudar a los vendedores con problemas, a los propietarios, a los herederos. Casi todo el mundo querrá vender tarde o temprano.

El primer texto de SEO

Ahora ya conoce el proceso que debe seguir para promocionar su sitio web. El SEO es un marketing a largo plazo, sólo conseguirás resultados (visitas) al cabo de semanas y meses, dependiendo de lo mucho que trabajes en ello y de lo alta que sea la competencia (ubicación C fácil, ubicación A difícil).

SEO resumido

Los medios de SEO explicados rápidamente

• Estructura: contenidos y textos
• Valor añadido: los textos deben «dar algo» a los lectores
• Enlaces – Los enlaces proporcionan más información
• Objetivo – Un buen contenido asegura un alto posicionamiento en los resultados de búsqueda

Valoración de inmuebles: explicada paso a paso

Por experiencia podemos decir que una valoración objetiva y exhaustiva de la propiedad determina el éxito de la venta. Si el precio es demasiado bajo, está regalando dinero; si el precio de compra es demasiado alto, está alejando a los posibles compradores genuinos. Fijar el precio de venta correcto es uno de los puntos más importantes a la hora de vender una propiedad.

Antes de profundizar en el tema de la valoración de la ubicación, la estructura del edificio, el valor de mercado y demás, vamos a empezar con las 3 preguntas básicas que recibimos en las reuniones de asesoramiento con los clientes:

• ¿Cómo puedo valorar una propiedad?
• ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble?
• ¿Cómo valora el banco una propiedad?

¡Tip! Más adelante en el artículo encontrará información mucho más detallada sobre todos los tipos de procedimientos de valoración de inmuebles.

Eliminación: edad, inversión, herencia y cambios

Hay muchas razones para vender una propiedad. Las consideraciones de inversión, una herencia o los cambios en las circunstancias de la vida pueden ser decisivos. Si hay niños, la familia puede querer una propiedad más grande.

En la vejez, muchas personas quieren mudarse a una vivienda más pequeña, por ejemplo para ahorrar en gastos de mantenimiento. Los propietarios suelen tener un fuerte apego a su propiedad. Se ha invertido mucho tiempo, trabajo y amor en la casa o el piso.

La propiedad tiene un alto valor personal, que se refleja en el precio de compra deseado. Sin embargo, si el precio es demasiado alto, muchos compradores lo descartan inmediatamente. El éxito aporta el equilibrio adecuado.

Cualquiera que se presente a la cita para ver el producto ya tiene argumentos para rebajar el precio de compra. Se buscan los defectos y el comprador potencial sólo evalúa, en última instancia, cuánto trabajo le queda por hacer a la propiedad. En resumen:

Si el precio de venta está muy por encima del valor real del mercado, no venderá.

Para que el periodo de venta sea corto y se consiga el mejor precio de compra, es fundamental una correcta evaluación del precio de mercado.

¿Qué propiedades se valoran y cómo?

En la siguiente tabla hemos recopilado los tipos de bienes inmuebles y sus procedimientos habituales de valoración. Con el procedimiento de valoración de «compensación», se produce una revisión de los valores previamente determinados:

Pisos (ocupados por el propietario)

• Método del valor comparativo
• Compensando con: Enfoque de ingresos o enfoque de activos

Pisos (alquilados a terceros)

• Método de las ganancias capitalizadas
• Compensando con: Método del valor comparativo o método del valor de los activos

Casa residencial (ocupada por el propietario)

• Método del valor real
• Compensando con: Enfoque de capitalización de ingresos

Edificio residencial (alquilado, por ejemplo, edificio de apartamentos)

• Método de las ganancias capitalizadas
• Compensando con: Método del valor del material

Terreno (sin urbanizar)

• Método del valor comparativo
• Desplazamiento con: [Ninguno]

Terreno (sin desarrollar pero alquilado)

• Método del valor comparativo
• Compensando con: Enfoque de capitalización de ingresos

¿¡Haga que valoren su propiedad!? Sí. Por supuesto.

Si quiere vender una casa, nuestra recomendación es: acuda a expertos para una valoración bien fundamentada. Si el precio es demasiado bajo, perderá dinero. Le daremos una valoración aproximada para una evaluación inicial.

Valoro su propiedad de forma gratuita: Valoración inmobiliaria

Un breve dictamen pericial suele ser suficiente para la valoración del inmueble. Este tipo de tasación experta va más allá de una valoración estandarizada y se convierte en la base esencial para determinar el mejor precio de oferta.

En esa valoración, los expertos también tienen en cuenta las características regionales, la oferta y la demanda. Le ayudan a determinar el valor de mercado actual de su propiedad. Confíe en contactos experimentados y consiga el mejor precio de venta posible para su propiedad.

Valoración para la venta de inmuebles

Un resumen de toda la información importante sobre la valoración a la hora de vender un inmueble:

Enfoque de ingresos: Desglose del valor de mercado y del valor de la renta del edificio

El método del valor de las ganancias capitalizadas divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de la renta del edificio.

Interés del valor del terreno = 7 por ciento * 100.000 euros = 7.000 euros

Valor de la renta del edificio = 5.600 euros * 12,50 (multiplicador) = 70.000 euros

Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. Para ello, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

• Método de las ganancias capitalizadas

Método del valor del material: Valor de la nueva construcción de un inmueble

El cálculo utiliza en primer lugar el valor estándar del terreno para determinar el valor de mercado del mismo y, a continuación, se añade el valor real de la construcción.

El valor real del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por edad. El valor real del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor real del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real.

Valor en especie = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

El cálculo del factor de valor real se basa en el tipo de edificio, el valor real preliminar y el valor estándar del suelo. El valor total del activo material así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el bien.

• Método del valor del material

Método del valor comparativo: Comparación de propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza, en particular, para la venta de pisos y casas en propiedad. El valor comparativo también puede determinarse para los terrenos no urbanizados.

Precio por metro cuadrado del inmueble comparable = 300.000 euros / 100 metros cuadrados = 3.000 euros por metro cuadrado

Precio de compra del inmueble a valorar = 3.000 euros * 200 m2 = 600.000 euros

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con una disposición comparable. Los inmuebles incluidos en la valoración deben proceder de las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

• Procedimiento de valor comparativo

Formulario para propietarios de inmuebles

Alquilar, comprar, vivir, aquí encontrará todas las fórmulas importantes para usted como propietario. En nuestra colección de fórmulas inmobiliarias encontrará cálculos y ejemplos para comprar, vender y alquilar. Multiplicador del precio de alquiler o de compra, rendimiento bruto, rendimiento de los fondos propios, rendimiento de la propiedad, reservas para el mantenimiento y mucho más. Pulse aquí para volver a la vista general:

• Formulario inmobiliario

Costes: Evaluación final de la casa y el piso

Para el cálculo, se realiza primero una valoración aproximada. Por lo tanto, el precio de la tasación final se basa, en la mayoría de los casos, en el valor estimado del inmueble a valorar.

Para un valor de la propiedad que esté por debajo del límite de 150.000 euros, puede esperar unos costes aproximados de 1.500 euros. Para los edificios de apartamentos con un valor de la propiedad superior a 1 millón, la tasa estimada aumenta a 3.000 euros.

• Por debajo de 150.000 euros, aproximadamente 1.500 euros
• Más de 1.000.000 de euros, alrededor de 3.000 euros

Costes adicionales: Derecho de paso & Co.

Como también se ha evaluado un derecho de paso, se puede facturar un recargo del 20% = 360 euros. Esto significa que para una propiedad de menos de 150.000 euros, la tasa sería de 1.500 euros por la valoración de la propiedad más 360 euros por la tramitación del derecho de paso; el coste total sería de 1.860 euros netos.

Evaluación del valor (costes)

¿Quién prepara las tasaciones de los bienes inmuebles? ¿Cuánto cuesta un tasador de viviendas? ¿Cuánto cuesta un tasador de edificios antiguos? A menos que la normativa legal exija la designación de un perito, una tasación inmobiliaria le proporcionará una valoración realista de su propiedad en el mercado regional y nacional. Proporcionamos valoraciones puntuales y precisas de terrenos, propiedades residenciales y comerciales.

Sin embargo, si la valoración se va a presentar ante los tribunales, como en el caso de un divorcio, hay que llamar a los expertos a cambio de una tarifa. La propiedad residencial o de alquiler se inspecciona in situ. Por regla general, se emiten tanto una copia escrita como una digital de la tasación.

• Informe de valoración

Tarifa plana

Valoración de pisos y factores de valor – ¿Tiene un piso y quiere saber cuánto vale? Por supuesto, puede acudir inmediatamente a un tasador y/o agente inmobiliario con esta pregunta. Sin embargo, la valoración exacta cobra importancia a más tardar cuando se quiere vender o legar el piso. Incluso si se hipoteca la propiedad -por ejemplo, porque se quiere comprar otra- el valor debe determinarse con mucha precisión. Es entonces cuando entra en juego el experto.

¿Qué influye en el valor de un piso? Pero vamos a ceñirnos primero al llamado «valor de pi por pulgar», es decir, a una determinación muy aproximada del valor. Para determinar el valor de su piso, primero intervienen una serie de factores «blandos» que influyen.

• Tarifa plana

Califique una casa

Evaluar aproximadamente el precio de compra o hacer que se estime – Si una casa o un piso se compró hace poco tiempo, los costes de construcción o el precio de compra proporcionan puntos de referencia iniciales para la valoración de la vivienda. En el portal inmobiliario de Lukinski puede obtener más indicaciones sobre el valor actual de su propiedad comparándola con propiedades en ubicaciones similares, del mismo tamaño y con el mismo mobiliario, etc. La determinación exacta del precio del inmueble depende de varios criterios.

El criterio más importante es la ubicación. Los precios de los inmuebles varían según la región, a veces considerablemente. Por lo tanto, sólo pueden incluirse en la comparación de propiedades las que se encuentran en las proximidades. Como expertos en la venta de inmuebles en las regiones de Renania-Palatinado y Hesse, podemos ofrecer rápidamente una valoración realista mediante la comparación de inmuebles. Los aspectos de las micro y macrolocalizaciones, así como la ubicación inmediata del inmueble, son igualmente importantes en la valoración de la vivienda: el ruido de fondo, las vistas y las condiciones de luz interesan a los posibles compradores e influyen en el valor de la propiedad y en el precio alcanzable.

• Califique una casa

Calificar la casa de apartamentos

Valor de mercado, valoración y precio de compra de su propiedad –

Si quiere vender su edificio de apartamentos, una cosa es importante: Un precio de compra informado, orientado al mercado y realista. Las cuestiones centrales de los propietarios: ¿Cuánto vale mi propiedad? ¿Cómo se calcula el valor de un edificio de apartamentos? ¿Cómo determina la Agencia Tributaria el valor de una vivienda? ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble? ¿Cómo valora el banco una propiedad? Son muchas las preguntas y muchos los datos que te vas a encontrar durante la valoración de la vivienda multifamiliar. Para darle una primera impresión de la complejidad de la ubicación, el valor de mercado, los inmuebles comparables, la estructura del edificio, etc., hemos redactado para usted esta guía sobre el tema de la valoración de edificios de apartamentos.

• Calificar la casa de apartamentos

Tasa de propiedad

Determinar el valor de mercado, la tasación y el precio de compra – ¿Cómo valorar un inmueble? ¿Cómo se calcula el valor de mercado de un inmueble? ¿Quién puede valorar un inmueble? ¿Quién proporciona información sobre el valor estándar del suelo?

• Tasa de propiedad

Calcula el rendimiento: Colección de fórmulas

Calcular el valor de la propiedad – alquilar, comprar, vivir, aquí encontrará todas las fórmulas importantes para usted como propietario. En nuestra colección de fórmulas inmobiliarias encontrará cálculos y ejemplos para comprar, vender y alquilar. Multiplicador del precio de alquiler o de compra, rendimiento bruto, rendimiento de los fondos propios, rendimiento de la propiedad, reservas para el mantenimiento y mucho más.

• Calcular el valor de la propiedad: Colección de fórmulas

Gastos de funcionamiento y reservas

• Gestión inmobiliaria para su propiedad
• Costes dereparación, mantenimiento y renovación
• Gastos de mantenimiento que no se producen regularmente
• Llamadas telefónicas, correspondencia, cuenta e intereses
• Tasas de servicio proporcionales para los pisos vacíos
• Seguro de gastos judiciales y pérdida de alquileres

Multiplicador del alquiler (factor de precio de compra)

En las exposiciones inmobiliarias casi siempre se encuentra información sobre el rendimiento bruto, a veces también sobre el multiplicador del alquiler. El multiplicador del alquiler (factor de precio de compra) es un simple ratio para comparar diferentes propiedades de un vistazo.

Así se calcula el multiplicador de la renta:

Multiplicador del alquiler = precio de compra / alquiler frío anual

Ejemplo:

Un piso en Los Ángeles cuesta 1.000.000 de euros y aporta una renta anual de 52.000 euros, tiene un multiplicador de renta de 19,2:

Multiplicador del alquiler = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendimiento bruto

El rendimiento bruto en porcentaje es la contrapartida del multiplicador.

Así se calcula el rendimiento bruto:

Rendimiento bruto = alquiler anual en frío x 100 / precio de compra

Ejemplo:

Su piso en Los Ángeles genera unos ingresos anuales por alquiler del equivalente a 52.000 euros, el precio de compra fue de 1.000.000 de euros. El rendimiento bruto es de 5,2:

• Rendimiento bruto = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Rendimiento bruto del alquiler

Así se calcula el rendimiento bruto del alquiler:

100 x alquiler frío neto anual / precio de compra del inmueble = rendimiento bruto del alquiler en %.

Ejemplo de cálculo del rendimiento bruto del alquiler:

1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
2. Paso: Alquiler neto en frío por año = 150.000
3. Paso: 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rentabilidad bruta del alquiler

Rendimiento neto del alquiler

Así se calcula el rendimiento neto del alquiler:

1. Etapa: Precio de compra + gastos accesorios de compra
2. Paso: Alquiler neto en frío – gastos de gestión (anuales) – gastos de mantenimiento (anuales) = ingresos netos anuales
3. Paso: Rendimiento neto anual / costes de inversión

Ejemplo de cálculo del rendimiento neto del alquiler:

1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
2. Paso: 150.000 euros netos de alquiler en frío – 20.000 euros de administración – 70.000 euros de mantenimiento = 60.000 euros de ingresos netos anuales
3. Paso: 60.000 euros de ingresos netos anuales / 3.350.000 euros de costes de inversión x 100 = 1,79 por ciento de rentabilidad neta del alquiler

Rendimiento de los fondos propios

La rentabilidad de los fondos propios se calcula con la siguiente fórmula de rentabilidad:

Beneficio después de impuestos x 100 / capital inmovilizado

Rendimiento de la propiedad

El rendimiento de la propiedad se calcula de la siguiente manera:

Ingresos por alquiler – gastos de mantenimiento – carga fiscal = rendimiento de la propiedad

«Vender la mitad del piso»

Vender rápido, conseguir dinero rápido: eso es lo que quieren cada vez más personas cuando se dan cuenta, a la edad, de que sus propias cuatro paredes se hacen demasiado grandes. No importa si se trata de un piso de 3 habitaciones, uno de 4 o incluso uno cómodo de 5 habitaciones y más.

Los que quieren dinero rápido por su condominio buscan cada vez más la «venta parcial de pisos». Porque se oye hablar de muchas ventajas: Rápido, sin complicaciones y sin verificación de crédito. Es cierto, pero también hay una desventaja, la cuota de uso que se paga mensualmente después.

Vender rápidamente entre el 10 y el 50% de las acciones de un piso

Los distintos vendedores compran acciones planas entre el 20% y el 50%. Si el valor de mercado de su condominio está en el rango de los 7 dígitos, a veces puede vender «sólo» el 10% del piso.

• Hasta 1 millón de valor = 10-50
• Más de 1 millón de valor = 10-50

Aquí se muestra esquemáticamente con el 20% de la cuota vendida, un piso de 3 habitaciones:

Venta parcial del condominio: ¿Qué es?

Empecemos por la definición de la venta parcial de un piso.

¿Qué es la venta parcial de un piso?

Como se ha descrito al principio, se venden acciones de entre el 20% y el 50%. Vendes las acciones a una empresa financiera. Esto le convierte en una comunidad de propietarios formada por dos partes. A cambio, usted recibe el precio de compra proporcional rápidamente, independientemente de los bancos / préstamos.

Dinero rápido, suena muy bien, ¿no?

Ya sea que se venda en Berlín, Hamburgo, Múnich, Colonia o incluso en ciudades «más pequeñas», tiene ventajas pagar el precio de compra rápidamente sin ninguna comprobación de crédito (comparar el crédito en el banco). Pero también hay desventajas: La cuota de uso y también la de la venta global.

Cuota de uso = alquiler de su piso

Después de la venta parcial = hay que pagar la tasa de uso

La empresa financiera se convierte en propietaria parcial de su piso. Sin embargo, usted sigue siendo el único usuario del piso. Por lo tanto, a partir de ahora pagas una cuota de uso mensual, casi un «alquiler» por la parte de tu condominio que ya no te pertenece.

Dependiendo del proveedor, esta tasa de uso es de aproximadamente un 3% anual. (por año). Un cálculo sencillo y rápido de la tasa de uso.

• Tasa de uso (ETW): 3% anual.

Fórmula Tasa de uso (según el proveedor) al mes:

• Cuota mensual de uso = 3% * precio de compra (acción) / 12
• = 3% * 100.000 / 12

Esto significa que pagas 250 euros al mes.

Cuota de usuario a 100.000 euros = 250 euros / mes

Como siempre, dependiendo del proveedor. Puede encontrar todos los proveedores aquí en el apartado de compra parcial: comparación.

Así es como la empresa financiera se refinancia.

¿Desventaja? Tasa de usuario frente a crédito

Dinero sin complicaciones y rápido para el condominio, es una oferta realmente tentadora. Por eso, debería echar un segundo vistazo a las distintas ofertas de compra parcial de pisos.

Si se recurre a la oferta de venta realmente sencilla, se obtiene dinero rápidamente. Sin embargo, por ello se paga -como se sabe- la cuota mensual de usuario. Muchos aprovechan la oferta porque piensan: no puedo conseguir un préstamo inmobiliario, sobre todo a una edad avanzada.

Sin embargo, ¡un préstamo inmobiliario es mucho más barato! Especialmente con los tipos de interés actuales. Actualmente sólo se paga el 1% anual, en lugar del 3% o más, como en una venta parcial.

Comparación venta parcial / préstamo:

• Venta parcial / mes = 250 euros
• Préstamo hipotecario / mes = 85 euros

Así que recuerda, simplemente:

Los préstamos inmobiliarios son (actualmente) un 66% más baratos.

Así que vale la pena hablar con el banco de tu casa y quizás con 2 o 3 alternativas.

Venta parcial de inmuebles: ventajas, inconvenientes, fiscalidad & Co.

Lea más sobre la venta parcial aquí: un vistazo a los costes de uso, las ventajas, las desventajas, la venta total, el aumento de valor calculado bajo la inflación y una comparación de lo que es «más barato»: ¿la compra parcial o el préstamo inmobiliario alternativo, más concretamente el préstamo hipotecario? Además, los impuestos, la venta de una comunidad de herederos, el divorcio y mucho más. Mis recomendaciones para los vendedores

• Venta parcial de bienes inmuebles
• Comparación de proveedores de venta parcial